Urteil des BFH, Az. IX R 36/06

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BUNDESFINANZHOF Urteil vom 29.5.2008, IX R 36/06
Kaufpreisaufteilung bei einem gemischt genutzten Grundstück im Privatvermögen
Tatbestand
1 I. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag erwarben die Kläger und Revisionskläger (Kläger) in Gesellschaft
bürgerlichen Rechts (GbR) ein 2,18 Ar großes --mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebautes und vermietetes--
Grundstück zu einem Gesamtkaufpreis von 1 700 000 DM zzgl. 120 943 DM Nebenkosten. Das Gebäude enthält
insgesamt fünf Einheiten, von denen zwei (237,05 qm und 57,53 qm) als Ladengeschäfte und drei (127,40 qm, 50,22
qm und 52,04 qm) zu Wohnzwecken genutzt werden.
2 In ihrer Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2001 machten die Kläger aus diesem Objekt Werbungskosten in
Höhe von 171 397 DM geltend; davon entfielen 45 523,57 DM auf die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 Abs. 4
des Einkommensteuergesetzes (EStG). In dem unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehenden
Einkommensteuerbescheid für 2001 ließ der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) die AfA nur in
Höhe von 27 316 DM zum Werbungskostenabzug zu. In einer vom Bausachverständigen des FA vorgenommenen
(schematischen) Kaufpreisaufteilung nach dem Verhältnis der Sachwerte ermittelte dieser einen Grund- und
Bodenanteil von 39 v.H., den das FA in seinen nach § 164 Abs. 2 der Abgabenordnung (AO) geänderten
Einkommensteuerbescheid übernahm. Im Zuge des sich daran anschließenden Einspruchsverfahrens legten die
Kläger das Gutachten eines Grundstückssachverständigen vor, der aufgrund einer Bewertung nach dem
Ertragswertverfahren einen Bodenwert in Höhe von 436 000 DM sowie einen Gebäudewert in Höhe von 1 637 022 DM
ermittelte.
3 Mit ihrer nach erfolglosem Einspruchsverfahren erhobenen Klage begehren die Kläger einen Ansatz der AfA-
Bemessungsgrundlage für das Objekt in Höhe von 79 v.H. der Anschaffungskosten (1 637 000 DM) aufgrund einer
Aufteilung des Kaufpreises nach dem Ertragswertverfahren. Das Finanzgericht (FG) wies die Klage mit seinem
hinsichtlich der Entscheidungsgründe nach § 105 Abs. 5 der Finanzgerichtsordnung (FGO) ergangenen Urteil im
Wesentlichen unter Bezugnahme auf die Einspruchsentscheidung des FA als unbegründet zurück. Das Urteil ist in
Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2006, 1747, veröffentlicht.
4 Mit der Revision rügen die Kläger Verletzung des Verfahrensrechts und des materiellen Rechts.
5 Das FG habe unter Verstoß gegen die Grundsätze der Beweiswürdigung das von den Klägern vorgelegte Gutachten
wie auch ihren Vortrag zum Vorliegen eines Geschäftsgrundstücks in den Entscheidungsgründen nicht berücksichtigt.
Die Anwendung des Sachwertverfahrens im Streitfall verletze § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7, § 7 Abs. 4 EStG. Das FG habe
verkannt, dass der Begriff des Gebäudes bei Betriebs- und Privatvermögen identisch sei und deshalb die Zuordnung
zum Privatvermögen allein nicht zur Anwendung des Sachwertverfahrens führen dürfe. Im Streitfall sei nur das
Ertragswertverfahren für die Wertermittlung des Grundstücks geeignet, weil das Grundstück erworben worden sei, um
durch Vermietung einen hohen Ertrag zu erzielen. Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zur Anwendung
des Sachwertverfahrens bei der Aufteilung von Kaufpreisen in einen Boden- und einen Gebäudeanteil sei auf Fälle
nicht anwendbar, bei denen der Grund und Boden nach Umriss und Inhalt eindeutig zuzuordnen sei. Schließlich habe
das FG das Sachwertverfahren fehlerhaft angewendet, weil es den Anteil des Grund und Bodens zu hoch bemessen
und Marktanpassungsfaktoren nicht berücksichtigt habe.
6 Die Kläger beantragen sinngemäß, das angefochtene Urteil aufzuheben und den Einkommensteuerbescheid 2001
vom 26. Juni 2003 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 9. Dezember 2003 dahingehend zu ändern, dass bei
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung des Gebäudes anstelle einer AfA in Höhe von 27 770 DM eine AfA in
Höhe von 2,5 v.H. von 1 438 000 DM zum Werbungskostenabzug zugelassen wird.
7 Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
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II. Die Revision ist begründet; sie führt nach § 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 FGO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils
und zur Zurückverweisung der Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung. Das FG hätte
wegen der Besonderheiten des Streitfalles nicht die schematische Aufteilung der Kaufpreisanteile nach dem
Verhältnis der Sachwerte durch das FA ohne eigene Ermittlungen übernehmen dürfen.
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1. Zu Recht geht das FG allerdings davon aus, dass das FA die auf den Grund und Boden und das Gebäude
entfallenden Kaufpreisanteile gemäß § 162 Abs. 1 AO schätzen durfte; denn es fehlt ausweislich des notariellen
Kaufvertrags eine Einigung der Vertragsparteien über den Grundstücksanteil im Gesamtkaufpreis, die grundsätzlich
der Aufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude zugrunde zu legen ist, solange dagegen keine nennenswerten
Zweifel bestehen (BFH-Urteil vom 31. Juli 2001 IX R 15/98, BFH/NV 2002, 324, m.w.N.).
10 2. Ist --wie im Streitfall-- ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der
Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und
sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund-
und Bodenanteil und den Gebäudeanteil aufzuteilen.
11 Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann die Wertermittlungsverordnung
(WertV 1988) entsprechend herangezogen werden (BFH-Urteil vom 15. Januar 1985 IX R 81/83, BFHE 143, 61, BStBl
II 1985, 252). Dabei kann der Verkehrswert bei Mietwohngrundstücken sowohl durch das Sachwert- wie auch das
Ertragswertverfahren ermittelt werden (vgl. BFH-Urteil vom 11. Februar 2003 IX R 13/00, BFH/NV 2003, 769, unter
Bezugnahme auf BFH-Beschluss vom 24. Februar 1999 IV B 73/98, BFH/NV 1999, 1201). Diese Ermittlung ist zwar
Teil der Sachverhaltsfeststellung des FG, die für das Revisionsgericht grundsätzlich bindend ist (§ 118 Abs. 2 FGO).
Der BFH als Revisionsgericht muss aber prüfen, ob das FG dabei die zutreffende Methode angewandt hat (z.B. BFH-
Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BFHE 193, 326, BStBl II 2001, 183, m.w.N.).
12 Diese Grundsätze gelten entgegen der Auffassung der Kläger nach ständiger Rechtsprechung auch bei
Mietwohngrundstücken im Privatvermögen. Bei solchen Grundstücken ist grundsätzlich die Kaufpreisaufteilung nach
dem Sachwertverfahren angebracht; denn bei ihnen ist regelmäßig davon auszugehen, dass für den Erwerb neben
Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien
Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend ist (BFH-Urteil in BFH/NV 2003, 769; BFH-Beschluss vom 23. Juni
2005 IX B 132/04, BFH/NV 2005, 1798). Dieser Grund gilt gleichermaßen für Grundstücke, die nicht nur
Mietwohnungen aufweisen, sondern zugleich --wie im Streitfall-- der Vermietung dienende Büro- oder
Geschäftsräume umfassen (gemischt genutzte Mietgrundstücke). Lediglich bei zu Büro- oder anderen gewerblichen
Zwecken vermieteten Grundstücken (sog. Geschäftsgrundstücke) bejaht die Rechtsprechung eher einen Vorrang des
Ertragswertverfahrens (vgl. BFH-Urteil vom 2. Februar 1990 III R 173/86, BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497; BFH-
Beschluss in BFH/NV 1999, 1201; zur ausnahmsweise vorzunehmenden Bewertung von Mietwohngrundstücken nach
dem Ertragswertverfahren vgl. auch BFH-Urteil vom 25. Mai 2005 IX R 46/04, BFH/NV 2006, 261).
13 Auf dieser Grundlage geht auch der Bundesgerichtshof (BGH) davon aus, dass für die Bemessung des Verkehrswerts
eines bebauten Grundstücks nicht nur der Ertragswert, sondern auch der Sachwert zu berücksichtigen sei; beide
Werte könnten sogar nebeneinander --je nach Lage des Falles auch das Mittel zwischen ihnen-- herangezogen
werden; für die Bestimmung des Verkehrswerts eines bebauten Grundstücks komme es auf die Besonderheiten des
Einzelfalles an (vgl. BGH-Urteil vom 13. Juli 1970 VII ZR 189/68, Versicherungsrecht 1970, 930; BFH-Beschluss vom
23. Juni 2005 IX B 117/04, BFH/NV 2005, 1813).
14 3. Bei Anwendung dieser Maßstäbe hat das FG dem Grunde nach zutreffend die Kaufpreisaufteilung des FA nach
Sachwerten gebilligt. Die Besonderheit des Streitfalles ist aber, dass der Kläger bei einem gemischt genutzten
Grundstück im Privatvermögen durch ein im Ertragswertverfahren erstelltes Gutachten dargelegt hat, dass die
Kaufpreisaufteilung im Sachwertverfahren wesentlich von der im Ertragswertverfahren abweicht. Bei dieser Sachlage
hätte das FG die schematische Sachwert-Berechnung des FA nicht ohne eigene Überprüfung übernehmen dürfen,
sondern selbst die Angemessenheit der im Sachwertverfahren ermittelten Werte überprüfen müssen.
15 4. Die diesen Grundsätzen nicht entsprechende Vorentscheidung ist aufzuheben und die Sache zur anderweitigen
Verhandlung und Entscheidung an das FG zurückzuverweisen, damit dieses die notwendigen Feststellungen trifft.