Urteil des BFH vom 19.11.2008

BFH: Abtretung der Rechte aus einem Kaufangebot durch Grundpfandrechtsgläubiger, Verwertung zum Nutzen der eigenen wirtschaftlichen Interessen, eigene mittel, wertsteigerung, rückzahlung, eigentümer

BUNDESFINANZHOF Urteil vom 19.11.2008, II R 24/07

Abtretung der Rechte aus einem Kaufangebot durch Grundpfandrechtsgläubiger - Verwertung zum Nutzen der eigenen

wirtschaftlichen Interessen

Tatbestand

I. Die B-Bank (B), deren Rechtsnachfolgerin die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) ist, hatte dem Kaufmann S

ein Darlehen über 4,5 Mio. DM zur Errichtung eines Gebäudes, das bereits in 18 Wohnungseigentumsrechte aufgeteilt

war, gewährt. Das Darlehen war an allen Wohnungseigentumsrechten dinglich gesichert. Über das Vermögen des S

wurde Ende 1997 das Konkursverfahren eröffnet; die Eigentumswohnungen waren zu diesem Zeitpunkt noch nicht

vollständig fertig gestellt. Der Konkursverwalter gab das Gesamtobjekt aufgrund der Höhe der dinglichen Belastungen

frei.

Durch notariell beurkundete Erklärung vom 6. März 1998 bot S der B unwiderruflich und zunächst befristet bis zum 31.

Dezember 2002 den Abschluss eines Kaufvertrags über die neun noch in seinem Eigentum befindlichen

Eigentumswohnungen an. Das Angebot sollte auch von einer durch die B zu benennenden dritten Person zu einem

höheren als dem im Vertrag genannten Kaufpreis (2 000 DM/qm, insgesamt 1 390 540 DM) und auf einzelne

Eigentumswohnungen beschränkt angenommen werden können. Zur Sicherung der B oder der durch diese zu

benennenden Person sollte eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden, die tatsächlich zugunsten der B

eingetragen wurde. Der Kaufpreisanspruch wurde --unabhängig davon, ob die B das Angebot selbst annehmen oder

durch Dritte annehmen lassen würde-- vorweg an die B abgetreten.

Im Zeitpunkt der Unterbreitung dieses Angebots befanden sich die Wohnungen noch im Zustand der Bebauung. Zur

Fertigstellung des Objekts hatte B für von April 1998 bis November 1999 dauernde Bauarbeiten insgesamt

umgerechnet 214 428,42 EUR aufgewendet. Darüber hinaus fielen Kosten für (fremde) Maklerprovisionen, die

Ablösung von Sicherungshypotheken und Nebenkosten an, sowie ab dem Jahre 1999 auch Hausverwalterkosten, die

ebenfalls von der B beglichen wurden.

Am 1. Dezember 1998 schloss B mit den Eheleuten K einen notariell beurkundeten, als "Kaufvertrag" bezeichneten

Vertrag. Darin nahmen die Eheleute K als die von B Benannten das Angebot des S auf Abschluss eines Kaufvertrags

hinsichtlich der Wohnung Nr. 4 an. Der Kaufpreis für die 61 qm große Wohnung sollte 215 000 DM (3 525 DM/qm)

betragen. B trat ihre Rechte aus der Auflassungsvormerkung an die Eheleute K ab. Am 8. August 2000 erteilte die B

der X-Bank den Auftrag, die restlichen 8 Wohneinheiten zu vermitteln. Dabei wurde ein Preisrahmen von 3 000 bis 3

250 DM pro qm inklusive Vermittlungsgebühr vereinbart. Bis Mitte des Jahres 2002 gelang es der X-Bank, Käufer für

diese 8 Wohnungen zu finden.

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) beurteilte die Rechtsstellung der B als die einer

Zwischenhändlerin i.S. des § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) und setzte gegen B

durch Bescheid vom 4. Mai 1999 für die gegenüber S erfolgte Benennung der Eheleute K als Grundstückserwerber

Grunderwerbsteuer --bemessen nach dem zwischenzeitlich festgestellten Grundstückswert-- fest. Der hiergegen

gerichtete Einspruch blieb erfolglos.

Die daraufhin erhobene Klage hatte das Finanzgericht (FG) im ersten Rechtsgang abgewiesen. Der erkennende

Senat hatte auf die Revision der B das klageabweisende Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das FG

zurückverwiesen (Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 27. April 2005 II R 30/03, BFH/NV 2005, 2050). Der Senat

hatte im Hinblick auf § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 GrEStG ausgeführt, dass die Klägerin ihr Benennungsrecht nur dann in

Verfolgung eigener wirtschaftlicher Interessen ausgenutzt haben könnte, wenn sie mit den Grundstückskäufern

Kreditgeschäfte bzw. anderweitige Zusatzgeschäfte angestrebt oder zumindest erhofft habe. Die Stellung als

Grundpfandgläubiger vermittele keine Verwertungsbefugnis i.S. des § 1 Abs. 2 GrEStG, wenn die Verwertung nicht für

Rechnung des Gläubigers, sondern für Rechnung des Eigentümers (Schuldners) erfolge.

Im zweiten Rechtsgang wies das FG die Klage mit seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2007, 1189

veröffentlichten Urteil wiederum ab. B habe aufgrund ihres Benennungsrechts uneingeschränkt über die Grundstücke

des S verfügen können. Die darin liegende Indizwirkung eines den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7

GrEStG erfüllenden Handelns der B in Verfolgung eigener wirtschaftlicher Interessen sei nicht ausgeräumt. Zwar habe

B ihre Rechtsstellung nicht dazu ausnutzen wollen, Finanzierungen zu vermitteln; sie bzw. die Klägerin hätten den

Kauf der Eheleute K nicht finanziert und auch kein Finanzierungsangebot unterbreitet. B habe aber wie ein

Grundstückshändler auf das Verkaufsobjekt selbst Einfluss genommen und ihr Benennungsrecht zu ihrem eigenen

wirtschaftlichen Vorteil ausgenutzt, indem sie auf die Fertigstellung des Bauobjekts hingewirkt, hierfür eigene Mittel

aufgewendet und insoweit auf eigene Rechnung gehandelt habe. Die dadurch erfolgte Wertsteigerung des Objekts

und ihre Realisierung sowie der Ersatz der nach der Freigabe der Eigentumsanlage von B aufgewendeten weiteren

Baukosten hätten der Verfolgung eigener wirtschaftlicher Interessen gedient. Derartige Aktivitäten seien typisch für

einen Bauunternehmer bzw. Zwischenhändler oder Eigentümer eines Grundstücks. Auch der Tatbestand des § 1 Abs.

2 GrEStG sei erfüllt, weil B aufgrund der durch die Fertigstellung des Bauvorhabens erzielten Wertsteigerung und der

höheren Verkaufspreise wie ein Eigentümer an einem Teil des Substanzwerts des Grundstücks beteiligt gewesen sei.

Mit der Revision rügt die Klägerin Verletzung formellen und materiellen Rechts.

Die Klägerin beantragt, das Urteil des FG, den Grunderwerbsteuerbescheid sowie die Einspruchsentscheidung

aufzuheben.

10 Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

11 II. Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung, der Einspruchsentscheidung und des

angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheids (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung --FGO--). Das FG

hat zu Unrecht angenommen, B habe mit der Benennung der Eheleute K als Erwerber der Eigentumswohnung in

Verfolgung eigener wirtschaftlicher Interessen i.S. des § 1 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG gehandelt. Die Klägerin hat auch keine

Verwertungsbefugnis (§ 1 Abs. 2 GrEStG) an dem Verkaufsobjekt erlangt.

12 1. Die vom FG im zweiten Rechtsgang getroffenen Feststellungen tragen nicht das von ihm gefundene Ergebnis, B

habe das Kaufangebot in einer den Anforderungen des § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 GrEStG genügenden Weise zum

Nutzen ihrer eigenen wirtschaftlichen Interessen verwertet.

13 a) Nach dem die Zurückverweisung aussprechenden Urteil des Senats ist unter dem in § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 GrEStG

enthaltenen ungeschriebenen Tatbestandsmerkmal der Verwertung des Kaufangebots zum Nutzen der eigenen

wirtschaftlichen Interessen die Möglichkeit zu verstehen, bei der Weitergabe des Grundstücks unter Ausnutzung der

Rechtsstellung als Benennungsberechtigter wirtschaftliche Vorteile aus dem Handel mit einem Grundstück zu ziehen.

Das allgemeine Interesse eines Grundpfandgläubigers an einem Mittelzufluss beim Schuldner allein reicht nicht aus,

um einen Grundstückshandel i.S. des § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 GrEStG zu bejahen.

14 b) Das FG hat seine Entscheidung zu Unrecht auf den Rechtssatz gestützt, wonach die dem Benennungsberechtigten

vertraglich eingeräumte uneingeschränkte Möglichkeit, das Grundstück zu seinem Vorteil weiterzugeben,

grundsätzlich ein Handeln in Verfolgung eigener wirtschaftlicher Interessen indiziert und der Benennungsberechtigte

für einen diese Indizwirkung ausschließenden Sachverhalt die Feststellungslast trägt (BFH-Urteile vom 22. Januar

1997 II R 97/94, BFHE 182, 222, BStBl II 1997, 411; vom 18. Dezember 2002 II R 12/00, BFHE 201, 319, BStBl II 2003,

356). Diese Indizwirkung kommt nämlich Sachverhalten, in denen sich das wirtschaftliche Interesse des

benennungsberechtigten Grundpfandrechtsgläubigers von vornherein auf einen Mittelzufluss beim Schuldner zur

Bedienung eines möglichst großen Teils ausstehender Darlehensverbindlichkeiten beschränkt, nicht zu. In solchen

Fällen verbleibt es vielmehr hinsichtlich der die Steuerbarkeit nach § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 GrEStG begründenden

Tatsachen bei der Feststellungslast des FA.

15 c) Nach den vom FG getroffenen Feststellungen hat B bei der Ausübung ihres Benennungsrechts nicht in Verfolgung

eigener wirtschaftlicher Interessen gehandelt.

16 aa) Die B hat keine Kreditgeschäfte mit den Grundstückskäufern angestrebt oder den Abschluss solcher Geschäfte

wenigstens erhofft. Aus den Feststellungen des FG ergibt sich ebenfalls kein Anhaltspunkt dafür, dass B aufgrund des

Kaufangebots etwa anderweitige Zusatzgeschäfte --so etwa durch den Ankauf der fraglichen Wohnungen und deren

spätere Veräußerung mit Gewinn-- erhofft oder angestrebt hat.

17 bb) Entgegen der Ansicht des FG hat B das Kaufangebot nicht deshalb zum Nutzen der eigenen wirtschaftlichen

Interessen verwertet, weil sie mit eigenen Mitteln die Fertigstellung des Objekts veranlasst und die dadurch bewirkte

Wertsteigerung auch durch die erzielten Kaufpreise realisiert hat.

18 Das FG hat nicht beachtet, dass das Interesse eines Grundpfandgläubigers, seine Forderungen auf Rückzahlung der

Kreditbeträge aus den bestehenden Darlehensverträgen zu realisieren, für einen Grundstückshandel i.S. des § 1 Abs.

1 Satz 1 Nr. 7 GrEStG nicht ausreicht. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn der Grundpfandrechtsgläubiger aus

eigenen Mitteln --und damit für ihn wirtschaftlich (zunächst) unvorteilhaft-- Baumaßnahmen an einem ansonsten nicht

oder nur eingeschränkt absetzbaren Objekt mit dem Ziel veranlasst, die wirtschaftliche Chance auf Rückzahlung der

ausgereichten Kreditbeträge zu erhöhen. Ein solcher Fall ist vorliegend gegeben.

19 2. Entgegen der Auffassung des FG hat B auch keine Verwertungsbefugnis (§ 1 Abs. 2 GrEStG) an dem Objekt erlangt.

Der Senat hat in seinem zurückverweisenden Urteil unter Bezugnahme auf das BFH-Urteil vom 27. Juli 1994 II R

67/91 (BFH/NV 1995, 269) ausgeführt, dass die Stellung als Grundpfandrechtsgläubiger keine Verwertungsbefugnis

i.S. des § 1 Abs. 2 GrEStG vermittelt, wenn die Verwertung nicht für Rechnung des Gläubigers, sondern für Rechnung

des Eigentümers (Schuldners) erfolgt. Dies gilt auch dann, wenn der Grundpfandrechtsgläubiger mit eigenen Mitteln

die Fertigstellung des Objekts allein deshalb betreibt, um die wirtschaftliche Chance auf Rückzahlung der

ausgereichten Kreditbeträge zu erhöhen. Ob die Durchführung der auf Fertigstellung des Objekts gerichteten

Baumaßnahmen für Rechnung des Grundpfandrechtsgläubigers oder des Eigentümers (Schuldners) erfolgt, ist

insoweit unerheblich.

20 3. Nach alledem war die Vorentscheidung aufzuheben. Die Sache ist spruchreif. Auf der Grundlage der vom FG

getroffenen tatsächlichen Feststellungen hat B im Zusammenhang mit der Ausübung ihres Käuferbenennungsrechts

weder den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 noch den des § 1 Abs. 2 GrEStG erfüllt. Der

Grunderwerbsteuerbescheid vom 4. Mai 1999 und die Einspruchsentscheidung vom 15. April 2002 waren daher

ebenfalls aufzuheben.