Urteil des VG Stuttgart vom 24.03.2014
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VGH Baden-Württemberg Urteil vom 24.3.2014, 8 S 1938/12
Leitsätze
1. Eine als Fundament einer Grenzgarage dienende grenzständige Sockelwand ist, soweit sie
über der natürlichen Geländeoberfläche liegt, auf die Wandhöhe der Garage (§ 6 Abs. 1 Satz 1
Nr. 2 LBO) anzurechnen.
2. Verstößt eine bauliche Anlage gegen eine drittschützende Vorschrift, die unzumutbare
Beeinträchtigungen verbietet, ist die Baurechtsbehörde auf Antrag des Dritten in der Regel nach
§ 65 Satz 1 LBO zum Einschreiten verpflichtet, es sei denn, es stünden ihr sachliche Gründe für
eine Untätigkeit zur Seite (im Anschluss an VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.05.2003 - 5
S 2750/01 - VBlBW 2003, 470).
3. Die durch einen Verstoß gegen § 5 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 LBO indizierte
Beeinträchtigung nachbarlicher Belange ist grundsätzlich unzumutbar, wenn die Mindesttiefe der
Abstandsfläche nach § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO unterschritten wird, kein Sonderfall i. S. des § 6 Abs.
1 LBO vorliegt, und weder eine geringere Tiefe der Abstandsfläche (§ 6 Abs. 3 LBO) noch eine
Abweichung, Ausnahme oder Befreiung (§ 56 LBO) zugelassen werden kann.
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 12. März
2012 - 2 K 1538/10 - geändert. Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides des
Landratsamts Esslingen vom 3. Dezember 2008 und des Widerspruchsbescheides
Regierungspräsidiums Stuttgart vom 25. März 2010 verpflichtet, gegenüber den Beigeladenen
den Abbruch der Garage auf dem Grundstück Flst. Nr. 2775/33 der Gemarkung ... anzuordnen.
Die Beigeladenen als Gesamtschuldner und der Beklagte tragen jeweils die Hälfte der
Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten des Klägers in beiden Rechtszügen. Im
Übrigen trägt jeder Beteiligte seine eigenen außergerichtlichen Kosten selbst.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
1 Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. 2775/10 der Gemarkung ... Das südöstlich
abfallende Grundstück ist im unteren Teil mit einem 1994 errichteten Einfamilienhaus bebaut.
Nachdem sich herausgestellt hatte, dass dieses mit einer ca. 1 m tieferen Erdgeschoss-
Fußbodenhöhe als genehmigt errichtet worden war, erteilte das Landratsamt Esslingen dem Kläger
am 01.02.1995 für diese und andere Abweichungen eine weitere Baugenehmigung; beteiligte
Eigentümer angrenzender Grundstücke hatten dagegen nichts eingewandt. Die Beigeladenen sind
Eigentümer des etwas höher gelegenen Nachbargrundstücks Flst. Nr. 2775/33 (Baugrundstück).
Dieses grenzt an den unteren Teil des Grundstücks des Klägers nordöstlich an und ist mit einem im
Jahr 2005 errichten Wohnhaus bebaut.
2 Die Beigeladenen beantragten im November 2005 die Erteilung einer Baugenehmigung zur
Errichtung einer Grenzgarage mit Walmdach und 50,9 m
3
Bruttorauminhalt als Anbau an ihr
Wohnhaus. Nach dem vom Vermessungstechniker F. gefertigten Lageplan sowie einer den
Bauvorlagen beigefügten Ansicht “Süd West“ sollte die Garage 1,88 m von der Rückseite des
Wohnhauses vorversetzt auf einer Sockelwand an der Grenze zum Grundstück des Klägers
errichtet werden, und zwar mit 2,9 m Gesamthöhe von Garagen- und Sockelwand am höchsten
Punkt der Geländeoberfläche. Der Kläger erhob keine Einwendungen. Das Landratsamt Esslingen
erteilte die Baugenehmigung am 03.07.2006. Die Beigeladenen hatten tatsächlich schon zuvor an
der Grundstücksgrenze eine Garage errichtet, jedoch weiter hangabwärts bündig zur Rückfront
ihres Wohnhauses und mit Zeltdach. Die Gemeinde ... ... hatte dem Landratsamt im Zuge der
Bauüberwachung für das Wohnhaus der Beigeladenen Ende Mai 2006 mitgeteilt, die Garage stehe
schon.
3 Mit Schreiben vom 16.04.2007 bat der Kläger das Landratsamt um Überprüfung der Garage. Ihre
Wand sei, gemessen vom natürlichen Gelände, über 4 m hoch. Er gehe davon aus, dass
abweichend von der Baugenehmigung gebaut worden sei. Der Kreisbaumeister nahm am
23.05.2007 einen Augenschein ein und fertigte Lichtbilder, darunter dieses:
4 Am folgenden Tag vermerkte er u.a.: "Die Garage wurde bis zur Süd-Ost Seite zum Hausgrund
gerichtet. L= 6,00 Höhe ab Gelände bis OK Traufe = vorne 4,10 hinten 3,90 Wandfläche = 24 m
2
.
Das Gelände war schon so. Im Plan falsch dargestellt. ...". Das Landratsamt gab den Beigeladenen
Gelegenheit, sich zu einem Rückbau der Garage auf 3 m Wandhöhe, gemessen vom höchsten
Punkt der Geländeoberfläche an der Grenze, zu äußern. Ihr Architekt teilte mit, er habe die Pläne
nach einer Geländeaufnahme vom September 2005 gefertigt; Abweichungen könnten nur durch
eine nachträgliche Veränderung des Geländes auf dem Grundstück des Klägers aufgetreten sein.
5 Der Kläger bestritt solche Veränderungen und beantragte die Anordnung eines Rückbaus der
Garage. Er habe auf seinem Grundstück zwar eine Terrassenplatte ersetzt, dabei das Höhenniveau
aber nicht verändert. Zum Nachweis des Geländezustands vor und nach Errichtung der Garage
legte er Lichtbilder vor. Die Beigeladenen legten dar, das Gelände auf dem Grundstück des
Klägers sei bei den Bauarbeiten deutlich höher gewesen. Sie regten an, Vermessungstechniker F.
dazu anzuhören.
6 Das Landratsamt lehnte den Antrag des Klägers mit Bescheid vom 03.12.2008 ab. Zwar sei die
Garage wegen ihres von der Baugenehmigung abweichenden Standortes und einer mehr als 3 m
hohen Wand im Widerspruch zu § 6 Abs. 1 LBO errichtet worden. Auch lägen keine Gründe für
eine Abweichung, Ausnahme oder Befreiung vor. Gleichwohl werde von einer nach § 64 Satz 1
LBO möglichen Abbruchanordnung aus besonderen Gründen abgesehen. Ein solcher Grund sei,
dass der Geländeverlauf an der Grenze bei Errichtung der Garage wegen möglicher
Veränderungen auf beiden Grundstücken nicht mehr zweifelsfrei zu ermitteln sei. Auf dem
Grundstück des Klägers habe es solche Veränderungen im Zuge der Absenkung seines
Einfamilienhauses im Jahr 1995 gegeben. Indiz dafür seien eine ca. 0,8 m hohe Stützmauer beim
Kellerabgang und übereinander geschichtete Natursteine beim Hauszugang. Der Umfang dieser
Geländeveränderung sei anhand der Bauakten nicht nachzuvollziehen. Aber auch auf dem
Baugrundstück sei beim Bau der Sockelwand für die Garage möglicherweise bis auf das Niveau
des Hauszugangs auf dem Grundstück des Klägers abgegraben worden. Allerdings müsse das
Gelände wegen der 0,8 m hohen Stützmauer auf dem Grundstück des Klägers mindestens so hoch
gewesen sein. Ausgehend davon wären Garagen- und Sockelwand um 0,3 m zu hoch. Es sei aber
auch nicht auszuschließen, dass das Gelände zwischen Stützmauer und Grenze noch bis auf 1,2
m angestiegen sei. Dann wäre die Garage rechtmäßig errichtet. Ein weiterer besonderer Grund sei,
dass Belichtung und Belüftung der Räume an der Nordostseite des Wohnhauses des Klägers nicht
erheblich eingeschränkt seien. Ferner wäre ein Rückbau wegen enormer Kosten
unverhältnismäßig. Schließlich sei ein Anspruch auf Einschreiten verwirkt. Der Kläger sei zum
Bauantrag gehört worden und habe nichts eingewendet. Die Garage sei bereits im April 2006
errichtet gewesen. Der Kläger habe das Landratsamt aber erst ein Jahr später auf ihre über 4 m
hohe Wand hingewiesen. Damals sei die Garage bis auf Verputz-Arbeiten fertiggestellt gewesen.
Abweichungen von Baugenehmigungen oder eine illegale Bautätigkeit müssten in angemessener
Frist von im Regelfall etwa einem Monat nach Kenntnisnahme angezeigt werden, um ein Recht auf
Einschreiten nicht zu verwirken. Der Kläger habe jedoch zwölf Monate gewartet. Unter
Berücksichtigung aller Gesichtspunkte überwiege das Interesse der Beigeladenen, die Garage
unverändert zu belassen, das Interesse des Klägers am Rückbau.
7 Mit seinem Widerspruch brachte der Kläger vor, der frühere Geländeverlauf sei anhand seiner
Lichtbilder und durch einen Sachverständigen feststellbar. Er habe erst nach Vollendung des
Rohbaus der Garage mit eigener Recherche unter Zuhilfenahme sachkundiger Personen erkennen
können, dass die Garage abweichend von der Baugenehmigung errichtet worden sei. Das
Regierungspräsidium Stuttgart wies den Widerspruch mit Bescheid vom 25.03.2010, zugestellt am
29.03.2010, zurück.
8 Am 29.04.2010 hat der Kläger beim Verwaltungsgericht Stuttgart Klage erhoben, sein Vorbringen
wiederholt und vertieft, Zeugen benannt sowie weitere Lichtbilder vorgelegt. Er hat beantragt, den
Beklagten unter Aufhebung der Bescheide zu verpflichten, gegenüber den Beigeladenen den
Abbruch der Garage anzuordnen. Der Beklagte und die Beigeladenen haben Klageabweisung
beantragt. Die Beigeladenen haben angeregt, Vermessungstechniker F. als Zeugen zu hören, und
bestritten, die Garage als Schlachtraum zu nutzen. Das Verwaltungsgericht hat die Klage nach
Einnahme eines Augenscheins mit Urteil vom 12.03.2012 abgewiesen. Der Kläger könne weder
den Erlass einer Abbruchanordnung noch eine erneute Bescheidung beanspruchen. Das Gericht
folge den Begründungen der Bescheide und weise auf Folgendes hin: Die Garage sei wegen ihres
anderen Standortes zwar nicht durch die Baugenehmigung vom 03.07.2006 gedeckt, jedoch nach
§ 6 Abs. 1 Nr. 2 LBO ohne Abstandsfläche zulässig. Ihre Wand sei nicht mehr als 3 m hoch. Unterer
Bezugspunkt dafür sei nach § 5 Abs. 4 Satz 2 LBO ihr Schnittpunkt mit der Geländeoberfläche. Sei
die Garage - wie hier - auf eine Stützmauer aufgesetzt, sei die Unterkante des Garagenfundaments
der untere Bezugspunkt. Die Stützmauer sei nicht anzurechnen, weil sie eine selbstständige
bauliche Anlage sei und weil andernfalls Garagen, die für alle Autotypen tauglich seien, in
erheblicher Zahl nicht errichtet werden könnten. Dass die Stützmauer öffentlich-rechtlichen
Vorschriften widerspreche, sei nicht ersichtlich. Auch für eine missbräuchliche Gestaltung der
Geländeoberfläche spreche nichts. Unabhängig davon läge wegen nicht mehr sicher feststellbarer
Abgrabungen auf dem Grundstück des Klägers kein Verstoß gegen § 6 Abs. 1 LBO vor. Selbst bei
einem solchen Verstoß sei das Ermessen der Behörde nicht zu einer Pflicht zum Einschreiten
verdichtet. Der Kläger habe den im Genehmigungsverfahren beantragten Standort der Garage
gekannt und bei Baubeginn oder spätestens Fertigstellung der Garage erkennen müssen, dass sie
abweichend davon errichtet worden sei. Dass er dies fast ein Jahr nicht gerügt habe, bleibe
unverständlich. Dies sei ungeachtet dessen, ob Verwirkung vorliege oder nicht, ein sachlicher
Gesichtspunkt für die Ablehnung seines Antrags. Schließlich bewirke die Überschreitung der
zulässigen Wandhöhe keine intensive Störung und gefährde keine wesentlichen Rechtsgüter.
9 Zur Begründung seiner vom Senat zugelassenen Berufung legt der Kläger dar: Das
Verwaltungsgericht habe den Geländeverlauf nicht selbst ermittelt, sondern ungeprüft Angaben des
Beklagten übernommen, die den vorgelegten Lichtbildern und weiteren Unterlagen widersprächen.
Die Sockelwand unter der Garage sei anzurechnen, da sie mit der Garage eine bauliche Einheit
bilde. Das Verwaltungsgericht habe auch nicht überprüft, ob die Wandfläche der Garage 25 m²
überschreite. Auch die maximale Grenzbebauung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 LBO sei nicht
eingehalten. Außer der Garage befinde sich an der Grenze noch ein 3 m langer und 2,10 m hoher
Hundezwinger und dazwischen stehe noch eine 1,8 m hohe und 6,25 m lange Palisadenwand, die
zwar ca. 0,6 m von der Grenze zurückgesetzt sei, aber den Mindestabstand nicht einhalte und
daher wie eine Grenzbebauung zu bewerten sei. Gleiches gelte für eine 5,1 m lange und 2,3 m
hohe Palisadenwand hinter dem Hundezwinger. Ein Verstoß gegen Abstandsflächenvorschriften
sei stets eine erhebliche und vom Nachbarn nicht hinzunehmende Beeinträchtigung. Raum für
Ermessen bestehe insoweit nicht. Sein Anspruch sei nicht verwirkt, da er sofort nach Beginn der
Baumaßnahmen bei der Gemeinde vorstellig geworden sei.
10 Der Kläger beantragt,
11 das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 12.03.2012 - 2 K 1538/10 - zu ändern und den
Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Landratsamts Esslingen vom 03.12.2008 in der
Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 25.03.2010 zu
verpflichten, gegenüber den Beigeladenen den Abbruch der Garage auf dem Baugrundstück
anzuordnen.
12 Der Beklagte und die Beigeladenen verteidigen das angefochtene Urteil und beantragen jeweils,
13 die Berufung zurückzuweisen.
14 Das ursprüngliche Geländeniveau sei nicht mehr sicher feststellbar. Der Kläger müsse sich den in
den Bauanträgen für sein Einfamilienhaus dargestellten Geländeverlauf zurechnen lassen.
Palisadenwände seien auf die zulässige Länge der Grenzbebauung nicht anzurechnen. Die
Beigeladenen legen ferner dar, Vermessungstechniker F. habe das Geländeniveau auf dem
Baugrundstück im September 2005 ermittelt. Er könne bestätigen, dass das Geländeniveau auf
dem Grundstück des Klägers damals zwei bis drei Steinreihen höher als heute gewesen sei. Die
Bauzeichnungen für die Garage seien auf der Grundlage seiner Feststellungen gefertigt worden.
15 Der Senat hat in einer Berufungsverhandlung am 10.07.2013 das Grundstück des Klägers und
dessen nähere Umgebung in Augenschein genommen sowie Vermessungstechniker F. und eine
Tochter des Klägers als Zeugen vernommen. Der Kläger und die Beigeladenen haben hilfsweise
die Vernehmung weiterer Zeugen beantragt. Wegen der Einzelheiten wird auf die
Sitzungsniederschrift vom 10.07.2013 verwiesen.
16 Der Senat hat anschließend die mündliche Verhandlung wiedereröffnet und ein Gutachten des
öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für vermessungstechnische
Ingenieurarbeiten P. eingeholt. Der Sachverständige hat die Garage und den topographischen
Bestand vermessen und dokumentiert, Informationen über das frühere Gelände aus Baugesuchen,
Lichtbildern und Daten einer landesweiten Laserscan-Befliegung des Landesamtes für
Geoinformation und Landentwicklung eingeholt und bewertet und anhand dieser Informationen den
Geländeverlauf an der Grundstücksgrenze vor Errichtung von Wohnhaus und Garage auf dem
Baugrundstück rekonstruiert. Er stellt zusammenfassend u.a. fest: Die Garage habe ca. 56,3 m
3
Bruttorauminhalt; ihre Wand sei an der Grundstücksgrenze 5,98 m lang und 2,97 m hoch; die
Sockelwand darunter sei bis zum Schnittpunkt mit der heutigen Geländeoberfläche zwischen 1,14
m und 1,30 m hoch; der kürzeste Abstand von ihrem Schnittpunkt mit der heutigen
Geländeoberfläche bis zur Dachhaut der Garage betrage derzeit 3,85 m und betrüge unter
Berücksichtigung des rekonstruierten Geländeverlaufs vor Errichtung der Garage 3,70 m. Bei
Höhenangaben zwischen festen Bauteilen und Gelände sei allerdings mit Abweichungen ± 0,05 m
zu rechnen; wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten vom 04.12.2013 mit Ergänzung vom
13.01.2014 verwiesen.
17 Die Beteiligten haben sich zum Gutachten geäußert. Der Beklagte rügt unter Bezugnahme auf eine
Stellungnahme des Amtes für Geoinformation und Vermessung beim Landratsamt Esslingen vom
12.03.2014, der frühere Geländeverlauf könne aus Daten der landesweiten Laserscan-Befliegung
nicht oder allenfalls mit einer Genauigkeit von ± 0,50 m abgeleitet werden.
18 In der erneuten Berufungsverhandlung am 24.03.2014 hat der Senat nochmals den Zeugen F.
vernommen und der Sachverständige P. hat sein Gutachten unter Berücksichtigung der Einwände
des Beklagten erläutert; wegen der Einzelheiten wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.
Dazu befragt, ob es bautechnisch möglich wäre, die Gesamthöhe von Garagen- und Sockelwand
ohne vollständigen Abriss der Garage zu reduzieren, haben die Beigeladenen angegeben, dies
wäre durch Wegnahme von allenfalls bis zu zwei Steinreihen der Garagenwand denkbar. Eine
Verminderung der Gesamthöhe um mindestens 0,7 m erforderte die Wegnahme von noch mehr
Steinreihen und ließe eine sinnvolle Nutzung des verbleibenden Garagenraumes nicht mehr zu.
19 Dem Senat liegen mehrere Bände Bauakten des Landratsamts, die Widerspruchsakten des
Regierungspräsidiums Stuttgart und die Gerichtsakten vor. Wegen weiterer Einzelheiten des Sach-
und Streitstands wird auf den Inhalt dieser Akten Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
A.
20 Die nach Zulassung durch den Senat statthafte Berufung ist zulässig und begründet. Das
Verwaltungsgericht hat die zulässige Verpflichtungsklage zu Unrecht abgewiesen. Die
Ablehnung des Beklagten, gegenüber den Beigeladenen den Abbruch der Garage
anzuordnen, ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinem auf Erlass einer solchen
Anordnung gerichteten Rechtsanspruch nach § 65 Satz 1 LBO.
21 Nach § 65 Satz 1 LBO kann der teilweise oder vollständige Abbruch einer Anlage, die im
Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet wurde, angeordnet werden,
wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Bei der
Auslegung und Anwendung dieser Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums
sind Bedeutung und Tragweite des Art. 14 Abs. 1 und Abs. 2 GG einschließlich des
Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit zu beachten (vgl. BVerfG, 1. Kammer des 1. Senats,
Beschluss vom 02.09.2004 - 1 BvR 1860/02 - NVwZ 2005, 203, juris Rn. 11). Demzufolge
beantwortet sich die Frage, ob eine Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen
Vorschriften errichtet wurde, nach dem Zeitpunkt ihrer - wesentlichen - Fertigstellung (vgl.
BVerwG, Urteile vom 28.06.1956 - I C 93.54 - BVerwGE 3, 351 <353 f.> und vom
22.01.1971 - IV C 62.66 - NJW 1971, 1624, juris Rn. 23 m.w.N; Schlotterbeck in
Schlotterbeck/Hager/Busch/Gammerl, LBO, 6. Auflage, § 65 Rn. 6), wie auch der Wortlaut
der Norm ("wurde") verdeutlicht. Für die Beurteilung, ob auf andere Weise rechtmäßige
Zustände hergestellt werden können, kommt es demgegenüber auf den Zeitpunkt der
Behördenentscheidung oder - im Falle der behördlichen Ablehnung eines Einschreitens -
der gerichtlichen Entscheidung an. Ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften
i. S. des § 65 Satz 1 LBO kann durch die Erteilung einer Baugenehmigung allerdings -
rückwirkend - unerheblich werden, wenn und solange die Baugenehmigung infolge ihrer
Legalisierungswirkung die errichtete Anlage deckt (vgl. Schlotterbeck, a.a.O. § 65 Rn. 7
und § 47 Rn. 30 f.; Sauter, LBO, 3. Auflage, 31. Lfg. § 65 Rn. 25 ff. jeweils m.w.N., st.
Rspr.).
22 Sind diese Voraussetzungen erfüllt, hat die zuständige Baurechtsbehörde nach
pflichtgemäßem Ermessen (§ 40 LVwVfG) unter Abwägung der betroffenen öffentlichen
und privaten Belange zu entscheiden (Senatsurteil vom 09.11.1990 - 8 S 1013/90 - BauR
1991, 185 m.w.N.). Zweck dieser Ermächtigung sind Bewahrung und Wiederherstellung
der baurechtlichen Ordnung im öffentlichen Interesse. Drittschutz vermittelt sie insoweit nur
ausnahmsweise, wenn und soweit eine vom Anwendungsbereich der Landesbauordnung
erfasste Anlage gegen eine auch dem Schutz eines Dritten (Nachbarn) dienende
öffentlich-rechtliche Vorschrift verstößt. In diesem Fall begründet § 65 Satz 1 LBO einen
subjektiven öffentlich-rechtlichen Anspruch des Dritten, dass die Behörde über seinen
Antrag, den teilweisen oder vollständigen Abbruch der Anlage anzuordnen, nach
pflichtgemäßem Ermessen entscheidet, das unter besonderen Voraussetzungen aber
auch auf eine Pflicht zum Einschreiten i. S. eines Rechtsanspruchs des Dritten ("auf Null")
reduziert sein kann (st. Rspr., vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteile vom 19.07.2007 - 3 S
1654/06 - VBlBW 2008, 184 und vom 20.05.2003 - 5 S 2750/01 - VBlBW 2003, 470;
Senatsbeschluss vom 26.10.1994 - 8 S 2763/94 - ESVGH 45, 105; Sauter, a.a.O. § 65 Rn.
77; Schlotterbeck, a.a.O. § 65 Rn. 29 i.V.m. § 47 Rn. 109 ff. m.w.N.).
23 Hiernach ist der Beklagte gegenüber dem Kläger verpflichtet, den vollständigen Abbruch
der an der Grenze zum Grundstück des Klägers stehenden Garage anzuordnen. Denn
diese Anlage wurde im Widerspruch zur Vorschrift des § 5 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Satz
1 und Abs. 7 Satz 2 LBO errichtet, die auch den Kläger als Eigentümer des angrenzenden
Nachbargrundstücks schützt (I.), rechtmäßige Zustände können nicht auf andere Weise
hergestellt werden (II.) und bei dieser Sachlage ist das Ermessen des Beklagten auf die
Pflicht reduziert, zur Beseitigung der Nachbarrechtsverletzung des Klägers gegenüber den
Beigeladenen den vollständigen Abbruch der Garage anzuordnen (III.). Ob die Errichtung
der Garage weiteren drittschützenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprach, ist
danach nicht zu entscheiden.
I.
24 Die Garage wurde, wie sich aus glaubhaften und auch von anderen Beteiligten nicht
bestrittenen Angaben des Klägers, einzelnen Lichtbildern sowie der Mitteilung der
Gemeinde ... an das Landratsamt vom 25.04.2006 (Blatt 70 der das Wohnhaus der
Beigeladenen betreffenden Bauakten) ergibt, irgendwann zwischen Ende September
2005 und April 2006 im Wesentlichen fertiggestellt und damit i. S. des § 65 Satz 1 LBO
errichtet. Dies widersprach § 5 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 und Abs. 7 Satz 2 LBO
und damit zugleich dem Recht des Klägers auf Beachtung dieser auch sein
Nachbargrundstück schützenden Vorschrift (1.). Diese Rechtsverletzung ist durch die
Baugenehmigung vom 03.07.2006 nicht unerheblich geworden (2.).
25 1. a) Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 LBO müssen vor den Außenwänden von
Gebäuden Abstandsflächen auf dem Baugrundstück liegen, die von oberirdischen
baulichen Anlagen freizuhalten sind. Ihre Tiefe bemisst sich nach der Wandhöhe (§ 5 Abs.
4 Satz 1 LBO) und gegebenenfalls der Gebietsart (§ 5 Abs. 7 Satz 1 LBO). Sie darf jedoch
bei Wänden über 5 m Breite 2,5 m nicht unterschreiten (vgl. § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO), was
nach der bei Errichtung der Garage noch geltenden alten Fassung (a.F.) der
Landesbauordnung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617) vor Inkrafttreten des - insbesondere das
Abstandsflächenrecht betreffenden - Änderungsgesetzes vom 17.11.2009 (GBl. S. 615)
gemäß § 5 Abs. 7 Satz 3 Halbsatz 2 LBO a.F. zugleich das Minimum des
nachbarschützenden Teils der Abstandstiefe markierte. Diese Anforderungen wurden bei
Errichtung der Garage nicht beachtet. Denn die Garage wurde ohne die hiernach
gebotene Abstandsfläche von mindestens 2,5 m Tiefe unmittelbar an der Grenze zum
Nachbargrundstück des Klägers errichtet, was zwischen den Beteiligten auch unstreitig ist.
26 b) Entgegen der Auffassung des Beklagten und des Verwaltungsgerichts waren die
Voraussetzungen für einen Sonderfall nach § 6 Abs. 1 Satz 2 LBO a.F., bei dem eine
Abstandsfläche nicht erforderlich war, nicht erfüllt.
27 Nach dieser Vorschrift waren Abstandsflächen nicht erforderlich vor Außenwänden von
Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nur Garagen oder Nebenräume enthalten, der
örtlichen Versorgung dienen oder sich auf öffentlichen Verkehrsflächen befinden, soweit
die Wandhöhe nicht mehr als 3 m beträgt (Nr. 1) und die Wandfläche nicht größer als 25
m² ist (Nr. 2); die Grenzbebauung entlang den einzelnen Nachbargrenzen durfte 9 m und
insgesamt 15 m nicht überschreiten (§ 6 Abs. 1 Satz 4 LBO a.F.). Hier fehlte es bereits an
der Erfüllung der Voraussetzung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 LBO a.F.. Denn die
Wandhöhe der Garage (aa)) betrug bei ihrer Fertigstellung deutlich mehr als 3 m (bb)). Ob
- wie der Kläger meint - auch weitere Voraussetzungen für einen Sonderfall nach § 6 Abs.
1 Satz 2 LBO a.F. nicht erfüllt waren, bedarf folglich keiner Entscheidung.
28 aa) Für die Berechnung der Wandhöhe i. S. des § 6 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 LBO a.F. (jetzt § 6
Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO) gelten grundsätzlich die allgemeinen Regelungen (§ 5 Abs. 4
Satz 1 und 2 sowie Abs. 5 LBO; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 14.07.2000 - 5 S
2324/99 - NVwZ-RR 2001, 501). Danach wird senkrecht zur Wand gemessen vom
Schnittpunkt der Wand mit der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der
Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand, wobei die Höhe von Dächern und
Giebelflächen gegebenenfalls (§ 5 Abs. 5 LBO) auf die Wandhöhe angerechnet wird. Bei
einer unterschiedlichen Höhenlage der Geländeoberfläche wird jedoch abweichend von
den allgemeinen Regelungen nicht auf die im Mittel gemessene Wandhöhe, sondern auf
die Wandhöhe am höchsten Punkt der Geländeoberfläche abgestellt (§ 6 Abs. 1 Satz 3
LBO a.F.; jetzt § 6 Abs. 1 Satz 2 LBO). Liegen auch Bau- und Nachbargrundstück
unterschiedlich hoch, kommt es insoweit regelmäßig nur auf die Geländeoberfläche auf
dem Baugrundstück an (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 30.10.1995 - 3 S
2418/95 - VBlBW 1996, 145; Busch in Schlotterbeck/Hager/Busch/Gammerl, a. a. O. § 6
Rn. 23 unter Bezugnahme auf VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 02.04.1992 - 3 S
2431/91 -). Veränderungen des Geländes im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben
sind abstandsflächenrechtlich nur beachtlich, wenn es für sie einen rechtfertigenden
Grund gibt; fehlt es daran, ist die Geländeveränderung unbeachtlich (st. Rspr., vgl.
Senatsbeschlüsse vom 20.02.2004 - 8 S 336/04 - VBlBW 2004, 267 und vom 05.05.1998 -
8 S 864/98 - BRS Bd. 60 Nr. 108 m.w.N.; ebenso VGH Baden-Württemberg, Beschlüsse
vom 07.02.2006 - 3 S 60/06 - VBlBW 2006, 240 und vom 29.11.2010 - 3 S 1019/09 -
NVwZ-RR 2011, 272).
29 Eine als Fundament einer Grenzgarage dienende grenzständige Sockelwand ist, soweit
sie über der natürlichen Geländeoberfläche liegt, auf die Wandhöhe der Garage
anzurechnen. Denn die Geländeoberfläche i. S. des § 6 Abs. 1 Satz 3 LBO a.F. (jetzt § 6
Abs. 1 Satz 2 LBO) ist in seinem solchen Fall nicht - wie das Verwaltungsgericht und ihm
folgend wohl auch der Beklagte in seiner Berufungserwiderung meinen - die Oberkante
einer solchen Sockelwand. Der Begriff "Geländeoberfläche" ist in der Landesbauordnung
zwar nicht allgemein definiert. Jedoch verbietet schon der allgemeine Sprachgebrauch,
ihn mit einer - künstlichen - "Sockelwand“ gleichzusetzen (vgl. auch Senatsbeschluss vom
20.02.2004 - 8 S 336/04 - VBlBW 2004, 267). Der Einwand des Verwaltungsgerichts, die
Höhe der Sockelwand sei deshalb nicht anzurechnen, weil die Sockelwand bei einer
Terrassierung des Geländes als eigenständige Stützmauer verfahrensfrei an der Grenze
errichtet werden könne und es keinen Unterschied mache, ob eine solche Anlage vor oder
zusammen mit einer Grenzgarage errichtet werde, überzeugt nicht. Diese Überlegung
verkennt, dass eine solche Stützmauer an der Grenze dann, wenn sie durch eine bauliche
Änderung die Funktion als Fundament (Sockelwand) einer darauf gesetzten Garage
übernähme, ihre bauliche Selbständigkeit aufgäbe. Denn als Fundament der Garage
würde sie ein unselbständiger Bauteil derselben und bildete mit ihr eine bauliche Einheit
(vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 02.04.1992 - 3 S 2431/91 - juris Rn. 25). Für die
Anrechnung des über dem natürlichen Gelände liegenden Teils der Sockelwand sprechen
nicht zuletzt Sinn und Zweck der Vorschriften über Abstandsflächen, Beeinträchtigungen
der Belichtung, Belüftung und Besonnung eines Nachbargrundstücks durch grenznahe
oder grenzständige bauliche Anlagen zu begrenzen. Dem Nachbarn soll eine auf seinem
Grundstück über der Geländeoberfläche in Erscheinung tretende Wand von höchstens 3 m
zugemutet werden. Höhere Wände und die damit einhergehende stärkere Verschattung
und "Einmauerung" seines Grundstücks muss er im Regelfall nicht hinnehmen (vgl. VGH
Baden-Württemberg, Urteil vom 02.04.1992, a.a.O. zur Wandfläche von maximal 25 m
2
).
Der über dem natürlichen - abfallenden - Gelände liegende Teil einer als Fundament einer
Grenzgarage dienenden Sockelwand kann bei der Ermittlung der Wandhöhe demzufolge
ebenso wenig als Geländeoberfläche angesehen werden wie eine einseitig angeschüttete
Zufahrtsrampe (vgl. Sauter, a.a.O, § 6 Rn. 23a und Abb. 5). Die Sockelwand ist vielmehr
als Teil der Garage anzusehen und daher auf deren Wandhöhe anzurechnen. Aus dem
vom Beklagten zitierten Senatsbeschluss vom 27.09.1999 - 8 S 2049/99 - folgt nichts
Anderes. Zwar hat der Senat darin zur Berechnung der Wandhöhe auf den Garagenboden
abgestellt. Wie sich aus dem Kontext der Gründe dieses Beschlusses ergibt, beruhte dies
jedoch darauf, dass das Höhenniveau des Garagenbodens demjenigen der natürlichen
Geländeoberfläche entsprach.
30 bb) Gemessen daran betrug die Wandhöhe bei Fertigstellung der Garage, gemessen vom
höchsten Schnittpunkt ihrer als Fundament anzurechnenden (s.o.) Sockelwand mit der
Geländeoberfläche (§ 6 Abs. 1 Satz 2 LBO a.F.) bis zur Dachhaut der Garage (vgl. § 5
Abs. 4 Satz 2 LBO a.F.), mindestens 3,7 m ± 0,05 m, weil das Höhenniveau der
Geländeoberfläche dort damals nahezu dem heutigen Höhenniveau des Geländes auf
dem Grundstück des Klägers unmittelbar an der Grenze zum Baugrundstück entsprach.
Davon ist der Senat aufgrund einiger Lichtbilder des Klägers, des Aktenvermerks des
Kreisbaumeisters vom 24.07.2007 und des Gutachtens des gerichtlichen
Sachverständigen P. überzeugt; eine weitergehende Erforschung des Sachverhalts (§ 86
Abs. 1 VwGO) ist nicht geboten.
31 (1) Bereits einige der vom Kläger vorgelegten Lichtbilder über den Zustand des Geländes
auf beiden Grundstücken nach dem Bau des Wohnhauses auf dem Grundstück des
Klägers sowie unmittelbar vor und nach dem Bau von Wohnhaus und Garage der
Beigeladenen belegen, dass der Geländeverlauf auf dem Baugrundstück an der Grenze
zum Grundstück des Klägers vor dem Bau der Garage in etwa dem Höhenniveau des
Geländes auf dem Grundstück des Klägers entsprach, wie es der Kreisbaumeister am
23.05.2007 festgestellt sowie bildlich (s.o.) dokumentiert und wie es auch der Senat beim
Augenschein unverändert festgestellt hat. Das gilt zum einen für die Bilder "B5" vom
24.07.2005 und "B9" vom 26.08.2005 in der mit Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten
des Klägers vom 06.08.2010 (S. 49 - 59 der VG-Akte) übersandten
Lichtbilddokumentation. Denn auf diesen Lichtbildern ist das Gelände in der näheren
Umgebung des späteren Standortes der streitigen Garage vor und während der Errichtung
des Wohnhauses der Beigeladenen gut zu erkennen. Zum anderen gilt dies für mehrere
Bilder in den mit Schriftsatz vom 18.07.2011 (S. 139 - 153 der VG-Akte) übermittelten
Lichtbildanlagen, und zwar die ersten zwei Bilder der "Lichtbildanlage Nr. 10" aus dem
Jahr 1994 und vom 04.07.2007, auf denen vom jeweils selben Standort am Eingang des
Wohnhauses des Klägers mit Blick auf das Baugrundstück ein nahezu identisches
Höhenniveau des Geländes an der Grenze auszumachen ist, sowie die Bilder in den
"Lichtbildanlagen Nr. 11 und 12", auf denen das streitige Gelände in den Jahren 1994,
1999 und im Juli 2005 gut zu erkennen ist. Schon beim Vergleich dieser Aufnahmen mit
dem heutigen Geländezustand erscheinen die Behauptungen der Beigeladenen, das
Gelände auf dem Grundstück sei bei den Bauarbeiten deutlich höher gewesen und nach
dem Bau der Garage verändert worden, nicht richtig. Dafür spricht auch die Feststellung
des orts- und fachkundigen (vgl. § 46 Abs. 4 LBO) Kreisbaumeisters in seinem
Aktenvermerk vom 24.07.2007: "Das Gelände war schon so." Dieser Aussage widerspricht
allerdings die Darstellung des Geländeverlaufs in der von den Beigeladenen im
vorangegangenen Baugenehmigungsverfahren für eine Garage vorgelegten
Bauzeichnung "Ansicht Südwest" vom 05.10.2005. Denn darin ist der Verlauf des
Geländes an der Grenze deutlich höher eingezeichnet. Insoweit haben auch die Angaben
des sachverständigen Zeugen F. keine Klarheit erbracht. Der Zeuge hat zwar angegeben,
die Bauzeichnung beruhe wohl auf seiner Vermessung des Geländes Anfang des Jahres
2005, er habe sie aber nicht selbst angefertigt. Auch konnte sich der Zeuge F. vor Ort nicht
mehr an Details des Geländeverlaufs im Grenzbereich beider Grundstücke vor Errichtung
von Wohnhaus und Garage auf dem Baugrundstück erinnern. Ähnliches gilt für die
Aussage der Tochter des Klägers. Sie hat im Wesentlichen nur Angaben zur Höhe einer
Natursteinmauer auf dem Grundstück des Klägers nahe der Grundstücksgrenze gemacht,
konnte sich an den Verlauf des dahinter liegenden Geländes auf dem Baugrundstück aber
nicht erinnern.
32 (2) Hiernach verbliebene Zweifel am früheren Geländeverlauf sind durch das Gutachten
des Sachverständigen P. ausgeräumt. Danach betrug die Wandhöhe der Garage
einschließlich Sockelwand (s.o.) nach ihrer Fertigstellung, gemessen vom höchsten
Schnittpunkt der Sockelwand mit der damaligen Geländeoberfläche bis zur Dachhaut der
Garage, mindestens 3,7 m ± 0,05 m, was die sich aus den Lichtbildern ergebenden
Indizien und die Feststellung des Kreisbaumeisters bestätigt.
33 Der Sachverständige hat alle verfügbaren Informationen über den früheren
Geländezustand gesichtet und bewertet. Er hat zunächst in einem ersten Schritt das
Liegenschaftskataster Baden-Württemberg sowie topographische und bauleitplanerische
Unterlagen der Gemeinde ... eingesehen. Er stellt fest, dass Informationen über den
Bestand des Geländes vor Errichtung von Wohnhaus und Garage auf dem Baugrundstück
nur in Baugesuchen für die Bauvorhaben des Klägers und der Beigeladenen enthalten
seien (S. 2 bis 4 des Gutachtens vom 04.12.2013 unter Nr. 3.1). Sodann hat er in einem
zweiten Schritt anhand dieser Bauvorlagen dargelegt, dass die zeichnerischen
Darstellungen und Angaben über den Geländeverlauf in den Bauvorlagen des Klägers
von 1993 und 1995 (Wohnhaus, Garage) sowie der Beigeladenen von 2005 und 2006
(Wohnhaus, Garage) keinen gesicherten Schluss auf den (Höhen-)Verlauf der
Geländeoberfläche vor Errichtung von Wohnhaus und Garage auf dem Baugrundstück
zuließen, weil sie mehrfach widersprüchlich seien und voneinander abwichen. Zudem
ließen die vom Kläger vorgelegten Lichtbilder nicht den Schluss zu, dass das Gelände an
der gemeinsamen Grundstücksgrenze im Zuge der Bauaktivitäten aufgeschüttet worden
sei (Gutachten S. 11 - 16 unter Nr. 5). Der Sachverständige hat sodann in einem dritten
Schritt aus einer in den Jahren 2000 bis 2005 vom Landesamt für Geoinformation und
Landentwicklung (LGL) durchgeführten Laserscan-Befliegung des Landes Baden-
Württemberg für das engere Gebiet des Baugrundstücks und umgebende Flächen eine im
Jahr 2002 gewonnene "Punktwolke" mit hinterlegten Höhendaten des Geländes verwertet,
deren Genauigkeit das LGL mit ± 0,20 m angibt. Der aus diesen Informationen ableitbare
Geländeverlauf an der streitigen Südwestgrenze des Baugrundstücks entspreche in
weiten Teilen dem aktuellen Geländeverlauf an der Mauer auf dem Nachbargrundstück
des Klägers (Gutachten S. 16 - 19 unter Nr. 6.1). Die Tragfähigkeit dieser
Schlussfolgerung wird sodann in einem abschließenden vierten Schritt anhand weiterer
Erkenntnisse, insbesondere aus Lichtbildern über die Örtlichkeit zu verschiedenen
Zeitpunkten, Plänen aus Baugesuchen und des vom Sachverständigen aufgenommenen
aktuellen Geländezustands bestätigt. Aus der hiernach erstellten Planzeichnung Anlage
21 zum Gutachten ergibt sich zwischen dem höchsten Schnittpunkt der Sockelwand der
Garage mit der unter Berücksichtigung der Daten der Laserscan-Befliegung des Jahres
2002 gewonnenen, als blaue Linie dargestellten Geländeoberfläche an der Grenze bis zur
Dachhaut der Garage eine Höhe von 3,70 m. Der in den Unterlagen zum Bauantrag für
eine Garage auf dem Baugrundstück dargestellte Geländeverlauf habe daher mit an
Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht den tatsächlichen Gegebenheiten zum
Zeitpunkt des Bauantrags entsprochen (Gutachten S. 19 - 22 unter Nr. 6.2 und 6.3 und S.
25, dritter Absatz). Der Sachverständige weist abschließend darauf hin, dass bei den
Höhenangaben zwischen festen Bauteilen und der Geländeoberfläche mit Abweichungen
± 0,05 m zu rechnen sei, weil Geländepunkte nicht eindeutig und klar definiert seien
(Gutachten S. 25 letzter Absatz). Der Senat hält diese Feststellungen und Bewertungen für
überzeugend. Mängel des Gutachtens, insbesondere was Methodik und
Schlussfolgerungen angeht, sind nicht erkennbar; einzelne Unklarheiten hat der
Sachverständige mit der Erläuterung des Gutachtens in der Verhandlung beseitigt. Die
geltend gemachten Bedenken und Einwendungen des Beklagten und der Beigeladenen
sind nicht begründet.
34 Der Beklagte macht - nur - geltend, es bestünden erhebliche Zweifel an der Genauigkeit
der Daten aus Laserscan-Befliegung des LGL. Die vom LGL mit ± 0,20 m angegebene
Genauigkeit beziehe sich nur auf eindeutige Oberflächen. Das aus diesen Daten vom LGL
erstellte Digitale Geländemodell (DGM) habe, weil es Flächen ohne Laserpunkte am
Boden durch Interpolation schließe und die Modellierung eine leichte Glättung bewirke,
nur eine durchschnittliche Genauigkeit von ± 0,50 m, da Qualität und Zuverlässigkeit des
DGM von Bewuchs, Geländeform, Bebauung und anderen Faktoren abhängig. Derartige
Besonderheiten bestünden auch hier, weil die Geländestruktur an der Grenze zwischen
dem Baugrundstück und dem Grundstück des Klägers aufgrund von Mauern, Abstufungen
und Bewuchs - wie die dem Gutachten beigefügten Fotos belegten - schwierig sei und es
dort nur eine geringe Dichte von originären Laserpunkte gebe bzw. teilweise Messwerte
fehlten. Diese Einwendungen greifen nicht durch. Der Sachverständige hat bei seiner
Erläuterung des Gutachtens angegeben, ihm sei bekannt, dass die Daten aus der
Laserscan-Befliegung mit Unsicherheiten behaftet seien und dass bei einem auf ihrer
Grundlage erstellten digitalen Geländemodell in der Regel eine größere Abweichung
anzunehmen sei. Hier habe jedoch die Besonderheit bestanden, dass die Höhendaten
zahlreicher Laserpunkte mit seinen Messergebnissen vor Ort und den Erkenntnissen aus
Lichtbildern überstimmten, was eine größere Genauigkeit rechtfertige. Er habe so viele
Punkte in der Wirklichkeit gefunden, die seine Ergebnisse bestätigten, dass aus seiner
Sicht daran keine durchgreifenden Zweifel bestünden. Zwar sei ein mathematisches
Modell mit Laserpunkten in einem Gelände wie dem vorliegenden nicht sehr
aussagekräftig. Er habe seine Ergebnisse jedoch nicht auf das DGM des LGL gestützt und
aus Laserpunkten unkritisch hochgerechnet, sondern andere Umstände zur Interpretation
herangezogen. Seine Ergebnisse stützten sich auch auf die durch einen relativ
homogenen Geländeverlauf geprägten tatsächlichen Gegebenheiten und den Vergleich
von Einzelpunkten. Selbst wenn er die Einwände des Beklagten berücksichtige, ergäbe
sich nur eine Abweichung von 0,10 bis 0,20 m zu der von ihm rekonstruierten
Geländehöhe. Der Senat hält diese Erläuterungen für plausibel und überzeugend. Die
Einwendungen des Beklagten erscheinen danach schon deshalb unbegründet, weil sie
außer Acht lassen, dass das Gutachten den früheren Geländeverlauf (blaue Linie in der
Planzeichnung Anlage 21 zum Gutachten) nicht bloß anhand der Höhendaten aus der
Laserscan-Befliegung abstrakt hochgerechnet, sondern unter Berücksichtigung weiterer
Erkenntnisse über die Örtlichkeit, insbesondere aus Lichtbildern, Plänen in Baugesuchen
und eigenen Messergebnissen des Sachverständigen vor Ort konkret rekonstruiert.
Deshalb und weil das Gutachten insoweit auch die sich aus Lichtbildern ergebenden
Indizien sowie die Feststellung des Kreisbaumeisters in seinem Aktenvermerk vom
24.07.2007 bestätigt ((1)), besteht auch kein Anlass, unter Berücksichtigung der Einwände
des Beklagten eine zusätzliche Abweichung einzurechnen, die nach den ergänzenden
Darlegungen des Sachverständigen ohnehin höchstens 0,10 - 0,20 m betrüge. Zu
berücksichtigen ist allenfalls die Ungenauigkeitstoleranz ± 0,05 m, auf die der
Sachverständige in seinem Gutachten abschließend hinweist.
35 Die Beigeladenen haben lediglich auf Bedenken des Zeugen F., dem das Gutachten
vorgelegt worden sei, verwiesen. Der Zeuge F. hat bei seiner nochmaligen Vernehmung
indes nichts vorgebracht, was die Richtigkeit des Gutachtens in Frage stellen könnte. Auf
Nachfrage hat er vielmehr der Aussage des Sachverständigen zugestimmt, dass die blaue
Linie in der Planzeichnung Anlage 21 zum Gutachten am wahrscheinlichsten den
damaligen Geländeverlauf darstelle. Er hat diese Aussage im Folgenden zwar dahin
relativiert, er meine damit nicht die tatsächliche Höhe, sondern nur den geraden Verlauf
der blauen Linie. Diese Einschränkung stellt die Richtigkeit des Gutachtens im Übrigen
jedoch nicht in Frage. Auch die sonstigen Angaben des Zeugen F. zum früheren
Geländeverlauf blieben bei seinen beiden Vernehmungen derart unsicher und vage, dass
daraus keine Zweifel an der Richtigkeit des Gutachtens abzuleiten sind. Vielmehr
bestätigen seine Einlassungen teilweise eher die Erkenntnisse des Gutachtens zum
Höhenunterschied zwischen dem Baugrundstück und dem Grundstück des Klägers, wie
der Sachverständige auf Vorhalt der Aussage des Zeugen F. in der Verhandlung am
24.03.2014 überzeugend dargelegt hat.
36 (3) Eine weitere Erforschung des Sachverhalts ist nicht geboten. Die in der
Berufungsverhandlung am 10.07.2013 gestellten Hilfsbeweisanträge haben sich durch die
Wiederöffnung der mündlichen Verhandlung erledigt. In der erneuten
Berufungsverhandlung am 24.03.2014 wurden keine weiteren (Hilfs-)Beweisanträge
gestellt. Eine weitere Sachverhaltserforschung, insbesondere durch Vernehmung der
benannten weiteren Zeugen, drängt sich auch nicht von Amts wegen auf. Die von den
Beigeladenen mit ihrem in der Verhandlung am 10.07.2013 gestellten Hilfsbeweisantrag
unter Beweis gestellte Tatsache, „dass das Stützbauwerk unterhalb der Garage auf dem
Grundstück des Klägers gemessen ab der Bodenplatte ein Meter hoch war“, ist nicht
entscheidungserheblich. Denn für die Berechnung der Wandhöhe kommt es - wie
dargelegt - nur auf den Schnittpunkt der Sockelwand (“Stützbauwerk“) mit dem höchsten
Punkt der Geländeoberfläche auf dem Baugrundstück, nicht aber auf Umstände auf dem
Grundstück des Klägers an. Ungeachtet dessen ist nicht ansatzweise dargelegt oder sonst
erkennbar, wann und unter welchen Umständen die von den Beigeladenen insoweit
benannten Zeugen Kenntnis über die maßgenaue Höhe der tatsächlich ausgeführten
Sockelwand erlangt haben könnten.
37 2. Der Verstoß gegen § 5 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 und Abs. 7 Satz 2 LBO a.F.
und die damit einhergehende Rechtsverletzung des Klägers sind durch die
Baugenehmigung vom 03.07.2006 nicht unerheblich geworden. Denn diese
Baugenehmigung deckt die errichtete Garage nicht. Die genehmigte und die tatsächlich
errichtete Garage sind nicht identisch. Das folgt bereits aus ihren deutlich voneinander
abweichenden Standorten. Zudem ist das Dach in geänderter Form und Größe ausgeführt
worden und die tatsächlich errichtete Garage hat 5,7 m
3
mehr Bruttorauminhalt.
II.
38 Rechtmäßige Zustände können heute nicht auf andere Weise hergestellt werden. Die
Erteilung einer Baugenehmigung (§ 58 Abs. 1 Satz 1 LBO) scheidet aus, weil der wegen
ihres 40 m
3
übersteigenden Bruttorauminhalts und der 3 m überschreitenden mittleren
Wandhöhe nicht nach Nr. 1 a) oder b) des Anhangs zu § 50 Abs. 1 LBO verfahrensfreien
und damit genehmigungspflichtigen (§ 49 LBO) Garage weiterhin die Vorschrift des § 5
Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 und Abs. 7 Satz 2 LBO entgegensteht und eine
Abweichung davon nicht zugelassen werden kann.
39 1. Die Voraussetzungen für einen § 6 Abs. 1 Satz 2 LBO a.F. entsprechenden Sonderfall
nach § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO, bei dem eine Abstandsfläche nicht erforderlich ist, sind
nach wie vor nicht erfüllt, weil die Wandhöhe der Garage bzw. des Gebäudes
einschließlich Sockelwand (s.o.) am höchsten Punkt der Geländeoberfläche (§ 6 Abs. 1
Satz 2 LBO) deutlich mehr als 3 m beträgt. Nach den Feststellungen des
Sachverständigen P. beträgt sie ausgehend von den heute vor Ort feststellbaren
Geländeverhältnissen an der Grenze zum Grundstück des Klägers sogar 3,85 m (vgl.
Gutachten S. 24).
40 2. Eine Abweichung von § 5 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 und Abs. 7 Satz 2 LBO
kann nicht zugelassen werden.
41 a) Die Voraussetzungen für die Zulassung einer geringeren Tiefe der Abstandsfläche nach
§ 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 bis 3 LBO sind nicht erfüllt. Für einen Sonderfall nach Nr. 1 oder Nr.
3 dieser Vorschrift ist von vornherein nichts ersichtlich. Ein Sonderfall nach Nr. 2 scheidet
jedenfalls deshalb aus, weil die Unterschreitung des Mindestmaßes der
Abstandsflächentiefe nach § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO die nachbarlichen Belange des Klägers
als Eigentümer des angrenzenden Grundstücks i. S. dieser Vorschrift erheblich
beeinträchtigt.
42 aa) Nach der Rechtsprechung aller mit Baurechtssachen befassten Senate des
erkennenden Gerichtshofs zur gleichlautenden Vorschrift des § 6 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 LBO
a.F. ist von der normativen Wertung auszugehen, dass eine erhebliche Beeinträchtigung
nachbarlicher Belange regelmäßig vorliegt, wenn der nachbarschützende Teil der
Abstandsflächentiefe i. S. des § 5 Abs. 7 Satz 3 LBO a.F. unterschritten wird, gleichgültig,
ob die Unterschreitung gravierend oder geringfügig ist. Nachbarliche Belange sind in
einem solchen Fall nur dann nicht erheblich beeinträchtigt, wenn die vorhandene Situation
in Bezug auf das Nachbargrundstück durch bauordnungsrechtlich relevante
Besonderheiten gekennzeichnet ist, die das Interesse des Nachbarn an der Einhaltung
des nachbarschützenden Teils der Abstandstiefe deutlich mindern oder als weniger
schutzwürdig erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss vom 14.01.2010 - 8 S 1977/09 -
NVwZ-RR 2010, 387 m.w.N.). An dieser Rechtsprechung ist nach dem Wegfall der
gesetzlichen Unterscheidung zwischen nachbarschützenden und nicht
nachbarschützenden Teilen der Abstandsflächentiefe durch das Änderungsgesetz vom
17.11.2009 (GBl. S. 615) jedenfalls für den hier gegebenen Fall einer Unterschreitung der
Mindesttiefe der Abstandsfläche von 2,5 m nach § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO festzuhalten
(Senatsurteil vom 06.04.2010 - 8 S 1529/08 - VBlBW 2011, 67). Das Interesse des
Nachbarn deutlich mindernde oder als weniger schutzwürdig erscheinen lassende
Besonderheiten können sich aus den tatsächlichen Verhältnissen auf seinem
Nachbargrundstück oder aus rechtlichen Besonderheiten ergeben, die beim
Nachbargrundstück im Verhältnis zum Bauvorhaben vorliegen (Senatsbeschluss vom
14.01.2010, a.a.O. m.w.N.). Eine solche Besonderheit kann etwa darin bestehen, dass der
Nachbar das Vorhaben in seiner grenznahen Lage schon seit langer Zeit in einer für den
Bauherrn Vertrauen begründenden Weise hingenommen und sein materielles
Abwehrrecht verwirkt hat (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 18.12.2007 - 3 S
2107/07 - VBlBW 2008, 190, juris Rn. 18). Bei der baulichen Änderung eines bestehenden
grenznahen Gebäudes kann es aber auch ungeachtet von Besonderheiten auf dem
Nachbargrundstück auf einen konkreten Vergleich zwischen vorhandenen und künftigen
Beeinträchtigungen ankommen (Senatsbeschluss vom 27.11.2013 - 8 S 1813/13 - BauR
2014, 533, juris Rn. 20 und 23).
43 bb) Im vorliegenden Fall gibt es weder solche Besonderheiten noch geht es um die
bauliche Änderung eines grenznahen bestehenden Gebäudes.
44 Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit des Nachbargrundstücks des Klägers wären
insbesondere nicht deshalb gemindert, wenn das Gelände auf diesem Grundstück im
Zuge der Errichtung des Einfamilienhauses in den 1990iger Jahren abgegraben worden
sein sollte, um die tiefere Ausführung der Erdgeschoss-Fußbodenhöhe dieses Gebäudes
zu ermöglichen. Die abstandsflächenrechtliche Schutzwürdigkeit des Grundstücks in
Bezug auf Belichtung, Belüftung und Besonnung wäre dadurch schon deshalb nicht
gemindert, weil eine solche Abgrabung, jedenfalls soweit sie das Gelände unterhalb der
streitigen Garage bis zum Wohnhaus des Klägers beträfe, durch die weitere
streitigen Garage bis zum Wohnhaus des Klägers beträfe, durch die weitere
Baugenehmigung vom 01.02.1995, gegen die die beteiligten Eigentümer angrenzender
Grundstücke damals keine Einwendungen erhoben haben, gedeckt würde. Zwar
legalisiert diese Baugenehmigung ausdrücklich nur die um etwa 1 m tiefer ausgeführte
Erdgeschoss-Fußbodenhöhe für das Einfamilienhaus. Diese Regelung schließt aber
konkludent eine dazu gegebenenfalls notwendige Abgrabung des Geländes ein und
erstreckt sich insoweit auch auf die zur bestimmungsgemäßen Benutzung des
Einfamilienhauses notwendigen Flächen unmittelbar neben dem Gebäude, insbesondere
für den Hauszugang an der Grenze zum Grundstück der Beigeladenen. Ob das Gelände
auf dem Grundstück des Klägers damals tatsächlich in diesem Umfang abgegraben
worden ist, kann folglich offen bleiben.
45 Der Kläger hat die Garage auch nicht seit langer Zeit in einer für die Beigeladenen
Vertrauen begründenden Weise hingenommen und sein materielles Abwehrrecht verwirkt.
Dies setzte voraus, dass seit der Möglichkeit der Geltendmachung des Abwehrrechts
längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, die seine verspätete
Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen. Das ist der
Fall, wenn erstens der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten
darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend
machen würde (Vertrauensgrundlage), zweitens der Verpflichtete tatsächlich darauf
vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt würde (Vertrauenstatbestand) und
drittens er sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet
hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil
entstehen würde (Vertrauensbetätigung). Bei öffentlich-rechtlichen Nachbarstreitigkeiten
ist insoweit die Besonderheit zu beachten, dass sich der Abwehranspruch des von einem
Bauvorhaben berührten Nachbarn zwar formell gegen die Behörde richtet, von der
Rechtsausübung materiell betroffen aber der Bauherr ist (VGH Baden-Württemberg, Urteil
vom 25.09.1991 - 3 S 2000/91 - VBlBW 1992, 103 m.w.N.).
46 Hier fehlt es bereits an einer Vertrauensgrundlage. Die Beigeladenen konnten im April
2007, als der Kläger gegenüber der zuständigen Baurechtsbehörde die zu hohe Garagen-
/Sockelwand und eine von der Baugenehmigung abweichende Bauausführung der
Garage rügte, nicht infolge eines bestimmten Verhaltens des Klägers darauf vertrauen,
dass dieser sein Abwehrrecht nicht mehr geltend machen würde. Zwar war die Garage zu
diesem Zeitpunkt bis auf Verputzarbeiten bereits über ein Jahr fertiggestellt. Allein dieser
Zeitraum der Untätigkeit des Klägers begründete für die Beigeladenen jedoch keine
Vertrauensgrundlage. Was die "lange Zeit" anbelangt, während der der Nachbar sein
Recht nicht ausgeübt hat, obwohl es ihm möglich gewesen wäre, gibt es keine
allgemeingültigen Bemessungskriterien; maßgebend sind die Umstände des Einzelfalls
(vgl. BVerwG, Urteil vom 16.05.1991 - 4 C 4.89 - NVwZ 1991, 1182, juris Rn. 18 ff.; OVG
Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 10.10.2012 - 2 B 1090/12 - juris Rn. 8). Wer sich
gegen Rechtsverletzungen wehren will, muss dies aber in angemessener Zeit tun (vgl.
BVerwG, Beschlüsse vom 13.12.1999 - 4 B 101.99 - BRS Bd. 63 Nr. 203, juris Rn. 7, und
vom 08.01.1997 - 4 B 228.96 - juris Rn. 5). Das gilt vor allem für den Nachbarn im
Baurecht, weil das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis ihn verpflichtet, durch
zumutbares aktives Handeln mitzuwirken, einen wirtschaftlichen Schaden des Bauherrn
zu vermeiden oder den Vermögensverlust möglichst gering zu halten (vgl. BVerwG, Urteil
vom 25.01.1974 - IV C 2.72 - BVerwGE 44, 294, juris Rn. 24). Aber auch eine längere
Untätigkeit des Nachbarn führt dann nicht zum Verlust des Abwehrrechts durch
Verwirkung, wenn der Bauherr das Bauvorhaben bereits sofort verwirklicht, ohne dazu
durch das Verhalten des Nachbarn veranlasst worden zu sein (vgl. BVerwG, Urteil vom
16.05.1991, a.a.O., Rn. 28).
47 Gemessen daran war der seit den Baumaßnahmen für die Garage bis April 2007
verstrichene Zeitraum nach den Umständen dieses Einzelfalles nicht unangemessen lang.
Insoweit fällt zu Lasten der Beigeladenen vor allem ins Gewicht, dass sie die - mit mehr als
40 m
3
Brutto-Rauminhalt genehmigungspflichtige (§ 49 Abs. 1 LBO a.F.) - Garage
abweichend von ihrem Bauantrag ohne Baugenehmigung sofort errichtet und damit
vollendete Tatsachen geschaffen hatten. Sie konnten in der Zeit danach bis April 2007
nicht allein deshalb, weil der Kläger im Baugenehmigungsverfahren keine Einwendungen
erhoben hatte, darauf vertrauen, er werde ein materielles Abwehrrecht gegen eine
abweichend vom Bauantrag errichtete Garage nicht geltend machen. Dabei ist auch zu
berücksichtigen, dass dem Kläger in Anbetracht der von Bauantrag und Baugenehmigung
abweichenden Bauausführung sowie der unzutreffenden - irreführenden - Darstellung des
Geländeverlaufs auf dem Baugrundstück in den Bauvorlagen für die Garage (siehe den
Aktenvermerk des Kreisbaumeisters vom 24.05.2007 und das Gutachten des
Sachverständigen P. vom 04.12.2013, S. 16) ein längerer Zeitraum zur Überprüfung
zuzugestehen war. Bei dieser Sachlage bestand im nachbarlichen
Gemeinschaftsverhältnis kein begründeter Anlass, deutlich früher aktiv zu werden, um
einen wirtschaftlichen Schaden für die Beigeladenen zu vermeiden oder ihren
Vermögensverlust möglichst gering zu halten. Ungeachtet dessen ist auch nichts dafür
ersichtlich, dass die Beigeladenen in der Zeit nach Fertigstellung der Garage bis April
2007 tatsächlich darauf vertraut haben, der Kläger werde sein materielles Abwehrrecht
nicht mehr ausüben (Vertrauenstatbestand), oder dass sie sich in diesem Zeitraum in ihren
Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihnen durch die erst ab April
2007 betriebene Durchsetzung des materiellen Abwehrrechts des Klägers ein
unzumutbarer Nachteil entsteht (Vertrauensbetätigung).
48 b) Schließlich sind keine Anhaltspunkte dafür dargelegt oder erkennbar, dass eine der
Voraussetzungen für die Zulassung einer Abweichung, Ausnahme oder Befreiung nach §
56 Abs. 1 bis 5 LBO erfüllt sein könnte.
III.
49 Unter diesen Voraussetzungen ist das Ermessen der Baurechtsbehörde auf die Pflicht
reduziert, zur Beseitigung der Nachbarrechtsverletzung des Klägers gegenüber den
Beigeladenen den vollständigen Abbruch der Garage (einschließlich Sockelwand)
anzuordnen.
50 1. Geht es um den Antrag eines Dritten, wegen der Verletzung einer ihn schützenden
Vorschrift den Abbruch einer Anlage anzuordnen, ist das Entschließungsermessen der
Baurechtsbehörde im Sinne einer Pflicht zum Einschreiten “auf Null“ reduziert, wenn der
Rechtsverstoß besonders intensiv ist oder ein wesentliches Rechtsgut des Nachbarn
gefährdet und sich nicht anders als durch einen (Teil-)Abbruch der Anlage beseitigen lässt
(VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 25.09.1991 - 3 S 2000/91 - VBlBW 1992, 103). Das
kann auch bei unzumutbaren Beeinträchtigungen des Nachbarn der Fall sein (VGH
Baden-Württemberg, Beschluss vom 13.12.1991 - 3 S 2358/91 - VBlBW 1992, 148
m.w.N.). Verstößt eine bauliche Anlage gegen eine drittschützende Vorschrift, die
unzumutbare Beeinträchtigungen verbietet, ist die Baurechtsbehörde folglich in der Regel
zum Einschreiten verpflichtet, es sei denn, es stünden ihr sachliche Gründe für eine
Untätigkeit zur Seite (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.05.2003 - 5 S 2750/01 -
VBlBW 2003, 470; Beschluss vom 13.12.1991, a.a.O.; Sauter, a.a.O: § 65 Rn. 79 f.
m.w.N.). Ein danach gegebener Anspruch auf Einschreiten der Behörde kann allerdings
nach Treu und Glauben (§ 242 BGB entspr.) ausgeschlossen, insbesondere verwirkt sein.
51 Hiernach ist der Beklagte verpflichtet, den Abbruch der Garage (einschließlich
Sockelwand) anzuordnen, weil die rechtswidrige Unterschreitung der nach § 5 Abs. 7 Satz
2 LBO gebotenen Mindesttiefe der Abstandsfläche die durch diese Vorschrift geschützten
nachbarlichen Belange des Klägers hinsichtlich der Belichtung, Belüftung und Besonnung
seines Nachbargrundstücks unzumutbar beeinträchtigt und diese Beeinträchtigung nur
durch einen Abbruch der Garage zu beseitigen ist (a)), dem Beklagten keine sachlichen
Gründe für eine Untätigkeit zur Seite stehen (b)) und der danach gegebene Anspruch des
Klägers gegen den Beklagten auch nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB entspr.)
ausgeschlossen ist (c)).
52 a) Bauordnungsrechtliche Abstandsflächenvorschriften gehören mit ihrem unmittelbaren
räumlichen Bezug zu Nachbargrundstücken zum Kernbestand des öffentlichen
Baunachbarrechts. Ihre nachbarschützende Wirkung besteht nach Sinn und Zweck der
Abstandsflächenvorschriften grundsätzlich unabhängig von einer tatsächlich feststellbaren
Beeinträchtigung des Nachbarn (Sauter, a.a.O. § 5 Rn. 10). Soweit sie Nachbarschutz
vermitteln, indiziert bereits ihre Verletzung die Beeinträchtigung des Nachbarn in
Belangen, deren Schutz die Abstandsflächenvorschriften dienen (ebenso OVG Nordrhein-
Westfalen, Urteil vom 13.10.1999 - 7 A 998/99 - NVwZ-RR 2000, 205, juris Rn. 30;
HessVGH, Urteil vom 26.05.2008 - 4 UE 1626/06 - ESVGH 59, 8, juris Rn. 24; OVG
Saarland, Urteil vom 23.04.2002 - 2 R 7/01 - BauR 2003, 1865, jeweils m.w.N.). Allerdings
muss nicht jede derart indizierte Beeinträchtigung nachbarlicher Belange auch - im Sinne
eines besonders intensiven oder ein wesentliches Rechtsgut des Nachbarn gefährdenden
Rechtsverstoßes - stets unzumutbar sein. Für diese Bewertung könnte es vielmehr auch
darauf ankommen, ob und inwieweit die bauliche Nutzbarkeit des Nachbargrundstücks im
jeweiligen Einzelfall tatsächlich spürbar eingeschränkt wird (vgl. BayVGH; Beschluss vom
04.07.2011 - 15 ZB 09.1237 - juris Rn. 12; OVG Niedersachsen, Urteil vom 16.02.2012 - 1
LB 19/10 - NVwZ-RR, 2012, 427; OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 10.10.2006 - 2 L
680/04 - juris Rn. 6). Einer solchen Einzelfallprüfung bedarf es jedoch nicht, wenn - wie
hier - die Mindesttiefe der Abstandsfläche nach § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO unterschritten wird,
kein Sonderfall i. S. des § 6 Abs. 1 LBO vorliegt, und weder eine geringere Tiefe der
Abstandsfläche (§ 6 Abs. 3 LBO) noch eine Abweichung, Ausnahme oder Befreiung (§ 56
LBO) zugelassen werden kann. In einem solchen Fall ist dem Nachbarn die durch einen
Verstoß gegen § 5 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 LBO indizierte Beeinträchtigung
seiner durch das Abstandsflächenrecht geschützten Belange grundsätzlich nicht
zumutbar. Zwar mag in Bagatellfällen, bei denen es um Über- oder Unterschreitungen um
wenige Zentimeter geht, aus Gründen der Verhältnismäßigkeit oder des Schikaneverbots
ausnahmsweise eine andere Bewertung angezeigt sein (vgl. HessVGH, Urteil vom
26.05.2008 - 4 UE 1626/06 - ESVGH 59, 8; OVG Niedersachsen, Urteil vom 29.10.1993 -
6 L 3295/91 - BauR 1994, 86 m.w.N.; ähnlich BayVGH, Beschluss vom 08.03.2007 - 1 ZB
06.898 - juris Rn. 16; a. A. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 05.03.2007 - 10 B
274/07 - BauR 2007, 1031). Das bedarf aus Anlass dieses Falles aber keiner
Entscheidung. Denn ein solcher Bagatellfall liegt hier weder in Bezug auf die nach § 5
Abs. 7 Satz 2 LBO gebotene Mindesttiefe der Abstandsfläche noch hinsichtlich der
Wandhöhe nach § 6 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 LBO a.F. bzw. § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO vor. Die
grenzständige Garage unterschreitet die Mindesttiefe der Abstandsfläche von 2,5 m
vollständig bis auf Null und ihre Wandhöhe übersteigt die bei Grenzbauten zulässige
Höhe von 3 m um mindestens 0,7 m ± 0,05 m. Die damit indizierte unzumutbare
Beeinträchtigung der nachbarlichen Belange des Klägers ist nur durch die Anordnung
eines Abbruchs zu beseitigen. Andere, die Bausubstanz gänzlich schonende
Maßnahmen, insbesondere eine bloße Nutzungsuntersagung, genügen nicht.
53 b) Sachliche Gründe für eine Untätigkeit stehen der Baurechtsbehörde nicht zur Seite. Die
in den Begründungen der angegriffenen Bescheide hierzu dargelegten “besonderen
Gründe“ tragen die Ablehnung eines baurechtlichen Einschreitens zur Beseitigung der
Nachbarrechtsverletzung nicht. Die Erwägung des Landratsamts, der Geländeverlauf an
der Grenze bei Errichtung der Garage sei nicht mehr zweifelsfrei zu ermitteln, ist
unzutreffend, wie die durchgeführte Beweiserhebung belegt, die auch der Behörde
möglich gewesen wäre (§ 24 Abs. 1 LVwVfG). Der die Ablehnung tragende weitere
Gesichtspunkt, Belichtung und Belüftung der Räume an der Nordostseite des
Wohnhauses des Klägers seien nicht erheblich eingeschränkt, ist kein sachlicher Grund,
weil schon wegen der Unterschreitung der Mindesttiefe der Abstandsfläche nach § 5 Abs.
7 Satz 2 LBO und mangels eines Bagatellfalles von einer unzumutbaren Beeinträchtigung
der abstandsflächenrechtlich geschützten nachbarlichen Belange des Klägers
auszugehen ist (s.o.). Schließlich ist ein Abbruch der Garage entgegen der Ansicht des
Landratsamts auch nicht wegen - von der Behörde der Höhe nach nicht näher ermittelter -
“enormer Kosten“ im engeren Sinne unverhältnismäßig. Die Beigeladenen haben die
genehmigungspflichtige Garage vor Erteilung der Baugenehmigung abweichend von
ihrem Bauantrag auf eigenes Risiko formell und materiell rechtswidrig errichtet. Der mit
einem Abbruch dieser Anlage verbundene, zweifellos nicht unerhebliche finanzielle
Aufwand ist im Verhältnis zum Gewicht des Nachbarrechtsverstoßes nicht unangemessen
und den Beigeladenen zumutbar. Würde der in die (nachbar-)rechtswidrige Errichtung
baulicher Anlagen investierte Kostenaufwand berücksichtigt, wäre dies geradezu eine
Ermunterung, finanziell besonders aufwändige Vorhaben zunächst illegal zu realisieren,
um anschließend die Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände zu verhindern.
54 c) Der danach gegebene Anspruch des Klägers auf Einschreiten der Baurechtsbehörde ist
auch nicht nach Treu und Glauben ausgeschlossen, insbesondere nicht verwirkt. Insoweit
gilt hier im Ergebnis nichts Anderes als für das materielle Abwehrrecht des Klägers (s.o.).
Die im Bescheid des Landratsamts vertretene Ansicht, ein Nachbar müsse der
Baurechtsbehörde Abweichungen von genehmigten Plänen oder eine illegale Bautätigkeit
in der Regel “analog der Rechtsmittelfrist“ innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme
des Bauvorhabens anzeigen, um das Recht auf ein Einschreiten der Behörde zu nicht zu
verwirken, ist unzutreffend. Zwar ist bei der Verwirkung grundsätzlich zwischen materiell-
rechtlichen und verfahrensrechtlichen Rechtspositionen n zu unterscheiden (vgl. BVerwG,
Beschluss vom 18.03.1988 - 4 B 50.88 - NVwZ 1988, 730, juris Rn. 2 m.w.N.). Bei einer
nicht genehmigten illegalen Bautätigkeit fehlt aber ein - auch das Vertrauen des Bauherrn
begründender - verfahrensrechtlicher Anknüpfungspunkt, wie er etwa im Falle einer dem
Nachbarn amtlich nicht bekannt gegebenen Baugenehmigung besteht, bei der nach Treu
und Glauben eine Rechtsbehelfsfrist von einem Jahr ab - möglicher - Kenntnis der
Baugenehmigung läuft (BVerwG, Urteil vom 25.01.1974 - IV C 2.72 - BVerwGE 44, 294).
55 2. Das Auswahlermessen der Baurechtsbehörde ist ebenfalls dergestalt “auf Null“
reduziert, dass allein die Anordnung eines vollständigen Abbruchs der Garage gegenüber
den Beigeladenen als bauordnungsrechtlich verantwortlichen Eigentümern und Bauherren
der Garage (§ 7 PolG, §§ 41, 42 LBO) in Betracht kommt. Die Anordnung nur eines
teilweisen Abbruchs (“Rückbau“) der Garage, etwa bis auf das gesetzlich zulässige Maß
der Wandhöhe von 3 m, scheidet aus. Nach den insoweit maßgebenden heutigen
Geländeverhältnissen beträgt die Wandhöhe - gemessen am höchsten Punkt der
Geländeoberfläche auf dem Baugrundstück - 3,85 m (vgl. Gutachten S. 24). Sie wäre
danach um 0,85 m zu reduzieren. Die Garage ist insoweit indes weder bautechnisch noch
nach den Vorstellungen der beigeladenen Bauherren teilbar (vgl. dazu auch OVG
Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 18.03.1997 - 10 A 853/93 - BRS Bd. 59 Nr. 209). Es
ist grundsätzlich nicht Sache der einschreitenden Baurechtsbehörde, in eingehendere
Überlegungen darüber einzutreten, ob dem rechtswidrigen Zustand durch irgendwelche
baulichen Änderungen abgeholfen und damit ein vollständiger Abbruch vermieden
werden könnte. Zur Wahrung der Interessen des Betroffenen und des Grundsatzes der
Verhältnismäßigkeit reicht es aus, dass die Behörde am vollständigen Abbruch nicht
festhalten darf, wenn der Betroffene ein von ihm als milder empfundenes, zur Beseitigung
des rechtswidrigen Zustandes ebenfalls geeignetes Mittel anbietet (st. Rspr. vgl. BVerwG,
Beschluss vom 12.06.1973 - IV B 58.72 - BRS Bd. 27 Nr. 151, juris Rn. 5 m.w.N.).
Letzteres ist bislang nicht der Fall. Die Beigeladenen haben weder der Baurechtsbehörde
noch dem Senat einen hinreichend konkreten Änderungsvorschlag unterbreitet. Ob in
ihrem pauschalen Vortrag in der Berufungsverhandlung, es sei denkbar, die Gesamthöhe
von Garagen- und Sockelwand durch Wegnahme von bis zu zwei Steinreihen der
Garagenwand zu reduzieren, ein solches Angebot gesehen werden könnte, kann
dahinstehen. Denn ausgehend von der derzeitigen Wandhöhe von 3,85 m wäre mit einer
Wegnahme von bis zu zwei Steinreihen das gesetzlich zulässige Maß von 3 m nicht zu
erreichen, wie die Vertreter des Beklagten und der Beigeladenen in der Verhandlung am
24.03.2014 eingeräumt haben. Zudem haben die Beigeladenen ausdrücklich vorgebracht,
die Wegnahme von mehr als zwei Steinreihen der Garagenwand ließe eine sinnvolle
Nutzung des danach verbleibenden Garagenraumes nicht mehr zu. Folglich steht dem
Kläger ein Anspruch auf Anordnung des vollständigen Abbruchs der Garage
einschließlich zugehöriger unselbständiger Bauteile, insbesondere der als Fundament
dienenden Sockelwand zu. Allerdings bleibt es den Beigeladenen überlassen, auch nach
Rechtskraft dieses Urteils als "milderes Mittel" eine nachbarrechtskonforme Garage unter
Verwendung von Teilen des rechtswidrigen Bauwerks zur Genehmigung zu stellen (vgl.
OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 22.01.1996 - 10 A 1464/92 - BRS Bd. 58 Nr. 115,
juris Rn. 38 ff.) und - wie hier besonders zu betonen ist - auch dementsprechend
auszuführen.
B.
56 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und 3, § 159 Satz 1 VwGO i.V.m. § 100
Abs. 1 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, da kein Zulassungsgrund im Sinne des §
132 Abs. 2 VwGO vorliegt.
57
Beschluss vom 25. März 2014
58 Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird endgültig auf 7.500,-- Euro festgesetzt (§ 47
Abs. 1 Satz 1, § 52 Abs. 1, § 63 Abs. 3 Satz 1 GKG, in Anlehnung an Nr. 9.7.1 des
Streitwertkatalogs Fassung Juli 2004, NVwZ 2004, 1327; am Streitwertkatalog 2013
orientiert sich der Senat dem Rechtsgedanken des § 71 Abs. 1 Satz 1 GKG folgend nur in
Verfahren, die ab dem 01.01.2014 bei ihm anhängig geworden sind).
59 Der Beschluss ist unanfechtbar.