Urteil des VG Sigmaringen, Az. 6 K 766/07
VG Sigmaringen (zuständigkeit, baden, württemberg, gemeinderat, wirtschaftliche betrachtungsweise, gemeinde, ablauf der frist, begründung, kaufvertrag, gemeindeordnung)
VG Sigmaringen Urteil vom 13.9.2007, 6 K 766/07
Gemeindeinterne Zuständigkeit für die Ausübung eines baurechtlichen Vorkaufsrechts
Tenor
Der Bescheid der Stadt R. vom 28.11.2003 über die Ausübung eines Vorkaufsrechts an zwei Teilflächen des
Grundstücks Flst. 68..., Gemarkung R., und deren Widerspruchsbescheide vom 15.11.2004 werden aufgehoben.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Tatbestand
1
Die an einem Grundstücksgeschäft als Verkäuferin und Käuferin beteiligten Klägerinnen wenden sich gegen die
Ausübung eines Vorkaufsrechts durch die Beklagte.
2
Die Klägerin zu 1) ist ein als Aktiengesellschaft geführtes Eisenbahnunternehmen. Die Klägerin zu 2) ist
gesellschaftsrechtlich als GmbH & Co. KG organisiert. Kommanditistin der Klägerin zu 2) ist ihrerseits die
Klägerin zu 1), Komplementär ist die A, Management GmbH. Die Klägerin zu 1) ist wiederum Gesellschafterin
dieser A. Management GmbH mit einem Geschäftsanteil von 48,85 %. Die übrigen Geschäftsanteile der A.
Management GmbH verteilen sich auf die W. AG (39,23 %), die W. Immobilienbank - Anstalt des öffentlichen
Rechts - (10 %) und die W. P. Lebensversicherung AG (1,92 %). Der Klägerin zu 1) wurden im Zuge der
Bahnreform in den 1990er-Jahren zahlreiche ehemalige Liegenschaften des Bundeseisenbahnvermögens zu
Eigentum übertragen. Darunter befanden sich auch Teilflächen des auf der Gemarkung der Beklagten
belegenen Flurstücks Nr. 68…, auf dem früher der Güterbahnhof R. betrieben wurde.
3
Am 29.04.1999 beschloss der Gemeinderat der Beklagten die Aufstellung eines Bebauungsplans „ RT 206 A
Bahngelände R. zwischen Schieferstraße, Sondelfinger Straße und westlich der Hauptgleise “, dessen
Geltungsbereich die hier streitigen Teilflächen des Flurstücks Nr. 68… mit umfassen soll. Als
planungsrechtliche Festsetzung ist – soweit hier von Bedeutung – im Wesentlichen ein Sondergebiet
„Containerbahnhof“, ein Sondergebiet „Logistik-Zentrum“ und ein Sondergebiet „Vereinsanlagen“ vorgesehen. In
der Begründung des Beschlussvorschlags für den Aufstellungsbeschluss, der noch weitere Bahnflächen im
Stadtgebiet der Beklagten betraf, hieß es u.a., die im Rahmen der Umnutzung ehemaliger planfestgestellter
Gelände des Bundes frei werdenden Bahngelände seien von städtebaulicher und stadtentwicklungspolitischer
Bedeutung. Die Flächen lägen oft gut erschlossen am Rand der Innenstadt und böten die Chance, mit neuen
Nutzungen das bestehende Stadtgefüge sinnvoll zu erweitern und zu ergänzen. Ein Problem liege vor allem
darin, dass es sich bei den frei werdenden Bahnflächen um planfestgestelltes Gelände handele. Die Stadt habe
auf diesen Flächen keine Planungshoheit. Ohne entsprechende Bebauungspläne und Planvorstellungen habe
die Stadt kein genügendes Instrumentarium, um städtebaulich unerwünschte Nutzungen, Vorhaben und
Entwicklungen – ggf. nach kurzfristiger Entwidmung des planfestgestellten Geländes – zu verhindern. Ein
einfacher Aufstellungsbeschluss ermögliche der Stadt, sich aktiv an einer positiven Entwicklung der Flächen
zu beteiligen und somit von der Planungshoheit Gebrauch zu machen. Planungsziel der Stadt für das Areal des
Bebauungsplans RT 206 A sei es, den Güterbahnhof als Verknüpfungspunkt zwischen Straße und Schiene
langfristig zu sichern. Falls sich die verkehrspolitischen Rahmenbedingungen ändern sollten, sei für die Stadt
ein Standort für den kombinierten Ladeverkehr (KLV) oder ein Containerbahnhof erforderlich. Dafür sei im
gesamten Stadtgebiet nur diese Bahnfläche geeignet.
4
Am 22.03.2001 beschloss der Gemeinderat der Beklagten eine Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht
gem. § 25 Abs. 1 Satz 2 BauGB für den Bereich „Bahngelände zwischen Schieferstraße / Sondelfinger Straße
und westlich der Hauptgleise“, deren Geltungsbereich das Flurstück Nr. 68… umfasst.
5
In seiner Sitzung vom 24.10.2002 beschloss der Gemeinderat der Beklagten die frühzeitige Beteiligung der
Bürger gem. § 3 Abs. 1 BauGB und der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 BauGB und beauftragte die
Verwaltung, die Bürgerbeteiligung in Form einer vierwöchigen Auslegung des Planentwurfs des
Bebauungsplans RT 206 A durchzuführen. Der Planentwurf lag vom 18.11.2002 bis 20.12.2002 beim
Stadtplanungsamt der Beklagten öffentlich aus.
6
Am 26.03.2003 schloss die Klägerin zu 1) mit verschiedenen Investoren (W. AG, W. Immobilienbank, W. W.
Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH) unter Beteiligung der A. Management GmbH und der Klägerin zu 2)
einen Rahmen- und Konsortialvertrag. Bestandteil dieses Vertragswerks war u.a. ein Grundstückskaufvertrag
zwischen der Klägerin zu 1) und der Klägerin zu 2) über 1.849 sog. Immobilienbestandseinheiten – IBB -,
welche in Anlage H zu dem Vertragswerk einzeln bezeichnet wurden. Der Gesamtpreis für diese Grundstücke
betrug … Euro. Bei diesen Grundstücken handelt es sich um ehemalige Liegenschaften des
Bundeseisenbahnvermögens, die im Zuge der Bahnreform in den 1990er-Jahren auf die Klägerin zu 1)
übertragen worden waren.
7
Gegenstand dieses Kaufvertrages waren auch zwei Teilflächen des auf der Gemarkung der Beklagten
belegenen Flurstücks Nr. 68…, in den Bezugsurkunden zum Grundstückskaufvertrag als IBB Nr. 42000052
(ca. 750 m
2
, Kaufpreis: 392,34 Euro) und Nr. 42000053 (ca. 51.536 m
2
, Kaufpreis: 64.732,32 Euro brutto)
bezeichnet. Die Flächen sind Teil des ehemaligen Güterbahnhofs R..
8
Der mit dem Vollzug der Grundstücksgeschäfte betraute Notar zeigte der Beklagten mit Schreiben vom
26.08.2003, bei der Beklagten eingegangen am 01.09.2003, den Verkauf der Liegenschaften an und bat um
Erteilung eines Negativzeugnisses über die Nichtausübung bzw. das Nichtbestehen des gesetzlichen
Vorkaufsrechts gemäß § 24 BauGB sowie ggf. weiterer gesetzlicher Vorkaufsrechte. Mit weiterem Schreiben
vom 08.10.2003, eingegangen bei der Beklagten am 13.10.2003, übersandte der Notar auf Anforderung eine
beglaubigte auszugsweise Abschrift der Kaufvertragsurkunde sowie der dazugehörigen Bezugsurkunden.
9
Mit Schreiben vom 31.10.2003 hörte die Beklagte die Klägerinnen zur beabsichtigten Ausübung des ihr nach §
25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zustehenden Vorkaufsrechts an.
10 In seiner Sitzung vom 13.11.2003 beschloss der Finanzausschuss des Gemeinderats der Beklagten, „das
Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 24 ff BauGB an den beiden mit
Kaufvertrag vom 26.03.2003 verkauften Teilflächen“ auszuüben und ermächtigte das Liegenschaftsamt der
Beklagten, alle notwendigen Handlungen und Erklärungen gegenüber Dritten in diesem Zusammenhang
vorzunehmen bzw. abzugeben. In der dazugehörigen Beschlussvorlage waren finanzielle Auswirkungen für die
Beklagte in Höhe von 65.124,66 Euro veranschlagt worden.
11 Die Hauptsatzung der Beklagten in ihrer damals geltenden Fassung enthält im Hinblick auf die Zuständigkeit
der Gemeindeorgane im Zusammenhang mit der Ausübung von Vorkaufsrechten folgende Bestimmungen:
12
§ 2 Zuständigkeit
(1) Der Gemeinderat entscheidet über alle Angelegenheiten, soweit diese nicht
- einem beschließenden Ausschuss (§ 9)
- einem Ortschaftsrat (§ 14) oder
- dem Oberbürgermeister (§ 10)
übertragen sind oder dem Oberbürgermeister kraft Gesetzes zukommen.
(2) …
(3) Über folgende Angelegenheiten entscheidet nur der Gemeinderat, falls die voraussichtlichen
Gesamteinnahmen, die Gesamtkosten oder der Wert im Einzelfall nachstehende Wertgrenzen
übersteigen:
1. 500 000 DM:
…
1.10 Ausübung von Vorkaufs- und Wiederkaufsrechten sowie des allgemeinen und besonderen
Vorkaufsrechts gemäß §§ 24 und 25 BauGB,
…
(1) Außerdem bleibt dem Gemeinderat die Entscheidung vorbehalten über:
1. Angelegenheiten von besonderer Bedeutung. Ob diese Voraussetzung gegeben ist, entscheidet im
Zweifelsfall der Gemeinderat.
…
13
§ 5 Rechtsstellung
(1) Die beschließenden Ausschüsse entscheiden selbständig an Stelle des Gemeinderats über alle
Angelegenheiten in dem ihnen nach § 9 übertragenen Aufgabengebiet, soweit die Entscheidung nicht
- dem Gemeinderat (§ 2) vorbehalten,
- einem Ortschaftsrat (§ 14) oder
- dem Oberbürgermeister (§ 10)
übertragen worden ist oder diesen kraft Gesetzes zukommt.
(2) Ergibt sich, dass eine Angelegenheit für die Stadt von besonderer Bedeutung ist, müssen die
beschließenden Ausschüsse die Angelegenheit dem Gemeinderat zur Beschlussfassung unterbreiten
(§ 2 Abs. 4 Nr. 1).
…
14
§ 7 Allgemeine Zuständigkeit
(1) Den beschließenden Ausschüssen obliegen jeweils in ihrem Aufgabengebiet die Entscheidungen
über die Angelegenheiten, die im Einzelfall Einnahmen oder Ausgaben im Wert von mehr als 150 000
DM bis zu 500 000 DM betreffen, soweit in dieser Hauptsatzung (§ 2 Abs. 3, § 10 Abs. 2 Nr. 3, 4 und 7
sowie Abs. 3) keine anderen Wertgrenzen festgelegt sind.
(2) Soweit sich die Zuständigkeit der beschließenden Ausschüsse nach Wertgrenzen bestimmt,
beziehen sich diese auf den einheitlichen wirtschaftlichen Vorgang. Die Zerlegung eines Vorgangs in
mehrere Teile zur Begründung einer anderen Zuständigkeit ist nicht zulässig.
15
§ 10 Zuständigkeit des Oberbürgermeisters
…
(3) Dem Oberbürgermeister werden folgende Aufgaben zur dauernden Erledigung übertragen, soweit die
voraussichtlichen Gesamteinnahmen, Gesamtkosten, der Wert, bei längerwirksamen Leistungen der
Jahreswert im Einzelfall nachstehende Wertgrenzen nicht übersteigen:
1. 150 000 DM:
...
1.4 Ausübung von Vorkaufs- und Wiederkaufsrechten sowie des allgemeinen und besonderen
Vorkaufsrechts gemäß §§ 24 und 25 BauGB.
16 Mit beiden Klägerinnen gesondert zugestelltem Bescheid vom 28.11.2003 übte die Beklagte ihr gesetzliches
Vorkaufsrecht gemäß § 28 Abs. 2 i.V. mit § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 2 BauGB an den im Kaufvertrag vom
26.03.2003 bezeichneten Teilflächen IBB Nr. 42000052 und IBB Nr. 42000053 aus. Diese beiden Teilflächen
seien von zentraler Bedeutung für die weitere städtebauliche Entwicklung. Es sei ein erklärtes Planungsziel der
Beklagten, den ehemaligen Güterbahnhof als Verknüpfungspunkt zwischen Straße und Schiene langfristig zu
sichern (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Der zu zahlende Entschädigungsbetrag wurde auf insgesamt 65.124,66
Euro festgesetzt. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts komme der Kauf zwischen der Klägerin zu 1) und der
Beklagten unter den Bedingungen des Kaufvertragsurkunde vom 26.03.2003 zustande. Zur Begründung hieß
es unter Verweis auf die Vorkaufsrechtssatzung im Wesentlichen, der Standort „ehemaliger Güterbahnhof“ (IBB
Nr. 42000053) werde als wichtiger Entwicklungsstandort mit Freiflächenpotential und Schienenanschluss für die
zukünftigen Frachtversorgungsaufgaben im Stückgüterverkehr Straße / Schiene für R. und für die Region
angesehen. Bei einer Änderung der verkehrspolitischen Rahmenbedingungen sei für die Beklagte ein Standort
für den kombinierten Ladeverkehr oder ein Containerbahnhof erforderlich. Dafür sei im gesamten Stadtgebiet
nur diese Bahnfläche geeignet. Auf dem östlichen Teil der Bahnanlagen (IBB Nr. 42000052) befinde sich das
ehemalige Sozialgebäude und ein kleines Stellwerkhaus. Diese beiden Objekte seien vom Landesdenkmalamt
Baden-Württemberg aufgrund ihrer einmaligen Ausprägung und der besonderen Bedeutung für die
Eisenbahngeschichte Baden-Württembergs in die Denkmalliste aufgenommen worden. Als künftige Nutzungen
seien hier eisenbahnnahe Nutzung oder eine Vereinsnutzung angedacht. In einem künftigen
Bebauungsplanverfahren solle diese Teilfläche deshalb als Sondergebiet „Vereinsanlagen“ ausgewiesen
werden.
17 Entsprechend der dem Bescheid beigefügten Rechtsbehelfsbelehrung beantragten die Klägerinnen - jeweils
gesondert - gerichtliche Entscheidung nach § 217 BauGB. Mit Schreiben vom 20.01.2004 wies die Beklagte die
Klägerinnen darauf hin, dass die Rechtsbehelfsbelehrung unzutreffend gewesen sei und dass der Rechtsbehelf
des Widerspruchs gegeben sei. Im Einvernehmen der Beteiligten behandelte die Beklagte die Anträge auf
gerichtliche Entscheidung nach § 217 BauGB in der Folge als Widersprüche. Zur Begründung ihrer
Widersprüche trugen die Klägerinnen in der Folge im Wesentlichen vor, die Klägerin zu 2) sei eine unmittelbare
Tochtergesellschaft der Klägerin zu 1). Deshalb liege kein Vorkaufsfall im Sinne von § 24 ff. BauGB vor; der
Kaufvertrag sei nicht mit einem Dritten abgeschlossen. Die Klägerin zu 2) sei nicht Dritte im Sinne des § 28
Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V. mit § 463 BGB. Zur weiteren Begründung beriefen sich die Klägerinnen insoweit auf
das Urteil des OVG für die Länder Niedersachsen und Schleswig-Holstein vom 28.02.2003 - 6 OVG A 108/81 -.
Ferner sei die Begründung des angefochtenen Bescheides unzureichend. Ermessenserwägungen fehlten völlig.
18 Mit Widerspruchsbescheiden vom 08.10.2004, erneut - nach Beifügung der zuvor fehlenden
Rechtsbehelfsbelehrungen - versandt als Widerspruchsbescheide vom 15.11.2004 und zugestellt am
18.11.2004 (Klägerin zu 2) bzw. 19.11.2004 (Klägerin zu 1), wies die Beklagte die Widersprüche zurück. Zur
Begründung hieß es im Wesentlichen, die Beklagte habe bereits vor 2 bis 3 Jahren mit der Klägerin zu 1) über
den Erwerb des Grundstücks des früheren Güterbahnhofs verhandelt, ohne dass es zu einem Ergebnis
gekommen sei. Die Nutzung des ehemaligen Güterbahnhofs sei Ende der 1980er-Jahre ausgelaufen. Derzeit
seien die Grundstücksflächen ungenutzt. Eine bahnrechtliche Entwidmung sei durch das Eisenbahnbundesamt
noch nicht ausgesprochen worden. Anfang der 1990er-Jahre sei vorgesehen gewesen, auf dem Gelände ein
Frachtzentrum zu errichten. Die Deutsche Bundesbahn habe damals die strategische Grundsatzentscheidung
getroffen, den Kleingut- und Teilladungsverkehr grundlegend neu zu ordnen und bis Ende 1996 die Bahntrans-
Konzeption bundesweit an 41 Standorten zu realisieren. Einer dieser Standorte sei das geplante Bahntrans-
Frachtzentrum im Güterbahnhofsgelände R. gewesen. Ende der 1990er-Jahre sei die gesamte Frachtzentrums-
Konzeption auf den Prüfstand gestellt worden. Der Bau eines Frachtzentrums in R. werde von der Firma
Bahntrans nicht mehr weiter verfolgt. Ein Kaufvertrag mit einem Dritten liege vor. Das Urteil des OVG für die
Länder Niedersachsen und Schleswig-Holstein beschäftige sich mit einer anderen gesellschaftsrechtlichen
Konstellation. An der Komplementär-GmbH der Klägerin zu 2) sei eine Gruppe von Personen mit einer - wenn
auch geringen - Mehrheit beteiligt, die nicht der Klägerin zu 1) zuzurechnen sei. Zwei unterschiedliche
Gesellschaften mit unterschiedlichen Rechtsformen hätten einen notariell beurkundeten Vertrag
abgeschlossen, um einen wirksamen Eigentumsübergang zu erreichen. Aus der weitgehenden
Personenidentität der Gesellschafter beider Gesellschaften können nicht auf das Fehlen des
Tatbestandsmerkmals „Verkauf an einen Dritten“ geschlossen werden. Zudem enthalte der Kaufvertrag selbst
Regelungen betreffend die Ausübung von Vorkaufsrechten, die ihrerseits überflüssig wären, falls die
Rechtsauffassung der Klägerinnen zutreffen sollte. Die Vorkaufsrechtssatzung der Beklagten sei
rechtswirksam erlassen worden. Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts sei auch durch das Wohl der
Allgemeinheit gerechtfertigt. Die Klägerinnen hätten nur ein wirtschaftliches Interesse daran, die
Grundstücksflächen so wirtschaftlich wie möglich zu verwerten. Die Beklagte hingegen versuche hier, eine
Aufgabe wahrzunehmen, aus der sich die Klägerin zu 1) und ihre Tochterunternehmen in den letzten Jahren im
Rahmen ihrer Bahnverkehrspolitik kontinuierlich zurückgezogen hätten. Der angefochtene Bescheid sei auch
hinreichend begründet, im Übrigen ergänze der Widerspruchsbescheid die dortigen Ausführungen. Im
Widerspruchsbescheid könnten auch Ermessenserwägungen nachträglich vorgenommen werden. Insoweit
verwies die Beklagte im Widerspruchsbescheid ergänzend auf die im Entwurf der Begründung zum
Bebauungsplan aufgeführten Erwägungen. Darin werde auch eine Abwägung zwischen den rein finanziellen
Interessen der Klägerseite und den öffentlichen Interessen der Beklagten an der Sicherung und Umnutzung der
Bundesbahnflächen des ehemaligen Güterbahnhofs zugunsten eines Container- und Ladebrückenterminals
durchgeführt. Im Ergebnis sei ein Übergewicht der Interessen der Beklagten zu sehen, die zu Recht versuche,
eine früher von der Klägerin zu 1) wahrgenommene verkehrspolitische Aufgabe für die Zukunft weiterhin zu
sichern.
19 Die Klägerinnen haben am 20.12.2004 (Klägerin zu 1), einem Montag, bzw. am 16.12.2004 (Klägerin zu 2)
gesondert beim Verwaltungsgericht Sigmaringen Klage erhoben. Zur Begründung tragen sie im Wesentlichen
vor, die Klägerin zu 2) stehe vollständig im wirtschaftlichen Eigentum der Klägerin zu 1), weshalb der
Grundstücksübergang auch nicht grunderwerbssteuerpflichtig gewesen sei; es fehle somit an einer
Veräußerung an einen „Dritten“, es liege nur eine konzerninterne Vermögensneuordnung vor. Insoweit sei eine
wirtschaftliche Betrachtungsweise angezeigt. Die B. GmbH habe ihr ursprünglich verfolgtes Vorhaben, auf dem
Areal des früheren Güterbahnhofs in R. ein Fracht- bzw. Logistikzentrum einzurichten, aufgegeben. Gleichwohl
halte die Beklagte in ihren Planentwürfen an entsprechenden Planungen fest. Seit dem Bebauungsplan-
Aufstellungsbeschluss im Jahre 1999 sei jedoch nichts mehr geschehen. Private Investoren hätten ihre
diesbezüglichen Absichten auch seit langem aufgegeben. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertige daher die
Ausübung des Vorkaufsrechts nicht, der angegebene Verwendungszweck könne nämlich mit dem
Eigentumserwerb durch die Beklagte nicht erreicht werden. Die Beklagte wolle sich nur eine Option für ein
Logistik-Zentrum offenhalten. Das aber sei unzulässig. Die städtebaulichen Ziele der Beklagten seien in
absehbarer Zeit nicht umsetzbar. Ihre Planung sei nicht realisierbar, da die streitigen Flächen nach wie vor als
Betriebsanlagen der Eisenbahn gewidmet seien und der Fachplanungsvorbehalt des § 38 BauGB zu beachten
sei. Die Beklagte wolle in ihrer Bebauungsplanung bahnbezogene Festsetzungen treffen und trete damit in
Konkurrenz zur Fachplanung. Die angefochtenen Bescheide seien im Übrigen ermessensfehlerhaft. Die
Beklagte gestehe den Klägerinnen allein finanzielle Interessen zu. Nicht berücksichtigt werde, dass dem
Verkäufer mit der Ausübung des Vorkaufsrechts ein anderer Vertragspartner aufgezwungen werde. Dessen
Eigentum und auch der Anspruch des Käufers aus dem Kaufvertrag unterfielen dem Schutzbereich des Art. 14
GG. Demgegenüber wiege die von der Beklagten gewünschte Beibehaltung des status quo zur Offenhaltung
von Optionen, die seit Jahren niemand wahrgenommen habe und auch künftig realistischerweise niemand
wahrnehmen werde, weniger schwer. Zuletzt berufen sich die Klägerinnen darauf, dass der Finanzausschuss
des Gemeinderats der Beklagten für die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zuständig
gewesen sei.
20 Die Klägerinnen beantragen jeweils,
21
den Bescheid der Beklagten vom 28.11.2003 und deren Widerspruchsbescheid vom 15.11.2004
aufzuheben.
22 Die Beklagte beantragt,
23
die Klagen abzuweisen.
24 Sie trägt vor, ihre Vorkaufsrechtssatzung stehe in Einklang mit § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Sie verfolge
mit der Vorkaufsrechtssatzung und dem Bebauungsplan RT 206 A städtebauliche Ziele. Auf dem ehemaligen
Güterbahnhofsgelände sollten die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Logistik-
Zentrums geschaffen werden. Damit berücksichtige die Beklagte das vorhandene Bedürfnis der Wirtschaft
nach einer Verbindung zwischen Straße und Schiene und zugleich die Belange des Güterverkehrs unter
besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten
städtebaulichen Entwicklung. Das Planungskonzept der Beklagten sei auch tatsächlich und rechtlich
realisierbar. Es vollziehe die diesbezüglichen Vorgaben der Regionalplanung. Die noch bestehende
eisenbahnrechtliche Widmung der Flächen stehe dem nicht entgegen. Für die materielle Rechtmäßigkeit der
Vorkaufsrechtssatzung komme es nicht darauf an, ob und in welchem Umfang das Vorkaufsrecht im Zeitpunkt
seiner satzungsmäßigen Begründung ausgeübt werden konnte oder durfte. Ebenso wenig komme es darauf an,
dass die Beklagte den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan RT 206 A aufgrund der noch fehlenden
Entwidmung der Bahnflächen noch nicht als Satzung habe beschließen dürfen. Im Übrigen lägen die
Voraussetzungen für eine eisenbahnrechtliche Entwidmung vor. Die streitigen Flächen hätten ihre
eisenbahnrechtliche Notwendigkeit verloren. Der zwischen den Klägerinnen geschlossene Kaufvertrag stelle
einen solchen mit einem „Dritten“ dar. Das ergebe sich daraus, dass die Klägerin zu 1) nicht sämtliche Anteile
beider Gesellschafter der Klägerin zu 2) halte. Die Zahl der Berechtigten an der Teilfläche des Grundstücks
Flst.-Nr. 68... sei durch den Kaufvertrag größer geworden. Während vor dessen Abschluss allein die Klägerin
zu 1) als Alleineigentümerin berechtigt gewesen sei, sei dies danach ausschließlich die Klägerin zu 2). Durch
die Beteiligung der A. Management GmbH als Gesellschafterin der Klägerin zu 2) habe sich der Kreis der
Berechtigten erweitert, da neben der Klägerin zu 1) mit dieser nicht identische dritte Investoren nunmehr - und
das mehrheitlich - mitberechtigt seien. Hinter Käufer und Verkäufer des Geschäfts stünden somit nicht
dieselben Personen, sodass auch keine wirtschaftliche Betrachtungsweise angezeigt sei. Die Ausübung des
Vorkaufsrechts sei auch durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Ermessensfehler lägen nicht vor. Der
Finanzausschuss des Gemeinderats der Beklagten sei für die Entscheidung über die Ausübung des
Vorkaufsrechts zuständig gewesen. Zu dem Kaufpreis von 65.124,66 Euro sei ein „Sicherheitszuschlag“ für
etwaige von der Beklagten zu tragende Kosten für die Beseitigung von Altlasten hinzuzurechnen. Zwar sei die
Beseitigung von Altlasten nach den Regelungen des Kaufvertrags Sache der Verkäuferin, also der Klägerin zu
1). Dies bedeute für die Beklagte jedoch nur, dass sie das Risiko etwaiger diesbezüglicher Kosten habe gering
veranschlagen können. Eine verantwortungsvolle Entscheidung zugunsten der Ausübung des Vorkaufsrechts
habe aus der Sicht der Beklagten nur getroffen werden können, wenn das Altlastenrisiko hierbei nicht gänzlich
unberücksichtigt bliebe. Es sei in jedem Falle von einem Sicherheitszuschlag auszugehen gewesen, der -
zusammengerechnet mit dem Kaufpreis - die Wertschwelle für die Zuständigkeit des Finanzausschusses nach
der Hauptsatzung (150.000 DM bzw. 76.694 Euro) erreiche. Demgegenüber sei die Wertschwelle für die
Zuständigkeit des Gemeinderats nicht erreicht. Berücksichtigungsfähig seien insoweit nur die mit der
Ausübung des Vorkaufsrechts in einem rechtlichen Zusammenhang stehenden finanziellen Verpflichtungen,
nicht aber solche aus der Wahrnehmung von Optionen, die sich erst aufgrund der Ausübung des
Vorkaufsrechts ergäben. Eine „erhebliche wirtschaftliche Bedeutung“ i.S.d. § 39 Abs. 2 Nr. 10 GemO sei
deshalb auch in Anbetracht der durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ggf. bewahrten Option der Errichtung
eines Logistik-Zentrums für R. nicht gegeben. Der Finanzausschuss habe mit der Entscheidung über die
Ausübung des Vorkaufsrechts keine Verfügung getroffen, deren finanzielle Bedeutung über den Vorkaufspreis
i.H.v. 65.124,66 Euro wesentlich hinausgehe.
25 Mit Beschluss vom 15.12.2005 hat die Kammer die gesondert geführten Verfahren der Klägerinnen (6 K
2273/04 und 6 K 2295/04) zu Beginn der mündlichen Verhandlung zur gemeinsamen Verhandlung und
Entscheidung verbunden. Mit Beschluss vom gleichen Tage hat die Kammer das Ruhen des unter dem Az. 6
K 2295/04 fortgeführten Verfahrens angeordnet, nachdem sich die Beteiligten nach ausführlicher Erörterung der
Sach- und Rechtslage in der mündlichen Verhandlung um eine außergerichtliche Einigung bemühen wollten.
Für den Fall des Wiederanrufs haben die Beteiligten auf weitere mündliche Verhandlung verzichtet. Mit
Schriftsatz vom 22.05.2007 haben die Klägerinnen das Verfahren wieder angerufen, nachdem außergerichtliche
Einigungsbemühungen gescheitert waren.
26 Der Kammer liegen die Akten der Beklagten (2 Leitz-Ordner) sowie die Gerichtsakte des Verfahrens 6 K
2273/04 vor. Darauf, wie auch auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen wird wegen weiterer
Einzelheiten des Sachverhalts und wegen des weiteren umfänglichen Vorbringens der Beteiligten verwiesen.
Entscheidungsgründe
27 Nach entsprechendem Verzicht der Beteiligten entscheidet die Kammer ohne weitere mündliche Verhandlung
(§ 101 Abs. 2 VwGO).
28 Die zulässigen Klagen sind begründet. Die angefochtenen Bescheide sind rechtswidrig und verletzen die
Klägerinnen in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).
29 Der angefochtene Ausgangsbescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 28.11.2003, den sowohl die
Klägerin zu 1) als Adressatin wie auch die Klägerin zu 2) als Käuferin anzufechten berechtigt ist, ist
verfahrensfehlerhaft zustande gekommen und bereits deshalb (formell) rechtswidrig. Die Entscheidung über die
Ausübung des Vorkaufsrechts hat nicht - wie erforderlich - das zuständige Gemeindeorgan bzw. der zuständige
Organteil getroffen.
30 Nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche
Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung -
hier: durch die Vorkaufsrechtssatzung vom 22.03.2001 - Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht
an den Grundstücken zusteht. Welches Organ einer Gemeinde für die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständig
ist, lässt das BauGB offen. Die Zuständigkeit bestimmt sich vielmehr nach den Regelungen der
Gemeindeordnung (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980 - III 503/79 -, ZKF 1982, 95; Urteil vom
16.06.1981 - 3 S 271/81 -, HGZ 1985, 124, jeweils zum BBauG).
31 Verwaltungsorgane der Gemeinde sind der Gemeinderat und der Bürgermeister (§ 23 GemO). Nach § 24 Abs. 1
Satz 2 GemO entscheidet der Gemeinderat über alle Angelegenheiten der Gemeinde, soweit nicht der
Bürgermeister kraft Gesetzes zuständig ist oder ihm der Gemeinderat bestimmte Angelegenheiten überträgt.
Nach § 44 Abs. 2 GemO erledigt der Bürgermeister in eigener Zuständigkeit die Geschäfte der laufenden
Verwaltung und die ihm sonst durch Gesetz oder vom Gemeinderat durch die Hauptsatzung übertragenen
Aufgaben (§ 44 Abs. 2 Satz 1 und 2 GemO). Überträgt der Gemeinderat bestimmte Aufgabengebiete durch die
Hauptsatzung zur dauernden Erledigung auf beschließende Ausschüsse - wie etwa den Finanzausschuss (§ 3
Abs. 1 Nr. 2 der Hauptsatzung der Beklagten - HS -) -, so entscheidet ein solcher beschließender Ausschuss
selbstständig an Stelle des Gemeinderats (§ 39 Abs. 3 Satz 1 GemO), wenn auch als dessen Organteil - und
nicht als eigenes Organ der Gemeinde (vgl. nur Gern, Kommunalrecht Baden-Württemberg, 9. Aufl., Rn 211).
32 Hier hat der Finanzausschuss des Gemeinderats der Beklagten über die Ausübung des streitigen
Vorkaufsrechts entschieden. Ob für diese Entscheidung der Gemeinderat oder die Oberbürgermeisterin
zuständig gewesen wäre, kann die Kammer offen lassen; eine Zuständigkeit des Organteils Finanzausschuss
lässt sich jedenfalls nicht begründen.
33 Die Gemeindeordnung selbst regelt - wie dargelegt - originäre Zuständigkeiten des Gemeinderats (§ 24) und
des Bürgermeisters (§ 44). Die Zuständigkeit eines beschließenden Ausschusses zur dauernden
Aufgabenerledigung in einem Aufgabengebiet wird durch Übertragung entsprechender Befugnisse nach § 39
GemO begründet (§ 2 Abs. 1 der Hauptsatzung der Beklagten).
34 Keiner Entscheidung bedarf dabei, ob bereits § 39 Abs. 2 Nr. 10 GemO einer Übertragung der
Entscheidungsbefugnis für das hier streitige Vorkaufsrecht entgegensteht. Nach dieser Bestimmung kann die
Beschlussfassung über die Verfügung über Gemeindevermögen, die für die Gemeinde von erheblicher
wirtschaftlicher Bedeutung ist, auf beschließende Ausschüsse nicht übertragen werden. Der Frage, ob für die
Bestimmung der erheblichen wirtschaftlichen Bedeutung in diesem Sinne der im angefochtenen Bescheid
festgesetzte Entschädigungsbetrag (65.124,66 Euro) oder die von der Beklagten durchgehend betonte - und
wohl wesentlich höher anzusetzende - gesamtwirtschaftliche Bedeutung des Erwerbs der Grundstücksflächen
und der damit verbundenen Offenhaltung der Option zur Errichtung eines Güterfrachtzentrums in der Region
maßgeblich ist, muss die Kammer nicht weiter nachgehen.
35 Für die Annahme der Zuständigkeit des Finanzausschusses fehlt es jedenfalls sowohl an einer ausdrücklichen
gesetzlichen Zuständigkeitszuweisung durch die Gemeindeordnung wie auch an einer Übertragung durch die
Hauptsatzung gemäß § 39 Abs. 1 GemO.
36 Aus dem Regelungszusammenhang der § 2 Abs. 3 Nr. 1.10, § 7 Abs. 1 und § 10 Abs. 3 Nr. 1.4 HS in ihrer -
hier maßgeblichen - zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts geltenden Fassung (zwischenzeitlich
sind die Wertgrenzen erheblich angehoben worden) ergibt sich im Wesentlichen eine nach Wertgrenzen
gestufte Zuständigkeitszuweisung für die Ausübung von Vorkaufsrechten der hier streitigen Art: Bis zu einer
Wertgrenze von 150.000 DM (≈ 76.693,78 Euro) ist die Oberbürgermeisterin, ab einem Betrag von 500.000 DM
(≈ 255.645,94 Euro) der (Gesamt-)Gemeinderat zuständig. Eine Zuständigkeit des (Finanz-)Ausschusses ist
nur gegeben, wenn es um Angelegenheiten geht, die im Einzelfall Einnahmen oder Ausgaben im Wert von
mehr als 150.000 DM bis zu 500.000 DM betreffen. Dabei beziehen sich die Wertgrenzen für die Zuständigkeit
des Finanzausschusses auf den einheitlichen wirtschaftlichen Vorgang; die Zerlegung eines Vorgangs in
mehrere Teile zur Begründung einer anderen Zuständigkeit ist nicht zulässig (§ 7 Abs. 3 HS; vgl. dazu auch
VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 04.08.1988 - 2 S 878/88 -, VBlBW 1989, 29, 30), weshalb die beiden
Teilflächen IBB Nr. 42000052 und 42000053 nicht isoliert betrachtet werden können.
37 Aus der Systematik der zitierten Zuständigkeitsvorschriften lässt sich - alternativ - sowohl eine Zuständigkeit
des Gemeinderats als auch der Oberbürgermeisterin, nicht aber eine solche des Finanzausschusses ableiten.
38 Stellt man etwa auf den „Wert“ (vgl. die Formulierung in §§ 2 Abs. 3, 10 Abs. 3 HS) der betroffenen
Grundstücksflächen ab oder berücksichtigt man die - erhebliche und im Verfahren durchgehend betonte -
Bedeutung des Grundstückserwerbs für die Beklagte einschließlich der damit verbundenen mittelbaren
Auswirkungen auf die Stadtentwicklung, so wäre die Wertschwelle von 500.000 DM weit überschritten. Das
dürfte zwischen den Beteiligten unstreitig sein und ergibt sich zudem - auch ohne Einholung eines
Wertermittlungsgutachtens - bereits aus dem Umstand, dass die Beklagte in außergerichtlichen
Vergleichsverhandlungen zwischenzeitlich bereit war, für die Grundstücksflächen einen weit höheren Preis zu
bezahlen.
39 Legt man hingegen den zwischen den Klägerinnen vereinbarten Kaufpreis und den damit korrespondierenden
von der Beklagten im angefochtenen Ausgangsbescheid in gleicher Höhe gewährten Ausgleichsbetrag von
65.124,66 Euro zugrunde, ergibt sich eine Zuständigkeit der Oberbürgermeisterin. Diese Zuständigkeit besteht
unabhängig davon, ob man die hier streitige Ausübung des Vorkaufsrechts ggf. (noch) als Geschäft der
laufenden Verwaltung i.S.d. § 44 Abs. 2 Satz 1 GemO (Zuständigkeit kraft Gesetzes) ansieht oder die
Zuständigkeit auf die Aufgabenübertragung durch die Hauptsatzung (§ 44 Abs. 2 Satz 2 GemO) gründet, die
den Begriff des Geschäfts der laufenden Verwaltung in gewisser Weise konkretisiert (vgl. dazu Sixt, in: Kunze
/ Bronner / Katz, Gemeindeordnung für Baden-Württemberg, § 44, Rn 19). Die Kammer hält es hier nicht für
zulässig, zu dem Betrag von 65.124,66 Euro einen „Sicherheitszuschlag“ für etwaige von der Beklagten zu
tragende Kosten für die Beseitigung von Altlasten hinzuzurechnen, wie es die Beklagte zuletzt fordert. Die
Beklagte selbst beziffert den von ihr insoweit geltend gemachten „Sicherheitszuschlag“ nicht und trägt lediglich
vor, dass er jedenfalls „in solcher Höhe anzusetzen [sei], dass die Zuständigkeit des Finanzausschusses ...
gegeben“ sei (Schriftsatz vom 09.11.2005, S. 3). Ungeachtet des Umstands, dass nach den Regelungen des
zwischen den Klägerinnen abgeschlossenen Kaufvertrags ohnehin die Klägerin zu 1) als Verkäuferin
verpflichtet ist, die Kosten für die Sanierung etwaiger Altlasten i.S.d. BBodSchG zu tragen und die Annahme
eines „Sicherheitszuschlags“ in Anbetracht dessen (nachträglich) konstruiert erscheint, kommt die
Berücksichtigung eines derartigen „Sicherheitszuschlags“ bereits deshalb nicht in Betracht, weil
Kompetenzregelungen in der Hauptsatzung einer Gemeinde zur Vermeidung von Kompetenzkonflikten
bestimmt und eindeutig formuliert sein müssen (Ade, in: Kommunalverfassungsrecht Baden-Württemberg /
Gemeindeordnung Baden-Württemberg, § 44, Nr. 2.2). Die von der Beklagten vertretene flexible Auslegung der
Zuständigkeitszuweisungen in der Hauptsatzung birgt dagegen die Gefahr der Umgehung der jeweiligen
Bestimmung in sich (vgl. dazu VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 04.08.1988 - 2 S 878/88 -, VBlBW 1989,
29, 30; dieser Gefahr trägt z.B. auch § 7 Abs. 2 S. 2 HS Rechnung). Würden die einschlägigen Bestimmungen
der Hauptsatzung über die festgelegten Wertgrenzen hinaus die Einbeziehung eines (in unterschiedlicher Höhe
begründbaren) „Sicherheitszuschlags“ im Wege der Auslegung zulassen, so wäre es nicht mehr möglich,
objektive Kriterien zu gewinnen, die eine willkürliche Handhabung durch die Behörden und Gerichte
ausschließen könnten (vgl. BVerwG, Urteil vom 16.06.1994 - 4 C 2.94 -, BVerwGE 96, 110); eine solche
Regelung wäre unbestimmt und mit Art. 20 Abs. 3 GG nicht zu vereinbaren.
40 Eine eindrückliche Bestätigung findet die vorstehend dargelegte Rechtsauffassung der Kammer in dem
Umstand, dass die Beklagte selbst (und insbesondere der Finanzausschuss ihres Gemeinderats) bei der
Beschlussfassung über die Ausübung des Vorkaufsrechts - dieser Zeitpunkt muss für die Bestimmung der
Zuständigkeit spätestens maßgeblich sein - davon ausgegangen ist, dass lediglich Ausgaben in Höhe von
65.124,66 Euro zu veranschlagen seien. In der Beschlussvorlage des Liegenschaftsamts der Beklagten vom
03.11.2003 für die Sitzung des Finanzausschusses vom 13.11.2003 sind die „finanziellen Auswirkungen“
nämlich ausdrücklich für das Haushaltsjahr 2003 unter Angabe einer entsprechenden Haushaltsstelle auf
65.124,66 Euro beziffert (Behördenakte, Leitz-Ordner Bd. I, AS 21); in der Spalte „Jährliche Folgekosten“ findet
sich kein Eintrag. Die Verwaltung und ihr nachfolgend der Finanzausschuss sind also gerade nicht von
„Sicherheitszuschlägen“ o.ä. ausgegangen, welche die finanziellen Auswirkungen der Entscheidung - in welcher
Höhe auch immer - beeinflussen könnten.
41 Der erforderliche Beschluss des dazu berufenen und zuständigen Organs oder Organteils der Gemeinde, den
das Liegenschaftsamt mit dem Erlass des angefochtenen Bescheids nur zu vollziehen gehabt hätte, liegt nach
alledem nicht vor. Der Finanzausschuss hat durch seine Entscheidung seine Organteilkompetenzen
überschritten. Dies führt - wie bei fehlender Organzuständigkeit - zur (formellen) Rechtswidrigkeit und
Aufhebbarkeit des Verwaltungsakts (vgl. nur Gern, Kommunalrecht Baden-Württemberg, 9. Aufl., Rn 234 i.V.m.
Rn 233, Nr. 3.2.1; Püttner, Kommunalrecht Baden-Württemberg, 3. Aufl., Rn 215; Ade, in:
Kommunalverfassungsrecht Baden-Württemberg / Gemeindeordnung Baden-Württemberg, § 39, Nr. 2; Bock,
in: Kunze / Bronner / Katz, Gemeindeordnung für Baden-Württemberg, § 34, Rn 11; VG Leipzig, Beschluss
vom 28.05.2003 - 6 K 182/03 - mit Bezug zum Abgabenrecht). Hat der Finanzausschuss als unzuständiger
Organteil die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts getroffen, so bedeutet dies nicht, dass der
angefochtene Verwaltungsakt lediglich von einer behördenintern unzuständigen Stelle erlassen worden wäre,
was im Außenverhältnis gegenüber den Klägerinnen ggf. unschädlich wäre. Vielmehr sind die in der
Gemeindeordnung und in der Hauptsatzung geregelten Zuständigkeiten von Bürgermeister und Gemeinderat als
den beiden Organen einer Gemeinde einschließlich der Zuweisung von Aufgaben zur Erledigung an
beschließende Ausschüsse auch im Außenverhältnis gegenüber dem von einer hoheitlichen Regelung
betroffenen Bürger als Festlegung der sachlichen (Behörden-)Zuständigkeit zu qualifizieren (VGH Baden-
Württemberg, Urteil vom 12.09.1997 - 5 S 2498/95 -, NJW-RR 1998, 877 m.w.N.; BayVGH, Urteil vom
15.03.2004 - 22 B 03.1362 -, NVwZ-RR 2004, 599). Handelt also das gesetzlich unzuständige Gemeindeorgan,
so handelt die sachlich unzuständige Behörde. Ein solcher Verstoß gegen die sachliche Zuständigkeit, die in §
46 LVwVfG nicht erwähnt ist, führt als wesentlicher Verfahrensfehler zur Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts
und im Rechtsbehelfverfahren des dadurch belastend Betroffenen zur Aufhebung des Verwaltungsakts (VGH
Baden-Württemberg, a.a.O.; VG Sigmaringen, Beschluss vom 26.07.2007 - 6 K 780/07 -; Kopp/Ramsauer,
VwVfG, 9. Aufl., § 46, Rn 23; auch sonst scheidet eine Unbeachtlichkeit nach § 46 LVwVfG bei
Ermessenentscheidungen - wie hier - aus, vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 04.08.1988 - 2 S 787/88 -,
VBlBW 1989, 29, 30; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 13.04.2006 - 1 A 11596/05 -, MittBayNot 2006, 450).
Die Rechtswidrigkeit des Beschlusses des Finanzausschusses vom 13.11.2003 führt auch zur
Rechtswidrigkeit des angefochtenen Ausgangsbescheids der Beklagten vom 28.11.2003 und der
nachfolgenden Widerspruchsbescheide. Dieser Bescheid stellt nämlich den Vollzug des Beschlusses des
Finanzausschusses (vgl. dessen Nr. 2) durch das Liegenschaftsamt (§§ 43 Abs. 1, 53 GemO) dar. Er hätte
nicht ergehen dürfen, weil damit ein nicht gesetzmäßig gefasster Beschluss vollzogen wurde (§ 43 Abs. 2 Satz
1 GemO; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980 - III 503/79 -, ZKF 1982, 95). Der Beschluss des
kommunalrechtlich zuständigen Gemeindeorgans ist Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für den (vollziehenden)
Bescheid der Verwaltung (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.06.1981 - 3 S 271/81 -, HGZ 1985, 124).
42 Die Kammer vermag auch nicht der von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vertretenen Auffassung
zu folgen, mit der Entscheidung des Finanzausschusses liege eine Gremienentscheidung und damit eine
Entscheidung mit höherer demokratischer Legitimation als derjenigen der ansonsten ggf. zuständigen
Oberbürgermeisterin vor, was dazu führen müsse, die Entscheidung des Finanzausschusses erst recht als
rechtmäßig anzuerkennen. Dem steht bereits entgegen, dass die kommunalverfassungsrechtlichen Organe der
Gemeinde gleichberechtigt nebeneinander agieren und dass es ihnen verwehrt ist, Aufgaben anderer Organe
wahrzunehmen, wenn es dafür keine ausdrückliche Ermächtigung in der Gemeindeordnung (z.B. § 43 Abs. 4, §
37 Abs. 4; vgl. dazu z.B. LG München I, Beschluss vom 30.11.1998 - 1 T 18868.98 -, NVwZ-RR 2000, 106)
bzw. der Hauptsatzung gibt oder deren Voraussetzungen nicht vorliegen. Hat der Gemeinderat - mit der
qualifizierten Mehrheit des § 4 Abs. 2 GemO - eine Hauptsatzung beschlossen und der Gemeinde damit ein
„Verfassungsstatut“ gegeben, so sind die darin geregelten Zuständigkeitszuweisungen und
Entscheidungsbefugnisse zu respektieren und können nicht ohne Änderung der Hauptsatzung umgangen
werden, zumal in den jeweils für zuständig erklärten Organen oder Organteilen unterschiedliche Meinungen und
Mehrheiten zu Einzelfragen der jeweils streitigen Aufgabenerledigung vorherrschen können (vgl. Bock, in:
Kunze / Bronner / Katz, Gemeindeordnung für Baden-Württemberg, § 39, Rn 27). Im Übrigen teilt die Kammer
auch nicht das in der Argumentation der Beklagten zum Ausdruck kommende Demokratieverständnis. Weshalb
ein beschließender Ausschuss des Gemeinderats, dessen Zusammensetzung nur mittelbar über die
Gemeinderatswahlen vom Bürger beeinflusst wird - der Gemeinderat bestimmt die Ausschussmitglieder aus
seiner Mitte (§ 40 Abs. 1 GemO) -, über eine höhere „demokratische Legitimation“ als die unmittelbar und direkt
von den Bürgern gewählte Oberbürgermeisterin (§ 45 Abs. 1 GemO) verfügen soll, ist für die Kammer - auch
nach ausführlicher Diskussion in der mündlichen Verhandlung - nicht ersichtlich.
43 Der dem angefochtenen Bescheid anhaftende Zuständigkeitsmangel ist auch nicht - etwa nach § 45 LVwVfG -
geheilt worden. Weder die Oberbürgermeisterin noch der Gemeinderat als nach den obigen Darlegungen
möglicherweise zuständige Organe haben in dieser Eigenschaft die erforderliche Entscheidung nachgeholt.
Dies wäre - ebenso wie eine nachträgliche Genehmigung (vgl. dazu ablehnend: VGH Baden-Württemberg, Urteil
vom 27.08.1990 - 14 S 2400/88 -, NVwZ-RR 1992, 90) - nach Ablauf der Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB
auch nicht mehr möglich gewesen und würde ohnehin auch am Fehlen der Voraussetzungen des § 45 LVwVfG
scheitern, da keine der dort vorgesehenen Heilungsmöglichkeiten tatbestandlich in Betracht kommt. Denn es
stehen nicht etwa Fragen einer - vor dem Erlass des angefochtenen Bescheides unterbliebenen - Mitwirkung
eines Ausschusses (§ 45 Abs. 1 Nr. 4 LVwVfG) in Rede, sondern die Frage, ob das zuständige
Gemeindeorgan oder der zuständige Organteil über die Ausübung des Vorkaufsrechts entschieden hat (VGH
Baden-Württemberg, Urteil vom 12.09.1997 - 5 S 2498/95 -, NJW-RR 1998, 877; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil
vom 13.04.2006 - 1 A 11596/05 -, MittBayNot 2006, 450).
44 Die Klägerinnen können sich (beide) auch auf den Rechtsverstoß gegen die Zuständigkeitsbestimmungen
berufen. Die Rechtswidrigkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts kann insbesondere auch
der Käufer eines mit dem gemeindlichen Vorkaufsrecht belegten Grundstücks geltend machen. Er ist kein sog.
Drittbetroffener, der vortragen muss, in einer zu seinen Gunsten wirkenden (Schutz-)Vorschrift verletzt zu sein,
um einen nicht ihm gegenüber ergangenen Verwaltungsakt zulässigerweise angreifen zu können. Vielmehr ist
er ebenso unmittelbar von der Regelungswirkung des Ausübungsbescheids betroffen wie der
Grundstücksverkäufer, gegenüber dem das Vorkaufsrecht auszuüben ist. Hier geht es nämlich um die
Rechtmäßigkeit eines Aktes der Eingriffsverwaltung, den eine zur Entscheidung von Rechts wegen sachlich
nicht berufene Stelle vorgenommen hat und der deshalb dem Betroffenen gegenüber rechtswidrig ist; mit der
Ausübung des Vorkaufsrechts durch Verwaltungsakt wird die Gemeinde hoheitlich tätig und wirkt einseitig - und
belastend - gestaltend auf die durch den Kaufvertrag begründeten privatrechtlichen Beziehungen ein (OVG
Rheinland-Pfalz, Urteil vom 13.04.2006 - 1 A 11596/05 -, a.a.O.; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 12.09.1997 - 5 S
2498/95 -, a.a.O.; ebenso zur Wirkung von Zuständigkeitsverstößen gegenüber Außenstehenden BayVGH,
Urteil vom 15.03.2004 - 22 B 03.1362 -, NVwZ-RR 2004, 599 m.w.N.).
45 Auf die weiteren zwischen den Beteiligten streitigen Rechtsfragen kommt es nach alledem nicht mehr an.
Insbesondere bedarf die - mit den Beteiligten in der mündlichen Verhandlung ausführlich diskutierte - Frage
keiner Entscheidung, ob der zwischen den Klägerinnen geschlossene Kaufvertrag ein das Vorkaufsrecht der
Beklagten auslösendes Veräußerungsgeschäft und die Klägerin zu 2) insoweit „Dritte“ ist, auch wenn die
Kammer in der mündlichen Verhandlung bereits deutlich darauf hingewiesen hat, dass sie insoweit der
Rechtsauffassung der Beklagten zuneigt.
46 Ferner kann offen bleiben, ob der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagten der Umstand
entgegenstand, dass die hier streitigen Grundstücksflächen eisenbahnrechtlich bislang nicht entwidmet worden
sind und die Beklagte mit dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan RT 206 A - i.Ü. nicht in erster Linie
städtebauliche (, sondern primär verkehrspolitische) - Ziele verfolgt, die eine Entwidmung durch das dafür
zuständige Eisenbahnbundesamt nicht erfordern, sondern einer solchen vielmehr entgegenstehen dürften. In
diesem Zusammenhang weist die Kammer lediglich darauf hin, dass die Freistellung der Grundstücksflächen
von Bahnbetriebszwecken durch das Eisenbahnbundesamt nach § 23 Abs. 1 AEG (nach Ausübung des hier
streitigen Vorkaufsrechts wieder eingeführt durch Gesetz vom 27.04.2005, BGBl. I, S. 1138; zuvor galt
Entsprechendes, vgl. die in den Behördenakten dokumentierte Präsidialverfügung des EBA vom 01.09.2003 -
Pr.2310 Paw 2003 -) voraussetzt, dass „kein Verkehrsbedürfnis mehr besteht und langfristig eine Nutzung der
Infrastruktur im Rahmen der Zweckbestimmung nicht mehr zu erwarten ist“. Die Ausführungen und
Zielsetzungen der Beklagten zur beabsichtigten Sicherung des Standorts zur Errichtung eines
Containerbahnhofs oder eines Umschlagplatzes für den kombinierten Ladeverkehr gehen jedoch durchgehend
von einem langfristig fortbestehenden Verkehrsbedürfnis aus. Sollte ein beachtliches Verkehrsbedürfnis
tatsächlich weiter bestehen, so dürfte das Eisenbahnbundesamt die streitigen Grundstücksflächen wohl bereits
nicht entwidmen und wäre - als (im Gegensatz zur Beklagten) hierzu berufene Fachplanungsbehörde -
gehalten, die Ziele der Beklagten auf den dafür vorgesehenen - nicht städtebaulichen, sondern
fachplanungsrechtlichen - Wegen zu verfolgen. Eine Sicherung dieser Fachplanung durch Bebauungsplan
dürfte in Anbetracht dessen ebenso wenig erforderlich sein (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB) wie dessen Flankierung
durch den Erlass einer Vorkaufsrechtssatzung, da die streitigen Grundstücksflächen bei fortbestehendem
Bedarf für einen Güterbahnhof in Reutlingen wohl erst gar nicht durch Entwidmung aus dem Vorrang der
Fachplanung gegenüber der gemeindlichen Bauleitplanung (§ 38 BauGB, § 18 AEG) entlassen werden dürften
(vgl. zu Bahnflächen in der Bauleitplanung allgemein Stüer, NVwZ 2006, 512; Dietrich, DVBl. 2007, 657) und
eine bahnfremde Nutzung daher nicht zu befürchten stünde. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan RT
206 A müsste und könnte folglich nie als Satzung beschlossen werden. Ob die Regelungen der §§ 9 BauGB,
11 BauNVO der Gemeinde trotz des bestehenden Fachplanungsvorbehalts hier überhaupt die Festsetzung
eines Sondergebiets „Containerbahnhof“ bzw. „Logistik-Zentrum“, also inhaltlich die Festsetzung von
Eisenbahnnutzungen und nicht nur eine nachrichtliche Übernahme bestehender Fachplanungen nach § 9 Abs.
6 BauGB, gestatten würden, ist in Anbetracht all dessen ohnehin zweifelhaft (vgl. dazu Söfker, in: Ernst /
Zinkahn / Bielenberg, Baugesetzbuch, 83. EL, 2007, § 9 BauGB, Rn 102). Das Bundesverwaltungsgericht
(Urteil vom 16.12.1988 - 4 C 48.86 -, BVerwGE 81, 111) hat es offen gelassen, ob eine Gemeinde dem
Eisenbahnverkehr gewidmete Flächen mit konstitutiver Wirkung im Wege der Bauleitplanung als Sondergebiet
„Bahn“ ausweisen kann. Auch hier bedarf die Frage letztlich wegen der oben dargelegten formellen
Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts keiner Entscheidung,
sodass die Kammer auch nicht der Frage nachzugehen braucht, ob die Vorkaufsrechtssatzung der Beklagten
in Anbetracht dessen der „Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung“ dient, ob sie ein Gebiet
betrifft, in dem „sie [ i.e.: die Beklagte, nicht das EBA ] städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht“ (vgl.
jeweils § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) und ob das Wohl der Allgemeinheit (§§ 25 Abs. 2 Satz 1, 24 Abs. 3
BauGB) die Ausübung des - für die Verwirklichung der Ziele der Beklagten womöglich gar nicht erforderlichen -
Vorkaufsrechts rechtfertigt. Insoweit könnte es für die Beklagte zielführender - und ggf. ausreichend - sein,
einer womöglich irgendwann von den Klägerinnen oder einem weiteren Investor beantragten Entwidmung der
streitigen Flächen im Verfahren vor dem Eisenbahnbundesamt entgegenzutreten.
47 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Kammer sieht gemäß § 167 Abs. 2 VwGO davon
ab, das Urteil hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Die Voraussetzungen für die
Zulassung der Berufung liegen nicht vor (§§ 124 a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO). Dabei kann offen
bleiben, ob die Rechtssache besondere rechtliche Schwierigkeiten aufweist, wie die Beklagte zuletzt geltend
macht; aus diesem Grund (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) darf das Verwaltungsgericht die Berufung nicht zulassen
(§ 124 a Abs. 1 VwGO). Grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) haben die - hier
entscheidungserheblichen - Fragen bereits mangels Klärungsbedürftigkeit nicht.