Urteil des VG Sigmaringen vom 23.04.2009
VG Sigmaringen (wohnung, gebiet, kläger, umgebung, betrieb, nutzungsänderung, prostitution, prostituierte, zeitlich befristet, abgrenzung)
VG Sigmaringen Urteil vom 23.4.2009, 6 K 2729/07
Zulässigkeit einer Terminwohnung, in der Prostitution betrieben wird, in einem als einfacher
Bebauungsplan fortgeltenden Gemischten Gebiet nach der Württembergischen Bauordnung
Leitsätze
Eine bauplanungsrechtlich im Übergangsbereich zwischen "Wohnungsprostitution" und "bordellartigem Betrieb"
liegende "Terminswohnung" kann angesichts ihres konkreten Störungspotentials auch im Mischgebiet (§ 6
BauNGO) zulässig sein.
Tenor
Der Bescheid der Stadt R. vom 12.06.2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums
T. vom 28.11.2007 wird aufgehoben.
Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern antragsgemäß die Nutzungsänderung von einer Wohnnutzung zu einem
"erotischen Massagestudio" (diese Nutzung bezieht sich auf die Ausübung der Prostitution durch eine
selbstständig tätige Frau, die während der Arbeit in der Wohnung zugleich wohnt, ohne dort ihren
Lebensmittelpunkt zu haben) zu genehmigen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Tatbestand
1
Die Kläger begehren die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung einer Wohnung in eine erotische
Modelwohnung und wenden sich gegen eine diesbezügliche Nutzungsuntersagung.
2
Die Kläger sind Eigentümer der Wohnung Nr. 5 im 1. Obergeschoss des Gebäudes A. Straße 63 im Stadtgebiet der
Beklagten.
3
Das Gebäude, das neben der Wohnung der Kläger noch weitere Wohneinheiten aufweist, liegt im Geltungsbereich der
Ortsbausatzung der Beklagten vom 07.03.1957 (OBS), dort im Gebiet „I. Gemischtes Gebiet“, Baustaffel 2 (städtischer
Bezirk). Die Wohnung ist an Frau H. - die Klägerin im Parallelverfahren 6 K 2728/07 - vermietet, die die Wohnung jeweils
für kurze Zeiträume an wechselnde Prostituierte weitervermietet, welche jeweils für die Zeit ihres Aufenthalts in der
Wohnung der Prostitution nachgehen.
4
Im Oktober 2006 beantragten die Kläger eine Baugenehmigung zur Nutzung ihrer Wohnung als „Massagestudio“; dieser
Antrag wurde am 06.12.2006 zurückgenommen. Mit Antrag vom 20.01.2007 beantragten sie erneut eine
Nutzungsänderung, diesmal für eine „erotische Modelwohnung“. Mit Schriftsatz vom 29.03.2007 stellte die
Prozessbevollmächtigte der Kläger klar, dass sich die beantragte Nutzungsart auf die Ausübung der Prostitution durch eine
selbstständig tätige Frau beziehe, die während der Arbeit in der Wohnung zugleich wohne. Die beantragte Nutzung sei
daher nicht mit bordellartigen Betrieben zu vergleichen. Die Umgebungsauswirkungen seien vielmehr mit einer Wohnung
vergleichbar, von der aus Wohnungsprostitution betrieben werde, auch wenn die in der Wohnung tätigen Prostituierten dort
nicht ihren Lebensmittelpunkt hätten. Ausweislich des Bauantrags soll die Nutzung von 06.00 Uhr bis 22.00 Uhr, jedoch
nicht an Sonn- und Feiertagen, stattfinden.
5
Mit Bescheid vom 12.06.2007 lehnte die Beklagte den Bauantrag der Kläger ab, gleichzeitig wurde den Klägern die
Nutzung ihrer Wohnung „als erotische Modelwohnung oder als erotisches Massagestudio und damit als bordellartiger
Betrieb“ untersagt. Ferner wurde angeordnet, dass die Ausübung der Prostitution innerhalb eines Monats nach Eintritt der
Rechtskraft der Entscheidung endgültig aufzugeben sei. Für den Fall der Nichtbeachtung der Nutzungsuntersagung wurde
darüber hinaus ein Zwangsgeld in Höhe von 1.500,00 EUR angedroht. Die derzeit ausgeübte Nutzung sei formell und
materiell rechtswidrig, eine Baugenehmigung könne nicht erteilt werden. Das Gebäude liege im Geltungsbereich der
Ortsbausatzung der Beklagten vom 07.03.1957 (OBS) mit dem Baustaffelplan. Somit beurteile sich die Nutzung nach § 30
Abs. 3 BauGB i.V.m. § 34 BauGB. Der Baustaffelplan setze für das Grundstück Baustaffel 2 (Gemischtes Gebiet -
städtischer Bezirk) fest. Nach § 2 Abs. 1 OBS seien im Gemischten Gebiet neben Wohngebäuden auch Gebäude und
gewerbliche Anlagen zulässig, sofern von diesen entsprechend Art. 59 Abs. 2 der württembergischen Bauordnung (BO)
keine erheblichen Nachteile, Gefahren oder Belästigung der Nachbarschaft ausgingen. § 2 der OBS sei jedoch nicht
anzuwenden, weil das Gewerbe „Prostitution“ nicht zu den Einrichtungen gehöre, die nach § 2 OBS wegen der dort
umschriebenen Emissionen nur zugelassen werden, wenn Störungen für die Besitzer oder Bewohner der benachbarten
Grundstücke oder für die Allgemeinheit überhaupt ausgeschlossen seien. Unter die dort genannten Beispiele falle die
Prostitutionsausübung nicht. Daher beurteile sich die Zulässigkeit nach § 34 Abs. 2 BauGB und § 6 BauNVO, da die
nähere Umgebung sich als ein faktisches Mischgebiet darstelle. Von der ursprünglich erteilten Baugenehmigung zur
Nutzung als Wohnung sei die Ausübung der Prostitution als gewerbliche Tätigkeit nicht gedeckt, womit eine
bauplanungsrechtlich relevante und genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vorliege. Diese Genehmigung könne nicht
erteilt werden, weil die derzeit ausgeübte und künftig beabsichtigte Nutzung keine Wohnungsprostitution darstelle, sondern
ihrer Eigenart nach einen bordellartigen Betrieb in Form einer Terminwohnung. Die jeweils in der Wohnung zeitlich befristet
tätigen Prostituierten seien melderechtlich nicht gemeldet und hielten sich auch zeitlich dort nur kurz auf. Schließlich
könne die streitgegenständliche Wohnung bei der Frage ihrer Umgebungsauswirkung auch nicht mit einer Wohnung
gleichgesetzt werden, in der der Wohnungsprostitution nachgegangen werde.
6
Hiergegen erhoben die Kläger am 20.07.2007 Widerspruch. Ergänzend wird ausgeführt, dass die beantragte
Nutzungsänderung materiellrechtlich genehmigungsfähig sei. Die Nutzung der Wohnung sei hinsichtlich der Art der Nutzung
mit der in der Rechtsprechung als Wohnungsprostitution bezeichneten Nutzungsart gleichzusetzen. Für die Abgrenzung der
verschiedenen Arten von Bordellbetrieben komme es auf das Störungspotential und nicht etwa auf die Dauerhaftigkeit des
Wohnens der Prostituierten in den Räumen oder auf das Vorhandensein einer melderechtlichen Anmeldung an. In der
Rechtsprechung werde eine Unterscheidung zwischen Wohnungsprostitution einerseits und größeren bordellartigen
Betrieben andererseits gerade deshalb gemacht, weil davon ausgegangen werde, dass im Falle der Wohnungsprostitution
die gewerbliche Betätigung nach außen nur wohnähnlich in Erscheinung trete und dem Gebäude dadurch kein Gepräge
gegeben werde. Die Frage der Genehmigungsfähigkeit habe sich ausschließlich am konkreten Störungspotential im
Einzelfall zu richten. Da von der Nutzung der Wohnung der Kläger überhaupt keine Störungen für die Umgebung ausgingen,
könne der vorliegenden Nutzung auch keine negative Umgebungswirkung zugeschrieben werden. Die typisierende
Betrachtungsweise verkenne zum einen, dass Bordellbetriebe, hinsichtlich derer die typisierende Rechtsprechung
entwickelt worden sei, mit der gegenständlichen Nutzung und der daraus resultierenden Umgebungswirkung rein gar nichts
gemein hätten und zum anderen, dass es das Wesen einer jeden Typisierung sei, dass Ausnahmen einer anderen
Behandlung unterlägen. Eine Unterscheidung zwischen Großbordellen und Kleinbetrieben sei in baurechtlicher Hinsicht
ebenso erforderlich wie die Unterscheidung zwischen einem Supermarkt und einem „Tante-Emma“-Laden. Wenn man die
vorliegende Nutzungsart schon nicht als Wohnungsprostitution einordnen wolle, so müsse diese Nutzung als Ausnahme
von der typisierenden Rechtsprechung dergestalt angesehen werden, dass die Art der Nutzung im Mischgebiet aufgrund
der fehlenden Umgebungswirkung zulässig sei.
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Mit Widerspruchsbescheid vom 28.11.2007 wies das Regierungspräsidium T. die Widersprüche zurück, gleichzeitig erfolgte
eine Klarstellung hinsichtlich des Datums des der angefochtenen Entscheidung zugrundeliegenden Bauantrags sowie
hinsichtlich der inhaltlichen Reichweite des Widerspruchsbescheides. Das genehmigungspflichtige Vorhaben sei nach § 34
Abs. 2 BauGB, nachdem sich die nähere Umgebung unstrittig als ein faktisches Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO
darstelle, baurechtlich nicht genehmigungsfähig. Mischgebiete dienten gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der
Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich störten. Die als Gewerbebetrieb anzusehende
Ausübung der Prostitution störe - wie im Ausgangsbescheid ausgeführt - das Wohnen wesentlich, da es sich um einen
bordellartigen Betrieb handle. Ob die Nutzungsänderung genehmigungsfähig wäre, wenn es sich insoweit um eine
Wohnungsprostitution bzw. um eine planungsrechtlich dieser gleichzustellenden Nutzungsart handeln würde, könne danach
dahinstehen. Denn bei aller Unschärfe in der Abgrenzung zwischen bordellartigem Betrieb und Wohnungsprostitution sei
letzterer jedenfalls eigen, dass sie auch Wohnnutzung sei. Davon könne aber nur gesprochen werden, wenn die
Prostituierten in der Wohnung, in der sie ihrem Gewerbe nachgingen, auch wohnten, was die über einen längeren Zeitraum
als nur wenige Wochen oder Monate andauernde Identität zwischen einer dort Wohnenden und einer Prostituierten
voraussetze. Da das Vorhaben somit gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO unzulässig sei, komme es auf § 15 Abs. 1 BauNVO
nicht mehr an. Auch die Nutzungsuntersagung sei zu Recht ergangen, da eine erforderliche Genehmigung nicht vorliege
und - wie ausgeführt - auch nicht erteilt werden könne.
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Die Kläger haben am 22.12.2007 Klage erhoben. Sie tragen erneut vor, dass die Abgrenzung zwischen der sog.
„Wohnungsprostitution“ und dem sog. bordellartigen Betrieb das allein maßgebliche Kriterium sei. Selbst dann, wenn der
Typ, der hier zu beurteilen sei, von der Beklagten konkret festgestellt worden wäre, müsse noch eine Einzelfallbetrachtung
stattfinden, ob eine Korrektur der bisherigen Betrachtungsweise erforderlich sei. Diesen Schritt sei die Beklagte nicht
gegangen. Die einzige konkrete Angabe, die sich auf den Betrieb in der Wohnung der Kläger beziehe, betreffe eine
Beschwerde aus der Nachbarschaft, wonach offenbar versehentlich falsch geklingelt worden sei. Was die
Gebietsverträglichkeit anbelange, sei zu berücksichtigen, dass auf der anderen Seite der Straße ein Bordellbetrieb
bestehe. Auch wenn dazwischen ein Gebietswechsel stattfinde und es erforderlich sei, Baugrenzen einzuhalten, sei bei der
Beurteilung eines bordellartigen Kleinstbetriebes im Mischgebiet die Tatsache zu berücksichtigen, dass in dem unmittelbar
angrenzenden Gebiet ein Bordellbetrieb wesentlich größeren Ausmaßes bestehe, der mit seinen Störungen in das
Mischgebiet hineinwirke. Soweit die Beklagte im Laufe des Verfahrens sogar von einem faktischen allgemeinen
Wohngebiet ausgehe, werde das bestritten; vielmehr befänden sich im weiteren Verlauf der A. Straße weitere gewerbliche
Nutzungen, so u. a. eine Pizzeria, eine Bauunternehmung, ein Billard Bistro, ein Fotobetrieb, ein Motorradclub und ein
Nachtclub mit Table Dance.
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Die Kläger beantragen,
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den Bescheid der Beklagten vom 12.06.2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des
Regierungspräsidiums T. vom 28.11.2007 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, den Klägern
antragsgemäß die Nutzungsänderung von einer Wohnnutzung zu einem „erotischen Massagestudio“ (diese
Nutzung bezieht sich auf die Ausübung der Prostitution durch eine selbständig tätige Frau, die während der Arbeit
in der Wohnung zugleich wohnt, ohne dort ihren Lebensmittelpunkt zu haben) zu genehmigen.
11 Die Beklagte beantragt,
12
die Klage abzuweisen.
13 Sie weist darauf hin, dass die Prostituierten in der streitgegenständlichen Wohnung nicht wohnten und daher von einem
sog. bordellartigen Betrieb auszugehen sei. Nach der typisierenden Betrachtungsweise stellten ein bordellartiger Betrieb
und die davon ausgehenden Auswirkungen unter Beachtung des Grundsatzes der Gebietsverträglichkeit eine wesentliche
Störung des Wohnens dar, die zur planungsrechtlichen Unzulässigkeit eines bordellartigen Betriebs im Mischgebiet führe,
selbst wenn keine konkreten Belästigungen vorlägen. Im weiteren Verlauf des Verfahrens trägt die Beklagte nach Vorlage
eines Quartierplans und einer Nutzungsübersicht vor, dass nach ihrer Ansicht eine gewerbliche Nutzung in dem fraglichen
Gebiet fast vollständig fehle und die Terminwohnung sich in einem faktischen allgemeinen Wohngebiet nach § 34 Abs. 2
BauGB i.V.m. § 4 BauNVO befinde.
14 Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins des Gebäudes, in dem sich die
streitgegenständliche Wohnung der Kläger befindet, und dessen weiterer Umgebung. Wegen des Ergebnisses der
Beweisaufnahme wird auf die Anlage zur Sitzungsniederschrift verwiesen.
15 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des sonstigen Vorbringens der Beteiligten wird auf die Schriftsätze
und den übrigen Akteninhalt verwiesen. Der Kammer liegen die einschlägigen Verwaltungsakten der Beklagten (2 Bände)
sowie des Regierungspräsidiums T. (1 Band) vor. Diese waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Entscheidungsgründe
16 Die Klage ist zulässig und begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 12.06.2007 in der Gestalt des
Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums T. vom 28.11.2007 ist rechtswidrig und verletzt die Kläger
in ihren Rechten; die Kläger haben insbesondere einen Anspruch auf Genehmigung der beantragten
Nutzungsänderung von einer Wohnnutzung zu einem „erotischen Massagestudio“ entsprechend ihrem Antrag (§
113 Abs. 1, 5 Satz 1 VwGO).
17 Die Nutzungsänderung der Wohnung der Kläger von einer Wohnnutzung zu einem „erotischen Massagestudio“
in dem Sinne, dass die streitbefangene Wohnung jeweils für kurze Zeiträume (ein bis zwei Wochen) an
unterschiedliche Prostituierte vermietet wird, die in der Wohnung der Prostitution nachgehen, dort aber nicht
dergestalt wohnen, dass sie - zumindest zeitweise - dort auch ihren Lebensmittelpunkt hätten, stellt eine
baurechtlich genehmigungspflichtige (§ 50 Abs. 2 LBO) Nutzungsänderung dar. Rechtsgrundlage für die dafür
beantragte Baugenehmigung ist § 58 Abs. 1 LBO. Danach ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem
genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen
Vorschriften entgegenstehen.
18 Das Vorhaben der Kläger ist bauplanungsrechtlich zulässig. Maßgeblich hierfür ist die Ortsbausatzung der
Beklagten vom 07.03.1957 mit Änderung vom 17.03.1964 (OBS), die gemäß §§ 233 Abs. 3 BauGB, 173 Abs. 3
BBauG als einfacher Bebauungsplan fort gilt (vgl. Verwaltungsgericht Sigmaringen, Urteil v. 08.05.2009 - 1 K
869/09 -; Urteil v. 23.10.1997 - 6 K 923/97 -; eine Fortwirkung als qualifizierter Bebauungsplan, wie im
Beschluss v. 22.06.2006 - 6 K 553/06 - angenommen, kommt nach Durchsicht des für das hier fragliche Gebiet
maßgeblichen Baulinienplans nicht in Betracht, da darin lediglich Baugrenzen festgelegt sind und zu den
sonstigen Festsetzungen weder eine Legende erhalten ist noch seitens der Beklagten erklärt werden konnte,
was Kürzel wie etwa „S(L)/1 u. S(L)/3 U/6“ bedeuten). Das Grundstück mit der streitbefangenen Wohnung der
Kläger liegt in einem Bereich der Ortsbausatzung, für den diese „Gemischtes Gebiet“ und „Baustaffel 2“
festsetzt. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 OBS ist in einem „Gemischten Gebiet“ die Errichtung und Erweiterung von
Anlagen der in § 16 Reichsgewerbeordnung aufgeführten Art nicht zulässig. Nach Satz 2 dieser Vorschrift kann
jedoch die Errichtung und Erweiterung von sonstigen Fabriken und Anlagen der in Art. 59 Abs. 1 BO genannten
Art zugelassen werden, wenn der Bauende den Nachweis erbringt, dass die in Art. 59 Abs. 1 BO aufgeführten
Nachteile, Gefahren oder Belästigungen für die Besitzer oder Bewohner der benachbarten Grundstücke oder für
die Allgemeinheit überhaupt ausgeschlossen sind. In Satz 3 werden sodann exemplarisch besondere Anlagen
aufgezählt, für die dies insbesondere gilt:
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1. alle gewerblichen Anlagen mit Kessel- und anderen größeren Feuerungen,
2. Lager und Geschäfte in Kohlen, Alteisen, Fellen, Häuten, Knochen, Lumpen, Papierabfällen, Rohfett
und dergl.,
3. größere Lager von Benzin, Petroleum usw.,
4. Betriebe für Metallbearbeitung (Flaschnereien, Schlossereien, Schmieden und dergl.),
5. Betriebe für Holzbearbeitung mit Maschinen (insbesondere Fräsereien, Sägereien, Schreinereien)
einschließlich Leisten- und Kistenfabriken und dergl.,
6. Schuhfabriken,
7. Seifenfabriken,
8. Senffabriken,
9. Betriebe mit Staubabsaugeanlagen,
10. Anlagen zur Bearbeitung von Natursteinen aller Art und zur Herstellung von Kunststeinen,
11. Zellhornwarenfabriken,
12. größere Stallungen für Tiere aller Art, ausgenommen Baustaffel 3.
20 Ermächtigungsgrundlage für § 2 OBS ist Art. 59 der Württembergischen Bauordnung (BO). Nach dessen Abs.
1 kann durch Ortsbausatzung bestimmt werden, dass in einzelnen Ortsteilen oder an einzelnen Straßen
gewisse Anlagen der in den §§ 16, 24 und 27 der Gewerbeordnung erwähnten Art, wie auch gewisse andere
Anlagen oder Arten von Anlagen, welche durch die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß,
Staub, Geräuschen, Erschütterungen und ähnliche Einwirkungen oder wegen besonderer Feuer- oder
Explosionsgefahr für die Besitzer oder Bewohner der benachbarten Grundstücke oder für das Publikum
überhaupt erhebliche Nachteile, Gefahren oder Belästigungen herbeiführen können, gar nicht oder nur unter
besonderen Beschränkungen zuzulassen sind, sowie dass einzelne Ortsteile vorzugsweise oder ausschließlich
zu Anlagen dieser Art dienen sollen (Industrieviertel).
21 Von dieser Ermächtigung hat die Beklagte Gebrauch gemacht und in § 2 OBS i.V.m. dem Baustaffelplan
sowohl den Gebietscharakter als auch die darin zulässigen Nutzungen festgelegt. Nachdem die OBS als
einfacher Bebauungsplan fortgilt, ist nach § 2 OBS für das fragliche Gebiet vom Gebietscharakter eines
„Gemischten Gebiets“ im damaligen Sinne auszugehen. Welche Nutzungsarten konkret in diesem Gebiet
zulässig sind, richtet sich in erster Linie gem. § 30 Abs. 3 BauGB nach den Regelungen des nach wie vor
gültigen und zu beachtenden § 2 OBS unter Berücksichtigung des sonstigen Regelungsgehalts der OBS, der
württembergischen Bauordnung (BO) und der Reichsgewerbeordnung; eines Rückgriffs auf die BauNVO und die
darin geregelten heutigen Gebietstypen bedarf es insofern zunächst nicht. Nur im Übrigen richtet sich die
Zulässigkeit in diesen Fällen nach § 34 oder § 35 BauGB.
22 Danach sieht die OBS hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung drei Gebietstypen vor, nämlich das
Gemischte Gebiet (§ 1 Abs. 1 Nr. I. OBS), das Wohngebiet (§ 1 Abs. 1 Nr. II. OBS) und das Industriegebiet (§
1 Abs. 1 Nr. III. OBS). Damit ist zunächst klargestellt, dass einer Wohnnutzung im Gemischten Gebiet - soweit
zulässig - jedenfalls keine allein prägende Bedeutung für dieses Gebiet zukommt. Vielmehr sollen in
Gemischten Gebieten vorrangig gewerbliche Nutzungen bis zur Grenze des Industrieviertels zulässig sein. Die
Abgrenzung im Einzelnen regeln sodann die §§ 2 und 3 OBS. Zu industriellen und in ihren Auswirkungen nicht
erwünschten gewerblichen Nutzungen werden die in Baustaffel 2, Gemischtes Gebiet, zulässigen Nutzungen in
§ 2 OBS einerseits insofern abgegrenzt, als nach Abs. 1 die Errichtung und Erweiterung von Anlagen der in §
16 Reichsgewerbeordnung aufgeführten Art nicht zulässig ist. Damit werden zunächst besonders immissions-
und gefahrenträchtige Anlagen wie Schießpulverfabriken, Gasbereitungs- und Gasbewahrungsanstalten,
Erdöldestillationsanlagen und dergl., verschiedene Hütten- und Hammerwerke, Metallgießereien, chemische
Fabriken, etc. ausgenommen, andererseits wird durch Abs. 2 des § 2 OBS i.V.m. § 59 BO ermöglicht, dass
Anlagen der in den §§ 16, 24 und 27 der Reichsgewerbeordnung erwähnten Art, wie auch gewisse andere
Anlagen oder Arten von Anlagen, welche durch die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß,
Staub, Geräuschen, Erschütterungen und ähnliche Einwirkungen oder wegen besonderer Feuer- oder
Explosionsgefahr für die Besitzer oder Bewohner der benachbarten Grundstücke oder für das Publikum
überhaupt erhebliche Nachteile, Gefahren oder Belästigungen herbeiführen können, zugelassen werden können,
wenn der Bauende den Nachweis erbringt, dass die in Art. 59 Abs. 1 BO aufgeführten (erheblichen!) Nachteile,
Gefahren oder Belästigungen für die Besitzer oder Bewohner der benachbarten Grundstücke oder für die
Allgemeinheit überhaupt ausgeschlossen sind. Ein gewisses Maß an negativen Auswirkungen für ihre
Umgebung bringen die genannten Anlagen schon ihrer Natur nach mit sich. In Satz 3 werden sodann
exemplarisch besondere (gewerbliche) Anlagen aufgezählt, für die dies insbesondere gilt (siehe oben). Diese
Vorschriften sind entgegen der Ansicht der Beklagten (vgl. dazu auch Verwaltungsgericht Sigmaringen,
Beschluss v. 18.06.1996 - 6 K 699/96 -) auf Gewerbe aller Art anwendbar und damit auch auf die Ausübung der
Prostitution. Bereits vom Wortlaut her ist in Art. 59 Abs. 1 BO kein Ausschluss bestimmter Arten von Gewerbe
geregelt. Vielmehr sind lediglich bestimmte Anlagen namentlich und exemplarisch hervorgehoben und alle
übrigen durch eine offene Formulierung in Bezug genommen (Anlagen, welche durch ... ähnliche Einwirkungen
... Nachteile, Gefahren oder Belästigungen herbeiführen können). Auch die Systematik in § 2 Abs. 1 OBS
spricht gegen einen Ausschluss bestimmter, nicht namentlich genannter Gewerbe. Zunächst sind nämlich nur
Anlagen der in § 16 Reichsgewerbeordnung genannten Art allgemein unzulässig. In Satz 2 ist sodann geregelt,
dass die Errichtung und Erweiterung von sonstigen Fabriken und Anlagen der in Art. 59 Abs. 1 BO genannten
Art (dort - wie ausgeführt - offen formuliert) zugelassen werden kann, wenn der Bauende den Nachweis erbringt,
dass dadurch keine Nachteile, Gefahren oder (allgemein) Belästigungen im Sinne dieser Vorschrift für andere
entstehen.
23 Zur Wohnnutzung werden die hier zulässigen gewerblichen Nutzungen im Weiteren in § 3 OBS dergestalt
abgegrenzt, dass nach Abs. 1 dieser Vorschrift im Wohngebiet die Errichtung und Erweiterung von
Gewerbebetrieben sowie gewerbliche Anlagen jeder Art und Größe insoweit ausgeschossen sind, als es sich
nicht um Einrichtungen handelt, die den Bedürfnissen eines Wohngebiets entsprechen und dessen Charakter
nicht beeinträchtigen (z.B. Bäckereien, Metzgereien und andere Lebensmittelgeschäfte, Schneidereien,
Schuhmachereien und ähnliche Betriebe geringeren Umfanges). Insbesondere zeigt die Abgrenzung zum
„Wohngebiet“ § 1 Abs. 1 Nr. II. und § 3 OBS, dass in dem hier fraglichen Gebiet (Gemischtes Gebiet,
Baustaffel 2) ohne weiteres Gewerbe zulässig ist, das in seiner Ausprägung und seinen Auswirkungen auf die
Umgebung über eine gewerbliche Nutzung hinausgeht, wie sie sogar im Wohngebiet nach der OBS zulässig ist
(Gewerbebetriebe, die den Bedürfnissen eines Wohngebiets entsprechen und dessen Charakter nicht
beeinträchtigen).
24 Nach diesen Maßgaben ist die hier streitige Nutzungsart einer Wohnung als „erotisches Massagestudio“ im
beantragten Umfang (Betriebszeitenbeschränkung, immer nur eine Mieterin) in der Baustaffel 2, Gemischtes
Gebiet, gemäß §§ 30 Abs. 3 BauBG, 2 OBS planungsrechtlich zulässig.
25 Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass eine sog. „Terminwohnung“ nicht ohne weiteres in bisherige
Typisierungsversuche der Rechtsprechung eingeordnet werden kann. Fraglos und unstreitig „wohnen“ die
jeweils die Wohnung mietenden (allein dort tätigen) Prostituierten nicht in der Wohnung, weil sie dort nicht ihren
Lebensmittelpunkt haben. Daher kann hier nicht von einer Wohnungsprostitution im herkömmlichen Sinne
ausgegangen werden (vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 25.03.2004 - 4 B 15/04 -; VGH Baden-Württemberg,
Beschluss vom 04.02.1998 - 8 S 3234/97 -; VG Sigmaringen, Urteil vom 08.07.2005 - 9 K 302/04 -). Da sie dort
aber für die Zeit ihres Aufenthalts jeweils alleine tätig sind, unterfallen sie auch nicht ohne weiteres dem von
der Rechtsprechung zur Abgrenzung zur Wohnungsprostitution entwickelten Begriff des bordellartigen Betriebs
(vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil v. 24.07.2002 - 5 S 149/01 -, dort bis zu 5 Prostituierte; VGH Bad.-Württ., Urteil v.
13.02.1998 - 5 S 2570/96 -, dort 3 Prostituierte; VGH Bad.-Württ., Urteil v. 15.10.1996 - 8 S 2136/96 -, dort
zwei Wohnungen gleichzeitig vermietet, bis zu 4 Prostituierte; VGH Bad.-Württ., Beschluss v. 09.08.1996 - 8 S
1987/96 -, dort 3 Prostituierte in 3 Wohnungen). Die hier streitige „Terminwohnung“ befindet sich vielmehr
bauplanungsrechtlich in einem Übergangsbereich zwischen der Wohnungsprostitution einerseits und dem
bordellartigen Betrieb andererseits (vgl. nunmehr auch Verwaltungsgericht Berlin, Urteil v. 06.05.2009 - 19 A
91.07 -). Vom Typus und vom Störungspotential her ist die hier beantragte Nutzung aber eher mit der
Wohnungsprostitution vergleichbar ist als mit einem (kleineren) bordellartigen Betrieb.
26 Nach den Festsetzungen der OBS der Beklagten (siehe oben) sind in dem fraglichen Gebiet sogar Nutzungen
zulässig, die ein deutlich höheres Störungspotential aufweisen wie etwa Betriebe für Metallbearbeitung
(Flaschnereien, Schlossereien, Schmieden und dergl.), Betriebe für Holzbearbeitung mit Maschinen
(insbesondere Fräsereien, Sägereien, Schreinereien) einschließlich Leisten- und Kistenfabriken und dergl.,
Schuhfabriken, Seifenfabriken, etc.. Hinzu kommt, dass nach den Feststellungen der Kammer in der
mündlichen Verhandlung hinsichtlich der hier (bereits) ausgeübten Nutzung bislang konkret keine
nennenswerten Beschwerden erhoben wurden. In der Akte der Beklagten ist lediglich ein Fall dokumentiert, bei
dem sich eine Anwohnerin (im Übrigen eine Bewohnerin des Nachbarhauses und nicht ein weitere Mietpartei im
gleichen Haus) durch falsches Klingeln belästigt fühlte. Abgesehen davon finden sich keinerlei Hinweise auf
Störungen durch die beantragte und bereits seit langem (ungenehmigt) ausgeübte Nutzung der Wohnung der
Kläger. Insbesondere hat der von der Beklagten in die Sitzung gestellte zuständige Beamte der Polizei R. auf
Frage des Gerichts erklärt, dass „zu dem konkreten Objekt bislang keinerlei Beanstandungen bekannt“
geworden seien. Seit 2006 hätten 25 Kontrollen stattgefunden. Im Übrigen sei aufgrund der baulichen
Gestaltung im vorliegenden Fall „ein Fehlklingeln nahezu ausgeschlossen“.
27 Aber auch dann, wenn man § 2 Abs. 1 OBS aufgrund der sich wandelnden Lebensverhältnisse und
Nutzungsarten unter Berücksichtigung der Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) auslegt
(vgl. hierzu VG Sigmaringen, Urteil vom 08.04.2009 - 1 K 486/08 -; Beschluss vom 08.05.2009 - 1 K 869/09 -),
ergibt sich kein anderes Ergebnis.
28 Ausgehend von den normativen Regelungen in § 2 OBS wäre dabei zumindest von einem Mischgebiet im
Sinne des § 6 BauNVO, wenn nicht von einem Gewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO auszugehen (ein
Wohngebiet scheidet - auch aufgrund der Regelungen in § 3 OBS und der entsprechenden Baustaffeln zu den
verschiedenen Wohngebieten aus). Eine vollständige und eindeutige Zuordnung zu Baugebietstypen der
Baunutzungsverordnung ist wegen der Unterschiedlichkeit der nach der OBS zulässigen Nutzungen jedoch
nicht möglich. Wenn überhaupt, so kann nur versucht werden, bei der Auslegung von § 2 Abs. 1 OBS einen
Gebietstypus nach der BauNVO zu finden, der am ehesten dem entspricht, was nach § 2 OBS in dem
fraglichen Gebiet an Nutzungen festgeschrieben ist. Insofern kämen die in § 2 OBS genannten „Gemischten
Nutzungen“ - zunächst vom Namen her - dem Gebietstypus eines Mischgebiets im Sinne des § 6 BauNVO
nahe, wenngleich etliche der durch die OBS zugelassenen Nutzungen heute unzweifelhaft nur in einem
Gewerbegebiet bzw. gar einem Industriegebiet möglich wären. Da die streitgegenständliche Nutzung aber
selbst bei Annäherung an den heutigen Gebietstypus eines Mischgebietes zulässig wäre (im Gewerbegebiet
bzw. Industriegebiet bestehen insofern ohnehin keine Probleme), kann die Prüfung der Zulässigkeit auf den
Bereich der Annäherung an ein Mischgebiet beschränkt bleiben. § 6 Abs. 1 BauNVO schreibt für das reine
Mischgebiet heutiger Prägung vor, dass Mischgebiete dem Wohnen dienen und der Unterbringung von
Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Nach § 6 Abs. 2 BauNVO sind zulässig
Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften,
sonstige Gewerbebetriebe usw., also Nutzungsformen, die allesamt im Grunde dem entsprechen, was 3 § OBS
für die Baustaffeln 4 - 7 im Wohngebiet (Nr. II) der OBS festlegen, nämlich Wohnungen und Gewerbebetriebe,
soweit es sich um Einrichtungen handelt, die den Bedürfnissen eines Wohngebiets entsprechen und dessen
Charakter nicht beeinträchtigen (z.B. Bäckereien, Metzgereien und andere Lebensmittelgeschäfte,
Schneidereien, Schuhmachereien und ähnliche Einrichtungen in kleinerem Umfang). Da aber das fragliche
Gebiet gerade nicht im Regelungsbereich des § 3 OBS, sondern des § 2 OBS liegt, ist in Abgrenzung hierzu
vielmehr festzustellen, dass in diesem Gebiet sowohl Wohnungen als auch Gewerbebetriebe zulässig sind, die
über den in § 6 BauNVO heute festgelegten Maßstab hinaus wie auch über den in § 3 OBS festgesetzten
Maßstab hinaus (nämlich nach § 2 Abs. 1 OBS) nicht unmittelbar dem Wohnen dienen bzw. den Bedürfnissen
des Wohngebietes entsprechen; sie dürfen auch mehr als nur „nicht wesentlich störend“ sein. Insbesondere in
Bezug auf das Störungspotential weist § 2 OBS für das dort geregelte „Gemischte Gebiet“ die Zulässigkeit von
Nutzungen aus, die mit (deutlichen) Störungen verbunden sind. Diese reichen bis an die Grenze des § 16
Reichsgewerbeordnung und den in § 2 Abs. 1 Satz 2 und 3 OBS i.V.m. Art. 59 Abs. 1 Württembergische
Bauordnung ausdrücklich geregelten Umfang heran. Selbst wenn man daher eine gebietstypische Einordnung
in Annäherung an ein Mischgebiet vornehmen wollte, müsste man daher berücksichtigen, dass die in § 2 OBS
genannten „Gemischten Nutzungen“ in jedem Falle deutlich über die Grenzen des - heutigen - Mischgebietes
im Sinne des § 6 BauNVO hinausgehen.
29 Die streitgegenständliche Nutzung bliebe nach diesen Maßgaben auch unter Berücksichtigung gewisser sich
wandelnder Lebensverhältnisse und Nutzungsarten unter Berücksichtigung der Baugebietstypen der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) zulässig. Zwar liegt unstreitig keine Wohnungsprostitution im
herkömmlichen Sinne vor (s. oben). Die Nutzung als „erotische Modelwohnung“ bzw. „Terminwohnung“ im
beantragten Sinne geht aber, sowohl was die hier beantragten Nutzungszeiten als auch was den konkreten
Nutzungsumfang anbelangt, über die Form der Wohnungsprostitution nicht wesentlich hinaus; maßgeblicher
Unterschied ist lediglich der Umstand, dass die jeweiligen Prostituierten nicht in der Wohnung wohnen, sondern
nach ein bis zwei Wochen wieder ausziehen und eine andere Prostituierte die Wohnung mietet. Damit
entspricht die Form der beantragten Nutzung eher noch der Wohnungsprostitution als dem (kleineren)
bordellartigen Betrieb und ist nach den obigen Feststellungen im „Gemischten Gebiet“ nach § 2 OBS mit
Annäherung zum Mischgebiet nach § 6 BauNVO zulässig. Einerseits stört die beantragte Nutzung das
„Wohnen“ nur unwesentlich mehr als es bei einer Wohnungsprostitution der Fall ist, andererseits ist hier in der
Baustaffel 2 und der Regelung des § 2 OBS bei bloßer Annäherung an den Typus eines Mischgebiets auch
eine Nutzung zulässig, die ein größeres Störungspotential aufweist, als es in einem reinen Mischgebiet
moderner Prägung nach § 6 BauNVO zulässig wäre. Ob darüber hinaus auch ein bordellartiger Betrieb kleineren
oder mittleren Zuschnitts zulässig wäre, kann dahin stehen, da ein solcher nicht im Streit steht.
30 Die Regelungen der OBS sind - zumindest für das streitige Grundstück und seine Umgebung - auch nicht
überholt oder gegenstandslos geworden. Die Einordnung der Bebauung im streitigen Gebiet in die in Baustaffel
2 vorgesehene Nutzungsart steht für die Kammer nach dem Ergebnis des durchgeführten Augenscheins
weiterhin fest. Die tatsächliche Bebauung und die tatsächlichen Nutzungen in der Umgebung der klägerischen
Wohnung entsprechen im Wesentlichen den Feststellungen in dem von der Beklagten übersandten Quartiers-
und Nutzungsplan. Der Augenschein hat ergeben, dass bereits in der näheren Umgebung der Wohnung nach
wie vor eine deutlich gemischte Bebauung vorliegt, die sowohl Wohnbebauung als auch gewerbliche Nutzung
beinhaltet. Nachdem das Gebiet der Baustaffel 2 aber nicht nur das Gebiet um die Wohnung der Kläger
umfasst, sondern nördlich der gesamten A. Straße, nördlich der G. Straße bis über die C. Straße hinaus reicht,
käme es für die Frage der Weitergeltung der Regelung der OBS auf eine solche Eingrenzung überhaupt nicht
an. Dass in dem gesamten Gebiet der Baustaffel 2 die Einordnung gegenstandslos geworden wäre, ist aber
weder vorgetragen noch ersichtlich. Im Gegenteil drängte sich das Vorliegen einer „Gemischten Nutzung“ -
auch beim Augenschein - geradezu auf.
31 Selbst wenn die OBS und deren Gebietsfestsetzung mittlerweile obsolet geworden sein sollte bzw. entgegen
den obigen Ausführungen die Ausnahmeregelung in § 2 OBS für nicht anwendbar gehalten würde (so vormals
Verwaltungsgericht Sigmaringen, Beschluss v. 18.06.1996 - 6 K 699/96 -), wäre für die Beklagte
günstigstenfalls - d. h. bei einer aus Sicht der Kammer angesichts der inhomogenen Bebauung in der
Nachbarschaft eigentlich nicht in Betracht kommenden Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB - davon
auszugehen, dass die Eigenart der Umgebung einem Mischgebiet nach § 6 BauNVO entspricht. Aber auch in
diesem Falle wäre nach der Rechtsauffassung der Kammer die beantragte Nutzung als Terminwohnung durch
jeweils eine einzelne Prostituierte für ein bis zwei Wochen zulässig.
32 Abweichend von den obigen Ausführungen zu § 2 OBS ist für diese Prüfung nicht das Gebiet der Baustaffel 2
maßgebend, sondern der Rahmen, den § 34 BauGB vorgibt (im Zusammenhang bebauter Ortsteil). Die Grenze
des Bebauungszusammenhangs lässt sich nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben ziehen,
sondern hängt von einer umfassenden, die gesamten örtlichen Gegebenheiten würdigenden Wertung und
Bewertung des im Einzelfall gegebenen konkreten Sachverhalts ab (BeckOK BauGB, § 34, Rdnr. 22 mwN).
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Beschluss v. 28.08.2003 - 4 B 74.03 -) ist bei der
Bestimmung der "näheren Umgebung" darauf abzustellen, inwieweit sich einerseits das geplante Vorhaben auf
die Umgebung und andererseits die Umgebung auf das Baugrundstück prägend auswirken kann (vgl.
grundlegend Urteil vom 26. Mai 1978 - BVerwG 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369 <380>):
33
„Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich dabei nicht schematisch festlegen, sondern sind
nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung
vorgesehene Grundstück eingebettet ist (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 34 Rn. 36,
Hofherr in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., § 34 Rn. 8 mit Nachw. aus der Rspr.). Diese
kann - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - so beschaffen sein, dass die Grenze
zwischen näherer und fernerer Umgebung dort zu ziehen ist, wo zwei jeweils einheitlich geprägte
Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen.
Der Grenzverlauf der näheren Umgebung ist nicht davon abhängig, dass die unterschiedliche
Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie (Straße, Schienenstrang, Gewässerlauf,
Geländekante etc.) entkoppelt ist. Eine solche Linie hat bei einer beidseitig andersartigen
Siedlungsstruktur nicht stets eine trennende Funktion (BVerwG, Beschluss vom 10. Juni 1991 -
BVerwG 4 B 88.91 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 143). Umgekehrt führt ihr Fehlen nicht dazu,
dass benachbarte Bebauungen stets als miteinander verzahnt anzusehen sind und insgesamt die
nähere Umgebung ausmachen.“
34 Ausgehend vom Augenschein ist nach diesen Maßgaben von einer für den Bebauungszusammenhang
maßgeblichen beidseitigen Bebauung entlang des Straßenzugs der A. Straße auszugehen. Die links und rechts
der A. Straße vorhandene, sowohl Wohnnutzung als auch gewerblicher Nutzung dienende Bebauung erweist
sich bereits rein optisch als einheitliche, gewachsene Bebauung. Eine Trennung durch die A. Straße wäre
insofern im Rahmen einer Beurteilung nach § 34 BauGB - anders bei Zugrundelegung normierter
Baustaffelgebiete - nicht unbedingt naheliegend. Dieser Bebauungszusammenhang endet einerseits an der E.
bzw. dem Kanal, andererseits wird er durch die Hinterliegerbebauung entlang der U.-Straße begrenzt. Entlang
der A. Straße ist insofern auch der Bereich jenseits der S.-Straße mit in den Blick zu nehmen. Denn zum einen
bildet die S.-Straße keine städtebauliche Zäsur, sie wird auf den ersten Blick kaum als zweiseitig befahrbare
Straße wahrgenommen, da sie mit ihrer recht geringen Breite von ca. 3 m nur unscheinbar wirkt und die
Häuserzeilen zwischen A. Straße 47 und A. Straße 49 optisch nicht durchschneidet. Sie ist im Übrigen von der
A. Straße aus für den allgemeinen Einfahrtsverkehr gesperrt und nur für Anlieger frei gegeben
(Verkehrszeichen Nr. 250 mit Zusatzschild „Anlieger frei“). Danach ist eine gemischte Wohn-/Gewerbenutzung
festzustellen. Anzutreffen sind neben Wohngebäuden (z. B. A. Straße 55/1, 57, 59, 61, 63 und 65 , A. Straße 79 , A. Straße 37 , A. Straße 47
Einschränkung der streitgegenständlichen Wohnung>, 67, 69, 71, U.-Straße 1, 3, 5 und 7, U.-Straße 22, 26,
28, 30, 32, 34, St.-L. Str. 2, 4, 6) auch gewerbliche Nutzungen wie etwa in der U.-Straße 20 , St.-
L. Str. 2/1 u. A. Straße 55 , A. Straße 49, 51, 53 , A. Straße 77
bestehend aus 2 Lokalen, dem Tabledance und der Madame Bar>). Ferner finden sich auf der dem
streitbefangenen Gebäude gegenüber liegenden Seite der A. Straße weitere, fast ausschließlich gewerbliche
Bebauung, so ein großes Fitnesscenter und Bürokomplex (A. Straße 52), ein Ladengeschäft/Lager (A. Straße
58), ein großer Supermarkt und eine Videothek (A. Straße 60).
35 Die Eigenart der nach Einnahme des Augenscheins maßgeblichen näheren Umgebung ist zwischen
Mischgebiet und Gewerbegebiet anzusiedeln. Aber selbst bei Annahme (lediglich) eines Mischgebiets fügt sich
die Terminwohnung in die vorhandenen Nutzungsarten ein. Zwar geht die Rechtsprechung bislang davon aus,
dass (nur) Wohnungsprostitution im Mischgebiet zulässig ist, bordellartige Betriebe hingegen ausgeschlossen
sind (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, § 6 Rdnr. 2 ff. mwN). Diese Einordnung ist im konkreten Fall jedoch nicht
trennscharf möglich. Wie oben bereits ausgeführt, ist die streitgegenständliche Nutzung vom Typus und dem
Störungspotential eher der Wohnungsprostitution zuzuordnen, entspricht dem aber nicht vollständig, da die
Prostituierten unstreitig für den Zeitraum ihres Aufenthalts nicht im Rechtssinne in der Wohnung „wohnen“. Die
Einordnung als „bordellartiger Betrieb“ passt aber ebenfalls nicht, da in den von der Rechtsprechung
entschiedenen Fällen - wie oben dargelegt - insoweit jeweils mehr als nur eine Prostituierte dort tätig war.
Berücksichtigt man bei dem gegebenen Übergangsbereich zwischen den beiden Kategorien weiter, dass
bislang - wie vom zuständigen Kriminalbeamten dargelegt - keine negativen Auswirkungen bzw. Beschwerden
feststellbar waren, kann die Zulässigkeit im konkreten Gebiet nicht verneint werden (vgl. auch insoweit
nunmehr auch Verwaltungsgericht Berlin, Urteil v. 06.05.2009 - 19 A 91.07 -).
36 Die Kammer weist lediglich der Vollständigkeit halber darauf hin, dass sich in räumlicher Nähe zur Wohnung
der Kläger auf der anderen Straßenseite eine Industriebrache (A. Straße 70) sowie eine Spielhalle und
insbesondere in ca. 130 m Entfernung ein Bordell (A. Straße 74) befinden. Ob sich dies als rechtlich zusätzlich
in den Blick zu nehmende Vorbelastung auf die bauplanungsrechtliche Beurteilung der klägerischen Wohnung
auswirkt, kann dahinstehen.
37 Bestätigt werden die Einschätzungen der Kammer schließlich durch die zwischenzeitlichen Entwicklungen im
Bereich der Bauleitplanung der Beklagten. Diese hat in der mündlichen Verhandlung vorgetragen, nach und
nach den Geltungsbereich der OBS eingrenzen und durch eine aktuelle Bebauungsplanung ersetzen zu wollen.
Nach dem Aufstellungsbeschluss der Beklagten vom 02.10.2007 und der zugrundeliegenden Beschlussvorlage
vom 13.09.2007 sei der nördlich der A. Straße gelegene Teil des Plangebiets gemischt genutzt mit einem
hohen Anteil an Wohnnutzung, während im südlichen Teil Fabrikgebäude dominierten. Darüber hinaus mache
die spannungsvolle Nutzungsmischung, die sich in den letzten Jahren zwischen A. Straße und E. entwickelt
habe, eine städtebauliche Neuordnung erforderlich. Die Entwicklung des Gebiets erfordere eine
Gesamtbetrachtung. Auf den vorliegenden Fall hat diese planerische Tätigkeit der Beklagten zwar keinen
direkten Einfluss. Ihre Bauleitplanung bestätigt aber das oben nach Einnahme eines Augenscheins von der
Kammer gefundene Ergebnis. Abgesehen davon, dass auch die Beklagte die Nutzungsvielfalt im fraglichen
Gebiet erkannt hat, ergibt sich aus dem in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Planwerk der Beklagten,
dass sie bereits seit 2007 vorhat, den Bereich zwischen E./Kanal, der U.-Straße, der U.-Straße sowie der S.-
Straße planerisch zusammenzufassen; diese Planung soll auch die Straßenbebauung mit links- und
rechtsseitig der A. Straße liegender gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung umfassen. Teilweise existieren
darüber hinaus bereits in der näheren Umgebung - unmittelbar an das Gebiet des Aufstellungsbeschlusses
angrenzend - Bebauungspläne. Diese betreffen den Bereich ab der U.-Straße, an der A. Straße zwischen G.
Weg und U.-Straße (das Sondergebiet und Mischgebiet um das Arbeitsamt herum), ferner den Bereich
zwischen K.-, U.-, U.- und S.-Straße sowie den Bereich des Kanal/E. und der A. Straße bis zur Höhe ungefähr
des Arbeitsamtes (hier die Baulichkeiten des bereits existierenden Bordells umfassend). Auffallend ist insofern,
dass in diesen Bebauungsplänen durchweg Mischgebiete bzw. Sonder- und Industriegebiete festgesetzt
wurden, obwohl die Beklagte von einer nördlich der A. Straße liegenden Wohnnutzung ausgeht
(Aufstellungsbeschlussvorlage S. 2), noch in der letzten schriftsätzlichen Erwiderung das hier fragliche und an
diese Bebauungsplangebiete angrenzende Gebiet vom Typus her einem allgemeinen Wohngebiet zuordnen
wollte und nach dem Augenschein im Gebiet des Bebauungsplans „S. Viertel“ (nördlich der U.-Straße gelegen)
- jedenfalls im Bereich der U.-Straße eine Wohnnutzung vorherrscht.
38 Nach alledem ist die beantragte Nutzungsänderung zu Unrecht versagt worden. In Anbetracht dessen erweist
sich auch die im angefochtenen Bescheid gleichzeitig erlassene Nutzungsuntersagung mit
Zwangsgeldandrohung als rechtswidrig. Die angefochtenen Bescheide waren daher aufzuheben.