Urteil des VG Saarlouis vom 04.07.2007
VG Saarlouis: kino, offene bauweise, einfamilienhaus, grundstück, wohnhaus, schreinerwerkstatt, vorbescheid, ruhezone, wohngebäude, bautiefe
VG Saarlouis Urteil vom 4.7.2007, 5 K 38/06
Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit einer Hinterlandbebauung in zweiter Reihe innerhalb
eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils.
Leitsätze
1. Ein Wohnhaus in der zweiten Reihe fügt sich im Verständnis von § 34 Abs. 1 BauGB in
ein ungeordnetes Gemenge unterschiedlichster Bauten, Bautiefen und Nutzungen ein.
2. Baurechtlich gibt es grundsätzlich kein Konfliktpotential zwischen unterschiedlichen
Formen von Wohnnutzung.
Tenor
Die Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 02.12.2003 und des
Widerspruchsbescheids aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 03.05.2006
verpflichtet, der Klägerin die Baugenehmigung zur Errichtung eines Einfamilienhauses
gemäß ihrem Antrag vom 06.10.2003 in der Fassung der Änderung vom 12.10.2004 in
Aussicht zu stellen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages in Höhe der sich aus dem
Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Kostenschuld abwenden, falls nicht die Klägerin
vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.
Der Streitwert wird auf 15.000,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt die Erteilung eines Vorbescheides, mit dem ihr die Erteilung einer
Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohnhauses mit zwei Garagen im rückwärtigen Teil
eines bereits mit einem Mehrfamilien- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks im
unbeplanten Innenbereich des H Ortsteils E in Aussicht gestellt wird.
Mit dem Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides vom 06.10.2003 bat die Klägerin um
Mitteilung, ob die von ihr vorgesehene Bebauung auf dem Grundstück in H, D-Straße,
Gemarkung E, Flur , Flurstück zulässig sei. Der vordere Teil des
Grundstücks ist mit einem Mehrfamilienhaus bebaut. Die
Grundstücke sollten etwa gleich groß sein, wobei die Zufahrt des
rückwärtigen Teils durch eine etwa 3 m breite Zuwegung über die M-Straße gesichert sei.
Mit dem Vorbescheid vom 02.12.2003 wurde der Klägerin die Baugenehmigung nicht in
Aussicht gestellt: Das Vorhabengrundstück liege innerhalb des im Zusammenhang
bebauten Ortsteils. Nach § 34 Abs. 1 BauGB sei ein Vorhaben dort zulässig, wenn es sich
unter anderem hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise
und der Grundstücksfläche, die überbaut werden solle, in die Eigenart der näheren
Umgebung einfüge. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssten
gewahrt bleiben. Diesen Anforderungen entspreche das Vorhaben nicht. Die beabsichtigte
Bebauung im rückwärtigen Grundstücksbereich laufe den Zielen einer geordneten
städtebaulichen Entwicklung und insbesondere den Anforderungen an gesunde
Wohnverhältnisse entgegen. Durch die beabsichtigte Bebauung könne nicht
ausgeschlossen werden, dass die Gesundheit der angrenzenden Nachbarn geschädigt und
das Wohnen, die Ruhe und die Erholung in der Umgebung durch Lärm, Abgase und
Gerüche über das zumutbare Maß hinaus gestört würden. Im rückwärtigen
Grundstücksbereich der angrenzenden Grundstücke befänden sich Haus- bzw. Wohngärten
und Wiesen, die als Ruhezonen anzusehen seien. In diese Eigenart der näheren Umgebung
füge sich das Vorhaben nicht ein. Es lasse die gebotene Rücksichtnahme auf die in der
unmittelbaren Nähe vorhandene Nutzung fehlen. Hinzu komme, dass das Vorhaben in
zweiter Reihe errichtet werden solle. Eine solche Bebauung füge sich nicht ein, weil es in
der näheren Umgebung keine vergleichbare Bebauung gebe.
Der erste Versuch, den Vorbescheid unter der im Antrag angegebenen Adresse zuzustellen
scheiterte, weil der Adressat nach Angaben der Post unter der angegebenen Anschrift
nicht zu ermitteln gewesen sei. Nachdem die Klägerin unter Angabe einer anderen Adresse
nach dem Stand des Verfahrens gefragt hatte, wurde der Bescheid wurde der Klägerin am
24.03.2004 zugestellt.
Am 24.04.2004 erhob die Klägerin Widerspruch. Zur Begründung machte sie im Schreiben
vom 12.10.2004 geltend, sie ändere ihren Antrag insoweit ab, als die Verkehrsanbindung
nicht (mehr) über die M-Straße, sondern über die D-Straße erfolgen solle. Dort würden
auch die notwendigen Stellplätze geschaffen. Zudem solle lediglich noch ein Einfamilienhaus
errichtet werden.
Mit Widerspruchsbescheid aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 03.05.2006 wies
der Kreisrechtsausschuss beim Landrat des Saarpfalz-Kreises den Widerspruch zurück:
Nach den §§ 76 Abs. 2, 77 Abs. 1 LBO 1996 sei ein Vorbescheid zu erteilen sei, wenn das
Vorhaben den öffentlich - rechtlichen Vorschriften entspreche. Das Vorhaben der Klägerin
befinde sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im
Zusammenhang bebauten Ortsteils. Damit beurteile sich die bauplanungsrechtliche
Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Das geplante Vorhaben füge sich indes nicht im Verständnis
von § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Vorliegend solle eine
Bebauung in zweiter Reihe erfolgen. Etwas Vergleichbares gebe es in der näheren
Umgebung nicht. Zwar könne der vorgegebene Rahmen in gewissem Umfang
überschritten werden, wenn damit keine bodenrechtlich relevanten Spannungen begründet
würden. Insoweit komme es darauf an, ob die gegebene Situation verschlechtert, gestört,
belastet oder anderweitig negativ „in Bewegung“ gebracht werde. Das beabsichtigte
Vorhaben löse solche bodenrechtliche Spannungen aus. In der Umgebung befänden sich
Hausgärten und Wiesen und damit Ruhezonen. Diese Ruhe werde durch das Vorhaben der
Klägerin gestört. Unabhängig von der Frage, ob das Vorhaben die Anforderungen an
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in Mitleidenschaft ziehe, stehe dem Vorhaben das
Gebot der Rücksichtnahme entgegen, weil es in einem bisher nicht vorbelasteten Bereich
ausgeführt werden solle, der der Ruhe und Erholung diene.
Am 23.06.2006 hat die Klägerin gegen den Bescheid vom 02.12.2003 und den am
23.05.2006 mit eingeschriebenem Brief zur Post gegebenen Widerspruchsbescheid Klage
erhoben. Zu deren Begründung macht sie geltend. Sie möchte auf dem unbebauten Teil
der Parzelle Nr. 955 ein „Einfamilienhaus ohne Garagen“ errichten. Der Rechtsausschuss
habe sich allein mit dem Bau eines Mehrfamilienhauses beschäftigt, obwohl dieser Antrag
mit der Abänderung vom 12.10.2004 überholt gewesen sei. Die Gründe für die Ablehnung
eines Mehrfamilienhauses auf dem Vorhabengrundstück griffen für die Errichtung eines
Einfamilienhauses nicht, das sich unmittelbar an das Wohngebäude D-Straße 21 anschließe
und seinerseits seine Ruhezone in dem vorhandenen Ruhezonenbereich habe. Ein solches
sei nicht geeignet, die Ruhe der Umgebung durch Lärm und Abgase negativ zu
beeinflussen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 02.12.2003 und
des Widerspruchsbescheids aufgrund der mündlichen Verhandlung
vom 03.05.2006 zu verpflichten, ihr die Baugenehmigung zur
Errichtung eines Einfamilienhauses gemäß ihrem Antrag vom
06.10.2003 in der Fassung der Änderung vom 12.10.2004 in
Aussicht zu stellen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie weist darauf hin, dass das bestehende Vorderhaus mit Bauschein vom 28.09.1993
genehmigt worden sei. Im Vorfeld dieser Baugenehmigung habe der spätere Bauherr unter
dem 15.12.1992 einen Vorbescheid erhalten, mit dem dem Neubau des 10-
Familienhauses mit der Maßgabe zugestimmt worden sei, dass eine hintere Baugrenze von
30 m ab der straßenseitigen Grundstücksgrenze zur D-Straße nicht überschritten werden
dürfe. Zuvor sei dem Antragsteller in einem Schreiben vom 28.09.1992 mitgeteilt worden,
dass sich die seinerzeit geplanten Stellplätze in der von Gartennutzung und
Freizeitzwecken geprägten näheren Umgebung nicht einfügten. Die Bebauung in der D-
Straße werde durch eine Straßenrandbebauung geprägt. Allein das Gebäude D-Straße 17
bleibe ca. 17 m von der straßenseitigen Grundstücksgrenze zurück. Der ca. 15 m lange
Anbau an dieses Wohngebäude sei 1957 als Werkstatt einer Schreinerei genehmigt
worden. Diese Nutzung sei indes vor Jahrzehnten aufgegeben worden. Eine Wohnnutzung
finde dort nicht statt. Das Gebäude D-Straße 11 sei ein seit Jahrzehnten nicht mehr
genutztes ehemaliges Kino. Die gegenüberliegende Seite der D-Straße weise ebenso wie
die seitlich an das Vorhabengrundstück angrenzende Bebauung der B-Straße allein eine
Straßenrandbebauung auf. Die geplante Bebauung in zweiter Reihe ziehe die Gefahr nach
sich, einer Bebauung in zweiter Reihe Vorschub zu leisten.
Das Gericht hat die Örtlichkeit am 03.05.2007 in Augenschein genommen; wegen der
Einzelheiten wird auf das Protokoll der Ortsbesichtigung Bezug genommen.
Die weiteren Einzelheiten des Sachverhalts ergeben sich aus dem Inhalt der Gerichtsakte
und der beigezogenen Verwaltungsunterlagen, der Gegenstand der mündlichen
Verhandlung war.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Verpflichtungsklage ist begründet.
Die Klägerin hat Anspruch auf Erteilung des begehrten Vorbescheides, mit dem ihr die
Erteilung einer Baugenehmigung für ihr Vorhaben „Errichtung eines Einfamilienhauses ohne
Garage“ gemäß ihrem Antrag vom 06.10.2003 in der Fassung der Änderung vom
12.10.2004 in Aussicht gestellt wird.
Rechtsgrundlage für die Erteilung des Vorbescheides ist – auch nach dem Inkrafttreten der
LBO 2004 zum 01.06.2004 weiterhin - § 76 LBO 1996, weil nach § 88 Abs. 1 LBO 2004
(In der Fassung von Art. 1 des Gesetzes Nr. 1544 zur Neuordnung des Saarländischen
Bauordnungs- und Bauberufsrechts vom 18.02.2004, veröffentlicht im Amtsblatt des
Saarlandes vom 16.04.2004, S. 822 (860)) vor Inkrafttreten dieses Gesetzes eingeleitete
Verfahren nach den bisherigen Verfahrensvorschriften weiterzuführen sind. Nach § 76 Abs.
1 LBO 1996 ist dem Bauherrn auf schriftlichen Antrag zu einzelnen Fragen eines
Bauvorhabens, auch für die Frage, ob ein Vorhaben nach städtebaulichem Planungsrecht
zulässig ist, ein drei Jahre geltender schriftlicher Bescheid (Vorbescheid) zu erteilen. Durch
das Inkrafttreten der LBO 2004 ist im Übrigen keine inhaltliche Änderung erfolgt; § 76 LBO
(2004) enthält dieselbe Regelung.
Die Klägerin hat mit der von ihr in diesem Zusammenhang aufgeworfenen Frage, ob ihr die
Erteilung einer Baugenehmigung für ihr Vorhaben gemäß ihrem Antrag vom
06.10.2003 in der Fassung der Änderung vom 12.10.2004 in Aussicht gestellt werden
kann, eine planungsrechtliche Prüfung der Zulässigkeit dieses Vorhabens beantragt, wobei
nach dem Inhalt der Klageschrift nunmehr auch auf die Errichtung von Garagen verzichtet
wird. Das ist planungsrechtlich zulässig.
Das Vorhabengrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten
Bebauungsplanes, aber innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils von H. Nach §
34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben dort zulässig, wenn es sich hinsichtlich der Art und des
Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut
werden solle, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert
ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben.
Diesen Anforderungen entspricht das Vorhaben.
Die beabsichtigte Errichtung eines Einfamilienwohnhauses auf dem Vorhabengrundstück ist
Art
sich die Zulässigkeit des Vorhabens, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der
Baugebiete entspricht, die in der auf Grund des § 9a BauGB erlassenen Verordnung
Art
Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre. Vorliegend fügt sich ein
Einfamilienhaus von der Art der baulichen Nutzung ohne weiteres in die von Wohnnutzung
geprägte nähere Umgebung ein. Wie sich das Gericht auf Grund der Ortsbesichtigung
überzeugt hat, wird das aus D-Straße, B-Straße, M-Straße und Straße „Am H“ gebildete
Carré nahezu ausschließlich durch Wohnbebauung geprägt. Ein in der unmittelbaren
Nachbarschaft vorhandenes Kino sowie eine Schreinerwerkstatt stehen leer und waren
ehemals wohl als nach § 4 BauNVO zulässige Anlagen zu qualifizieren. Deshalb bedarf es
keines Eingehens darauf, ob die nähere Umgebung mit der erforderlichen Gebietsreinheit
einem Reinen oder Allgemeinen Wohngebiet oder sogar einem Mischgebiet entspricht.
Denn Wohnnutzung enthält bauplanungsrechtlich kein Konfliktpotential gegenüber
Wohnnutzung. Der Sinn und Zweck der Zulassung unterschiedlicher Nutzungsarten in den
verschiedenen Baugebieten besteht darin, Konflikte widerstreitender Nutzungsarten durch
eine Verweisung in ein anderes Baugebiet zu lösen. Ein solcher Widerspruch besteht
vorliegend nicht, weil Wohnnutzung auf Wohnnutzung trifft. Eine bessere Verträglichkeit als
von gleichartigen Nutzungen gibt es nicht. Soweit sich im Einzelfall aus § 34 Abs. 2 BauGB
i.V.m. § 15 Abs. 1 BauNVO ausnahmsweise anderes ergeben könnte, wird hierauf noch
zurückzukommen sein.
Das durch Grundflächenzahlen, Geschossflächenzahlen, Anzahl der Vollgeschosse und die
Maß
ist mangels entsprechender Angaben der Klägerin und wegen einer fehlenden vermassten
Bauweise
(§ 22 BauNVO) begegnet vorliegend keinen Bedenken. Dem – wegen der Änderung des
Vorhabens von einem Mehrfamilien- zu einem Einfamilienhaus nicht in vollem Umfang
aufrechterhaltenen – Plan lässt sich entnehmen, dass eine Bebauung des Grundstücks mit
Grenzabstand beabsichtigt ist; diese fügt sich in die vorhandene offene Bauweise ein.
Das Bauvorhaben der Klägerin fügt sich auch hinsichtlich des vorliegend im Kern streitigen
überbaubaren Grundstücksfläche
Satz 1 BauGB geforderten Weise in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Bei dem
Merkmal der überbaubaren Grundstücksfläche, das den Standort des Bauvorhabens im
Sinne von § 23 BauNVO betrifft, stellt das Städtebaurecht Anforderungen an die räumliche
Lage der Baukörper auf den Grundstücken und verlangt eine Prüfung, ob sich der als
Vergleichsmaßstab heranzuziehenden Umgebungsbebauung Beschränkungen in Form
faktischer Baulinien (§ 23 Abs. 2 BauNVO) und/oder Baugrenzen (§ 23 Abs. 3 BauNVO)
entnehmen lassen, welche bei der Realisierung eines hinzutretenden Bauvorhabens
beachtet werden müssen. (vgl. hierzu etwa OVG des Saarlandes, Urteile vom 30.9.2003 –
1 R 22/03 -, SKZ 2004, 66, vom 12.3.2002 – 2 R 1/01 -, SKZ 2002, 299, Leitsatz Nr.
48, und vom 26.2.2002 – 2 R 6/01 -, SKZ 2002, 298, Leitsatz Nr. 46, jeweils mit
weiteren Nachweisen aus der Rechtsprechung des Senats) Auch unter dem Aspekt ist –
wie bei dem Tatbestandsmerkmal des „Einfügens“ (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB) insgesamt
- zunächst der sich aus der konkret vorhandenen, nicht notwendig bauaufsichtsbehördlich
genehmigten Umgebungsbebauung ergebende Beurteilungsrahmen zu bestimmen, wobei
der Baubestand bezogen auf das jeweils untersuchte städtebauliche Kriterium im Sinne der
Vorschrift insoweit zu berücksichtigen ist, als sich die Ausführung des Vorhabens auf die
städtebauliche Situation in seiner Umgebung auswirkt und soweit die Umgebung ihrerseits
den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder zumindest beeinflusst.
Für die Beurteilung der Frage, ob nicht genehmigte und nicht genehmigungsfähige bauliche
Anlagen zu berücksichtigen sind, ist wesentlich, ob sie von den zuständigen Behörden in
einer Weise geduldet werden, die keinen Zweifel daran lässt, dass sie sich mit dem
Vorhandensein der Gebäude abgefunden haben. Auszuscheiden sind danach (nur) nicht
genehmigte und nicht genehmigungsfähige Gebäude, deren Beseitigung jederzeit verlangt
werden kann und dies nach Lage der Dinge auch zu erwarten ist.
(Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand März 2006, § 34 Rz. 34, 35, unter
Hinweis auf BVerwG, Urteile vom 22.09.1967 - IV C 109. 65 -, BRS 18 Nr. 24 und vom
06.11.1968 - 4 C 31.66 -, BVerwGE 31, 22 = BRS 20 Nr. 36; Beschluss vom 24.05.1988
- 4 CB 12.88 -, BRS 48 Nr. 137) Zu Letzteren gehören die Gebäude D-Straße 17 mit der
ehemaligen Schreinerwerkstatt und 11 mit dem ehemaligen Kino eindeutig nicht.
Bei dem Kriterium der überbaubaren Grundstücksfläche ist entsprechend dem
Rechtsgedanken des § 23 Abs. 4 Satz 2 BauNVO die vorhandene Bebauungstiefe von der
tatsächlichen Grenze der jeweils als Erschließungsanlage gewählten öffentlichen Straße aus
zu ermitteln, wobei die Bautiefe dem jeweiligen Straßenverlauf folgt und gegebenenfalls
entsprechend von Straßengrenzen gebildeten Kurven und Winkeln verspringt. (vgl. OVG
des Saarlandes, Urteil vom 18.9.1995 – 2 R 27/94 -, SKZ 1996, 113, Leitsatz Nr. 16) Das
bedeutet jedoch nicht, dass insoweit in jedem Fall – wenngleich dies regelmäßig so sein
wird - hinsichtlich der maßgeblichen Umgebung von vorneherein ausschließlich die jeweils
für das Vorhaben als Zuwegung ausersehene Straße in Betracht zu ziehen wäre; unter
dem Aspekt der „Auswirkungen des Vorhabens“ auf seine Umgebung kann im
Ausnahmefall auch eine weitergehende Bebauung maßgeblich sein. (
) Darüber hinaus soll das Kriterium des
Sicheinfügens hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche allgemein gewährleisten,
dass sich ein Vorhaben „in jeder Hinsicht“, etwa hinsichtlich seiner Grundfläche, in die
Eigenart der näheren Umgebung einfügt. (vgl. dazu BVerwG, Beschlüsse vom 15.4.1987 –
4 B 60.87 -, BRS 47 Nr. 68, und vom 28.9.1988 – 4 B 175.88 -, BRS 48 Nr. 50, sowie
OVG des Saarlandes, Urteil vom 30.1.2001 – 2 R 5/00 -, SKZ 2001, 201, Leitsatz Nr. 50)
Daher stellt das Gesetz insoweit auch Anforderungen hinsichtlich der räumlichen Lage und
der Anordnung des geplanten Baukörpers in Bezug auf die vorhandene Bebauung. Geklärt
ist in der Rechtsprechung schließlich, dass es dabei – wie auch sonst bei dem an faktische
Gegebenheiten anknüpfenden § 34 BauGB - auf die Verläufe der katastermäßigen
Grundstücksgrenzen nicht ankommt. (vgl. etwa Hofherr bei
Schlichter/Stich/Driehaus/Paetow, Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, 3. Auflage,
Loseblatt, § 34 RNr. 37)
Bei Anlegung dieser allgemeinen Maßstäbe auf den vorliegenden Fall ist - entgegen der
Ansicht der Beklagten - davon auszugehen, dass das von der Klägerin geplante Wohnhaus
im Verständnis des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB den durch die maßgebliche
Umgebungsbebauung vorgegebenen Rahmen hinsichtlich der vorgesehenen rückwärtigen
Bautiefe nicht bzw. nur geringfügig überschreitet. Die Beklagte ist zu Unrecht der Ansicht,
dass in der maßgebenden näheren Umgebung eine faktische hintere Baugrenze in einer
Entfernung von 30 m von der D-Straße verläuft.
§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB verweist hinsichtlich des Beurteilungsrahmens auf die „nähere
Umgebung“ des zur Bebauung ausersehenen Standorts und verlangt daher eine
Grenzziehung nach den eingangs beschriebenen Beurteilungsmaßstäben einer
wechselseitigen Prägung von Baugrundstück und zur Rede stehender
Umgebungsbebauung. (vgl. zur Ausfüllung dieses Merkmals allgemein grundlegend
BVerwG, Urteil vom 3.4.1981 – 4 C 61.78 -, BRS 38 Nr. 69, m.w.N.) Diese „nähere
Umgebung“ ist grundsätzlich für jedes der einzelnen Merkmale des § 34 Abs. 1 BauGB
getrennt zu ermitteln, auch wenn sich die so bestimmten Areale häufig decken. Allerdings
kann die „nähere Umgebung“ für die Bestimmung der Art der baulichen Nutzung
wesentlich größer als für die Bestimmung der anderen Merkmale sein, weil es dabei u.a.
auf die von einem Vorhaben ausgehenden Geruchs- und Geräuschbelästigungen - etwa
einer Schlosserei oder Lackiererei - ankommt und diese häufig auch dort noch
wahrnehmbar sind, wo man die Bauwerke optisch nicht mehr erkennen kann.
Maßgebliche (rahmenstiftende) Umgebungsbebauung für die Bestimmung der
überbaubaren Grundstücksfläche ist auf der Grundlage des in der Örtlichkeit am
03.05.2007 gewonnenen Eindrucks und – ergänzend - dem bei den Akten befindlichen
umfangreichen Karten- und Luftbildmaterial die an der Westseite der D-Straße angelagerte
Straßenrandbebauung beginnend im Süden an der Einmündung der Straße Am H und
endend im Norden an der Einmündung der B-Straße. Die weiter südlich bzw. weiter nördlich
befindliche Bebauung entfaltet nach dem Eindruck für das hier fragliche Grundstück
hinsichtlich des Merkmals der überbaubaren Grundstücksfläche (Bautiefe) keine prägenden
Wirkungen. Die relativ homogene Bebauung entlang der kleineren Nebenstraßen B-Straße,
M-Straße und Am H- ist vorliegend ungeeignet, die aufgrund zum Teil deutlich größerer und
sehr unterschiedlicher Bauten maßstabsbildende Bebauungstiefe der Grundstücke an der
Hauptstraße D-Straße für die von der Klägerin angestrebte Bebauung zu prägen.
Damit wird das nach den Erklärungen des Klägers von der D-Straße erschlossene
Vorhabengrundstück in Bezug auf die überbaubare Grundstücksfläche von den Anwesen D-
Straße 7, 9, 11, 15, 17, 21, 23 und 25 geprägt. In diesem Zusammenhang ist mit zu
berücksichtigen, dass die Gebäude D-Straße 7 (im Süden) und 25 (im Norden) jeweils
Eckgrundstücke sind, die zwar der D-Straße zuordnet sind und von dieser erschlossen
werden, sich aber zugleich aufgrund der Ecklage faktisch auch an der Bebauungstiefe der
Straßen Am H bzw. der B-Straße orientieren. Dieselbe Aussage lässt sich für die den
beiden genannten Anwesen benachbarten Gebäude D-Straße 9 und 23 treffen. Das gilt für
das Gebäude D-Straße 9 schon im Hinblick darauf, dass es unmittelbar an das Gebäude D-
Straße 7 angebaut ist. Das Wohnhaus D-Straße 23 wiederum befindet sich – wie das
Grundstück D-Straße 25 - im Hausgartenbereich der der Maxstraße zugeordneten
Anwesen.
Zwischen den Häusern D-Straße 9 im Süden und D-Straße 23 im Norden befinden sich im
Süden das mehr als 45 m tiefe ehemalige Kino, sodann das mit Hauptgebäuden
unbebaute Grundstück Parzelle, gefolgt von dem kleinen, weit (ca. 25 m) von der Straße
abgerückten, etwa 7 m tiefen Wohnhaus D-Straße 15 und sodann das Wohnhaus D-Straße
17. Letzteres ist etwa 20 m von der D-Straße abgerückt und etwa 12 m tief; daran
angebaut ist die ca. 15 m tiefe ehemalige Werkstatt einer vor Jahrzehnten aufgegebenen
Schreinerei. Auf dem sodann nördlich folgenden Grundstück steht straßennah das im
September 1993 genehmigte 10-Familienhaus auf, das einen Straßenabstand von 5 m
und eine Tiefe von 23 m aufweist.
Mit dem ehemaligen Kino und der ehemaligen Schreinerwerkstatt gibt es damit zwei von
vier bzw. acht mit Hauptgebäuden bebaute Grundstücke, die bis in eine Tiefe von 45 m
von der Erschließungsstraße bebaut sind. Auf die – derzeit fehlende- Nutzung dieser
vorhandenen, nicht von der Beseitigung bedrohten Gebäude kommt es zur Beurteilung der
überbaubaren Grundstücksfläche – anders als etwa für die Beurteilung der Art der
baulichen Nutzung - nicht an. Jedenfalls können beide Gebäude in ihrer Gesamtheit nicht als
endgültig aufgegeben oder „abgängig“ bezeichnet werden. Für das Kino steht eine
Nutzung als Betsaal konkret im Raum.
Bei dem ehemaligen Kino und der ehemaligen Schreinereiwerkstatt handelt es sich
angesichts der übrigen vorhandenen Bebauung mit Hauptbaukörpern (und im Übrigen auch
Nebengebäuden) auch nicht um sogenannte Fremdkörper, die die nähere Umgebung nicht
rahmenbildend mitprägen. (vgl. hierzu grundlegend etwa OVG des Saarlandes, Urteil vom
21.8.2001 – 2 R 7/00 -, SKZ 2002, 161, Leitsatz Nr. 39)
Auch eine städtebaulich möglicherweise als „unerwünscht“ oder „nicht vertretbar“
angesehene Bebauung kann wegen der Anknüpfung in § 34 BauGB an die faktischen
baulichen Verhältnisse ohne weitergehende städtebauliche Zielvorgaben prägende
Wirkungen entfalten und daher nicht allein deshalb von vorneherein unberücksichtigt bleiben
darf, wenn sie sich von der ansonsten vorhandenen Bebauung unterscheidet. (vgl. dazu
unter anderem BVerwG, Urteil vom 26.5.1978 – 4 C 9.77 -, BRS 33 Nr. 36, damals noch
zu § 34 BBauG 1976) Der Grundsatz der Beachtlichkeit aller in der „näheren Umgebung“
tatsächlich vorhandenen baulichen Nutzungen erfährt indes nach der Rechtsprechung bei
der insoweit gebotenen auch wertenden Beurteilung in zweifacher Hinsicht
Einschränkungen: Außer Betracht zu lassen sind neben solchen Nutzungen, die auf Grund
ihres Erscheinungsbildes von vorneherein nicht die Kraft haben, eine prägende Wirkung zu
entfalten, diejenigen Anlagen, welche zwar diese Erheblichkeitsschwelle überschreiten,
jedoch in der konkreten Umgebung als „Fremdkörper“ erscheinen. (vgl. hierzu etwa
BVerwG, Urteil vom 15.2.1990 – 4 C 23.86 -, BRS 50 Nr. 75) Letzteres beurteilt sich im
wesentlichen nach qualitativen Merkmalen und setzt nach der Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts voraus, dass die in Rede stehende Nutzung nach ihrer Qualität
völlig aus dem Rahmen der ansonsten in der Umgebung anzutreffenden Bebauung
herausfällt, beispielsweise, wenn eine singuläre Anlage in einem „auffälligen Kontrast“ zur
übrigen Bebauung steht. Für diese wertende Beurteilung kommt es nicht allein auf das
Vorliegen eines „Kontrastes“ als solchem, sondern auf eine in der Örtlichkeit vorfindliche
Einzigartigkeit an, die umso eher die Annahme eines Fremdkörpers rechtfertigt, je
homogener
„Abweichung“, was durch die in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts
völlig
auffälligen
Diese Voraussetzungen erfüllen die Anwesen D-Straße 11 (ehemaliges Kino) und 17
(ehemalige Schreinerei) schon deshalb nicht, weil sich eine ansonsten homogene
Umgebungsbebauung nicht feststellen lässt und dementsprechend kein „auffälliger
Kontrast“ in dieser Hinsicht zu erkennen ist. Vielmehr ist die etwa 75 m breite Mitte
zwischen den „Randlagengrundstücken“ D-Straße 7 und 9 im Süden und 23 und 25 im
Norden gerade nicht durch eine einzeilige homogene Straßenrandbebauung geprägt,
sondern durch ein ungeordnetes Gemenge unterschiedlichster Bauten, Bautiefen,
Nutzungen usw..
In diese Gemengelage fügt sich ein Wohnhaus im hinteren Teil der derzeitigen Parzelle
hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche durchaus im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1
BauGB ein. Es würde den Beurteilungsrahmen nicht erweitern und auch aufgrund der mit
seiner Realisierung einhergehenden Vorbildwirkung für die Bebauung der rückwärtigen
Bereiche auf den seitlich anschließenden Grundstücken die städtebauliche Situation nicht
erkennbar negativ in Bewegung bringen. Nach Norden hin ist eine weitere Bebauung in
dieser Tiefe nicht möglich, weil dort die der B-Straße zuordnete Bebauung aufsteht. Nach
Süden hin ist das Nachbargrundstück bereits mit der vorhandenen ehemaligen
Schreinerwerkstatt bis in eine Tiefe von 45 m von der D-Straße bebaut. Vorbildwirkung
könnte das Vorhaben der Klägerin somit allein in Bezug auf die beiden Grundstücke
zwischen den Anwesen D-Straße 17 (Wohnhaus mit der ehemaligen Schreinerwerkstatt)
und 11 (ehemaliges Kino) haben. Allerdings würde sich eine Bebauung bis in diese Tiefe
aufgrund der vorhandenen Bebauung nicht als negative Bewegung in die Tiefe, sondern als
Einfügen in die Eigenart des Vorhandenen darstellen.
Die von der Klägerin beabsichtigte „Hinterlandbebauung“ widerspricht auch nicht um ihrer
selbst willen städtebaulichen Ordnungsvorstellungen und ist auch nicht von vorneherein
städtebaulich als „unerwünschte“ und von daher unzulässige Verteilung von Baumassen
anzusehen (so bereits BVerwG, Urteil vom 21.11.1980 – 4 C 30.78 -, BRS 36 Nr. 56;
dazu etwa Hofherr bei Schlichter/Stich/Driehaus/Paetow, Berliner Kommentar zum
Baugesetzbuch, 3. Auflage, Loseblatt, § 34 RNr. 38 mit zahlreichen
Rechtsprechungsnachweisen) und lässt von daher nicht den Schluss zu, dass sich das
Vorhaben im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht in die Eigenart der näheren
Umgebung einfügt.
Zwar führt die Feststellung der Überschreitung des Umgebungsrahmens in diesem
Zusammenhang wegen der damit typischerweise verbundenen Gefahren, dass der
bestehende bauliche Zustand bodenrechtlich in negativer Richtung in Bewegung und damit
in „Unordnung“ gebracht wird, regelmäßig zur Unzulässigkeit eines solchen Vorhabens.
(vgl. grundlegend hierzu OVG des Saarlandes, Urteile vom 18.11.1985 – 2 R 65/84 - und
vom 27.5.1997 – 2 R 36/96 -, vgl. auch das Urteil vom 27.5.1988 – 2 R 513/85 -, BRS 48
Nr. 51, und dazu wiederum BVerwG, Beschluss vom 28.9.1988 – 4 B 175.88 -, BRS 48
Nr. 50) Die nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zusätzlich für die
Annahme der Unzulässigkeit eines den Rahmen sprengenden Vorhabens zu fordernde
Begründung beziehungsweise Verstärkung bodenrechtlich beachtlicher, das heißt
städtebaulich im Rahmen einer (ergänzenden) Bauleitplanung zu bewältigender
Spannungen ist hier wegen der vorhandenen unstrukturierten benachbarte Bebauung an
der D-Straße auch dann ausnahmsweise nicht anzunehmen, wenn das von der Klägerin
geplante Haus die Tiefe der ehemaligen Schreinerwerkstatt und des Kinos von 45 m
geringfügig überschreiten sollte. In diesem Zusammenhang hat die Klägerin mit der
Klagebegründung erklärt, das Einfamilienhaus solle im Anschluss an das Wohngebäude D-
Straße 21 errichtet werden und seinerseits seine Ruhezone in dem vorhandenen
Ruhezonenbereich haben.
Das Vorhaben der Klägerin ist – entgegen der Einschätzung der Beklagten – auch nicht (für
die unmittelbare Nachbarschaft) rücksichtslos.
Das Rücksichtnahmegebot ist keine allgemeine Härteklausel, die über den speziellen
Vorschriften des Städtebaurechts oder gar des gesamten öffentlichen Baurechts steht,
sondern Bestandteil einzelner gesetzlicher Vorschriften des Baurechts. Im unbeplanten
Innenbereich ist das Rücksichtnahmegebot im Begriff des Einfügens in die Eigenart der
näheren Umgebung in § 34 Abs. 1 BauGB verankert. Ein Vorhaben, das in
Übereinstimmung mit städtebaulichen Vorgaben steht, kann nur ganz ausnahmsweise an
den Anforderungen des Rücksichtnahmegebotes scheitern. (vgl. etwa OVG des
Saarlandes, Beschluss vom 23.7.2003 – 1 Q 51/03 – m.w.N.; zum Rücksichtnahmegebot
eingehend: etwa BVerwG, Beschluss vom 14.2.1994 – 4 B 152/93 -, BRS 56, Nr. 165)
Das Gebot der Rücksichtnahme soll einen angemessenen Interessenausgleich gewähren.
Die dabei vorzunehmende Abwägung hat sich daran zu orientieren, was dem
Rücksichtnahmebegünstigten und dem Rücksichtnahmeverpflichteten jeweils nach Lage
der Dinge zuzumuten ist. (BVerwG, Urteil vom 14.01.1993 -4 C 19.90-, BRS 55 Nr. 175
m.w.N.)
Zu der in diesem Zusammenhang nach § 34 Abs. 2 BauG i.V.m. § 15 BauNVO erneut
aufgeworfene Frage nach der Nutzungsverträglichkeit der beabsichtigten Wohnnutzung mit
der Umgebungsbebauung ist nochmals zu betonen: Beim Aufeinandertreffen von Wohnen
(neu) und Wohnen (alt) ist regelmäßig von einer Adäquanz beider Nutzungen auszugehen.
Unterschiedliche Wohnformen, z.B. Einfamilienhaus neben Mietshaus, sind ebenso wenig
wie die Zahl der Wohnungen in diesem Zusammenhang ein Kriterium. Ebensowenig kann
aus der „Lage“ des Neubaus im rückwärtigen Bereich und damit in einer Zone, die bisher
als Blockinnenfläche teilweise begrünt war, geschlossen werden, das Eindringen von
wohnungsbedingten Störungen in diesen Bereich widerspreche der Eigenart des
Baugebiets. Denn dieses Argument ließe sich jeder Hinterlandbebauung entgegenhalten.
Zwar stellt sich das von der Klägerin zur Bebauung mit einem Einfamilienhaus vorgesehene
Grundstück derzeit als rückwärtige Ruhezone für die Anwesen B-Straße 3 bis 7 ebenso wie
für das der Klägerin gehörende Anwesen D-Straße dar. Indes ist bereits oben ausgeführt,
dass nach der Wertung des BauGB und der BauNVO Wohnnutzung von Baurechts wegen
kein Konfliktpotential gegenüber Wohnnutzung beinhaltet. Nach der gesicherten
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 18.09.2003 - 4 CN 3.02 -,
BRS 66 Nr. 21) haben Nachbarn keinen Anspruch auf den Fortbestand einer faktischen
Ruhezone, mit dem sie die Bebauung von Nachbargrundstücken verhindern können. Im
Rahmen der Bewertung der wechselseitigen Interessen eines Bauwilligen beziehungsweise
der Nachbarn nach Billigkeitsgesichtskriterien kann dem Eigentümer eines in der Ortslage
im Sinne des § 34 BauGB belegenen und von daher grundsätzlich Baulandqualität
aufweisenden Grundstücks weder generell noch auch nur regelmäßig angesonnen werden,
auf eine bauliche Nutzung seines Grundeigentums allein deswegen zu verzichten, um den
Eigentümern der angrenzenden Grundstücke eine „rückwärtige Ruhezone“ zu erhalten.
Hierfür hat jeder Bauherr auf seinem eigenen Grundstück zu sorgen. (OVG des Saarlandes,
Beschluss vom 24.06.2004 – 1 W 18/04 –) Unruhe in diesem Sinne könnten ohnehin nur
die im Zusammenhang mit dem Wohnen üblichen, von anderen Bewohnern des Gebietes
grundsätzlich hinzunehmenden „Störungen“ bringen, da das Vorhaben ausdrücklich ohne
Garage konzipiert ist und die Kraftfahrzeuge im Bereich der D-Straße abgestellt werden
sollen.
Dass die bestehende Hinterlandbebauung einen Einbruch in die bis dahin unbelasteten
Gartenräume zulässt und zugleich den Keim für eine weitere sog. „Nachverdichtung“ des
Gebietes in sich trägt, ist durch den im Rahmen der planungsrechtlichen Beurteilung nach §
34 BauGB abzubildenden Rahmen der Umgebungsbebauung gesetzgeberisch gewollt und
könnte von der Beklagten nur durch die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes
verhindert werden.
Somit hat die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheides.
Die Kostenfolge ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Berufung wird nicht gemäß § 124 a Abs. 1 VwGO zugelassen.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung
mit den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus den §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG in
Verbindung mit den Tzn. 9.2 und 9.1.1 des Streitwertkatalogs für die
Verwaltungsgerichtsbarkeit.