Urteil des VG Saarlouis vom 28.02.2007
VG Saarlouis: bebauungsplan, nutzungsänderung, stadt, grundstück, untätigkeitsklage, nachbar, wohnraum, dusche, berufsausübung, vollstreckung
VG Saarlouis Urteil vom 28.2.2007, 5 K 2/06
Nutzung von Räumen zu freiberufsähnlichen Zwecken in einem reinen Wohngebiet.
Leitsätze
Wird der "Wohnraum" in auch freiberufsähnlichen Zwecken dienenden großen
Einfamilienhäusern nur sporadisch zu Wohnzwecken genutzt, prägt die berufliche Nutzung
das Gebäude, auch wenn die angegebene wohnfremde Nutzungsfläche unter 50% beträgt.
Das gilt erst Recht, wenn der "Wohnraum" weder über Schlafzimmer noch Küche verfügt,
dass "Esszimmer" als Konferenzzimmer und das offene "Wohnzimmer" als Hotellounge
wirken.
Tenor
Die Beklagte wird verpflichtet, der Beigeladenen die Nutzung des Gebäudes auf dem
Grundstück in der Gemarkung A-Stadt, Flur x, Flurstück x, zu gewerblichen oder
freiberuflichen Zwecken durch eine für sofort vollziehbare Ordnungsverfügung zu
untersagen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte. Die der außergerichtlichen Kosten der
Beigeladenen werden nicht erstattet.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages in Höhe der sich aus dem
Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Kostenschuld abwenden, falls nicht die Kläger
vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.
Der Streitwert wird auf 7.500,-- Euro festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger begehren im Wege der Untätigkeitsklage die Verpflichtung des Beklagten, der
Beigeladenen die Nutzung von Büroräumen in einem Gebäude innerhalb eines mit
Bebauungsplan festgesetzten Reinen Wohngebietes durch eine für sofort vollziehbar zu
erklärende Ordnungsverfügung zu untersagen.
Die Kläger sind Eigentümer des Anwesens in der F.straße Nr. in A-Stadt, Gemarkung A-
Stadt, Flur x, Parzelle Nr. x. Auf der gegenüberliegenden Seite der F.straße befindet sich
das streitige Vorhabengrundstück, F.straße, Parzelle x. Beide Grundstücke liegen innerhalb
des Geltungsbereich des Bebauungsplanes „T“, der für die Grundstücke als Art der
baulichen Nutzung ein Reines Wohngebiet festsetzt.
Am 09.08.2004 reichte die Beigeladenen bei der Beklagten die Unterlagen zur
Nutzungsänderung von Wohnen in Büro im Rahmen des Freistellungsverfahrens gemäß §
63 LBO 2004 ein. In der Beschreibung der Baumaßnahmen ist ausgeführt, es handele sich
um die Nutzungsänderung des Obergeschosses von Wohnräumen zu Büroräumen; die
bestehende bauliche Anlage bleibe unverändert. Die Büros würden zur
Unternehmensberatung genutzt. In der Betriebsbeschreibung heißt es, die beschäftigten
insgesamt 3 Mitarbeiter, zwei Auszubildende und eine Teilzeitkraft. Zu den vorgelegten
Unterlagen gehörten Pläne von Unter-, Erd- und Obergeschoss. Ausweislich dieser Pläne
befinden sich im Erdgeschoss eine Schwimmhalle mit Sauna und Dusche, ein
Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, ein separates Esszimmer, eine Küche, Diele und ein
Gäste-WC. Das in seiner Nutzung geänderte Obergeschoss weist in den Plänen fünf
Büroräume, einen Besprechungsraum, ein Archiv, ein großes und ein kleines Bad, eine
weitere separate Dusche und drei Flure aus. In der beiliegenden Bauzahlenberechnung ist
die Wohnfläche im Erdgeschoss mit insgesamt 231,62 qm, die Bürofläche im
Obergeschoss mit insgesamt 192,98 qm angegeben. Somit betrage der Anteil der
Bürofläche im Verhältnis zur Gesamtfläche 45,45 %.
Mit Schreiben vom 19.08.2004 teilte der Beklagte den Beigeladenen mit, das Vorhaben
unterliege den Verfahrensbestimmungen der Genehmigungsfreistellung; es sei nicht
beabsichtigt, eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu beantragen.
Mit Schreiben vom 17.05.2005 beantragten die Kläger beim Beklagten, der Beigeladenen
Mit Schreiben vom 17.05.2005 beantragten die Kläger beim Beklagten, der Beigeladenen
die Nutzung der Büroräume durch eine für sofort vollziehbar zu erklärende
Ordnungsverfügung zu untersagen. Die freiberufliche Nutzung der Beigeladenen falle nicht
unter § 3 Abs. 3 BauNVO und sei mit dem Charakter des reinen Wohngebietes nicht zu
vereinbaren. Auch § 13 BauNVO greife nicht. Die Unternehmensberatung der Beigeladenen
werde nicht in „Räumen“ ausgeübt. Zweck des § 13 BauNVO sei der Erhalt der Prägung
der Gebäude in einem Reinen Wohngebiet als „Wohngebäude“. Davon könne nicht mehr
die Rede sein, wenn – wie vorliegend – in einem Gebäude 192,98 qm der Büronutzung
dienten. Derartige „Großbüros“ beseitigten den Wohncharakter eines Gebäudes auch
dann, wenn ansonsten noch zu mehr als 50 % darin gewohnt werde. § 13 BauNVO
gewähre auch Nachbarschutz gegenüber einer von der Art her danach nicht mehr
zulässigen Nutzung.
Am 03.01.2006 haben die Kläger bei Gericht Untätigkeitsklage erhoben. Zu deren
Begründung wiederholen sie ihr bisheriges Vorbringen aus dem Schreiben vom
17.05.2005.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verpflichten, dem Beigeladenen die Nutzung der Büroräume auf
dem Grundstück in der Gemarkung A-Stadt, Flur 4, Flurstück 82/6, durch eine
für sofort vollziehbare Ordnungsverfügung zu untersagen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie verweist darauf, dass für die rechtliche Beurteilung der Zulässigkeit der Büronutzung
durch die Beigeladene die Baunutzungsverordnung aus dem Jahre 1977 anzuwenden sei.
Da die Flächenanteil der freiberuflichen Nutzung unter der Hälfte der anrechenbaren Fläche
liege, erscheine diese Nutzung zulässig. Von dieser Nutzung einschließlich der beiden zwei
zusätzlichen notwendigen Stellplätzen gingen keine unzumutbaren Belästigungen im Sinne
von § 15 BauNVO aus.
Die Beigeladene stellt keinen förmlichen Antrag. Ihrer Ansicht nach ist die Büronutzung auch
in dem reinen Wohngebiet baurechtlich zulässig. Im Übrigen würden nicht sämtliche in dem
vorgelegten Plan im Obergeschoss dargestellten Räume zu Bürozwecken genutzt.
Tatsächlich sei das bei den als „Büro 2“, „Flur 2“ und „Dusche“ bezeichneten Räumen
nicht der Fall. Deshalb seien 28,13 qm in Abzug zu bringen, so dass nur 164,85 qm zu
Bürozwecken genützt würden. Hinzuweisen sei schließlich noch darauf, dass das Anwesen
der Kläger bis vor einigen Jahren gewerblich genutzt worden sei.
Das Gericht hat die Örtlichkeit am 07.02.2007 in Augenschein genommen; wegen der
Einzelheiten wird auf das Protokoll der Ortsbesichtigung verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakten
einschließlich der beigezogenen Verwaltungsunterlagen der Beklagten verwiesen, der
Gegenstand der mündlichen Verhandlung war.
Entscheidungsgründe
Die als Untätigkeitsklage gemäß § 75 VwGO erhobene Verpflichtungsklage ist zulässig und
begründet.
I. Nach § 75 Satz 1 VwGO ist die Klage abweichend von § 68 VwGO und damit ohne
vorherige Durchführung eines Widerspruchsverfahrens zulässig, wenn über einen Antrag
auf Vornahme eines Verwaltungsakts ohne zureichenden Grund in angemessener Zeit
sachlich nicht entschieden wurde. Die Klage kann nicht vor Ablauf von drei Monaten seit
dem Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts erhoben werden, außer wenn wegen
besonderer Umstände des Falles eine kürzere Frist geboten ist. Diese Voraussetzungen
liegen vor.
Die Kläger haben ihren Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten im Mai 2005 gestellt und
am 03.01.2006 Klage erhoben. Zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung
(28.02.2007) sind mehr als 17 Monate verstrichen, ohne dass ein zureichender Grund
erkennbar ist, weshalb über den Antrag in der Sache noch nicht entschieden wurde. Damit
ist die Klage zulässig.
II. Die Kläger haben einen Anspruch auf Verpflichtung der Beklagten, dem Beigeladenen die
Nutzung des Gebäudes zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken durch eine für sofort
vollziehbare Ordnungsverfügung zu untersagen
Eine schutzwürdige Abwehrposition erlangt der Nachbar nicht allein dadurch, dass die auf
seinem Grundstück verwirklichte Nutzung baurechtlich zulässig, das auf dem anderen
öffentlicher
Belange, die nicht dem Schutz privater Dritter zu dienen bestimmt sind, unzulässig ist.
Vielmehr kann sich der jeweils betroffene Nachbar nur auf solche Interessen berufen, die
das Gesetz im Verhältnis der Grundstücksnachbarn untereinander als schutzwürdig
ansieht.
Nach § 57 Abs. 2 LBO 2004 (= § 61 Abs. 2 LBO 1996) ist es Sache der
Bauaufsichtsbehörde darüber zu wachen, dass bei der Errichtung, der Änderung, der
Nutzungsänderung, dem Abbruch sowie der Instandhaltung und Instandsetzung baulicher
Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften
und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden; in
Wahrung dieser Aufgaben kann die Bauaufsichtsbehörde die "erforderlichen Maßnahmen"
treffen. Dazu gehört auch der Erlass einer Nutzungsuntersagung nach § 82 Abs. 2 LBO
2004.
Im Falle der Nichtbeachtung nachbarschützender Bestimmungen des öffentlichen
Baurechts hat der betroffene Nachbar vorbehaltlich eines individuellen Rechtsverlustes im
Einzelfall regelmäßig einen subjektiven Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten
gegenüber baurechtswidrigen Anlagen und/oder deren Nutzung. Dieser Anspruch umfasst
regelmäßig auch ein Recht auf gegebenenfalls zwangsweise Realisierung entsprechender
Anordnungen im Wege des Verwaltungszwanges, im Einzelfall sogar unter Anwendung
eines bestimmten Zwangsmittels.
Art
gewährt dem Nachbarn ein subjektives Abwehrrecht gegenüber nicht gebietsverträglichen
Nutzungen, das über das Rücksichtnahmegebot hinausgeht.
Auf dieser Grundlage haben die Kläger einen Anspruch auf Einschreiten des Beklagten
gegen die Beigeladene, weil die derzeitige Nutzung des Gebäudes durch die Beigeladene
gegen diesen Gebietsgewährleistungsanspruch verstößt. Der Bebauungsplan setzt für die
Grundstücke der Kläger und der Beigeladenen als Art der baulichen Nutzung ein Reines
Wohngebiet im Sinne von § 3 BauNVO fest:
(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.
(2) Zulässig sind Wohngebäude.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die
zur Deckung des täglichen Bedarf für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie
kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2. Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der
Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle,
gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Das vom Grundsatz her nach § 63 Abs. 1 Nr. 1 LBO 2004 vom
Baugenehmigungsverfahren freigestellte Vorhaben der Beigeladenen - die Nutzung von
Wohnraum zu freiberuflichen bzw. freiberufsähnlichen Bürozwecken - fällt nicht unter den
Katalog des § 3 Abs. 3 BauGB und wird auch nicht von § 13 BauNVO
Für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die
ihren Beruf ähnlich ausüben, sind in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4
Räume, in den Baugebieten nach den §§ 4 a bis 9 auch Gebäude zulässig.
erfasst. Denn der Umfang der freiberufsähnlichen Nutzung ist nach Lage der Dinge hier
nicht im Verständnis von § 13 BauNVO lediglich auf „Räume“ beschränkt.
Die Frage, wann noch von "Räumen" im Sinne von § 13 BauNVO gesprochen werden
könne, hat das Bundesverwaltungsgericht dahingehend beantwortet, dass das einzelne
Wohnhaus nicht durch eine überwiegende berufliche Nutzung dem Wohnen entfremdet
werden darf, um eine unerwünschte Verdrängung der Wohnnutzung gerade aus den
Wohngebieten zu verhindern. Räume in diesem Sinne sind nur Teile eines überwiegend
anders genutzten Gebäudes. Sie dürfen also nicht Gebäude für freiberufliche Zwecke sein.
Das Gebäude muss eine andere, nicht freiberufliche, prägende Nutzungsart unterbringen.
Grundsätzlich gilt insoweit die Faustregel, dass die nach § 13 BauNVO in Wohngebieten
zulässigen Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger nach ihrer Fläche insgesamt
nicht größer sein dürfen als die Wohnräume. Der Flächenberechnung sind nur die Räume
zugrunde zu legen, die Aufenthaltsräume sind; Keller- und Treppenräume sind
auszuklammern. Beim Flächenvergleich zwischen Gesamtnutzfläche und freiberuflich
genutzter Grundfläche der Gebäuderäume muss die wohnfremde Nutzung deshalb unter
50 % liegen, wobei dieser Flächenvergleich nicht rechtssatzartig anzuwenden ist und (nur)
eine im konkreten Fall widerlegbare - indizielle Aussagekraft hat. Unter besonderen
Umständen können diese Grenzen etwas überschritten werden; niemals darf jedoch die
geänderte Nutzungsweise für das einzelne Gebäude prägend werden.
Weiterhin besteht eine gewisse Indizwirkung für eine Überschreitung der Grenze des nach §
13 BauNVO Zulässigen, wenn die Büronutzung in ihrer Ausdehnung über die in dem
Gebäude im Zeitpunkt der beabsichtigten Nutzungsänderung vorhandenen
Wohnungsgrößen hinausgeht.
Bei Anlegung dieser Maßstäbe und unter Berücksichtigung des Ergebnisses der
Ortsbesichtigung stellt sich die freiberufsähnliche Nutzung durch die Beigeladene als
überwiegend, die Wohnnutzung in dem Gebäude hingegen als derzeit untergeordnet dar.
In diesem Zusammenhang spielen die von den Beigeladenen im Rahmen des
Genehmigungsfreistellungsverfahrens vorgelegten Pläne keine entscheidende Rolle, weil
diesen nicht die Feststellungswirkung wie bei einer erteilten Baugenehmigung zukommt.
Deshalb bedarf es keiner Entscheidung, ob eine Nutzung des streitigen Gebäudes, wie sie
in den Plänen vom 06.07.2004 dargestellt ist, dem materiellen Baurecht entspricht.
Anders als in den Fällen der Anfechtung einer Baugenehmigung, in denen davon
ausgegangen werden muss, dass es prinzipiell Sache des Bauherrn ist, sein Vorhaben zu
bestimmen, und deshalb regelmäßig auf dessen Angaben über die räumlichen Anteile von
Wohn- und freiberufsähnlicher Nutzung in den zur Nachprüfung eingereichten Bauvorlagen
abzustellen, kommt es in den Fällen der freigestellten Verfahren allein auf die tatsächlichen
Verhältnisse an. Und insoweit ist das zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung
vorhandene Erscheinungsbild maßgeblich.
Danach befindet sich in dem Gebäude als einziges zum Schlafen bestimmtes Zimmer das
„Gästezimmer“ im Obergeschoss, dass von Büroräumen umgeben ist. Schon diese
Anordnung bewirkt den Eindruck, dass der Raum eher der Unterbringung von
Geschäftsfreunden dient. In dem in den Plänen vom 06.07.2004 im Erdgeschoss mit der
Nutzung „Schlafen“ ausgewiesenen Raum ist allein ein überdimensionaler Tisch mit 12
Sesseln vorhanden, der auch mit der darüber befindlichen Beleuchtung mehr den Eindruck
eines Konferenztisches als den eines Ess- oder Wohnzimmertisches macht. Diese
Einschätzung wird dadurch bestärkt, dass sich in dem Raum, wie auch in dem
benachbarten „Wohnzimmer“ keine Schränke, Sideboards oder Vitrinen etwa zur
Aufbewahrung von Geschirr, Tischdecken, Besteck oder anderen persönlichen Dingen
vorhanden sind. Auch die in den Plänen dargestellte Küche existiert ebenso wenig wie das
dargestellte „Esszimmer“. Das mit drei Tischen mit insgesamt 12 Sesseln eingerichtete
„Wohnzimmer“ kommt ohne jegliche erkennbar persönliche Accessoires aus und vermittelt
bei unbefangener Betrachtungsweise eher den Eindruck einer Hotellounge bzw. eines
gehobenen Wartezimmers in der Chefetage einer größeren Bank oder Versicherung und
nicht den eines Wohnzimmers. Da die Beigeladenen ihr Schlafzimmer im Nachbargebäude
E-Straße haben und dementsprechend dort im engeren Sinne „wohnen“, stellt sich die
verbleibende Wohnnutzung in dem hier in Rede stehenden Haus als untergeordnet dar. Es
fehlen jegliche wohnungstypische Anhaltspunkte für eine Zweckbestimmung als privaten
Lebensmittelpunkt. Erschwerend kommt vorliegend hinzu, dass der „Wohnbereich“ optisch
nicht abgeschlossen und ersichtlich als Bestandteil einer großzügig bemessenen
Bürolandschaft wirkt. Selbst wenn man davon ausgeht, dass das Gebäude und die darin
befindlichen nicht ständig zu Bürozwecken genutzten Räume wie etwa das Schwimmbad,
die Sauna und das Zimmer mit dem großen Tisch wie auch das „Wohnzimmer“
gelegentlich von der Beigeladenen privat genutzt werden, führt das nicht zu einer
Dominanz der Wohnnutzung. Vielmehr wird das Gebäude nach seinem gesamten bei der
Ortsbesichtigung angetroffenen Erscheinungsbild im Innern ersichtlich nicht von einer
Wohnnutzung, sondern von der Büronutzung geprägt.
Folglich steht das Vorhaben der Beigeladenen, derzeit mit den §§ 30 Abs. 1 BauGB, 3, 13
BauNVO nicht in Einklang und die ausgeübte Nutzung des Gebäudes ist mit dem im
Bebauungsplan festgesetzten Gebietscharakter nicht vereinbar. Da keine Anhaltspunkte für
einen individuellen Verlust des Abwehrrechts der Kläger im Einzelfall vorliegen, steht ihnen
gegenüber der Beklagten ein Einschreitensanspruch zu.
Deshalb ist die Beklagte – unabhängig von der Frage, ob und inwieweit die Kläger durch
diese Nutzung subjektiv beeinträchtigt werden – zu verpflichten, der Beigeladenen die
Nutzung zu untersagen. Der Klarstellung halber sei erwähnt, dass die Kläger keinen
Anspruch darauf haben, dass in dem Gebäude überhaupt keine freiberufähnliche
Büronutzung stattfindet. Vielmehr steht es der Beigeladenen frei, dem Beklagten im Wege
des Austauschs eine Nutzung anzubieten, die mit § 13 BauNVO in Einklang steht.
Der Klage ist deshalb mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben.
Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind dem Beklagten nicht aus
Billigkeitsgründen gemäß § 162 Abs. 3 VwGO aufzuerlegen, weil diese in der Sache
unterlegen sind und zudem keinen Antrag gestellt haben und dementsprechend nicht das
Risiko eingegangen sind, auf der Grundlage von § 154 Abs. 3 VwGO selbst an den Kosten
des Verfahrens beteiligt zu werden.
Die Berufung wird nicht gemäß § 124 a Abs. 1 VwGO zugelassen.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung
mit den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus den §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG in
Verbindung mit Textziffer 9.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.