Urteil des VG Saarlouis vom 19.09.2008, 11 K 89/06

Entschieden
19.09.2008
Schlagworte
Sanierung, Grundstück, Gemeinde, Satzung, öffentliche bekanntmachung, Feststellung des sachverhaltes, Erbengemeinschaft, Ruhender verkehr, Werterhöhung, Stadtrat
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VG Saarlouis Urteil vom 19.9.2008, 11 K 89/06

Zur Berechnung des Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB

Leitsätze

Die Methode Kanngieser/Bodenstein stellt ein anerkanntes Bewertungsmodell zur Berechnung des Ausgleichsbetrags dar.

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages in Höhe der sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Kostenschuld abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Die Kläger sind in Erbengemeinschaft zu je ½ und als Bruchteilseigentümer zu je ¼ Miteigentümer des in A-Stadt gelegenen, an die angrenzenden, 409 qm großen Grundstücks Gemarkung …, Flur 1, Parzellen-Nr., das im Geltungsbereich des (ehemaligen) Sanierungsgebietes liegt.

Mit (Änderungs)Bescheiden vom 05.10.2004 zog die Beklagte die Kläger hinsichtlich dieses Grundstücks zu Ausgleichsbeträgen gemäß § 154 BauGB heran, wobei bezüglich der Erbengemeinschaft ein Betrag von 7.680,63 EUR und von jedem Kläger als Bruchteilseigentümer 3.840,31 EUR festgesetzt und angefordert wurden.

Die dagegen erhobenen Widersprüche wurden mit Widerspruchsbescheiden vom 22.09.2006, den Prozessbevollmächtigten der Kläger jeweils am 20.11.2006 gegen Empfangsbekenntnis zugestellt, mit folgender Begründung zurückgewiesen:

" I.

Der Widerspruch richtet sich gegen die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages.

Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen im Bereich des beschloss der Stadtrat am 03.05.1977 die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes. Nach Genehmigung der Satzung durch den Minister am 28.07.1977 wurde die Satzung einschließlich der ministeriellen Genehmigung am 20.08.1977 öffentlich bekannt gemacht. Entsprechend § 1 S. 1 dieser Satzung wird das Gebiet, in dem Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, umgrenzt durch die Straßen S. 2 enthält eine Auflistung der Grundstücke mit Flurstücksnummern, aus denen das Sanierungsgebiet besteht.

Die am 24.06.1980 vom Stadtrat beschlossene und am 22.07.1980 durch den Minister genehmigte 1. Änderungssatzung wurde am 02.08.1980 öffentlich bekannt gemacht.

Als Sanierungsziele waren die verkehrliche Entlastung der Innenstadt durch Errichtung einer Fußgängerzone, die weitgehende Erhaltung der Bausubstanz, die Sicherung des Altstadtbereiches für die dort ansässige Wohnbevölkerung sowie die Sicherung des typischen klein strukturierten Handels- und Dienstleistungssektors festgeschrieben.

Das hier in Rede stehende Grundstück - Gemarkung, Flur 1 Flurstück Nr. - liegt im Geltungsbereich des (ehemaligen) Sanierungsgebietes.

Durch Bescheid über die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages vom 17.12.2003 zog die Widerspruchsgegnerin die Widerspruchsführer zu 1) und 2) als Miteigentümer des Grundstücks Gemarkung, Flur 1, Flurstück Nr. (B. 2) auf der Grundlage des § 154 BauGB zu einem Ausgleichsbetrag i. H. v. 15.361,25 EUR heran. Nach dieser Vorschrift hätten die Eigentümer von Grundstücken, die im Sanierungsgebiet gelegen sind, zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, dessen Höhe der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes entspreche.

Die Ermittlung des Ausgleichsbetrages ergebe sich aus der Anlage, die Bestandteil des Bescheides sei. Der Gutachterausschuss habe den Anfangswert (Nr. 1 der Anlage) ermittelt, indem er nach Ende der Sanierung den Bodenwert ohne sanierungsbedingte Werterhöhung festgestellt habe. Der Endwert (Nr. 2 der Anlage) sei unter Anwendung des Klassifikationsmodells von Kanngieser/Bodenstein errechnet worden, indem der Gutachterausschuss die sanierungsbedingte Werterhöhung durch Gegenüberstellung der festgestellten städtebaulichen Missstände und der zur Behebung dieser Missstände durchgeführten Maßnahmen ermittelt habe. Die konkrete Ausnutzbarkeit des Grundstücks der Widerspruchsführer habe zu dem in Nr. 4 der Anlage angegebenen Abschlag geführt. Sonach errechne sich für das Grundstück der Ausgleichsbetrag wie in Nr. 8 der Anlage dargestellt. Der Ausgleichsbetrag sei gemäß § 154 Abs. 3 i. V. m. § 162 BauGB mit dem Abschluss der Sanierung durch Aufhebung der Sanierungssatzung vom 20.08.1977 einschließlich Erweiterung vom 02.08.1980 entstanden. Die Aufhebung sei durch Beschluss des Stadtrates vom 05.06.2001 erfolgt. Der als Satzung ergangene Beschluss sei am 28.11.2001 öffentlich bekannt gemacht worden.

Gemäß § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB habe das Sanierungsbüro im Auftrag der Sanierungsstelle des Stadtplanungsamtes in der Zeit von Dezember 2001 bis Juni 2003 mit den Widerspruchsführern die für die Wertermittlung des Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse erörtert und Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Die bei der Anhörung vorgebrachten Aufwendungen hätten gemäß § 155 Abs. 2 BauGB nicht angerechnet werden können, weil dadurch keine Bodenwerterhöhungen des Grundstücks bewirkt worden seien.

Gegen diesen Bescheid legten die Widerspruchsführer mit Schreiben vom 05.01.2004, eingegangen am 07.01.2004, form- und fristgerecht Widerspruch ein mit dem Antrag, den Bescheid über die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages aufzuheben. Des Weiteren beantragten sie die Aussetzung der Anordnung der sofortigen Vollziehung.

Zur Begründung führten sie an, die Widerspruchsgegnerin habe keine Investitionen getätigt, die zu einer Veränderung des Bodenwertes des fraglichen Anwesens geführt hätten. Ihr Grundstück liege nämlich am Rande des Sanierungsgebietes an der Ecke A. An dieser Örtlichkeit seien keinerlei Investitionen im Rahmen der Sanierung vorgenommen worden, die auch nur den geringsten Einfluss auf die Wertentwicklung des Bodenwertes des hier in Rede stehenden Grundstücks gehabt hätten. Etwaige Investitionen, die die Widerspruchsgegnerin zur Sanierung aufgebracht habe, hätten jedenfalls nicht zu einer

Bodenwerterhöhung i. S. d. § 154 BauGB bei den Widerspruchsführern geführt. Wenn eine solche Bodenwertsteigerung tatsächlich eingetreten sein sollte, so beruhe diese zumindest nicht auf irgendwelchen Sanierungsmaßnahmen der Widerspruchsgegnerin, sondern sei vielmehr auf die allgemeine Veränderung - Steigerung - der Grundstückspreise, der Bodenrichtwerte, zurückzuführen. Bestritten werde, dass sich der Anfangswert auf 427.405,-- DM belaufe.

Gerügt werde, insoweit fehle dem angefochtenen Bescheid die notwendige Transparenz, dass weder ein Stichtag zum Anfangswert angegeben sei, noch - und das sei zwingend erforderlich - im Bescheid die Daten enthalten seien, aus denen sich der Anfangswert ermittele. Dies gelte auch für den Endwert. Auch insoweit sei kein Endstichtag angegeben; es sei nicht dargelegt, woraus sich der Betrag von 460.120,-- DM ergebe. Der Endwert werde ebenfalls bestritten.

Bestritten werde, dass der Gutachterausschuss die sanierungsbedingte Werterhöhung durch Gegenüberstellung der festgestellten städtebaulichen Missstände und der zur Behebung dieser Missstände durchgeführten Maßnahmen ermittelt habe. Bezogen auf das Grundstück und den Bebauungsblock der Widerspruchsführer lagen weder zu Beginn der Sanierung noch nach deren Ende städtebauliche Missstände vor. Die Widerspruchsgegnerin habe jedenfalls weder die städtebaulichen Missstände noch die von ihr durchgeführten Maßnahmen zur Behebung der städtebaulichen Missstände an der Ecke A. dargelegt. Die Widerspruchsgegnerin habe im Häuserblock A., zumindest im Bereich A. keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, es seien keine städtebaulichen Missstände behebenden Maßnahmen durchgeführt worden; alle Anwesen, alle Verkehrswege im vorgenannten Bereich seien nach wie vor - bis auf die erheblichen eigenen Investitionen der Hauseigentümer - bei Abschluss der Sanierung im gleichen Zustand wie zu Beginn der Sanierung.

Die im angefochtenen Bescheid aufgeführte "konkrete Ausnutzbarkeit" des Grundstücks sei ein Parameter, der ihm nicht bekannt sei und im Bescheid auch nicht erläutert wurde, was zu einem weiteren Verstoß gegen das Transparenzgebot führe. Es sei ebenfalls nicht nachvollziehbar, warum ein Abschlag von 2.676,-- DM vorgenommen worden sei. Ein entsprechender Rechenweg sei nicht dargelegt. Zwar habe das Sanierungsbüro um Ausstellung der von den Widerspruchsführern getätigten Investitionen gebeten und auch entsprechende Unterlagen von ihnen erhalten; aber es sei nicht nachvollziehbar und nicht erläutert worden, dass ihre Investitionen keine Bodenwertsteigerung des Grundstücks bewirkt hätte. Es sei fraglich, welche Investitionen zu Bodenwertsteigerungen führen würden. Selbst wenn ein Anwesen komplett renoviert werde, habe dies keinerlei Einfluss auf den Bodenwert.

Die Aufwendungen der Widerspruchsgegnerin für die Tätigkeit des Sanierungsbüros seien von vornherein überflüssig und obsolet gewesen. Diese Aufwendungen seien aber zu Lasten der Widerspruchsführer und aller betroffenen Grundstückseigentümer in das Rechenwerk der Widerspruchsgegnerin i. S. d. §§ 154 ff. BauGB eingeflossen und würden nun per Sanierungsbescheid wieder von den Grundstückseigentümern eingefordert, was falsch und ungesetzlich sei. Die Aufwendungen der Stadt für das Sanierungsbüro dürften nicht im Rahmen der Sanierung und deren Kalkulation berücksichtigt

werden. Die Erstellung eines Wertgutachtens durch den Gutachterausschuss werde ebenfalls bestritten. Der schlichte Verweis auf dessen Existenz widerspreche dem Transparenzgebot und dem Gebot der Vollständigkeit eines Verwaltungsaktes.

Mit Schreiben vom 31.12.2004, gerichtet an den Stadtrechtsausschuss, wiesen die Widerspruchsführer noch auf folgende Gesichtspunkte hin: Das Modell Kanngieser/Bodenstein sei kein klassisches Wertermittlungsverfahren im Sinne der Wertermittlungsverordnung, weil ein "Preisvergleich" nach der Wertermittlungsverordnung überhaupt nicht stattfinde. Es quantifiziere lediglich die Missstände und Maßnahmen und setze durch isolierten Vergleich Wert erhöhender Faktoren die vermutete Wertspanne in Prozent um. Der angefochtene Bescheid verliere auch kein Wort über private Investitionen, die zu einer Werterhöhung des Grund und Bodens geführt hätten. Letztlich führe die Dauer der Sanierung von 1977 bis 2002, also über 25 Jahre, ihrer Auffassung nach zu einer Nichtigkeit der Sanierungssatzung und der damit verbundenen Nichtigkeit des angefochtenen Bescheides.

Mit Schreiben vom 22.03.2004 teilte die Widerspruchsgegnerin mit, dass auf den Antrag der Widerspruchsführer vom 05.01.2004 die Vollziehung des Bescheides vom 17.12.2003 bis zur Entscheidung des Verwaltungsgerichts in zwei Parallelverfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO (11 F 2/04 und 11 F 3/04) ausgesetzt werde. Mit der Mitteilung durch die Stadt über den Ausgang des Verfahrens verliere die Aussetzung ihre Wirksamkeit. Des Weiteren nahm die Widerspruchsgegnerin zu den Schreiben der Widerspruchsführer vom 05.01. und vom 09.01.2004 ausführlich Stellung.

Mit Schreiben vom 08.09.2004 informierte die Widerspruchsgegnerin die Widerspruchsführer darüber, dass das Verwaltungsgericht durch Beschlüsse vom 28.05.2004 die Anträge auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung zurückgewiesen habe und die dagegen vor dem Oberverwaltungsgericht erhobenen Beschwerden erfolglos geblieben seien (vgl. Beschlüsse vom 03.08.2004, 1 W 24/04 und 1 W 25/04).

Ausweislich des von der Widerspruchsgegnerin angeforderten Grundbuchauszuges vom 06.05.2004 sind die Widerspruchsführer zu 1) und zu 2) Eigentümer in Erbengemeinschaft zu 1/2 sowie der Widerspruchsführer zu 1) und der Widerspruchsführer zu 2) jeweils Eigentümer zu % an dem Anwesen.

Entsprechend den sich aus dem Grundbuchauszug ergebenden Eigentumsverhältnissen erließ die Widerspruchsgegnerin am 05.10.2004 folgende Änderungsbescheide: Mit Änderungsbescheid vom 05.10.2004 über die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages ergangen an die Widerspruchsführer zu 1) und 2) als Ausgleichsbetragspflichtige reduzierte die Widerspruchsgegnerin den Bescheid über die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages vom 17.12.2003 um 1/2 auf 7.680,63 Euro. Zur Begründung wurde angeführt, laut Grundbuchauszug vom 06.05.2004 seien die Widerspruchsführer zu 1) und 2) in Erbengemeinschaft Eigentümer zu 1/2 des Grundstücks. Somit ergebe sich der zu zahlende Ausgleichsbetrag aus der Hälfte des ermittelten Betrages von 15.361,25 EUR, so dass der Bescheid vom 17.12.2003 um den Betrag von 7.680,63 Euro habe reduziert werden müssen.

Mit (inhaltsgleichen) Bescheiden vom 05.10.2004 wurden sowohl der

Widerspruchsführer zu 1) als auch der Widerspruchsführer zu 2) als Ausgleichsbetragspflichtige zu einem Ausgleichsbetrag i. H. v. 3.840,31 Euro herangezogen.

Die Widerspruchsführer seien mit Bescheid vom 17.12.2003 irrtümlich als Gesamthandseigentümer zum vollen Ausgleichsbetrag von 15.361,25 Euro veranlagt worden. Entsprechend dem angeforderten Grundbuchauszug seien die Widerspruchsführer jedoch lediglich Bruchteilseigentümer zu % des Grundstücks. Der zu zahlende Ausgleichsbetrag belaufe sich auf V* des ermittelten Betrages von 15.361,25 Euro und damit auf 3.840,31 Euro. Die weitere Begründung dieser Bescheide ist mit der Begründung des Bescheides vom 17.12.2003 identisch.

Die Bescheide enthielten die Anmerkung, dass die Widerspruchsgegnerin davon ausgeht, dass sich der Widerspruch vom 05.01.2004 auch auf diese Bescheide erstrecken solle. Der Inhalt ihres Schreibens vom 22.03.2004 betreffend die Nichtabhilfe gelte dann entsprechend. Der Widerspruch werde dem Rechtsausschuss vorgelegt.

In der mündlichen Verhandlung erklärte die Vorsitzende auf entsprechende Frage des Widerspruchsführers zu 1), Gegenstand der mündlichen Verhandlung seien alle ergangenen Bescheide, sowohl der Festsetzungsbescheid vom 17.12.2003 als auch die Änderungsbescheide vom 05.10.2004.

Der Widerspruchsführer zu 1) führt an, wie bereits schriftlich vorgetragen, seien die Ausgleichsbetragsbescheide im Hinblick auf die Dauer der Sanierung rechtswidrig, wenn nicht gar nichtig. Die Sanierung sei nicht zügig durchgeführt worden. Auch sei die Sanierung bereits Anfang der Neunziger Jahre abgeschlossen worden, es gebe diesbezüglich ein Gutachten. Seit Anfang der Neunziger Jahre seien auch keine Sanierungsmaßnahmen mehr durchgeführt worden. Die Ermittlung der Anfangs- und der Endwerte sei nicht korrekt erfolgt. Bei der Ermittlung der Anfangswerte sei eine unzulässige Blockbildung vorgenommen worden. Blockbezogene Missstände würden dadurch auch auf Grundstücke ohne Missstände übertragen. Das zur Ermittlung der Endwerte herangezogene Modell von Kanngieser/Bodenstein sei kein klassisches Wertermittlungsverfahren nach der Wertermittlungsverordnung. Die Klassifizierung ihres Anwesens sei fehlerhaft. Darüber hinaus seien die von ihnen getätigten Aufwendungen nicht anerkannt worden, obwohl sie dem Büro entsprechende Aufstellungen haben zukommen lassen. Die Gründe für die Nichtanerkennung seien nirgends aufgeführt, was gegen das Transparenzgebot verstieße.

Herr führt aus, in 1990 seien erstmals Gremien mit der Frage beschäftigt worden, wie die Sanierung zu Ende gebracht werden könne. Es sei diskutiert worden, den nicht in Gänze zu entlassen, sondern blockweise. Für eine frühe blockweise Entlassung seien die und der Bereich in Frage gekommen. Im Bereich sei die Sanierung am Weitesten fortgeschritten gewesen. Schließlich sei die Entscheidung dahingehend gefallen, dass lediglich der Bereich vorzeitig aus der Sanierung entlassen werde.

Herr ergänzt, das Wertgutachten von 1991 habe sich lediglich auf die Bereiche und bezogen. Deshalb seien zunächst andere Qualifizierungen zugrunde gelegt worden. Unter Berücksichtigung der Gegebenheiten seien die Randgebiete beim Komplex "Umfeld"

herabgezont worden.

Herr erläutert im Folgenden die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen durch den Gutachterausschuss anhand des Klassifikationsmodells Kanngieser/Bodenstein.

II.

Der Widerspruch ist zulässig, aber nicht begründet.

Gegen die Heranziehung der Widerspruchsführer zu 1) und 2) zu einem Ausgleichsbetrag i. H. v. 7.680,63 EUR bestehen weder dem Grunde nach noch der Höhe nach rechtliche Bedenken. Der Änderungsbescheid über die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages der Widerspruchsgegnerin vom 05.10.2004 erweist sich insoweit als rechtmäßig 79 SVwVfG i. V. m. § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).

Dagegen ist der Bescheid vom 17.12.2003, mit dem die Widerspruchsgegnerin die Widerspruchsführer zu 1) und 2) zu einem Ausgleichsbetrag i. H. v.' 15.371,26 EUR herangezogen hat, wegen inhaltlicher Unbestimmtheit als nichtig anzusehen. Dieser an beide Widerspruchsführer als Miteigentümer des betreffenden Grundstücks gerichtete Bescheid berücksichtigt nämlich nicht die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück B-Straße und lässt für die Widerspruchsführer als Eigentümer nicht eindeutig erkennen, ob sie jeweils als Gesamtschuldner und/oder nur zu der ihrem Miteigentumsanteil entsprechenden Haftungsquote herangezogen werden (vgl. insoweit auch Ernst/Zinkahn/Bielenberg: BauGB, Kommentar, Stand März 2006, § 154 Rn. 215).

Ausweislich des Grundbuchauszuges vom 06.05.2004 sind die Widerspruchsführer zu 1) und 2) (lediglich) bezüglich des hälftigen Anwesens B-Straße Miteigentümer in Erbengemeinschaft. Bei einer Erbengemeinschaft besteht Gesamthandseigentum (vgl. § 2032 ff. BGB; gesamtschuldnerische Haftung nach § 2058 BGB).

§ 154 Abs. 1 Satz 1 2. HS BauGB, wonach Miteigentümer im Verhältnis ihrer Anteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum heranzuziehen sind, ist bei Gesamthandseigentum nicht anwendbar. Im Falle einer Miteigentümerschaft zur gesamten Hand, insbesondere einer Erbengemeinschaft vor der Auseinandersetzung, ist nach § 44 Abs. 1 AO jeder Gesamthänder Eigentümer des Grundstücks und damit Gesamtschuldner (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154, Rn. 54, 56: Brügelmann: BauGB, Kommentar, Stand Februar 2001, § 154, Rn. 16, 17). Der Änderungsbescheid vom 05.10.2004 trägt den tatsächlichen Eigentumsverhältnissen Rechnung, indem die Widerspruchsführer zu 1) und 2) lediglich bezüglich des hälftigen Anteils als Gesamtschuldner zu einem Ausgleichsbetrag i. H. v. 7.680,63 EUR herangezogen wurden.

1. Rechtsgrundlage für die Heranziehung der Widerspruchsführer zu einem Ausgleichsbetrag ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB.

Nach dieser Vorschrift hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.

Der Ausgleichsbetrag kann unmittelbar nach Maßgabe der Vorschriften des BauGB erlassen werden. Einer Satzung der Gemeinde bedarf es darüber hinaus nicht (vgl. OVG Münster Urteil vom 09.04.1990, 22 A 1185/89, NVwZ-RR 1990, 635 ff.). Die Gemeinde ist zur Erhebung des Ausgleichsbetrages sowohl dem Grunde nach als auch nach der im Gesetz vorgegebenen Höhe verpflichtet. Ein Ermessen steht ihr dabei nicht zu (vgl. etwa Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154 Rn 34 m.w.N.; Brügelmann: BauGB, § 154, Rn. 5, 6).

Die Voraussetzungen des § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind gegeben.

Das hier in Rede stehende Grundstück B-Straße, das zum hälftigen Teil im Gesamthandseigentum der Widerspruchsführer zu 1) und 2) steht (Erbengemeinschaft nach §§ 2032 ff. BGB), liegt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.

Der Ausgleichsbetrag nach 154 BauGB wird im Rahmen städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen erhoben, die in den §§ 136 ff. BauGB geregelt sind. Ein Sanierungsverfahren wird durch die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes gemäß § 142 Abs. 1 BauGB eingeleitet, was durch Erlass der Sanierungssatzung geschieht.

Gemäß § 142 Abs. 3 i. V. m. § 1 Satz 1 BauGB beschließt die Gemeinde die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes als Satzung. Hieraus folgt auch, dass nur die aufgrund einer wirksamen Sanierungssatzung durchgeführten Sanierungsmaßnahmen eine Ausgleichspflicht nach § 154 BauGB auslösen können.

Entgegen der Auffassung der Widerspruchsführer bestehen gegen die Rechtswirksamkeit der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes keine rechtlichen Bedenken.

a) Die Satzung ist formell rechtmäßig.

Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen im Bereich (vgl. § 5 Städtebauförderungsgesetz bzw. § 141 BauGB; ebenso Arbeitsberichte zur kommunalen Planung Band 10, vorbereitende Untersuchungen nach dem Städtebauförderungsgesetz) beschloss der Stadtrat als zuständiges satzungsgebendes Organ am 03.05.1977 die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes. (Zwar galt im Zeitpunkt des Erlasses der Sanierungssatzung noch das Städtebauförderungsgesetz, das mit Inkrafttreten des BauGB am 01.07.1987 außer Kraft getreten ist; das Ausgleichsbetragsrecht des BauGB findet jedoch auch auf die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des BauGB bereits laufenden oder abgeschlossenen Sanierungsmaßnahmen im Sinne des Städtebauförderungsgesetzes Anwendung - vgl. hierzu Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154 Anm. 5 und 9).

Anhaltspunkte dafür, dass bei Beschluss der Satzung die Formalien, wie etwa erforderliche Mehrheit beim Satzungsbeschluss, Genehmigung der Aufsichtsbehörde, richtige Verkündung, nicht eingehalten wurden und dass die Methodik der Entscheidungsfindung den rechtlichen Anforderungen nicht genügt hat, sind nicht erkennbar.

In der Satzung sind sowohl die Grenzen des Sanierungsgebietes aufgeführt als auch die einzelnen Grundstücke mit Flurnummern

benannt, aus denen das Sanierungsgebiet besteht. Die am 03.05.1977 beschlossene Sanierungssatzung wurde am 28.07.1977 durch die Aufsichtsbehörde, den Minister, genehmigt.

Die Satzung wurde am 20.08.1977 in dem damaligen amtlichen Verkündungsblatt öffentlich und damit ortsüblich (vgl. § 143 BauGB) bekannt gemacht (vgl. hierzu auch § 142 BauGB: durch Sanierungssatzung förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Die Genehmigung der Satzung durch den Minister wurde entgegen der Behauptung der Widerspruchsführer ebenfalls am 20.08.1977 mit der Sanierungssatzung veröffentlicht.

Selbst wenn bei Erlass der Satzung Verfahrens- und Formvorschriften verletzt worden sein sollten - wofür keine Anhaltspunkte vorliegen -, sind diese unbeachtlich, da sie hier erkennbar nicht schriftlich innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung gegenüber der geltend gemacht worden sind.

Die obigen Ausführungen gelten entsprechend für die am 24.06.1980 vom Stadtrat beschlossene und am 22.07.1980 durch den Minister genehmigte 1. Änderungssatzung, die am 02.08.1980 öffentlich bekannt gemacht wurde.

b) Die Sanierungssatzung ist auch materiell rechtmäßig.

Die Widerspruchsgegnerin hat gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Städtebauförderungsgesetz das Gebiet, das städtebauliche Missstände aufwies, deren Behebung durch Sanierungsmaßnahmen erforderlich war (vgl. insoweit die Darstellungen im Gutachten vom 17.12.2001, in dem unter Punkt 3 die städtebaulichen Missstände und unter Punkt 4 die allgemeinen Maßnahmen im Sanierungsgebiet beschrieben werden), durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt. Das Sanierungsgebiet wurde so begrenzt, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen ließ. Hinsichtlich der Entscheidung, ob und in welchem Umfang ein Sanierungsgebiet förmlich festgelegt wurde (und wird), stand (und steht auch nach Inkrafttreten des BauGB) der Gemeinde ein Gestaltungsspielraum zu (vgl. hierzu etwa OVG Bremen, NVwZ 1988, 752; Bielenberg/Koopmann/Krautzberger: BauGB, Kommentar, Stand: Juni 2003, § 142, Rn. 7).

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen erfolgen im Rahmen einer städtebaulichen Gesamtkonzeption, deren Erstellung Ausfluss der gemeindlichen Planungshoheit ist. Dabei ist es zunächst Sache der Gemeinde, wie sie ihre Planungshoheit handhabt. Hierzu gehört insbesondere die planerische, auch durch eine Sanierungssatzung zum Ausdruck kommende Entschließung, wie und in welcher Richtung sie sich städtebaulich geordnet fortentwickeln will. Bei ihrer Entscheidung, ein Sanierungsgebiet förmlich festzulegen, hat sich die Gemeinde allerdings an gewissen gesetzlichen Vorgaben zu orientieren: Die Gemeinde muss zunächst beachten, dass Sanierungsmaßnahmen nur bei Vorliegen städtebaulicher Missstände in Betracht kommen (vgl. § 3 Abs. 2 Abs. 3 Städtebauförderungsgesetz bzw. § 136 Abs. 2 Abs. 3 BauGB). Des Weiteren wird der Gestaltungsspielraum der Gemeinde durch die gesetzliche Regelung begrenzt, dass die Sanierungsmaßnahmen zur Behebung städtebaulicher Missstände erforderlich sein müssen. Schließlich wird der gemeindliche Gestaltungsspielraum bei der Entscheidung, ob eine Sanierungssatzung aufgestellt werden soll, durch das in § 1 Abs. 4 Städtebauförderungsgesetz bzw. § 136 Abs.

4 BauGB enthaltene sanierungsrechtliche Abwägungsgebot begrenzt. Der Abwägungsvorgang besteht aus zwei Stufen, der Ermittlung und Zusammenstellung des Abwägungsmaterials einerseits und dessen Gewichtung andererseits.

Die hat sich bei ihrer Entscheidung, den förmlich als Sanierungsgebiet festzulegen an die oben beschriebenen materiellrechtlichen Vorgaben gehalten.

Wie sich aus die dem Rechtsausschuss im Original vorliegenden Akten des Planungsamtes ergibt, lagen im Bereich erhebliche städtebauliche Missstände vor. Im Gutachten vom 17.12.2001 des Gutachterausschusses werden unter Punkt 3 die Missstände, die zum Sanierungsverfahren führten, aufgeführt. Auf diese Darstellung wird insoweit verwiesen. Die von der geplanten Sanierungsmaßnahmen waren zur Behebung der städtebaulichen Missstände erforderlich (auch insoweit wird auf das Gutachten vom 17.12.2001 verwiesen, das unter Punkt 4 die allgemeinen Maßnahmen im Sanierungsgebiet umschreibt). Anhaltspunkte dafür, dass das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot verletzt wurde, liegen nicht vor. Es ist weder ersichtlich, dass eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattgefunden hat, noch dass die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belange in einer Weise vorgenommen wurde, der zur objektiven Gewichtung einzelner Belange außer Verhältnis steht.

Entschließt sich eine Gemeinde unter Beachtung der oben dargelegten Grundsätze zur Festlegung eines Sanierungsgebietes, steht ihr auch hinsichtlich des räumlichen Geltungsbereiches der Sanierungsatzung ein Gestaltungsspielraum zu. Die Ausfüllung dieses Spielraums hat sich an der zweckmäßigen Durchführung der Sanierung zu orientieren (vgl. § 3 Abs. 1 Satz 2 Städtebauförderungsgesetz, § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Gegen die Bestimmung des räumlichen Geltungsbereiches der Satzung bestehen keine Bedenken; insbesondere sind insoweit keine Abwägungsfehler des Stadtrates hinsichtlich der räumlichen Begrenzung des Sanierungsgebietes erkennbar.

Gegen die Bestimmungen des räumlichen Geltungsbereiches der Satzung bestehen keine Bedenken; insbesondere sind keine Abwägungsfehler des Stadtrates hinsichtlich der Begrenzung des Sanierungsgebietes erkennbar.

c) Entgegen der Auffassung der Widerspruchsführer führt die Dauer der Sanierung von 1977 bis 2001 nicht zur Rechtswidrigkeit der Sanierungssatzung.

Aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der Obergerichte und der Kommentierung des BauGB geht hervor, dass ein langer Zeitraum seit Inkraftsetzung der Sanierungssatzung für sich genommen, die Sanierung noch nicht rechtswidrig machen muss (vgl. etwa OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 18.04.2002, 1 C 10590/01, BauR 2002, 1362 ff.) Die Sanierung stellt nämlich einen sehr komplexen Vorgang dar, für den sich schwerlich abstrakt nähere zeitliche Vorgaben festlegen lassen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 07.07.1996, 4 B 91/96, NJW 1996, 2807).

Dieser Rechtsprechung und Kommentierung ist jedoch zugleich das Bewusstsein für die Problematik einer sich lang hinziehenden

Sanierungsmaßnahme zu entnehmen, die sich vergrößert, je länger die Sanierung dauert (vgl. hierzu etwa BVerwG, Beschluss vom 15.03.1995, NVwZ 1995, 897 ff.; vom 07.07.1996, NJW 1996, 2807; VGH Kassel, Urteil vom 28.10.1993, NVwZ-RR 1994, 635; Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 162 Rn. 14; Brügelmann: § 162 Rn. 22).

In diesem Zusammenhang wird darauf abgestellt, dass die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes durch eine Sanierungssatzung für die im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke verfahrensrechtliche und inhaltliche Beschränkungen erzeugt, die als Inhaltsbestimmungen des Eigentums im Sinne von Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 Grundgesetz zu beurteilen sind. Die gesetzlich angeordneten Verfügungsbeschränkungen sind Ausdruck der Sozialbindung im Sinne des Artikels 14 Abs. 2 Grundgesetz. Die Grenze der Sozialbindung wird allerdings überschritten, wenn die Sanierung nicht mehr sachgemäß und nicht hinreichend zügig durchgeführt wird.

Zwar hat sich das Bundesverwaltungsgericht wie auch der Gesetzgeber unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Sanierung einen sehr komplexen Vorgang darstellt, bislang einer exakten Fixierung eines Zeitrahmens für die Sanierung enthalten. Soweit in der Rechtsprechung Zeiträume seit Inkrafttreten der Sanierungssatzung erwähnt wurden, liegen diese bei ungefähr 23 Jahren. Ausgehend von der Tatsache, dass die Sanierung einen sehr komplexen Vorgang darstellt, für den sich schwerlich nähere zeitliche Vorgaben festlegen lassen, ist das BVerwG ist seinem Beschluss vom 07.07.1996 zu dem Ergebnis gelangt, dass die Sanierung auch bei sehr langer Dauer keine Enteignung im Sinne des Art. 14 Abs. 3 S. 1 GG darstellt.

Beim dauerte die Sanierung von 1977 bis 2001, also rund 24 Jahre. Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen ist im Hinblick auf diese Dauer der Sanierung nicht von einer Rechtswidrigkeit der Sanierungssatzung auszugehen (so auch VG des Saarlandes, Beschlüsse vom 28.05.2004, 11 F 3/04 - vgl. zu einem Zeitraum von knapp 23 Jahren auch BVerwG, Beschluss vom 15.03.1995, 4 B 33/95, NVwZ 1995, 897).

d) Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind ausgleichsbetragspflichtig nur Eigentümer von Grundstücken, die im Sanierungsgebiet liegen.

Zwar können nach § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden. Das Grundstück der Widerspruchsführer mit der Flurstück Nr. wurde in der am 20.07.1977 in Kraft getretenen Sanierungssatzung aufgeführt; es liegt somit innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes.

Voraussetzung für die Erhebung eines Ausgleichsbetrages ist weder, dass das betreffende Grundstück im Zentrum des Sanierungsgebietes gelegen ist, noch dass in unmittelbarer Nähe Sanierungsleistungen vorgenommen werden.

Wie oben bereits ausgeführt, bestehen gegen die räumliche Begrenzung des Sanierungsgebietes keine rechtlichen Bedenken; das Sanierungsgebiet wurde so begrenzt, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt.

2. Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstückes aus dem

Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert).

Durch die Verwendung des Wortes Bodenwert macht das Gesetz deutlich, dass nur der Grund und Boden, nicht aber auch Aufwuchs oder Gebäude zu bewerten sind, wobei gerade die Bebauung des zu bewertenden Grundstückes selbst außer Betracht zu bleiben hat, wohingegen die Bebauung der anderen Grundstücke des Sanierungsgebietes in die Ermittlung des Bodenwertes einfließt, weil auch sie auf diesen Einfluss hat.

Der Ausgleichsbetrag ergibt sich mithin aus der Differenz zwischen Anfangs- und Endwert, wobei der Wert der Bebauung des zu bewertenden Grundstücks außer Ansatz bleibt (vgl. hierzu Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154 Rn. 23 ff.; Battis/Krautzberger/Löhr: BauGB, Kommentar, 8. Auflage 2002, § 154 Rn. 10 ff.; Schindhelm/Wilde: Der Ausgleichsbetrag für sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen nach § 154 BauGB, in NVwZ 1992, S. 747 ff.; OVG Münster, Urteil vom 09.04.1990, 22 A 1185/89, NVwZ-RR 1990, 635).

Anfangs- und Endwerte sind für jedes einzelne Grundstück nach den Vorschriften der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV - §§ 26 ff. WertV 88) zu ermitteln. Anfangs- und Endwert sind jeweils die Verkehrswerte des Grund und Bodens nach Maßgabe der gesetzlichen Vorgaben des § 154 Abs. 2 BauGB. Die Grundsätze der Verkehrswertermittlung, wie sie in der WertV geregelt werden, finden entsprechende Anwendung (Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154 Rn. 94, 95). Die Wertermittlungsverordnung stellt Verfahren für die Wertermittlung bereit. Vor der Anwendung einzelner Wertermittlungsverfahren müssen zunächst die sog. Anfangswertqualität und die Endwertqualität des betroffenen Grundstücks festgestellt werden. Darunter versteht man die Ermittlung der jeweiligen Grundstückszustände vor Beginn und nach Abschluss der Sanierung. Das Grundstück ist dabei in seinen Wert beeinflussenden Merkmalen zu beschreiben. Nach Feststellung von Anfangs- und Endwertqualität werden diese unter Heranziehung verschiedener Wertermittlungsverfahren bewertet, wobei die Bewertung grundsätzlich getrennt für die Anfangs- und den Endwert vorgenommen wird (vgl. etwa Schindhelm/Wilde: aaO.). In der Wertermittlungsverordnung sind als Verfahren das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren genannt.

Gemäß § 28 Abs. 2 WertV ist der maßgebende Anfangs- und Endwert auf denselben Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) zu ermitteln; Wertermittlungsstichtag ist in den Fällen des § 162 BauGB - und damit auch im vorliegenden Fall - der Zeitpunkt des Inkrafttretens der ortsüblich bekannt gemachten Satzung über die Aufhebung des Sanierungsgebietes. Die Satzung über die Aufhebung des Sanierungsgebietes wurde am 28.11.2001 öffentlich bekannt gemacht, so dass der maßgebliche Wertermittlungsstichtag der 28.11.2001 ist (vgl. auch Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154 Rn. 93, 98, 111; VG des Saarlandes, Beschlüsse vom 28.05.2004, 11 F 2/04 und 11 F 3/04).

Im angefochtenen Bescheid ist der Wertermittlungsstichtag angegeben. Entgegen der Ansicht der Widerspruchsführer fehlt dem Bescheid insoweit nicht die notwendige Transparenz. In der Begründung des Bescheides ist ausgeführt, dass der Gutachterausschuss den Anfangswert ermittelt hat, indem er nach Ende der Sanierung den Bodenwert ohne sanierungsbedingte Werterhöhung festgestellt hat. Als Zeitpunkt der Berechnung des Anfangswertes wurde somit auf das Ende der Sanierung Bezug genommen. Aus der Begründung geht weiter hervor, dass die Sanierung durch Aufhebung der Sanierungssatzung vom 20.08.1980 abgeschlossen wurde. Das Ende der Sanierung ist in der Begründung mit dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der Aufhebungssatzung am 28.11.2001 bezeichnet.

a) Als Anfangswert ist der Bodenwert zu ermitteln, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre.

Bei der Ermittlung des Anfangswertes werden die vom Eigentümer durch eigene Aufwendungen zulässigerweise selbst bewirkten Bodenwerterhöhungen grundsätzlich nicht berücksichtigt; sie sind vielmehr nach § 155 Abs. 2 BauGB - wie andere Anrechnungsbeträge - auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen. Anzurechnen sind danach allerdings nur die im Hinblick auf die Sanierung vom Eigentümer bewirkten Bodenwerterhöhungen, da andere nicht sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen ohnehin bei der Ermittlung des Anfangswertes zu berücksichtigen sind (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 154 Rn. 93; Bielenberg/Koopmann/Krautzberger: § 154, Rn. 66).

Nach § 28 Abs. 1 WertV ist der Anfangswert im Sinne des § 154 Abs. 2 S. 1 BauGB (= Bodenwert des Grundstückes) in entsprechender Anwendung der Vorschriften des § 26 WertV über die Ermittlung des Verkehrswertes nach § 153 Abs. 1 BauGB zu ermitteln. Ausgangspunkt für die Ermittlung des Anfangswertes ist mithin die Qualifizierung des maßgeblichen Grundstückszustandes (Anfangswertqualität), wie er einst ohne Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung oder Durchführung bestand.

Die hier maßgeblichen Anfangswerte wurden in einem Wertgutachten vom 01.12.1977 durch den Gutachterausschuss festgesetzt.

Gegen die Beauftragung des Gutachterausschusses zur Ermittlung der Anfangs- und Endwerte sowie der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen bestehen keine Bedenken. Die Gemeinde kann sich sowohl zur Feststellung des Sachverhaltes als auch zur Ermittlung der maßgeblichen Werte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte nach den §§ 192 ff. BauGB bedienen. Mit dem Gutachterausschuss für Grund-stückswerte steht der Gemeinde eine hoheitlich tätige Behörde zur Verfügung, deren Rang und Autorität weitgehend anerkannt ist (Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154, Rn. 114, 115).

Bei der Festsetzung der Anfangswerte wurde das Sanierungsgebiet zunächst in verschiedene Blöcke aufgeteilt (vgl. Anlage 1), in denen die allgemeinen, den Wert der Grundstücke beeinflussenden Umstände im Wesentlichen übereinstimmen. Bei der Betrachtung des Sanierungsgebietes und der Einteilung in Blöcke hat sich der Gutachterausschuss an die Ordnungskategorie des städtischen Amtes für Statistik und Wahlen gehalten, das die gesamte Stadt für

vielfältige Zwecke in Straßenblöcke aufgeteilt hat. Diese Blockeinteilung enthält noch keine Aussage über die Bewertung der in den Blöcken liegenden Grundstücke durch den Gutachterausschuss.

Die Bewertung erfolgte erst durch die Festlegung von Zonen innerhalb der Blöcke, innerhalb derer der Gutachterausschuss nach seinen Ermittlungen eine Gleichartigkeit der Bodenwerte festgestellt hat. Bei der Festlegung der Zonen zum Zwecke der Ermittlung der Anfangswerte hat sich der Gutachterausschuss der (gleichen) Methode bedient, die bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB zur Anwendung kommt, nämlich der Auswertung der Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB, die sich aus dem Inhalt abgeschlossener Grundstücksübertragungsverträge zusammensetzt.

Die gesetzlich vorgegebene Methode der Verkehrswertermittlung führte zwangsläufig zu Bereichen bzw. Zonen mit gleichartigen Grundstückspreisen.

Die Zonen, die der Gutachterausschuss in Anlage 4 des Gutachtens vom 17.12.2001 den Anfangswerten zugrunde gelegt hat, entsprechen denen, die auch dem Wertgutachten vom 01.12.1977 des Gutachterausschusses in seiner damaligen Zusammensetzung zugrunde gelegen haben. Die Bodenwerte (Anfangswerte) wurden lediglich auf der Grundlage der Richtwertekarte zum Stichtag 28.11.2001 indiziert; das bedeutet, die Anfangswerte (vgl. Anlage 4) wurden im Laufe des Sanierungsverfahrens aufgrund der allgemeinen Wertsteigerungen entsprechend den Richtwerten angepasst.

Wie sich aus Anlage 4 des Gutachtens über die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte vom 17.12.2001 ergibt, wurde für die Zone, in der das Grundstück der Widerspruchsführer gelegen ist, ein Anfangswert von 1.045,-- DM pro qm bezogen auf den Wertermittlungsstichtag 28.11.2001 festgesetzt.

Wie sich aus Anlage 5 ergibt, wurde der (ursprüngliche) Anfangswert von 600,-- DM im Hinblick auf die allgemeinen Wertsteigerungen entsprechend den Richtwerten angepasst, so dass sich bezogen auf den Wertermittlungsstichtag 28.11.2001 ein Anfangswert von 1.045,- DM / qm errechnete.

Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der hier maßgebliche Anfangswert fehlerhaft ermittelt wurde.

Das Grundstück der Widerspruchsführer weist eine Fläche von 409 qm auf, so dass sich ein Anfangswert i. H. v. 427.405,- DM errechnet (vgl. Nr. 1 der Anlage zum Bescheid). In der Anlage des angefochtenen Bescheides ist aufgeführt, dass das im Sanierungsbereich 18.2 gelegene Grundstück (Flurstück Nr.) eine Grundfläche von 409 qm aufweist und sich der maßgebliche Anfangswert auf 427.405,- DM beläuft. Dem Transparenzgebot ist somit Genüge getan.

b) Endwert ist nach § 154 Abs. 2 BauGB der Bodenwert, der sich am Wertermittlungsstichtag unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung ergibt.

Als Verfahren zur Ermittlung des Ausgleichsbetrages kommen u. a. das Vergleichswertverfahren, das Bodenrichtwertverfahren, das Grundwertverfahren, das Niedersachsen-Verfahren, die Multifaktorenanalyse sowie das Ertragsdifferenzialverfahren in

Betracht (vgl. insoweit Ernst/Zinkahn/Bielenberg. § 159, Rn. 120 ff.). Bei den Verfahren handelt es sich um Verfahren mit direktem Vergleich, Verfahren mit mittelbarem Vergleich (differentielle Wertermittlung) und Klassifikationsmodellen für überregionale Bereiche.

Jedes Wertermittlungsverfahren hat unter bestimmten Voraussetzungen und bei sachgerechter Anwendung seine Berechtigung. Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Beschluss vom 16.01.1996 (4 B 69.95) zwar den Verfahren nach der Wertverordnung Priorität eingeräumt, gleichzeitig aber festgestellt, dass auch andere geeignete Methoden zur Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung entwickelt und angewandt werden müssen, wenn eine in der Wertverordnung vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann. Entsprechend diesem Beschluss sind die von der Wertverordnung geregelten Bewertungsverfahren nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten vorhanden sind, die gewährleisten, dass mit dem jeweils einschlägigen Verfahren der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln ist. Im Vordergrund steht die Erfüllung des gesetzlichen Auftrags, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln.

Die Wahl des Verfahrens steht im Ermessen der Gemeinde (vgl. § 7 WertV Rn. 7 ff.; Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 154, Rn. 19 ff.).

Der Gutachterausschuss hat sich nach intensiver Beratung für das Klassifikationsmodell Kanngieser/Bodenstein entschieden (vgl. insoweit auch Gutachten vom 17.12.2001). Bei diesem Klassifikationsmodell handelt es sich um ein in Fachkreisen anerkanntes Bewertungsmodell (so auch VG des Saarlandes, Beschluss vom 28.05.2004, 11 F 2/04 und 11 F 3/04; vgl. auch Bartholomäi: Sanierungsausgleichsbetrag - Judex calculat, NVwZ 2001, 1377). Dieses Verfahren beruht auf einer (überschaubaren) Methode, die mit geringem Aufwand durch indirekten Preisvergleich plausible, dem Markt entsprechende Werterhöhungen liefert. Das Modell des indirekten Vergleichs beruht auf einem Klassifikationssystem. Es unterscheidet zwischen den vorhandenen städtebaulichen Missständen, die eine Sanierung erfordern und den daraus resultierenden Maßnahmen zur Behebung dieser Missstände. Es werden vier Komplexe unterschieden, nämlich die Bebauung, die Struktur (Eigentumsverhältnisse, innere Erschließung, Zugänglichkeit), die Nutzung (etwa Verdichtung und Gemengelage, Art und Maß der baulichen Nutzung) sowie das Umfeld (d. h. die Verkehrsführung und die Infrastruktur). Diese Komplexe sind in jeweils zehn Klassen aufgeteilt, wobei das Spektrum dieser Klassen von einem intakten Gefüge (1) bis zu unzumutbaren Verhältnissen (10) bzw. von Einzelmaßnahmen (1) bis zur totalen Neuerstellung (10) (vgl. Anlage 2) geht. Jeder zu klassifizierenden Zone bzw. jedem zu klassifizierenden Grundstück wird ein Zahlenpaar (Missstandszahl/Maßnahmezahl) zugeordnet. Nach der Erfassung und Qualifizierung der Sanierungstatbestände (Missstände, Maßnahmen) und der Einstufung in die beiden Klassifikationsrahmen kann die Werterhöhung mit Hilfe der aus den beiden Klassifikationsrahmen abgeleiteten Parametern (Klassenmittelwerte) x MI (= Mittelwert der Missstände), x MA (= Mittelwert der Maßnahmen) und dem Anfangsbodenwert aus der Abbildung 4 (s. Anlage 3) entnommen werden. Aus der Matrix erhält man die Wertsteigerung in Prozent des Anfangswertes.

Für die Ermittlung der Endwerte (Anlage 6) muss nun der Anfangswert auf den Tag nach Beendigung der Sanierung hochgerechnet werden.

Weder die Anwendung des Klassifikationsmodells Kanngieser/Bodenstein noch die Einstufung des Grundstücks der Widerspruchsführer nach diesem Klassifikationsmodell begegnet Bedenken.

Das Modell Kanngieser/Bodenstein sieht als Klassifikationsrahmen sowohl in Bezug auf die Missstände als auch in Bezug auf die Maßnahmen jeweils vier Bewertungskomplexe vor, nämlich "Bebauung", "Umfeld", "Nutzung" und "Struktur".

Die Komplexe "Bebauung" und "Umfeld" sind bei der Bewertung gebietsbezogen anzuwenden, d. h., die unter diesen Gesichtspunkten vorzunehmende Bewertung bezieht sich auf das gesamte Sanierungsgebiet. Nur bei dieser großräumigen, sich auf das gesamte Sanierungsgebiet beziehenden Betrachtung, lässt sich bezüglich der Bebauung feststellen, ob das Gebiet grundlegend instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig ist, und ob das Umfeld unter Behinderungen durch den Verkehr leidet bzw. die Infrastruktur unzureichend ist. Dementsprechend lassen sich auch die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ebenfalls nur großräumig beurteilen.

Dagegen beziehen sich die Komplexe "Nutzung" und "Struktur" auf Grundstücke mit gleichartigen Verhältnissen.

Unter Anwendung des Klassifikationsmodells Kanngieser/Bodenstein ergibt sich für das Grundstück der Widerspruchsführer die in Anlage 5 des Gutachtens vom 17.12.2001 festgestellte Berechnung der Bodenwertsteigerung. Sowohl gegen die Einstufung des Grundstücks der Widerspruchsführer in das Klassifikationsmodel! als auch gegen die Berechnung der Bodenwertsteigerung bestehen keine Bedenken.

Wie die Widerspruchsgegnerin bereits in ihrem Schreiben vom 22.03.2004 zutreffend ausgeführt hat, wirkte sich der vor Beginn der Sanierung festgestellte Zustand des Gebietes mit zum Teil erheblich verfallener Bausubstanz und einer Vielzahl instandsetzungsund erneuerungsbedürftigen Gebäuden aus der Sicht der Grundstücksbewertung auch auf die Grundstücke aus, die selbst nicht instandsetzungsbedürftig waren. Insofern wurde das gesamte Sanierungsgebiet in Bezug auf den Komplex "Bebauung", der bei der Bewertung gebietsbezogen anzuwenden war, mit der Klasse 7 bewertet. Im Komplex "Umfeld" wurde das Grundstück der Widerspruchsführer lediglich in die Klasse 4 eingeordnet, während der zentrale Bereich des Sanierungsgebietes fast durchweg in Klasse 9 eingestuft war. Damit wurde berücksichtigt, dass in der Zone, in der das Grundstück der Widerspruchsführer gelegen ist, ein geringer Verbesserungsbedarf für die Infrastruktur und die Verkehrssituation bestand.

Im Komplex "Struktur", der bei der Bewertung grundstücksbezogen anzuwenden ist, wurde das Grundstück in die günstigste Stufe (Klasse 1) eingestuft.

Aufgrund der besonderen Verhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt hat der Gutachterausschuss für höhere Anfangswerte sog. Koeffizienten für eine Anpassung der

Prozentsätze der Wertsteigerung festgesetzt (vgl. insoweit Gutachten vom 17.12.2001). Bei der Entwicklung der Koeffiziententabelle hat sich der Gutachterausschuss an den Verhältnissen auf dem örtlichen Grundstücksmarkt und der konkreten Ausnutzbarkeit der Grundstücke orientiert. Bezogen auf die Basistabelle im HSW 3.4 (vgl. Anlage 3) ergaben sich die unter Punkt 6 des Gutachtens vom 17.12.2001 aufgeführten linearen Umrechnungskoeffizienten. Bei einem Anfangswert von 600,-- DM pro Quadratmeter - wie er im ursprünglich für das Grundstück der Widerspruchsführer angesetzt wurde - ergab sich ein Koeffizient von 0,933. Der Umrechnungskoeffizient ist Bestandteil der Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung und ist in Anlage 5 des Gutachtens unter der Bezeichnung "Umrechnungsfaktor" enthalten. Er vermindert den bei der Einstufung in den Klassifikationsrahmen ermittelten Prozentsatz der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. In der dem Festsetzungsbescheid beigefügten Anlage wurde unter Nr. 4 der lineare Umrechnungskoeffizient mit 2.676,-- DM beziffert. Die Summe wurde bei der Differenz aus dem festgestellten Anfangswert von 427.405,- DM und dem ermittelten Endwert von 460.125,- DM, die sich entsprechend Nr. 3 der Anlage auf 32.720,- DM beläuft, in Abzug gebracht. Somit errechnete sich eine Wertdifferenz von 30.044,- DM (Nr. 5 der Anlage), die einem Betrag von 15.361,25 Euro (Nr. 6 der Anlage) entspricht.

Des Weiteren wurden Grundstücke, die an Straßen mit fließendem Verkehr liegen, bei dem Komplex "Umfeld" von der durchgängigen Einstufung in Klasse 9 auf die Klassen 4 bzw. 7 herabgestuft.

Des Weiteren wurde zur Berücksichtigung der ortsspezifischen Verhältnisse bei Grundstücken, bei denen die Grundstücksgröße, - tiefe, -form oder -lage vom Regelfall abweichen, weitere lineare Abschläge von der ermittelten sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung vorgenommen. Der entsprechende Prozentsatz ist in der Anlage 7 des Gutachtens in der Spalte "linearer Abschlag" beziffert und wird in der Spalte "endgültige Werterhöhung" berücksichtigt. Diese Abwertungen beruhen auf den Erkenntnissen, die der Gutachterausschuss aus seiner ständigen Gutachtertätigkeit aus den Marktverhältnissen gewonnen hat, wie die Widerspruchsgegnerin bereits in ihrem Schreiben vom 22.03.2004 ausgeführt hat.

Dieser (weitere) lineare Abschlag fand im vorliegenden Fall keine Berücksichtigung, da das Grundstück der Widerspruchsführerin hinsichtlich seiner Größe, Tiefe, Form oder Lage nicht vom Regelfall abweicht. Daher ist unter Nr. 7 der Anlage zum Festsetzungsbescheid kein Betrag ausgewiesen.

3) Entgegen der Auffassung der Widerspruchsführer sind die von der Widerspruchsgegnerin zu leistenden Aufwendungen für das Tätigwerden des Ingenieurbüros nicht in die Berechnung der Ausgleichsbeträge eingeflossen.

Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstückes entspricht. Die Zweckbestimmung des Ausgleichsbetrages folgt schon aus den Worten "zur Finanzierung der Sanierung". Diese Zweckbestimmung

der Ausgleichsbeträge hat zur Folge, dass die Erhebung der Ausgleichsbeträge durch die Kosten begrenzt wird, die der Gemeinde ausgabenmäßig bei der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstehen (vgl. Brügelmann: § 154, Rn. 3). Gegenstand der "Abschöpfung" durch Ausgleichsbeträge ist lediglich die Bodenwerterhöhung (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154, Rn. 93).

Zwar ist der Ausgleichsbetrag die Gegenleistung für die von der Gemeinde erbrachten Sanierungsaufwendungen; diese Gegenleistung wird jedoch aus der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung ermittelt und nicht - wie bei der Erhebung von Erschließungs- und Straßenausbaubeiträgen durch Umlegung des bei der Gemeinde entstandenen Aufwandes errechnet. Von daher ist es ausgeschlossen, dass die von der Widerspruchsgegnerin erbrachten Aufwendungen für Leistungen externer Berater bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen Berücksichtigung finden, wie auch die Widerspruchsgegnerin in ihrem Schreiben vom 22.03.2004 bereits zutreffend ausgeführt hat.

4) Nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB entsteht der Ausgleichsbetrag mit Abschluss der Sanierung; der Entstehungszeitpunkt ist zugleich der für die Ermittlung der Anfangsund Endwerte maßgebliche Wertermittlungsstichtag (Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154, Rn. 154 u. 110).

Mit der Entstehung des Ausgleichsbetrages liegen die Voraussetzungen für seine Erhebung dem Grunde nach vor. Die Voraussetzungen für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen liegen der Höhe nach vor, wenn sich nach Maßgabe des § 154 Abs. 2 und unter Berücksichtigung der nach § 155 Abs. 1 BauGB (evtl.) anzurechnenden Beträge eine Geldforderung ergibt. Um die Fälligkeit der Forderung herbeizuführen, bedarf es der Geltendmachung des entstandenen Ausgleichsbetrages durch Bescheid nach § 154 Abs. 4 Satz 1 BauGB.

Die Widerspruchsgegnerin hat den mit Abschluss der Sanierung entstandenen Ausgleichsbetrag durch den Ausgleichsbetragsbescheid vom 05.10.2004 fällig gestellt (wie oben ausgeführt war der Bescheid vom 17.12.2003 wegen inhaltlicher Unbestimmtheit nichtig; vgl. insoweit Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154, Rn. 216).

Entgegen der Auffassung der Widerspruchsführer ist der angefochtene Bescheid inhaltlich hinreichend bestimmt; auch fehlt ihm nicht die notwendige Transparenz.

Das Baugesetzbuch enthält keine Regelung über Inhalt und Form des Ausgleichsbetragsbescheides. Eine entsprechende Regelung enthielt § 8 Abs. 2 der mit Inkrafttreten des BauGB aufgehobenen Ausgleichsbetragsverordnung. Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid der Widerspruchsgegnerin enthält zunächst alle in § 8 Abs. 2 Ausgleichsbetragsverordnung vorgeschriebenen Elemente. So enthält der Ausgleichsbetragsbescheid insbesondere:

- die Höhe des Ausgleichsbetrages, die für seine Bemessung maßgebenden Anfangsund Endwerte sowie die sich daraus ergebende Bodenwerterhöhung,

- die nach § 155 Abs. 1 zu berücksichtigenden Beträge,

- die Feststellung, dass der Ausgleichsbetrag einen Monat nach Bekanntgabe/Zustellung des Bescheides zu zahlen ist,

- den Hinweis, dass der Ausgleichsbetragspflichtige den Antrag stellen kann, den Ausgleichsbetrag in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern ihm nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung der Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen (vgl. § 154 Abs. 5 BauGB).

Der Ausgleichsbetragsbescheid ist darüber hinaus auch inhaltlich hinreichend bestimmt: Im Bescheid ist sowohl die Höhe des in Geld geschuldeten Betrages als auch der Ausgleichsbetragspflichtige/Zahlungspflichtige angegeben. Der Bescheid lässt auch die erlassende Behörde erkennen und enthält die Unterschrift und die Namenswiedergabe des Behördenleiters, seines Vertreters oder seines Beauftragten (vgl. § 37 SVwVfG und § 119 AO). Des Weiteren ist im Ausgleichsbeitragsbescheid die Rechtsgrundlage für die Forderung des Ausgleichsbetrages angegeben, das Grundstück wurde bezeichnet, für das die Forderung besteht und die Beitragspflicht des Eigentümers wurde begründet; das bedeutet, mit dem Bescheid wurden in einer für den Betroffenen nachvollziehbaren Weise die Grundlagen mitgeteilt, auf denen sich die Höhe des Ausgleichsbetrages stützt (vgl. insoweit auch Brügelmann: § 154, Rn. 77, 78; Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154, Rn. 213 ff.; Bielenberg/Koopmann/Krautzberger: Städtebauförderungsrecht, Stand: Juni 2003, § 154, Rn. 213 f.).

Dagegen begegnet es keinen rechtlichen Bedenken, dass nicht jedem Ausgleichsbetragsbescheid das 118-seitige Gutachten beigefügt wurde. Dieses Gutachten erfasst das gesamte Sanierungsgebiet und enthält auch zahlreiche personenbezogene Daten. Jedoch enthält jeder Bescheid den Hinweis, dass das Wertgutachten und die sonstigen Verwaltungsunterlagen bei der Sanierungsstelle eingesehen werden können.

5) Gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten; der Ausgleichsbetrag entsteht mithin mit der Beendigung der Sanierung.

Im vorliegenden Fall wurde die Sanierung durch förmliche Aufhebung der Sanierungssatzung vom 20.08.1977 gemäß § 162 BauGB durch Aufhebung der Sanierungssatzung abgeschlossen. Der Stadtrat beschloss am 05.06.2001 die Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes vom 20.08.1977 bis einschließlich der am 02.08.1980 Rechtskraft erlangten Erweiterung um den Bereich …. Diese Satzung über die Aufhebung der Sanierungssatzung wurde am 28.11.2001 (ortsüblich) öffentlich bekannt gemacht 162 Abs. 2 Satz 2 BauGB) und ist damit in Kraft getreten.

Die Entstehung des Ausgleichsbetrages ist Voraussetzung für seine Erhebung. Mit dem Zeitpunkt des Entstehens des Ausgleichsbetrages beginnt die Forderungsverjährung, d. h. die vierjährige Festsetzungsverjährung (vgl. auch § 169 - 171 AO; § 12 Abs. 4 BKAG). Die Festsetzungsverjährung,