Urteil des VG Saarlouis vom 03.11.2005
VG Saarlouis: bebauungsplan, gemeinde, beschränkung, stadt, eigentümer, wohngebäude, richteramt, grundstück, absicht, begriff
VG Saarlouis Beschluß vom 3.11.2005, 5 F 28/05
Zwei-Wohnungs-Klausel; Gebietscharakter
Leitsätze
Die Zwei-Wohnungsklausel bestimmt den Gebietscharakter nur, wenn sich das aus dem
Bebauungsplan ergibt.
Tenor
Der Antrag wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen
trägt der Antragsteller.
Der Streitwert wird auf 7500 Euro festgesetzt.
Gründe
Der zulässige Antrag,
den Antragsgegner im Wege der einstweiligen Anordnung nach § 123 VwGO zu
verpflichten, die Bauarbeiten zur Ausführung des Wohnbauvorhabens auf dem Grundstück
Gemarkung H., Flur 1, Flurstücke ..., ..., ... (Aktenzeichen der UBA ...) durch eine für sofort
vollziehbar zu erklärende Ordnungsverfügung vorläufig stillzulegen,
bleibt ohne Erfolg.
Nach § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO sind einstweilige Anordnungen (neben dem vorliegend
nicht in Betracht kommenden Fall einer Sicherungsanordnung i.S.v. § 123 Abs. 1 Satz 1
VwGO) auch zur Regelung eines vorläufigen Zustandes in Bezug auf ein streitiges
Rechtsverhältnis zulässig, wenn die betreffende Regelung, vor allem bei dauernden
Rechtsverhältnissen, um wesentliche Nachteile abzuwenden oder drohende Gewalt zu
verhindern oder aus anderen Gründen nötig erscheint.
Der Erlass einer einstweiligen Anordnung gemäß § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO erfordert die
Glaubhaftmachung sowohl eines Anordnungsgrundes im Sinne einer besonderen
Eilbedürftigkeit als auch eines materiell-rechtlichen Anordnungsanspruchs. Daran fehlt es
vorliegend.
Dem Antragsteller steht kein Anordnungsanspruch zu. Er macht als Eigentümer vieler
Grundstücke im Plangebiet und Investor u.a. des Seniorenzentrums und des Bereichs
Betreutes Wohnen ohne Erfolg geltend, das von der Beigeladenen im Rahmen der
Genehmigungsfreistellung gemäß § 63 LBO auf dem Vorhabengrundstück geplante
Mehrfamilienhaus mit 14 Wohneinheiten und 19 Pkw-Stellplätzen verletzte seine öffentlich-
rechtlich geschützten Nachbarrechten aus den Festsetzungen des mit der
Bekanntmachung am 28.07.2005 in Kraft getretenen Bebauungsplans „In den
Waldwiesen“ der Gemeinde W.. Während der Bebauungsplan – erstens - maximal 2
Wohnungen pro Gebäude zulasse, beabsichtige die Beigeladene die Errichtung eines
Mehrfamilienhauses mit 14 Wohneinheiten. Zweitens setze der Bebauungsplan eine
Grundflächenzahl von 0,4 fest, während das Bauvorhaben eine Grundflächenzahl von 0,49
erreiche. Drittens erlaube der Bebauungsplan nur geneigte Dächer mit einer Dachneigung
von 20° bis 45° bei eingeschossiger Bauweise bzw. von 20° bis 26°, wenn das zweite
Geschoss als Vollgeschoss gebaut werde; das Bauvorhaben solle jedoch eine Dachneigung
von nur 5° haben. Die Begrenzung der Wohnungszahl habe nach dem Beschluss des
Oberverwaltungsgerichts des Saarlandes vom 22.08.1994 – 2 W 30/94 – unmittelbar
nachschützende Wirkung. Das ist in dieser Allgemeinheit und insbesondere bezogen auf
den vorliegenden Fall unzutreffend.
Wendet sich ein Nachbar gegen ein gemäß § 63 LBO genehmigungsfrei gestelltes
Bauvorhaben, so ist die Prüfung von Abwehrrechten des Nachbarn – wie bei der
Drittanfechtung einer Baugenehmigung - allein auf solche materiellen Rechte beschränkt,
die den Schutz des um Rechtsschutz nachsuchenden Nachbarn bezwecken. Ob und ggf. in
welchem Umfang das streitige Vorhaben mit den sonstigen Rechtsvorschriften nicht in
Einklang steht, ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Vorliegend ist eine
Verletzung von öffentlich-rechtlich geschützten Nachbarrechten des Antragstellers nicht mit
der erforderlichen „überwiegenden Wahrscheinlichkeit“ zu erkennen.
In bauplanungsrechtlicher Hinsicht ist davon auszugehen, dass sowohl das Baugrundstück
als auch mindestens ein Grundstück des Antragstellers im Geltungsbereich des
Bebauungsplans „In den Waldwiesen“ im Gemeindebezirk H. der Gemeinde W. liegen.
Dieser weist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein allgemeines Wohngebiet aus,
begrenzt die zulässige Anzahl von Wohnungen auf zwei pro Gebäude, gibt eine
Grundflächenzahl von 0,4 vor und setzt die Dachneigung bei zwei Vollgeschossen auf 20°
bis 26° fest.
Im Rahmen des vorliegenden Verfahrens ist von der Verbindlichkeit dieser Planung
auszugehen, denn Anhaltspunkte für die Ungültigkeit des Bebauungsplans sind weder
vorgetragen noch sonst ersichtlich (OVG des Saarlandes, Beschlüsse vom 28.11.1977 – II
W 140/77 -, SKZ 1978, 50; vom 04.05.1984 – 2 W 57/84 -, und vom 01.02.1991 - 2 W
53/90 -).
Damit beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 30 BauGB und erfordert, dass
der Neubau den Festsetzungen des Planes nicht widerspricht und die Erschließung
gesichert ist.
Die Art der baulichen Nutzung gewährt dem Nachbarn ein subjektives Abwehrrecht
gegenüber nicht gebietsverträglichen Nutzungen. Deshalb hat die Festsetzung von
Baugebieten durch Bebauungspläne kraft Bundesrechts grundsätzlich nachbarschützende
Funktion. Der Nachbar hat auf die Bewahrung der Gebietsart einen Schutzanspruch, der
über das Rücksichtnahmegebot hinausgeht (BVerwG, Urteil vom 16.9.1993 - 4 C 28.91 -,
BVerwGE 94, 151 = Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 118 = DVBl. 1994, 284 = DÖV
1994, 263 = BauR 1994, 223 = NJW 1994, 1546 = BRS 55 Nr. 110; daran anschließend:
OVG des Saarlandes, Urteil vom 30.08.1994 - 2 R 8/94 -, BRS 56 Nr. 121, und Beschluss
vom 12.04.1999 - 2 W 1/99 -).
Ein Verstoß gegen diesen Gebietsgewährleistungsanspruch ist aber nicht festzustellen.
Offenkundig genügt die beabsichtigte Nutzung des Baugrundstücks zum Wohnen der im
Plan enthaltenen Zweckbestimmung dieses Bereiches als „Allgemeines Wohngebiet“ im
Verständnis des § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO. Insoweit hat das BVerwG im Urteil vom
18.09.2003 - 4 CN 3.02 - ausgeführt, dass es eine bessere Gebietsverträglichkeit als die
von Gebieten derselben Nutzungsart nicht gibt.
Ob die im Textteil B Planes unter Nr. 8 enthaltene Beschränkung der auf dem jeweiligen
Baugrundstück verwirklichbaren Zahl der Wohnungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB auf
„max. zwei Einheiten pro Haus“ geeignet ist, nachbarliche Abwehrrechte gegenüber
Gebäuden mit einer größeren Anzahl von Wohneinheiten zu begründen, hängt primär
davon ab, ob der Bebauungsplan dieser Festsetzung Nachbarschutz vermitteln wollte. Ist
das nicht der Fall, kommt es sekundär darauf an, ob sich das geplante Bauvorhaben dem
Antragsteller als Nachbarn gegenüber als rücksichtslos erweist. Beides ist hier nicht der
Fall.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Beschluss vom
09.03.1993 – 4 B 38.93 -, BRS 55 Nr. 170) ist die Wohnungsanzahl kein Kriterium des
Maßes der baulichen Nutzung (vgl. § 16 Abs. 1 BauNVO), kann aber als Ausdruck der Art
der baulichen Nutzung bodenrechtliche Relevanz haben (BVerwG, Urteil vom 26.09.1991 –
4 C 5.87 -, BVerwGE 89, 69 = BRS 91 Nr. 5). Die Zwei-Wohnungs-Klausel kann geeignet
sei, den Gebietscharakter im Sinne einer Bebauung vorwiegend mit Familienheimen zu
bestimmen. An der Erhaltung oder Schaffung eines solchen Gebietscharakters können die
Planbetroffenen ein berechtigtes Interesse haben. Der Ortsgesetzgeber ist deshalb
bodenrechtlich nicht gehindert, der entsprechenden planerischen Festsetzung
drittschützende Wirkung beizulegen. Er darf die Zwei-Wohnungs-Klausel aber auch
ausschließlich objektiv-rechtlich ausgestalten (BVerwG, Beschluss vom 09.10.1991 – 4 B
137/91 -, Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 104). Ob eine Beschränkung der
Wohnungsanzahl allein städtebaulichen Gründen dient oder ob sie auch nachbarschützend
sein soll, richtet sich nach dem Gesamtinhalt des jeweiligen Bebauungsplans. Entscheidend
ist, wie der einzelne Bebauungsplan – unter Heranziehung seiner Begründung und ggf.
weiterer Auslegungshilfen wie etwa der Niederschriften über die Gemeinderatssitzungen
o.ä. – auszulegen ist. Auf dieser Rechtsauffassung beruhe im Ergebnis auch der Beschluss
des OVG Berlin vom 25.02.1988 (– 2 S 1.88 -, BRS 48 Nr. 167). Zwar scheine das OVG
Berlin – den Akzent ein wenig verlagernd – davon auszugehen, dass eine Festsetzung nach
§ 4 Abs. 4 BauNVO a.F. im Zweifel nachbarschützend sei. Es stütze seine Entscheidung
aber maßgeblich auf die Begründung des dem damaligen Verfahren zugrunde liegenden
Bebauungsplans, indem es ihr entnehme, dass die Zwei-Wohnungs-Klausel dieses Plans
auch zum Ausgleich der Interessen der Bewohner dieses Gebietes erlassen worden sei.
Nicht anderes gilt für den Beschluss des OVG des Saarlandes vom 22.08.1994 – 2 W
30/94 -, auf den sich der Antragsteller maßgeblich stützt. Auch in dieser Entscheidung war
ein Bebauungsplan Verfahrensgegenstand, dessen gesamter Geltungsbereich nach der
textlichen Festsetzung „überwiegend für die Bebauung mit Familienheimen“ bestimmt
war. Der Begriff des Familienheimes wiederum ergab sich aus § 7 des mit Art. 2 des
Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts vom 13.09.2001 (BGBl. I S. 2376, 2393)
mit Wirkung vom 01.01.2002 (Art. 28 Abs. 1 des Gesetzes vom 13.09.2001, BGBl. I S.
2376, 2403) aufgehobenen Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II. WoBauG - (Vom
27.06.1956, BGBl. I S. 523 in der Fassung der (letzten) Bekanntmachung vom
19.08.1994, BGBl. 1994 I S. 2137). Danach waren Familienheime Eigenheime,
Kaufeigenheime und Kleinsiedlungen, die nach Größe und Grundriss ganz oder teilweise
dazu bestimmt sind, dem Eigentümer und seiner Familie oder einem Angehörigen und
dessen Familie als Heim zu dienen. § 9 Abs. 1 II. WoBauG bestimmte weiter, dass
Eigenheim ein Grundstück mit einem Wohngebäude ist, das nicht mehr als zwei
Wohnungen enthält. Zu einem solchen Bebauungsplan hat das OVG des Saarlandes im
Beschluss vom 22.08.1994 – 2 W 30/94 – ausgeführt, es sehe keine Veranlassung, von
der bisherigen Auslegung einer Ausweisung des gesamten Geltungsbereichs eines
Bebauungsplans als „überwiegend für die Bebauung mit Familienheimen vorgesehene
Fläche“ abzuweichen, zumal nicht erkennbar gewesen sei, welchen Sinn eine solche
Festsetzung machte, würde sie nicht als § 3 Abs. 4 BauNVO 1968 (Ebenso Fassung 1962
und 1977; seit der Fassung 1990 regelt allein § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB die Möglichkeit, die
höchstzulässige Zahl der Wohnungen im Bebauungsplan festzusetzen ) gleichkommende
Beschränkung der Wohnungszahl in den Gebäuden (auf maximal zwei) verstanden.
Weder der Bebauungsplan „In den Waldwiesen“ selbst noch dessen Begründung gemäß §
9 Abs. 8 BauGB zum Entwurf Stand „September 2003“ enthalten den Begriff des
„Familienheims“, sodass sich der Beschluss des OVG vom 22.08.1994 auch nur begrenzt
für die Frage heranziehen lässt, ob die Festsetzung der „Zwei-Wohnungs-Klausel“ auch
dem Nachbarschutz dient. Mit der Abschaffung der gezielten staatlichen Förderung von
Familienheimen aufgrund des Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts vom
13.09.2001 hat sich diese Festsetzung aller Voraussicht nach auch erledigt. Dass eine
allein noch auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB mögliche Festsetzung einer
Höchstzahl von Wohnungen in Wohngebäuden jedenfalls auch städtebauliche Gründe
erfordert, ergibt sich bereits aus dem Gesetzeswortlaut. Als solch ein städtebaulicher
Grund kommt etwa eine ökologisch wertvolle Hanglage in Betracht, bei der die Festsetzung
der Höchstzahl von Wohnungen pro Gebäude dem Zweck dient, in einer aufgelockerten
Bebauung die Erschließung des Gebiets dem entsprechend geringen Verkehrsaufkommen
anzupassen und die Zahl der erforderlichen Stellplätze gering zu halten (BVerwG,
Beschluss vom 09.11.1994 – 4 NB 34.94 -, BRS 56 Nr. 3). Als weitere städtebauliche
Faktoren kommen konkrete Verhältnisse im wie auch außerhalb des Plangebiets in
Betracht (Stüer, Handbuch des Bau- und Fachplanungsrechts, 1998, Rdnr. 223 unter
Hinweis auf BVerwG, Beschluss vom 19.12.1996 – 4 NB 46.96 – (unveröffentlicht)).
Bei Anlegung dieser Maßstäbe erscheint es wenig wahrscheinlich, dass der Zwei-
Wohnungs-Klausel im Bebauungsplan „In den Waldwiesen“ Nachbarschutz zukommt. Dem
Plan selbst lassen sich keine Gründe für diese Festsetzung entnehmen. In der Begründung
ist die städtebauliche Konzeption auf Seite 21 unter Tz. 8.1 dargestellt. Danach wurde
besonderer Augenmerk auf die Aspekte der städtebaulich-ökologischen Qualität sowie der
Einpassung in das Orts- und Landschaftsbild gelegt. Das gibt ebenso wie die Begründung
der Art der baulichen Nutzung unter Tz. 8.2 keinen Hinweis auf eine Absicht nachbarliche
Interessen schützen zu wollen. Die Zwei-Wohnungs-Klausel wird unter Tz. 8.4 Bauweise,
überbaubare Grundstücksfläche, Stellung der baulichen Anlagen, erwähnt, ohne dass sich
eine Begründung für die Klausel findet. Auch die Darstellung der Auswirkungen des
Bebauungsplans unter Tz. 10, derzufolge die Plankonzeption so angelegt ist, dass
gegenseitige Beeinträchtigungen vermieden werden, enthält keinen greifbaren Hinweis
darauf, dass die Zwei-Wohnungs-Klausel der nachbarlichen Abwehr von größeren
Wohneinheiten dienen sollte. Das macht auch schon deshalb wenig Sinn, weil der
Plankonzeption entsprechend der Großteil des Plangebietes dem Seniorenzentrum und den
Bereichen für Betreutes Wohnen belassen ist und nur einige wenige Grundstücke dem
Allgemeinen Wohngebiet mit der festgesetzten Zwei-Wohnungs-Klausel überhaupt zur
Verfügung stehen. Diese wiederum befinden sich südlich der Achse zwischen der Schule im
Osten und dem Kindergarten im Westen. Dass für diese maximal neun Grundstücke, die
nach Norden hin von der Schule, dem Kindergarten und den aus jeweils 14 Wohneinheiten
bestehenden Wohngebäude für betreutes Wohnen mit dem Bebauungsplan ein
gegenseitiges Austauschverhältnis geschaffen werden sollte, welches untereinander
Abwehransprüche gegen größere Wohneinheiten begründen sollte, erscheint nahezu
ausgeschlossen. Noch weniger ist anzunehmen, dass der Bebauungsplan für den/die
Eigentümer von Grundstücken bzw. Teilen davon aus dem Bereich Betreutes Wohnen oder
Seniorenzentrum Abwehransprüche gegen (größere) Wohneinheiten im südlich gelegenen
Planbereich begründen sollte.
Keinen Hinweis auf die Absicht der Gewährung von Nachbarschutz gibt die vom
Antragsteller vorgetragene Tatsache, dass er Investor des Seniorenzentrums der
Wohngebäude für betreutes Wohnen ist und er dementsprechend in die Planung
eingebunden war. Denn Nachbarschutz ist nicht Investorenschutz.
Soweit sich der Antragsteller gegen die Abweichung des Bauvorhabens der Beigeladenen
gegen von den Festsetzungen des Bebauungsplans über die Grundfläche (§ 19 Abs. 2
BauNVO) wendet, betrifft das das Maß der baulichen Nutzung.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts haben Festsetzungen über das
Maß der baulichen Nutzung grundsätzlich keine nachbarschützende Funktion (Urteil vom
23.06.1995 -4 B 52.95- DVBl. 1995, 1025 = NJW 1996, 1075 = BRS 57 Nr. 209).
Nachbarschutz vermitteln sie nur dann, wenn sich aus dem Bebauungsplan selbst oder
seiner Begründung ein dahingehender Rechtssetzungswille der plangebenden Gemeinde im
Einzelfall hinreichend sicher erkennen lässt (OVG des Saarlandes, Beschluss vom
03.07.1995 -2 W 28/95- und Urteil vom 29.03.1994 -2 R 24/93-).
Die dem Gericht vorgelegten Planunterlagen des Bebauungsplanes „In den Waldwiesen“
lassen einen dahingehenden Willen der Gemeinde nicht erkennen.
Nichts anderes gilt für die auf der Grundlage von § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 93 Abs. 5 LBO
1996 in den Bebauungsplan aufgenommen örtlichen Bauvorschriften über die Dachform
und Neigung. Diese dienen grundsätzlich allein städtebaulichen Zwecken und gewähren nur
ausnahmsweise Nachbarschutz. Dafür gibt es jedoch vorliegend keine Anhaltspunkte.
Auch auf der Grundlage des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO ist ein nachbarlicher
Abwehranspruch gegen das freigestellte Vorhaben der Beigeladenen unwahrscheinlich.
Dazu müsste das Vorhaben unzumutbare Beeinträchtigungen auslösen, die mit der
Eigenart des Baugebiets nicht vereinbar sind. Dafür ist nicht vorgetragen und auch nichts
ersichtlich.
Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung ist somit mit der Kostenfolge aus §§
154 Abs. 1 VwGO zurückzuweisen. Der Billigkeit im Sinne des § 162 Abs. 3 VwGO
entspricht es, auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen für erstattungsfähig zu
erklären, da diese einen Antrag gestellt und damit selbst ein Kostenrisiko übernommen hat
(§ 154 Abs. 3 VwGO).
Die Streitwertfestsetzung folgt aus den §§ 63 Abs. 2, 53 Abs. 3 Nr. 2 i.V.m. § 52 Abs. 1
GKG, wobei der von der Kammer angenommene Wert der Sache im Hauptsacheverfahren
mit 15.000,-- Euro angesetzt wird. Dieser Wert ist angesichts der Vorläufigkeit der
vorliegenden Entscheidung zu halbieren (vgl. Ziffer 1.5 des Streitwertkataloges für die
Verwaltungsgerichtsbarkeit, DVBl. 2004, 1525).
Sonstiger Langtext
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diese Entscheidung steht den Beteiligten und den sonst von der Entscheidung
Betroffenen die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht des Saarlandes zu.
Die Beschwerde ist bei dem Verwaltungsgericht des Saarlandes, Kaiser-Wilhelm-Straße 15,
D-Stadt, schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle
innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntgabe der Entscheidung einzulegen. Die
Beschwerdefrist ist auch gewahrt, wenn die Beschwerde innerhalb der Frist schriftlich bei
dem Beschwerdegericht eingeht.
Die Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Entscheidung zu
begründen. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit der Beschwerde vorgelegt
worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht des Saarlandes, Kaiser-Wilhelm-Straße 15, D-
Stadt, einzureichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen,
aus denen die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist und sich mit der
angefochtenen Entscheidung auseinandersetzen. Das Oberverwaltungsgericht prüft nur die
dargelegten Gründe.
Einlegung und Begründung der Beschwerde müssen durch einen Rechtsanwalt oder einen
Rechtslehrer an einer deutschen Hochschule im Sinne des Hochschulrahmengesetzes mit
Befähigung zum Richteramt als Prozessbevollmächtigten erfolgen. Juristische Personen des
öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch Beamte oder Angestellte mit
Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst,
Gebietskörperschaften auch durch Beamte und Angestellte mit Befähigung zum
Richteramt der zuständigen Aufsichtsbehörde oder des jeweiligen kommunalen
Spitzenverbandes des Landes, dem sie als Mitglied zugehören, vertreten lassen.
Gegen die in dieser Entscheidung enthaltene Festsetzung des Streitwerts steht den
Beteiligten oder sonst von der Entscheidung Betroffenen die Beschwerde an das
Oberverwaltungsgericht des Saarlandes, zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes
200,00 Euro übersteigt.
Die Beschwerde ist bei dem Verwaltungsgericht des Saarlandes, Kaiser-Wilhelm-Straße 15,
D-Stadt, schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle
einzulegen.
Die Beschwerde ist nur bis zum Ablauf von sechs Monaten nach Eintritt der Rechtskraft der
Entscheidung in der Hauptsache oder anderweitiger Erledigung zulässig.