Urteil des VG Potsdam, Az. 6 K 2659/04

VG Potsdam: deutsche demokratische republik, grundstück, kaufpreis, ddr, rückübertragung, treuhänder, verwalter, grundbuch, notariat, genehmigung
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Gericht:
VG Potsdam 6.
Kammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
6 K 2659/04
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 1 Abs 1 Buchst c VermG
Restitutionsanspruch; Schädigung durch Verwalterverkauf
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten
des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils beizutreibenden
Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Der Kläger begehrt die Rückübertragung des Grundstücks E. 2 in P.-D. (Gemarkung D.,
Flur ..., Flurstück ..., Grundbuch von D. ... Blatt).
Das Grundstück ist 901 m² groß und mit einem 1939 errichteten Einfamilienhaus und
einem Schuppen bebaut. Seit 1934 gehörte es dem Vater des Klägers.
Aufgrund eines von der staatlichen Wohnraumlenkung genehmigten Wohnungstausches
schloss der Vater des Klägers mit der Ehefrau des Beigeladenen am 5. September 1960
vor dem staatlichen Notariat einen Kaufvertrag über das Grundstück. Das Grundstück
hatte damals einen Einheitswert von 9.300 DM und nach dem Gutachten eines
Bausachverständigen einen geschätzten Wert von 16.796 DM. Als Kaufpreis wurden
16.000 DM vereinbart; davon sollten 12.000 DM bei Umzug fällig werden, die restlichen
4.000 DM nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, § 2 des Kaufvertrages. Als
Übergabetermin wurde der 1. Oktober 1960 vereinbart, § 4 des Kaufvertrages.
Gleichzeitig erklärten die Vertragsparteien die Auflassung, § 7 des Kaufvertrages.
Nachdem das Grundstück der Käuferin übergeben worden war und sie 12.000 DM an den
Vater des Klägers gezahlt hatte, flohen die Eltern des Klägers am 14. Oktober 1960 aus
der DDR. Sie ließen Wohnungsinventar im Wert von 1.065,90 DM und Guthaben in Höhe
von insgesamt 523,44 DM zurück.
Mit Schreiben vom 12. Dezember 1960 teilte das Stadtbauamt dem Staatlichen Notariat
mit, dass die Preisstelle den Kaufpreis beanstandet habe und die Genehmigung nur
erteilt werden könne, wenn der Kaufpreis durch einen notariellen Nachtragsvertrag auf
den höchstzulässigen Preis von 12.000 DM herabgesetzt werde. Nachdem das
Staatliche Notariat erfahren hatte, dass der Vater des Klägers die DDR verlassen hatte,
bat es mit Schreiben vom 21. Dezember 1960 den Rat der Stadt P, möglichst bald einen
staatlichen Treuhänder nach der „Anordnung Nr. 2 über die Behandlung des Vermögens
von Personen, die die Deutsche Demokratische Republik nach dem 10. Juni 1953
verlassen“ vom 20. August 1958 (GBl. I S. 664) zu bestellen. Dies sei notwendig, weil ein
ergänzender Vertrag über die Herabsetzung des Kaufpreises auf 12.000 DM beurkundet
werden müsse. Gemäß Anordnung Nr. 2 wurde der Rat der Stadt P, Abt. Finanzen,
Treuhänder über das vom Vater des Klägers hinterlassene Vermögen.
Am 14. Februar 1961 schlossen der staatliche Treuhänder und die Ehefrau des
Beigeladenen einen ergänzende notariellen Vertrag, in dem der Kaufpreis auf 12.000 DM
herabgesetzt wurde.
Am 11. April 1961 wurde die Ehefrau des Beigeladenen als Eigentümerin im Grundbuch
eingetragen.
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Der Vater des Klägers verstarb 1978 und wurde allein vom Kläger beerbt. Die Ehefrau
des Beigeladenen verstarb 2001 und wurde allein von ihm beerbt.
Mit Schreiben vom 12. September 1990 meldete der Kläger als Erbe seines Vaters
seinen Anspruch auf das Grundstück an.
Mit Bescheid vom 12. Dezember 2002 lehnte der Beklagte die Rückübertragung ab. Es
liege keine schädigende Maßnahme im Sinne von § 1 des Vermögensgesetzes (VermG)
vor, insbesondere auch keine „unlautere Machenschaft“ im Sinne von § 1 Abs. 3 VermG.
Da die in Grundstückskaufverträgen vereinbarten Kaufpreise der Genehmigung durch die
Preisstelle bedurften, sei der Abschluss des zweiten Kaufvertrages nicht als
rechtsmissbräuchlich anzusehen.
Mit Widerspruchsbescheid vom 9. Juli 2004 wies das Landesamt zur Regelung offener
Vermögensfragen - Widerspruchsausschuss VI - den Widerspruch des Klägers zurück. Es
liege kein Fall eines Verwalterverkaufes im Sinne von § 1 Abs 1 Buchstabe c VermG vor.
Der staatliche Treuhänder habe sich hier nicht des Eigentums bemächtigt, um es an
einen Dritten zu übertragen, sondern nur den ursprünglichen Vertrag durch den
ergänzenden und der damaligen Rechtslage entsprechenden Vertrag zum Abschluss
gebracht. Auch eine „unlautere Machenschaft“ im Sinne von § 1 Abs. 3 VermG sei nicht
gegeben. Es fehle an Anhaltspunkten für ein manipulatives Element.
Mit der am 17. August 2004 bei Gericht eingegangenen Klage verfolgt der Kläger sein
Rückübertragungsbegehren weiter. Es liege sehr wohl teilungsbedingtes Unrecht in
Gestalt eines Verwalterverkaufs nach § 1 Abs. 1 Buchstabe c VermG vor. Der von
seinem Vater abgeschlossene Kaufvertrag sei mangels Genehmigung des Kaufpreises
nichtig gewesen. Es habe von Rechts wegen allein in der Hand des Vaters gelegen, den
Vertrag unwirksam zu belassen oder mit der Erwerberin des Grundstücks einen
niedrigeren Kaufpreis zu vereinbaren. Diese Entscheidungsbefugnis sei ihm durch das
Handeln des staatlichen Treuhänders genommen worden.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 12. Dezember 2002 in der
Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landesamtes zur Regelung offener
Vermögensfragen - Widerspruchsausschuss VI - vom 9. Juli 2004 zu verpflichten, das
Grundstück E. 2 in P, Gemarkung D., Flur ..., Flurstück ..., Grundbuch von D., ... Blatt, an
den Kläger zurückzuübertragen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er beruft sich auf die Begründungen des Ausgangsbescheides und des
Widerspruchsbescheides.
Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten
wird auf die Gerichtsakte und auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge (4 Hefte)
Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Die Versagung der
Rückübertragung ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten. Ihm
steht kein Anspruch auf Rückübertragung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG zu. Er ist nicht
„Berechtigter“ im Sinne des § 2 Abs. 1 VermG. Denn das Grundstück unterlag keiner
schädigenden Maßnahme im Sinne des § 1 VermG.
Die Veräußerung des Grundstücks fällt nicht unter § 1 Abs. 1 Buchstabe c VermG.
Danach erfasst das Vermögensgesetz Ansprüche an Vermögenswerten, die durch
staatliche Verwalter oder nach Überführung in Volkseigentum durch den
Verfügungsberechtigten an Dritte veräußert wurden.
Die Vorschrift dient der Wiedergutmachung von Teilungsunrecht. Sie sieht die
Veräußerung eines Vermögenswertes durch den staatlichen Verwalter deswegen als
eine zur Restitution führende Schädigungsmaßnahme an, weil durch eine solche
Veräußerung das mit der Anordnung der staatlichen Verwaltung begonnene Unrecht
fortgesetzt und vertieft wurde, und zwar dergestalt, dass über den bisherigen Entzug der
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fortgesetzt und vertieft wurde, und zwar dergestalt, dass über den bisherigen Entzug der
Verfügungs-, Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse des Eigentümers hinaus auch das
Eigentum an dem Vermögenswert selbst entzogen wurde. Vor diesem
Regelungshintergrund ist § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG allerdings einschränkend
auszulegen. Kein Fall des § 1 Abs. 1 Buchstabe c VermG liegt vor, wenn im Einzelfall die
Veräußerung nicht aus Umständen erfolgte, die auf die Anordnung der staatlichen
Verwaltung zurückzuführen sind, sondern nur aus solchen, die lediglich anlässlich der
Treuhandverwaltung zum Tragen kamen, wenn sich also nicht ein Verlustrisiko
verwirklicht hat, dass gerade mit der Anordnung der Treuhandverwaltung verbunden war
(Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 28. März 2001 - 8 C 6.00 -, mit weiteren
Nachweisen, zit. nach juris).
So liegt es hier. Der Abschluss des Ergänzungskaufvertrages vom 14. Februar 1961
durch den staatlichen Treuhänder und der in Erfüllung dieses Vertrages eingetretene
Eigentumswechsel hat nicht ein Verlustrisiko verwirklicht, dass gerade mit der
Anordnung der Treuhandverwaltung verbunden war, sondern nur ein Verlustrisiko, das
allein auf der noch offenen Verpflichtung des Vaters des Klägers gegenüber der Ehefrau
des Beigeladenen beruhte.
Als Verwalter über das vom Vater des Klägers hinterlassene Vermögen hatte der Rat der
Stadt noch ausstehende Forderungen zu befriedigen. Als offene Forderung bestand ein
Anspruch der Ehefrau des Beigeladenen auf Rückzahlung des Teilkaufpreises in Höhe
von 12.000 DM. Wegen der Unwirksamkeit des ursprünglichen Kaufvertrages vom 5.
September 1960 und wegen der Zahlung des vom Vater des Klägers einbehaltenen
Teilkaufpreises hatte sie nach den damals in der DDR noch geltenden Vorschriften des
Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einen Rückzahlungsanspruch in dieser Höhe aus §
812 Abs. 1 BGB. Diesem Anspruch stand § 814 BGB nicht entgegen. Danach kann das
zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete u.a. nicht zurückgefordert
werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leitung nicht verpflichtet war.
Diese Vorschrift gilt aber – schon nach ihrem Wortlaut - nur für solche Verbindlichkeiten,
bei denen zum Zeitpunkt der Leistung bereits feststeht, dass der Leistende nicht zur
Leistung verpflichtet ist. Das war hier nicht der Fall. Als die Ehefrau des Beigeladenen
gemäß § 2 des Grundstückskaufvertrages vom 5. September 1960 den bei Umzug am
1. Oktober 1960 fälligen Teilkaufpreis in Höhe von 12.000 DM entrichtete, konnte sie die
endgültige Unwirksamkeit des Vertrages noch nicht kennen. Die Beanstandung des
Kaufpreises durch die Preisstelle teilte das Stadtbauamt erst mit Schreiben vom 12.
Dezember 1960 dem Staatlichen Notariat mit. Für den gezahlten Teilkaufpreis hatten
die Vertragsparteien selbst eine Fälligkeit bereits bei Umzug vereinbart und damit - in
der Erwartung der Bestätigung des Vertrages durch die staatlichen Stellen - die
schwebende Unwirksamkeit des Vertrages bei Zahlung dieses Teilbetrages in Kauf
genommen. Auf Verpflichtungen aus – wie hier - nur schwebend unwirksamen Verträgen
findet § 814 BGB keine Anwendung (vgl. Reichsgericht, Urteil vom 12. März 1920 – II
398/19 -, und Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Mai 1971 – V ZR 17/69 -, beide zit. nach
juris ).
Da sich das vom Vater des Klägers in der DDR zurückgelassene Vermögen im
Wesentlichen auf das Einfamilienhausgrundstück beschränkte, war der
Rückzahlungsanspruch der Ehefrau des Beigeladenen nur durch eine Verwertung des
Grundstücks zu verwirklichen, sofern er nicht durch Eigentumsverschaffung abgewendet
wurde. Durch eine Veräußerung des Grundstücks an Dritte wäre angesichts des staatlich
festgesetzten höchstzulässigen Kaufpreises kein höherer Kaufpreis als der bereits
gezahlte zu erzielen gewesen. Das Gleiche hätte für den Fall der Zwangsversteigerung
gegolten, in dem darüber hinaus – ohne dass es hier darauf ankäme - voraussichtlich
gerade der Ehefrau des Beigeladenen der Zuschlag für das Grundstück erteilt worden
wäre. Bis zum Inkrafttreten der Verordnung über die Vollstreckung in Grundstücke und
Gebäude vom 18. Dezember 1975 (GBl. 1976 I S. 1) galt in der DDR die Verordnung
über die Behandlung von Geboten in der Zwangsversteigerung vom 30. Juni 1941 -
GeboteVO E - (RGBl. I, 354) weiter (vgl. auch VG Meiningen, Urteil vom 21. September
1998 – 5 K 43/98.Me -, zit. nach juris ). Nach § 1 Abs. 1 GeboteVO E bestimmte die
Preisbehörde den Betrag des höchstzulässigen Gebotes. Dieser Betrag war gemäß § 1
Abs. 2 Satz 2 GeboteVO E für das gesamte Versteigerungsverfahren maßgebend. Den
Betrag übersteigende Gebote hatte das Vollstreckungsgericht zurückzuweisen und als
Gebot zum höchstzulässigen Betrag zu behandeln, § 2 Abs. 1 GeboteVO E . Bei
mehreren gleich hohen Meistgeboten war der Zuschlag in erster Linie u.a. dem Bieter zu
erteilen, dem hinsichtlich des Grundstücks der unmittelbare rechtmäßige Besitz
zustand, § 3 Nr. 5 GeboteVO E ; das dürfte hier für die Ehefrau des Beigeladenen der
Fall gewesen sein, da sie mit dem Vater des Klägers bereits vor dem
Grundstückskaufvertrag einen Wohnungstausch vereinbart hatte, der auch genehmigt
und noch vor Scheitern des Kaufvertrages vollzogen worden war. Nach § 90 Abs. 1 ZVG
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und noch vor Scheitern des Kaufvertrages vollzogen worden war. Nach § 90 Abs. 1 ZVG
wäre sie allein durch Zuschlag - und ohne Entrichten des Bargebots - Eigentümerin des
Grundstücks geworden. Da der Erlös aus der Versteigerung ihr zugestanden hätte, hätte
sie ihn auch nicht erst einzahlen müssen, um ihn anschließend sofort wieder ausbezahlt
zu erhalten (vgl. Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 17. Auflage 2002, § 117 Rdnr. 5).
Nach alledem ist es nicht als teilungsbedingtes Unrecht anzusehen, wenn der staatliche
Verwalter hier mit der rückzahlungsberechtigten Käuferin einen Ergänzungskaufvertrag
zum höchstzulässigen und von ihr bereit entrichteten Kaufpreis geschlossen hat, statt
ein Klage- und Zwangsvollstreckungsverfahren, dem er sich ohnehin nicht hätte
widersetzen können, und den damit verbundenen zusätzlichen Aufwand abzuwarten
oder das Grundstück – zwecks finanzieller Befriedigung der Ehefrau des Beigeladenen -
an einen Dritten zu verkaufen, was das Problem einer Rückabwicklung des genehmigten
Wohnungstausches hätte aufwerfen können. An einem teilungsbedingten Unrecht fehlt
es auch deshalb, weil der Verwalter in den Ergänzungskaufvertrag vom 14. Februar 1961
- abgesehen von der Herabsetzung des Kaufpreises auf den von der Preisstelle
bestimmten höchstzulässigen Betrag - inhaltlich keine eigenen behördlich motivierten
und von dem ursprünglichen Kaufvertrag abweichenden Vertragselemente eingebracht
hat.
Das Grundstück ist dem Vater des Klägers auch nicht durch eine „unlautere
Machenschaft“ im Sinne von § 1 Abs. 3 VermG entzogen worden. Denn bei dem Verkauf
ist - gemessen an den in der DDR gültigen Rechtsvorstellungen und den sie tragenden
ideologischen Grundsätzen - alles mit Rechten Dingen zugegangen. Insbesondere gibt
es keine Anhaltspunkte dafür, dass der staatlich festgesetzte Kaufpreis aus anderen als
preisrechtlichen Erwägungen niedriger ausfiel als der vereinbarte und dass die
Herabsetzung des Kaufpreises darauf zielte, den Vater des Klägers wegen seiner Flucht
zu schädigen. Eine solche Schädigung hätte sich im Übrigen nur auf den noch nicht
gezahlten Restbetrag des Kaufpreises und nicht auf das Grundstück bezogen. Sie würde
deshalb auch nicht zur Rückübertragung des Grundstücks führen können. Ohnehin hat
auch der Vater des Klägers weder die Zahlung des Restbetrages verlangt noch sich über
die Herabsetzung des Kaufpreises beschwert; damit hat er zumindest objektiv nach
außen zu erkennen gegeben, dass es - auch aus seiner Sicht - mit der Zahlung der
12.000 DM durch die Ehefrau des Beigeladenen sein Bewenden haben soll.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO. Dabei
entspricht es der Billigkeit, dass der Beigeladene seine außergerichtlichen Kosten selbst
trägt, § 162 Abs. 3 VwGO. Denn er hat keinen Antrag gestellt und sich selbst damit
einem Kostenrisiko nicht ausgesetzt, vgl. § 154 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr.
11, 711 der Zivilprozessordnung. Die Revision wird nicht zugelassen, weil kein
Revisionsgrund im Sinne des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.
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