Urteil des VG Köln, Az. 4 K 8318/03

VG Köln: eigentümer, grundstück, denkmalschutz, erhaltung, unzumutbarkeit, baudenkmal, zustand, stadt, maler, verkehr
Verwaltungsgericht Köln, 4 K 8318/03
Datum:
12.01.2007
Gericht:
Verwaltungsgericht Köln
Spruchkörper:
4. Kammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
4 K 8318/03
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens tragen die
Kläger mit Ausnahme der Kosten des Beigela- denen, welche dieser
selbst trägt. Die Berufung wird zugelassen.
T a t b e s t a n d :
1
Die Grundstücke I.----straße 00 (Gemarkung C. , Flur 00, Parzelle 000) und I.----straße
00 (Parzelle 000) in C. standen ursprünglich im Eigentum der Ge- schwister D. und F. M.
. Nachdem der Rat der Stadt C. zunächst ei- ne Unterschutzstellung aufgrund der
starken Renovierungsbedürftigkeit abgelehnt hatte, wurden die Gebäude im Jahr 1987
aufgrund eines Erlasses des Ministers für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des
Landes Nordrhein-Westfalen und im Einverständnis mit den damaligen Eigentümern in
die Denkmalliste eingetragen. Die Denkmaleigenschaft wurde in Übereinstimmung mit
den Ausführungen des Landes- konservators für das Haus Nr. 00 wie folgt begründet:
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„2. Hälfte 19. Jahrhundert; 2geschossiges, verschiefertes Fachwerk- Doppelhaus, der
linke Teil, Nr. 00, mit großem Tordurchgang, Fenster in den OGs dicht am schlicht
profilierten Kranzgesims. Tür mit wenig profiliertem leicht vortretendem Sturz, Fenster
mit schlichten Holzgewänden."
3
Die Begründung der Denkmaleigenschaft des Hauses Nr. 00 stimmt hiermit im
Wesentlichen überein.
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Im Jahr 1995 erwarb der Kläger zu 1) die Gebäude. Unter dem 17. Oktober 2002 stellte
er einen Antrag auf Löschung der Gebäude aus der Denkmalliste, da er nach dem
Abriss ein Wohngebäude nach heutigem Standard errichten wolle. Beigefügt war dem
Antrag eine gutachterliche Stellungnahme des Herrn Dipl.-Ing. M1. W. . Danach wurden
das Haus Nr. 00 als Unterkunft für Mitarbeiter der Apotheke und das Haus Nr. 00 als
Abstelllager genutzt. Weiter geht aus dieser Stellungnahme her- vor, dass ein
besonderer Grund für die Aufnahme des Gebäudes in die Denkmalliste nicht zu
erkennen sei. Die tragende Konstruktion des Hauses Nr. 00 sei stark be- schädigt und
es müssten auch sonstige Bestandteile erneuert werden, um den Ge- bäudebestand zu
sichern; eine wirtschaftliche Sanierung sei nicht möglich. Der Zu- stand des Hauses Nr.
00 sei besser, da dieses Gebäude zwischenzeitlich renoviert worden sei; die
Grundrisssituation ermögliche jedoch keine wirtschaftliche Nutzung, sanitäre
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Einrichtungen und Heizung seien für den heutigen Bedarf ungeeignet. Die erforderliche
komplette Entkernung mit anschließendem inneren Neubau sei unwirt- schaftlich. Der
Kläger zu 1) wies zur Begründung seines Antrags ferner darauf hin, dass der Rat im
Jahr 1983 die Denkmalvoraussetzungen aufgrund der starken Re-
novierungsbedürftigkeit nicht als gegeben angesehen habe; dieser Zustand sei un-
verändert. Des Weiteren gebe es keine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglich- keit.
Mit notariellem Vertrag vom 23. Dezember 2002 übertrug der Kläger zu 1) das Eigentum
an den Gebäuden an seinen Sohn, den Kläger zu 2). Zugleich räumte der Kläger zu 2)
dem Kläger zu 1) an dem ihm übertragenen Grundbesitz den lebens- länglichen
Nießbrauch ein. Die entsprechenden Eintragungen ins Grundbuch erfolg- ten am 2. Mai
2003.
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Der Beklagte lehnte den Antrag auf Löschung der Gebäude aus der Denkmalliste mit
einem an den Kläger zu 1) gerichteten Bescheid vom 31. März 2003 ab, da die
Voraussetzungen für die Eintragung als Denkmal unverändert vorlägen. Der bau-
technische Zustand der Gebäude entspreche dem in gleichgelagerten Fällen zu er-
wartenden Zustand, der regelmäßig eine Instandsetzung unter Wahrung der Denk-
maleigenschaft erlaube.
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Hiergegen legten die Kläger zu 1) und 2) am 29. April 2003 unter Hinweis auf die
geänderten Eigentumsverhältnisse Widerspruch ein. Zur Begründung führten sie aus,
der Antrag vom 17. Oktober 2002 sei auch als Antrag auf Abbruch auszulegen gewesen.
Der Bescheid sei rechtswidrig, da er nicht erkennen lasse, dass die erfor- derliche
Abwägung mit ihren privaten Belangen stattgefunden habe. Die Abwägung gehe zudem
zu ihren Gunsten aus. Ein gesteigerter Denkmalwert sei nicht zu erken- nen und auch im
Bescheid nicht dargelegt worden. Der Erhaltungszustand beider Gebäude -
insbesondere des Hauses Nr. 00 - sei sehr schlecht. Eine sinnvolle und wirtschaftliche
Nutzungsmöglichkeit sei nicht ersichtlich.
8
Mit Widerspruchsbescheid vom 26. Oktober 2003 wies der Landrat des Rhei- nisch-
Bergischen Kreises den Widerspruch der Kläger zurück. Ein Anspruch auf Er- teilung
der konkludent beantragten Abbrucherlaubnis bestehe nicht, da die Belange des
Denkmalschutzes hierdurch erheblich beeinträchtigt würden. Das Fachwerk-
Doppelhaus sei besonders erhaltenswert, da es nicht nur ein bedeutendes Zeitzeug- nis
für die Stadt C. darstelle, sondern darüber hinaus auch das Geburtshaus des überörtlich
bekannten Malers C. M. sei. Es bestehe daher ein großes Interesse an der Erhaltung
und Nutzung der beiden Gebäude, denen ein hoher Denkmalwert zukom- me. Dies
werde auch durch ein im Jahr 1993 erstelltes Gutachten des Dipl.-Ing. C1. zu der
damals erwogenen Nutzung des Gebäudes als kulturfördernde Einrich- tung bestätigt.
Der bautechnische Zustand entspreche dem in gleichgelagerten Fäl- len zu
erwartenden Bestand. Im Übrigen seien dem Kläger zu 1) im Zeitpunkt des Erwerbs die
Denkmaleigenschaft und der Gebäudezustand bekannt gewesen. Es seien zudem auch
noch nicht alle Möglichkeiten zur Instandsetzung oder Nutzung ausgeschöpft worden;
weder seien Anträge auf Nutzungsänderungen gestellt worden noch hätten die Kläger
Interesse an den Möglichkeiten der öffentlichen Förderung gezeigt.
9
Die Kläger haben am 21. November 2003 unter Wiederholung und Vertiefung ihres
Vorbringens aus dem Vorverfahren Klage erhoben. Sie sind der Ansicht, dass bei
richtiger Abwägung der beteiligten Belange die begehrte Abbrucherlaubnis zu erteilen
sei. Zunächst sei ein gesteigerter Denkmalwert der beiden Gebäude nicht zu erkennen.
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Insbesondere mache eine einmal erfolgte Aufnahme der Objekte in die
Denkmalschutzliste eine wiederholte kritische Prüfung des Denkmalwerts nicht obso-
let. Es handele sich auch nicht um das Geburtshaus des Malers D. M. , so dass die
behördliche Entscheidung auf einer falschen Tatsachengrundlage beruhe und damit als
ermessensfehlerhaft anzusehen sei; der Maler habe seinen Lebens- und
Wirkensmittelpunkt in Düsseldorf gehabt. Ferner sei die Einschätzung als Ideal- typ
eines Hauses aus dem 19. Jahrhundert nicht verständlich; ein vergleichbares his-
torisches Ensemble auf dem Grundstück I.----straße 00 sei abgerissen worden. Für den
Abriss spreche der schlechte Erhaltungszustand der Gebäude, der bereits vom Rat der
Stadt C. erkannt worden sei und durch das Gutachten des Herrn Dipl.- Ing. W. bestätigt
werde. Auch der Dipl.-Ing. C1. habe in seinem Gutachten Ge- samtkosten in Höhe von
713.303,- DM ermittelt. Eine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit sei nicht ersichtlich und vom
Beklagten auch nicht aufgezeigt worden; insbesondere sei den Klägern eine Nutzung
als Archiv, Ausstellungsraum oder Museum nicht zu- zumuten, zumal der Beklagte
selbst im Jahr 1991 aufgrund der finanziellen Belas- tungen von einer derartigen
Nutzung abgesehen habe. Die Kenntnis der Kläger von der Denkmaleigenschaft im
Zeitpunkt des Erwerbs sei unerheblich, da sie sich gegen die Einordnung als Denkmal
gerade wehrten und bereits beim Kauf die Perspektive bestanden habe, die
Grundstücke einer sinnvollen privaten Nutzung zuzuführen. Die Kläger haben im Laufe
des gerichtlichen Verfahrens eine gutachterliche Stellung- nahme des Architekten Dipl.-
Ing. I1. vom 8. September 2006 vorgelegt, nach der sich die Brutto-Baukosten einer
Instandsetzung, Modernisierung und Restaurierung auf 1.138.140,- EUR beliefen,
während die Brutto-Baukosten eines vergleichbaren Neubaus bei etwa 615.820,- EUR
lägen. Ferner haben sie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung der X. GmbH vom 29.
November 2006 vorgelegt.
Die Kläger beantragen,
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den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 31. März 2003 und des
Widerspruchsbescheides des Rheinisch-Bergischen Kreises vom 20. Oktober 2003 zu
verpflichten, die beantragte Abrissgenehmigung für die Baudenkmäler I.----straße 00
und 00 in C. zu erteilen.
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Der Beklagte beantragt,
13
die Klage abzuweisen.
14
Ergänzend zu den Ausführungen in den angefochtenen Bescheiden trägt er vor, der
Maler D. M. habe in den Gebäuden seine Kindheit und Jugend verbracht und diese als
sein „Mutterhaus" bezeichnet. Während des Zweiten Weltkrieges habe er als politisch
Verfolgter hier seine Bilder und weitere zeitgeschichtliche Dokumente versteckt; nach
dem Krieg habe er Schäden beseitigt und dabei sogar die Wände mit seinen
Zeichenbögen repariert. Dies alles mache das Haus - auch wenn der Maler dort nicht
geboren sei - zu einem kulturell und historisch besonders bedeutsamen Gebäude. Auf
die ursprüngliche Einschätzung des Rates, die Gebäude nicht in die Denkmalliste
einzutragen, komme es nicht an. Auf eine uneingeschränkte Privatnützigkeit hätten die
Kläger nicht vertrauen können, da sie die Gebäude in vollem Bewusstsein der
Konsequenzen des Denkmalschutzes bzw. zumindest eines entsprechenden Risikos
erworben hätten. Die Behauptung, das Grundstück könne praktisch nicht veräußert
werden, entbehre jeglicher Grundlage. Den Klägern sei mehrfach angeboten worden,
gemeinsam mit dem Beklagten und dem Beigeladenen nach einer angemessenen
15
Verwertungsmöglichkeit für die Liegenschaft zu suchen oder Fördermittel zu
beantragen, ohne dass die Kläger hierauf eingegangen wären.
Der Beigeladene stellt keinen Antrag.
16
Die Kammer hat am 6. Dezember 2006 vor Ort einen Erörterungstermin durchgeführt,
bei dem die streitbefangenen Gebäude in Augenschein genommen wurden.
17
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.
18
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
19
Die zulässige Klage ist unbegründet.
20
Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren
Rechten. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten
Abrissgenehmigung.
21
Anspruchsgrundlage für die Erteilung einer Abrissgenehmigung ist § 9 Abs. 1 i.V.m.
Abs. 2 DSchG NRW. Gemäß § 9 Abs. 1 a DSchG NRW bedarf der Erlaubnis der
Unteren Denkmalbehörde, wer Baudenkmäler beseitigen will. Die Erlaubnis ist - für die
hier streitigen Fallkonstellationen - gemäß § 9 Abs. 2 a DSchG NRW zu erteilen, wenn
Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen.
22
In der Rechtsprechung des OVG NRW wird der Begriff „entgegenstehen" so ausgelegt,
dass nicht schon jede noch so geringfügige nachteilige Betroffenheit denkmalrechtlicher
Belange einer Erlaubniserteilung entgegensteht. Es ist vielmehr eine - gerichtlich
uneingeschränkt kontrollierbare - Abwägung der Belange des Denkmalschutzes
vorzunehmen mit den in der Regel privaten Interessen, die für die erlaubnispflichtige
Maßnahme streiten. Hierbei erfolgt eine von der Qualität des jeweils zu schützenden
Denkmals abhängige Einzelfallprüfung, ob und inwieweit die Schutzziele und -zwecke
des Denkmalschutzgesetzes durch die in Rede stehende Maßnahme konkret betroffen
sind. Die im Einzelfall erheblichen Umstände sind zu ermitteln und sodann im Wege der
Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzes und den für die
erlaubnispflichtige Maßnahme streitenden privaten Interessen zu gewichten.
23
OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/05 -, veröffentlicht in juris, m.w.N.
24
§ 9 Abs. 2 a DSchG NRW stößt in der Form der Auslegung, die die Regelung in der
dargestellten Rechtsprechung des OVG NRW gefunden hat, nicht auf
verfassungsrechtliche Bedenken (dazu I.). Die Voraussetzungen, unter denen eine
Abrissgenehmigung zu erteilen ist, sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt (dazu II.).
25
I. § 9 Abs. 2 a DSchG NRW steht mit Art. 14 Abs. 1 GG in Einklang. Die Rechtsprechung
des BVerfG zur Verfassungswidrigkeit des § 13 Abs. 1 S. 2 DSchPflG RhPf
26
BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 ff. = NJW 1999,
S. 2877 ff.
27
ist auf das nordrhein-westfälische Recht nicht übertragbar. § 9 Abs. 2 a DSchG NRW
28
genügt vielmehr den verfassungsrechtlichen Anforderungen.
Es handelt sich zunächst bei § 9 Abs. 2 a DSchG NRW - ebenso wie bei dem
denkmalschutzrechtlichen Beseitigungsverbot des § 13 Abs. 1 Satz 2 DSchG RhPf - um
eine Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die sich an Art. 14 Abs. 1
GG messen lassen muss und keine Enteignung im Sinne des Art. 14 Abs. 3 GG
darstellt.
29
Vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O.
30
Generell gilt bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, dass der
Gesetzgeber die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange des
Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen
muss. Er hat sich dabei an Verfassungsnormen, insbesondere den Grundsatz der
Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitssatz des Art. 3 GG, zu halten. Einschränkungen
der Eigentümerbefugnisse dürfen nicht weitergehen, als der Schutzzweck reicht, dem
die Regelung dient. Der Kernbereich der Eigentumsgarantie, insbesondere die
Privatnützigkeit, darf nicht ausgehöhlt werden. Begrenzungen der
Eigentümerbefugnisse sind in diesem Rahmen als Ausfluss der Sozialgebundenheit
des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen.
Überschreitet der Gesetzgeber die dargelegten Grenzen, so ist die gesetzliche
Regelung unwirksam, hierauf gestützte Be- schränkungen oder Belastungen sind
rechtswidrig und können im Wege des Primär- rechtsschutzes abgewehrt werden. Zu
einem Entschädigungsanspruch führen sie von Verfassungs wegen nicht.
31
BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O.
32
Speziell für denkmalschutzrechtliche Beseitigungsverbote gilt nach der Rechtsprechung
des BVerfG, dass solche Normen (selbst wenn sie - wie im Falle des § 13 Abs. 1 S. 2
DSchPflG RhPf - keinerlei Berücksichtigung von Eigentümerbelangen vorsehen) im
Regelfall nicht zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Eigentümers führen, da
dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung eines geschützten Denkmals nur durch
Inpflichtnahme des Eigentümers des Grund- stücks und Gebäudes Rechnung getragen
werden kann. Durch ein Beseitigungsverbot wird die bestehende Nutzung eines
Baudenkmals nicht eingeschränkt. Angesichts des hohen Ranges des
Denkmalschutzes und im Hinblick auf die Sozialbindung des Eigentums muss der
Eigentümer es grundsätzlich hin- nehmen, dass ihm möglicherweise eine rentablere
Nutzung des Grundstücks ver- wehrt wird. Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die
einträglichste Nutzung des Eigen- tums.
33
BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O.
34
Anders liegt es aber, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keinerlei sinnvolle
Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Wenn selbst ein dem Denkmalschutz
aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch
machen und es praktisch auch nicht veräußern kann, wird dessen Privatnützigkeit
nahezu vollständig beseitigt. Die Versagung einer Beseitigungsgenehmigung ist dann
nicht mehr zumutbar. Erfordert das Allgemeinwohl die Erhaltung des Denkmals, so kann
dies nur auf dem Wege der Enteignung verlangt werden.
35
BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O.
36
Diesen Anforderungen genügte § 13 Abs. 1 Satz 2 DSchPflG RhPf nicht, da die Norm
unverhältnismäßige Belastungen des Eigentümers nicht ausschloss und keinerlei
Vorkehrungen zur Vermeidung unzumutbarer Eigentumsbeschränkungen enthielt.
37
BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O.
38
Dieses Ergebnis ist jedoch auf § 9 Abs. 2 DSchG NRW nicht übertragbar. Denn diese
Vorschrift sieht nach der Auslegung, die sie durch die Rechtsprechung des OVG NRW
gefunden hat, gerade kein striktes Beseitigungsverbot, sondern eine Abwägung
zwischen den Belangen des Denkmalschutzrechts und den privaten Interessen des
Eigentümers vor. Unzumutbare Eigentumsbeschränkungen und unverhältnismäßige
Belastungen des Eigentümers können im Rahmen dieser Abwägung ausreichend
berücksichtigt werden.
39
So wohl auch Papier, DVBl. 2000, S. 1398/1404.
40
Auf die Existenz und die Ausgestaltung weiterer Ausgleichsinstrumente, wie sie in § 31
DSchG NRW (Übernahmeanspruch) und § 33 DSchG NRW (Entschädigungsanspruch)
vorgesehen sind, kommt es für die Frage der Verfassungsmäßigkeit des § 9 Abs. 2 a
DSchG NRW nicht an, da diese Norm bereits aus sich heraus einen ausreichenden
Interessenausgleich ermöglicht.
41
II. Die Voraussetzungen, unter denen nach § 9 Abs. 2 a DSchG NRW ein Anspruch auf
Abriss des Gebäudes besteht, liegen nicht vor. Die öffentlichen Interessen an der
Erhaltung des Denkmals überwiegen vielmehr die privaten, für einen Abriss der Ge-
bäude sprechenden Interessen der Kläger; dem Abriss stehen demnach Gründe des
Denkmalschutzes entgegen. Weder ist die Denkmaleigenschaft entfallen oder als ganz
geringfügig einzustufen (1.) noch sind private Interessen in einem Ausmaß
beeinträchtigt, dass Art. 14 GG einen Abriss des Gebäudes gebieten würde (2.); auch
sonstige Gründe dafür, dass die im Rahmen des § 9 Abs. 2 a DSchG NRW
anzustellende Interessenabwägung zugunsten der privaten Interessen der Kläger
ausgehen müsste, sind nicht ersichtlich (3.).
42
1. Die Denkmaleigenschaft wurde durch die Unterschutzstellungsverfügung aus dem
Jahr 1987 bestandskräftig festgestellt. Anhaltspunkte dafür, dass die
Denkmaleigenschaft zwischenzeitlich entfallen ist, bestehen nicht. Im Gegenteil hat die
von der Kammer durchgeführte Ortsbesichtigung ergeben, dass beide Gebäude sich
unter Berücksichtigung ihres Alters in einem relativ guten Erhaltungszustand befinden
und sich - wie der vom Kläger benannte Gutachter I1. im Ortstermin bestätigt hat - einen
"gepflegten Eindruck" machen. Für den weiterhin bestehenden Denkmalwert sprechen
die weitgehend unveränderte Bausubstanz und Raumaufteilung sowie die weiteren
erhaltenen Details aus der Entstehungszeit der Gebäude. Zu letzteren zählen etwa die
vollständig erhaltenen Kölner Decken, die originalen Treppen und Treppenhäuser
sowie die Gewölbekeller.
43
Auf die von den Klägern angeführten Einwände des Rates im
Unterschutzstellungsverfahren kommt es unter rechtlichen Gesichtspunkten nicht an.
Zum einen ist die Unterschutzstellung bestandskräftig und der Beklagte hält heute
ersichtlich nicht mehr an den ursprünglich durch den Rat geäußerten Bedenken fest.
Zum anderen wurden diese Bedenken bereits in den 80er Jahren weder vom
44
Beigeladenen noch vom zuständigen Ministerium geteilt; insbesondere letzteres ging
vielmehr ausdrücklich davon aus, dass die streitigen Gebäude zweifelsfrei die
gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen für ein Baudenkmal erfüllten (vgl. Erlass des
Ministers für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes NRW vom 20. Januar
1987).
Ferner kommt es für das Fortbestehen der Denkmaleigenschaft auch nicht maßgeblich
darauf an, ob und in welchem Umfang die Gebäude im Leben des Malers C. M. eine
Rolle gespielt haben. In der Unterschutzstellungsverfügung wird auf den früheren
Eigentümer nicht Bezug genommen. Die Denkmalwürdigkeit ergibt sich demnach aus
der erhaltenen Bausubstanz selbst und ist bereits unter diesem Aspekt nicht als
geringfügig einzustufen. Ob dieser Denkmalwert durch eine besondere kulturelle
Bedeutsamkeit des Gebäudes im Zusammenhang mit dem Leben und Wirken des
Malers M. noch gesteigert wird, kann vor dem Hintergrund, dass das Gesetz eine
Abstufung unterschiedlicher Denkmalqualitäten nicht kennt, offen bleiben.
45
2. Auch die privaten, von Art. 14 GG geschützten Rechte der Kläger werden im
vorliegenden Fall durch die Versagung des Abrisses nicht unzumutbar beeinträchtigt.
Nach der bereits dargestellten Rechtsprechung des BVerfG ist ein Beseitigungsverbot
und damit auch die konkrete Ablehnung eines Abrissantrags in der Regel gerade nicht
unverhältnismäßig; eine verfassungsrechtlich gebotene Grenze hierfür ergibt sich erst,
wenn die Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt wird. Dies ist wiederum dann der
Fall, wenn auch ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem
Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es auch nicht veräußern kann.
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Eine derartige, aus dem Verlust der Privatnützigkeit resultierende Unzumutbarkeit ist im
vorliegenden Fall derzeit nicht gegeben.
47
Die Kläger haben zunächst nicht dargelegt, dass sie das Denkmal nicht veräußern
können. Von einer fehlenden Veräußerungsmöglichkeit ist nach Auffassung der
Kammer nur dann auszugehen, wenn der Eigentümer bzw. Verfügungsberechtigte sich
über einen angemessenen Zeitraum hinweg ernsthaft um einen Käufer bemüht hat;
insbesondere gehört zum Nachweis der Ernsthaftigkeit dieser Bemühungen auch eine
Kontaktaufnahme mit dem Beigeladenen, um über die dort vorhandenen
Interessentenlisten mit speziell am Erwerb von Denkmälern interessierten potentiellen
Käufern in Kontakt zu kommen.
48
Da die Kläger derartige Bemühungen nicht unternommen haben, scheidet schon aus
diesem Grund (derzeit) die Annahme einer fehlenden Privatnützigkeit im Sinne der
Rechtsprechung des BVerfG aus. Anhaltspunkte dafür, dass derartige
Verkaufsbemühungen von vornherein zum Scheitern verurteilt wären, bestehen
angesichts des relativ guten Erhaltungszustandes der Fachwerkhäuser und der ohne
Weiteres vorstellbaren Nutzung als Einfamilienhäuser (möglicherweise - je nach den
bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten - auch als Kombination von Wohn- und
Arbeitsstätte) nicht.
49
Da es bisher an der Darlegung von Verkaufsbemühungen fehlt, kann offen blei- ben, zu
welchen Bedingungen den Klägern ein Verkauf zumutbar wäre, insbe- sondere ob bzw.
welcher Mindestveräußerungserlös einem Verkäufer zuzubilligen ist
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- vgl. hierzu die im Rahmen der Entscheidung des BVerfG, Beschluss vom 2. März
51
1999, a.a.O., eingeholte Stellungnahme des BVerwG, wonach eine unzumutbare
Belastung des Eigentümers eintreten könne, wenn der Erlös bei einem Verkauf des
Grundstücks wegen des auf ihm befindlichen Baudenkmals nicht einmal den Bodenwert
erreiche -
und wie es sich auf einen solchen Wert auswirkt, wenn ein Eigentümer ein Grundstück
erworben hat, obwohl er die Vorbelastung des Grundstücks mit einem unter Denkmal
stehenden Gebäude kannte.
52
Aus der Stellung der Kläger als Eigentümer und Nießbraucher ergeben sich hinsichtlich
der von ihnen darzulegenden Verkaufsbemühungen keine Besonderheiten. Sie könnten
sich insbesondere nicht darauf berufen, dass ein Verkauf aufgrund des bestehenden
Nießbrauchs wirtschaftlich nicht möglich sei. Die Kläger haben zur Klagebegründung
eine gemeinsame Interessenlage an einer Neubebauung des Grundstücks mit einem
modernen Wohnhaus geltend gemacht, was für gleichgerichtete wirtschaftliche
Interessen spricht. Es ist ihnen daher auch zumutbar, sich gemeinsam um einen Verkauf
der Grundstücke zu bemühen.
53
Des Weiteren haben die Kläger aber auch nicht hinreichend dargelegt, dass ein dem
Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von dem Grundstück keinen vernünftigen
Gebrauch machen kann. Nach der Rechtsprechung des OVG NRW
54
Urteil vom 15. August 1997, a.a.O.,
55
ist es zwar nicht Aufgabe des betroffenen Eigentümers, alle theoretisch nur denkbaren
potentiellen Nutzungen auf ihre Wirtschaftlichkeit zu überprüfen, wenn er sich auf die
wirtschaftliche Unzumutbarkeit des Behaltens und Nutzens des Denkmals berufen will;
vielmehr trifft insoweit die Denkmalbehörden eine Mitwirkungslast, bei der sie sich auch
der fachlichen Beratungen durch die Landschaftsverbände zu bedienen haben. Anders
stellt es sich nach Auffassung der Kammer allerdings dar, wenn sich bestimmte
Nutzungen geradezu aufdrängen. In diesem Fall muss der Eigentümer bzw.
Verfügungsbefugte zunächst darlegen, warum diese sich aufdrängenden Nutzungen
nicht vernünftig zu realisieren sind. An derartigen Darlegungen fehlt es bei den Klägern.
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Zunächst ergibt sich aus dem vorgelegten Gutachten der X. GmbH zu dem von den
Klägern vorgelegten Sanierungskonzept nicht, dass eine vernünftige Nutzung in jeder
Hinsicht ausgeschlossen ist. Aus den Er- läuterungen auf S. 3 dieses Gutachtens lässt
sich vielmehr der Schluss ziehen, dass bei relativ hohen übrigen Einkünften (ab
100.000,- EUR pro Jahr) aufgrund steuerlicher Effekte von Anfang an ein positiver
Liquiditätsüberschuss aus einer Vermietung zu erzielen wäre. Es ist also nach diesen
Ausführungen gerade nicht ausgeschlossen, dass ein dem Denkmalschutz
aufgeschlossener Eigentümer mit einem sehr hohen - möglicherweise 100.000,- EUR
deutlich übersteigenden - Einkommen entsprechende Investitionen tätigen könnte.
57
Darüber hinaus deckt die von den Klägern vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung
lediglich eine denkbare Nutzungsmöglichkeit ab, nämlich den Umbau in ein
Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten; andere naheliegende Möglichkeiten der
Nutzung werden von den Klägern nicht erwogen. So ist z.B. im Rahmen des Ortstermins
festgestellt worden, dass Teile des Hauses Nr. 00 offenbar derzeit bereits zu
Wohnzwecken genutzt werden; die entsprechenden Räume sind renoviert worden, die
sanitären Einrichtungen befanden sich nach dem optischen Eindruck auf einem
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aktuellen Stand. Die Kläger haben nichts dazu vorgetragen, ob sie versucht haben,
diesen hergerichteten Teil zu vermieten und entsprechende Mieteinnahmen zu erzielen.
Ferner ist nicht ersichtlich, dass sich aus einer solchen (teilweisen) Vermietung nicht
zumindest die laufenden Un- terhaltskosten für das Denkmal bestreiten lassen. Die
Kläger übersehen bei der Präsentation ihres Sanierungskonzeptes insofern, dass nach
der Zielrichtung des Denkmalschutzes die Nutzung an das Denkmal und nicht
umgekehrt das Denkmal an die Nutzung anzupassen ist.
Das Interesse der Kläger daran, das Grundstück unter Beseitigung der Belastungen
durch den Denkmalschutz einer möglichst lukrativen wirtschaftlichen Nutzung
zuzuführen, wird dagegen von Art. 14 GG nicht geschützt. Grundrechtlich geschützt ist
lediglich die Eigentumsposition als solche, nicht aber auch die einträglichste Nutzung
des Eigentums.
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Vor dem Hintergrund fehlender Verkaufsbemühungen und fehlender Überlegungen zu
einem dem Denkmal angemessenen Nutzungskonzept ist die Schwelle der
verfassungsrechtlichen Unzumutbarkeit im Sinne der Rechtsprechung des BVerfG im
vorliegenden Fall nicht erreicht. Die Kammer verkennt hierbei nicht, dass sich
möglicherweise - bei ergebnislos bleibenden Bemühungen der Kläger um Käufer oder
Mieter - die Situation in der Zukunft anders darstellen kann. Den Klägern bleibt es in
diesem Fall unbenommen, unter Darlegung ihrer Verkaufs- bzw. Nutzungsbemühungen
einen neuen Abrissantrag zu stellen.
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3. Aufgrund der in § 9 Abs. 2 a DSchG NRW vorgesehenen Abwägungsentscheidung
ermöglicht es das nordrhein-westfälische Recht, über die vom BVerfG gezogene (enge)
verfassungsrechtliche Unzumutbarkeitsschwelle hinaus weitere Belange des
Eigentümers in die Abwägung miteinzubeziehen. Sonstige private, für einen Abriss
streitende Belange überwiegen im vorliegenden Fall aber ebenfalls nicht die
öffentlichen Interessen am Fortbestand des Denkmals. Insofern war bereits in der
früheren Rechtsprechung des OVG NRW anerkannt, dass eine Maßnahme, die den im
konkreten Fall relevanten Denkmalwert des in Rede stehenden Objektes wesentlich
mindern oder gar aufheben würde, allenfalls in Ausnahmefällen aus zwingenden
Gründen zugelassen werden kann.
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OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997, a.a.O.
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Derartige zwingende Gründe, die zwar nicht die Privatnützigkeit aufheben, aber aus
sonstigen Gründen zu einer Unzumutbarkeit oder zumindest einer besonderen Härte für
die Betroffenen führen könnten, sind im vorliegenden Fall jedoch nicht er- sichtlich.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
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Die Berufung wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache zugelassen, §§
124a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO.
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