Urteil des VG Koblenz vom 23.09.2010
VG Koblenz: markt, einkaufszentrum, gebäude, schuh, neubau, aufschiebende wirkung, parkplatz, konzentration, werbung, bad
VG
Koblenz
23.09.2010
7 K 220/10.KO
Baunachbarrechts
Verwaltungsgericht
Koblenz
Urteil
Im Namen des Volkes
In dem Verwaltungsrechtsstreit
der Stadt Bad Ems,
vertreten durch den Bürgermeister der Verbandsgemeinde Bad Ems, Bleichstraße 1, 56130 Bad Ems,
- Klägerin -
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Jeromin & Kerkmann, Rennweg 72, 56626 Andernach,
gegen
den Rhein-Lahn-Kreis,
vertreten durch den Landrat, Insel Silberau, 56130 Bad Ems,
- Beklagter -
beigeladen:
Herr ...,
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Geis & Dr. Christ, Brückenstraße 9, 56112 Lahnstein,
wegen Baunachbarrechts
hat die 7. Kammer des Verwaltungsgerichts Koblenz aufgrund der mündlichen Verhandlung vom
23. September 2010, an der teilgenommen haben
Vorsitzender Richter am Verwaltungsgericht Dr. Fritz
Richter am Verwaltungsgericht Theobald
Richter am Verwaltungsgericht Karst
ehrenamtlicher Richter Prokurist Hummer
ehrenamtlicher Richter Rentner Krämer
für Recht erkannt:
Die Teilbaugenehmigung vom 28. November 2008 (Neubau eines Textilmarktes) sowie die
Baugenehmigung vom 12. Dezember 2008 (Neubau eines Schuh- und Textilmarktes) in der Gestalt des
Widerspruchsbescheides vom 25. Januar 2010 werden aufgehoben.
Der Beklagte und der Beigeladene haben jeweils die Hälfte der Gerichtskosten und die Hälfte der
außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu tragen; ihre außergerichtlichen Kosten tragen sie jeweils selbst.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die klagende Stadt begehrt die Aufhebung von Baugenehmigungen, welche der Beklagte dem
Beigeladenen erteilte.
Der Beigeladene ist Eigentümer von Grundstücksflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „M.“
in der Ortsgemeinde N. Dieser Plan in der Fassung der 3. Änderung vom 23. Oktober 2008 setzt ein
Gewerbegebiet gemäß § 8 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest. Die Ortsgemeinde strebt eine
Änderung des Bebauungsplanes an, um für den Einzelhandelsstandort „M.“ ein Sondergebiet für
großflächigen Einzelhandel gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO auszuweisen. Ein Zielabweichungsbescheid des
Landes Rheinland-Pfalz vom 9. Juli 2008 ist vom Land wieder aufgehoben worden (vgl. das gerichtliche
Verfahren mit dem Az.: 7 K 934/08.KO).
Dem Beigeladenen sind für den fraglichen Bereich, der an das Stadtgebiet der Klägerin angrenzt, in der
Vergangenheit zunächst folgende Baugenehmigungen erteilt worden:
Baugenehmigung vom 14. Oktober 2005 (Neubau eines Verbrauchermarktes, derzeitige Nutzung durch
den Netto-Supermarkt);
Baugenehmigung vom 30. Mai 2007 (Neubau eines Bettenfachmarktes und von zwei
Ausstellungsgebäuden, Nutzungen derzeit durch die Firmen „Dänisches Bettenlager“, „Tedi“ und
„Schlecker“).
Die genehmigten Vorhaben sind errichtet worden.
Im August 2008 hatte der Beigeladene eine Baugenehmigung zur „Erweiterung des Lahntal-Centers
(Neubau SB-Markt, Schuh- + Textil-Markt)“ beantragt. Der Textil-Markt mit einer Verkaufsfläche von rund
533 qm war zwischen die Märkte „Netto“ und „Dänisches Bettenlager“ geplant. Der SB-Markt
(Verkaufsfläche rund 1.345 qm) sowie der Schuh-Markt (Verkaufsfläche rund 593 qm) sollten sich in
nördlicher Richtung an das Gebäude „Schlecker“ anschließen. Auf Hinweis des Beklagten, dass für den
großflächigen Lebensmittel-Markt keine Genehmigung erteilt werden könne, nahm der Beigeladene
seinen Antrag auf Neubau eines SB-Marktes zurück und stellte Ende 2008 einen neuen Bauantrag für die
„Erweiterung des Lahntal-Centers (Neubau eines Schuh- und Textil-Marktes)“. Ausweislich der Pläne soll
der Textilmarkt an der ursprünglich beantragten Stelle zwischen dem Netto-Markt und dem Gebäude
„Dänisches Bettenlager“ errichtet werden; der Schuhmarkt soll sich nach Norden hin an den „Schlecker-
Markt“ anschließen.
Unter dem 28. November 2008 erteilte der Beklagte eine Teilbaugenehmigung für die Errichtung des
Textil-Marktes. Mit Baugenehmigung vom 12. Dezember 2008 wurde das Vorhaben „Erweiterung des
Lahntal-Centers (Neubau eines Schuh- und Textil-Marktes)“ genehmigt. Unter Ziffer 11 der
Nebenbestimmungen zu dieser Baugenehmigung heißt es: „Die Bauscheinauflagen bzw. -bedingungen
der Teilbaugenehmigung Nr. 1 vom 28. November 2008 sind auch als Bestandteil dieser
Baugenehmigung zu beachten.
Die Klägerin legte sowohl gegen die Teilbaugenehmigung als auch die Baugenehmigung fristgerecht
Widerspruch ein, zu dessen Begründung sie geltend machte, hier handele es sich um großflächige
Einzelhandelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO bzw. um die sukzessive Einrichtung
eines Einkaufszentrums im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO. Solche baulichen Anlagen seien
nur in einem Sondergebiet bzw. Kerngebiet zulässig, während der Bebauungsplan „M.“ ein
Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO festsetze.
Die Klägerin hat beim Verwaltungsgericht Koblenz die Anordnung der aufschiebenden Wirkung des
Widerspruchs sowohl gegen die Teilbaugenehmigung vom 18. November 2008 als auch der
Baugenehmigung vom 12. Dezember 2008 beantragt. Das einstweilige Rechtsschutzbegehren ist vom
Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 30. März 2009 (Az.: 7 L 149/09.KO) abgelehnt worden. Auf die
Beschwerde der Klägerin hin hat das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz mit Beschluss vom 3. Juni
2009 (Az.: 1 B 10369/09.OVG) unter Abänderung des verwaltungsgerichtlichen Beschlusses die
aufschiebende Wirkung des Widerspruchs insoweit angeordnet, als dem Beigeladenen mit
Baugenehmigung vom 12. Dezember 2008 die Errichtung eines Schuh-Marktes genehmigt worden ist; im
Übrigen ist die Beschwerde zurückgewiesen worden.
Der Kreisrechtsausschuss des Beklagten wies mit Widerspruchsbescheid vom 25. Januar 2010 die gegen
die Teilbaugenehmigung und die Baugenehmigung eingelegten Widersprüche zurück. Der Widerspruch
gegen die Teilbaugenehmigung sei mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig, da diese sich nach
dem Ergehen der endgültigen Baugenehmigung erledigt habe. Der zulässige Widerspruch gegen die
Baugenehmigung sei unbegründet, da zum einen kein großflächiger Einzelhandelsbetrieb gegeben sei,
wie sowohl Verwaltungsgericht als auch Oberverwaltungsgericht im Eilverfahren ausgeführt hätten. Zum
anderen sei auch nicht von der (sukzessiven) Verwirklichung eines Einkaufszentrums auszugehen. Auf
der Grundlage der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 12. Juli 2007 (Az.: 4 B 29/07) sei
wesentliches Kriterium für die Annahme eines Einkaufszentrums die bauliche Verbindung mehrerer
Gebäude durch einen gemeinsamen Verbindungsgang und damit eine Vernetzung sowie die Schaffung
einer „räumlichen Mitte“ für den gesamten Komplex. Die einzelnen Betriebe verfügten auch jeweils über
getrennte Anlieferbereiche und eigene Sozialräume, betrieben individuelle Werbung und hätten
unterschiedliche Öffnungszeiten eingerichtet bzw. könnten diese festsetzen. Demgegenüber reiche allein
eine einheitliche Planung und Finanzierung des betreffenden Einzelhandelgebietes ebensowenig für die
Annahme eines sukzessiv entstehenden Einkaufszentrums aus wie der gemeinsame Parkraum oder die
Vorgeschichte des betreffenden Bereiches „M.“, hier insbesondere die Bezeichnung als „Lahntal-Center“
bzw. „großes Einkaufscenter“. Anderenfalls wäre eine zuverlässige bauplanungsrechtliche Abgrenzung
etwa zu gewachsenen innerstädtischen Einkaufsstraßen kaum mehr möglich.
Die Klägerin hat am 25. Februar 2010 Klage erhoben, zu deren Begründung sie ihr bisheriges Vorbringen
wiederholt und vertieft. Die Anfechtungsklage sei auch bezüglich der Teilgenehmigung zulässig, da diese
sich erst durch eine bestandskräftige Baugenehmigung erledige. Die Klagebefugnis sei auf der Grundlage
des Beschlusses des Bundesverwaltungsgerichts vom 22. Dezember 2009 (Az.: 4 B 25/09) zu bejahen.
Der genehmigte Gebäudekomplex sei als Einkaufszentrum im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO
zu qualifizieren und damit im festgesetzten Gewerbegebiet planungsrechtlich unzulässig. Aus der
fehlenden Großflächigkeit der einzelnen Betriebe könne nicht die fehlende Eigenschaft als Ein-
kaufszentrum abgeleitet werden. Der Freiflächenplan zeige ein planmäßiges, aufeinander abgestimmtes
räumliches Konzept und eine Kooperation der einzelnen Betriebe zueinander, die von vornherein geplant
und auch zwischenzeitlich teilverwirklicht seien. Der Textilmarkt befinde sich innerhalb der
gesamtbaulichen Substanz. Es bestehe eine gemeinsame Infrastruktur für den Ziel- und Quellverkehr
sowie den ruhenden Verkehr. Die einzelnen Betriebe seien branchenüblich aufeinander abgestimmt; es
bestehe ein einheitliches Vermarktungs- und Vermietungskonzept. Eigentümer der Gesamtfläche sei der
Beigeladene; dieser könne bestimmen, welche weiteren Betriebe mit welchen Sortimenten sich im
„Lahntal-Center“ niederlassen könnten. Es fehle die vom Bundesverwaltungsgericht angesprochene
zufällige Agglomeration von jeweils nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben. Der Beigeladene errichte
sukzessive ein von vornherein bestehendes Gesamtkonzept durch nacheinandergeschaltete
Baugenehmigungen mit dem finalen Abschluss eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes (Voll-
sortimenter). Das Baugrundstück stelle eine klassische Insellage an einem nicht integrierten Standort dar.
Die Klägerin beantragt,
die Teilbaugenehmigung vom 28. November 2008 und die Baugenehmigung vom 12. Dezember 2008 in
der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 25. Januar 2010 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er vertieft und ergänzt die Ausführungen im Widerspruchsbescheid. Die Voraussetzungen für die
Annahme eines Einkaufszentrums fehlten. Es handele sich um keinen Gebäudekomplex, da jeweils
eigene Eingänge, Anlieferungen und Personalräume bestünden, ferner seien sämtliche Märkte durch
Brandwände voneinander getrennt und könnten nicht untereinander betreten werden. Für die Kunden
stellten sich die einzelnen Betriebe nicht als aufeinander bezogen dar und kooperierten auch nicht
miteinander. Es gebe weder eine gemeinsame Werbung, gemeinsame Öffnungszeiten noch eine
gemeinsame Verwaltung des „Lahntal-Centers“. Der in einem klassischen Einkaufszentrum in der Regel
vorhandene sogenannte Magnetbetrieb fehle. Die durchschnittliche Größe eines Einkaufscenters in
Deutschland liege bei ca. 24.000 qm, vorliegend gehe es um 2.235 qm. Schließlich fehle auch eine
Beeinträchtigung der Klägerin, wie sich aus dem Gutachten des Planungsbüros F. vom 22. September
2009 ergebe. Danach habe die Realisierung eines Lebensmittel-Marktes mit einer Gesamtverkaufsfläche
von 15.000 qm keine negativen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit des zentralen
Versorgungsbereiches der Stadt Bad Ems. Das gelte auch für den Schuh- und Textil-Markt. Daher könne
nicht mit einem Kaufkraftabfluss für die Stadt Bad Ems argumentiert worden.
Der Beigeladene beantragt ebenfalls,
die Klage abzuweisen.
Die Klage sei bereits mangels Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO unzulässig, da das interkommunale
Abstimmungsgebot im Falle der §§ 30, 34 BauGB nicht zur Anwendung komme. Die Klägerin habe auch
ihr Abwehrrecht verwirkt, da sie bei der Bebauungsplanaufstellung keine Einwendungen erhoben habe.
Wenn sie der Auffassung sei, der Beigeladene habe von Anfang an ein Einkaufszentrum errichten wollen,
hätte sie dies im Planaufstellungsverfahren rügen müssen. Es liefe § 47 Abs. 2 VwGO zuwider, wenn
entgegen der dort vorgesehenen Präklusion über § 2 Abs. 2 BauGB auch Jahre später noch
Einwendungen gegen einen Bebauungsplan erhoben werden könnten. Die Frage nach der Verbunden-
heit durch ein räumliches Konzept und Kooperation könne nur auf bauliche und betrieblich-funktionelle
Kriterien gestützt werden, nicht aber darauf, wer rechtlich oder wirtschaftlich Betreiber sei. Entgegen dem
Hinweis im Eilbeschluss des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz könne es keinen Unterschied
machen, ob die geplanten Einzelhandelsflächen in einem großstädtisch geprägten Innenstadtbereich
oder in einer kleinen Ortsgemeinde realisiert werden sollen. Denn insoweit gehe es weder um eine
bauliche noch um eine betrieblich-funktionelle Verbundenheit, sondern um die Frage möglicher
Auswirkungen auf die Ziele der Raumordnung. Hier fehle jegliche bauliche Verbundenheit, da die Fach-
märkte in baulich selbständigen Gebäuden eingerichtet seien. Auch betrieblich-funktionell seien die
Betriebe nicht miteinander verbunden. Es gebe keine gemeinsame Werbung, kein gemeinsames
Raumkonzept, keine gemeinsamen Öffnungszeiten, keine gemeinsame Werbung. In baulicher Hinsicht
bestünden keine überdachten Verbindungsgänge. Die einzelnen Märkte seien auch nicht durch
– insbesondere gastronomische – Dienstleistungen aufeinander bezogen und gar miteinander
verbunden. Er, der Beigeladene, sei nicht Betreiber der Märkte, sondern lediglich Vermieter der
Marktgebäude. Diese würden von den jeweiligen Mietern selbständig und unabhängig voneinander
betrieben. Das einzige Indiz für eine betrieblich-funktionelle Verbundenheit, der gemeinsame Parkplatz,
mache aus einem Fachmarkt-Zentrum noch kein Einkaufs-Zentrum. Denn der Parkplatz werde nicht
bewirtschaftet und sei rund um die Uhr frei zugänglich, so dass die Fachmärkte auch hinsichtlich der
Parkplatznutzung voneinander unabhängig seien. Dementsprechend habe das
Bundesverwaltungsgericht in seiner Entscheidung vom 24. November 2005 (4 C 8/05) dem gemeinsamen
Parkplatz von Lebensmittel- und Getränke-Markt keine Bedeutung beigemessen und lediglich auf die
eigenen Eingänge, Anlieferung und Sozialräume des Gebäudes abgestellt. Die vorgenannte
Rechtsprechung würde auf den Kopf gestellt, wenn zur Verhinderung der entstandenen Fachmarkt-
Zentren zwar eine Funktionseinheit verneint, dafür jedoch ein Einkaufs-Zentrum angenommen würde. Es
gäbe verfahrensmäßig kaum lösbare Abgrenzungsprobleme, wenn baulich und betrieblich-funktionell
selbständige Betriebe als Einkaufszentren angesehen würden. Hier sei nur eine Verkaufsfläche von
2.350 qm gegeben, was der Größenordnung eines Lebensmittelvollsortimenters entspreche. Die
Verkaufsflächen hätten nicht das Ausmaß, welches die unwiderlegliche Vermutung von Auswirkungen auf
die Ziele der Raumordnung rechtfertige.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf folgende Unterlagen
Bezug genommen: die Gerichtsakten 7 K 931/09.KO, 7 L 149/09.KO, 2 Hefte Bauakten, 1 Ordner
Verwaltungsakten sowie eine Widerspruchsakte; ferner die Sitzungsniederschrift über die mündliche
Verhandlung vor Ort.
Entscheidungsgründe
Die Anfechtungsklagen gegen die Teilbaugenehmigung vom 28. November 2008 und die
Baugenehmigung vom 12. Dezember 2008 sind zulässig und begründet.
Die Klage ist zunächst zulässig.
Die Klägerin kann sich auf eine Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO berufen. Danach ist die Klage nur
zulässig, wenn ein Kläger geltend macht, durch den angefochtenen Verwaltungsakt in seinen Rechten
verletzt zu sein. Nach ständiger Rechtsprechung liegt eine Klagebefugnis dann vor, wenn eine Verletzung
der Rechte des Klägers durch den angefochtenen Verwaltungsakt jedenfalls nicht offensichtlich und
eindeutig nach jeder denkbaren Betrachtungsweise unmöglich erscheint, d. h. wenn nicht offensichtlich
und eindeutig nach keiner Betrachtungsweise die vom Kläger behaupteten Rechte bestehen oder ihm
nicht zustehen können (vgl. Kopp/Schenke, Verwaltungsgerichtsordnung, 16. Aufl. 2009, § 42 Rdnr. 65
m.w.N.). Hier erscheint es nicht ausgeschlossen, dass die Klägerin in ihrem Recht auf
nachbargemeinschaftliche Abstimmung nach § 2 Abs. 2 Satz 1 BauGB sowie in ihrer Rechtsposition aus
der raumordnungsrechtlichen Einordnung als Mittelzentrum (siehe Landesentwicklungsprogramm - LEP -
IV, Z 39) verletzt wird. Es besteht nämlich die Möglichkeit der (sukzessiven) Errichtung eines
Einkaufszentrums im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO. Der Verordnungsgeber geht bei
Einkaufszentren davon aus, dass diese die für großflächige Einzelhandelsbetriebe nach § 11 Abs. 3
Satz 1 Nrn. 2 und 3 BauNVO maßgeblichen städtebaulichen Auswirkungen schlechthin haben. Wie aus
§ 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO folgt, sind Einkaufszentren nur in Kerngebieten nach § 7 BauNVO oder in für
solche Betriebe ausdrücklich ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Weist eine Gemeinde ein
Sondergebiet „Einkaufszentrum“ im Sinne des § 11 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO aus, muss sie diese Planung
nach § 2 Abs. 2 BauGB mit denjenigen Nachbargemeinden abstimmen, für die das Vorhaben mit unmittel-
baren Auswirkungen gewichtiger Art verbunden ist. Lässt die planende Gemeinde es bei ihrer
Bauleitplanung an der gebotenen Abstimmung fehlen, so kann sich die Nachbargemeinde nach § 2
Abs. 2 BauGB auch dagegen wehren, dass auf der Grundlage eines solchen nicht abgestimmten
Bauleitplanes ein Einzelvorhaben zugelassen wird. Das gleiche gilt für den Fall, dass die Planung eines
Sondergebietes unterbleibt und auf der Grundlage eines Bebauungsplanes, der ‑ wie hier - ein
Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO festsetzt, ein möglicherweise interkommunal bedeutsamer
Einzelhandelsbetrieb zugelassen wird. Der Schutzzweck des § 2 Abs. 2 BauGB würde verfehlt, wenn sich
eine Nachbargemeinde nur bei der Aufstellung von Bauleitplänen, nicht dagegen auf der Ebene der
Genehmigung von Einzelvorhaben gegen ein möglicherweise nicht abgestimmtes Vorhaben wehren
könnte (vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 22. Dezember 2009 ‑ 4 B 25/09 -, BauR 2010, 740).
Dem kann der Beigeladene nicht entgegenhalten, auf der Grundlage der sogenannten Mülheim-Kärlich-
Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 17. September 2003 - 4 C 14/01 -, NVwZ 2004,
220) käme das interkommunale Abstimmungsgebot in den Fällen der §§ 30 und 34 BauGB nicht zur
Anwendung. In der zitierten Entscheidung hat das Bundesverwaltungsgericht sich lediglich zu dem Fall
einer auf § 34 Abs. 1 BauGB gestützten Baugenehmigung für großflächigen Einzelhandel an einem
Standort, dessen nähere Umgebung bereits durch eine oder mehrere gleichartige Anlagen geprägt ist,
verhalten und ausgeführt, dass § 34 Abs. 1 BauGB keine Zulassungsschranke in Gestalt „öffentlicher
Belange“ enthalte, die durch einen qualifizierten interkommunalen Abstimmungsbedarf (subjektiv-
rechtlich) angereichert werden und der betroffenen Nachbargemeinde im Einzelfall ein
vorhabenbezogenes Abwehrrecht verleihen könnte. Denn die Eigenart der näheren Umgebung umfasse
nicht die städtebaulich nachteiligen Auswirkungen, die § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO näher bezeichnet;
Fernwirkungen dieser Art seien nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht zu berücksichtigen. Einem Vorhaben,
welches sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge, könne daher ein Planungserfordernis aus
Gründen der interkommunalen Abstimmung nicht als Genehmigungsschranke entgegengehalten werden
(siehe BVerwG a.a.O.). Anders liegen die Dinge indes hier. Die Ortsgemeinde N... hat ein Gewerbegebiet
gemäß § 8 BauNVO festgesetzt, so dass § 30 BauGB und nicht § 34 BauGB einschlägig ist. Ferner strebt
die Ortsgemeinde eine Änderung des Bebauungsplanes an, um für den hier streitigen
Einzelhandelsstandort „M.“ ein Sondergebiet für großflächen Einzelhandel gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO
auszuweisen. In einer solchen Fallgestaltung kann sich die Klägerin als benachbarte Gemeinde auf das
Abstimmungsgebot nach § 2 Abs. 2 BauGB berufen. Hinzu kommt eine mögliche Beeinträchtigung in ihrer
auf der Ebene der Raumordnung zugewiesenen Einordnung als Mittelzentrum mit der sich aus dem
Landesentwicklungsprogramm ergebenden Versorgungsfunktion.
Der Zulässigkeit der Klage steht auch nicht eine vom Beigeladenen geltend gemachte Verwirkung des
gemeindlichen Abwehrrechtes entgegen. Wenn die Ortsgemeinde N. einen Bebauungsplan aufstellt mit
der Festsetzung eines Gewerbegebietes, wird gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO durch diese Festsetzung
die Vorschrift des § 8 BauNVO Bestandteil des Bebauungsplanes und es sind nur die dort genannten
Vorhaben zulässig, zu denen gerade kein Einkaufszentrum gehört. Danach kann auch die Klägerin darauf
vertrauen, dass lediglich im Gewerbegebiet zulässige Vorhaben genehmigt werden und eine Rügepflicht
ist vor diesem Hintergrund nicht erkennbar. Ebensowenig kann eine Rügepflicht aus § 47 Abs. 2 Satz 1
VwGO hergeleitet werden. Die dort geregelte Frist zur Einleitung eines Normenkontrollverfahrens gilt
ausschließlich für die Normenkontrolle bezüglich eines Bebauungsplanes und kann nicht auf sonstige
Bereiche übertragen werden. So ist eine inzidente Überprüfung der Wirksamkeit eines Bebauungsplanes
nach Ablauf der Antragsfrist grundsätzlich nicht ausgeschlossen (vgl. hierzu Kopp/Schenke, a.a.O., § 47
Rdnr. 83). Außerdem verkennt der Beigeladene, dass die Klägerin keine Einwendungen gegen den
Bebauungsplan „M.“ geltend macht, sondern sich lediglich auf dessen Festsetzung eines
Gewerbegebietes beruft und die Einhaltung dieser Festsetzung im Genehmigungsverfahren beachtet
wissen will, in dem ausschließlich nach § 8 BauNVO zulässige Vorhaben auch genehmigt werden sollen.
Schließlich fehlt der Klägerin nicht das Rechtsschutzinteresse für die Anfechtung der
Teilbaugenehmigung vom 28. November 2008. Diese ist nämlich nicht durch den Erlass der endgültigen
Baugenehmigung vom 12. Dezember 2008 gegenstandslos geworden mit der Folge, dass sich das
Rechtsschutzverfahren diesbezüglich erledigt hätte. Die Kammer schließt sich vielmehr im Grundsatz der
vom Hessischen Verwaltungsgerichtshof (Beschluss vom 11. Dezember 1995 ‑ 4 TG 1337/95 -, NVwZ-
RR 1997, 10) vertretenen Meinung an, wonach für die (isolierte) Anfechtung der Teilbaugenehmigung
jedenfalls so lange ein Rechtsschutzbedürfnis besteht, wie die (endgültige) Baugenehmigung nicht
bestandskräftig geworden ist. Denn die Teilbaugenehmigung enthält eine grundsätzliche Billigung des
Gesamtvorhabens und erschöpft sich nicht darin, dem Bauherrn vorab die Errichtung eines Teiles des
Bauvorhabens zu gestatten. Der mit der Teilbaugenehmigung verbundenen, grundsätzlichen Billigung der
Gesamtmaßnahme kann zumindest bis zur Bestandskraft der (endgültigen) Baugenehmigung
eigenständige rechtliche Bedeutung zukommen, da das rechtliche Schicksal der Baugenehmigung bis
zum Eintritt der Bestandskraft grundsätzlich offen ist. Ob hieraus mit dem Hessischen
Verwaltungsgerichtshof (a.a.O.) auch folgt, dass die (endgültige) Baugenehmigung nicht an die Stelle der
Teilbaugenehmigung tritt, sondern diese in Bezug auf die zunächst nicht genehmigten Baumaßnahmen
ergänzt (hiergegen Simon/Busse, BayBauO, Kommentar, Loseblattsammlung Stand: November 2004,
Artikel 76 Rdnr. 3), bedarf hier keiner abschließenden Erörterung und Entscheidung. Denn vorliegend ist
die Teilbaugenehmigung vom 28. November 2008 nach dem erkennbaren Willen des Beklagten nicht
gegenstandslos geworden oder ersetzt worden. Ziffer 11 der Nebenbestimmungen zur Baugenehmigung
vom 12. Dezember 2008 enthält nämlich den ausdrücklichen Hinweis, dass näher bezeichnete Auflagen
der Teilbaugenehmigung vom 28. November 2008 auch als Bestandteil der (endgültigen)
Baugenehmigung zu beachten sind. Die Teilbaugenehmigung hat also nach wie vor Bedeutung, so dass
sie mit Rechtsschutzinteresse angefochten werden kann.
Die zulässige Klage ist auch begründet, da die Teilbaugenehmigung vom 28. November 2008 und die
Baugenehmigung vom 12. Dezember 2008 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 25. Januar
2010 rechtswidrig sind und die Klägerin in ihren vorstehend genannten Rechten verletzen (vgl. § 113
Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Es handelt sich bei den beiden genehmigten Vorhaben zunächst nicht um großflächige
Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO. In der Summe ihrer
Verkaufsflächen überschreiten sie zwar den rechtserheblichen Wert von 800 qm. Indes ist unter dem
Blickwinkel des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO nicht nur von einem einzigen, sondern von zwei
Betrieben auszugehen, so dass eine Addition der Verkaufsflächen ausscheidet. Diesbezüglich kann
Bezug genommen werden auf die entsprechenden Ausführungen im Beschluss des Verwaltungsgerichts
Koblenz vom 30. März 2009 (7 L 149/09.KO) und des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz vom
3. Juni 2009 (1 B 10369/09.OVG).
Die Klägerin kann jedoch mit Erfolg geltend machen, der Beigeladene beabsichtige mit der
Verwirklichung der angefochtenen Baugenehmigung die (sukzessive) Errichtung eines Einkaufszentrums.
Die beiden vom Beklagten genehmigten Märkte erweisen sich als Teile eines Einkaufszentrums im Sinne
§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO.
Bei der Begriffsbestimmung des Einkaufszentrums ist in gesetzessystematischer Hinsicht zu
berücksichtigen, dass der Gesetzgeber in § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO nicht zusätzlich auf das
Vorhandensein nachteiliger städtebaulicher Auswirkungen abstellt wie bei den in § 11 Abs. 3 Satz 1
Nrn. 2 und 3 BauNVO genannten großflächigen Handelsbetrieben. Die Annahme von Einkaufszentren
erscheint nur dann gerechtfertigt, wenn bei ihnen davon auszugehen ist, dass sie vom Anlagentyp her
ebenfalls mit den in § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO genannten nachteiligen städtebaulichen Auswirkungen
verbunden sind. Dies erfordert insbesondere eine deutliche Abgrenzung des Einkaufszentrums von einer
bloßen Ansammlung von Läden, die sich in Ausübung jeweils zulässiger baulicher Nutzungen in einem
Gebiet entwickelt haben und welche der Verordnungsgeber in § 11 Abs. 3 BauNVO nicht erfassen will. In
Übereinstimmung mit dem allgemeinen Sprachgebrauch nimmt das Bundesverwaltungsgericht (Urteil
vom 27. April 1990 ‑ 4 C 16/87 -, NVwZ 1990, 1070) ein Einkaufszentrum im Rechtssinne nur dann an,
wenn eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe - zumeist in
Kombination mit verschiedenartigen Dienstleistungsbetrieben - vorliegt, die entweder einheitlich geplant
ist oder sich doch in anderer Weise als „gewachsen“ darstellt. Im Regelfall wird es sich um einen
einheitlich geplanten, finanzierten, gebauten und verwalteten Gebäudekomplex handeln. Aus der für die
Anwendung des § 11 BauNVO maßgeblichen raumordnerischen und städtebaulichen Sicht kann aber
auch eine nicht von vornherein als solche geplante und organisierte Zusammenfassung von
Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben ein Einkaufszentrum im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1
BauNVO darstellen. Ein solches „Zusammenwachsen“ mehrerer Betriebe zu einem Einkaufszentrum setzt
jedoch außer der erforderlichen räumlichen Konzentration weitergehend voraus, dass die einzelnen
Betriebe aus der Sicht der Kunden als aufeinander bezogen, als durch ein gemeinsames Konzept und
durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten. Diese Zusammenfassung kann sich in
organisatorischen oder betrieblichen Gemeinsamkeiten, wie etwa in gemeinsamer Werbung unter einer
verbindenden Sammelbezeichnung dokumentieren. Nur durch solche äußerlich erkennbaren Merkmale
ergibt sich die für die Anwendung des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO notwendige planvolle
Zusammenfassung mehrerer Betriebe zu einem „Zentrum“ und zugleich die erforderliche Abgrenzung zu
einer beliebigen Häufung von jeweils für sich planungsrechtlich zulässigen Läden auf mehr oder weniger
engem Raum (vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 1995 ‑ 4 B 84/94 -, juris sowie Urteil vom
12. Juli 2007 - 4 B 29/07 -, BauR 2007, 2023).
In Anwendung der vorgenannten Kriterien handelt es sich hier um einen von vornherein einheitlich
geplanten, finanzierten, gebauten und verwalteten Gebäudekomplex mit mehreren
Einzelhandelsbetrieben. Ausweislich der Bauakten hat der Beigeladene als Eigentümer des
Baugrundstücks spätestens mit seinem Bauantrag vom August 2008 einen Gebäudekomplex mit
mehreren Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe einheitlich geplant. Aufgrund bisheriger
Baugenehmigungen waren die Märkte „Netto“, „Dänisches Bettenlager“, „Tedi“ und „Schlecker“ errichtet
und er bezeichnete den ursprünglich zur Genehmigung gestellte Neubau von SB-Markt, Schuh- sowie
Textilmarkt ausdrücklich als „Erweiterung des Lahntal-Centers“. An dieser Bezeichnung hielt der
Beigeladene auch nach Reduzierung des Bauantrages auf den Schuh- und Textilmarkt fest. Ebenso findet
sich im späteren Schriftverkehr, wie beispielsweise in der Baubeginnsanzeige vom 6. Januar 2009
(betreffend den Textilmarkt) der Hinweis auf eine Erweiterung des „Lahntal-Centers“. Neben dieser
einheitlichen Planung durch den Beigeladenen hat dieser den errichteten Gebäudekomplex auch gleich-
sam aus einer Hand finanziert und gebaut. Diese sukzessive Verwirklichung durch ein und denselben
Investor fällt entgegen der Rechtsansicht des Beigeladenen unter den vom Bundesverwaltungsgericht
verwendeten Begriff der Einheitlichkeit. Das zeigt beispielsweise das Urteil vom 27. April 1990 (a.a.O.), wo
auch die einheitliche Planung als Fall einer gewachsenen Konzentration von Einzelhandelsbetrieben
genannt wird. Dementsprechend hält die Kammer nach wie vor auch den vom Oberverwaltungsgericht
Rheinland-Pfalz im Eilverfahren (Beschluss vom 3. Juni 2009 - 1 B 10369/09.OVG -) genannten Ansatz für
zutreffend, auch die sukzessive Realisierung durch ein und denselben Investor als Kriterium heran-
zuziehen.
Die vom Kläger geplanten bzw. errichteten Vorhaben werden auch von ihm einheitlich verwaltet. Der
Beigeladene ist Vermieter der Gebäude mit dem dazugehörigen Parkplatzgelände. Er allein entscheidet
darüber, welche einzelnen Betriebe er zulässt und kann daher ein in sich schlüssiges
Vermarktungskonzept mit branchenüblich aufeinander abgestimmtem Einzelhandel verwirklichen. Für die
einheitliche Verwaltung reicht die Vermieterposition des Beigeladenen aus, er muss nicht auch zugleich
Betreiber der Märkte sein. Wesentlich ist nämlich die Einflussmöglichkeit darauf, dass der
Gebäudekomplex mit mehreren Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe ausgestattet wird
bzw. ist. Der Eigentümer und Vermieter kann die einzelnen Gebäude und deren Nutzung planvoll
zusammenfassen, wodurch zugleich die erforderliche Abgrenzung zu einer beliebigen Häufung oder
bloßen Ansammlung von Läden ermöglicht wird.
Danach liegt hier ein von vornherein einheitlich geplanter, finanzierter, gebauter und verwalteter
Gebäudekomplex vor, der nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 27. April 1990 (a.a.O.) die
Voraussetzungen für ein Einkaufszentrum im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO erfüllt. Von
einem Einkaufszentrum im gesetzlichen Sinne kann aber auch ohne das (alleinige) Abstellen auf eine von
vornherein gegebene einheitliche Planung ausgegangen werden. Für den Fall, dass mehrere Betriebe
ohne eine solche Planung ein Einkaufszentrum im Rechtssinne darstellen, ist nach der vorzitierten
Rechtsprechung außer der engen räumlichen Konzentration der Betriebe ein Mindestmaß an äußerlich in
Erscheinung tretender gemeinsamer Organisation und Kooperation erforderlich, welche die Ansammlung
mehrerer Betriebe zu einem planvoll gewachsenen und aufeinander bezogenen Ganzen werden lässt.
Außer der räumlichen Konzentration müssen die Betriebe aus der Sicht der Kunden als aufeinander
bezogen, als durch ein gemeinsames Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in
Erscheinung treten.
Die erforderliche räumliche Konzentration ergibt sich hier bereits aus der Anordnung der Gebäude. Sie
sind allesamt aneinander gebaut; der Textilmarkt schließt die Lücke zwischen „Netto“ und „Dänisches
Bettenlager“, der Schuhmarkt soll sich unmittelbar an den Schlecker-Markt anschließen. Die räumliche
Konzentration wird noch dadurch verstärkt, dass der Netto-Markt und der Textilmarkt sowie der Schlecker-
Markt und der geplante Schuhmarkt nach Norden in die Parkplatzflächen hineinreichen. Dies vermittelt
den Eindruck eines Komplexes von zusammengehörigen Gebäuden. Eine weitere Verstärkung dieser
Konzentrationswirkung tritt ein durch die Lage des Gebäudekomplexes. Dieser befindet sich auf einem
Areal, das über einen von der Bundesstraße abzweigenden Zuweg durch eine einzige, im Westen
liegende Zufahrt mit Kraftfahrzeugen erreicht werden kann.
Die einzelnen Betriebe wirken aus Kundensicht als miteinander verbunden. Das äußere Erscheinungsbild
der Anlage, so wie sie sich nach den Lageplänen darstellt und auch in der mündlichen Verhandlung vor
Ort dem Gericht darstellte, ist gekennzeichnet durch einen räumlich und von der Baukörpergestaltung
aufeinander abgestimmten Gebäudekomplex, der um einen dazugehörigen Parkplatz gruppiert wird. Die
insgesamt 239 Stellplätze sind keinem der einzelnen Geschäfte speziell zugeordnet. Hieran ändert auch
nichts der Umstand, dass sich auf dem Parkplatz an drei verschiedenen Stellen Pylonen befinden, jeweils
eine separat für „Netto“ und „Kik“ sowie eine dritte mit Hinweis auf „Dänisches Bettenlager“, „Tedi“ und
„Schlecker“. Diese Hinweise stehen im nördlichen Teil des Parkplatzes Richtung Bundesstraße und sind
bereits von daher nicht geeignet, eine spezielle Zuweisung von Parkflächen zu bestimmten Geschäften
auch nur anzudeuten. Vielmehr wirken sie als Hinweisschilder, die schon von der Bundesstraße aus
sichtbar sind und auf die einzelnen, auf dem Areal befindlichen Geschäfte hinweisen sollen. Es entsteht in
keiner Weise der Eindruck, dass die Parkflächen um das jeweilige Hinweisschild herum nur für Kunden
des betreffenden Geschäftes reserviert wären. Eine Zuordnung wäre überdies bei dem Pylonen mit
Hinweis auf drei Einzelhandelsbetriebe nicht möglich.
Aus Kundensicht stellt sich bereits von der Bundesstraße aus die gesamte Anlage nicht wie eine zufällige
Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben dar. Vielmehr wirken die Gebäude aufgrund ihrer Anordnung,
des dazugehörenden gemeinsamen Parkplatzes und der inselartigen Lage des Areals, das nur über eine
Zufahrt erreicht werden kann, sowohl durch räumliche Konzeption als auch durch Kooperation
miteinander verbunden. Demgegenüber tritt die bauliche Selbständigkeit der einzelnen Objekte vom
maßgeblichen äußeren Erscheinungsbild her in den Hintergrund. Zwar sind die einzelnen Gebäude durch
Brandwände voneinander getrennt und sie besitzen auch jeweils eigene Anlieferungen. Das stellt indes
den äußerlichen Eindruck eines gemeinsamen räumlichen Konzeptes nicht in Frage. Aus Kundensicht ist
ohnehin die Anlieferung nicht von wesentlicher Bedeutung, sondern eher die Frage, wie der
Eingangsbereich und der Zugang zu den Verkaufsflächen sich darstellen, nicht aber die Anlieferung von
Ware. Einer räumlichen Verbindung der Gebäude, etwa durch einen gemeinsamen Verbindungsgang
(siehe hierzu BVerwG, Beschluss vom 12. Juli 2007, a.a.O.) bedarf es zur Annahme einer Verbundenheit
der verschiedenen Betriebe zu einem Einkaufszentrum nicht. Denn bei der hier gegebenen
Gebäudeanordnung und Belegenheit wird die Verbindung aus Kundensicht gleichsam über den an die
Geschäfte angrenzenden gemeinsamen Parkplatz ersetzt. Statt einer Verbindung innerhalb der Gebäude
wird diese über den Parkplatz vermittelt. Anders als etwa beim Verlassen eines Geschäftes an einer
innerstädtischen Einzelhandelszeile hat der Kunde auf dem Gelände „M.“ den Eindruck eines
Einkaufszentrums, das er auch beim Betreten des Parkplatzes nicht verlässt. Er betritt nicht den
öffentlichen Verkehrsraum und sucht von dort gleichsam erneut ein Geschäft auf, sondern bleibt vielmehr
im Bereich eines zusammengehörenden Gebäudekomplexes mit Einzelhandelsgeschäften.
Dem vom Beigeladenen ins Feld geführten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November
2005 (4 C 8/08, BauR 2006, 648) kommt für die vorliegende Fragestellung keine Bedeutung zu. Dort ging
es im Wesentlichen um die Frage, ob die Verkaufsflächen eines Lebensmittel-Discount-Marktes und eines
Getränkemarktes zusammenzurechnen sind, so dass von einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb im
Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO ausgegangen werden kann. Das Gericht hat die Frage, ob ein
einziger oder mehrere Betriebe vorliegen, nach baulichen und betrieblich-funktionellen Gesichtspunkten
bestimmt. Das Gericht sieht einen Einzelhandelsbetrieb dann als selbständig an, wenn er unabhängig von
anderen Betrieben genutzt werden kann und deshalb als eigenständiges Vorhaben genehmigungsfähig
wäre. Das wird bei einem Betrieb bejaht, der über einen eigenen Eingang, eine eigene Anlieferung und
eigene Personalräume verfügt. Im vorliegenden Fall geht es indes nicht um die Frage, ob die Ver-
kaufsflächen einzelner Märkte zusammenzurechnen sind, so dass eine Verkaufsfläche von 800 qm
überschritten wird. Hierzu ist bereits in den Entscheidungen in den Eilverfahren 7 L 149/09.KO und
1 B 10369/09.OVG darauf hingewiesen worden, dass die vom Beklagten genehmigten Verkaufsstätten
keine großflächigen Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO darstellen, da
es sich nach den baulichen und betrieblich-funktionellen Gegebenheiten um zwei Betriebe handele. Für
die hier im Raum stehende Frage nach dem Vorliegen eines Einkaufszentrums gemäß § 11 Abs. 3 Satz 1
Nr. 1 BauNVO gibt das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2004 nichts
entscheidendes her. Denn dafür sind die eingangs genannten Gesichtspunkte entscheidend.
Ohne entscheidungserhebliche Bedeutung für die Einordnung des hier streitigen Vorhabens als
Einkaufszentrum ist das Fehlen einer gemeinsamen Werbung der auf dem M. angesiedelten
Einzelhandelsbetriebe. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der Beigeladene das Vorhaben lediglich
intern als „Lahntal-Center“ bezeichnet und kein entsprechendes Hinweisschild sich am Parkplatz oder auf
dem Gebäudekomplex befindet. Das Bundesverwaltungsgericht (siehe beispielsweise Beschluss vom
15. Februar 1995, a.a.O.; Beschluss vom 12. Juli 2007, a.a.O.; Urteil vom 1. August 2002 - 4 C 5/01 -,
NVwZ 2003, 86) hält eine gemeinsame Werbung oder eine verbindende Sammelbezeichnung nicht für
zwingende Voraussetzungen, um ein Einkaufszentrum annehmen zu können. Es handelt sich lediglich um
Indizien, deren Nichtvorliegen angesichts der übrigen aus Kundensicht für eine Verbundenheit
sprechenden Kriterien hier zurücktreten können.
Liegt danach ein Einkaufszentrum im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO vor, so ist dieses in dem
als Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO ausgewiesenen Bebauungsplangebiet „M.“ nicht zulässig, sondern
lediglich in einem Kerngebiet oder einem Sondergebiet. Die Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung
verletzt die Kläger zugleich in ihren eingangs geschilderten Rechten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, Abs. 3 und § 162 Abs. 3 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167
VwGO.
Rechtsmittelbelehrung
...
RVG Theobald ist wegen
Urlaubs an der Beifügung
seiner Unterschrift gehindert.
gez. Dr. Fritz gez. Dr. Fritz gez. Karst
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 30.000,-- € festgesetzt (§§ 52, 63 Abs. 2 GKG i.V.m. Ziffer 9.7.2
des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).
Die Festsetzung des Streitwertes kann nach Maßgabe des § 68 Abs. 1 GKG mit der
Beschwerde
angefochten werden.
RVG Theobald ist wegen
Urlaubs an der Beifügung
seiner Unterschrift gehindert.
gez. Dr. Fritz gez. Dr. Fritz gez. Karst