Urteil des VG Gelsenkirchen vom 29.04.2010
VG Gelsenkirchen (öffentliches interesse, grundstück, löschung, aufschiebende wirkung, interesse, antrag, haus, rücknahme, eigentümer, verwaltungsgericht)
Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 5 K 6396/08
Datum:
29.04.2010
Gericht:
Verwaltungsgericht Gelsenkirchen
Spruchkörper:
5. Kammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
5 K 6396/08
Tenor:
Der Bescheid des Beklagten vom 20. November 2008 wird aufgehoben.
Die Beigeladenen als Gesamtschuldner und der Beklagte tragen die
Kosten des Verfahrens je zur Hälfte, wobei sie ihre außergerichtlichen
Kosten jeweils selbst tragen. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig
vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner darf die Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages
abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in derselben Höhe
leistet.
Tatbestand:
1
Die Klägerin ist als Rechtsnachfolgerin ihres verstorbenen Ehemannes K. I.
Miteigentümerin an dem Grundstück Am F. 13 in F1. (Gemarkung C. , Flur 7, Flurstücke
273, 274, ehemals Flurstück 93). Das Grundstück liegt zwischen den Straßen Am F2.
und X. mit einer Grundstücksbreite von etwa 15 m an beiden Straßen. Etwa seit dem
Jahre 1908 steht auf dem Grundstück angrenzend an die Straße Am F2. und zu dieser
ausgerichtet ein beidseitig grenzständig errichtetes Mehrfamilienhaus auf; der
Hauseingang lag an der Straßenseite. Im hinteren Grundstücksbereich befand sich ein/e
Garage/Carport.
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In den Jahren 1988/89 verkaufte der damalige Eigentümer das sich südwestlich an das
Haus anschließende Grundstück an die Beigeladenen sowie 3 ihrer Nachbarn bzw.
deren Rechtsvorgänger zu dem Zweck, es nach entsprechender Grundstücksteilung mit
vier Reihenhäusern sowie drei Garagen und einigen Stellplätzen zu bebauen. Die
Garagen sowie die Stellplätze sollten dabei über das zwischen dem Hause Nr. 13 und
den neu zu errichtenden Reihenhäusern (Am F2. 15a, 15b, 17a, 17b) liegenden
Flurstück 259 angefahren werden kommen, das sich im Gemeinschaftseigentum der vier
Erwerber befindet. In dem Kaufvertrag übernahmen die Käufer mit der Pflicht zur
Weitergabe an einen Rechtsnachfolger die Verpflichtung, zu Lasten des Flurstücks 259
(ehemals Teil des Flurstücks 92) und zugunsten des Flurstücks 93 eine Baulast entlang
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der Grenze des Flurstücks 93 eintragen zu lassen, aufgrund derer ein 3 m breiter
Streifen entlang der Grundstücksgrenze als Geh- und Fahrweg genutzt werden konnte.
Eine Grunddienstbarkeit mit entsprechendem Inhalt wurde nicht in das Grundbuch
eingetragen.
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Nachdem sich die Erwerber zur Abgabe einer entsprechenden Baulasterklärung
geweigert hatten, verurteilte das Landgericht F1. sie mit Urteil vom 7. Mai 1992 zur
Abgabe der genannten Baulasterklärung, die am 18. September 1992 in das
Baulastenverzeichnis der Stadt F1. im Baulastenblatt Nr. 2/1193 aufgenommen wurde.
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Im Jahre 2002 baute der damalige Eigentümer das Haus Nr. 13 aufgrund der
Baugenehmigung des Beklagten vom 12. Juli 2001 in der Weise um, dass u. a. der
Hauseingang zur Rückseite des Gebäudes verlegt wurde. Die ursprünglich vorhandene
Zufahrtsmöglichkeit vom Flurstück 259 zu der Rückseite des Hauses Nr. 13 ließ er
durch Errichtung einer Mauer zwischen seinem Grundstück und dem Flurstück 259
versperren, die lediglich noch einen Durchgang zum rückwärtigen Hauseingang
ermöglichte. Die rückwärtige Garage wurde seitdem nicht mehr als solche genutzt.
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Mit Schreiben vom 7. November 2003 rügten die Klägerin und ihre 3 Nachbarn
gegenüber dem Beklagten, dass lediglich eine verkürzte Form des Urteilstenors des
landgerichtlichen Urteils als Baulast eingetragen worden sei, die eine nicht zulässige
Ausweitung zum Nachteil der Nachbarn zur Folge habe. Nach der Verlegung des
Hauseingangs an die Rückseite werde die Baulast nicht mehr dazu genutzt, um an die
hintere Grundstücksfläche zu gelangen, sondern von allen Bewohnern und Besuchern,
um in das Haus zu gelangen. Wenn dafür eine Baugenehmigung erteilt worden sei,
dann habe der Beklagte damit massiv in ihre Rechte eingegriffen. Der Garagenhof
werde häufig von Kindern als Spielfläche benutzt. Durch die Ausweitung der Baulast
führen nun häufiger Fahrzeuge über die Zufahrt, was zu Gefährdungen der Kinder führe.
Sie stellten daher den Antrag auf Löschung der Baulast: Die Baulast dürfe nur aufrecht
erhalten werden, wenn die Erschließung des Grundstücks nicht anders gesichert sei.
Das sei vorliegend aber der Fall: Eine vollständige Erschließung sei über die Straße "X.
" möglich. Darüber hinaus sei ein Befahren des begünstigten Grundstücks über das
belastete Grundstück nicht mehr möglich, da das begünstigte Grundstück von einer
hohen Mauer umgeben sei, welche nur für Fußgänger durchlässig sei.
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Die gegen die Baugenehmigung vom 12. Juli 2001 sowie die Ablehnung der
Berichtigung des Baulastenverzeichnisses erhobenen Klagen (5 K 2339/06 und 5 K
2340/06) nahm die Eigentümerin des Hauses Nr. 15a in der mündlichen Verhandlung
vor der Kammer vom 28. Februar 2008 zurück. Die Kammer hatte in der Verhandlung u.
a. darauf hingewiesen, dass die Baulasteintragung inhaltlich nicht fehlerhaft sei, dass es
aber fraglich sei, ob zum damaligen Zeitpunkt ein öffentliches Interesse an der
Eintragung bestanden habe, da das Grundstück von zwei Seiten (Am F2. und X. )
erschlossen sei.
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Bereits mit Schreiben vom 11. Februar 2008 hatte die Eigentümerin des Hauses Nr. 15a
beim Beklagten die Löschung der Baulast beantragt. Der Beklagte wies demgegenüber
darauf hin, dass ihm eine Streichung der Baulast nicht möglich sei, weil sie aufgrund
einer Entscheidung des Landgerichts F1. vorgenommen worden sei; diese
Entscheidung könne nicht durch eine Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde
aufgehoben werden. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts müsse abgewartet
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werden.
Am 5. März 2008 beantragte der verstorbene Ehemann der Klägerin die Genehmigung
der Teilung des Grundstücks "Am F. 13" (Flurstück 93) in einen an der Straße "Am F2. "
gelegenen Grundstücksteil mit dem aufstehenden Wohnhaus sowie einen an der Straße
"X. " gelegenen Grundstücksteil mit dem aufstehenden ehemaligen Carport. Diese
Genehmigung erteilte der Beklagte mit Bescheid vom 27. März 2008. Der Teil am F2.
erhielt die Flurstücksnummer 274, derjenige zum X. die Nummer 273. Diese
Teilungsgenehmigung ist Gegenstand der Klage der Beigeladenen im Verfahren 5 K
4390/08.
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Mit Schreiben vom 7. Mai 2008 brachte die Eigentümerin des Hauses Nr. 15a
gegenüber dem Beklagten ihr Unverständnis darüber zum Ausdruck, dass dem Antrag
der Klägerseite auf Teilungsgenehmigung innerhalb von 2 Wochen entsprochen worden
sei, während ihr Antrag auf Löschung der Baulast nunmehr seit 4 Jahren beim
Beklagten liege. Der Beklagte hätte den Antrag auf Grundstücksteilung entweder
ablehnen oder auf dem nunmehr abgetrennten Grundstück eine Baulast zugunsten des
Grundstücks Am F2. 13 eintragen müssen.
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Am 5. Juni 2008 löschte der Beklagte die Baulast aus dem Baulastenverzeichnis, weil
an ihrer Aufrechterhaltung kein öffentliches Interesse bestehe. Dies teilte er dem
Rechtsvorgänger der Klägerin sowie den Miteigentümern und der Eigentümerin des
Hauses Nr. 15a ohne Rechtsmittelbelehrung mit. Die Beigeladenen und ihre Nachbarn
nahmen dieses zum Anlass, den Durchgang zum Haus Nr. 13 über das Flurstück 259 zu
versperren.
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Deshalb haben der Rechtsvorgänger der Klägerin und die Miteigentümer am 4. August
2008 Klage gegen die Löschung der Baulast erhoben (5 K 4083/08); bereits zuvor
hatten sie um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht. Sie machen zur Begründung
geltend, dass die Löschung der Baulast mangels ihrer Anhörung schon aus formellen
Gründen rechtswidrig sei. Sie sei auch materiell rechtswidrig, weil an der
Aufrechterhaltung der Baulast ein öffentliches Interesse bestehe. Dies habe schon das
Landgericht F3. in seinem Urteil aus dem Jahre 1992 festgestellt. Im Vertrauen auf diese
Baulast sei dem damaligen Eigentümer im Jahre 2001 die Baugenehmigung für den
Umbau des Hauses verbunden mit der Verlegung des Eingangs auf die Rückseite erteilt
worden. Dies sei nur deshalb geschehen, weil der Eingang auf der Rückseite durch die
Baulast gesichert gewesen sei. Aufgrund der nunmehr von den Beigeladenen
vorgenommenen Absperrung des Zugangs zum Flurstück 274 könnten keine
Postzustellungen mehr erfolgen, der Müll nicht mehr abtransportiert werden sowie keine
Notfallversorgung mehr stattfinden.
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Im Übrigen habe die Grundstücksteilung dazu geführt, dass das Wohnhaus der Klägerin
nicht mehr über die Straße X1. erschlossen sei. Insofern seien durch die Löschung der
Baulast baurechtswidrige Zustände geschaffen worden.
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Den Mietern sei ein Zugang zu dem Haus über die unbefestigte Zuwegung über das
Flurstück 273 nicht zumutbar.
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Mit Bescheid vom 20. November 2008 nahm der Beklagte nach vorangegangener
Anhörung die Teilungsgenehmigung zurück und ordnete die sofortige Vollziehung an.
Erst nach Erlass der Teilungsgenehmigung sei bekannt geworden, dass mit Bauschein
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vom 12. Juli 2001 die Verlegung des Haupteingangs des Hauses Am F4. 13 von der
Straßenseite auf die Rückseite genehmigt worden sei. Die nach § 5 BauO NRW
erforderliche Erschließung dieses Hauses sei somit nicht sichergestellt gewesen.
Dieser Verstoß gegen § 4 BauO NRW sei auch nicht durch die Baulasteintragung
zugunsten des ehemaligen Flurstücks 93 geheilt. Denn die Baulast sei nicht wirksam
eingetragen worden, weil es an einer rechtswirksamen Verpflichtungserklärung des
Grundstückseigentümers gefehlt habe. Die Teilungsgenehmigung sei deshalb
rechtswidrig, weil hierdurch Verhältnisse geschaffen würden, die der BauO NRW
zuwiderliefen. Bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen im Rahmen der
Ermessensentscheidung überwiege das öffentliche Interesse an der Aufhebung des
Bescheides aufgrund der besonderen Bedeutung der Erschließung und Erreichbarkeit
eines Grundstücks z. B. durch Rettungskräfte. Das fiskalische Interesse an der Teilung
des Grundstücks, z. B. für einen späteren Verkauf, trete demgegenüber zurück.
Hiergegen hat der Rechtsvorgänger der Klägerin am 12. Dezember 2008 Klage erhoben
und um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht. Er hält die Rücknahme der
Teilungsgenehmigung für rechtswidrig. Die Teilungsgenehmigung sei rechtmäßig
gewesen, denn in dem Zeitpunkt ihrer Erteilung sei das Grundstück (Flurstück 93), das
in die Flurstücke 273 und 274 geteilt worden sei, im Hinblick auf die Baulast
erschlossen gewesen. Bereits aus diesem Grunde komme eine Rücknahme nach § 48
VwVfG nicht in Betracht. Der Beklagte könne sich nicht darauf berufen, sieben Jahre
lang von der Baugenehmigung vom 12. Juli 2001 keine Kenntnis gehabt zu haben.
Auch sei die Rücknahme eines rechtswidrigen Verwaltungsaktes nur innerhalb eines
Jahres nach Kenntniserlangung zulässig.
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Der Rücknahmebescheid könne auch nicht in einen Widerruf gemäß § 49 VwVfG
umgedeutet werden, denn dessen Voraussetzungen lägen ebenfalls nicht vor.
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Die Klägerin beantragt,
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den Rücknahmebescheid des Beklagten vom 20. November 2008 aufzuheben.
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Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Er wiederholt und vertieft zunächst sein Vorbringen aus dem angefochtenen Bescheid.
Für den Fall, dass das Gericht die Teilungsgenehmigung für rechtmäßig halten sollte,
sei der Rücknahmebescheid aber nach § 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG rechtmäßig. Die
nachträglich eingetretene Tatsache stelle die nach der Teilungsgenehmigung
vorgenommene Löschung der Baulast dar, wodurch die Erschließung des Flurstücks
274 nicht mehr gesichert gewesen sei. Ohne den Widerruf wäre das öffentliche
Interesse gefährdet, da aufgrund der fehlenden Erschließung erhebliche Gefahren für
den Eigentümer selbst und für Dritte infolge ihrer Nichterreichbarkeit durch Ärzte, die
Feuerwehr oder die Polizei herbeigeführt werden könnten.
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Die Beigeladenen beantragen,
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die Klage abzuweisen.
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Auf den Antrag des Rechtsvorgängers der Klägerin auf Gewährung vorläufigen
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Rechtsschutzes hat die Kammer mit Beschluss vom 18. Februar 2009 (5 L 1521/08) die
aufschiebende Wirkung der Klage gegen die Rücknahme der Teilungsgenehmigung
wiederhergestellt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte einschließlich der
Akten der Verfahrens 5 K 2339/06, 5 K 2340/06, 5 K 4390/08, 5 K 4083/08, 5 L 760/08, 5
L 1521/08 sowie der vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug
genommen.
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Entscheidungsgründe:
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Die Klage hat Erfolg.
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Der angefochtene Rücknahmebescheid des Beklagten vom 20. November 2008 ist
rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 der
Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).
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Zur Begründung nimmt das Gericht zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug auf die
Ausführungen in ihrem Beschluss vom 18. Februar 2009 im Verfahren 5 L 1521/08, an
denen es auch nach nochmaliger Überprüfung seiner Rechtsauffassung festhält und die
deshalb auch für dieses Verfahren Gültigkeit haben. Der Beklagte und die
Beigeladenen haben diesen Beschluss nicht angefochten.
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Soweit der Beklagte meint, den Rücknahmebescheid in einen Widerrufsbescheid nach
§ 49 Abs. 2 Nr. 3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes - VwVfG - umdeuten zu können,
steht dem zunächst entgegen, dass einem solchen Bescheid der gleiche
Ermessensfehler anhaftet, den die Kammer in ihrem o. g. bei dem Rücknahmebescheid
bemängelt hat. Zudem fehlt es an den Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG.
Danach kann ein rechtmäßiger begünstigender Verwaltungsakt zurückgenommen
werden, wenn die Behörde aufgrund nachträglich eingetretener Tatsachen berechtigt
wäre, den Verwaltungsakt nicht zu erlassen. Auf die von ihm vorgenommene Löschung
der Baulast als nachträglich eingetretene Tatsache kann sich der Beklagte in diesem
Zusammenhang schon deshalb nicht berufen, weil diese Löschung ihrerseits
rechtswidrig ist, wie die Kammer mit Urteil vom heutigen Tage im Verfahren 5 K 4083/08
festgestellt hat.
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Die Klage ist deshalb mit der sich aus §§ 154 Abs. 1 und 3, 159 VwGO ergebenden
Kostenfolge abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht
auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.
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