Urteil des VG Gelsenkirchen vom 10.11.2006
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Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 5 K 4668/03
Datum:
10.11.2006
Gericht:
Verwaltungsgericht Gelsenkirchen
Spruchkörper:
5. Kammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
5 K 4668/03
Schlagworte:
Bestandsschutz, Verfall, Neuerrichtung
Normen:
BauGB § 35 Abs. 4
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten des
Verfahrens als Gesamtschuldner. Das Urteil ist wegen der Kosten
vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden,
wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in derselben Höhe leistet.
T a t b e s t a n d :
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Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks Q. und (Gemarkung H. , Flur , Flurstück )
in C. . Das Flurstück liegt nicht innerhalb eines Bebauungsplanes, aber im
Geltungsbereich des Landschaftsplanes C. -Mitte/Ost und im Landschaftsschutzgebiet.
Im Flächennutzungsplan der Stadt C. ist für diesen Bereich Fläche für die Land- und
Forstwirtschaft/Wald dargestellt. Die Straße Q. ist in diesem Bereich nur als schmaler
Fußweg nutzbar. Die verkehrsmäßige Erschließung des klägerischen Grundstücks
erfolgt über die Tenthoffstraße. Direkt gegenüber des klägerischen Grundstücks liegt auf
der anderen Seite des Weges Q. das Wohnhaus Nr. . Ansonsten schließen sich in
nördlicher, östlicher und südlicher Richtung weite Freiflächen an. Das nächste,
seinerseits von Freiflächen umgebene Gebäude in nördlicher Richtung steht, wie das in
südlicher Richtung ebenfalls, in ca. 100 m Entfernung auf. Wegen der Einzelheiten der
Örtlichkeit wird auf die Pläne Blatt 72 und 106 der Beiakte Heft 3 Bezug genommen.
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Auf dem klägerischen Grundstück steht seit längerer Zeit eine in den 30er Jahren des
letzten Jahrhunderts errichtete bauliche Anlage auf, die früher - unstreitig zwischen den
Beteiligten wohl bis Mitte der 70er Jahre - als Wohnhaus (eines ehemaligen
landwirtschaftlichen Betriebes) genutzt wurde.
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Am 04. Februar 1975 beantragten die Kläger erstmals die Sanierung des Hauses.
Daraufhin fand am 03. Dezember 1975 ein Ortstermin statt. In dem Vermerk heißt es:
„Das Gebäude war - nach Mitteilung von Frau C1. bis September 1975 bewohnt... Die
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Bewohnbarkeit des Gebäudes kann, wie an Ort und Stelle festgestellt wurde, nicht in
Frage gestellt werden... Der Dachstuhl über dem östlichen Teil des zweigeschossigen
Gebäudes ist nicht mehr standsicher und muss neu hergestellt werden..."
Mit Bescheid vom 18. April 1977 genehmigte die Beklagte der Klägerin den Umbau und
die Renovierung des vorhandenen Wohnhauses innerhalb der bestehenden
Wohnfläche. Zu einer Ausnutzung der Baugenehmigung vom 18. April 1977 kam es in
der Folgezeit aber offensichtlich nicht.
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Am 29. Mai 2001 wandte sich der direkte Nachbar des klägerischen Grundstücks, der
Bewohner des Hauses Q. , an die Beklagte und teilte mit, das Nachbargebäude der
Kläger sei akut einsturzgefährdet. Bei dem am selben Tag von der Beklagten
durchgeführten Ortstermin, an dem auch die Kläger und ihr Architekt teilnahmen, wurde
festgestellt, dass der größte Teil der Dachkonstruktion sowie Teile der Geschossdecken
eingestürzt waren. Ein Betreten des Gebäudes war auf Grund akuter Einsturzgefahr
nicht möglich. Eine Nutzung des Gebäudes oder der Gebäudeteile war nicht feststellbar.
Die Eigentümer, die Kläger, erklärten sich bei dem Ortstermin bereit, zusätzlich zu den
Absperrungen Schilder anzubringen, die auf die akute Einsturzgefahr des Gebäudes
hinweisen. Außerdem wurde der Architekt von den Klägern beauftragt, ein Konzept für
weitere Sicherungsmaßnahmen zum Erhalt der Bausubstanz zu erarbeiten und
weiterhin ein umfassendes Sanierungskonzept für das Gebäude zu erstellen.
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Am 06. Juni 2001 kam es zu einem nächtlichen Polizei- und Feuerwehreinsatz,
nachdem sich wiederum der Nachbar - diesmal bei der Polizei - gemeldet hatte.
Ausweislich ihres Einsatzberichtes stellten die Polizeibeamten vor Ort fest, dass sich
der Dachstuhl des klägerischen Gebäudes immer mehr senkte und Dachpfannen bereits
auf das Nachbargrundstück fielen. Die von der Polizei zu Hilfe gerufene Feuerwehr
holte daraufhin einen Baustatiker zum Einsatzort, auf dessen Veranlassung der Kamin
des Gebäudes gebrochen wurde. Beim am Folgetag stattgefundenen Ortstermin (vgl.
auch die Bilder Bl. 80 - 90 der Beiakte Heft 3) stellte der Statiker die weiteren
Gebäudeschäden fest. In seinem Vermerk (vgl. Bl. 91 der Beiakte Heft 3) vom 07. Juni
2001 heißt es dazu: „Das Dach des vorderen Gebäudeteils ist eingebrochen, teilweise
wohl auch durch den Abbruch des Kamins, so dass die Außenwände, insbesondere die
Giebel am vorderen zum Nachbargebäude hin liegenden, höheren Gebäudeteil oben
nicht mehr gehalten sind. Der talseitige Giebel weist breite grobe Risse auf und ist auch
witterungsbedingt stark geschädigt, so dass er offensichtlich nicht mehr standsicher ist.
Dieser Giebel wurde umgehend vom oben genannten Einsatzkommando abgebrochen.
Der gegenüberliegende Giebel ist nicht so stark beschädigt - außerdem besteht keine
direkte Gefährdung, da dieser Bereich von außen wegen Gebüsch u.ä. praktisch nicht
zugänglich ist."
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Erstmals mit Schreiben vom 21. Juni 2001 und mit weiterem Schreiben vom 10. Juli
2001 beantragten die Kläger bei der Beklagten die Erteilung eines planungsrechtlichen
Vorbescheides für ihr Grundstück. In dem Anschreiben heißt es, das Haus sei durch die
Familie des Klägers bis 1997 bewohnt worden. Durch das defekte Dach sei es zu
Feuchtigkeitsschäden gekommen und Holzbauteile des Hauses seien beschädigt
worden. Ein starker Sturm und das Abknicken eines großen Astes hätten dann zu den
außergewöhnlichen Beschädigungen und dem Absacken des Dachstuhles geführt, was
wiederum später zum Einsturz des Dachstuhls und der Holzbalkendecken geführt habe.
Die Bauherren beabsichtigten die verfallene Bausubstanz wieder in Stand zu setzen.
Die äußere Gestalt des Wohnhauses solle im Wesentlichen erhalten bleiben und die
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Nutzung solle durch die Eigentümer erfolgen. Aus statischer Sicht sei die Erhaltung des
Außenmauerwerks unbedenklich. Aus wirtschaftlichen Gründen sei aber ein Neuaufbau
sinnvoll und anzustreben. In den Formularen und den zeichnerischen Darstellungen, die
mit dem Antrag eingereicht wurden, wurde dann jeweils ein Neubauvorhaben unter
Abbruch des Altbestandes eingezeichnet.
Mit Bescheiden vom 17. August 2001 lehnte die Beklagte den beantragten
Bauvorbescheid mit der Begründung ab, das Bauvorhaben liege im Außenbereich. Eine
Privilegierung nach § 35 Abs. 1 BauGB bestehe nicht. Der Bestandsschutz sei
erloschen, da das Gebäude nicht mehr funktionsfähig sei. Ein Wiederaufbau nach § 35
Abs. 4 Nr. 1 (gemeint ist wohl Nr. 3) BauGB sei nur für Gebäude zulässig, die durch
Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstört würden. Bei
einem allmählichen Verfall liege kein außergewöhnliches Ereignis vor. Daher sei § 35
Abs. 2 BauGB anzuwenden, wonach sonstige Vorhaben nur zugelassen werden
könnten, wenn ihre Ausführung oder Nutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtige.
Nach § 35 Abs. 3 BauGB liege eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange u.a. dann vor,
wenn das Vorhaben wie hier den Darstellungen des Flächennutzungsplanes und des
Landschaftsplanes widerspreche. Das Grundstück sei im Flächennutzungsplan als
Fläche für die Land- oder Forstwirtschaft/Wald dargestellt und nach dem
Landschaftsplan C. - Mitte/Ost liege es im Landschaftsschutzgebiet Nr. 3. Diesen
Darstellungen und Festsetzungen komme die Funktion zu, den Bereich vor jedweder
Bebauung frei zu halten.
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Den dagegen am 30. August 2001 ohne Begründung eingelegten Widerspruch wies die
Bezirksregierung mit Widerspruchsbescheiden vom 12. August 2003, zugestellt am 21.
August 2003, unter Wiederholung und Vertiefung der Argumentation des
Ausgangsbescheides als unbegründet zurück.
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Dagegen haben die Kläger am 19. September 2003 die vorliegende Klage erhoben und
zur Begründung ausgeführt, das Grundstück liege innerhalb des
Bebauungszusammenhanges und das Bauvorhaben füge sich nach § 34 BauGB in die
nähere Umgebung ein. Selbst wenn man davon ausgehe, dass das Bauvorhaben im
Außenbereich nach § 35 BauGB liege, sei es planungsrechtlich zulässig. Eine
Beeinträchtigung öffentlicher Belange nach § 35 Abs. 3 BauGB sei nicht gegeben. Der
Flächennutzungsplan sei unwirksam. Seine Aussagekraft als land- und
forstwirtschaftliche Fläche sei auf Grund der in diesem Bereich vorhandenen Bebauung
aufgehoben. Andere öffentliche Belange kämen ohnehin nicht in Betracht. Außerdem
könnten die öffentlichen Belange dem Vorhaben nicht entgegen gehalten werden, da es
sich um eine nach § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB und § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB zulässige
Neuerrichtung handele.
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Das zur Zeit auf dem Grundstück aufstehende Gebäude genieße nach wie vor
Bestandsschutz, zumindest aber habe es Bestandsschutz bis zum Zeitpunkt der
Antragstellung genossen. Das von ihnen in Auftrag gegebene Gutachten belege, dass
die Erhaltung der Bausubstanz möglich und die bauliche Anlage nach wie vor
standssicher sei.
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Der jetzige Gebäudezustand sei nicht Folge eines allmählichen Verfalls, sondern Folge
einer unsachgemäßen Notmaßnahme der Feuerwehr. Ihr Einschreiten sei allein auf
Grund der subjektiven Einschätzung des Nachbarn erfolgt. Es handele sich um eine
Maßnahme in Form einer Zerstörung durch Dritte gegen den Willen des Eigentümers,
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die auch zu den außergewöhnlichen Ereignissen i.S.v. § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB zähle.
Auf deren Rechtmäßigkeit oder Rechtswidrigkeit komme es in diesem Zusammenhang
nicht an. Zudem sei das Gebäude zwischenzeitlich am 6. März 2004 durch einen Brand,
in Folge von Brandstiftung, weiter zerstört worden. Im Jahre 1197 seien die letzten
Mieter aus dem Haus ausgezogen. Das Gebäude sei danach bis zum Jahre 2004 von
den Eigentümern, zuletzt als Lagerstätte genutzt worden. Sie, die Klägerin, selbst habe
ihren Lebensschwerpunkt dorthin verlegt, es zumindest über das Jahr 1997 hinaus als
Sommerhaus genutzt. Auf das amtliche Melderegister komme es in diesem
Zusammenhang nicht an. Deshalb sei auch ein Wasseranschluss und die Nutzung
einer Abfalltonne unterhalten worden. Die übersandte Wasserabrechnung aus dem
Jahre 2000 - 2001, (Bl. 47 der Gerichtsakte) enthält allerdings keinerlei Verbräuche und
der Grundbesitzabgabenbescheid von 2002 (Bl. 49 f der Gerichtsakte) bezieht sich auf
das Flurstück 122.
Außerdem haben die Kläger ein Gutachten des Dipl.-Ing. H1. vom 18. Februar 2002
über die Bausubstanz des Gebäudes und dessen Sanierungsfähigkeit übersandt, auf
dessen Inhalt Bezug genommen wird (Bl. 34 - 46 der Gerichtsakte).
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Die Kläger beantragen,
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die Beklagte unter Aufhebung ihrer Bescheide vom 17. August 2001 und der
Widerspruchsbescheide der Bezirksregierung B. vom 12. August 2003 zu verpflichten,
den beantragten Vorbescheid zur Errichtung eines Wohngebäudes auf dem Grundstück
Q. in C. zu erteilen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Sie führt zur Begründung aus, es werde bestritten, das die Kläger das Gebäude bis
1997 wohngenutzt hätten. Der Nachbar habe anlässlich des Polizeieinsatzes im Jahre
2001 der Polizei gegenüber angegeben, das Wohnhaus werde seit ca. 27 Jahre nicht
mehr genutzt. Melderechtlich seien die Kläger dort auch nie in Erscheinung getreten.
Das auf dem Grundstück aufstehende Gebäude genieße auch keinerlei Bestandsschutz
mehr. Die ehemals geschützte Nutzung sei schon des längeren vor Beantragung des
Bauvorbescheides unter gegangen. Bereits im Jahre 2001 habe es sich in einem
desolaten Zustand befunden, wie ein Ortstermin vom 29. Mai 2001 belege. Es bestehe
auch daher kein Anspruch auf Neuerrichtung unter Verwendung des alten
Außenmauerwerks. Sofern ein Gebäude zerstört oder so erheblich geändert werde,
dass das „neue" Gebäude nicht mehr mit dem alten bestandsgeschützten Gebäude
identisch sei, genieße es auch nicht dessen Bestandsschutz. Eine mangelnde Identität
sei besonders bei der Erforderlichkeit einer statischen Neuberechnung der
Gesamtanlage wie hier anzunehmen.
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Die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB lägen nicht vor. Die Norm sei zum
einen nicht auf Bauruinen anwendbar, zudem werde das Bauvolumen gesteigert und
auch die weitere Voraussetzung, dass eine kontinuierliche Eigennutzung bis zur
Inangriffnahme des Ersatzbaus vorliegen müsse, könne vorliegend nicht bestätigt
werden.
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Auch die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB lägen ersichtlich nicht vor. Die
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Norm beziehe sich auf außergewöhnliche Ereignisse und gerade nicht auf den
zunehmenden altersbedingten Verfall von Gebäuden.
Die Berichterstatterin hat am 11. Juli 2005 eine Ortsbesichtigung vorgenommen. Wegen
des Ergebnisses wird auf das Terminsprotokoll vom selben Tage Bezug genommen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die vorliegende
Gerichtsakte sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.
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Entscheidungsgründe:
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Die zulässige Verpflichtungsklage ist nicht begründet. Die Kläger haben keinen
Anspruch auf Erteilung der beantragten planungsrechtlichen Vorbescheide, weil den
Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechtes entgegenstehen (§
71 Abs. 1 i. V. m. § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW). Die diesen Anspruch versagenden
Bescheide der Beklagten vom 17. August 2001 in Gestalt der Widerspruchsbescheide
der Bezirksregierung B. vom 12. August 2003 sind rechtmäßig und verletzen die Kläger
dadurch nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
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Die Bauvorhaben sind planungsrechtlich unzulässig, weil sie nach dem für das Bauen
im Außenbereich einschlägigen § 35 BauGB zu beurteilen sind und sie als sonstige
Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB wegen Beeinträchtigung öffentlicher
Belange nach § 35 Abs. 3 BauGB nicht zugelassen werden können.
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Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück der Kläger liegt nicht innerhalb eines im
Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB. Nach gefestigter
Rechtsprechung,
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vgl. Bundesverwaltungsgericht - BVerwG -, Urteil vom 14. November 1991 - 4 C 1.91 -,
BRS 52 Nr. 146; Beschluss vom 1. April 1997 - 4 B 11.97 -, BRS 59 Nr., 75,
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lässt sich nicht unter Anwendung von geographisch-mathematischen Maßstäben
bestimmen, wo die Grenze eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils und damit die
Grenze zwischen Innen- und Außenbereich verläuft. Es bedarf vielmehr einer
Beurteilung aufgrund einer echten Wertung und Bewertung des konkreten
Sachverhaltes,
29
vgl. BVerwG, Urteil vom 14. September 1992 - 4 C 15.90 -, BRS 54 Nr. 65.
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Ob ein unbebautes Grundstück, das sich einem Bebauungszusammenhang anschließt,
diesen Zusammenhang bis zur nächsten Bebauung fortsetzt oder ihn unterbricht, hängt
davon ab, inwieweit nach der maßgeblichen Betrachtungsweise der
„Verkehrsauffassung" die aufeinander folgende Bebauung trotz der vorhandenen
Baulücke den Eindruck der Geschlossenheit bzw. der Zusammengehörigkeit vermittelt.
Dabei endet der Bebauungszusammenhang regelmäßig mit dem letzten Gebäude.
Allerdings können besondere topographische Umstände den Schluss rechtfertigen,
dass der Bebauungszusammenhang abweichend von der Regel nicht am letzten
Gebäude endet, sondern noch unbebaute Flächen bis zu einer sich aus bestimmten
örtlichen Umständen ergebenden natürlichen Grenze mit einschließt,
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vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1990, 4 C 40.87 -, BRS 50, Nr. 72 und Beschluss
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vom 4. Januar 1995 - 4 B 273.94 -, 50 Nr. 93.
Ausgehend von diesen Kriterien stellt sich die Antragsfläche nach dem vorhandenen
Karten- und Bildmaterial sowie dem Ergebnis der von der Berichterstatterin
durchgeführten Ortsbesichtigung, das der Kammer vermittelt worden ist, erkennbar nicht
mehr als Teil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils dar, was keiner weiteren
Vertiefung bedarf.
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Die Kammer sieht in dem mit Schreiben des Architekten vom 21. Juni 2001 und vom 10.
Juli 2001 gestellten Antrag die Beantragung von zwei alternativ gestellten
Bauvoranfragen. Einmal die Herstellung eines Wohnhauses unter Verwendung des
noch vorhandenen Ruinenbestandes und einmal die komplette Neuerrichtung eines
Wohnhauses an einem versetzten Standort. Beide alternativen Bauvoranfragen sind an
§ 35 BauGB zu messen.
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Der Vortrag der Kläger, der Wiederaufbau der Bauruine sei vom Bestandsschutz
gedeckt, geht fehl. Sofern es sich um eine vom Bestandsschutz erfasste Maßnahme
handelte, bedürfte es im Übrigen keiner bauplanungsrechtlichen Prüfung, da Änderung
im Sinne von § 29 BauGB anders zu verstehen ist als Änderung im Sinne der
Bauordnung Nordrhein- Westfalen - BauO NRW -. Das BauGB verfolgt städtebauliche
Interessen, bei der BauO NRW stehen sicherheitsrelevante Aspekte im Vordergrund,
35
vgl. BverwG, Urteil vom 14. April 2000 - 14 C 5/99 - (juris).
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Der sogenannte einfache Bestandsschutz erlaubt nur den Erhalt und die Nutzung des
vorhandenen Bestandes einschließlich der dazu notwendigen Maßnahmen zur
Erhaltung und zeitgemäßen Nutzung. Vorhanden sein muss aber stets ein
funktionsgerecht nutzbarer Bestand,
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vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen - OVG NRW -, Urteil vom
03. Februar 1994 - 11 A 1149/91 - (juris).
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Ist ein Haus infolge von Verfall nicht mehr nutzbar, hat es damit sein Bewenden, der
Bestandsschutz ist erloschen.
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Vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Januar 1972 - 4 C 212.65 -, DVBl. 1972, 219.
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Auf welchen Zeitpunkt für diese Prüfung abzustellen ist, lässt die Kammer offen. Im
Rahmen der Verpflichtungsklage ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt der letzten
mündlichen Verhandlung abzustellen. Dass der Bestandsschutz jetzt unzweifelhaft
erloschen ist, bedarf keiner weiteren Ausführung, wie die Fotos Bl. 80 - 90 der Beiakte
Heft 3 eindrucksvoll belegen. Aber selbst wenn man zugunsten der Kläger auf den
Zeitpunkt ihrer Bauvoranfragen abstellt, handelte es sich auch damals schon um eine
verfallene Ruine ohne Bestandsschutz. Ausweislich eines Aktenvermerks vom 30. Mai
2001 (vgl. Bl. 29 der Beiakte Heft 3) hat am Vortrag unter Beteiligung der Kläger, ihres
Architekten und Vertretern des Bauordnungsamtes der Beklagten ein Ortstermin auf
dem klägerischen Grundstück stattgefunden. Bei diesem wurde festgestellt, dass bereits
der größte Teil der Dachkonstruktion sowie Teile der Geschossdecken eingestürzt
waren. Ein Betreten des Gebäudes war aufgrund akuter Einsturzgefahr nicht möglich.
Damit wird eindrucksvoll belegt, dass schon am 29. Mai 2001 kein funktionsgerecht
nutzbares Wohnhaus mehr bestand und der Bestandsschutz schon damals erloschen
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war.
Damit bedürfen die Kläger für ihr Wohnbauvorhaben einer planungsrechtlichen Prüfung.
Bei dieser Prüfung unterliegen beide alternativen Bauvoranfragen, sowohl der
Wiederaufbau aus vorhandenen Resten, der vom einfachen Bestandsschutz nicht
gedeckt ist, als auch eine komplette Neuerrichtung eines Wohnhauses den selben
rechtlichen Voraussetzungen des § 35 BauGB. Bei dem Wohnhaus handelt es sich um
ein sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB, dem öffentliche Belange nach Abs. 3
der Norm entgegenstehen. Der Flächennutzungsplan der Stadt C. enthält für das
klägerische Grundstück die aussagekräftige Darstellung Fläche für Land- und
Fortwirtschaft/Wald. Darüber hinaus liegt das Grundstück innerhalb des
Landschaftsplans C. -Mitte/Ost mit einem Bauverbot. Damit stehen die zwei öffentlichen
Belange des § 35 Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 2 BauGB dem Wohnbauvorhaben der Kläger
entgegen. Da bereits die Beeinträchtigung eines Belanges zur Unzulässigkeit des
Außenbereichsvorhabens führt, kann offen bleiben, ob auch noch die Verfestigung oder
Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten ist, § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB.
42
Die vorgenannten öffentlichen Belange können dem Bauvorhaben auch
entgegengehalten werden. Die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 2 bzw. Nr. 3
BauGB liegen nicht vor.
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Gemäß § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB ist die Neuerrichtung eines gleichartigen
Wohngebäudes an gleicher Stelle unter vier Voraussetzungen, die kumulativ vorliegen
müssen, zulässig. Dabei unterstellt die Kammer zugunsten der Kläger, dass das
vorhandene Gebäude zulässigerweise errichtet worden ist, § 35 Abs. 4 Nr. 2 a BauGB.
Aber bereits die zweite Voraussetzung, das vorhandene Gebäude weist Missstände
oder Mängel auf (b), liegt nicht vor. Was Missstände oder Mängel im Sinne der Norm
sind, definiert § 35 BauGB nicht. Das BauGB selbst verwendet den Begriff jedoch in §
177. Aus Sinn und Zweck der Norm und ihrem systematischen Zusammenhang ist zu
folgern, dass zumindest ein - wenn auch eingeschränkt - funktionsfähiges Gebäude
vorhanden sein muss. Deshalb kommt ein Neubau nur in Betracht, wenn die Missstände
und Mängel nicht durch Instandsetzung oder Modernisierung beseitigt werden können,
welche durch den einfachen Bestandsschutz gedeckt sind. Erst wenn Instandsetzung für
den Eigentümer wirtschaftlich oder technisch nicht vertretbar ist, darf er ganz oder
teilweise einen Neubau errichten,
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vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 23. November 1979 - 1 A 143/78 -, BRS 35 Nr. 84.
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Nach den zuvor gemachten Ausführungen war jedoch ein entsprechendes
funktionsfähiges Wohngebäude nicht mehr vorhanden.
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Auch an der dritten (c) ebenfalls nicht vorliegenden Voraussetzung des § 35 Abs. 4 Nr. 2
BauGB wird deutlich, dass ein funktionsfähiges Altgebäude vorhanden sein muss.
Danach muss das Gebäude längere Zeit vom Eigentümer genutzt worden sein, und
zwar eigentlich bis zur Neuerrichtung ohne Unterbrechung,
47
vgl. BVerwG, Urteil vom 10. März 1989 - 4 B 41/88 -, BauR 88, 324 = BRS 48 Nr. 71.
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Nach ihrem eigenen Vorbringen haben die Kläger jedoch schon bei Stellung der
Bauvoranfrage dort nicht mehr gewohnt. Ob dort, wie von den Klägern vorgetragen, bis
1997 Mieter gewohnt haben, woran die Kammer erheblichste Zweifel hat, kann daher
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offen bleiben. Gleiches gilt für die von den Klägern behauptete Nutzung bis in die
Gegenwart als Sommerhaus. Die Erleichterung des § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB soll
demjenigen zugute kommen, der sich längere Zeit mit den beengten Wohnverhältnissen
abgefunden und damit unter Beweis gestellt hat, dass dieses Wohnhaus für das
Familienleben eine bedeutende Rolle spielt. Die Errichtung eines Ersatzbaus für eine
Ferien- oder Wohnhausnutzung sollte nicht erleichtert werden,
vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2001 - 4 B 42/01 -, BauR 2002, 1059 = BRS 64 Nr.
106.
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Der weitere Vortrag der Kläger, der Einsatz der Feuerwehr in der Nacht vom 06. auf den
07. Juni 2001 sei rechtswidrig gewesen und daher ein außergewöhnliches Ereignis,
was sie berechtige unter den erleichterten Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 3
BauGB einen Ersatzbau zu errichten, erscheint abwegig. § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB
ermöglicht die alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand,
Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten gleichartigen
Gebäudes an gleicher Stelle. Die Kammer hat schon keinerlei Zweifel am Einsatz der
Feuerwehr. Diese wurde ausweislich des Einsatzberichtes der Polizei (vgl. Bl. 78 der
Beiakte Heft 3) zur Hilfe gerufen und zog ihrerseits einen Baustatiker hinzu, nachdem
die Polizei vor Ort festgestellt hatte, dass sich der Dachstuhl des Hauses immer weiter
senkte und vereinzelt Dachpfannen auf das Nachbargrundstück fielen. Aber unabhängig
davon, fehlt es an der Außergewöhnlichkeit des Einsturzes. § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB
will gerade nicht den allmählichen Verfall eines Hauses im Außenbereich durch die
Ermöglichung eines Ersatzbaus belohnen,
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vgl. Ernst/Zinkhahn/Bielenberg, BauGB, Lose Blattsammlung, Stand: April 2005, § 35
Rdnr. 152 m. w. N.
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Der weitere Einsturz des Hauses in dieser Nacht war vielmehr die natürliche absehbare
Entwicklung infolge des desolaten Gebäudezustandes zu diesem Zeitpunkt. Etwa eine
Woche zuvor bei dem Ortstermin am 29. Mai 2001 wurde ja bereits die akute
Einsturzgefahr festgestellt, die sich in dieser Nacht realisiert hat.
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Die Klage war daher mit der Kostenfolge der §§ 154 Abs. 1, 159 VwGO abzuweisen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten
ergibt sich aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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