Urteil des VG Freiburg vom 31.01.2017
wohnung, unternehmen, untergeschoss, ausnahme
VG Freiburg Urteil vom 31.1.2017, 5 K 2263/15
Leitsätze
Hier: Sonderfall einer unzulässigen Betriebsleiterwohnung im Gewerbegebiet, weil die Nähe zwischen Wohnung
und Betrieb nicht "objektiv sinnvoll" ist und weil die Wohnung sich in Bezug auf die Grundfläche gegenüber dem
Teil des Gewerbebetriebs, für den eine Nähe am ehesten sinnvoll sein kann, nicht unterordnet.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Tatbestand
1 Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Verwaltungsgebäude mit
Betriebsleiterwohnung.
2 Die Klägerin ist ein Unternehmen der Immobilienwirtschaft mit Sitz in Freiburg. Auf ihrer Homepage
bezeichnet die Klägerin sich als „X Immobilien Consulting und Management GmbH“ und sie bietet dort
folgende Leistungen an: Verkauf, Verwaltung und Vermietung von Immobilien sowie Bauverwaltung. Die
Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Flst-Nr. X der Gemarkung Staufen, X (Baugrundstück). Sie hat
dieses Grundstück von der Stadt Staufen erworben. Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des im Jahr
1999 beschlossenen Bebauungsplans „Gaisgraben II“ der Stadt Staufen. Der Bebauungsplan setzt für das
Baugrundstück (und die Nachbargrundstücke) ein Gewerbegebiet fest. In den textlichen Festsetzungen des
Bebauungsplans ist unter Nr. 1.1.2.1 bestimmt:
3
„lm Gewerbegebiet sind max. zwei Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie
Betriebsinhaber und Betriebsleiter nach § 8 (3) Nr. 1 BauNVO als Ausnahme zulässig, wenn sie dem
Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.“
4 Mit einem am 16.07.2014 unterschriebenen, am 24.07.2014 bei der Stadt Staufen eingereichten und am
30.07.2014 beim Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald eingegangenen Bauantrag beantragte die
Klägerin die Erteilung einer Baugenehmigung für den Neubau eines Verwaltungsgebäudes mit einer
Betriebsleiterwohnung auf dem Baugrundstück. Danach besteht das geplante Bauvorhaben aus einem
Hauptgebäude mit Unter-, Erd- und Obergeschoss sowie einem eingeschossigen Nebengebäude.
5 Siehe nachfolgenden Lageplan:
X
6 Nachdem das Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald Bedenken gegen die Genehmigungsfähigkeit einer
Wohnung im Obergeschoss geäußert hatte, teilte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin mit Schreiben
vom 12.09.2014 mit: Bei dem Betrieb der Klägerin handele es sich nicht um eine reine Hausverwaltung,
sondern um ein Unternehmen im Bereich Maklertätigkeit, Verwaltung von
Wohnungseigentümergemeinschaften, Erstellung von Wertgutachten, Baubetreuung, Generalunternehmen
und Vermietung. Zwei der in den zuerst gefertigten Plänen im Untergeschoss als Büro bezeichnete Räume
würden in Wirklichkeit für die Baubetreuung und Generalunternehmung als Lager für Baugeräte,
Baumaterialien, Maschinen usw. benötigt. Zugleich werde der Lagerbedarf auch durch die
Hausverwaltertätigkeit erzeugt. Es könne somit nicht von einer reinen Hausverwaltungstätigkeit
ausgegangen werden. Unabhängig von der Frage, ob der Betrieb der Klägerin als Gewerbe oder als
freiberufliche Tätigkeit eingestuft werde, sei die beantragte Betriebswohnung zulässig. In dem betreffenden
Gebiet finde eine große Zahl freiberuflicher Tätigkeiten statt und es seien zahlreiche Betriebswohnungen
zugelassen worden. Das gelte u. a. für ein Anwesen, in dem Rechtsanwälte tätig seien und in dem eine
Betriebswohnung genehmigt sei, sowie für ein Objekt, in dem sich ein Büro für einen Steuerberater und
Versicherungsvertreter befinde.
7 Mit Schreiben vom 07.11.2014 und vom 29.12.2014 modifizierte die Klägerin den Bauantrag in Form eines
geänderten Lageplans und geänderter Grundriss- und Schnittpläne vom 24.10.2014 mit geänderten
Angaben zur Nutzung der Räume im Hauptgebäude und einer Vergrößerung des eingeschossigen
Nebengebäudes.
8 Danach sind im Untergeschoss (UG) neben einem langen Flur, einem Technikraum, einem Treppenhaus, je
einem WC für Damen und Herren, dem Aufzugsschacht sowie einem Abstellraum für die Wohnung im
Obergeschoss fünf Räume mit 23,50 m2 bzw. 23,21 m2 vorgesehen, ein Raum „Werkstatt und Lager
Hausmeisterservice“, ein Raum „Werkstatt Hausmeister und Baumanagement“, ein Raum „Büro
Baumanagement“, ein Raum „Büro Hausmeister“ und ein Raum „Büro Hausmeister Baumanagement
Allgemein“.
9 Siehe hierzu den Plan „Grundriss UG“:
X
10 Im Erdgeschoss (EG) sind neben dem Flur, dem Treppenhaus und den zwei WC’s, dem Aufzugsschacht sowie
einem großen Raum „Besprechung/Verkauf/Ausstellung“ ebenfalls fünf Räume mit der gleichen Fläche wie im
Untergeschoss vorgesehen, drei dieser Räume sind in den Plänen bezeichnet als „X“ bzw. „X Sonstiges“ und
zwei Räume als „Büro“.
11 Siehe hierzu den Plan „Grundriss EG“:
X
12 Im Obergeschoss (OG) ist auf der gesamten Fläche außer dem Treppenhaus und dem Aufzugsschacht eine
Wohnung mit einem großen Raum für „Kochen/Wohnen/Essen“ einem Zimmer „Schlafen“, einem Zimmer
„Kind“, einem Raum „Büro“, je einem Bad, WC, Vorratsraum und Flur mit Garderobe geplant; auf der
Südwestseite ist auf der gesamten Breite des Gebäudes und mit einer Tiefe von 4 m eine nicht überdachte
Terrasse vorgesehen. Siehe hierzu den Plan „Grundriss OG“:
X
13 In dem Nebengebäude sind zwei Garagen und ein Raum mit der Bezeichnung „Lager Hausmeisterservice“
vorgesehen. Außerdem sollen an der Südostseite des Nebengebäudes sechs ebenerdige, offene Stellplätze
für Mitarbeiter hergestellt werden.
14 Siehe hierzu den Plan „Nebenanlagen“:
X
15 Nach Vorlage der geänderten Pläne vom 24.10.2014 erläuterte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin mit
Schreiben vom 07.11.2014 die neuen Pläne: Danach umfasse das Unternehmen der Klägerin die Bereiche
Hausverwaltung, Hausmeisterservice, Maklertätigkeiten mit Vermietung und allgemeines Baumanagement.
Es habe derzeit fünf Mitarbeiter. Sie verwalte gegenwärtig ca. 300 Wohnungen und betreue einige
Einheiten auch durch einen Hausmeisterservice. Herr X, der Sohn der Geschäftsführerin und
Mitgesellschafter, sei zuständig für das Baumanagement und die Hausverwaltung mit Hausmeisterservice.
Für die Erfüllung dieser Aufgaben sei eine Fülle von Gegenständen erforderlich. Dazu gehörten unter
anderem Rasenmäher, Schneefräse, Motorsense, Elektrogeräte, Bohrer, Bohrhammer, Betonmischmaschine,
Sägen, Werkzeuge für die Beseitigung von Verstopfungen und sonstige Werkzeuge. Es komme mehrfach pro
Woche vor, dass in den verwalteten Einheiten Noteinsätze durchgeführt werden müssten wegen
Wasserrohrbrüchen, verschlossenen Türen, defekten Aufzügen, verstopften Rohrleitungen,
Heizungsstörungen usw. Herr X erhalte solche Nachrichten regelmäßig auf seinem Mobilfunkgerät und
müsse dann unverzüglich handeln. Bei den tagsüber oder nachts erforderlichen Einsätzen benötige er das
entsprechende Werkzeug. Dieses sei bisher verteilt in Staufen und Freiburg gelagert gewesen. In Zukunft
sollte es im geplanten Gebäude und dort im Lagerraum und in der Werkstatt gelagert werden. Herr X
beabsichtige, mit seiner Ehefrau die Betriebsleiterwohnung zu beziehen und von dort aus die Noteinsätze
vorzunehmen. Um schnell und zuverlässig handeln zu können, sei seine Anwesenheit im Unternehmen
erforderlich. Aus diesem Grund müsse Herr X direkt vor Ort wohnen. Der Hausverwaltungsnotdienst werde
von den verwalteten Wohneinheiten häufig gerade abends oder nachts in Anspruch genommen. Für die
betrieblichen Arbeitsabläufe sei es deshalb unverzichtbar, dass Herr X unmittelbar in der Nähe des
Unternehmens wohne.
16 Mit Bescheid vom 07.04.2015 lehnte das Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald die Erteilung der
beantragten Baugenehmigung ab. Zur Begründung führte es aus: Es sei nachvollziehbar, dass die für den
Hausmeisterservice benötigte Gerätschaften an einem gemeinsamen Standort untergebracht werden
müssten und dass dieser Standort in der Nähe des sie bedienenden Personals liegen müsse. Es sei aber
durchaus möglich, z. B. eine Garage anzumieten, um die Gerätschaften in der Nähe der Wohnung des
Personals zu lagern. Außerdem sei die geplante Betriebsleiterwohnung wegen ihrer Größe dem
Gewerbebetrieb nicht untergeordnet. Für die bezeichnete gewerbliche Nutzung seien nur 103 m2
vorgesehen, für die Betriebsleiterwohnung hingegen 160,11 m2.
17 Am 15.04.2015 erhob die Klägerin Widerspruch und trug über den bisherigen Vortrag hinaus im
Wesentlichen vor: In der näheren Umgebung des Vorhabens gebe es zahlreiche Betriebsleiterwohnungen.
Für eine Betriebsleiterwohnung reichten vernünftige, sachliche, betriebsbezogene Gründe aus. Solche
Gründe lägen schon wegen der Einbruchsgefahr vor, aber auch wegen der Notwendigkeit, im
Hausmeisterservice schnell Noteinsätze leisten zu können. Die Größe der Betriebsleiterwohnung sei
gegenüber der Größe der betrieblich genutzten Räume untergeordnet. Insoweit komme es nicht allein auf
die Fläche der Räume an, die für den Hausmeisterservice benötigt würden. Zu ihrem Unternehmen gehöre
auch die Hausverwaltung. Dafür habe sie mehrere Hausmeister angestellt. Von der Größe der
Betriebsleiterwohnung müsse ein darin vorgesehener Büroraum abzogen werden. Der Balkon dürfte nicht
mit seiner gesamten Fläche berücksichtigt werden.
18 Mit Widerspruchsbescheid vom 16.09.2015 wies das Regierungspräsidium Freiburg den Widerspruch zurück.
Zur Begründung führte es aus: Für die Annahme einer Betriebsleiterwohnung sei zwar nicht erforderlich,
dass der Betrieb die ständige Einsatzbereitschaft des Betriebsleiters zwingend erfordere. Jedoch müsse das
Wohnen mit Rücksicht auf Art und Größe des Betriebs aus betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll sein. Dies
sei hier schon wegen der von der Klägerin behaupteten Ausgestaltung des Hausmeisterservices nicht der
Fall. Die Zahl der von der Klägerin nach ihren Angaben angestellten bzw. zusätzlich auf Abruf eingesetzten
Hausmeister spreche dafür, dass die Tätigkeit des Gesellschafters X im Hausmeisterservice, der die Wohnung
beziehen wolle, untergeordnet sei. Als Betriebsleiter könne er die Einsätze telefonisch koordinieren. Die
Gefahr von Einbruchsdiebstählen gehe nicht über das übliche Maß hinaus.
19 Am 01.10.2015 hat die Klägerin Klage erhoben. Zur Begründung wiederholt und vertieft sie ihr bisheriges
Vorbringen. Ergänzend trägt sie vor: Die zahlreichen in der Umgebung vorhandenen
Betriebsleiterwohnungen lägen größtenteils in Gebäuden, in denen freiberufliche Tätigkeiten
(Rechtsanwälte, Steuerberater, eine Ballettschule etc.) ausgeübt würden. Auf mindestens zehn weiteren
Grundstücken in der näheren Umgebung existierten mindestens zwölf Wohnungen und eine
Asylbewerberunterkunft. Einen sachlichen Grund, ihr Vorhaben anders zu bescheiden, gebe es nicht. Die
Entscheidung, ob eine räumliche Nähe für den Betriebsablauf und die Betriebssicherheit notwendig sei, liege
im Verantwortungsbereich des jeweiligen Betriebsleiters. Aus ihrer Sicht sei es notwendig, dass der
Gesellschafter X im Betriebsgebäude wohne, um die teuren Geräte zu bewachen und in Notfällen schnell
handeln zu können. Die in der Hausverwaltung angestellten sieben Hausmeister seien nur für das
Tagesgeschäft zuständig. Für den Notdienst sei allein der Gesellschafter X zuständig. Wenn er nicht in dem
Betriebsgebäude wohnen könne, müsse ein angestellter Hausmeister, der in Freiburg wohne, im Notfall nach
Staufen fahren, um dort die Gerätschaften zu holen, die er für seinen Einsatz benötige.
20 Die Klägerin beantragt,
21 den Bescheid des Landratsamts Breisgau-Hochschwarzwald vom 07.04.2015 und den
Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 16.09.2015 aufzuheben und den Beklagten
zu verpflichten, der Klägerin die von ihr beantragte Baugenehmigung zur Errichtung eines
Verwaltungsgebäudes mit Betriebsleiterwohnung auf dem Grundstück Flst.-Nr. X der Gemarkung Staufen
zu erteilen.
22 Der Beklagte beantragt,
23 die Klage abzuweisen.
24 Zur Begründung verweist der Beklagte auf die Gründe der angefochtenen Bescheide. Ergänzend trägt er
vor: Ob sich auf allen von der Klägerin benannten Grundstücken in der näheren Umgebung tatsächlich
Betriebsleiterwohnungen befänden, entziehe sich seiner Kenntnis. Wenn insoweit Baugenehmigungen für
Betriebsleiterwohnungen erteilt worden seien, sei das in den Jahren 2000 bis 2004 geschehen. Bei den
jeweiligen Betrieben handle es sich um Schreinereien, Werkstätten, Lagerhallen usw. In der damaligen Zeit
sei man bei der Zulassung von Betriebsleiterwohnungen großzügiger verfahren als in den letzten Jahren
und in der Gegenwart. In einem Fall stamme die Baugenehmigung aus der Zeit vor Erlass des
Bebauungsplans. Es gebe aber auch zahlreiche Grundstücke, auf denen keine Betriebsleiterwohnungen zu
den jeweiligen Betrieben genehmigt worden seien. In einem Fall sei eine Wohnung für ein Architekturbüro
ausdrücklich abgelehnt worden.
25 Der Kammer liegen die Bauakten des Landratsamts Breisgau-Hochschwarzwald über das Bauvorhaben der
Klägerin, die Widerspruchsakten des Regierungspräsidiums Freiburg (jew. 1 Heft) und eine Kopie des
Bebauungsplans „Gaisgraben II“ der Stadt Staufen vor. Der Inhalt dieser Akten und Unterlagen sowie der
Gerichtsakten war Gegenstand der mündlichen Verhandlung; hierauf wird ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
26 Die Klage ist als Verpflichtungsklage zulässig, aber nicht begründet. Der Bescheid des Landratsamts
Breisgau-Hochschwarzwald vom 07.04.2015 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums
Freiburg vom 16.09.2015 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin deshalb nicht in ihren Rechten; die
Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der von ihr beantragten Baugenehmigung (
§ 113 Abs. 5 VwGO).
27 Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des geplanten Bauvorhabens beurteilt sich nach § 30 BauGB und
dem im Jahr 1999 beschlossenen Bebauungsplan „Gaisgraben II“ der Stadt Staufen. Nach den
Festsetzungen dieses Bebauungsplans ist das Bauvorhaben zwar insoweit zulässig, als es den Teil des
Bauvorhabens betrifft, der im Bauantrag als Neubau eines Verwaltungsgebäudes bezeichnet ist. Dabei kann
der zwischen den Beteiligten bestehende Streit, ob das Unternehmen der Klägerin, das in dieses
(Verwaltungs-)Gebäude einziehen soll, als Gewerbebetrieb oder als freiberufliche Tätigkeit zu qualifizieren
ist, dahingestellt bleiben, weil zumindest der Neubau des Verwaltungsgebäudes in beiden Varianten
genehmigungsfähig ist. Denn bei Annahme eines Gewerbebetriebs ist das Gebäude in dem festgesetzten
Gewerbegebiet ohne Weiteres nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO zulässig, bei Annahme einer freiberuflichen
Tätigkeit ergibt sich dieselbe Rechtsfolge - möglicherweise entgegen der Auffassung des Landratsamts
Breisgau-Hochschwarzwald - entweder bereits unmittelbar aus § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO, weil Geschäfts,
Büro- oder Verwaltungsgebäude gerade auch für Freiberufler gedacht seien (
so Fickert/Fieseler,
Baunutzungsverordnung, 12. Aufl. 2014, § 8 RdNr. 12 und § 13 RdNr. 3, m.w.N.), oder aus § 13 Halbsatz 2
BauNVO (
so Stock, in: König/Roeser/Stock, Baunutzungsverordnung, 3. Aufl. 2014, § 8 RdNr. 34; ebenso
Aschke, in: Ferner/Kröninger/Aschke, Baugesetzbuch mit Baunutzungsverordnung, 3. Aufl. 2013, § 13
BauNVO RdNr. 1; vgl. hierzu auch VGH Bad.-Württ., Urteil vom 06.07.2005, NVwZ-RR 2006, 164).
28 Bauplanungsrechtlich unzulässig ist hingegen die Betriebsleiterwohnung im Obergeschoss. Solche
Wohnungen können in einem (festgesetzten) Gewerbegebiet nur im Wege einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1
BauGB zugelassen werden, wenn die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO erfüllt sind, es sei denn,
in dem betreffenden Bebauungsplan wäre die Ausnahme nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausdrücklich gemäß
§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO für allgemein zulässig erklärt worden, was hier nicht der Fall ist; vielmehr ist die
Regelung des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO - mit dem Zusatz der Begrenzung auf maximal zwei Wohnungen -
unter Nr. 1.1.2.1 ausdrücklich Inhalt der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans geworden. Eine
solche ausnahmsweise Zulassung kommt hier nicht in Betracht, da die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 Nr. 1
BauNVO und der Nr. 1.1.2.1 des Bebauungsplans „Gaisgraben II“ nicht vorliegen. Zur Vermeidung von
Wiederholungen verweist die Kammer vorab gemäß § 117 Abs. 5 VwGO auf die insoweit zutreffenden
Begründungen im Bescheid des Landratsamts Breisgau-Hochschwarzwald vom 07.04.2015 und im
Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 16.09.2015. Ergänzend führt die Kammer
aus:
29 Nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO können Wohnungen, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm
gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, ausnahmsweise zugelassen werden. Die
beantragte Wohnung ist hiernach aus zwei Gründen unzulässig.
30
1.
Zum einen fehlt es an der erforderlichen funktionalen Zuordnung der Wohnung zum Betrieb der Klägerin.
Da die Wohnung nach dem in diesem Punkt von Anfang an unveränderten Vortrag der Klägerin für den
Mitgesellschafter und Betriebsleiter der Klägerin, Herrn X, vorgesehen ist, handelt es sich hier um eine
Wohnung für Betriebsleiter bzw. -inhaber. Wegen der engen Bindung dieser Personen zum Betrieb können
solche Betriebsleiterwohnungen schon dann zulässig sein, wenn der Betrieb ihre ständige
Einsatzbereitschaft nicht zwingend erfordert. In jedem Fall muss das Wohnen auf dem Betriebsgrundstuck
oder in seiner Nähe mit Rücksicht auf die Art und die Größe des Betriebs aber aus betrieblichen Gründen
objektiv sinnvoll sein. Dafür reicht es aus, dass vernünftige, auf den konkreten Betrieb bezogene Grunde
vorliegen, die eine Betriebsleiterwohnung als notwendig erscheinen lassen. Es lässt sich nicht
allgemeinverbindlich formulieren, wann dies der Fall ist. Maßgeblich sind vielmehr die Umstände des
Einzelfalls, was eine umfassende Bewertung aller maßgeblichen Umstände erfordert. In diese Bewertung
kann auch einfließen, welche telekommunikationstechnischen Möglichkeiten heute bestehen und daher ein
Wohnen gegebenenfalls entbehrlich machen. Damit rechtfertigt nicht schon jedweder Wunsch des
Gewerbetreibenden, auf seinem Grundstück oder in dessen Nähe eine Wohnung zu unterhalten, die
Zulassung einer Ausnahme nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Erforderlich ist vielmehr eine „objektive“ Prüfung.
Dabei ist Ausgangspunkt einer solcher Überprüfung das Betriebskonzept des Gewerbetreibenden. Ein
Verwaltungsgericht darf diese Überprüfung nicht an einer Alternativplanung orientieren, mit der es den
Gewerbebetrieb nach seinen Überlegungen einrichtet, ohne dabei dessen wirtschaftliches Risiko tragen zu
müssen. Das ändert aber nichts daran, dass sich an die Vorstellungen des Betriebskonzepts die Prüfung
anschließen muss, ob dies nach den genannten Kriterien „objektiv“ eine Ausnahme rechtfertigt. Dabei darf
nicht außer Acht gelassen werden, dass Betriebsleiterwohnungen nur ausnahmsweise zugelassen werden
können, andererseits aber so gut wie jedes Gewerbe auf die Idee verfallen kann, eine Wohnung auf dem
Betriebsgelände oder in seiner Nähe sei ihm von Nutzen. Durchschnittserwägungen, wie sie bei jedwedem
Betriebskonzept vorkommen können, können eine Anwendung des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO daher nicht
eröffnen. Das würde dem Umstand nicht gerecht, dass eine Wohnnutzung im Gewerbegebiet nach der vom
Verordnungsgeber vorgenommene Typisierung nun einmal nicht regelmäßig, sondern nur als Ausnahme
zulässig ist. Dementsprechend muss der Gewerbetreibende ein Konzept präsentieren, welches - sozusagen
als richtig unterstellt und nicht durch eine gerichtliche oder behördliche Alternativplanung ersetzt -
gemessen an den oben wiedergegebenen Kriterien eine Ausnahmesituation zu begründen vermag (
siehe
zum Ganzen Nieders. OVG, Beschluss vom 24.03.2003 - 1 LA 47/02 -, juris, m.w.N.; vgl. auch BVerwG,
Urteil vom 16.03.1984, NVwZ 1984, 511, und Beschluss vom 22.06.1999, NVwZ 1999, 1336; OVG NRW,
Urteil vom 06.09.1993 - 11 A 1650/91 -, juris; OVG Schlesw.-Holst., Urteil vom 29.04.1991 - 1 L 79/91 -,
juris; Fickert/Fieseler, a.a.O., § 8 RdNrn. 14 ff.; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, Stand:
Aug. 2016, Bd. VI, § 8 RdNrn. 36 ff.; Stock, a.a.O., § 8 RdNrn. 40 ff.).
31 Nach diesen Grundsätzen liegen hier keine hinreichenden objektiv sinnvollen Gründe für die Genehmigung
einer Betriebsleiterwohnung vor. Nach der (im Lauf des gesamten Verfahrens mehrfach nachgebesserten
und abgeänderten) Beschreibung des Betriebskonzepts durch die Klägerin benötige Herr X die Wohnung
(allein) deshalb, um in dem Bereich Hausmeisterservice, einem Unterbereich des Geschäftsfelds
Hausverwaltung, bei Notfällen kurzfristig und ggf. auch in den Abend- und Nachtstunden einsatzbereit zu
sein und dafür schnellen Zugriff auf das für Reparaturen in den verwalteten Gebäuden notwendige
Werkzeug und sonstige Material zu haben, für das im geplanten Betriebsgebäude deshalb eigens ein Lager
vorgesehen sei. Dieser Hausmeisterservice nimmt jedoch im Unternehmen der Klägerin eine völlig
untergeordnete Stellung ein. In den Beschreibungen der Leistungsangebote des Unternehmens auf der
Homepage findet der Hausmeisterservice gar keine Erwähnung; dort stellen nur der Verkauf, die
Verwaltung, die Vermietung und das Baumanagement die (offizielle) Leistungspalette des Unternehmens
dar. Der Hausmeisterservice ist insoweit allenfalls ein Unterbereich der Leistung „Hausverwaltung“ und
auch von den verwalteten Wohnungen werden nach dem schriftlichen Vortrag der Klägerin nur „einige
Einheiten“, also durchaus nicht alle, durch einen Hausmeisterservice betreut. Nach den letzten der insoweit
äußerst wechselvollen Angaben der Klägerin beschäftige sie in diesem Unterbereich ihres Unternehmens
sieben Hausmeister, die den Hausmeisterservice im Tagesgeschäft betrieben. Wie das Regierungspräsidium
Freiburg in seinem Widerspruchsbescheid überzeugend dargelegt hat, kann das nur bedeuten, dass damit
die im Bereich Hausmeisterservice anfallenden Arbeiten weitestgehend abgedeckt sind. Dass der
Mitgesellschafter und Betriebsleiter der Klägerin, der im Unternehmen für die Geschäftsbereiche
Baumanagement und Hausverwaltung zuständig ist, tatsächlich eigenhändig die Noteinsätze in den Abend-
und Nachtstunden wahrnimmt und, falls das tatsächlich gegenwärtig der Fall sein sollte, diese Einsätze nicht
lediglich koordiniert sowie dass diese jederzeit durch einfachen Organisationsakt änderbare
Aufgabenzuteilung auch in Zukunft dauerhaft Bestand haben wird, vermag die Kammer (ebenso wie das
Regierungspräsidium Freiburg) der Klägerin nicht abzunehmen. Jedenfalls werden solche Einsätze, die so
dringend sind, dass sie unbedingt außerhalb der Dienstzeiten, auch außerhalb etwaiger
Bereitschaftsdienstzeiten der angestellten Hausmeister erledigt werden müssen und keinen Aufschub bis
zum nächsten Tag dulden, so selten vorkommen, dass dies vernünftigerweise nicht die Errichtung einer
kompletten Betriebsleiterwohnung in der Nähe der Gerätschaften, die naturgemäß mobile Geräte sein
müssen und die jeder Hausmeister im Fall eines Bereitschaftsdienstes nach Schluss der regulären Arbeitszeit
in einem Fahrzeug mitnehmen und in oder in der Nähe seiner Wohnung vorhalten kann, rechtfertigen. Wie
unbedeutend der Bereich des Hausmeisterservices im Unternehmen der Klägerin insgesamt ist, wird auch
durch den Umstand belegt, dass in den ersten Plänen, die von der Klägerin mit dem Bauantrag eingereicht
wurden, dafür kein einziger Raum im neu geplanten Gebäude vorgesehen war. Erst nachdem das
Landratsamt Bedenken gegen die Zulässigkeit einer Betriebsleiterwohnung für ein Unternehmen der
Immobilienwirtschaft geäußert hatte, besserte die Klägerin die Pläne und die Beschreibung ihres
Betriebskonzepts nach, wies einzelne Räume im Untergeschoss und im Nebengebäude dem
Hausmeisterservice zu und begründete die Notwendigkeit der Betriebsleiterwohnung mit den erforderlichen
Noteinsätzen in diesem Bereich ihres Unternehmens. Außerdem befinden sich alle durch den
Hausmeisterservice der Klägerin betreuten Wohnungen in dem vom geplanten Betriebsgebäude in Staufen
ca. 20 km entfernten Freiburg. Es erscheint geradezu paradox, den Hausmeisterservice für diese
Wohnungen an einen so entfernten Standort zu verlagern mit der Begründung, von dort aus könnten die
Noteinsätze effektiver wahrgenommen werden. Im Gegenteil würde eine solche Regelung im Unternehmen
der Klägerin bei „vernünftiger“ Betriebsorganisation voraussichtlich keinen Bestand haben. Denn die
allermeisten Noteinsätze, bei denen es typischerweise nicht um endgültige Reparaturarbeiten geht, sondern
um provisorische Lösungen bis zum nächsten Werktag, werden, wie der Vertreter des Beklagten
überzeugend vorgetragen hat, mit einfachen und leicht transportierbaren Werkzeugen (wie Zangen,
Schraubenzieher, Schraubenschlüssel und dgl.), also mit Gegenständen abgewickelt, die ein „vernünftiger“
Mitarbeiter des Hausmeisternotdienstes von vornherein in seinem (Einsatz-)Fahrzeug lagert und für die
keine besondere Nähe zwischen seiner Wohnung und einem Lager erforderlich ist. Nur äußerst selten wird
es Notfälle geben, bei denen sich - dann meist erst an Ort und Stelle - herausstellt, dass ein nicht
mitgeführtes, ggf. sperriges und im Lager verwahrtes Gerät benötigt wird. In diesen Fällen wäre es nach
dem vorgelegten Konzept der Klägerin notwendig, den weiten Weg nach Staufen und anschließend wieder
zurück nach Freiburg zu fahren, um das benötigte Gerät zum Einsatz zu bringen.
32 Dass die Gefahr von Einbrüchen und Diebstählen, wie das Regierungspräsidium Freiburg im
Widerspruchsbescheid zu Recht ausgeführt hat, dann kein Grund für die Errichtung einer
Betriebsleiterwohnung ist, wenn die Einbruchsgefahren das übliche Maß nicht signifikant übersteigen, ist in
der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, der die Kammer folgt, anerkannt und Folge des
Ausnahmecharakters von Wohnungen im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO (
Nieders. OVG, Beschlüsse vom
24.03.2003, a.a.O., und vom 27.05.1991, BRS 52, Nr. 59; im Ausgangspunkt ebenso OVG NRW, Urteil vom
28.05.2009 - 10 A 971/08 -, juris). Für das Vorliegen einer insoweit besonderen, gesteigerten Gefahrenlage
hat weder die Klägerin etwas vorgetragen noch ist für eine solche Annahme etwas ersichtlich.
33
2.
Zum anderen und zusätzlich zur fehlenden funktionalen Zuordnung der Wohnung zum Betrieb der
Klägerin fehlt es auch an der nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO erforderlichen Unterordnung dieser Wohnung
gegenüber dem Gewerbebetrieb in Bezug auf die Grundfläche. Denn die geplante Fläche für den Betrieb der
Klägerin im Unter- und Obergeschoss des Hauptgebäudes beträgt zwar ca. 400 zuzüglich knapp 60 m2 im
Nebengebäude, insgesamt also ca. 460 m2. Doch dient der Großteil dieser Fläche den Geschäftsfeldern im
Unternehmen der Klägerin, für die eine Betriebswohnung in keinem Fall erforderlich ist. Das für den so gen.
Hausmeisterservice erforderliche Lager, das nach dem eigenen Betriebskonzept der Klägerin allein die Nähe
zur Wohnung des Betriebsleiters rechtfertigen könnte, umfasst nach den zuletzt vorgelegten Plänen der
Klägerin im Betriebsgebäude nur einen Raum im Untergeschoss mit einer Fläche von 23,50 m2; hinzu
kommt im Nebengebäude noch ein garagenähnlicher Lagerraum mit einer Fläche von 33,06 m2. Alle
anderen Räume dienen anderen Geschäftsfeldern; das gilt uneingeschränkt für das komplette Erdgeschoss,
in dem kein Raum einen erkennbaren Bezug zum Hausmeisterservice hat, im Ergebnis aber auch für die
Räume im Untergeschoss mit Ausnahme des zuvor angesprochenen Raums, der in den Plänen der Klägerin
als „Werkstatt + Lager Hausmeisterservice“ bezeichnet ist. Zwar gibt es dort, im Untergeschoss, drei
weitere Räume, deren Bezeichnung nach den Plänen der Klägerin einen Bezug zum Hausmeisterservice
aufweisen. Doch ist nicht erkennbar, wieso deren Nutzung eine Nähe zu der Betriebsleiterwohnung
erfordert; nach der Beschreibung der Klägerin erfordert nur der Zugriff auf die im Lager aufbewahrten
Werkzeuge und Gerätschaften die Nähe zur Wohnung des Betriebsleiters. Deshalb kann für die Frage der
Unterordnung der Betriebsleiterwohnung nicht auf einen Vergleich mit der gesamten gewerblich und/oder
freiberuflich genutzten Fläche des Bauvorhabens der Klägerin, sondern nur auf die Lagerflächen abgestellt
werden.
34 Gegenüber der Fläche für dieses in allenfalls zwei Räumen untergebrachte Lager von zusammen höchsten
56,56 m2 liegt eine Unterordnung der Betriebsleiterwohnung nicht vor. Dabei kann es hier dahingestellt
bleiben, ob die Wohnfläche ohne oder mit Terrasse berechnet wird. Denn auch ohne die 40 m2 große
Terrasse hat die Wohnung eine Fläche von etwa 160 m2 und ist damit etwa drei Mal größer als die
Gesamtheit der hier maßgeblichen Lagerräume. Daran ändert sich nur Unwesentliches, wenn man die
Fläche von 15,83 m2 für das Büro in der Wohnung zusätzlich von der Wohnfläche abzöge, was im Übrigen
erheblichen Bedenken begegnete, weil die Einrichtung eines (weiteren) Büros in der Wohnung angesichts
der vielen Büroräume im Erd- und Untergeschoss desselben Gebäudes („objektiv“) wenig Sinn macht, wofür
auch spricht, dass die Klägerin diesen Büroraum in der Wohnung selbst erst nach Änderung der Pläne und
nach der Äußerung von Bedenken des Landratsamts über die Zulässigkeit der Betriebsleiterwohnung als
solchen ausgewiesen hat. Selbst wenn man die im Untergeschoss befindlichen Räume, die als Werkstatt
bzw. Büro (im weitesten Sinn) für den bzw. die Hausmeister bestimmt sein sollten, zu der maßgeblichen
Betriebsfläche hinzuzählte, betrüge die Gesamtfläche für den Hausmeisterdienst einschließlich der Fläche
des Raums im Nebengebäude nur 126,48 m2. Auch in diesem Fall ordnet sich die Wohnung nicht dem
Gewerbebetrieb unter, soweit dieser die Nähe zu einer Betriebsleiterwohnung erfordert (
laut Bayer. VGH,
Beschluss vom 10.02.2004 - 14 CS 03.2898 -, juris, ist das selbst dann nicht der Fall, wenn die gewerblich
genutzte Fläche die der Betriebsleiterwohnung knapp überschreitet; ebenso VG Kassel, Urteil vom
27.03.2003 - 2 E 1923/01 -, juris; VG Ansbach, Beschluss vom 06.10.2003 - AN 9 S 03.01399 -, juris; vgl.
hierzu Fickert/Fieseler, a.a.O., § 8 RdNr. 14; Stock, a.a.O., § 8 RdNr. 39).
35 Da hier nach den vorstehenden Ausführungen die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Zulassung einer
Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB und § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bzw. der Nr. 1.1.2.1 der textlichen
Bebauungsplanfestsetzungen nicht vorliegen, kommt es auf die Fragen einer fehlerfreien
Ermessensausübung durch das Landratsamt und das Regierungspräsidium ebenso wenig an wie darauf, ob
und, wenn ja, in welcher Anzahl in dem durch den Bebauungsplan „Gaisgraben II“ festgesetzten
Gewerbegebiet bereits Betriebsleiterwohnungen errichtet und genehmigt wurden.
36 Die Erteilung einer (Teil-)Baugenehmigung für den Neubau des (allein gewerblich bzw. freiberuflich
genutzten) Verwaltungsgebäudes der Klägerin ohne Betriebsleiterwohnung kommt hier nicht in Betracht,
weil das Bauvorhaben der Klägerin eine unteilbare Einheit bildet und eine derartige Teilbaugenehmigung
auch ersichtlich nicht dem Willen der Klägerin entspricht.
37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Kammer sieht davon ab, diese
Kostenentscheidung gemäß § 167 Abs. 2 VwGO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.
38 Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO, aus denen die Berufung vom Verwaltungsgericht zuzulassen
wäre, sind nicht gegeben.
39
Beschluss vom 31. Januar 2017
40 Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß den §§ 52 Abs. 1 und 63 Abs. 2 GKG auf
25.000 EUR
festgesetzt.
41 Wegen der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 GKG verwiesen.