Urteil des VG Frankfurt (Oder) vom 15.03.2017

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Gericht

Verwaltungsgericht Frankfurt an der Oder

Aktenzeichen

4 K 626/02

Entschieden

15.03.2017

Schlagworte

Grundstück , Wohnraum , Erwerb , Gemeinde , Vollmacht , Ddr , Eigentum , Einfamilienhaus , Enteignung , Nutzungsrecht

VG Frankfurt(oder ): grundstück, wohnraum, erwerb, gemeinde, vollmacht, ddr, eigentum, einfamilienhaus, enteignung, nutzungsrecht

Gericht:

VG Frankfurt (Oder)

4. Kammer

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

4 K 626/02

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 16 Abs 2 BaulandG, § 7

VermG, § 7a VermG, § 1 VermG,

§ 3 Abs 1 VermG

Rückübertragung eines unredlich erworbenen volkseigenen

Grundstücks

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten

der Beigeladenen zu 1. – 3. und ausschließlich der außergerichtlichen Kosten der

Beigeladenen zu 4., die diese selbst trägt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen,

die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden

Betrages abzuwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger zuvor Sicherheit in

gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger wendet sich gegen die Rückübertragung des in ... gelegenen (See-)

Grundstücks ... mit der Katasterbezeichnung Flur 4, Flurstücke 337 (Größe: 1.929 m²)

und 338 (Größe: 238 m²).

Das seit 1925 mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück war im Grundbuch von ...

Band 10, Blatt 511 seit 1944 als Eigentum von Frau ..., geborene ... eingetragen. Die in

Abteilung III des Grundbuches ursprünglich eingetragen gewesenen Belastungen waren

bis 1939 alle in Eigentümergrundschulden umgewandelt worden.

Das zweigeschossige Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, bestehend aus

fünf Zimmern, zwei Bädern sowie einer Küche, war im Krieg beschädigt worden und

deshalb zunächst nur eingeschränkt bewohnbar. Die Gemeinde ..., die die Verwaltung de

facto übernommen hatte, vermietete das Haus an die Eheleute Dr. ..., die die

Bewohnbarkeit nahezu vollständig wieder herstellten.

Am ... 1988 verstarb Frau ... als letzte Mieterin des Hauses.

Unter dem 22. Juni 1988 erteilter der Vorsitzende des Rates des Kreises ... dem Kläger,

der damals Bürgermeister von ... und Vorsitzender des Rates der Gemeinde war, eine

"Einverständniserklärung" zum käuflichen Erwerb des Einfamilienhauses mit folgendem

Wortlaut:

"Zur Herstellung der Bewohnbarkeit des Hauses sind umfangreiche

Modernisierungs- und Rekonstruktionsmaßnamen vorzunehmen. Genosse ...

beabsichtigt, das Haus nach dem käuflichen Erwerb zu modernisieren und

rekonstruieren und dann für seinen persönlichen Bedarf zu nutzen. In diesem

Zusammenhang erkläre ich mein Einverständnis, dass der Vorsitzende des Rates der

Gemeinde ..., Genosse ..., dieses Haus entsprechend den geltenden Rechtsvorschriften

käuflich erwerben kann."

Am 14. Juli 1988 erhielt der Kläger, der seinerzeit in dem Einfamilienhaus seiner

Lebensgefährtin in der ... in ... wohnte, eine Wohnraumzuweisung für das Haus in der ....

Die Berechtigung zur Nutzung der 5 Wohnräume mit einer Fläche von 102 m² zuzüglich

Nebengelass war ihm für seine Person allein erteilt worden. Unterlagen über die

Durchführung eines Wohnraumvergabeverfahrens finden sich in den Akten nicht.

Mit Schreiben vom 10. August 1988 forderte der VEB ... den Beigeladenen zu 1. auf, ihn

bis spätestens 31. August 1988 als Verwalter einzusetzen, weil das Haus dringend

instand gesetzt werden müsse. Durch Beschluss vom 18. November 1988 ordnete das

Staatliche Notariat ... eine Abwesenheitspflegschaft zur „Sicherung der

ordnungsgemäßen Verwaltung des Grundstücks“ an, nachdem das o.g. Schreiben als

unzustellbar zurückgekommen war.

Unter dem 06. Dezember 1988 beantragte der VEB ... beim Rat des Kreises die

Inanspruchnahme des Grundstückes gem. § 16 Abs. 2 Baulandgesetz. Zur Begründung

wurde ausgeführt, dass man mangels ermittelbarem Eigentümer keinen Kaufvertrag und

wegen fehlender Sicherheiten keinen Kreditvertrag mit der Kreissparkasse habe

abschließen können. Im Schreiben vom 20. Dezember 1988 bezifferte der VEB ... dann

seine Forderungen mit 19.770,00 Mark und stellte dem einen Einheitswert des

Grundstücks in Höhe von 11.500,00 Mark gegenüber. In den Akten befinden sich sodann

vier Schuldurkunden datiert jeweils auf den 30. Januar 1989, die Kreditforderungen der

Kreissparkasse gegenüber dem VEB ... als Verwalter des Grundstücks ... in Höhe von

4.000, 8.170, 3.400 und 4.200 Mark ausweisen. Der Verwendungszweck wird jeweils mit

„Werterhaltungsmaßnahmen“ angegeben. Durch Stempelaufdruck bestätigte der

Liegenschaftsdienst jeweils die Eintragung der Belastungen im Grundbuch am 09. März

1989.

Durch Beschluss vom 07. Juni 1989 nahm der Rat des Kreises das Grundstück „zur

Durchführung der planmäßigen Baumaßnahmen Instandsetzung“ gemäß § 16 Abs. 2

Baulandgesetz in Anspruch und übertrug es dem VEB ... durch Rechtsträgernachweises

vom 14. Juni 1989.

Der Sachverständige ... erstellte am 05. Juli 1989 im Auftrage des VEB ... ein Gutachten

in dem er einen Wert des Einfamilienhauses nach Abzug der Wertminderung aufgrund

der geschätzten Restnutzungsdauer (46 %) von 16.437,00 Mark ermittelte. Wegen

baulicher Schäden und rückständiger Instandsetzungsarbeiten zog er davon 3.437,00

Mark ab. Hierzu führte er unter 1.A. aus:

"An baulichen Schäden und rückständigen Instandsetzungsarbeiten wurden

gerissener Schornstein, Regenschäden im Flur, im Wohnzimmer und in der Küche,

Anobienbefall in der Dachkonstruktion, teilweise zerstörte Holzkonstruktion der

Geschossdecken, überalterte Installationsleitungen sowie schadhafte Dachdeckung,

Dachrinnen und Abfallrohre festgestellt."

Weil der volkseigene Verwalter 1978/85 Werterhaltungsarbeiten im Werte von 5.085,00

Mark habe durchführen lassen, rechnete er 2.830,00 Mark hinzu und erhielt somit für

das Einfamilienhaus einschließlich Außenanlagen (360,00 Mark) und Aufwuchs (340,00

Mark) den Gesamtwert von 16.530,00 Mark.

Am 24. Juli 1989 schlossen der „Direktor des VEB ..., handelnd nicht im eigenen Namen,

sondern in mündlicher Vollmacht des Bürgermeisters und Vorsitzenden des Rates der

Gemeinde ... vom 24. Juli 1989“ und der Kläger vor dem staatlichen Notariat einen

Kaufvertrag über das in ..., ..., gelegene Eigenheim. Zugleich beantragte der Kläger, ihm

das Nutzungsrecht über eine Fläche von 500 m² an dem volkseigenen Grundstück zu

verleihen. Die Restfläche sollte mittels Nutzungsvertrag überlassen werden. Der

Kaufpreis entsprach dem im o.g. Gutachten ermittelten Wert und war preisrechtlich

genehmigt worden. Der Notar belehrte den Verkäufer noch darüber, dass er binnen vier

Wochen eine formgerechte Vollmacht nachzureichen habe. Mit Urkunde vom 04. August

1989 verlieh der Rat des Kreises dem Kläger ein dingliches Nutzungsrecht über 500 m²

und am 09. August 1989 trug der Liegenschaftsdienst das Eigentum am Gebäude sowie

das dingliche Nutzungsrecht im Grundbuch ein. Am 15. August 1989 schloss der Kläger

mit dem stellvertretenden Bürgermeister einen Nutzungsvertrag über die restlichen

1.667 m². Die mit Bescheid vom 28. August 1989 festgesetzte Entschädigung

verrechnete der Rat des Kreises mit den Forderungen der Kreissparkasse.

In einem Schreiben an den Rat der Gemeinde ... vom 13. März 1990 stellte der

Staatsanwalt des Bezirkes ... folgendes fest:

"... sowohl die staatliche Finanzrevision als auch ich sind bei der Überprüfung der

Voraussetzungen des Verkaufes des Hauses an Herrn ... zu dem Ergebnis gekommen,

dass dabei nicht korrekt gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere die des Gesetzes

über den Verkauf volkseigener Eigenheime vom 19. Dezember 1973, GBl. I, Nr. 58,

beachtet wurden. Insbesondere wurde außer Acht gelassen, dass derartige Gebäude

bevorzugt an Arbeiterfamilien und kinderreiche Familien zum Verkauf anzubieten sind.

Der Verkauf dieses Hauses mit 5 Zimmern an einen alleinstehenden Bürger ist aus der

Sicht der vorhandenen Wohnraumversorgungslage sicherlich nicht zu rechfertigen. Der

Verkauf wurde auch nicht dadurch begründeter, dass Herr ... die Absicht hatte, seiner

Lebensgefährtin und deren Sohn in diesem Haus mit einwohnen zu lassen."

Mit Schreiben vom 20. August 1990 meldete der Beigeladenen zu 1. für sich und die

Erbengemeinschaft vermögensrechtliche Ansprüche unter anderem an dem hier

streitbefangenen Grundstück an.

Am 24. Mai 1991 meldete sich der Kläger mit seinem Wohnsitz unter ... in ... an, seine

Lebensgefährtin am 20. Dezember 1991 und deren Sohn bereits am 14. November

1991. Später vermietete der Kläger das Haus an einen Herrn ....

Durch Bescheid vom 10. Juli 2000 übertrug der Beklagte das Eigentum am Grundstück

auf die Beigeladenen zu 1. - 3. in Erbengemeinschaft zurück (Ziffer 1.), hob die

dinglichen und schuldrechtlichen Nutzungsrechte des Klägers in Bezug auf das

Grundstück auf und stellte fest, dass das separate Gebäudeeigentum erlischt. Die im

Gebäudegrundbuchblatt verzeichneten Grundpfandrechte seien sodann Pfandrechte an

den in §§ 7 und 7 a VermG bezeichneten Ansprüchen sowie an dinglichen Rechten, die

zu deren Sicherung begründet werden (Ziffer 4.). Unter Ziffer 5 lehnte der Beklagte den

Antrag auf Einräumung eines Vorkaufsrechts am Grundstück ab. Zur Begründung führte

er aus: Das Grundstück sei Gegenstand einer schädigenden Maßnahme in Gestalt einer

machtmissbräuchlichen Enteignung gewesen. Der Enteignungsbeschluss des Rates des

Kreises vom 07. Juni 1989 habe nicht den Bestimmungen des Baulandgesetzes, sondern

den Erwerbswünschen des Klägers Rechnung getragen. Die Enteignung sei zur

Befriedigung privater Ziele und Erwerbswünsche missbraucht worden. Der

Ausschlussgrund des redlichen Erwerbs läge hier nicht vor. Als Bürgermeister habe der

Kläger in Ausnutzung seiner persönlichen Machtstellung aktiv den Erwerbsvorgang nach

seinen Vorstellungen beeinflusst. Mit Hilfe der Einverständniserklärung des Vorsitzenden

des Rates des Kreises sei ihm unter Umgehung der damals gültigen Vergabekriterien

Wohnraum zur Verfügung gestellt worden, der seinen Bedarf bei Weitem überstieg. Auch

der weitere schließlich zur Veräußerung führende Verfahrensablauf sei Beleg dafür, dass

gezielt zu seinen Gunsten Einfluss genommen worden sei. Die Unterzeichnung der

Schuldurkunden am 30. Januar 1989 durch den VEB ... zugunsten der Kreissparkasse sei

Beleg für die gezielte Herbeiführung der bis dato nicht vorliegenden Überschuldung des

Grundstücks. Der Vertrag sei schließlich genehmigt worden, obwohl die vom Notar

beanstandete Vollmacht nicht nachgereicht wurde. Aufgrund seiner beruflichen Position

und der aktiven Mitwirkung müsse sich der Kläger die Rechtsverstöße auch zurechnen

lassen. Wegen seiner Unredlichkeit seien auch die dinglichen und schuldrechtlichen

Nutzungsrechte am Grundstück aufzuheben gewesen. Da das Nutzungsverhältnis zum

Zeitpunkt der Entscheidung nicht fortbestanden habe, sei auch der Antrag auf

Gewährung eines Vorkaufsrechts abzulehnen.

Den mit Schreiben vom 27. Juli 2000 erhobenen Widerspruch wies der

Widerspruchsausschuss I des Landesamtes ... durch Widerspruchsbescheid vom 17.

Januar 2002 aus den im Ausgangsbescheid genannten Gründen zurück.

Der Kläger hat am 19. März 2002 Klage erhoben. Die zum Erwerb des Eigentums am

Gebäude und zur Verleihung des Nutzungsrechts führenden Verfahren seien rechtlich

nicht zu beanstanden gewesen. Die Zuweisung des Wohnraumes habe damals

geltendem Recht entsprochen, die Anordnung der Pflegschaft durch das staatliche

Notariat ebenso. Zu berücksichtigen sei insbesondere, dass nutzbarer Wohnraum auf

dem Grundstück nicht zur Verfügung gestanden habe. Das Haus habe man ihm nur

deshalb verkauft, damit er die Bewohnbarkeit wieder herstelle. Im Übrigen habe man

Wohnraum in Eigenheimen nicht erfasst. Der schlechte Bauzustand sei zugleich Beleg

für die Überschuldung gewesen. Er habe seine berufliche Position nie missbraucht,

sondern sei stets darauf bedacht gewesen, die übergeordneten Stellen an allen zu

treffenden Entscheidung zu beteiligen, um jeden Zweifel an deren Rechtmäßigkeit

auszuräumen.

Der Kläger beantragt schriftsätzlich,

den Bescheid des Beklagten vom 17. Juli 2000 und den Widerspruchsbescheid

des Landesamtes ..., Widerspruchsausschuss I, vom 17. Januar 2002 aufzuheben,

und

die Hinzuziehung des Bevollmächtigten des Klägers im Vorverfahren für

notwendig zu erklären.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er verteidigt die angegriffenen Bescheide und nimmt im Wesentlichen Bezug auf deren

Begründung.

Die Beigeladenen zu 1. - 3. beantragen ebenfalls,

die Klage abzuweisen.

Enteignungen zugunsten von Privatpersonen habe es nach dem Recht der DDR generell

nicht gegeben. Das Grundstück sei nicht überschuldet gewesen, die erst im Nachhinein

bestätigten Schulden hätten nur der Rechtfertigung der Inanspruchnahme gedient. Es

sei auch unwahr, dass das Haus nicht mehrbewohnbar gewesen sein soll. Schließlich

habe Frau ... noch bis zu ihrem Tode dort gewohnt und auch ihre Miete in voller Höhe

gezahlt. Der vom Gutachter ermittelte Wert liege mit 16.530,00 Mark zudem deutlich

über dem eines nicht mehr bewohnbaren Gebäudes.

Die Beigeladene zu 4. hat sich zum Verfahren nicht geäußert und keinen Antrag gestellt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen

auf die Gerichtsakte und die Verwaltungsvorgänge (5 Bände), die vorgelegen haben und

- soweit wesentlich - Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

Die Streitsache war gemäß § 6 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) durch den

Berichterstatter als Einzelrichter zu entscheiden, nachdem ihm diese durch Beschluss

der Kammer vom 16. Januar 2007 übertragen worden war. Das Gericht konnte trotz

Ausbleibens des Klägers und der Beigeladenen zu 4. in der Sache verhandeln und

entscheiden, weil sie auf diese Möglichkeit in den ihnen ordnungsgemäß zugestellten

Ladungen ausdrücklich hingewiesen worden sind (vgl. § 102 Abs. 2 VwGO). Der Kläger

muss die Ladung über seinen zum damaligen Zeitpunkt wirksam bestellten

Prozessbevollmächtigten und die Versäumung des Termins gegen sich gelten lassen (§

56 Abs. 1 und 2 VwGO i.V.m. § 172, 220 Zivilprozessordnung –ZPO-).

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Bescheid des Beklagten vom 17. Juli 2000 und der Widerspruchsbescheid des

Landesamtes ..., Widerspruchsausschuss I, vom 17. Januar 2002 sind rechtmäßig und

verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Die im Bescheid des Beklagten unter Ziffer 1. ausgesprochene Rückübertragung des

Eigentums am Grundstück ... in ..., Flur 4 Flurstücke 337 und 338, ist rechtlich nicht zu

beanstanden.

Rechtsgrundlage für diese Entscheidung ist § 3 Abs. 1 Vermögensgesetz (VermG),

wonach Vermögenswerte, die den Maßnahmen nach § 1 VermG unterlagen und in

Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, auf Antrag an die

Berechtigten zurückzuübertragen sind, soweit dies nicht nach dem Vermögensgesetz

ausgeschlossen ist. Berechtigte i. S. d. Vermögensgesetzes sind nach § 2 Abs. 1 Satz 1

VermG u. a. natürliche Personen, deren Vermögenswerte von Maßnahmen nach § 1

VermG betroffen sind und deren Rechtsnachfolger.

Die Beigeladenen zu 1. bis 3. haben durch Vorlage der entsprechenden Erbscheine ihre

Rechtsnachfolge nach der ursprünglich im Grundbuch eingetragenen ... geb. ...

zweifelsfrei nachgewiesen. Sie sind auch Berechtigte im Sinne von § 2 Abs. 1 VermG,

weil das streitbefangene Grundstück von einer schädigenden Maßnahme betroffen war.

Einschlägig ist vorliegend eine unlautere Machenschaft nach § 1 Abs. 3 VermG in Form

des Machtmissbrauchs. Schädigungen durch unlautere Machenschaften betreffen solche

Vorgänge, bei denen im Einzelfall in manipulativer, sittlich vorwerfbarer Weise unter

Verstoß gegen die Rechtsordnung der DDR auf bestimmte Vermögenswerte zugegriffen

wurde. Machtmissbräuchlich ist der Zugriff dann, wenn er durch zweckwidrigen Einsatz

staatlicher Mittel, etwa im Zusammenhang mit Enteignungen, erfolgte. Dabei reicht die

einfache Rechtswidrigkeit des Enteignungsaktes unterhalb der Schwelle der Willkürlichkeit

für die Annahme eines solchen Tatbestandes nicht aus, da die Vorschrift des § 1 Abs. 3

VermG keinen Anspruch auf Rückübertragung allein deswegen gewähren will, weil

Regelungen des DDR-Rechts nicht beachtet worden sind. Bei Enteignungen sind vielmehr

vor allem zwei Fallgruppen unlauterer Machenschaften von Seiten staatlicher Stellen

gemeint. Zum einen handelt es sich um Sachverhalte, bei denen die staatlichen Organe

ein den gesetzlichen Bestimmungen grundsätzlich entsprechendes Vorhaben als

Enteignungszweck nur vorgeschoben haben, um in Wahrheit zu gänzlich anderen

Zwecken das Eigentum an dem Vermögenswert zu erlangen. Die zweite Gruppe betrifft

Enteignungen, bei denen die Manipulation nicht in der Verschleierung des wahren

Enteignungszwecks, sondern darin liegt, dass der wahrheitsgemäß angegebene Zweck

der Inanspruchnahme offenkundig von keiner Rechtsgrundlage gedeckt sein konnte, der

Enteignungsbeschluss also nur den äußeren Schein einer gesetzmäßigen

Vermögensentziehung begründen sollte (BVerwG, VIZ 1997, 160 und BVerwG, VIZ 1994,

185).

Nach Maßgabe dessen liegt hier eine unlautere Machenschaft in Gestalt des

Machtmissbrauchs vor. Die staatlichen Stellen haben die ihnen durch Rechtsvorschriften

eingeräumten Befugnisse zielgerichtet dazu missbraucht, um dem Kläger das Eigentum

am Haus sowie ein dingliches Nutzungsrecht an Grund und Boden zu verschaffen. Damit

haben sie die öffentlichen Interessen dienende Möglichkeit, auf das Eigentum Privater

zugreifen zu können, zweckentfremdet, allein um privaten Erwerbszwecken zu dienen.

Zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass die auf § 16 Abs. 2 Baulandgesetz vom

15. Juni 1984 – BaulG – (GBl. I S. 201) gestützte Enteignungsentscheidung des Rates des

Kreises vom 07. Juni 1989 allein dazu diente, dem Kläger die Erwerbsmöglichkeit für

Haus und Nutzungsrecht zu eröffnen. Sie diente nicht dem im

Inanspruchnahmebeschluss wiedergegebenen Zweck der „Durchführung der

planmäßigen Baumaßnahme Instandsetzung“.

Hierfür spricht zunächst einmal die „Einverständniserklärung“ des Vorsitzenden des

Rates des Kreises vom 22. Juni 1988. Denn bereits hier wird der weitere Verfahrensgang

in Bezug auf einen käuflichen Erwerb des Einfamilienhauses aufgezeigt, obwohl zum

damaligen Zeitpunkt – ca. 1 Jahr vor der oben genannten Enteignungsentscheidung -

weder dem Vorsitzenden des Rates des Kreises noch dem Kläger bekannt sein konnte,

ob die Voraussetzungen für eine Inanspruchnahme des Grundstücks ... in ... überhaupt

vorlagen, um dann das aufstehende Gebäude separat auf der Grundlage des Gesetzes

über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für

Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 –VerkaufsG- (GBl. I S. 578) verkaufen zu

können.

Aus den Akten ergibt sich dann auch, dass das Enteignungsverfahren zielgerichtet ohne

Ansehung der rechtlichen Voraussetzungen durchgeführt wurde, um dem Kläger seinen

Erwerbswunsch zu erfüllen. Das streitbefangene Grundstück war Ende 1988 unbelastet,

so dass es zur Sicherung eines Instandsetzungskredits bis zur Höhe des Einheitswertes

(11.500,- Mark) hätte eingesetzt werden können. Gleichwohl beantragte der VEB ... unter

dem 06. Dezember 1988 die Inanspruchnahme des Grundstücks nach dem

Baulandgesetz zur Sicherung der Instandsetzung. Zwar begründete der VEB den Antrag

im Schreiben vom 20. Dezember 1988 damit, dass die Kreissparkasse einen Kredit für

die Erhaltung der Wohnsubstanz mangels ausreichender Sicherheit abgelehnt habe.

Dies entsprach aber offensichtlich nicht den Tatsachen, denn die von der Kreissparkasse

... ausgestellten Schuldscheine über insgesamt 19.770,- Mark datieren erst auf den 30.

Januar 1989. Die Eintragung der entsprechenden Aufbauhypotheken in Abteilung III des

Grundbuches erfolgte gar erst am 09. März 1989.

Im Übrigen muss davon ausgegangen werden, dass die in den Schuldurkunden

ausgewiesenen Kreditmittel für Werterhaltungsmaßnahmen auf dem Grundstück ... in

Wirklichkeit nicht geflossen sind, sondern lediglich den Vorwand lieferten, um eine

Überschuldung annehmen zu können. Denn wären mit dem Geld tatsächlich

Baumaßnahmen am Haus durchgeführt worden, hätte der Sachverständige ... dies in

seiner Wertermittlung vom 05. Juli 1989 unter Punkt 1C „... Zusatzvereinbarung“

erwähnt. In Ansatz gebracht hat er dort aber lediglich 5.085,00 Mark für

Werterhaltungsarbeiten in den Jahren 1978/85.

Als weiteren Anhaltspunkt für eine gezielte Rechtsverletzung ist es zu werten, dass der

Rat des Kreises bei seinem Enteignungsantrag für das streitbefangene Grundstück keine

Nummer aus der sogenannten „Objektliste“ des Kreises ... angeben konnte. In dem

Vordruck ist an der betreffenden Stelle lediglich „lt. Planbest....“ eingetragen worden.

Dies weist darauf hin, dass die Enteignung der Fläche nicht, wie gem. § 16 Abs. 3 Nr. 1

BaulG gefordert, in die staatliche Planung eingestellt und von allen zuständigen Stellen

bestätigt worden war.

Wenn der Kläger vorträgt, dass es sich bei dem Haus 1988 lediglich um einen nicht mehr

bewohnbaren Gebäuderest gehandelt habe, den man ihm nur deshalb verkauft habe,

weil er bereit gewesen sei, die Bewohnbarkeit in Eigeninitiative wieder herzustellen, so

kann dies schon aus tatsächlichen Gründen nicht zu einer anderen Beurteilung des

Falles führen. Denn nach Lage der Akten steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass

das Einfamilienhaus jedenfalls überwiegend intakt und bewohnbar gewesen ist. Das Haus

war bis Juni 1988 von Frau ... bewohnt worden und muss auch danach bewohnbar

gewesen sein. Anderenfalls hätte man es dem Kläger nicht durch Zuweisung vom 14. Juli

1988 zu Wohnzwecken überlassen. Außerdem ist in der Grundstückswertermittlung des

Sachverständigen ... keine Rede von einem unbewohnbaren Gebäudeteil. Dem um 1925

errichteten Einfamilienhaus wird dort trotz einiger Schäden an Dach, Holzkonstruktionen

und Schornstein immerhin noch ein – für damalige Verhältnisse - beachtlicher Sachwert

von 15.830,00 Mark bescheinigt. Vor dem Staatlichen Notariat hat der Kläger bei

Abschluss des Gebäudekaufvertrages am 24. Juli 1989 dann zwar erklärt, die ihm erteilte

Wohnraumzuweisung sei wegen Unbewohnbarkeit gegenstandslos geworden. Dies kann

aber das zuvor Gesagte nicht entkräften, da die Wertermittlung gleichwohl Grundlage

der Kaufpreisfestsetzung geblieben war. Als Grund für diese Erklärung dürften vielmehr

die §§ 12 und 13 der Wohnraumlenkungsverordnung vom16. Oktober 1985 –WLVO- (GBl.

I S.301) eine Rolle gespielt haben, wonach der zugewiesene Wohnraum spätestens nach

binnen 4 Wochen zu beziehen war.

Aber auch rechtlich greift der Vortrag des Klägers nicht. Denn eine Handhabe, ein

Grundstück in Anspruch zu nehmen, um das aufstehende Gebäude zum Zwecke der

Sanierung sogleich an einen Privaten zu verkaufen, bot das BaulG nicht. Da es sich hier

nicht um die Bereitstellung von Bauland i.S.v. §§ 8 bis 12 BaulG handelte, sondern um

eine Baumaßnahme an einem bestehenden Gebäude gem. §§ 15 und 16 BaulG, oblag

deren Durchführung entweder dem Eigentümer oder im Falle der Enteignung dem

Rechtsträger (vgl. § 15 Abs. 1 i.V.m. § 16 Abs. 2 letzter Halbsatz BaulG).

Aber selbst wenn man das zuvor Gesagte außer Acht lassend die Zulässigkeit einer

solchen Enteignung zugunsten eines Privaten unterstellen würde, verstieße sie

gleichwohl gegen die seinerzeit gültige Rechtsordnung. Denn der Zweck der Enteignung,

der Verkauf des Einfamilienhauses an den Kläger, verstieß seinerseits gegen

einschlägige Vorschriften. Der Erwerb von Gebäudeeigentum bedurfte nach § 295 Abs. 2

Satz 2 und § 297 Abs. 1 Satz 2 des Zivilgesetzbuches der DDR vom 19. Juni 1975 –ZGB-

(GBl. I S. 465) nämlich der staatlichen Genehmigung. Diese war nach Maßgabe der

Vorschriften der Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken (GVVO) vom 15.

Dezember 1977 (GBl 1978, S. 73) zu erteilen. Sie war gem. § 3 Abs. 4 Buchst. a GVVO

zu versagen, wenn der Rechtserwerb die gesellschaftlich effektive Nutzung des

Gebäudes nicht gewährleistete. War ein Wohnhaus Gegenstand des Erwerbs bedeutete

dies, dass dessen Nutzung durch den Erwerber nicht den Grundsätzen der

Wohnraumlenkung zuwiderlaufen durfte. Daher sollte nur derjenige das Eigentum an

einem Wohngebäude erwerben dürfen, der zu dessen Nutzung nach den Vorschriften

der Wohnraumlenkungsverordnung berechtigt war. Diese Verknüpfung des

Grundstücksverkehrs mit der Wohnraumlenkung kommt in § 1 Abs. 1 GVVO zum

Ausdruck, wonach die staatliche Leitung und Kontrolle des Grundstücksverkehrs auch

der Verbesserung der Wohnbedingungen der Bürger zu dienen hatte. Demgemäß

entsprach es der in der DDR üblichen Praxis, die staatliche

Grundstücksverkehrsgenehmigung erst zu erteilen, wenn eine Zuweisung für den

betreffenden Wohnraum vorlag (vgl. BVerwG, VIZ 2000, 402-405).

Nach dem zuvor Gesagten hätte dem Kläger weder der auf dem Grundstück ...

vorhandene Wohnraum zugewiesen noch eine Genehmigung für den

Gebäudekaufvertrag erteilt werden dürfen. Dem hält der Kläger zu Unrecht entgegen,

die Grundsätze der Wohnraumlenkung seien auf den Wohnraum in Einfamilienhäusern

generell nicht anwendbar. Denn, wie sich aus § 22 Abs. 1 WLVO ergibt, galt das

Zuweisungserfordernis beim Bezug von Eigenheimen nur dann nicht, wenn die

Eigentümer und deren Familienangehörige betroffen waren. Der Kläger, dem der

Wohnraum von 102 m² allein zugewiesen worden war, erfüllte die gem. § 10 Abs. 1 S. 1

bis 3 WLVO daran zu knüpfenden Voraussetzungen zweifelsfrei nicht. Danach hatten die

Räte der Städte, Stadtbezirke und Gemeinden den Wohnraum unter Berücksichtigung

gesellschaftlicher, sozialer, und volkswirtschaftlicher Erfordernisse zu vergeben. Bei der

Wohnraumvergabe war die örtliche Wohnraumlage, die Familienzusammensetzung sowie

die Größe, Struktur und der Bauzustand des verfügbaren Wohnraumes zu

berücksichtigen. Familien mit drei und mehr Kindern sollten vorrangig mit solchem

Wohnraum versorgt werden, der der Personenzahl, dem Alter und dem Geschlecht der

Kinder gerecht wird.

Unter Berücksichtigung der damals in der DDR und insbesondere in der hier gegebenen

unmittelbaren Randlage zu Berlin anzutreffenden Wohnraumknappheit, kann

ausgeschlossen werden, dass einer einzelnen Person eine Wohnung mit 102 m² regulär

hätte zugewiesen werden können. Dies bestätigt auch die Einschätzung der

Staatsanwaltschaft des Bezirkes ... vom 13. März 1990. Dass der Kläger unter

Umständen beabsichtigte, seine Lebensgefährtin nebst Sohn mit einziehen zu lassen,

kann daran nichts ändern. Zum einen wäre selbst eine dreiköpfige Familie unter den

damaligen Verhältnissen überversorgt gewesen. Zum anderen bewohnten die

Lebensgefährtin und der Kläger bereits ein Einfamilienhaus und waren somit ausreichend

mit Wohnraum versorgt.

Der Rückübertragung steht auch kein Ausschlussgrund entgegen. In Betracht kommt

vorliegend nur der redliche Erwerb nach § 4 Abs. 2 S. 1 VermG, wonach die

Rückübertragung ferner ausgeschlossen ist, wenn unter anderem natürliche Personen

nach dem 08. Mai 1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum oder

dingliche Nutzungsrechte erworben haben. Nach § 4 Abs. 3 VermG ist der Rechtserwerb

in der Regel dann als unredlich anzusehen, wenn er nicht im Einklang mit den zum

Zeitpunkt des Erwerbs in der DDR allgemein geltenden Rechtsvorschriften,

Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und der

Erwerber dies wusste oder hätte wissen müssen (a) oder darauf beruhte, dass der

Erwerber durch Korruption oder Ausnutzung einer persönlichen Machtstellung auf den

Zeitpunkt oder die Bedingungen des Erwerbs oder auf die Auswahl des

Erwerbsgegenstandes eingewirkt hat (b) oder davon beeinflusst war, dass sich der

Erwerber eine von ihm selbst oder von dritter Seite herbeigeführten Zwangslage oder

Täuschung des ehemaligen Eigentümers zu Nutze gemacht hat (c). Gemeinsames

Merkmal aller Regelbeispiele ist, dass sie eine sittlich anstößige Manipulation des

Erwerbsvorgangs erfordern (siehe insbesondere BVerwG, VIZ 1993, 250). Für eine

Bejahung des Regelbeispiels des § 4 Abs. 3 Buchst. a) VermG genügt danach nicht

schon jede dem Erwerber bekannte oder fahrlässig nicht bekannte Verletzung von

allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen oder einer ordnungsgemäßen

Verwaltungspraxis. Hinzutreten muss vielmehr noch, dass nach den konkreten

Umständen des Einzelfalles der in Rede stehende Verstoß die Absicht des Veräußerers

erkennen lässt, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen und dass der Erwerber

diesen konkreten Rechtsverstoß zumindest hätte erkennen können (BVerwG, Urteil vom

19. Januar 1995 - 7 C 42/93 - KPS § 4 VermG 1/95 und BVerwG, Urteil vom 18. Januar

1996 - 7 C 20/94 - KPS § 4 VermG 1/96).

Da die den redlichen Erwerb betreffenden Regelungen einen zugunsten des Erwerbers

geschaffenen Restitutionsausschluss darstellen, geht die Nichterweislichkeit der dafür

maßgeblichen tatsächlichen Voraussetzungen grundsätzlich zu Lasten des sich darauf

Berufenden, hier des Klägers. Dies folgt aus den auch im Vermögensrecht geltenden

allgemeinen Gründsätzen der Beweislast im verwaltungsbehördlichen und

verwaltungsgerichtlichen Verfahren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Oktober 1995 - 7 B

163.95 - KPS 10/95 zu § 4 VermG). Die Anwendung dieser Beweislastregel setzt

allerdings voraus, dass greifbare tatsächliche Anhaltspunkte für eine mögliche

Unredlichkeit des Erwerbs gegeben sind, aufgrund derer das Gericht gehalten wäre, den

Sachverhalt weiter aufzuklären. Soweit danach auch bei Ausschöpfung der im Einzelfall

gebotenen Möglichkeiten eine weitere Sachverhaltsaufklärung nicht gelingt, ist eine

Entscheidung zu Lasten des Erwerbers zu treffen (vgl. BVerwG, Buchholz 428 § 4 VermG

Nr. 50).

Solche greifbaren tatsächlichen Anhaltspunkte liegen hier hinsichtlich der Regelbeispiele

der Buchstaben a) und b) vor; die Anwendbarkeit des Regelbeispiels des § 4 Abs. 3

Buchst. c) VermG ist hier hingegen in seiner Anwendbarkeit von vornherein

ausgeschlossen, weil das Grundstück in Abwesenheit und Unkenntnis des damaligen

Eigentümers enteignet und veräußert worden ist. Der Rechtserwerb kann folglich nicht

durch eine diesem gegenüber herbeigeführte Zwangslage oder Täuschung beeinflusst

gewesen sein.

Der auf der objektiven Seite des Regelbeispieltatbestandes des § 4 Abs. 3 Buchst. a)

VermG geforderte Verstoß gegen die Rechtsordnung der DDR ist oben im

Zusammenhang mit Bejahung des Schädigungstatbestandes des § 1 Abs. 3 VermG

bereits ausführlich dargelegt worden. Der Erwerb des Eigentums an dem Eigenheim

stand schon deshalb nicht im Einklang mit dem damals geltenden Recht, weil er auf

einer rechtswidrigen Enteignung beruhte, die in unmittelbarem zeitlichen und finalen

Zusammenhang mit dem Eigenheimkauf stand. Ferner verstieß der Erwerb gegen die

Grundsätze der Wohnraumlenkung, wie sie in § 10 Abs. 1 S. 1 bis 3 WLVO geregelt

waren. Schließlich war der Kaufvertrag vom 24. Juli 1989 auch im Widerspruch zu § 1 Abs.

2 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und

Gebäude für Erholungszwecke (VerkaufsG 1973) vom 19. Dezember 1973 (GBl. I S. 578),

zustande gekommen. Das Eigenheim ist offensichtlich nicht bevorzugt Arbeiterfamilien

oder kinderreichen Familien zum Kauf angeboten worden. Mit der

"Einverständniserklärung" des Vorsitzenden des Rates des Kreises ... vom 22. Juni 1988

erhielt allein der Kläger eine bevorzugte Erwerbsmöglichkeit zugesprochen, ohne

vorangehende Prüfung seiner Bedürftigkeit.

Auf der subjektiven Tatbestandsseite muss sich der Kläger diese Verstöße auch

zurechnen lassen; er wusste oder hätte zumindest wissen müssen, dass sie mit

geltendem Recht nicht vereinbar waren. Das Tatbestandsmerkmal "hätte wissen

müssen" ist gleichbedeutend mit dem Schuldvorwurf der Fahrlässigkeit (BVerwG,

Buchholz 428 § 4 Abs. 3 VermG Nr. 6 und BVerwG, VIZ 1999, 525, 527). Dieser Begriff ist

in § 276 BGB legaldefiniert als die Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen

Sorgfalt. Gefordert wird die Beachtung der Sorgfalt, die normalerweise von einem

ordentlichen Menschen in der konkreten (damaligen) Lage zu erwarten war. Dabei ist

grundsätzlich auf die Verhältnisse des in Betracht kommenden Verkehrskreises

Rücksicht zu nehmen, mithin auf das Maß an Umsicht und Sorgfalt, das nach dem Urteil

besonnener und gewissenhafter Angehöriger dieses Kreises von dem in seinem Rahmen

Handelnden zu fordern ist (BGH, Urteil vom 15. November 1971 - VIII ZR 62/70 - NJW

1972, 150 <151>).

Als Bürgermeister und Vorsitzender des Rates der Gemeinde ... war der Kläger mit den

hier einschlägigen Rechtsvorschriften mit Sicherheit bestens vertraut, da insbesondere

auch die Entscheidung von Grundstücksangelegenheiten zu seinem Aufgabengebiet

gehörte. Aus seiner beruflichen Position heraus hat er aktiv an dem zum Verkauf

führenden Verfahren mitgewirkt und zu seinen Gunsten Einfluss auf die

Entscheidungsabläufe genommen. Besonders augenscheinlich wurde diese Verquickung

beruflicher und persönlicher Angelegenheiten bei Abschluss des notariellen

Gebäudekaufvertrages. Ausweislich des Rubrums der notariellen Vertragsurkunde

handelte als Verkäufer der Direktor des VEB ... „nicht im eigenen Namen, sondern in

mündlicher Vollmacht des Bürgermeisters und Vorsitzenden des Rates der Gemeinde ...

vom 24. Juli 1989“. Der als Käufer in privater Angelegenheit beim Vertragsschluss

anwesende Kläger hatte also dem ohne Vollmacht erschienenen Betriebsdirektor

mündlich in seiner Eigenschaft als Vorsitzender des Rates der Gemeinde Vollmacht

erteilt, das Grundstück an ihn zu veräußern. Es kann hier offen bleiben, ob der notarielle

Vertrag wirksam mit einem nicht formgerecht bevollmächtigten Verkäufer geschlossen

werden konnte (vgl. § 57 Abs. 2 ZGB i.V.m. §§ 295 Abs. 2 S. 2, 297 Abs. 1 S. 2 ZGB) –

die Vollmacht ist zudem nicht auflagengemäß in Schriftform nachgereicht worden -.

Denn jedenfalls hat der Kläger den Abschluss des Rechtsgeschäfts durch die mündliche

Erteilung der Vollmacht überhaupt erst ermöglicht und sich dadurch wissentlich einen

rechtswidrigen Vorteil gesichert.

Zur Überzeugung des Gerichts steht zudem fest, dass dem Kläger klar gewesen sein

muss, keinen Anspruch auf Zuweisung von 102 m² Wohnraum zu haben. Insoweit gilt

das bereits oben Gesagte.

War der Kläger bei Erwerb des Eigentums am Gebäude unredlich, konnte er auch das

dingliche Nutzungsrecht für das betreffende volkseigene Grundstück nicht redlich

erwerben, weil Gebäudekauf und Verleihung des dinglichen Nutzungsrechts stets in

einem akzessorischen Verhältnis zu einander standen (BVerwG, Buchholz 428 § 4 Nr.

25).

Der oben geschilderte Sachverhalt liefert zugleich greifbare tatsächliche Anhaltspunkte

dafür, dass der Kläger seine Machtstellung als Bürgermeister und Vorsitzender des

Rates der Gemeinde im Sinne von § 4 Abs. 3 Buchst. b) VermG dazu ausnutzte, um sich

die Erwerbsmöglichkeit zu sichern. So nimmt die „Einverständniserklärung“ des

Vorsitzenden des Rates des Kreises vom 22. Juni 1988 zweifelsfrei Bezug auf seine

Stellung im staatlichen Machtapparat. Dass der Kläger, den Vorsitzenden des Rates des

Kreises nur deshalb um Zustimmung bat, um jeden Zweifel an der Rechtmäßigkeit

auszuräumen, kann schon mit Blick auf das nachfolgende Inanspruchnahmeverfahren

und die dortigen Rechtsverstöße ausgeschlossen werden. Offensichtlicher Zweck der

Erklärung war die Sicherung einer unangreifbaren Erwerberposition. Unbestreitbarer

Beleg für die Ausnutzung seiner beruflichen Position im Zuge des Eigentumserwerbs ist

schließlich wiederum die mündliche Erteilung der Verkaufsvollmacht an den Direktor des

VEB ... unmittelbar bei Abschluss des notariellen Vertrages am 24. Juli 1989.

Die unter den Ziffern 4. und 5. des Bescheides vom 10. Juli 2000 getroffenen

Entscheidungen sind ebenfalls rechtlich nicht zu beanstanden.

Die Aufhebung der dinglichen und schuldrechtlichen Nutzungsrechte ergeben sich in

Ansehung der oben festgestellten Unredlichkeit des Klägers zwingend aus den §§ 16

Abs. 3 S. 1, 17 S. 2 VermG. Das Erlöschen des Gebäudeeigentums und die weiteren

Feststellungen des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen entsprechen

unmittelbar den gesetzlichen Regelungen in § 16 Abs. 3 S. 2 bis 4 VermG.

Die Einräumung eines Vorkaufsrechtes zugunsten des Klägers war gem. § 20 Abs. 1 S. 1

VermG abzulehnen, weil das Nutzungsverhältnis am Grundstück infolge der zuvor

ausgesprochenen Aufhebung desselben zum Zeitpunkt der Entscheidung über den

Antrag nicht fortbestand.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Dabei entsprach es

der Billigkeit, dem Kläger auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1. bis

3. aufzuerlegen, da diese sich durch Stellung eines Klageabweisungsantrages einem

eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hatten; die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen

zu 4. waren ihm hingegen nicht aufzuerlegen, weil insoweit ein Kostenrisiko mangels

Sachantrages nicht entstanden war (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO). Ein Ausspruch zum Antrag

nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO war hier mit Blick auf die Kostengrundentscheidung

entbehrlich, weil der Kläger danach seine außergerichtlichen Kosten ohnehin in voller

Höhe selbst trägt.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708

Nr. 11, 711 und 709 Satz 2 Zivilprozessordnung (ZPO).

Die Revision gegen dieses Urteil, gegen welches das Rechtsmittel der Berufung nicht

gegeben ist (§ 37 Abs. 2 Satz 1 VermG), ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen

des § 132 VwGO nicht vorliegen.

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