Urteil des VG Frankfurt (Oder), Az. 4 K 626/02

VG Frankfurt(oder ): grundstück, wohnraum, erwerb, gemeinde, vollmacht, ddr, eigentum, einfamilienhaus, enteignung, nutzungsrecht
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Gericht:
VG Frankfurt (Oder)
4. Kammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 K 626/02
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 16 Abs 2 BaulandG, § 7
VermG, § 7a VermG, § 1 VermG,
§ 3 Abs 1 VermG
Rückübertragung eines unredlich erworbenen volkseigenen
Grundstücks
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten
der Beigeladenen zu 1. – 3. und ausschließlich der außergerichtlichen Kosten der
Beigeladenen zu 4., die diese selbst trägt.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen,
die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden
Betrages abzuwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger zuvor Sicherheit in
gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Der Kläger wendet sich gegen die Rückübertragung des in ... gelegenen (See-)
Grundstücks ... mit der Katasterbezeichnung Flur 4, Flurstücke 337 (Größe: 1.929 m²)
und 338 (Größe: 238 m²).
Das seit 1925 mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück war im Grundbuch von ...
Band 10, Blatt 511 seit 1944 als Eigentum von Frau ..., geborene ... eingetragen. Die in
Abteilung III des Grundbuches ursprünglich eingetragen gewesenen Belastungen waren
bis 1939 alle in Eigentümergrundschulden umgewandelt worden.
Das zweigeschossige Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, bestehend aus
fünf Zimmern, zwei Bädern sowie einer Küche, war im Krieg beschädigt worden und
deshalb zunächst nur eingeschränkt bewohnbar. Die Gemeinde ..., die die Verwaltung de
facto übernommen hatte, vermietete das Haus an die Eheleute Dr. ..., die die
Bewohnbarkeit nahezu vollständig wieder herstellten.
Am ... 1988 verstarb Frau ... als letzte Mieterin des Hauses.
Unter dem 22. Juni 1988 erteilter der Vorsitzende des Rates des Kreises ... dem Kläger,
der damals Bürgermeister von ... und Vorsitzender des Rates der Gemeinde war, eine
"Einverständniserklärung" zum käuflichen Erwerb des Einfamilienhauses mit folgendem
Wortlaut:
"Zur Herstellung der Bewohnbarkeit des Hauses sind umfangreiche
Modernisierungs- und Rekonstruktionsmaßnamen vorzunehmen. Genosse ...
beabsichtigt, das Haus nach dem käuflichen Erwerb zu modernisieren und
rekonstruieren und dann für seinen persönlichen Bedarf zu nutzen. In diesem
Zusammenhang erkläre ich mein Einverständnis, dass der Vorsitzende des Rates der
Gemeinde ..., Genosse ..., dieses Haus entsprechend den geltenden Rechtsvorschriften
käuflich erwerben kann."
Am 14. Juli 1988 erhielt der Kläger, der seinerzeit in dem Einfamilienhaus seiner
Lebensgefährtin in der ... in ... wohnte, eine Wohnraumzuweisung für das Haus in der ....
Die Berechtigung zur Nutzung der 5 Wohnräume mit einer Fläche von 102 m² zuzüglich
Nebengelass war ihm für seine Person allein erteilt worden. Unterlagen über die
Durchführung eines Wohnraumvergabeverfahrens finden sich in den Akten nicht.
Mit Schreiben vom 10. August 1988 forderte der VEB ... den Beigeladenen zu 1. auf, ihn
bis spätestens 31. August 1988 als Verwalter einzusetzen, weil das Haus dringend
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bis spätestens 31. August 1988 als Verwalter einzusetzen, weil das Haus dringend
instand gesetzt werden müsse. Durch Beschluss vom 18. November 1988 ordnete das
Staatliche Notariat ... eine Abwesenheitspflegschaft zur „Sicherung der
ordnungsgemäßen Verwaltung des Grundstücks“ an, nachdem das o.g. Schreiben als
unzustellbar zurückgekommen war.
Unter dem 06. Dezember 1988 beantragte der VEB ... beim Rat des Kreises die
Inanspruchnahme des Grundstückes gem. § 16 Abs. 2 Baulandgesetz. Zur Begründung
wurde ausgeführt, dass man mangels ermittelbarem Eigentümer keinen Kaufvertrag und
wegen fehlender Sicherheiten keinen Kreditvertrag mit der Kreissparkasse habe
abschließen können. Im Schreiben vom 20. Dezember 1988 bezifferte der VEB ... dann
seine Forderungen mit 19.770,00 Mark und stellte dem einen Einheitswert des
Grundstücks in Höhe von 11.500,00 Mark gegenüber. In den Akten befinden sich sodann
vier Schuldurkunden datiert jeweils auf den 30. Januar 1989, die Kreditforderungen der
Kreissparkasse gegenüber dem VEB ... als Verwalter des Grundstücks ... in Höhe von
4.000, 8.170, 3.400 und 4.200 Mark ausweisen. Der Verwendungszweck wird jeweils mit
„Werterhaltungsmaßnahmen“ angegeben. Durch Stempelaufdruck bestätigte der
Liegenschaftsdienst jeweils die Eintragung der Belastungen im Grundbuch am 09. März
1989.
Durch Beschluss vom 07. Juni 1989 nahm der Rat des Kreises das Grundstück „zur
Durchführung der planmäßigen Baumaßnahmen Instandsetzung“ gemäß § 16 Abs. 2
Baulandgesetz in Anspruch und übertrug es dem VEB ... durch Rechtsträgernachweises
vom 14. Juni 1989.
Der Sachverständige ... erstellte am 05. Juli 1989 im Auftrage des VEB ... ein Gutachten
in dem er einen Wert des Einfamilienhauses nach Abzug der Wertminderung aufgrund
der geschätzten Restnutzungsdauer (46 %) von 16.437,00 Mark ermittelte. Wegen
baulicher Schäden und rückständiger Instandsetzungsarbeiten zog er davon 3.437,00
Mark ab. Hierzu führte er unter 1.A. aus:
"An baulichen Schäden und rückständigen Instandsetzungsarbeiten wurden
gerissener Schornstein, Regenschäden im Flur, im Wohnzimmer und in der Küche,
Anobienbefall in der Dachkonstruktion, teilweise zerstörte Holzkonstruktion der
Geschossdecken, überalterte Installationsleitungen sowie schadhafte Dachdeckung,
Dachrinnen und Abfallrohre festgestellt."
Weil der volkseigene Verwalter 1978/85 Werterhaltungsarbeiten im Werte von 5.085,00
Mark habe durchführen lassen, rechnete er 2.830,00 Mark hinzu und erhielt somit für
das Einfamilienhaus einschließlich Außenanlagen (360,00 Mark) und Aufwuchs (340,00
Mark) den Gesamtwert von 16.530,00 Mark.
Am 24. Juli 1989 schlossen der „Direktor des VEB ..., handelnd nicht im eigenen Namen,
sondern in mündlicher Vollmacht des Bürgermeisters und Vorsitzenden des Rates der
Gemeinde ... vom 24. Juli 1989“ und der Kläger vor dem staatlichen Notariat einen
Kaufvertrag über das in ..., ..., gelegene Eigenheim. Zugleich beantragte der Kläger, ihm
das Nutzungsrecht über eine Fläche von 500 m² an dem volkseigenen Grundstück zu
verleihen. Die Restfläche sollte mittels Nutzungsvertrag überlassen werden. Der
Kaufpreis entsprach dem im o.g. Gutachten ermittelten Wert und war preisrechtlich
genehmigt worden. Der Notar belehrte den Verkäufer noch darüber, dass er binnen vier
Wochen eine formgerechte Vollmacht nachzureichen habe. Mit Urkunde vom 04. August
1989 verlieh der Rat des Kreises dem Kläger ein dingliches Nutzungsrecht über 500 m²
und am 09. August 1989 trug der Liegenschaftsdienst das Eigentum am Gebäude sowie
das dingliche Nutzungsrecht im Grundbuch ein. Am 15. August 1989 schloss der Kläger
mit dem stellvertretenden Bürgermeister einen Nutzungsvertrag über die restlichen
1.667 m². Die mit Bescheid vom 28. August 1989 festgesetzte Entschädigung
verrechnete der Rat des Kreises mit den Forderungen der Kreissparkasse.
In einem Schreiben an den Rat der Gemeinde ... vom 13. März 1990 stellte der
Staatsanwalt des Bezirkes ... folgendes fest:
"... sowohl die staatliche Finanzrevision als auch ich sind bei der Überprüfung der
Voraussetzungen des Verkaufes des Hauses an Herrn ... zu dem Ergebnis gekommen,
dass dabei nicht korrekt gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere die des Gesetzes
über den Verkauf volkseigener Eigenheime vom 19. Dezember 1973, GBl. I, Nr. 58,
beachtet wurden. Insbesondere wurde außer Acht gelassen, dass derartige Gebäude
bevorzugt an Arbeiterfamilien und kinderreiche Familien zum Verkauf anzubieten sind.
Der Verkauf dieses Hauses mit 5 Zimmern an einen alleinstehenden Bürger ist aus der
Sicht der vorhandenen Wohnraumversorgungslage sicherlich nicht zu rechfertigen. Der
Verkauf wurde auch nicht dadurch begründeter, dass Herr ... die Absicht hatte, seiner
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Verkauf wurde auch nicht dadurch begründeter, dass Herr ... die Absicht hatte, seiner
Lebensgefährtin und deren Sohn in diesem Haus mit einwohnen zu lassen."
Mit Schreiben vom 20. August 1990 meldete der Beigeladenen zu 1. für sich und die
Erbengemeinschaft vermögensrechtliche Ansprüche unter anderem an dem hier
streitbefangenen Grundstück an.
Am 24. Mai 1991 meldete sich der Kläger mit seinem Wohnsitz unter ... in ... an, seine
Lebensgefährtin am 20. Dezember 1991 und deren Sohn bereits am 14. November
1991. Später vermietete der Kläger das Haus an einen Herrn ....
Durch Bescheid vom 10. Juli 2000 übertrug der Beklagte das Eigentum am Grundstück
auf die Beigeladenen zu 1. - 3. in Erbengemeinschaft zurück (Ziffer 1.), hob die
dinglichen und schuldrechtlichen Nutzungsrechte des Klägers in Bezug auf das
Grundstück auf und stellte fest, dass das separate Gebäudeeigentum erlischt. Die im
Gebäudegrundbuchblatt verzeichneten Grundpfandrechte seien sodann Pfandrechte an
den in §§ 7 und 7 a VermG bezeichneten Ansprüchen sowie an dinglichen Rechten, die
zu deren Sicherung begründet werden (Ziffer 4.). Unter Ziffer 5 lehnte der Beklagte den
Antrag auf Einräumung eines Vorkaufsrechts am Grundstück ab. Zur Begründung führte
er aus: Das Grundstück sei Gegenstand einer schädigenden Maßnahme in Gestalt einer
machtmissbräuchlichen Enteignung gewesen. Der Enteignungsbeschluss des Rates des
Kreises vom 07. Juni 1989 habe nicht den Bestimmungen des Baulandgesetzes, sondern
den Erwerbswünschen des Klägers Rechnung getragen. Die Enteignung sei zur
Befriedigung privater Ziele und Erwerbswünsche missbraucht worden. Der
Ausschlussgrund des redlichen Erwerbs läge hier nicht vor. Als Bürgermeister habe der
Kläger in Ausnutzung seiner persönlichen Machtstellung aktiv den Erwerbsvorgang nach
seinen Vorstellungen beeinflusst. Mit Hilfe der Einverständniserklärung des Vorsitzenden
des Rates des Kreises sei ihm unter Umgehung der damals gültigen Vergabekriterien
Wohnraum zur Verfügung gestellt worden, der seinen Bedarf bei Weitem überstieg. Auch
der weitere schließlich zur Veräußerung führende Verfahrensablauf sei Beleg dafür, dass
gezielt zu seinen Gunsten Einfluss genommen worden sei. Die Unterzeichnung der
Schuldurkunden am 30. Januar 1989 durch den VEB ... zugunsten der Kreissparkasse sei
Beleg für die gezielte Herbeiführung der bis dato nicht vorliegenden Überschuldung des
Grundstücks. Der Vertrag sei schließlich genehmigt worden, obwohl die vom Notar
beanstandete Vollmacht nicht nachgereicht wurde. Aufgrund seiner beruflichen Position
und der aktiven Mitwirkung müsse sich der Kläger die Rechtsverstöße auch zurechnen
lassen. Wegen seiner Unredlichkeit seien auch die dinglichen und schuldrechtlichen
Nutzungsrechte am Grundstück aufzuheben gewesen. Da das Nutzungsverhältnis zum
Zeitpunkt der Entscheidung nicht fortbestanden habe, sei auch der Antrag auf
Gewährung eines Vorkaufsrechts abzulehnen.
Den mit Schreiben vom 27. Juli 2000 erhobenen Widerspruch wies der
Widerspruchsausschuss I des Landesamtes ... durch Widerspruchsbescheid vom 17.
Januar 2002 aus den im Ausgangsbescheid genannten Gründen zurück.
Der Kläger hat am 19. März 2002 Klage erhoben. Die zum Erwerb des Eigentums am
Gebäude und zur Verleihung des Nutzungsrechts führenden Verfahren seien rechtlich
nicht zu beanstanden gewesen. Die Zuweisung des Wohnraumes habe damals
geltendem Recht entsprochen, die Anordnung der Pflegschaft durch das staatliche
Notariat ebenso. Zu berücksichtigen sei insbesondere, dass nutzbarer Wohnraum auf
dem Grundstück nicht zur Verfügung gestanden habe. Das Haus habe man ihm nur
deshalb verkauft, damit er die Bewohnbarkeit wieder herstelle. Im Übrigen habe man
Wohnraum in Eigenheimen nicht erfasst. Der schlechte Bauzustand sei zugleich Beleg
für die Überschuldung gewesen. Er habe seine berufliche Position nie missbraucht,
sondern sei stets darauf bedacht gewesen, die übergeordneten Stellen an allen zu
treffenden Entscheidung zu beteiligen, um jeden Zweifel an deren Rechtmäßigkeit
auszuräumen.
Der Kläger beantragt schriftsätzlich,
den Bescheid des Beklagten vom 17. Juli 2000 und den Widerspruchsbescheid
des Landesamtes ..., Widerspruchsausschuss I, vom 17. Januar 2002 aufzuheben,
und
die Hinzuziehung des Bevollmächtigten des Klägers im Vorverfahren für
notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
Er verteidigt die angegriffenen Bescheide und nimmt im Wesentlichen Bezug auf deren
Begründung.
Die Beigeladenen zu 1. - 3. beantragen ebenfalls,
die Klage abzuweisen.
Enteignungen zugunsten von Privatpersonen habe es nach dem Recht der DDR generell
nicht gegeben. Das Grundstück sei nicht überschuldet gewesen, die erst im Nachhinein
bestätigten Schulden hätten nur der Rechtfertigung der Inanspruchnahme gedient. Es
sei auch unwahr, dass das Haus nicht mehrbewohnbar gewesen sein soll. Schließlich
habe Frau ... noch bis zu ihrem Tode dort gewohnt und auch ihre Miete in voller Höhe
gezahlt. Der vom Gutachter ermittelte Wert liege mit 16.530,00 Mark zudem deutlich
über dem eines nicht mehr bewohnbaren Gebäudes.
Die Beigeladene zu 4. hat sich zum Verfahren nicht geäußert und keinen Antrag gestellt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen
auf die Gerichtsakte und die Verwaltungsvorgänge (5 Bände), die vorgelegen haben und
- soweit wesentlich - Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.
Entscheidungsgründe
Die Streitsache war gemäß § 6 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) durch den
Berichterstatter als Einzelrichter zu entscheiden, nachdem ihm diese durch Beschluss
der Kammer vom 16. Januar 2007 übertragen worden war. Das Gericht konnte trotz
Ausbleibens des Klägers und der Beigeladenen zu 4. in der Sache verhandeln und
entscheiden, weil sie auf diese Möglichkeit in den ihnen ordnungsgemäß zugestellten
Ladungen ausdrücklich hingewiesen worden sind (vgl. § 102 Abs. 2 VwGO). Der Kläger
muss die Ladung über seinen zum damaligen Zeitpunkt wirksam bestellten
Prozessbevollmächtigten und die Versäumung des Termins gegen sich gelten lassen (§
56 Abs. 1 und 2 VwGO i.V.m. § 172, 220 Zivilprozessordnung –ZPO-).
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Bescheid des Beklagten vom 17. Juli 2000 und der Widerspruchsbescheid des
Landesamtes ..., Widerspruchsausschuss I, vom 17. Januar 2002 sind rechtmäßig und
verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Die im Bescheid des Beklagten unter Ziffer 1. ausgesprochene Rückübertragung des
Eigentums am Grundstück ... in ..., Flur 4 Flurstücke 337 und 338, ist rechtlich nicht zu
beanstanden.
Rechtsgrundlage für diese Entscheidung ist § 3 Abs. 1 Vermögensgesetz (VermG),
wonach Vermögenswerte, die den Maßnahmen nach § 1 VermG unterlagen und in
Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, auf Antrag an die
Berechtigten zurückzuübertragen sind, soweit dies nicht nach dem Vermögensgesetz
ausgeschlossen ist. Berechtigte i. S. d. Vermögensgesetzes sind nach § 2 Abs. 1 Satz 1
VermG u. a. natürliche Personen, deren Vermögenswerte von Maßnahmen nach § 1
VermG betroffen sind und deren Rechtsnachfolger.
Die Beigeladenen zu 1. bis 3. haben durch Vorlage der entsprechenden Erbscheine ihre
Rechtsnachfolge nach der ursprünglich im Grundbuch eingetragenen ... geb. ...
zweifelsfrei nachgewiesen. Sie sind auch Berechtigte im Sinne von § 2 Abs. 1 VermG,
weil das streitbefangene Grundstück von einer schädigenden Maßnahme betroffen war.
Einschlägig ist vorliegend eine unlautere Machenschaft nach § 1 Abs. 3 VermG in Form
des Machtmissbrauchs. Schädigungen durch unlautere Machenschaften betreffen solche
Vorgänge, bei denen im Einzelfall in manipulativer, sittlich vorwerfbarer Weise unter
Verstoß gegen die Rechtsordnung der DDR auf bestimmte Vermögenswerte zugegriffen
wurde. Machtmissbräuchlich ist der Zugriff dann, wenn er durch zweckwidrigen Einsatz
staatlicher Mittel, etwa im Zusammenhang mit Enteignungen, erfolgte. Dabei reicht die
einfache Rechtswidrigkeit des Enteignungsaktes unterhalb der Schwelle der Willkürlichkeit
für die Annahme eines solchen Tatbestandes nicht aus, da die Vorschrift des § 1 Abs. 3
VermG keinen Anspruch auf Rückübertragung allein deswegen gewähren will, weil
Regelungen des DDR-Rechts nicht beachtet worden sind. Bei Enteignungen sind vielmehr
vor allem zwei Fallgruppen unlauterer Machenschaften von Seiten staatlicher Stellen
gemeint. Zum einen handelt es sich um Sachverhalte, bei denen die staatlichen Organe
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gemeint. Zum einen handelt es sich um Sachverhalte, bei denen die staatlichen Organe
ein den gesetzlichen Bestimmungen grundsätzlich entsprechendes Vorhaben als
Enteignungszweck nur vorgeschoben haben, um in Wahrheit zu gänzlich anderen
Zwecken das Eigentum an dem Vermögenswert zu erlangen. Die zweite Gruppe betrifft
Enteignungen, bei denen die Manipulation nicht in der Verschleierung des wahren
Enteignungszwecks, sondern darin liegt, dass der wahrheitsgemäß angegebene Zweck
der Inanspruchnahme offenkundig von keiner Rechtsgrundlage gedeckt sein konnte, der
Enteignungsbeschluss also nur den äußeren Schein einer gesetzmäßigen
Vermögensentziehung begründen sollte (BVerwG, VIZ 1997, 160 und BVerwG, VIZ 1994,
185).
Nach Maßgabe dessen liegt hier eine unlautere Machenschaft in Gestalt des
Machtmissbrauchs vor. Die staatlichen Stellen haben die ihnen durch Rechtsvorschriften
eingeräumten Befugnisse zielgerichtet dazu missbraucht, um dem Kläger das Eigentum
am Haus sowie ein dingliches Nutzungsrecht an Grund und Boden zu verschaffen. Damit
haben sie die öffentlichen Interessen dienende Möglichkeit, auf das Eigentum Privater
zugreifen zu können, zweckentfremdet, allein um privaten Erwerbszwecken zu dienen.
Zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass die auf § 16 Abs. 2 Baulandgesetz vom
15. Juni 1984 – BaulG – (GBl. I S. 201) gestützte Enteignungsentscheidung des Rates des
Kreises vom 07. Juni 1989 allein dazu diente, dem Kläger die Erwerbsmöglichkeit für
Haus und Nutzungsrecht zu eröffnen. Sie diente nicht dem im
Inanspruchnahmebeschluss wiedergegebenen Zweck der „Durchführung der
planmäßigen Baumaßnahme Instandsetzung“.
Hierfür spricht zunächst einmal die „Einverständniserklärung“ des Vorsitzenden des
Rates des Kreises vom 22. Juni 1988. Denn bereits hier wird der weitere Verfahrensgang
in Bezug auf einen käuflichen Erwerb des Einfamilienhauses aufgezeigt, obwohl zum
damaligen Zeitpunkt – ca. 1 Jahr vor der oben genannten Enteignungsentscheidung -
weder dem Vorsitzenden des Rates des Kreises noch dem Kläger bekannt sein konnte,
ob die Voraussetzungen für eine Inanspruchnahme des Grundstücks ... in ... überhaupt
vorlagen, um dann das aufstehende Gebäude separat auf der Grundlage des Gesetzes
über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für
Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 –VerkaufsG- (GBl. I S. 578) verkaufen zu
können.
Aus den Akten ergibt sich dann auch, dass das Enteignungsverfahren zielgerichtet ohne
Ansehung der rechtlichen Voraussetzungen durchgeführt wurde, um dem Kläger seinen
Erwerbswunsch zu erfüllen. Das streitbefangene Grundstück war Ende 1988 unbelastet,
so dass es zur Sicherung eines Instandsetzungskredits bis zur Höhe des Einheitswertes
(11.500,- Mark) hätte eingesetzt werden können. Gleichwohl beantragte der VEB ... unter
dem 06. Dezember 1988 die Inanspruchnahme des Grundstücks nach dem
Baulandgesetz zur Sicherung der Instandsetzung. Zwar begründete der VEB den Antrag
im Schreiben vom 20. Dezember 1988 damit, dass die Kreissparkasse einen Kredit für
die Erhaltung der Wohnsubstanz mangels ausreichender Sicherheit abgelehnt habe.
Dies entsprach aber offensichtlich nicht den Tatsachen, denn die von der Kreissparkasse
... ausgestellten Schuldscheine über insgesamt 19.770,- Mark datieren erst auf den 30.
Januar 1989. Die Eintragung der entsprechenden Aufbauhypotheken in Abteilung III des
Grundbuches erfolgte gar erst am 09. März 1989.
Im Übrigen muss davon ausgegangen werden, dass die in den Schuldurkunden
ausgewiesenen Kreditmittel für Werterhaltungsmaßnahmen auf dem Grundstück ... in
Wirklichkeit nicht geflossen sind, sondern lediglich den Vorwand lieferten, um eine
Überschuldung annehmen zu können. Denn wären mit dem Geld tatsächlich
Baumaßnahmen am Haus durchgeführt worden, hätte der Sachverständige ... dies in
seiner Wertermittlung vom 05. Juli 1989 unter Punkt 1C „... Zusatzvereinbarung“
erwähnt. In Ansatz gebracht hat er dort aber lediglich 5.085,00 Mark für
Werterhaltungsarbeiten in den Jahren 1978/85.
Als weiteren Anhaltspunkt für eine gezielte Rechtsverletzung ist es zu werten, dass der
Rat des Kreises bei seinem Enteignungsantrag für das streitbefangene Grundstück keine
Nummer aus der sogenannten „Objektliste“ des Kreises ... angeben konnte. In dem
Vordruck ist an der betreffenden Stelle lediglich „lt. Planbest....“ eingetragen worden.
Dies weist darauf hin, dass die Enteignung der Fläche nicht, wie gem. § 16 Abs. 3 Nr. 1
BaulG gefordert, in die staatliche Planung eingestellt und von allen zuständigen Stellen
bestätigt worden war.
Wenn der Kläger vorträgt, dass es sich bei dem Haus 1988 lediglich um einen nicht mehr
bewohnbaren Gebäuderest gehandelt habe, den man ihm nur deshalb verkauft habe,
weil er bereit gewesen sei, die Bewohnbarkeit in Eigeninitiative wieder herzustellen, so
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weil er bereit gewesen sei, die Bewohnbarkeit in Eigeninitiative wieder herzustellen, so
kann dies schon aus tatsächlichen Gründen nicht zu einer anderen Beurteilung des
Falles führen. Denn nach Lage der Akten steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass
das Einfamilienhaus jedenfalls überwiegend intakt und bewohnbar gewesen ist. Das Haus
war bis Juni 1988 von Frau ... bewohnt worden und muss auch danach bewohnbar
gewesen sein. Anderenfalls hätte man es dem Kläger nicht durch Zuweisung vom 14. Juli
1988 zu Wohnzwecken überlassen. Außerdem ist in der Grundstückswertermittlung des
Sachverständigen ... keine Rede von einem unbewohnbaren Gebäudeteil. Dem um 1925
errichteten Einfamilienhaus wird dort trotz einiger Schäden an Dach, Holzkonstruktionen
und Schornstein immerhin noch ein – für damalige Verhältnisse - beachtlicher Sachwert
von 15.830,00 Mark bescheinigt. Vor dem Staatlichen Notariat hat der Kläger bei
Abschluss des Gebäudekaufvertrages am 24. Juli 1989 dann zwar erklärt, die ihm erteilte
Wohnraumzuweisung sei wegen Unbewohnbarkeit gegenstandslos geworden. Dies kann
aber das zuvor Gesagte nicht entkräften, da die Wertermittlung gleichwohl Grundlage
der Kaufpreisfestsetzung geblieben war. Als Grund für diese Erklärung dürften vielmehr
die §§ 12 und 13 der Wohnraumlenkungsverordnung vom16. Oktober 1985 –WLVO- (GBl.
I S.301) eine Rolle gespielt haben, wonach der zugewiesene Wohnraum spätestens nach
binnen 4 Wochen zu beziehen war.
Aber auch rechtlich greift der Vortrag des Klägers nicht. Denn eine Handhabe, ein
Grundstück in Anspruch zu nehmen, um das aufstehende Gebäude zum Zwecke der
Sanierung sogleich an einen Privaten zu verkaufen, bot das BaulG nicht. Da es sich hier
nicht um die Bereitstellung von Bauland i.S.v. §§ 8 bis 12 BaulG handelte, sondern um
eine Baumaßnahme an einem bestehenden Gebäude gem. §§ 15 und 16 BaulG, oblag
deren Durchführung entweder dem Eigentümer oder im Falle der Enteignung dem
Rechtsträger (vgl. § 15 Abs. 1 i.V.m. § 16 Abs. 2 letzter Halbsatz BaulG).
Aber selbst wenn man das zuvor Gesagte außer Acht lassend die Zulässigkeit einer
solchen Enteignung zugunsten eines Privaten unterstellen würde, verstieße sie
gleichwohl gegen die seinerzeit gültige Rechtsordnung. Denn der Zweck der Enteignung,
der Verkauf des Einfamilienhauses an den Kläger, verstieß seinerseits gegen
einschlägige Vorschriften. Der Erwerb von Gebäudeeigentum bedurfte nach § 295 Abs. 2
Satz 2 und § 297 Abs. 1 Satz 2 des Zivilgesetzbuches der DDR vom 19. Juni 1975 –ZGB-
(GBl. I S. 465) nämlich der staatlichen Genehmigung. Diese war nach Maßgabe der
Vorschriften der Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken (GVVO) vom 15.
Dezember 1977 (GBl 1978, S. 73) zu erteilen. Sie war gem. § 3 Abs. 4 Buchst. a GVVO
zu versagen, wenn der Rechtserwerb die gesellschaftlich effektive Nutzung des
Gebäudes nicht gewährleistete. War ein Wohnhaus Gegenstand des Erwerbs bedeutete
dies, dass dessen Nutzung durch den Erwerber nicht den Grundsätzen der
Wohnraumlenkung zuwiderlaufen durfte. Daher sollte nur derjenige das Eigentum an
einem Wohngebäude erwerben dürfen, der zu dessen Nutzung nach den Vorschriften
der Wohnraumlenkungsverordnung berechtigt war. Diese Verknüpfung des
Grundstücksverkehrs mit der Wohnraumlenkung kommt in § 1 Abs. 1 GVVO zum
Ausdruck, wonach die staatliche Leitung und Kontrolle des Grundstücksverkehrs auch
der Verbesserung der Wohnbedingungen der Bürger zu dienen hatte. Demgemäß
entsprach es der in der DDR üblichen Praxis, die staatliche
Grundstücksverkehrsgenehmigung erst zu erteilen, wenn eine Zuweisung für den
betreffenden Wohnraum vorlag (vgl. BVerwG, VIZ 2000, 402-405).
Nach dem zuvor Gesagten hätte dem Kläger weder der auf dem Grundstück ...
vorhandene Wohnraum zugewiesen noch eine Genehmigung für den
Gebäudekaufvertrag erteilt werden dürfen. Dem hält der Kläger zu Unrecht entgegen,
die Grundsätze der Wohnraumlenkung seien auf den Wohnraum in Einfamilienhäusern
generell nicht anwendbar. Denn, wie sich aus § 22 Abs. 1 WLVO ergibt, galt das
Zuweisungserfordernis beim Bezug von Eigenheimen nur dann nicht, wenn die
Eigentümer und deren Familienangehörige betroffen waren. Der Kläger, dem der
Wohnraum von 102 m² allein zugewiesen worden war, erfüllte die gem. § 10 Abs. 1 S. 1
bis 3 WLVO daran zu knüpfenden Voraussetzungen zweifelsfrei nicht. Danach hatten die
Räte der Städte, Stadtbezirke und Gemeinden den Wohnraum unter Berücksichtigung
gesellschaftlicher, sozialer, und volkswirtschaftlicher Erfordernisse zu vergeben. Bei der
Wohnraumvergabe war die örtliche Wohnraumlage, die Familienzusammensetzung sowie
die Größe, Struktur und der Bauzustand des verfügbaren Wohnraumes zu
berücksichtigen. Familien mit drei und mehr Kindern sollten vorrangig mit solchem
Wohnraum versorgt werden, der der Personenzahl, dem Alter und dem Geschlecht der
Kinder gerecht wird.
Unter Berücksichtigung der damals in der DDR und insbesondere in der hier gegebenen
unmittelbaren Randlage zu Berlin anzutreffenden Wohnraumknappheit, kann
ausgeschlossen werden, dass einer einzelnen Person eine Wohnung mit 102 m² regulär
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ausgeschlossen werden, dass einer einzelnen Person eine Wohnung mit 102 m² regulär
hätte zugewiesen werden können. Dies bestätigt auch die Einschätzung der
Staatsanwaltschaft des Bezirkes ... vom 13. März 1990. Dass der Kläger unter
Umständen beabsichtigte, seine Lebensgefährtin nebst Sohn mit einziehen zu lassen,
kann daran nichts ändern. Zum einen wäre selbst eine dreiköpfige Familie unter den
damaligen Verhältnissen überversorgt gewesen. Zum anderen bewohnten die
Lebensgefährtin und der Kläger bereits ein Einfamilienhaus und waren somit ausreichend
mit Wohnraum versorgt.
Der Rückübertragung steht auch kein Ausschlussgrund entgegen. In Betracht kommt
vorliegend nur der redliche Erwerb nach § 4 Abs. 2 S. 1 VermG, wonach die
Rückübertragung ferner ausgeschlossen ist, wenn unter anderem natürliche Personen
nach dem 08. Mai 1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum oder
dingliche Nutzungsrechte erworben haben. Nach § 4 Abs. 3 VermG ist der Rechtserwerb
in der Regel dann als unredlich anzusehen, wenn er nicht im Einklang mit den zum
Zeitpunkt des Erwerbs in der DDR allgemein geltenden Rechtsvorschriften,
Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und der
Erwerber dies wusste oder hätte wissen müssen (a) oder darauf beruhte, dass der
Erwerber durch Korruption oder Ausnutzung einer persönlichen Machtstellung auf den
Zeitpunkt oder die Bedingungen des Erwerbs oder auf die Auswahl des
Erwerbsgegenstandes eingewirkt hat (b) oder davon beeinflusst war, dass sich der
Erwerber eine von ihm selbst oder von dritter Seite herbeigeführten Zwangslage oder
Täuschung des ehemaligen Eigentümers zu Nutze gemacht hat (c). Gemeinsames
Merkmal aller Regelbeispiele ist, dass sie eine sittlich anstößige Manipulation des
Erwerbsvorgangs erfordern (siehe insbesondere BVerwG, VIZ 1993, 250). Für eine
Bejahung des Regelbeispiels des § 4 Abs. 3 Buchst. a) VermG genügt danach nicht
schon jede dem Erwerber bekannte oder fahrlässig nicht bekannte Verletzung von
allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen oder einer ordnungsgemäßen
Verwaltungspraxis. Hinzutreten muss vielmehr noch, dass nach den konkreten
Umständen des Einzelfalles der in Rede stehende Verstoß die Absicht des Veräußerers
erkennen lässt, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen und dass der Erwerber
diesen konkreten Rechtsverstoß zumindest hätte erkennen können (BVerwG, Urteil vom
19. Januar 1995 - 7 C 42/93 - KPS § 4 VermG 1/95 und BVerwG, Urteil vom 18. Januar
1996 - 7 C 20/94 - KPS § 4 VermG 1/96).
Da die den redlichen Erwerb betreffenden Regelungen einen zugunsten des Erwerbers
geschaffenen Restitutionsausschluss darstellen, geht die Nichterweislichkeit der dafür
maßgeblichen tatsächlichen Voraussetzungen grundsätzlich zu Lasten des sich darauf
Berufenden, hier des Klägers. Dies folgt aus den auch im Vermögensrecht geltenden
allgemeinen Gründsätzen der Beweislast im verwaltungsbehördlichen und
verwaltungsgerichtlichen Verfahren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Oktober 1995 - 7 B
163.95 - KPS 10/95 zu § 4 VermG). Die Anwendung dieser Beweislastregel setzt
allerdings voraus, dass greifbare tatsächliche Anhaltspunkte für eine mögliche
Unredlichkeit des Erwerbs gegeben sind, aufgrund derer das Gericht gehalten wäre, den
Sachverhalt weiter aufzuklären. Soweit danach auch bei Ausschöpfung der im Einzelfall
gebotenen Möglichkeiten eine weitere Sachverhaltsaufklärung nicht gelingt, ist eine
Entscheidung zu Lasten des Erwerbers zu treffen (vgl. BVerwG, Buchholz 428 § 4 VermG
Nr. 50).
Solche greifbaren tatsächlichen Anhaltspunkte liegen hier hinsichtlich der Regelbeispiele
der Buchstaben a) und b) vor; die Anwendbarkeit des Regelbeispiels des § 4 Abs. 3
Buchst. c) VermG ist hier hingegen in seiner Anwendbarkeit von vornherein
ausgeschlossen, weil das Grundstück in Abwesenheit und Unkenntnis des damaligen
Eigentümers enteignet und veräußert worden ist. Der Rechtserwerb kann folglich nicht
durch eine diesem gegenüber herbeigeführte Zwangslage oder Täuschung beeinflusst
gewesen sein.
Der auf der objektiven Seite des Regelbeispieltatbestandes des § 4 Abs. 3 Buchst. a)
VermG geforderte Verstoß gegen die Rechtsordnung der DDR ist oben im
Zusammenhang mit Bejahung des Schädigungstatbestandes des § 1 Abs. 3 VermG
bereits ausführlich dargelegt worden. Der Erwerb des Eigentums an dem Eigenheim
stand schon deshalb nicht im Einklang mit dem damals geltenden Recht, weil er auf
einer rechtswidrigen Enteignung beruhte, die in unmittelbarem zeitlichen und finalen
Zusammenhang mit dem Eigenheimkauf stand. Ferner verstieß der Erwerb gegen die
Grundsätze der Wohnraumlenkung, wie sie in § 10 Abs. 1 S. 1 bis 3 WLVO geregelt
waren. Schließlich war der Kaufvertrag vom 24. Juli 1989 auch im Widerspruch zu § 1 Abs.
2 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und
Gebäude für Erholungszwecke (VerkaufsG 1973) vom 19. Dezember 1973 (GBl. I S. 578),
zustande gekommen. Das Eigenheim ist offensichtlich nicht bevorzugt Arbeiterfamilien
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zustande gekommen. Das Eigenheim ist offensichtlich nicht bevorzugt Arbeiterfamilien
oder kinderreichen Familien zum Kauf angeboten worden. Mit der
"Einverständniserklärung" des Vorsitzenden des Rates des Kreises ... vom 22. Juni 1988
erhielt allein der Kläger eine bevorzugte Erwerbsmöglichkeit zugesprochen, ohne
vorangehende Prüfung seiner Bedürftigkeit.
Auf der subjektiven Tatbestandsseite muss sich der Kläger diese Verstöße auch
zurechnen lassen; er wusste oder hätte zumindest wissen müssen, dass sie mit
geltendem Recht nicht vereinbar waren. Das Tatbestandsmerkmal "hätte wissen
müssen" ist gleichbedeutend mit dem Schuldvorwurf der Fahrlässigkeit (BVerwG,
Buchholz 428 § 4 Abs. 3 VermG Nr. 6 und BVerwG, VIZ 1999, 525, 527). Dieser Begriff ist
in § 276 BGB legaldefiniert als die Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen
Sorgfalt. Gefordert wird die Beachtung der Sorgfalt, die normalerweise von einem
ordentlichen Menschen in der konkreten (damaligen) Lage zu erwarten war. Dabei ist
grundsätzlich auf die Verhältnisse des in Betracht kommenden Verkehrskreises
Rücksicht zu nehmen, mithin auf das Maß an Umsicht und Sorgfalt, das nach dem Urteil
besonnener und gewissenhafter Angehöriger dieses Kreises von dem in seinem Rahmen
Handelnden zu fordern ist (BGH, Urteil vom 15. November 1971 - VIII ZR 62/70 - NJW
1972, 150 <151>).
Als Bürgermeister und Vorsitzender des Rates der Gemeinde ... war der Kläger mit den
hier einschlägigen Rechtsvorschriften mit Sicherheit bestens vertraut, da insbesondere
auch die Entscheidung von Grundstücksangelegenheiten zu seinem Aufgabengebiet
gehörte. Aus seiner beruflichen Position heraus hat er aktiv an dem zum Verkauf
führenden Verfahren mitgewirkt und zu seinen Gunsten Einfluss auf die
Entscheidungsabläufe genommen. Besonders augenscheinlich wurde diese Verquickung
beruflicher und persönlicher Angelegenheiten bei Abschluss des notariellen
Gebäudekaufvertrages. Ausweislich des Rubrums der notariellen Vertragsurkunde
handelte als Verkäufer der Direktor des VEB ... „nicht im eigenen Namen, sondern in
mündlicher Vollmacht des Bürgermeisters und Vorsitzenden des Rates der Gemeinde ...
vom 24. Juli 1989“. Der als Käufer in privater Angelegenheit beim Vertragsschluss
anwesende Kläger hatte also dem ohne Vollmacht erschienenen Betriebsdirektor
mündlich in seiner Eigenschaft als Vorsitzender des Rates der Gemeinde Vollmacht
erteilt, das Grundstück an ihn zu veräußern. Es kann hier offen bleiben, ob der notarielle
Vertrag wirksam mit einem nicht formgerecht bevollmächtigten Verkäufer geschlossen
werden konnte (vgl. § 57 Abs. 2 ZGB i.V.m. §§ 295 Abs. 2 S. 2, 297 Abs. 1 S. 2 ZGB) –
die Vollmacht ist zudem nicht auflagengemäß in Schriftform nachgereicht worden -.
Denn jedenfalls hat der Kläger den Abschluss des Rechtsgeschäfts durch die mündliche
Erteilung der Vollmacht überhaupt erst ermöglicht und sich dadurch wissentlich einen
rechtswidrigen Vorteil gesichert.
Zur Überzeugung des Gerichts steht zudem fest, dass dem Kläger klar gewesen sein
muss, keinen Anspruch auf Zuweisung von 102 m² Wohnraum zu haben. Insoweit gilt
das bereits oben Gesagte.
War der Kläger bei Erwerb des Eigentums am Gebäude unredlich, konnte er auch das
dingliche Nutzungsrecht für das betreffende volkseigene Grundstück nicht redlich
erwerben, weil Gebäudekauf und Verleihung des dinglichen Nutzungsrechts stets in
einem akzessorischen Verhältnis zu einander standen (BVerwG, Buchholz 428 § 4 Nr.
25).
Der oben geschilderte Sachverhalt liefert zugleich greifbare tatsächliche Anhaltspunkte
dafür, dass der Kläger seine Machtstellung als Bürgermeister und Vorsitzender des
Rates der Gemeinde im Sinne von § 4 Abs. 3 Buchst. b) VermG dazu ausnutzte, um sich
die Erwerbsmöglichkeit zu sichern. So nimmt die „Einverständniserklärung“ des
Vorsitzenden des Rates des Kreises vom 22. Juni 1988 zweifelsfrei Bezug auf seine
Stellung im staatlichen Machtapparat. Dass der Kläger, den Vorsitzenden des Rates des
Kreises nur deshalb um Zustimmung bat, um jeden Zweifel an der Rechtmäßigkeit
auszuräumen, kann schon mit Blick auf das nachfolgende Inanspruchnahmeverfahren
und die dortigen Rechtsverstöße ausgeschlossen werden. Offensichtlicher Zweck der
Erklärung war die Sicherung einer unangreifbaren Erwerberposition. Unbestreitbarer
Beleg für die Ausnutzung seiner beruflichen Position im Zuge des Eigentumserwerbs ist
schließlich wiederum die mündliche Erteilung der Verkaufsvollmacht an den Direktor des
VEB ... unmittelbar bei Abschluss des notariellen Vertrages am 24. Juli 1989.
Die unter den Ziffern 4. und 5. des Bescheides vom 10. Juli 2000 getroffenen
Entscheidungen sind ebenfalls rechtlich nicht zu beanstanden.
Die Aufhebung der dinglichen und schuldrechtlichen Nutzungsrechte ergeben sich in
Ansehung der oben festgestellten Unredlichkeit des Klägers zwingend aus den §§ 16
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Ansehung der oben festgestellten Unredlichkeit des Klägers zwingend aus den §§ 16
Abs. 3 S. 1, 17 S. 2 VermG. Das Erlöschen des Gebäudeeigentums und die weiteren
Feststellungen des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen entsprechen
unmittelbar den gesetzlichen Regelungen in § 16 Abs. 3 S. 2 bis 4 VermG.
Die Einräumung eines Vorkaufsrechtes zugunsten des Klägers war gem. § 20 Abs. 1 S. 1
VermG abzulehnen, weil das Nutzungsverhältnis am Grundstück infolge der zuvor
ausgesprochenen Aufhebung desselben zum Zeitpunkt der Entscheidung über den
Antrag nicht fortbestand.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Dabei entsprach es
der Billigkeit, dem Kläger auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1. bis
3. aufzuerlegen, da diese sich durch Stellung eines Klageabweisungsantrages einem
eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hatten; die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen
zu 4. waren ihm hingegen nicht aufzuerlegen, weil insoweit ein Kostenrisiko mangels
Sachantrages nicht entstanden war (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO). Ein Ausspruch zum Antrag
nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO war hier mit Blick auf die Kostengrundentscheidung
entbehrlich, weil der Kläger danach seine außergerichtlichen Kosten ohnehin in voller
Höhe selbst trägt.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708
Nr. 11, 711 und 709 Satz 2 Zivilprozessordnung (ZPO).
Die Revision gegen dieses Urteil, gegen welches das Rechtsmittel der Berufung nicht
gegeben ist (§ 37 Abs. 2 Satz 1 VermG), ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen
des § 132 VwGO nicht vorliegen.
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