Urteil des VG Berlin vom 13.03.2017

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Gericht

Verwaltungsgericht Berlin

Aktenzeichen

29 A 13.04

Entschieden

13.03.2017

Schlagworte

Grundstück , Entschädigung , Gebäude , Verordnung , Akte , Gutachter , Behörde , Verfügung , Auskunft , Ergänzung

VG Berlin: grundstück, entschädigung, gebäude, verordnung, akte, gutachter, behörde, verfügung, auskunft, ergänzung

Gericht:

VG Berlin 29.

Kammer

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

29 A 13.04

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 2 S 2 NS-VEntschG, § 2 S 5

NS-VEntschG, § 3 Abs 1

EntschG, § 3 Abs 2 EntschG, § 3

Abs 3 EntschG

Grundstück; Berliner Innenstadt; Einheitswert 1935; Bodenwert;

Mindestwert; Bewertung mit einem Vielfachen des

Rohmietertrages auch bei Geschäfts-/Verwaltungsgebäuden;

Verordnung des Präsidenten des Landesfinanzamtes vom 17.

Dezember 1934; Landesfinanzamt Berlin; Teilfläche

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Kläger begehren weitergehende Entschädigung nach dem NS-

Verfolgtenentschädigungsgesetz (NS-VEntschG) für eine Teilfläche des ehemaligen

Grundstücks Wilhelmstraße (Ecke straße). Das ursprünglich 1.234 m² große Grundstück

stand seit 1921 im Alleineigentum der H.. Auf dem Grundstück befand sich seinerzeit ein

großes Wohn- und Geschäftshaus. Die Kläger zu 2) und 3) sind Enkel, die Klägerin zu 1)

ist die Ehefrau des weiteren, verstorbenen Enkels der Eigentümerin. Ausweislich

vorliegender Erbscheine sind sie die Erben von H., wobei 1/6 der Ansprüche durch

Teilnahme am US - Pauschalentschädigungsabkommen auf die Bundesrepublik

Deutschland übergegangen ist.

H. veräußerte dieses Grundstück mit Kaufvertrag vom 19. Juni 1935 an das Deutsche

Reich, vertreten durch den Reichsminister der Finanzen, zu einem Kaufpreis von

900.000,-- RM. Der Kaupreis wurde in Höhe von 400.000,-- RM durch Übernahme von im

Grundbuch gesicherten Darlehensschulden belegt (Abt. III, lfd. Nrn. 23, 24 des

Grundbuchs), der Restkaufpreis sollte nach Grundbucheintragung, die am 1. Juli 1935

erfolgte, durch Barscheck bezahlt werden. Frau L. war Jüdin. Sie wanderte 1938 nach

Großbritannien aus, wo sie 1943 starb. Das Gebäude wurde während des Krieges

zerstört, das Grundstück zu DDR-Zeiten als Parkplatz bzw. Grünfläche genutzt. Es ist

1996 geteilt worden: Der nördliche, 491 m² große Teil ist in ein

Investitionsvorrangverfahren einbezogen worden, während der hier in Rede stehende,

743 m² große südliche Teil Straßenland, nämlich Teil der straße, ist.

Mit bestandskräftigem Bescheid des Landesamtes zur Regelung offener

Vermögensfragen Berlin vom 26. Juni 2000 wurde die Berechtigung der Kläger und der

Bundesrepublik Deutschland (in Erbengemeinschaft) gemäß §§ 2 Abs. 1, 1 Abs. 6 VermG

festgestellt. Hinsichtlich der nördlichen Teilfläche wurde eine Erlösauskehrverpflichtung

infolge der investiven Veräußerung festgesetzt, die Rückübertragung des 743 m² großen

Teils wurde gemäß § 5 Abs. 1 Buchst. b VermG abgelehnt.

Im Entschädigungsfestsetzungsverfahren teilte das Finanzamt Mitte/Tiergarten mit, der

Einheitswert sei nach einem Grundsteuermessbescheid vom 8. November 1937 für das

Jahr 1938 auf den 1. Januar 1935 mit 3.470,-- RM festgesetzt worden, wobei nur der

steuerpflichtige Teil bewertet worden sei; andere Einheitswertfestsetzungen auf einen

Zeitpunkt vor Juli 1935 seien nicht bekannt. Aus dem zentralen Grundbucharchiv wurde

ein Antwortschreiben des Finanzamts vom 17. Juni 1931 auf eine für Zwecke einer

Kostenrechnung gestellte Anfrage des Grundbuchamts nach dem Einheitswert

übermittelt, wonach dieser Wert per 1. Januar 1928 1,26 Mio. RM betragen hatte. Weitere

Nachforschungen nach Finanzamtsunterlagen blieben ohne Erfolg.

Weiterhin zog die Entschädigungsbehörde die Akte des Verfahrens der Klägerin zu 3)

nach dem Beweissicherungs- und Feststellungsgesetz (BFG) - „Leitakte“ - bei und nahm

daraus Kopien zur Akte, aus denen sich folgendes ergab: In einem Schreiben vom 28.

Juni 1979 der „Auskunftsstelle Ost-Berlin“ beim Senator für Finanzen -

Landesausgleichsamt - an das Ausgleichsamt in Aachen zu diesem Verfahren hieß es:

„Vom Landesfinanzamt Berlin ist uns der Einheitswert für das Schadensgrundstück

bekannt: Er betrug zum 1.1.1935 555.300,-- RM“. Mit BFG-Bescheid vom 27. Juni 1980

wurde ein Schaden am Grundvermögen in Höhe von 555.300,-- RM festgestellt. In der

Begründung hieß es, der Einheitswert des Grundvermögens sei in dieser Höhe

nachgewiesen. Auf Hinweis des Ausgleichsamtes, dass sich kein für die Zuerkennung

maßgebender Endschadensbetrag ergeben werde, nahm der damalige

Verfahrensbevollmächtigte mit Schreiben vom 11. September 1980 für die Erbeserben

nach H. die Ansprüche hinsichtlich des Grundstücks Wilhelmstr.... zurück.

Mit Bescheid der Oberfinanzdirektion Berlin vom 21. Juni 2002 wurde der

Erbengemeinschaft (einschließlich der Bundesrepublik Deutschland) Entschädigung in

Höhe von 751.295,33 € zuerkannt. In der Begründung wurde im Wesentlichen

ausgeführt: Da eine erst nach der Schädigung entstandene Teilfläche zu entschädigen

sei, könne ein Einheitswert oder ein Ersatzeinheitswert hierfür nicht vorliegen. Auch die

Ermittlung eines Hilfswertes sei mangels entsprechender Unterlagen nicht möglich.

Daher sei in analoger Anwendung von § 4 Abs. 3 EntschG die Bemessungsgrundlage zu

schätzen. Diese Schätzung werde an dem aus dem Lastenausgleichsverfahren

bekannten Einheitswert für das Gesamtgrundstück per 1. Januar 1935 in Höhe von

555.300,-- RM orientiert. Bezogen auf den in Rede stehenden Grundstücksanteil von

743/1234 ergebe sich eine „Basis“ von 334.350,- RM. Dieser Wert sei gem. § 3 Abs. 1 S.

3 EntschG i.V.m. § 2 S. 3 NS-VEntschG um ein Fünftel zu erhöhen. Daraus ergebe sich

multipliziert mit dem Faktor 4 der Betrag von 1.604.880,- RM. Hiervon seien gem. § 2 S.

5 NS-VEntschG i.V.m. § 3 Abs. 4 EntschG die Verbindlichkeiten, lfd. Nrn. 23 und 24 der

Abt. III des Grundbuchs, mit der Hälfte ihres Nennwertes abzuziehen, da sie vor dem 15.

September 1935 entstanden seien, was – wieder bezogen auf den Grundstücksanteil –

einen Betrag von 120.421,39 RM ergebe. Dieser Betrag sei noch um den anteiligen, im

Verhältnis 1:20 umgestellten Barkaufpreisanteil zu verringern, da davon auszugehen sei,

dass dieser in die freie Verfügung der Verkäuferin gelangt war und somit als

Gegenleistung gem. § 3 Satz 1 NS-VEntschG i.V.m. § 7 a Abs. 2 VermG zu

berücksichtigen sei. Diese belaufe sich auf 15.052,67 DM, was zu der

Gesamtentschädigungssumme von 1.469.405,94 DM = 751.295,33 € führe.

Mit ihrer Widerspruchsbegründung vom 23. September 2003 trugen die Kläger vor, es

sei ein Hilfswert zu ermitteln. Hierzu legten sie das Gutachten der Sachverständigen Dr.

Gleser und Dipl.-Kfm. Dalhoefer vom 4. September 2003 vor, in dem der Bodenwert mit

450,-- RM/m² = 555.300,-- RM und der Verkehrswert per 1. Januar 1935 mit 1.41 Mio RM

angegeben werden. Wegen der Einzelheiten wird auf S. 12 – 15 des Gutachtens Bezug

genommen. Die Kläger trugen zur Begründung ihres Widerspruchs weiter vor: Der im

Lastenausgleichsverfahren angegebene Wert könne nicht herangezogen werden, da der

Einheitswertbescheid nicht vorliege und die Angabe nicht nachvollziehbar sei. Angesichts

des weit darüber liegenden Kaufpreises könne dieser Wert bei dem vorliegenden Verkauf

einer Jüdin an das Deutsche Reich nicht zutreffen. Auch stehe der Wert in unauflöslichem

Widerspruch zu dem bekannten Einheitswert aus dem Jahre 1928. Im Übrigen sei die

Zahlung des Barkaufpreises in Höhe von 500.000,-- RM nicht nachgewiesen und für

diesen Zeitpunkt könne auch keineswegs davon ausgegangen werden, dass das Geld in

voller Höhe in die freie Verfügung der Verkäuferin gelangt ist.

Die Behörde führte weitere Ermittlungen durch, die u.a. zu einer Auskunft des

Landesamts zur Regelung offener Vermögensfragen Berlin vom 31. August 2004 führte,

in der bestätigt wurde, dass der Bodenwert des Grundstücks 450,-- RM/m² betragen, es

sich bei dem Einheitswert 1935 deshalb um eine Mindestbewertung gehandelt habe.

Am 27. Januar 2004 haben die Kläger die vorliegende Klage, zunächst als

Untätigkeitsklage, erhoben.

Mit Widerspruchsbescheid vom 17. Januar 2005 wies das damalige Bundesamt zur

Regelung offener Vermögensfragen den Widerspruch zurück und führte zur Begründung

zunächst erneut aus, von einem Einheitswert könne schon deshalb nicht ausgegangen

werden, weil eine Teilfläche zu entschädigen sei, für die naturgemäß kein solcher Wert

vorliege. Dies gelte entsprechend auch für den Ersatzeinheitswert, der im Übrigen hier

auch für das Gesamtgrundstück nicht errechnet worden sei. Daher sei ein Hilfswert in

entsprechender Anwendung von Vorschriften aus dem Lastenausgleichsrecht zu bilden.

Den Klägern sei zuzustimmen, dass die freie Verfügung über den Barkaufpreis nicht

angenommen werden könne. Als Resultat ergebe sich ein etwas geringerer

Entschädigungsbetrag als im Ausgangsbescheid vom 21. Juni 2002, auf eine teilweise

Rückforderung des bereits ausgezahlten Betrages werde aber verzichtet.

Die Kläger, die die Klage unter Einbeziehung des Widerspruchsbescheides fortführen,

haben diese im Wesentlichen noch wie folgt begründet: Der Hilfswert müsse - auch nach

der von der Beklagten im Widerspruchsbescheid zitierten Verwaltungspraxis - nach dem

Sachwertverfahren oder dem Jahresrohmietverfahren ermittelt werden. Eine

entsprechende Ermittlung liege mit dem Sachverständigengutachten vom 4. September

2003 vor. Gegebenenfalls müsse vom Gericht ein Sachverständigengutachten eingeholt,

hilfsweise der bekannte Einheitswert aus dem Jahr 1928 von 1,26 Mio RM zugrunde

gelegt werden. Dem müsse auch der Einheitswert für 1935 entsprochen haben. Denn

gem. § 22 Abs. 1 des Reichsbewertungsgesetzes vom 16. Oktober 1934 habe eine

Neufestsetzung nur dann stattgefunden, wenn sich eine Wertveränderung um mehr als

20 % ergeben hatte, was hier nicht der Fall gewesen sei.

Die Beklagte hat darauf hingewiesen, dass ein Rückgriff auf den Einheitswert per 1.

Januar 1928 nicht möglich sei, da zwischen diesem Zeitpunkt und der Schädigung eine

zu große zeitliche Distanz gelegen habe. Im Übrigen hat sie an dem

Widerspruchsbescheid festgehalten.

Im ersten Verhandlungstermin am 14. Dezember 2006 ist Einigkeit zwischen den

Parteien und dem Gericht erzielt worden, dass noch weitere Aufklärungsbemühungen

zum Einheitswert stattfinden und das Wertgutachten ergänzt werden sollten.

Vom Gericht sind in der Folge die beiden Original-BFG-Akten der Klägerinnen zu 1) und

3) beigezogen worden, auf die wegen weiterer Einzelheiten Bezug genommen wird. Das

Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen Berlin hat am 18. Januar 2007 auf

Anfrage des Berichterstatters mitgeteilt, dass Akten der ehemaligen Auskunftsstelle

Ost-Berlin nicht mehr vorhanden seien. Ein Landesfinanzamt Berlin sei für den Zeitpunkt

1979 nicht bekannt, es sei wohl die Oberfinanzdirektion (OFD) Berlin gemeint. Weitere

Möglichkeiten zur Ermittlung des Einheitswertes würden dort nicht gesehen.

Mit Schriftsatz vom 7. März 2007 hat die Beklagte ausgeführt: Die Recherchen des

Bundesamtes hätten ergeben, dass das Landesfinanzamt Berlin die „Abwicklungsstelle

der Restverwaltung für Reichsaufgaben“ gewesen sei. Die Mittelbehörden der

Reichsfinanzverwaltung hätten bis 1937 so geheißen. In Berlin habe die

Oberfinanzdirektion zwischen 1948 und 1966 den alten Namen Landesfinanzamt

geführt. In den Altunterlagen der OFD bei der Beklagten sei zum Streitgrundstück nichts

ermittelt worden. Auch nochmalige Nachfragen beim Landesarchiv Berlin sowie beim

Bundesarchiv seien erfolglos geblieben.

Die Kläger haben eine ergänzende Stellungnahme zum Wertgutachten vom 14. Februar

2007 vorgelegt, auf die Bezug genommen wird. Sie sind weiterhin der Ansicht, dass der

in dem Schreiben vom 28. Juni 1979 angegebene Einheitswert zweifelhaft und daher

nicht verwertbar ist.

Die Kläger beantragen,

die Beklagte unter teilweiser Aufhebung des Bescheides der Oberfinanzdirektion

Berlin vom 21. Juni 2002 und des Widerspruchsbescheides des Bundesamtes zur

Regelung offener Vermögensfragen vom 17. Januar 2005 zu verpflichten, der ungeteilten

Erbengemeinschaft nach H. eine weitere Entschädigung in Höhe von 220.000,- € nebst

Zinsen gemäß § 2 Satz 9 bis 11 NS-VEntschG, mindestens aber

Rechtshängigkeitszinsen zuzusprechen;

die Hinzuziehung eines Prozessbevollmächtigten für das Widerspruchsverfahren

für notwendig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie vertritt nunmehr die Auffassung, dass der Einheitswert per 1. Januar 1935 nicht nur

ausreichend nachgewiesen und verwertbar, sondern nach der neueren Rechtsprechung

des Bundesveraltungsgerichts zu später geteilten Grundstücken auch anteilig der

Entschädigungsberechnung zugrunde zu legen sei. Rechnerisch ergebe sich aber kein

Unterschied zum Ausgangsbescheid vom 21. Juni 2002, da auch dort von dem Betrag

von 555.300,- RM ausgegangen worden sei.

In der mündlichen Verhandlung am 5. Juli 2007 hat die Beklagte den

Entschädigungsbetrag wegen der nicht nachgewiesenen freien Verfügung über den

Barkaufpreis um 7.696,31 € (entspricht 15.052,67 DM) nebst Zinsen gem. § 2 Satz 9 bis

11 NS-VEntschG erhöht. Insoweit haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend

in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten

wird auf den Inhalt der Streitakte, sowie die Verwaltungsvorgänge der Beklagten (ein

Leitzordner, drei Hefter) und auf die zwei Bände Lastenausgleichsakten Bezug

genommen, die vorgelegen haben und – soweit erheblich – Gegenstand der mündlichen

Verhandlung gewesen sind

Entscheidungsgründe

Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet. Die Bescheide sind in der Gestalt, die

sie durch die Korrektur des Entschädigungsbetrages in der mündlichen Verhandlung

erhalten haben, rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten. Diese haben

keinen Anspruch auf weitergehende Entschädigung nach dem NS-

Verfolgtenentschädigungsgesetz (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Anspruchsgrundlage für die hier der Höhe nach streitige Wiedergutmachungsleistung

sind §§ 1 Abs. 1, 2 NS-VEntschG. Nach § 2 Satz 2 dieser Vorschrift bemisst sich die

Höhe der Entschädigung bei Vermögensgegenständen, für die - wie bei dem hier zu

entschädigenden Grundstück - ein Einheitswert festgestellt wird, nach dem Vierfachen

des vor der Schädigung zuletzt festgestellten Einheitswertes. Ist ein Grundstück - wie

vorliegend - nach der Schädigung geteilt worden, ist für die Berechnung der

Entschädigung für ein Teilgrundstück, soweit keine anderen Gründe für die Ermittlung

eines Hilfswertes vorliegen, der flächenmäßig anteilige Einheitswert zugrunde zu legen

(BVerwG, Beschluss vom 31. Mai 2006 - 3 B 148.05 - ZOV 2006, 302 und juris).

Die Kammer ist der Überzeugung, dass der Einheitswert für das frühere Grundstück

Wilhelmstraße zum 1. Januar 1935, also auf einen Zeitpunkt vor der Schädigung durch

den Verkauf am 19. Juni 1935, mit 555.300 RM festgestellt worden ist. Unerheblich ist,

dass der Zeitpunkt der Durchführung dieser Festsetzung (Datum des

Einheitswertbescheides) nicht bekannt ist. Die Festsetzung kann hier durchaus nach der

Schädigung stattgefunden haben (vgl. unten S. 8 letzter Abs.). Nach Sinn und Zweck der

Regelungen der §§ 2 Satz 2 NS-VEntschG und § 3 Abs. 1 EntschG ist allein der Zeitpunkt

maßgeblich, auf den die Feststellung abstellt. Dieser muss vor der Schädigung gelegen

haben. Denn es geht allein darum, verlässliche Angaben zum Wert des

Vermögensgegenstandes im Zeitraum der Schädigung zu erhalten. Im Bewertungsrecht

gilt aber allgemein der Grundsatz, dass den Festsetzungen nicht die Wertverhältnisse im

Zeitpunkt der Abgabe entsprechender Erklärungen, sondern die Verhältnisse zu

bestimmten gesetzlich vorgeschriebenen Zeitpunkten zugrunde zu legen sind. Das ist

bei Grundstücken regelmäßig der Beginn eines Kalenderjahres. So verhielt es sich auch

nach dem hier zugrunde zu legenden Reichsbewertungsgesetz (RBewG) vom 16.

Oktober 1934 (RGBl. S. 1035). Gemäß §§ 21 Abs. 2, 22 Abs. 2 dieses Gesetzes war

sowohl für Hauptfeststellungen als auch für Neufeststellungen jeweils der 1. Januar

maßgebend.

Der Einheitswert von 555.300 RM ergibt sich aus der im Verfahren nach dem

Beweissicherungs- und Feststellungsgesetz (BFG) eingeholten Auskunft des

Landesausgleichsamts Berlin - Auskunftsstelle Ost-Berlin vom 28. Juni 1979, in der es

heißt: „Vom Landesfinanzamt Berlin ist uns der Einheitswert für das

Schadensgrundstück bekannt; er betrug zum 1. Januar 1935 555.300 RM.“ Der Wert von

3.470,- RM aus dem Grundsteuermessbescheid vom 8. November 1937 ist hier

offenkundig irrelevant. Weitere Aufklärungsmöglichkeiten zur Verifizierung des

Einheitswertes sind für die Kammer nicht erkennbar und auch von den Parteien nicht

aufgezeigt worden, nachdem schon im BFG-Verfahren, aber auch im vorliegenden

Verwaltungsverfahren und erneut im Anschluss an den ersten Verhandlungstermin am

14. Dezember 2006 umfänglich recherchiert worden ist.

Die Tatsache, dass weder ein „Primärdokument“ - etwa der Einheitswertbescheid selbst

oder der damalige Grundsteuermessbescheid - noch ein „historisches

Sekundärdokument“ - eine Wiedergabe des Einheitswertes in einem Schreiben aus der

Zeit vor 1945 - aufgefunden werden konnte, hindert diese Überzeugungsbildung nicht.

Der Einheitswert ist auch dann bekannt bzw. vorhanden im Sinne von §§ 3 Abs. 2 Satz 1,

Abs. 3 Satz 1 EntschG i.V.m. § 2 Satz 5 NS-VEntschG, wenn er sich aus einer sonstigen

Quelle ergibt und die Richtigkeit dieser Wiedergabe frei von Zweifeln ist.

So verhält es sich hier.

Die Auffassung des Prozessbevollmächtigten der Kläger, nach Abschluss des

Kaufvertrages bzw. Umschreibung im Grundbuch habe keine Einheitswertfestsetzung

mehr stattfinden können, da der neue Eigentümer, das Deutsche Reich, nicht

steuerpflichtig gewesen ist, weshalb es auch unwahrscheinlich sei, dass überhaupt eine

Festsetzung auf den 1. Januar 1935 stattgefunden hat, überzeugt nicht. Denn die

Verkäuferin hatte gemäß § 4 Abs. 3 des Kaufvertrages vom 19. Juni 1935 bis zur

Grundstücksübergabe die öffentlichen Abgaben und Lasten, also auch die anteilige

Grundsteuer für das Jahr 1935, zu tragen. Außerdem war der Einheitswert auch

Grundlage für die Vermögenssteuer (§ 73 Abs. 3 RBewG vom 16. Ok-tober 1934). Da H.

1938 „legal“ nach England ausgewandert ist, kann mit an Sicherheit grenzender

Wahrscheinlich angenommen werden, dass diese Abgaben für das Jahr 1935 bis dahin

entrichtet worden sind, was die Festsetzung des Einheitswertes für diesen Zeitraum

voraussetzte.

Für die Richtigkeit der Annahme, der Einheitswert sei auf den 1. Januar 1935 in dieser

Höhe festgesetzt worden, spricht zunächst ganz erheblich der Kontext des Schreibens

vom 28. Juni 1979. Diese Auskunft wurde in den vom seinerzeit zuständigen

Ausgleichsamt Aachen zum selben Grundstück geführten Verfahren nach dem BFG

erteilt, die die Klägerin zu 3. und der während dieses Verfahrens verstorbene Ehemann

der Klägerin zu 1. 1967 eingeleitet hatten. Auch in jenen Verfahren kam es für die Höhe

des festzustellenden Schadens auf den vor der Schädigung zuletzt festgestellten

Einheitswert an (§ 15 Abs. 1 BFG i.V.m. § 12 Abs. 1 Feststellungsgesetz). Auch seinerzeit

blieben die Recherchen in den damals zugänglichen Erkenntnisquellen (insbesondere

Befragung der Antragsteller selbst, Ermittlung bei dem für den letzten Wohnsitz der H.

zuständigen Finanzamt Berlin-Charlotten-burg im Hinblick auf die

Vermögenssteuerpflicht und Sichtung der sonstigen Wiedergutmachungsanträge der

Erben der H.) erfolglos. Da Anfragen an die Ostberliner Behörden, namentlich an das

Finanzamt Mitte, seinerzeit nicht möglich waren, führte dies zu der Anfrage an die

(Heimat-)Auskunftsstelle Nr. 35 (= Auskunftsstelle Ost-Berlin für das Gebiet des

Sowjetsektors von Berlin) vom 12. September 1978 (Bl. 76 der BFG-Akte der Klägerin zu

3. - „Leitakte“), mit der das Ausgleichsamt Aachen um Auskünfte zum Streitgrundstück

bat unter Hinweis darauf, dass ein Zwangsverkauf der jüdischen Alteigentümerin

vorliege, die Antragsteller aber keine Unterlagen zum Einheitswert besäßen und auch

nicht in der Lage seien, den Gebäudefragebogen zur Ermittlung des Ersatzeinheitswerts

auszufüllen. Die Antwort auf diese Anfrage ist das Schreiben vom 28. Juni 1979. Dies

führte unmittelbar nach Anhörung der Antragstellerinnen zu dem Bescheid vom 27. Juni

1980, mit dem nach dem BFG ein Schaden am Grundvermögen in Höhe des

mitgeteilten Einheitswertes festgestellt wurde und in dem es zur Begründung heißt, der

Einheitswert sei in dieser Höhe nachgewiesen. Die Auskunft ist also von einer

Lastenausgleichsbehörde in einem Lastenausgleichsverfahren erteilt worden. Es ist

daher davon auszugehen, dass auch der Berliner Behörde selbstverständlich bekannt

gewesen ist, dass der Einheitswert per 1. Januar 1935 der Schadensfeststellung

zugrunde zu legen war. In dieser Situation ist es nach Auffassung der Kammer

auszuschließen, dass die Behörde fahrlässig eine falsche Angabe gemacht hat. Auch

das Ausgleichsamt Aachen hat offenkundig keinen Zweifel an der Richtigkeit der

Mitteilung gehabt. Solche Zweifel ergeben sich auch nicht daraus, dass in dem

Schreiben als Informationsquelle das „Landesfinanzamt Berlin“ genannt ist. Zwar trug

diese Behörde 1979 unstreitig nicht mehr diese Bezeichnung. Jedoch hießen die

Mittelbehörden der Finanzverwaltung bis 1937 „Landesfinanzamt“ und in Berlin wurde im

Gegensatz zu den anderen Bundesländern diese Bezeichnung zwischen 1948 und 1966

wieder aufgenommen, bevor auch hier der Behördenname „Oberfinanzdirektion“

eingeführt wurde. Zudem war dieses Landesfinanzamt Berlin „Abwicklungsstelle der

Restverwaltung für Reichsaufgaben“, was einen Bezug zu dem hier in Rede stehenden

ehemaligen Reichsvermögen nahe legt. All dies ist vom Bundesamt, welches selbst

teilweise Aufgaben der Oberfinanzdirektionen übernommen hat, recherchiert und mit

Schriftsatz vom 7. März 2007 unwidersprochen vorgetragen worden. Die Kammer hat

keine Zweifel an der Richtigkeit dieser Angaben. Somit ist es sehr gut möglich, dass der

Einheitswert 1935 für das Grundstück Wilhelmstraße 71 in Unterlagen aufgezeichnet war,

die zu einer Zeit entstanden sind, als die Behörde den fraglichen Namen trug und dass

die Auskunftsstelle Ost-Berlin 1979 auf derartige „Altunterlagen“ zurückgegriffen hat. In

diesem Kontext ist es entgegen der Ansicht der Klägerseite nach Auffassung der

Kammer nicht nahe liegend, dass in der Auskunft an das Ausgleichsamt Aachen die

Behördenbezeichnung durch den aktuellen Namen zu ersetzen gewesen wäre.

Auch die Höhe des mitgeteilten Einheitswerts führt nicht zu durchgreifenden Zweifeln an

der Richtigkeit der Mitteilung. Vielmehr wird die Überzeugung, die Festsetzung sei in

dieser Höhe erfolgt, bei Einordnung in die rechtlichen, historischen und tatsächlichen

Zusammenhänge sogar erheblich bestärkt. Dies ergibt sich aus folgenden

Überlegungen: Der Wert von 555.300 RM ist unstreitig der Mindestwert gemäß § 52 Abs.

2 RBewG vom 16. Oktober 1934, § 40 der Durchführungsbestimmungen zum RBewG

vom 2. Februar 1935 (RBewDV 1935 - RGBl. S. 81), wonach für bebaute Grundstücke

mindestens der Wert anzusetzen war, mit dem der Grund und Boden allein als

unbebautes Grundstück zu bewerten gewesen wäre, wenn die Bewertung eines

bebauten Grundstücks nach dem jeweils dafür vorgeschriebenen Bewertungsverfahren

zu einem unter dem reinen Bodenwert liegenden Ergebnis führte. Vorliegend spricht

sehr viel für die Annahme, dass dies der Fall war:

Die Bewertung richtete sich hier nach der RBewDV vom 2. Februar 1935 i.V.m. § 52 Abs.

1 RBewG (gemäß § 91 Abs. 3 dieser Durchführungsbestimmungen ist die teilweise

inhaltsgleiche, aber weniger ausführliche Verordnung über die Bewertung bebauter

Grundstücke vom 10. November 1934 - RGBl. S. 1106 - aufgehoben worden).

Das Grundstück war nach den vorliegenden Erkenntnissen als Geschäftsgrundstück im

Sinne der Grundstückshauptgruppe gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 2 RBewDV einzuordnen.

Danach galten als Geschäftsgrundstücke solche bebauten Grundstücke, die zu mehr als

80 % unmittelbar eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken

dienten. Dass die Gebäude auf dem Grundstück am 1. Januar 1935 mit an Sicherheit

grenzender Wahrscheinlichkeit vollständig an das Deutsche Reich vermietet waren und

öffentlichen Zwecken dienten, ergibt sich aus den Angaben der Kläger bzw. ihrer

Rechtsvorgänger in den BFG-Verfah-ren. So ist in den Anträgen vom 12. September

1967 die Nutzung zur Zeit der Schädigung mit „Bürogebäude, für öffentliche Zwecke“

angegeben; H., der verstorbene Ehemann der Klägerin zu 1., hat in einem Schreiben

vom 20. April 1969 angegeben, dass H. ca. 1931 aus dem Haus ausgezogen und ihre

Wohnung dann an das Reichwirtschaftsministerium vermietet worden sei, dieses habe

dann nach einiger Zeit das ganze Haus „genommen“ (Bl. 21 dieser BFG-Akte); Die

Klägerin zu 3. hat in einem Fragebogen in ihrem Verfahren am 20. April 1969

angegeben, das ganze Haus sei vom Wirtschaftsministerium gemietet gewesen (Bl. 49 R

ihrer BFG-Akte). Auch aus § 6 des Kaufvertrages vom 19. Juni 1935 ergibt sich, dass die

Gebäude bereits vorher an das Deutsche Reich vermietet waren.

Gemäß § 33 Abs. 2 Satz 2 RBewDV i.V.m. § 1 der Verordnung des Präsidenten des

Landesfinanzamts Berlin vom 17. Dezember 1934 über die Bewertung bebauter

Grundstücke im Gebiet des Landesfinanzamts Berlin (Reichsministerialblatt 1934, S.

785) waren auch Geschäftsgrundstücke - ebenso wie Mietwohngrundstücke und

gemischt genutzte Grundstücke gem. § 33 Abs. 1 RBewDV - mit einem Vielfachen der

Jahresrohmiete zu bewerten, wenn sie zu mehr als 80 % vermietet waren. Vorliegend

kann schon aufgrund der soeben zitierten Angaben der Klägerseite im BFG-Verfahren

kein Zweifel daran bestehen, dass eine Vollvermietung gegeben war. Dies wird auch

bestätigt durch die insoweit überzeugenden Ausführungen der Gutachter Dr. Gleser und

Dipl-Kfm. Dalhoefer in ihrer Ergänzung zum Gutachten vom 14. Februar 2007 - S. 7 bis

10 - über die Bedeutung der Wilhelmstraße als Standort für Ministerien und andere

staatliche bzw. Parteieinrichtungen in den dreißiger Jahren. Da die in § 1 Satz 2 der

Verordnung des Präsidenten des Landesfinanzamts vom 17. Dezember 1934 genannten

Ausnahmen offenkundig nicht vorlagen, das Gebäude vier Vollgeschosse hatte und vor

dem 1. Juni 1918 errichtet bzw. zuletzt wesentlich umgestaltet worden war, was sich

ohne weiteres aus den Ausführungen der Gutachter im Gutachten vom 4. September

2003 und der Ergänzung hierzu vom 14. Februar 2007 sowie den dort beigefügten

Zeichnungen entnehmen lässt, war das Grundstück gemäß § 2 Buchst. B Nr. 2, linke

Spalte der Verordnung des Präsidenten des Landesfinanzamts Berlin vom 17. Dezember

1934 mit dem Faktor 6 der Jahresrohmiete zu bewerten.

Die Höhe der damals vereinbarten Mieten ist zwar heute nicht mehr bekannt. Jedoch gibt

es nach den Ausführungen der Gutachter Schätzgrundlagen, wonach für Büros,

Versicherungs- und Verwaltungsgebäude an Geschäftsstraßen mit guter bis sehr guter

Ausstattung eine Spanne von 2,90 bis 3,00 RM/qm anzunehmen sei. Legt man die

Obergrenze dieser Spanne von 3,00 RM zugrunde, kommt man auf der Grundlage der

von den Gutachtern angenommenen Nutzfläche von 2.753 qm auf einen

Jahresmietertrag von 99.108 RM, was mit dem Faktor 6 (gemäß der Verordnung des

Präsidenten des Landesfinanzamts vom 17. Dezember 1934) zu einem Einheitswert von

594.648 RM führen würde, mithin bereits zu einem Betrag, der nur relativ wenig über

dem Bodenwert liegt. Von einem noch höheren Mietertrag kann dagegen entgegen den

Ausführungen der Gutachter keineswegs ausgegangen werden, da das Gebäude - wie

ausgeführt - vollständig an das Deutsche Reich vermietet war. Insbesondere gibt es

deshalb entgegen den Annahmen der Gutachter keine Basis für die Zugrundelegung von

Ladenmieten, zumal die Gebäude nach den vorliegenden Zeichnungen an der ohnehin

relativ kurzen Straßenfront auch baulich keine Läden aufwiesen. Legt man der

Berechnung der Nutzfläche das auch nach den Ausführungen der Gutachter sehr

wahrscheinliche maßgebliche Jahr 1900 zugrunde, ergäbe sich nach der von den

Gutachtern herangezogenen Tabelle auf S. 5 unten ihrer Ergänzung vom 14. Februar

2007 ein Wohn-/Nutzflä-chen-Faktor von 0,70. Korrigiert man die von den Gutachtern

vorgenommene Berechnung auf dieser Basis, erhält man eine Nutzfläche von nur noch

(924 qm x 4 x 0,70 =) 2.587,2 qm (vgl. hierzu den Hinweis des Berichterstatters vom 27.

Juni 2007). Dies führte zu einem Jahrsmietertrag von 93.139,20 RM und mit dem Faktor 6

zu einem Einheitswert von 558.835,20 RM, was nur geringfügig über dem Bodenwert

liegt. Weiter ist bei der Frage nach der Plausibilität der Mindestbewertung zu

berücksichtigen, dass die von den Gutachtern ausgewiesene Geschossfläche

möglicherweise um 50 qm zu verringern ist. Denn in der der Ergänzung zum Gutachten

vom 14. Februar 2007 als Anlage 1, S. 2/12 und 4/12 beigefügten, schlecht lesbaren

Plankopie ist neben den Flächen für den I. Hof und den II. Hof, die auch von den

Gutachtern berücksichtigt worden sind, ein weiterer Abzug für zwei (? = nicht lesbar)

Höfe à 25 qm zu erkennen. Eine um 50 qm verringerte Geschossfläche würde bei einem

Wohn-/Nutzflächen-Faktor von 0,70 und einer Quadratmetermiete von 3 RM nach dem

Rohmietverfahren im Endergebnis nur noch zu einem Einheitswert von 528.595,20 RM

und somit zur Mindestbewertung führen.

Selbst bei Zugrundelegung der von den Gutachtern angenommenen Nutzfläche von

2.753 qm hätte schon eine geringfügig niedrigere Miete von 2,80 RM/qm zur

Mindestbewertung geführt (2.753 x 2,80 x 12 x 6 = 555.004,80).

Diese Annahme, dass die Mindestbewertung des Grundstücks zu dieser Zeit gut

möglich, ja sogar wahrscheinlich ist, wird bestätigt durch die Erfahrungen der Kammer,

der aus ihrer vermögens- und entschädigungsrechtlichen Praxis mehrere gleichartige

Fälle aus der Berliner Innenstadt bekannt sind, und insbesondere durch das im

Widerspruchsvorgang (Bl. 73 ff.) abgeheftete Urteil des Reichsfinanzhofs vom 28.

Oktober 1937 (AZ. III 34/37). Dort ist anlässlich der gerichtlichen Überprüfung einer

Mindestbewertung eines Geschäftsgrundstücks an der Ecke Leipziger

Straße/Friedrichstraße auf den 1. Januar 1935 - bei der sich aufgrund eines noch weit

höheren Bodenwertes als im vorliegenden Fall ergeben hatte, dass das Sechsfache der

Jahresrohmiete bei etwa 320.000 RM, der Bodenwert aber bei 1,45 Millionen RM lag -

ausgeführt worden (S. 6 des Urteils): Der Einwand, dass nach allen menschlichen

Erfahrungen der Wert des bebauten Grundstücks höher sei als der Wert des Grund und

Bodens allein, liege neben der Sache, weil hier das Verhältnis des Bodenwerts nicht zum

gemeinen Wert des bebauten Grundstücks, sondern zu einem Vielfachen der

Jahresrohmiete in Betracht komme. Der vom Oberfinanzpräsidenten Berlin für die ganze

Stadt einheitlich festgesetzte Vervielfältiger 6 sei, wie aus den Darlegungen des

Vertreters des Finanzamts entnommen werden könne, anscheinend für zahlreiche

Grundstücke der Innenstadt zu niedrig (vgl. hierzu auch die Bodenwertkarte Bl. 114 des

Widerspruchsvorgangs, aus der ersichtlich ist, dass in der Umgebung des hier in Rede

stehenden Grundstücks Bodenwerte von 400 bis 500 RM vorlagen und diese Werte zum

Pariser Platz und zu Unter den Linden hin noch bedeutend, bis auf 1.100 RM, anstiegen).

Auch die beträchtliche Höhe des bekannten Einheitswerts per 1. Januar 1928 von 1,26

Millionen RM vermag die Überzeugung der Kammer, dass die Wiedergabe des

Einheitswertes per 1. Januar 1935 zutreffend ist, nicht zu erschüttern. Denn in der

verhältnismäßig langen Zeit zwischen beiden Festsetzungen haben derart große

tatsächliche und rechtliche Veränderungen stattgefunden, dass das hier gegebene

starke Absinken des Einheitswerts in diesem Zeitraum zwar durchaus möglich erscheint,

diese Plausibilitätsprüfung aber letztlich spekulativ bleiben muss. Zum einen lag per 1.

Januar 1928 eine ganz andere Nutzung der Gebäude vor. Zu diesem Zeitpunkt wurden

die Räumlichkeiten nämlich teilweise noch zu Wohnzwecken genutzt und die übrigen

Räume waren nicht zu Verwaltungszwecken an das Deutsche Reich, sondern an

Privatunternehmen vermietet. Dies ergibt sich aus den insoweit übereinstimmenden

Angaben des Klägers zu 2. in seinem Schreiben vom 3. April 1978 (Bl. 75 der BFG-Akte

der Klägerin zu 3.) und des verstorbenen Ehemanns der Klägerin zu 1. in dem schon

genannten Schreiben vom 20. April 1969. Danach hat H. noch bis 1931 selbst in dem

Haus gewohnt, während die übrigen Räume zu Geschäftszwecken vermietet waren. Vor

allem aber lag zwischen beiden Bewertungsstichtagen die so genannte

Weltwirtschaftskrise, die, wie allgemeinkundig und zwischen den Parteien auch nicht

streitig ist, zu einem drastischen Rückgang der Immobilienwerte geführt hat. Im Übrigen

waren für die Festsetzung per 1. Januar 1928 noch das Reichsbewertungsgesetz vom 10.

August 1925 (RGBl. 1925, 214/222) und die Durchführungsbestimmungen zum

Reichsbewertungsgesetz i.d.F. der Verordnung vom 9. Juni 1928 (RGBl. 1928 S. 165 ff.)

maßgeblich, die nicht mit den oben genannten, für die Bewertung 1935 einschlägigen

Vorschriften übereinstimmen. Der Einwand der Kläger, zwischen 1928 und 1935 könne

sich der Einheitswert nicht verändert haben, weil keine Wertveränderung von 20%, mind.

1.000,- RM im Sinne von § 22 des RBewG vom 16. Oktober 1934 erkennbar sei, ist auch

deshalb unbeachtlich, weil per 1. Januar 1935 – wie schon zuvor per 1. Januar 1931 –

gem. § 21 RBewG 1934 i.V.m. § 1 RBewGDV eine Hauptfeststellung stattfand, bei der es

auf die Voraussetzungen für eine (zwischenzeitliche) Neufeststellung gem. § 22 RBewG

nicht ankam.

Auch das Argument der Klägerseite, es könne nicht angenommen werden, dass das

Deutsche Reich 1935 einer Jüdin einen weit über dem Einheitswert liegenden Kaufpreis

gezahlt hat, führt in dem vorstehend dargelegten Kontext nicht weiter. Denn dieses

Argument kann ersichtlich nur dann greifen, wenn der konkrete Einheitswert geeignet ist,

den Verkehrswert wiederzugeben. Das war aber hier - wie oben im Einzelnen ausgeführt

– ausnahmsweise gerade nicht der Fall, da der gesamte, offenkundig beträchtliche,

Gebäudewert infolge der Mindestbewertung unberücksichtigt blieb. Dieser sich aus den

Besonderheiten des Immobilienmarkts der Berliner Innenstadt in jener Zeit ergebende

Umstand aber musste auch der Käuferseite bekannt sein, zumal der Kauf durch das

Reichsfinanzministerium abgewickelt worden ist. Im Übrigen haben die Kläger bzw. ihre

Rechtsvorgänger in den BFG-Verfahren den tatsächlichen Verkehrswert noch weit höher

eingeschätzt - so hat der Kläger zu 2. in seinem schon zitierten Schreiben vom 3. April

1978 diesen Wert mit 2,5 bis 3 Millionen RM angegeben. Ein Kaufpreis zwischen dem

reinen Bodenwert und dem tatsächlichen Verkehrswert aber war nach Überzeugung der

Kammer auch gegenüber einer Jüdin 1935 selbst dann nicht ungewöhnlich, wenn der

Verkauf an das Deutsche Reich stattfand und der Preis deutlich über dem Einheitswert

lag.

Aus den vorliegenden Kaufverträgen für die beiden Nachbargrundstücke Wilhelmstraße a

und b (Bl. 110 und Bl. 169 des Verwaltungsvorgangs Band I) lassen sich keine

Erkenntnisse über die Richtigkeit des Einheitswertes für das hier in Rede stehende

Grundstück gewinnen. Denn diese Kaufverträge enthalten keine Aussagen über den

Einheitswert.

Im Übrigen haben die Kläger zu 1. und zu 3. durch ihren damaligen Berliner Rechtsanwalt

ihre Lastenausgleichsanträge nach der auf dem Einheitswert in Höhe von 555.300 RM

beruhenden Feststellung des Schadens zurückgenommen (Schreiben vom 11.

September 1980, Bl. 99 der BFG-Akte der Klägerin zu 3.). In diesen zeitnäheren

Verfahren sind mithin von Klägerseite keine Zweifel an der Richtigkeit der

Einheitswertmitteilung geäußert worden. Auch dies spricht für die Annahme, dass die

Mitteilung in dem Schreiben vom 28. Juni 1979 richtig war.

Dem Einwand der Kläger, der (anteilige) Barkaufpreis dürfe bei der

Entschädigungsberechnung nicht gemäß § 3 Satz 1 NS-VEntschG i.V.m. § 7 a Abs. 2

VermG in Abzug gebracht werden, weil nicht von einer freien Verfügung der Verkäuferin

hierüber ausgegangen werden könne, ist die Beklagte durch Abänderung des

Bescheides in der mündlichen Verhandlung am 5. Juli 2007 begegnet. Sie hat die

Entschädigung um den entsprechenden - im Verhältnis 1:20 umgestellten - Betrag von

15.052,67 DM = 7.696,31 € erhöht. Andere Einwendungen gegen die Berechnung im

Ausgangsbescheid vom 21. Juni 2002 sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Darauf,

dass in diesem Bescheid im Hinblick auf die Entschädigung einer Teilfläche von einem

anderen rechtlichen Ansatz ausgegangen worden ist, kommt es nicht an. Zwar handelt

es sich - wie das Bundesverwaltungsgericht in dem Beschluss vom 31. Mai 2006 (3 B

148.05 - ZOV 2006, 302) klargestellt und auch die Beklagte mittlerweile anerkannt hat -

bei der vorgenommenen anteiligen Berücksichtigung des Einheitswerts nicht um eine

Hilfswertberechnung. Wertmäßige Unterschiede ergeben sich hieraus aber unstreitig

nicht. Andere Gründe für eine Hilfswertermittlung im Sinne dieser Rechtsprechung des

Bundesverwaltungsgerichts liegen ersichtlich nicht vor.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 1 Satz 3, 161 Abs. 2 VwGO.

Die Kläger haben die Kosten auch hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten

Teils zu tragen, weil es sich insoweit um einen geringfügigen Teil des Streitwertes

handelt, zwischen den Streitwerten vor und nach teilweiser Erledigung kein

Gebührensprung gegeben ist und die Kammer im Übrigen den Klägern bei der

Streitwertfestsetzung erheblich entgegengekommen ist. Mangels

Kostengrundentscheidung zugunsten der Kläger war ein Ausspruch zur Notwendigkeit

der Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren nicht geboten.

Die Berufung gegen dieses Urteil ist ausgeschlossen (§ 37 Abs. 2 Satz 1 VermG). Die

Revision war nicht zuzulassen, da keiner der dafür im Gesetz genannten Gründe vorliegt

(§ 135 VwGO i.V.m. § 132 Abs. 2 VwGO).

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