Urteil des VG Berlin vom 03.09.2001, 16 A 141.04

Entschieden
03.09.2001
Schlagworte
Besondere härte, Umzug, Kündigung, Erwerb, Familie, Mieter, Wohnraum, Darlehen, Zwangsversteigerung, Eigennutzung
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Quelle: Gericht: VG Berlin 16. Kammer

Norm: § 54 VwVfG

Entscheidungsdatum: 25.10.2007

Aktenzeichen: 16 A 141.04

Dokumenttyp: Urteil

Voraussetzungen für die Gewährung von Familienheimförderung

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

1Der Kläger begehrt für den Erwerb einer Eigentumswohnung in Berlin-Charlottenburg die Gewährung eines Familienheimdarlehens sowie zusätzlicher Aufwendungszuschüsse aus Wohnungsfürsorgemitteln des Bundes.

2Der Kläger ist Beamter im Dienst des Auswärtigen Amtes und derzeit als Generalkonsul in Istanbul tätig. Nach seiner letzten Auslandsdienststelle in Sao Paulo kehrte er am 3. September 2001 für einige Jahre zu seiner inländischen Dienststelle zurück, die zwischenzeitlich nach Berlin verlegt worden war. Hier bezogen er und seine Familie zunächst eine Mietwohnung in Berlin-W.. Gemeinsam mit seiner Ehefrau erhielt er in einem Zwangsversteigerungstermin des Amtsgerichts Charlottenburg am 19. Mai 2003 den Zuschlag für eine 182,8 qm große Eigentumswohnung in der R.straße 17/S.straße 48 zu einem Bargebot von 212.000,-- Euro. Von der Versteigerung hatten sie einen Tag zuvor (Sonntag) von Bekannten erfahren, die bereits eine Wohnung in dem Mehrfamilienhaus bezogen hatten. Nach Erteilung des Zuschlags erbrachte der Kläger noch am selben Tag die geforderte Sicherheitsleistung von 21.000,-- Euro; die Restsumme wurde einschließlich Zinsen Anfang Juli 2003 gezahlt.

3Bei Zuschlagserteilung war die zwangsverwaltete Wohnung vermietet. Die Mieter H. wohnten dort seit 1974. Nachdem die Wohnung im Januar 1998 in Wohn- und Teileigentum umgewandelt worden war, stand sie seit Juni 2001 bis zur Zwangsversteigerung im Eigentum des Ersterwerbers S.

4Wenige Tage nach der Versteigerung zeigte der Kläger den Erwerb der Wohnung bei der damals zuständigen Oberfinanzdirektion Berlin OFD Berlin - an und erklärte gemeinsam mit seiner Ehefrau gegenüber den Mietern H. die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Unter dem 29. Mai 2003 beantragte der Kläger die Gewährung eines Familienheimdarlehens in Höhe von 46.016,27 Euro sowie die Gewährung von Aufwendungszuschüssen in Höhe von 24.542,-Euro.

5Mit Schreiben vom 16. Juli 2003 lehnte die OFD Berlin den Antrag mit der Begründung ab, dass die Antragsfrist versäumt worden sei: Im Erwerbsfall sei eine Antragstellung gemäß Ziffer 4.2 der Sonderregelungen zur Familienheimförderung für Umzüge aufgrund der Umzugsbeschlüsse FHR-Umzug nur möglich, bevor entweder der Kaufpreis aus Dauerfinanzierungsmitteln entrichtet sei oder Nutzen sowie Lasten des Grundstücks auf den Antragsteller übergegangen seien. Da das Eigentum im Zwangsversteigerungsverfahren mit Erteilung des Zuschlags auf den Ersteher übergehe, sei der Lasten- und Nutzenübergang bereits am 19. Mai 2003 erfolgt. Bis zu diesem Zeitpunkt habe kein Förderungsantrag vorgelegen.

6Die im Anschluss an die Kündigung des Mietverhältnisses erhobene Räumungsklage des Klägers wies das Amtsgericht Charlottenburg mit rechtskräftigem Urteil vom 9. Dezember 2003 unter Berufung auf eine bestehende Kündigungsbeschränkung infolge Wohnungsumwandlung ab.

7Nachdem der Kläger sich mit mehreren Schreiben an die Beklagte gewandt und dargelegt hatte, dass sein Antrag fristgerecht gestellt und dem Mieter ordnungsgemäß gekündigt worden sei, erklärte das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen im Februar 2004, dass die Fördervoraussetzungen immer noch nicht

Wohnungswesen im Februar 2004, dass die Fördervoraussetzungen immer noch nicht abschließend hätten geklärt werden können. Zwar sei die Förderung verfristet beantragt worden, es bleibe jedoch zu prüfen, ob die Anwendung der Förderrichtlinien im Fall des Klägers eine besondere Härte darstelle. Ein solcher Antrag sei bei der OFD Berlin zu stellen. Voraussetzung sei nach Ziffer 10.6 FHR-Umzug allerdings, dass das erworbene Eigentum grundsätzlich innerhalb von 12 Monaten vom Fördernehmer und seiner Familie bezogen werde. Da die ersteigerte Wohnung noch vermietet sei, sei ein fristgerechter Bezug bis Ende Mai 2004 fraglich. Es ergebe keinen Sinn, mit der OFD einen Fördervertrag abzuschließen, dessen Kündigungsgründe bereits bei Vertragsschluss vorlägen.

8Mit Schreiben vom 16. Juli 2004 stellte der Kläger bei der zuständigen OFD Berlin einen Härtefallantrag, den er im Wesentlichen mit seiner familiären Situation - insbesondere unter Hinweis auf die Schwerbehinderung seines Sohnes Felix - begründete. Am selben Tag hat der Kläger „zunächst fristwahrend“ Klage mit dem Begehren erhoben, ihm das Familienheimdarlehen und die Aufwendungszuschüsse zu gewähren.

9Am 23. September 2004 übergaben die bisherigen Mieter H. auf der Grundlage einer anwaltlich getroffenen Vereinbarung die Wohnung an den Kläger, der diese mit seiner Familie laut Anmeldebestätigung des Bezirksamts Charlottenburg-W. am 24. September 2004 bezog.

10 Nachdem der Kläger in der Folgezeit auf Bitten der OFD zur Bearbeitung des Härtefallgesuchs verschiedene Unterlagen übermittelt hatte, lehnte die nunmehr zuständige Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Direktion Berlin (BImA) den Antrag mit Schreiben vom 20. Juli 2005 unter Hinweis auf Ziffer 10.6 FHR-Umzug mangels fristgerechter Eigennutzung der Wohnung ab: Dem Kläger sei die Vermietung und somit die rechtliche Unmöglichkeit der fristgerechten Eigennutzung bekannt gewesen. Er habe deshalb die Säumnis zu vertreten, zumal es sich um eine für eine Immobilienersteigerung nicht untypische Situation handele. Auch die im Sommer 2004 noch geplante erneute Versetzung des Klägers ins Ausland könne nicht als soziale Härte berücksichtigt werden, denn diese Verpflichtung betreffe alle Bediensteten des Auswärtigen Amtes. Ebenso wenig führe die Schwerbehinderung seines Sohnes zu einem abweichenden Ergebnis. Für dessen besonderen Bedarf habe der Kläger eine Wohnung mit 5 separat begehbaren Zimmern und ggf. einem behindertengerechten Aufzug angegeben. Ein Härtefall käme daher nur in Betracht, wenn es keine vergleichbar geeignete 5-Zimmerwohnung in Berlin gegeben hätte, was angesichts der entspannten Lage auf dem Wohnungsmarkt nicht angenommen werden könne. Im Übrigen verblieben hinreichende finanzielle Mittel zur freien Gestaltung von Lebensplanung und Familienunterhalt.

11 Nach der Ablehnung des Härtefallantrags führt der Kläger zur Begründung seiner Klage aus: Der Verwaltungsrechtsweg sei eröffnet, denn die Entscheidung über die Förderungswürdigkeit sei auf der Grundlage des öffentlichen Rechts zu treffen. Gegenstand der Klage sei die Ablehnung des Förderantrags, wie sie sich in den nicht mit einer Rechtsmittelbelehrung versehenen Schreiben der Beklagten vom 16. Juli 2003 und vom 20. Juli 2005 manifestiere. Der geltend gemachte Anspruch stehe ihm zu. Er gehöre zu dem berechtigten Personenkreis im Sinne der Ziffer 3 FHR-Umzug. Insbesondere habe er den Antrag rechtzeitig gestellt. Ziffer 4.2 FHR-Umzug enthalte zwei Tatbestandsalternativen, deren erste erfüllt sei. Er habe die Förderung ca. 1 Jahr und 9 Monate nach Dienstantritt beantragt und den Kaufpreis erst nach Antragstellung entrichtet. Auch liege kein Verstoß gegen Ziffer 10.6 FHR-Umzug vor, weil die Bestimmung gar nicht anwendbar sei. Geregelt werde dort nämlich nur die Kündigung von Darlehen. Dies setze voraus, dass die Förderung bereits bewilligt und das Darlehen ausgezahlt worden sei. Daran fehle es hier. Selbst wenn die Regelung anwendbar wäre, habe er der Kläger den Ablauf der Jahresfrist nach Dienstortverlegung bzw. Erwerb der Immobilie nicht zu vertreten. Vielmehr habe der Mieter die Wohnung trotz Kündigung nicht geräumt. Er - der Kläger - habe alle ihm zur Verfügung stehenden Möglichkeiten, inklusive eines gerichtlichen Rechtsstreits, genutzt, um eine Räumung zu erreichen. Die Mieter hätten jedoch als Gegenleistung für einen vorfristigen Auszug die Zahlung einer Abfindung von mehr als 20.000,-- Euro verlangt, die nicht habe aufgebracht werden können.

12 In jedem Fall lägen jedoch die Härtefallvoraussetzungen gemäß Ziffer 13.4 FHR-Umzug vor. Sofern wie die Beklagte behaupte das über eine Zwangsversteigerung erworbene Wohnungseigentum nicht förderungsfähig sei, liege darin eine besondere Härte im Vergleich zum sonstigen Erwerb. Im Übrigen habe er erst am Sonntag von der Versteigerung am darauf folgenden Vormittag erfahren, so dass eine vorherige Unterrichtung der Beklagten gar nicht in Betracht gekommen sei. Eine weitere

Unterrichtung der Beklagten gar nicht in Betracht gekommen sei. Eine weitere besondere Härte liege für ihn den Kläger in seiner familiären und persönlichen Situation. Sein Sohn Felix sei schwerbehindert und besuche eine Behinderteneinrichtung. Der Grad der Behinderung betrage 80 %. Der Schwerbehindertenausweis trage die Markenzeichen „B“ (unentgeltliche Beförderung in öffentlichen Verkehrsmitteln mit ständiger Hilfsperson), „G“ (Störung der Orientierungsfähigkeit) und „H“ (als hilfslose Person dauerhaft auf fremde Hilfe angewiesen). In der Wohnung müsse für die ständige Betreuung des Sohnes eine Pflegeperson untergebracht werden. Da er oft und auch für längere Zeit im Ausland sei, habe er seiner Familie mit der Wohnung ein Gefühl von Sicherheit und Geborgenheit geben wollen. Dafür sei der ersteigerte Wohnraum besonders gut geeignet, weil in dem Haus Kollegen und Freunde der Familie lebten. Außerdem habe er sich im Frühjahr 2004 einer Herzoperation unterziehen müssen und während dieser Zeit den Antrag auf Gewährung von Förderung nicht weiter verfolgen können. Schließlich stelle die Ablehnung des Antrags auf Förderung auch in finanzieller Hinsicht eine besondere Härte dar. Er müsse für sich und seine Familie auf Ersparnisse und Rücklagen zurückgreifen, um seinen Lebensunterhalt zu finanzieren. Derzeit laufe ein Kredit bei der Badischen Beamtenbank in Höhe von 18.000,-- Euro, der fast vollständig in Anspruch genommen worden sei. Des Weiteren bestehe ein Privatdarlehen aus dem Jahre 2004 in Höhe von 60.000,-- Euro, das zur Sanierung der Altbauwohnung erforderlich gewesen sei. Insofern bestehe ebenfalls Rückzahlungspflicht. Er habe auf eine positive Entscheidung der Beklagten vertraut, denn diese habe über Monate hinweg immer weitere Unterlagen angefordert. Mit den Fördermitteln habe er wirtschaftlich kalkuliert.

13 Schließlich stelle die Nichtgewährung der Fördermittel einen Eingriff in seine Rechte aus den Grundsätzen des hergebrachten Berufsbeamtentums nach Art. 33 Abs. 5 GG dar. Er habe einen Anspruch auf die Förderung. Die Sonderregelungen dienten dem Zweck, dem vom Beschluss des Deutschen Bundestages vom 20. Juni 1991 betroffenen Personenkreis im Wege der Eigentumsbildung zu einer angemessenen Versorgung mit ausreichendem Wohnraum zu sozialverträglichen Bedingungen zu verhelfen. Hierbei handele es sich um eine Ausgestaltung der Fürsorgepflicht des Dienstherrn. Dieser habe einen angemessenen Ausgleich für die verlegungsbedingten Belastungen zu schaffen. Da die Beklagte Fördergelder ihres Dienstherrn verwalte, sei das Ermessen auf Null reduziert.

14 Der Kläger beantragt,

15die Beklagte zu verurteilen, mit ihm und seiner Ehefrau einen Vertrag über die Gewährung eines Familienheimdarlehens in Höhe von 46.016,27 Euro und von Aufwendungszuschüssen in Höhe von 24.542,-- Euro für die Eigentumswohnung R.straße 17/S.straße 48 in Berlin-Charlottenburg abzuschließen.

16 Die Beklagte beantragt,

17die Klage abzuweisen.

18 Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus: Der Erwerb förderungsfähigen Wohneigentums im Wege der Zwangsversteigerung sei nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Erforderlich sei aber auch in diesen Fällen stets ein vorheriger naturgemäß noch ergänzungsbedürftiger Antrag. Dies sei die Praxis in den wenigen Zwangsversteigerungsfällen gewesen. Der Kläger habe zuvor nicht einmal eine Beratung eingeholt. Unabhängig davon habe der Kläger den tatsächlich verspäteten Bezug der Wohnung zu vertreten. Bereits in dem Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes der ersteigerten Wohnung zum Bewertungsstichtag 25. April 2002 sei mehrfach darauf hingewiesen worden, dass die Wohnung vermietet und der Mietvertrag weder übergeben noch eingesehen sei. Unter Verfügbarkeit habe es geheißen: „nicht bezugsfrei, keine sofortige Eigennutzung“. Die Räumungsklage sei abgewiesen worden, weil für den Ersteigerer eine Kündigung erst nach Ablauf der gesetzlichen Sperrfrist zulässig sei. Da der Kläger somit bereits durch das vorgelegte Verkehrswertgutachten Kenntnis von dem Bezugshindernis gehabt habe oder jedenfalls hätte haben müssen, sei von Anfang an absehbar gewesen, dass eine Förderung entweder nur unter Missachtung geltenden Rechts oder durch eine zusätzlich noch zu erfolgende Vereinbarung mit einem Dritten, nämlich dem Mieter, habe erfolgreich sein können.

19 Nachdem eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen Kläger und Mieter bis zum Ablauf der Bezugsfrist von einem Jahr nicht zustande gekommen sei, sei der Härtefallantrag ebenfalls abschließend abgelehnt worden. Die Umzugsrichtlinien stellten ermessensleitende Verwaltungsvorschriften dar, die zur Selbstbindung der Verwaltung führten. Danach betrage der späteste Zeitpunkt des förderungsfähigen Bezugs 1 Jahr nach Erwerb des zu fördernden Objekts. Der Kläger habe diese Frist versäumt und damit

nach Erwerb des zu fördernden Objekts. Der Kläger habe diese Frist versäumt und damit den Förderzweck verfehlt. Dies beruhe allein auf seiner Fehleinschätzung, die ersteigerte Wohnung trotz bestehender Vermietung rechtzeitig selbst beziehen zu können. Förderzusagen seien dem Kläger zu keinem Zeitpunkt gegeben, ein Vertrauenstatbestand nicht gesetzt worden. Sonstige persönliche Umstände, die die Annahme eines Härtefalls rechtfertigen könnten, lägen ebenfalls nicht vor. Der behauptete Eingriff in Art. 33 Abs. 5 GG sei nicht nachvollziehbar.

20 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Streitakten (2 Bände) sowie der Verwaltungsvorgänge der Beklagten (3 Bände) verwiesen, die vorgelegen haben und - soweit erheblich - Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

21 Der Klage ist als allgemeine Leistungsklage im Verwaltungsrechtsweg zulässig (I), aber unbegründet (II).

22 I. Der Verwaltungsrechtsweg ist nach § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO eröffnet, denn das Begehren des Klägers ist auf den Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages (§§ 54 ff. VwVfG) mit der Beklagten gerichtet. Der angestrebte „Vertrag über die Gewährung eines Familienheimdarlehens und von Aufwendungszuschüssen“ ist dem Bereich der Wohnungsfürsorge zuzuordnen, die durch öffentliche Mittel erfolgt. Gewährung und nähere Ausgestaltung der Förderung erfolgen auf Grundlage der „Sonderregelungen zur Familienheimförderung für Umzüge aufgrund der Umzugsbeschlüsse“ FHR-Umzug sowie der dazu ergangenen „Zusatzbestimmungen Berlin…“ - FHR-Umzug-Berlin - (jeweils vom 31. Mai 1996, GMBl., S. 546 ff., 551). Eine gesonderte Vorabentscheidung über die Subventionsbewilligung durch einen Zuwendungsbescheid ist nicht vorgesehen. Demzufolge ist die Art und Weise der Gestaltung des Förderverhältnisses auch nicht einem davon getrennten - nachfolgenden - zivilrechtlichen Vertrag überlassen, der eigenständig und allein die Abwicklung der Förderung regelt. Gegenstand und Zweck des Vertrages ist es vielmehr, die Rechte und Pflichten der von dem Umzugsbeschluss des Deutschen Bundestages betroffenen Personenkreise wohnungsfürsorgerechtlich umfassend und abschließend festzulegen, indem sie im Wege der Eigentumsbildung bei einer angemessenen Versorgung mit ausreichendem Wohnraum finanziell unterstützt werden (Satz 1 der Präambel FHR-Umzug), um auf diese Weise sowohl einen Ausgleich für verlagerungsbedingten Belastungen zu schaffen als auch die Funktionsfähigkeit der betroffenen staatlichen Einrichtungen zu gewährleisten. Diese Regelungen verleihen der vertraglichen Vereinbarung ein weit überwiegend öffentlich-rechtliches Gepräge (vgl. OVG Berlin, Beschl. v. 5. Juli 2004 OVG 5 L 19.03, sowie Kammer, Beschl. v. 13. Oktober 2003 und Urt. v. 28. April 2005 VG 16 A 71.03).

23 Das Klageziel ist auf die Abgabe der für den Vertragsabschluss erforderlichen Willenerklärungen gerichtet; es kann regelmäßig und in zulässiger Weise durch allgemeine Leistungsklage geltend gemacht werden (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 8. Aufl., § 54 Rz. 16).

24 II. In der Sache muss die Klage jedoch erfolglos bleiben, denn der Kläger hat keinen Anspruch auf Abschluss des erstrebten Förderungsvertrages.

25 Ein gesetzlicher Anspruch auf die in Rede stehende Familienheimförderung durch Darlehen und Aufwendungszuschüsse besteht nicht. Das Begehren des Klägers, der unstreitig dem förderungsberechtigten Personenkreis nach Ziffer 3 FHR-Umzug angehört, lässt sich nur aus dem Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) i.V.m. der allgemeinen Verwaltungspraxis der Beklagten herleiten. Danach hat der Kläger, worauf er zu Recht hinweist, seinen Antrag auf Förderung innerhalb der ihm eingeräumten 2-Jahresfrist nach Verlegung des Dienstortes gestellt (Ziffer 13.2 Satz 1 FHR-Umzug). Die Frist gilt entsprechend für Personen, deren Dienstort nach einer Auslandsverwendung in Vollzug des Umzugsbeschlusses im Inland neu begründet wird (Ziffer 13.2 Satz 3 FHR-Umzug).

26 Ob der Kläger hingegen auch die zwischen den Beteiligten streitigen Voraussetzungen der Ziffer 4.2 FHR-Umzug eingehalten hat, kann im Ergebnis dahinstehen. Insbesondere kann offen bleiben, ob es sich bei der ersteigerten Eigentumswohnung im Zeitpunkt der Antragsstellung am 29. Mai 2003 noch um einen förderungsfähigen Erwerb i.S.d. Ziffer 4.2 FHR-Umzug handelte, obwohl mit Zuschlagserteilung am 19. Mai 2003 das Eigentum bereits übergegangen 90 ZVG) und der Kaufpreis durch Sicherheitsleistung von einem Zehntel des Bargebots zumindest angezahlt worden war 68 Abs. 1 ZVG). Darauf kommt es ebenso wenig an wie auf die Einzelheiten der Verwaltungspraxis der Beklagten in den grundsätzlich förderungsfähigen Erwerbsfällen durch Zwangsversteigerung und

in den grundsätzlich förderungsfähigen Erwerbsfällen durch Zwangsversteigerung und den Umstand, dass der Kläger erst am Vortag der Versteigerung von der Möglichkeit des Erwerbs erfahren hat. Denn jedenfalls haben er und seine Familie die Wohnung nicht innerhalb der in Ziffer 10.6 FHR-Umzug erwähnten Jahresfrist bezogen, deren Einhaltung in allen Erwerbsfällen gefordert wird. Die Gründe für die Säumnis hat der Kläger zu vertreten.

27 Nach Ziffer 10.6 Satz 1 letzter Spiegelstrich FHR-Umzug kann der Bund die ausgezahlten Darlehen…kündigen, wenn der Förderungszweck nicht erreicht wird, insbesondere wenn…. der Antragsteller den geförderten Wohnraum aus von ihm zu vertretenden Gründen nicht spätestens 1 Jahr nach Dienstortverlegung selbst bezieht.

28 1. Soweit der Kläger den Verstoß gegen die Jahresfrist schon mangels genereller Anwendbarkeit der Regelung verneint, verkennt er den Rechtscharakter der Richtlinien, die nicht nach den Regeln der Gesetzesinterpretation auszulegen sind. Maßgeblich ist auch insoweit allein die behördliche Praxis. Der Vertreter der Beklagten hat in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar dargelegt, dass die zur Kündigung berechtigende Versäumung der Jahresfrist nach Dienstortverlegung zunächst die sog. Vorratsförderung betreffe. In diesen Fällen hätten die Fördernehmer bereits vor Dienstortverlegung Wohneigentum erworben, dafür die zuvor beantragten Mittel erhalten und oftmals was gestattet sei unter Verzicht auf das Wohnungsbesetzungsrecht des Dienstherrn vorübergehend an Dritte vermietet. Sofern in einem solchen Fall die Selbstnutzung nach Dienstortverlegung nicht binnen Jahresfrist erfolge, sei die Kündigung des Vertrages wegen Verfehlung des Förderzwecks zulässig und geboten. Denn förderungsfähig sei grundsätzlich nur die Selbstnutzung. Diesem Grundgedanken der Wohnungsfürsorge werde in ständiger Verwaltungspraxis in allen anderen Erwerbsfällen Rechnung getragen. Werde also wie hier Wohneigentum erst nach Dienstortverlegung begründet, müsse die Selbstnutzung durch den Darlehensnehmer und seine Familie ebenfalls binnen Jahresfrist erfolgen, aber nunmehr - naturgemäß - nach Erwerb.

29 Diese Verwaltungspraxis der Beklagten, die sich an sachlichen Kriterien der Wohnungsfürsorge orientiert und deren gleichmäßige Durchführung auch der Kläger nicht bestreitet, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Vielmehr erfordert der angestrebte sozialverträgliche Ausgleich für die verlagerungsbedingten Belastungen geradezu die Eigennutzung in vertretbar kurzer Frist, denn die Sonderregelungen zur Familienheimförderung sollen für die berechtigten Personenkreise im Wege der Eigentumsbildung nur „zu einer angemessenen Versorgung mit ausreichendem Wohnraum beitragen“ (Satz 1 der Präambel FHR-Umzug), nicht in erster Linie zur Bildung einer Kapitalanlage und Nutzung der geförderten bzw. zu fördernden Wohnung als Renditeobjekt. Anhaltspunkte für eine willkürliche Handhabung der geschilderten Förderungspraxis durch die Beklagte sind nicht erkennbar. Auch die Jahresfrist ist willkürfrei gesetzt. Da der Kläger und seine Familie die Wohnung erst nach ca. einem Jahr und vier Monaten nach Zuschlagserteilung bezogen haben, haben sie die einzuhaltende Frist versäumt.

30 Dem wohnungsfürsorgerechtlichen Erfordernis der Selbstnutzung des Wohnraums innerhalb eines Jahres nach Dienstantritt/Erwerb kann der Kläger auch nicht mit Erfolg entgegenhalten, dass sich diese Voraussetzung nur auf bereits geförderten Wohnraum beziehe, weil Ziffer 10.6 FHR-Umzug unter der Überschrift „Kündigung von Darlehen“ im Kapitel 10 „Auszahlung der Darlehen und sonstiger Vertragsinhalt“ stehe. Abgesehen davon, dass es auf die systematische Stellung von Richtlinienbestimmungen mangels Normqualität nicht ankommt, überzeugt die Auffassung auch in der Sache nicht. Vielmehr sind tatsächliche Umstände, die zur Kündigung bereits gewährter Mittel wegen Wegfalls bzw. Nichterreichens des Förderzwecks berechtigten, auch und sogar erst recht geeignet, die erstmalige Bewilligung und Auszahlung der Fördermittel abzulehnen. Die Verwaltungspraxis ist daher auch insoweit nicht zu beanstanden.

31 2. Entgegen der Ansicht des Klägers hat er die Gründe für die Verspätung auch zu vertreten. Dass die erworbene Eigentumswohnung vermietet war, wusste der Kläger. Er hoffte wie er in der mündlichen Verhandlung freimütig erklärte auf den baldigen Auszug der Mieter H. nach Kündigung des Mietverhältnisses. Diese hätten sich ihm gegenüber entsprechend geäußert, zumal es nicht der erste Termin zu Versteigerung der Immobilie gewesen sei. Aus den für den Kläger zugänglichen Versteigerungsunterlagen hätte er allerdings erkennen müssen, dass die seit Jahrzehnten vermietete Wohnung erst 1998 in Teileigentum umgewandelt und sein Rechtsvorgänger erst im Juni 2001 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden war, so dass die Wohnung im Erwerbszeitpunkt in jedem Fall noch einer Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB unterlag, die auch der Ersteher bei einer

Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB unterlag, die auch der Ersteher bei einer Kündigung nach § 57a ZVG zu beachten hat (vgl. Blank in: Schmidt-Furrer, Mietrecht, Kommentar 2007, § 577a BGB, Rz. 12; Bayerisches Oberstes Landesgericht, Rechtsentscheid v. 10. Juni 1992 RE-Miet 2/92 juris). Soweit der Kläger sich in diesem Zusammenhang auf erhebliche Unsicherheiten in Rechtsprechung und Literatur zur Frage der Sperrfrist und ihrer Berechnung beruft, hilft ihm dies im Ergebnis nicht weiter. Vielmehr gehen diese Unwägbarkeiten allein zu seinen Lasten, denn er ist trotz Kenntnis der tatsächlichen und rechtlichen Umstände einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung und Zwangsversteigerung das Risiko einer nicht fristgerecht beziehbaren Wohnung eingegangen. Die Gründe des verspäteten Einzugs fallen somit in seine Sphäre, für die ausschließlich er die Verantwortung trägt.

32 3. Deshalb scheidet im Ergebnis auch die Annahme einer besonderen Härte aus.

33 Ein Härtefall i.S.d. Ziffer 13.4 FHR-Umzug liegt nach dem unwidersprochen geblieben Vorbringen zur Praxis der Beklagten nur vor, wenn die Ablehnung der Förderung aufgrund der Anwendung der Richtlinien im Einzelfall eine besondere Härte in Bezug auf den gesetzlich zugesagten Ausgleich von verlagerungsbedingten Belastungen im Rahmen des § 8 Abs. 1 Bonn/Berlin-Gesetz vom 26. April 1994 (BGBl. I, S. 918 ff.) darstellen würde. Da nach dem Willen des Gesetzgebers der Ausgleich für die vom Umzug betroffenen Bediensteten und ihre Familien angesichts der ohnehin bereits bestehenden dienstrechtlichen Regelungen im Hinblick auf die eingeschränkten finanziellen Rahmenbedingungen auf das unbedingt Notwendige zu begrenzen ist (vgl. Drescher/Schmidt, Reise- und Umzugskostenrecht des Bundes und der Länder, Bd. 3, Std. 2007, § 3 BUKG, Rz. 21a: Amtl. Begründung der Sonderregelung), ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass der Beklagte die Härtefallkriterien eng fasst und auf Ausnahmefälle beschränkt.

34 Auf den Kläger bezogen bedeutet dies, dass die Versäumung der Bezugsfrist eine besondere Härte darstellen müsste, deren Ausgleich deshalb erforderlich ist, weil sie sich „bei Anwendung“ der Umzugsrichtlinien ergeben hat (vgl. Ziffer 13.4 FHR-Umzug). Die Fristversäumung ist aber wie die Beklagte zu Recht betont - eindeutig keine Folge des Hauptstadtbeschlusses, dessen umzugsbedingten Konsequenzen für die Bediensteten durch die Richtlinien abgemildert werden sollten, sondern allein der Risikobereitschaft und der damit verbundenen Fehleinschätzung des Klägers geschuldet, die ersteigerte Wohnung trotz bestehender Vermietung rechtzeitig selbst beziehen zu können. Weder die familiäre Situation des Klägers noch seine häufige Auslandstätigkeit führen zu einer abweichenden Beurteilung des mit dem Erwerb einer vermieteten Wohnung typischerweise verbundenen Räumungsrisikos. Ebenso wenig ist die Anforderung von Unterlagen durch die Beklagte zu weiteren Prüfzwecken geeignet, ein schutzwürdiges Vertrauen auf eine positive Entscheidung zu begründen, zumal das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen den Kläger schon im Februar 2004 - und somit noch vor Stellung des Härtefallantrags - auf die Frist zur Eigennutzung des Wohnraums und deren mögliche Bedeutung im Rahmen der Härtefallprüfung hingewiesen hat.

35 Schließlich wird der Kläger durch die Nichtgewährung der Fördermittel auch nicht in seinen Rechten Art. 33 Abs. 5 GG verletzt, denn die Beklagte hat ihm die Förderung in Ausgestaltung ihrer Fürsorgepflicht nicht willkürlich versagt. Eine Ermessensreduktion auf Null zu seinen Gunsten ist weder substantiiert dargetan noch sonst ersichtlich.

36 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO

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