Urteil des VG Arnsberg vom 18.08.2008
VG Arnsberg: grundstück, gemeinde, gutachter, kennzahl, stadt, werterhöhung, wertsteigerung, satzung, niedersachsen, anfang
Verwaltungsgericht Arnsberg, 14 K 2627/07
Datum:
18.08.2008
Gericht:
Verwaltungsgericht Arnsberg
Spruchkörper:
14. Kammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
14 K 2627/07
Tenor:
Der Bescheid des Beklagten vom 20. November 2007 wird aufgehoben,
soweit der Beklagte gegen den Kläger einen Ausgleichsbetrag von mehr
als 2.401,95 Euro festgesetzt hat.
Von den Kosten des Verfahrens tragen der Kläger 2/3 und der Beklagte
1/3.
Die Berufung wird zugelassen.
Tatbestand:
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Der Kläger wendet sich gegen seine Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen
Ausgleichsbetrag. Er ist Eigentümer des Grundstücks Gemarkung X1. Flur 24 Flurstück
362, das mit dem Wohnhaus I.----straße 13 bebaut ist. Diese 239 qm große Parzelle
erstreckt sich südlich der I.----straße, die hier von Westen nach Osten verläuft und zum
Kern der Altstadt X1. gehört. Wegen der Lage des Grundstücks sowie seiner Einbindung
in die nähere Umgebung wird auf die hier eingedruckten Kartenausschnitte Bezug
genommen.
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Das Grundstück des Klägers wird von dem Bebauungsplan Nr. 16 a "Altstadt X1. -
Teilbereich Q1. " erfasst, der Anfang der 80er Jahre in Kraft getreten und seither
mehrmals geändert worden ist. Danach liegt das Flurstück 362 in einem Kerngebiet
offener Bauweise, in welchem zwei Vollgeschosse zulässig sind. Der Plan setzt ferner
die Beseitigung älterer Fabrikgebäude fest, die sich ursprünglich südlich der I.---straße
und ostwärts der Q.---straße befanden. Dort sind mittlerweile ein Einkaufszentrum mit
Parkhaus sowie eine Verbindungsstraße ("Am Ring") zwischen Hagenstraße und Q.---
straße entstanden. Wesentlicher Bestandteil der seinerzeitigen Bauleitplanung war die
Neuregelung der Verkehrsverhältnisse. X1. wurde und wird von den Bundesstraßen 480
und 236 durchzogen, wobei der gesamte Fahrzeugverkehr auf diesen Straßen über
einen zentralen Platz verlief, der sich am westlichen Ende der I.---straße und der
nördlich von dieser in gleicher Richtung verlaufenden Hauptstraße befand und in den
beide Bundesstraßen einmündeten. Mittlerweile wurde der Verbindungspunkt zwischen
den Bundesstraßen 480 und 236 nach Norden verlegt; die B 236 unterquert das
Stadtzentrum in einem Tunnelbauwerk. Auf diese Weise konnte der ehemalige
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Straßenknoten als Marktplatz ausgebaut werden; die von hier aus nach Westen
verlaufende Straße ("X3. "), ehemals Bestandteil der Bundesstraßen 236 und 480,
wurde verkehrsberuhigt ausgebaut.
Seit Anfang der 70er Jahre befasst sich der Rat der Stadt X1. mit der
Stadtkernsanierung der Altstadt. Nachdem ein erstes Verfahren im Jahre 1979
ergebnislos endete, beschloss der Rat in seiner Sitzung vom 24. Januar 1980 die
"Satzung der Stadt X1. über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes in der
Kernstadt X1. ", die der damalige Regierungspräsident B. mit Verfügung vom 12. August
1980 genehmigte. Aufgrund der Bekanntmachungsanordnung des Bürgermeisters der
Stadt X1. vom 27. August 1980 wurde die Satzung am 2. September 1980 in den
örtlichen Tageszeitungen veröffentlicht.
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Im Jahre 1984 ordnete der Rat der Stadt X1. für den Bereich des Bebauungsplans Nr.
16 a ein Umlegungsverfahren an. Zu diesem Zwecke erstellte ein öffentlich bestellter
und vereidigter Sachverständiger ein Gutachten über die Einwurfswerte, von welchem
das Gutachten des Klägers lediglich mittelbar betroffen war. Für das Flurstück 362 weist
das Gutachten einen Wert von 300,00 DM je qm aus. Die "historische
Bodenrichtwertkarte" des Gutachterausschusses im I1. nach dem Stand von Anfang
2005 ordnet das Grundstück des Klägers keiner Wertzone eindeutig zu. Für den Bereich
der Altstadt X2. nennt die Karte Bodenwerte von 90,00 Euro/qm (WA II), 190,00 Euro je
qm (MK II) und 320,00 Euro/qm (MK III).
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Die Sanierungssatzung vom 27. August 1980 wurde bislang nicht aufgehoben; die Stadt
X1. ist der Auffassung, die Sanierung sei noch nicht in allen Einzelheiten
abgeschlossen. Allerdings meint sie, jedenfalls einzelne Grundstücke aus dem
Sanierungsverfahren entlassen zu können. Deshalb wandte sich der Beklagte mit
Schreiben vom 10. September 2007 an den Kläger und teilte diesem Folgendes mit: Für
sein Grundstück sowie für andere Grundstücke stehe noch die Festsetzung eines
sogenannten Ausgleichsbetrages gemäß § 154 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB)
aus. Er - der Beklagte - werde diese Ausgleichsbeträge demnächst festsetzen müssen.
Ziel der Sanierung sei es gewesen, verkehrliche Missstände zu beseitigen. Unter
anderem seien zwei Umgehungsstraßen gebaut worden, um den überörtlichen Verkehr
aus dem Kernstadtbereich herauszunehmen. Ferner habe man einen innerstädtischen
Verkehrsring hergestellt. Diese Maßnahmen seien seit Anfang 2000 im Wesentlichen
abgeschlossen. Nach den rechtlichen Vorgaben seien die Anlieger an den Kosten für
den Ausbau von Straßen zu beteiligen. Bei Grundstücken außerhalb des
Sanierungsgebietes geschehe dies im Wege der Heranziehung zu
Straßenausbaubeiträgen nach dem Kommunalabgabengesetz NW (KAG NW).
Innerhalb eines vom Rat festgesetzten Sanierungsgebietes scheide nach den
gesetzlichen Vorschriften des Baugesetzbuches eine Mitfinanzierung an den
Ausbaukosten in dieser Form aus. Gleichwohl müssten die betroffenen Eigentümer "im
Sinne einer Gleichbehandlung" auch an den Kosten der Baumaßnahmen beteiligt
werden. Dies geschehe in der Form der Zahlung eines sogenannten
Ausgleichsbetrages nach § 154 Abs. 1 BauGB. Dieser Betrag ergebe sich aus der
Differenz des Bodenwerts eines Grundstücks ohne eine beabsichtigte oder
durchgeführte Sanierung (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das
Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes
ergebe (Endwert). Zur Ermittlung dieser Differenz habe er - der Beklagte - die öffentlich
bestellten und vereidigten Sachverständigen Dr. Ing. T. und Dipl.-Ing. B1. beauftragt.
Deren Gutachten, welches er seinem Schreiben beifüge, liege nunmehr nach
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mehrfacher Anmahnung vor.
Das in dem Anhörungsschreiben des Beklagten bezeichnete Gutachten vom 1. April
2005 ermittelt für das Flurstück 362 eine sanierungsbedingte Werterhöhung von 15,00
Euro je qm. Bei ihrem Vorgehen hatten sich die Gutachter sowohl des "Verfahren
Niedersachsen" als auch der "Komponentenmethode" bedient. Bei dem sog. Verfahren
"Niedersachsen" handelt es sich um eine Methode der Bodenwertermittlung, die sich
dadurch auszeichnet, dass zunächst der Anfangswert eines Grundstücks ermittelt und
dem Gutachten zu Grunde gelegt wird. Sodann werden städtebauliche Missstände
aufgezeigt und aufgrund einer feststehenden Tabelle mit einer Kennzahl bewertet, die
zwischen 1 ("sehr gut", z. B. Bebauung überwiegend intakt) und 10 ("sehr schlecht", z.
B. Bebauung verfallen) liegt. Im zweiten Schritt werden die im Zuge der Sanierung
vorgenommenen städtebaulichen Maßnahmen untersucht, die ebenfalls mit einer
Kennzahl aus einer von 1 bis 10 reichenden Tabelle (Beispiel für Kennzahl 1:
"Bebauung - einzelne Maßnahmen" und für Kennzahl 10: "Bebauung - Neubebauung")
versehen werden. Auf der Grundlage dieser Kennzahlen, die sowohl für die
"städtebaulichen Missstände" als auf für die "städtebaulichen Maßnahmen" gemittelt
werden, wird sodann aus einer festen Matrix, die je nach Höhe des Anfangswertes
unterschiedlich aufgebaut ist, ein auf den Anfangswert abstellender Prozentsatz der
sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung abgelesen. Bei der Wertermittlung nach dem
sogenannten Komponentenverfahrens (auch als "additives Verfahren" bezeichnet) wird
eine Bodenwerterhöhung aufgrund von Sanierungsmaßnahmen auf Änderungen
einzelner wertbeeinflussender Umstände zurückgeführt. Ausgehend vom sogenannten
Anfangswert des Grundstücks werden die in einzelnen Komponenten liegenden
Werterhöhungen festgestellt und aufsaldiert. Auf diese Weise wird der sogenannte
Endwert ermittelt.
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Bei der Anwendung des Niedersachsen-Verfahrens hatten die Gutachter das
Grundstück des Klägers hinsichtlich der Bebauung mit 1 (überwiegend intakt) und auch
hinsichtlich der Nutzung mit 1 (überwiegend funktionsgerecht) bewertet, während sie für
die Struktur die Kennzahl 4 (unzweckmäßig) und für den Bereich "Umfeld" die Kennzahl
5 (Infrastruktur insgesamt ergänzungsbedürftig) ausgewiesen und auf diese Weise eine
mittlere Kennzahl von 2,75 errechnet hatten. Bezüglich der städtebaulichen
Maßnahmen hatten sie für Bebauung und Struktur ebenfalls die Kennzahl 1 (einzelne
Maßnahmen) ausgeworfen, während sie für den Bereich "Struktur" die Kennzahl 4
(Verbesserung der Erschließungssituation) und für den Bereich "Umfeld" die Kennzahl
5 (Ergänzung und Verbesserung der Infrastruktur, Umlenkung des fließenden Verkehrs)
vergaben. Auf diese Weise ermittelten sie eine durchschnittliche Kennzahl von 2,75, so
dass sie aus der einschlägigen Matrix für Anfangswerte von mehr als 200,00 DM je qm
eine Wertsteigerung von 8 % = gerundet 15,0 Euro je qm ablasen.
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In Anwendung der Komponentenmethode hatten die Gutachter zunächst einen
sogenannten Lagevorteil verneint. Sodann hatten sie angenommen, es liege ein
allgemeiner Sanierungsvorteil in Höhe von 2 % vor, der bei einem Anfangswert von
190,00 Euro je qm mit 3,80 Euro je qm zu Buche schlage. Weiterhin seien ersparte
Ausbau- bzw. Erschließungsbeiträge zu berücksichtigen, die nach "Berechnungen der
Stadt X1. ... für das Bewertungsgrundstück" vorlägen. In Anlehnung an die
Rechtsprechung und die einschlägige Mustersatzung sei davon lediglich ein Anteil von
50 % für die Gehweganlage und von 30 % für die Fahrbahn anzusetzen. Dieser Anteil
belaufe sich im Falle des Klägers auf 12,50 Euro. Gemeinsam mit dem allgemeinen
Sanierungsvorteil betrage die Wertsteigerung nach der Komponentenmethode 16,30
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Euro, wobei in Abstimmung mit der Stadt X1. als sanierungsbedingte
Bodenwerterhöhung nur der geringere Betrag nach dem Niedersachsen-Verfahren zum
Zuge kommen solle.
Mit Bescheid vom 20. November 2007 zog der Beklagte den Kläger auf der Grundlage
des zuvor näher beschriebenen Gutachtens zu einem Ausgleichsbetrag in Höhe von
3.585,00 Euro heran, wobei diesem Betrag eine Bodenwerterhöhung von 15,00 Euro je
qm bei einer Grundstücksgröße von 239 qm zugrunde lag. Wesentlich später, nämlich
mit Schreiben vom 28. Januar 2008, erklärte der Beklagte die Durchführung der
Sanierung für das Flurstück 362 des Klägers als abgeschlossen.
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Am 1. Dezember 2007 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben, zu deren
Begründung er zunächst einige Einwendungen geltend machte, die später nicht
aufrechterhalten wurden. Zur Begründung seines Rechtsmittels trägt der Kläger vor:
Nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB sei der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der
Sanierung zu entrichten. Demgegenüber habe der Beklagte den Sanierungsabschluss
für sein Grundstück erst mit dem Bescheid vom 28. Januar 2008 verfügt. Das Vorgehen
des Beklagten, die Sanierung für mehrere Grundstücke gesondert abzuschließen,
verstoße gegen § 163 Abs. 1 BauGB. Für die Aufhebung der Sanierungssatzung sei
nach § 162 Abs. 2 BauGB ausschließlich der Rat zuständig, so dass in analoger
Anwendung dieser Vorschrift Abschlusserklärungen für mehrere Grundstücke bzw.
Teilbereiche ebenfalls in die Zuständigkeit des Rates fielen. Damit seien die vom
Beklagten ausgesprochenen Abschlusserklärungen unwirksam (gemeint wohl:
rechtswidrig) mit der Folge, dass auch der Veranlagungsbescheid keinen Bestand
haben könne. Das Sanierungsgebiet sei fehlerhaft festgelegt worden. Ohne
einleuchtenden Grund sei der Rat in einem kleinen Bereich von einem entsprechenden
Beschlussvorschlag des Bauausschusses abgewichen. Die Abgrenzung des Gebiets
verstoße ferner gegen das Gebot der Abwägung der öffentlichen und privaten Belange.
Wesentliches Ziel der Sanierung sei die Verkehrsverbesserung gewesen. Gleichwohl
seien einige Straßen, auf denen verkehrliche Missstände bestanden hätten, nicht bzw.
nur in Abschnitten in das Sanierungsgebiet einbezogen worden, während die Sanierung
auch ohne Einbeziehung seines Grundstücks hätte durchgeführt werden können. Es
habe kein sachlicher Grund dafür bestanden, die Grundstücke am Nordrand der I.---
straße herauszunehmen. Der Bereich, in dem sein Grundstück liege, habe keine
städtebaulichen Missstände aufgewiesen. Die entscheidende Voraussetzung für eine
Einbeziehung in das Sanierungsgebiet, nämlich die Sanierungsbedürftigkeit, sei nicht
erfüllt gewesen. Die vorbereitenden Untersuchungen und Erörterungen seien nicht
ausreichend erfolgt. Der Bebauungsplan sei verspätet in Kraft getreten, nämlich erst
mehr als vier Jahre nach Beginn der Sanierung. In dieser Zeit sei mangels wirksamer
Festsetzungen zu den öffentlichen Verkehrsflächen entscheidende Planungen nicht
durchführbar gewesen. Die Sanierung habe insgesamt eine unzumutbare Dauer
aufgewiesen. Inzwischen seien fast 30 Jahre vergangen, so dass von einer zügigen
Durchführung der Sanierung keine Rede sein könne. Schließlich habe der Beklagte
sogenannte "ersparte Erschließungsbeiträge" zu Unrecht festgesetzt. Die insoweit
angenommenen 12,50 Euro seien für ihn nicht nachvollziehbar. Weder im
Wertgutachten noch in dem angefochtenen Bescheid fänden sich Angaben über die
dieser Position zugrunde liegenden Berechnungen.
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Der Kläger beantragt,
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den Bescheid des Beklagten vom 20. November 2007 aufzuheben.
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Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
15
Er tritt dem Vorbringen des Klägers entgegen und verteidigt insbesondere die
Berücksichtigung der "ersparten Beiträge". Für die nicht im Sanierungsgebiet gelegenen
Grundstücke entlang der I.---straße habe er Vorausleistungen auf den
Straßenbaubeitrag nach § 8 KAG angefordert. Bei seinen Ermittlungen habe er einen
Beitragssatz von 24,50 DM je qm festgestellt. Für das Grundstück des Klägers, das eine
zweigeschossige Bebauung ermögliche und im Kerngebiet liege, ergäbe sich danach
eine effektive Beitragsbelastung von 37,98 DM je qm bzw. 19,40 Euro je qm. Der in den
angefochtenen Bescheid eingeflossene Betrag sei deutlich geringer. Im Übrigen
verweise er - der Beklagte - auf die fachlichen Stellungnahmen der von ihm beauftragten
Gutachter, in denen deren methodisches Vorgehen näher dargestellt werde.
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Am 14. Mai 2008 hat der Berichterstatter vor dem Grundstück des Klägers einen
Erörterungstermin durchgeführt. Hierzu wird auf den Inhalt der Niederschrift (Blätter 43
bis 46 der Gerichtsakte) verwiesen. Außerdem hat das Gericht in der mündlichen
Verhandlung einen Mitarbeiter des Sachverständigenbüros T. GmbH angehört.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Parteien
im Übrigen wird auf den Inhalt der Akte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge
des Beklagten ergänzend Bezug genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
19
Die nach § 42 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zulässige
Anfechtungsklage hat in der Sache nur teilweise Erfolg. Der angefochtene Bescheid ist
rechtswidrig, soweit er dem Kläger die Zahlung eines Ausgleichsbetrags aufgibt, der
den im Tenor dieses Urteils bezeichneten Wert überschreitet. Im Übrigen ist die
Heranziehung des Klägers jedoch rechtmäßig, so dass die Klage insoweit abzuweisen
ist.
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Der Bescheid vom 20. November 2007, der als belastender Verwaltungsakt einer
gesetzlichen Ermächtigung bedarf, findet diese in § 154 Abs. 1 BauGB. Nach dieser
Vorschrift muss der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet
gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen
Ausgleichsbetrag entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des
Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Der Tatbestand des § 154 Abs. 1 Satz 1
BauGB setzt also zunächst voraus, dass das fragliche Grundstück in einem förmlichen
Sanierungsgebiet liegt. Dieses Merkmal ist hier erfüllt.
21
Nach § 5 Abs. 1 des damaligen Städtebauförderungsgesetzes (StBauFG), der nach dem
Inkrafttreten des Baugesetzbuches am 1. Juli 1987 durch dessen § 142 Abs. 1 ersetzt
worden ist, beschloss die Gemeinde, die eine Sanierung beabsichtigte, die förmliche
Festlegung des Sanierungsgebiets durch eine Satzung, die das Sanierungsgebiet
genau bezeichnen und die betroffenen Grundstücke einzeln aufführen musste; nach § 5
Abs. 2 StBauFG bedurfte die Satzung der Genehmigung der höheren
Verwaltungsbehörde. Von dieser Ermächtigung hatte der Rat der Stadt X1. Gebrauch
gemacht und für das Sanierungsgebiet in der Kernstadt X1. die Sanierungssatzung
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erlassen. Hierbei hat der Rat die einschlägigen Förmlichkeiten beobachtet; namentlich
hat er in § 1 der Satzung das Sanierungsgebiet genau bezeichnet und in einem
weiteren Absatz von § 1 die sanierungsbetroffenen Grundstücke mit ihrer
katasteramtlichen Bezeichnung einzeln aufgeführt. Der Regierungspräsident B. , der in
Nordrhein-Westfalen die Aufgaben der höheren Verwaltungsbehörde im
bundesbaurechtlichen Sinne wahrnahm (vgl. heute § 1 der Verordnung zur
Durchführung des Baugesetzbuches), erteilte am 12. August 1980 seine Genehmigung
zu der Sanierungssatzung, die anschließend (2. September 1980) ordnungsgemäß
veröffentlicht wurde.
Die Angriffe des Klägers gegen die Wirksamkeit der Sanierungssatzung und des zur
Durchführung der Sanierung aufgestellten Bebauungsplans greifen im Ergebnis nicht
durch. Bezüglich des Bebauungsplans ist zunächst § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB in den
Blick zu nehmen, wonach die Gemeinde einen Bauleitplan aufzustellen hat, sobald und
soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Bei der
Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals "städtebaulich erforderlich" hat die Gemeinde
einen weiten Beurteilungsspielraum, der auch als "Planungsermessen" bezeichnet wird,
das sich nur unter besonderen Umständen zu einer strikten Planungspflicht verdichtet,
23
vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 17. September 2003 - 4 C 14.01 -,
Entscheidungen des Bundesverwaltungs- gerichts (BVerwGE) Band 119 S. 25 =
Baurechtssammlung (BR) in Band 66 Nr. 1.
24
Bei der Festlegung eines Sanierungsgebiets ist die Gemeinde nur insoweit gebunden,
als nach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB das Gebiet so zu begrenzen ist, dass sich die
Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Auch insoweit hat die Gemeinde einen
planerischen Gestaltungsspielraum, nach dem sie sogar solche Grundstücke in die
Sanierung einbeziehen darf, auf denen unmittelbar keine Sanierungsmaßnahmen
erforderlich sind,
25
vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -, BRS Band 58 Nr. 243.
26
Nach diesen Grundsätzen sind im vorliegenden Fall weder der Bebauungsplan noch
die Sanierungssatzung zu beanstanden. Insbesondere der Vortrag des Klägers, die
Abgrenzung des Sanierungsgebiets sei mehr oder weniger willkürlich, ist unzutreffend.
Dass die Grenzziehung im Bereich ostwärts des Zentralplatzes und entlang der I.---
straße durch die Sanierungsziele gerechtfertigt ist, erschließt sich bereits aufgrund eines
flüchtigen Blicks auf das Kartenmaterial. Südlich der I.--- straße waren
Sanierungsmaßnahmen durchzuführen (neue Straßenführung, Abriss der
Fabrikgebäude) die sich auf die südlich gelegenen Grundstücke auswirkten, während
die nördlichen Parzellen nicht betroffen waren. Ostwärts des ehemaligen Knotens der
Bundesstraßen brauchten nur einige Grundstücke in das Sanierungsgebiet einbezogen
zu werden. Dass die Straße "X3. " auch außerhalb des eigentlichen
Sanierungsgebietes ausgebaut worden ist, zwang die Stadt X1. nicht dazu, die Grenze
des Sanierungsgebiets entsprechend nach Westen zu verschieben.
27
Der angefochtene Bescheid des Beklagten ist auch nicht deshalb (vollständig)
rechtswidrig, weil er zu einem Zeitpunkt erlassen wurde, in welchem die Sanierung in
der Kernstadt X1. noch nicht abgeschlossen ist. Gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist
der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung zu entrichten (§§ 162 und 163
BauGB). Durch diesen Verweis insbesondere auf § 162 BauGB stellt der Gesetzgeber
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klar, dass es für die endgültige Erhebung des Ausgleichsbetrages der Aufhebung der
Sanierungssatzung bedarf,
vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NW), Urteil vom 9.
Oktober 2007 - 14 A 3522/04 - zu 14 K 1811/03 - VG B. .
29
Im vorliegenden Fall hat die Stadt X1. die Sanierungssatzung noch nicht gemäß § 162
BauGB aufgehoben. Allerdings hat der Beklagte von § 163 BauGB Gebrauch gemacht,
wonach unter den dort bestimmten Voraussetzungen die Sanierung für einzelne
Grundstücke für abgeschlossen erklärt werden kann. Im vorliegenden Fall ist nicht
bekannt, für wie viele Grundstücke der Beklagte nach dieser Vorschrift verfahren ist. Der
Auffassung des Klägers, die Herausnahme mehrerer Grundstücke aus dem
Sanierungsverfahren sei kein Geschäft der laufenden Verwaltung, so dass der Rat
zuständig gewesen wäre, folgt die Kammer nicht. Die Abschlusserklärung nach § 163
BauGB ist Ausfluss der Verpflichtung, die Sanierung zügig durchzuführen; sie ergeht in
der Rechtsform des Verwaltungsakts. Zuständig ist hiernach allein der
Hauptverwaltungsbeamte und nicht der Rat der Gemeinde.
30
Allerdings hat der Beklagte den angefochtenen Bescheid schon vor den in § 154 Abs. 3
Satz 1 BauGB genannten Zeitpunkten erlassen. Nach § 154 Abs. 4 fordert die
Gemeinde den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an, wobei dieser Bescheid auch die
Fälligkeit des Ausgleichsbetrages auslöst. Nach diesen Vorschriften dürfte der Bescheid
vom 20. November 2007 jedenfalls zum Zeitpunkt der Klageerhebung rechtswidrig
gewesen sein, weil der Beklagte die Sanierung für das fragliche Grundstück erst mit
seinem Schreiben vom 28. Januar 2008 für abgeschlossen erklärt hat. Ab diesem
(späteren) Zeitpunkt lagen freilich die Voraussetzungen für den Erlass eines
Heranziehungsbescheides vor, so dass sich die Frage stellt, ob ein rechtswidrig
erlassener Verwaltungsakt durch eine spätere Veränderung der Sach- oder Rechtslage
rechtmäßig werden kann. Dies wird von Stimmen der Literatur eindeutig verneint,
31
vgl. Kopp/Schenke, Verwaltungsgerichtsordnung, 15. Auflage (2007) § 113 Rdnr. 47,
32
während etwa das Bundesverwaltungsgericht,
33
vgl. das Urteil vom 27. April 1990 - 8 C 87.88 - Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht
(NVwZ) 1991 S. 360,
34
eine spätere Änderung der Rechtslage durch das Inkrafttreten einer einschlägigen
Abgabensatzung als ausreichend erachtet, nunmehr den angefochtenen
Verwaltungsakt nicht aufzuheben. Jedenfalls in der vorliegenden Konstellation schließt
sich die Kammer dieser Ansicht an. Würde der Heranziehungsbescheid allein wegen
der damals noch fehlenden Voraussetzung des § 154 Abs. 3 BauGB aufgehoben,
müsste der Beklagte ihn sofort neu erlassen. Ausweislich der Formulierung in § 154
Abs. 1 BauGB, wonach der Eigentümer einen Ausgleichsbetrag zu entrichten hat, steht
es nicht im Ermessen oder gar im Belieben einer Gemeinde, ob sie Ausgleichsbeträge
erhebt. In einer derartigen Situation ist es sachgerecht, die nachträgliche "Heilung"
eines anfänglich rechtswidrigen Verwaltungsakts zuzulassen.
35
Die Kammer hat keinen Zweifel daran, dass das Grundstück des Klägers durch die
Sanierung X1. eine Werterhöhung erfahren hat, die abzuschöpfen der Beklagte auf der
Grundlage von § 154 Abs. 1 BauGB befugt ist. Die gilt zunächst insoweit, als der
36
Beklagte - den Sachverständigen folgend - einen "allgemeinen Sanierungsvorteil" in
Höhe von 2 % des Anfangswerts von 190,00 Euro je qm angenommen hat. Diese
Komponente der Werterhöhung ist nach Lage der Dinge ohne Weiteres einsichtig und
nachvollziehbar. Hierzu bemerkt das Gericht:
Zur Ermittlung der Werte von Grundstücken stellt die "Verordnung über Grundsätze für
die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken - WertV -" bestimmte Regeln auf,
wobei im vorliegenden Fall § 28 Abs. 1 WertV einschlägig ist, der zur Ermittlung der
sogenannten Anfangs- und Endwerte im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB eine
entsprechende Anwendung der §§ 26, 27 WertV anordnet. Die
Wertermittlungsverordnung enthält jedoch keinen abschließenden Katalog denkbarer
Wertermittlungsverfahren. Kann angesichts der konkreten Verhältnisse eine dort
vorgesehene Methode nicht angewandt werden, hindert dies nicht, andere geeignete
Methoden zu entwickeln und in Gebrauch zu nehmen,
37
vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996, a.a.O.
38
Zudem lassen sich Bodenwerte auch nicht einfach "ausrechnen" oder in ihrer Höhe
einer Tabelle entnehmen, sondern sie sind regelmäßig das Produkt eines
differenzierten Ermittlungsverfahrens, das zumindest praktisch vielfältig Gelegenheit
bietet, so oder eben auch anders vorzugehen,
39
vgl. schon BVerwG, Urteil vom 24. November 1978 - IV C 56.76 -, BVerwGE Band 57
Seite 88 ff.
40
In jedem Sanierungsgebiet und dort auf nahezu allen Grundstücken sind nämlich
unterschiedliche Verhältnisse anzutreffen, die nicht alle mit dem gleichen Maßstab
beurteilt werden können. Deshalb ist es in der Rechtsprechung,
41
vgl. z. B. OVG NW -, Urteil vom 9. April 1990 - 22 A 1185/89 -, Nordrhein-Westfälische
Verwaltungsblätter (NWVBl) 1990 S. 412,
42
sowie in der Literatur,
43
vgl. etwa Fislake in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, 3. Auflage (2002) § 154
Rdnr. 21,
44
anerkannt, dass die zu vergleichenden Bodenwerte nicht in einer Weise berechnet
werden können, die anschließend nur ein Ergebnis liefert, das für sich beansprucht,
objektiv "richtig" zu sein. Weil der Wert eines Grundstücks von zahlreichen Faktoren
abhängt, die sich einer rein mathematischen Bewertung entziehen, ist die Gemeinde bei
der Anwendung von § 154 Abs. 2 BauGB bei allen Bemühungen um Objektivität und
Transparenz letztlich auf Schätzungen angewiesen, die jedenfalls dann von den
betroffenen Eigentümern und auch vom Gericht hinzunehmen sind, wenn die Gemeinde
bzw. die von ihr mit der Begutachtung betraute Stelle von einem zutreffend ermittelten
Sachverhalt ausgegangen ist, nachvollziehbare Bewertungskriterien angelegt und
insbesondere sachfremde Erwägungen ausgeschieden hat. Hierbei haben sich in der
Praxis verschiedene Berechnungsmethoden herausgebildet, die - wie Fislake aaO
feststellt - alle ihre Vor- und Nachteile haben, ohne dass damit ihre generelle Eignung in
Frage stünde.
45
Danach ist die Auffassung der Gutachter, der Sanierungsvorteil liege bei 2 % des
Anfangswerts (vgl. S. 17 des Gutachtens vom 1. April 2005) offensichtlich nicht zu
beanstanden. Mit diesem Wert bewegt sich das Gutachten an der untersten Grenze des
Vertretbaren. Kennt man - wie der Vorsitzende der Kammer - die Zustände in X1. vor
und nach der Sanierung aus eigener, wiederholter Anschauung, ist es überhaupt keine
Frage, dass die Innenstadt eine deutliche Aufwertung erfahren hat, an der auch die in
unmittelbarer Nachbarschaft zum Zentrum gelegenen Grundstücke partizipieren. Dass
diese allein durch die Sanierung - unabhängig von Fragen ersparter Erschließungs- und
Ausbaubeiträge, auf die noch einzugehen ist - einen Wertzuwachs von mindestens 2 %
erfahren haben, steht außer Frage.
46
Die Kammer folgt den Gutachtern auch insoweit, als diese den Sanierungsvorteil von 2
Prozent auf der Grundlage eines Verkehrswerts (Anfangswerts) in Höhe von 190 Euro je
qm angenommen haben. Ausweislich der sog. Wertkarte zum Umlegungsverfahren
nach dem Stand vom 16. Februar 1984 lag das Grundstück des Klägers in einem
Bereich, für den der seinerzeit tätige Gutachter einen Bodenwert von 300 DM je qm
angenommen hatte. Aufgrund der seither allgemein zu beobachtenden
Bodenwerterhöhung ist die Annahme eines Bodenwerts in Höhe von 190 Euro (371,61
DM) je qm in der "Historischen Bodenwertkarte" nach dem Stand vom 1. Januar 2005
ohne weiteres plausibel, so dass die Gutachter ihn in ihre Über- legungen einstellen
konnten.
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Im Übrigen, nämlich soweit der angefochtene Bescheid auch den Wertzuwachs des
Grundstücks durch die Straßenbaumaßnahme "I.---straße" berücksichtigt, vermag die
Kammer die von dem Beklagten angenommene Werterhöhung nicht zu bestätigen.
Denn sie beruht erkennbar auf einer Vorgehensweise, die nicht den gesetzlichen
Anforderungen entspricht. Damit erweist sie sich im Ergebnis als unrichtig.
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Der Bescheid des Beklagten vom 20. November 2007 beruht tragend auf der Erwägung,
der Kläger, dessen Grundstück nicht zu Straßenausbaubeiträgen herangezogen werden
könne, dürfe durch diese Ersparnis nicht besser dastehen als die Grundstücke nördlich
der I.----straße, die sich nicht innerhalb des Sanierungsgebiets befänden und deren
Eigentümer deshalb nach dem Kommunalabgabengesetz zahlungspflichtig seien. Dies
ergibt sich eindeutig aus dem Anhörungsschreiben vom 10. September 2007 wie auch
aus dem Gutachten vom 1. April 2005, in dem es (S. 17 unten) ausdrücklich heißt, der
"Sanierungsvorteil (entspreche) den diesbezüglich ersparten Aufwendungen". Dieses
Vorgehen, nämlich die Gleichsetzung der "ersparten" Beiträge mit einem Wertzuwachs
gleicher Höhe, ist indessen nicht statthaft. Hierzu hat die Kammer in ihrem -
rechtskräftigen - Urteil vom 15. November 2004 - 14 K 104/03 - festgestellt:
49
Allerdings ist es nicht fraglich, dass, wenn in einem Sanierungsgebiet Straßen und
ähnliche Erschließungsanlagen hergestellt oder vorhandene Anlagen erweitert oder
verbessert werden, diese Maßnahmen den Bodenwert der von ihnen betroffenen
Grundstücke beeinflussen können. Dieser Gesichtspunkt ist bei der Festsetzung von
Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB zu berücksichtigen. Wird ein Grundstück im
Zuge einer Sanierung erstmals erschlossen, tritt die Wertsteigerung offen zutage: Ein
nicht erschlossenes Grundstück kann weder baulich (§§ 30, 34, 35 BauGB) noch auf
sonstige Weise wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden. Aber auch ein bereits
erschlossenes Grundstück kann durch eine zusätzliche Erschließung eine
Bodenwerterhöhung erfahren, etwa wenn es aufgrund der weiteren Anbindung an das
Verkehrsnetz wirtschaftlich besser genutzt werden kann,
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vgl. hierzu etwa Kleiber in Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrs- ermittlung von
Grundstücken, 4. Auglage (2002) § 14 WertV Rdnr. 134.
51
Gleichwohl ist es der Gemeinde verwehrt, auf der Grundlage des § 154 BauGB die
Kosten der Erschließungsmaßnahmen nach Maßgabe der Vorschriften des
Erschließungsbeitragsrechts bzw. des Kommunalabgabenrechts und des
gemeindlichen Satzungsrechts auf die Eigentümer umzulegen. Ein solches Vorgehen
wird durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB ausgeschlossen. Nach dieser Bestimmung sind,
wenn und soweit im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im
Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB (Straßen, Wege. Plätze usw.) hergestellt, erweitert oder
verbessert werden, die Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese
Maßnahmen nicht anzuwenden. Dies gilt übrigens nicht nur für das bundesrechtliche
Erschließungsbeitragsrecht, sondern auch für landesrechtliche Straßenbaubeiträge
nach den Bestimmungen der Kommunalabgabengesetze. Es soll eine Doppelbelastung
der Eigentümer von Grundstücken im Sanierungsgebiet vermieden werden, die nicht
einerseits die Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB und zusätzlich Beiträge für den
Straßenbau leisten sollen. Mit dieser Intention des Gesetzes ist indessen eine
Bodenwertermittlung unvereinbar, die einen "fiktiven Erschließungsbeitrag" feststellt,
der ohne die Sanierung von den Eigentümern zu entrichten wäre, und sodann diesen
Betrag ohne Rücksicht auf die konkrete Grundstückssituation in die Bestimmung des
Anfangs- oder des Endwertes einfließen lässt.
52
Der Beklagte kann seine gegenteilige Auffassung nicht auf die namentlich in der
mündlichen Verhandlung erörterte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts
stützen. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht,
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vgl. das Urteil vom 21. Oktober 1983 - 8 C 40.83 -, Entscheidungen des
Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE) Bd. 68 S. 130,
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ausgeführt, die beitragsrechtliche Bevorzugung von Eigentümern in
Sanierungsgebieten, die im Vergleich mit anderen Grundeigentümern keine Beiträge
zahlen müssten, bedürfe mit Rücksicht auf den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 des
Grundgesetzes (GG) eines sie rechtfertigenden Grundes, der durch das
Städtebauförderungsgesetz (bzw. heute das Baugesetzbuch) bewirkt werde, indem nur
die Eigentümer in Sanierungsgebieten mit Ausgleichsbeträgen belastet würden; der
Freistellung von zukünftigen Erschließungs- und Ausbaubeitragspflichten stehe
gleichsam als Äquivalent die zukünftige Belastung mit anteiligen Ausgleichsbeträgen
gegenüber. Soweit der Beklagte nun meint, jene Entscheidung des
Bundesverwaltungsgerichts rechtfertige die von ihm geübte Praxis bzw. verlange diese
gar, folgt die Kammer dem aber nicht.
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Zunächst nötigt der Hinweis des Bundesverwaltungsgerichts auf Art. 3 GG nicht zu der
Annahme, das Bundesverwaltungsgericht erachte es zur Wahrung der Gleichheit vor
dem Gesetz für geboten, der durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB heutiger Fassung
bewirkten Ersparnis einen um genau diesen Ersparnisbetrag erhöhten Ausgleichsbetrag
gegenüber zu stellen. Bekanntlich verlangt der grundrechtliche Gleichheitssatz,
wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln;
keineswegs verbietet er sachlich begründete Differenzierungen. Die Eigentümer von
Grundstücken in einem Sanierungsgebiet sind jedoch für die Dauer der Sanierung
mannigfaltigen Einschränkungen unterworfen, denen die übrigen Grundeigentümer
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gerade nicht ausgesetzt sind. So bedarf etwa jedwede Baumaßnahme im
Sanierungsgebiet nicht nur der Genehmigung durch die zuständige
Bauordnungsbehörde, sondern auch der von der Gemeinde zu erteilenden
Sanierungsgenehmigung nach §§ 144, 145 BauGB. Der Sanierungsvermerk im
Grundbuch sowie das Erfordernis, zu Rechtsgeschäften in Ansehung von Grundstücken
und sonstigen grundstücksbezogenen Vorgängen Genehmigungen einzuholen (vgl. §
144 Abs. 2 BauGB), mögen als weitere Beispiele genügen. Wenn indessen die
Eigentümer von Grundstücken in Sanierungsgebieten durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB
nicht nur eine Entlastung erfahren, sondern in anderer Hinsicht eine deutliche
Schlechterstellung im Vergleich mit anderen Grundstückseigentümern, gebietet es der
Gleichheitssatz nicht, hinsichtlich der Erschließungs- und Straßenbaubeiträge eine
Gleichheit zu 100 Prozent herzustellen.
Gegen die Annahme des Beklagten spricht im Übrigen der Wortlaut des § 154 Abs. 2
BauGB, der ausschließlich auf Bodenwerte abstellt und namentlich den Anfangswert
abschließend definiert. Bei der Ermittlung des Anfangswerts sind jedoch alle
wertbildenden Faktoren auszuschließen, welche durch die beabsichtigte Sanierung
ausgelöst werden. Bereits deshalb ist es bedenklich, Erwägungen betreffend ersparte
Erschließungskosten bei der Bildung des Anfangswerts anzusiedeln, weil ja die im
Zuge der Sanierung hergestellten Erschließungsanlagen eine sanierungsbedingte
Werterhöhung bewirken, so dass sie - wenn überhaupt - beim Endwert zu
berücksichtigen wären. Im Übrigen sind die Überlegungen des Beklagten auch deshalb
fehlerhaft, weil sie an den wirtschaftlichen Realitäten vorbei gehen. Der Käufer eines
bislang nicht erschlossenen Grundstücks, der dieses baulich nutzen möchte, ist sich
bewusst, dass er zuvor die Erschließung finanzieren muss. Denn ein nicht
erschlossenes Grundstück kann unabhängig davon, welche planungsrechtlichen
Vorschriften einschlägig sind (§§ 30, 34, 35 BauGB), nicht bebaut werden. Die
voraussichtlichen Kosten einer erstmaligen Erschließung sind mithin ohne Weiteres ein
wertbildender Faktor, der in voller Höhe in die Wertermittlung eingestellt werden mag.
Für eine weitere Erschließung stellt sich die wirtschaftliche Situation indessen
vollkommen anders dar. So ist etwa ein gewerblich nutzbares Grundstück, welches an
seiner Vorderseite und im rückwärtigen Bereich erschlossen ist, tendenziell mehr wert
als ein lediglich einseitig erschlossenes Grundstück, zumal für viele gewerbliche
Nutzungen die sogenannte rückwärtige Andienung deutliche Vorteile mit sich bringt. Die
Annahme des Beklagten, die Werterhöhung des Grundstücks gerade durch eine
zusätzliche Erschließung entspreche betragsmäßig der Höhe der Beiträge, die der
Eigentümer hierfür hätte zahlen müssen, ist jedoch eine unzulässige Fiktion. Es mag
gewerbliche Nutzungen, z. B. Einzelhandel, geben, für welche eine rückwärtige
Andienung unverzichtbar ist, damit auch während der Anlieferungszeiten im vorderen
Bereich, dem Ladenlokal, der Geschäftsbetrieb unbehindert fortgesetzt werden kann.
Für etliche andere Nutzungen, namentlich etwa auch für Wohnnutzungen, ist eine
zweite Erschließung möglicherweise zwar angenehm, ohne dass der Nutzer indessen
bereit wäre, für diese Annehmlichkeit einen Mehrwert zu zahlen, der betragsmäßig den
Erschließungsbeiträgen entspricht, die für die betreffende Anlage erhoben werden.
Würde der Veräußerer versuchen, die von ihm bereits entrichteten Kosten für die
Zweiterschließung in vollem Umfang an einen Käufer weiterzugeben, würden sich
zahlreiche potenzielle Erwerber, die angesichts der von ihnen beabsichtigten Nutzung
des Grundstücks mit einer "einfachen" Erschließung vollauf zufrieden sind, im Zweifel
nach einem preisgünstigeren und auf Dauer nur einfach erschlossenen Grundstück
umsehen.
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Mittlerweile liegt eine - soweit ersichtlich - erste Entscheidung des
Bundesverwaltungsgerichts,
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vgl. den Beschluss vom 21. Januar 2005 - 4 B 1.05 -, BRS Band 69 Nr. 208,
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vor, in der es auszugsweise heißt:
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Gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten
Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die
Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung
bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Werden im
förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs.
2 BauGB hergestellt, erweitert und verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von
Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten
Sanierungsgebiet nicht anzuwenden (§ 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Ausgeschlossen ist
im Sanierungsgebiet hiernach die Erhebung nicht nur von Erschließungsbeiträgen
aufgrund der §§ 127 ff. BauGB, sondern auch von Ausbaubeiträgen aufgrund
landesrechtlicher Vorschriften (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Oktober 1983 - BVerwG 8 C
40.83 - BVerwGE 68, 130 <131 f.>). Der Zweck der gesetzlichen Regelung besteht
darin, eine mögliche Doppelbelastung der Grundstückseigentümer mit Erschließungs-
bzw. Ausbaubeiträgen einerseits und Ausgleichsbeträgen nach § 154 Abs. 1 Satz 1
BauGB andererseits zu vermeiden (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Oktober 1983 - BVerwG
8 C 40.83 -, a.a.O. <134>; Urteil vom 28. April 1999 - BVerwG 8 C 7.98 - DVBl 1999,
1652 = Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 3). Der Gesetzgeber hat angenommen, dass
der für den Eigentümer mit der Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von
Erschließungsanlagen im Sanierungsgebiet verbundene Vorteil sich regelmäßig im
Bodenwert niederschlägt und deswegen zu einer Erhöhung des Ausgleichsbetrags führt
(vgl. BVerwG, Urteil vom 28. April 1999 - BVerwG 8 C 7.98 -, a.a.O.). Wie die durch die
Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen bedingte
Erhöhung des Bodenwertes zu ermitteln ist, wenn - wie hier - ein additives
Bewertungsverfahren angewendet wird, schreibt das Gesetz nicht vor. Auch insoweit
geht es - anders als bei Erschließungs- und Ausbaubeiträgen - jedoch nicht um die
Erfassung und Umlegung konkreter Kosten, sondern um die Wertsteigerung durch die
Sanierung (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. April 1999 - BVerwG 8 C 7.98 -, a.a.O.).
61
Wegen dieses rechtlichen Unterschieds zwischen Ausgleichsbeträgen nach § 154 Abs.
1 BauGB einerseits und Erschließungs- und Ausbaubeiträgen andererseits dürfen fiktiv
ermittelte Ausbaubeiträge jedenfalls nicht ohne weiteres zur Bemessung der durch den
Ausbau der Erschließungsanlagen bedingten Bodenwertsteigerung angesetzt werden.
Das schließt allerdings nicht aus, dass fiktive Ausbaubeiträge je nach den Umständen
des Einzelfalls als Anhaltspunkte bei der Ermittlung einer sanierungsbedingten
Bodenwerterhöhung mit herangezogen werden. Je nach Art und Umfang des
Erschließungsvorteils, der Höhe der Erschließungskosten im Verhältnis zum absoluten
Grundstückswert (vgl. Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von
Grundstücken, 4. Aufl. 2002, § 14 WertV Rn. 138) und den Gegebenheiten des
Grundstücksmarktes kann die Annahme gerechtfertigt sein, dass ersparte
Aufwendungen für Erschließungs- oder Ausbaubeiträge zu einer Wertsteigerung des
Grundstücks in entsprechender Höhe führen (so im Ergebnis Kleiber, in:
Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 28 WertV Rn. 46). Insoweit müssen jedoch die
tatsächlichen Umstände, die den Rückschluss von fiktiven Ausbaubeiträgen auf
entsprechende Bodenwerterhöhungen tragen sollen, konkret und nachvollziehbar
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dargelegt werden. Das Oberverwaltungsgericht hat derartige Umstände nicht
festgestellt. Sie werden auch in der Beschwerde nicht aufgezeigt. Die Beschwerde
behauptet zwar, die fiktive Berechnung der Beklagten, bei der Abschläge vorgenommen
worden seien, diene dazu, konkrete Anhaltspunkte für sanierungsbedingte
Wertsteigerungen zu ermitteln; allein schon die Abschläge zeigten, dass nicht einfach
ein Erschließungsaufwand umgelegt worden sei. Das Oberverwaltungsgericht hat
Feststellungen zu etwaigen Abschlägen jedoch nicht getroffen. Zudem bleibt auch in der
Beschwerde offen, wofür und in welcher Höhe Abschläge vorgenommen worden sein
sollen.
Danach erweist sich das methodische Vorgehen der Gutachter als nicht statthaft, soweit
sie die Komponentenmethode anwenden und dort mit "ersparten Ausbau- bzw.
Erschließungsbeiträgen" arbeiten. Allerdings hat der Beklagte darauf hingewiesen, dass
bei der Anwendung des "Niedersachsenverfahrens", welches nicht auf ersparte
Beiträge abstelle, ein noch höherer Wertzuwachs festgestellt werde; angesichts dessen
könne die Wertermittlung nach der Komponentenmethode nicht fehlerhaft sein. Diese
Auffassung ist nicht in jeder Hinsicht zutreffend. In der mündlichen Verhandlung wurden
auch die Merkmale erörtert, welche die Gutachter bezüglich der Missstände und der
Maßnahmen in Bezug auf das Grundstück des Klägers angenommen haben. Diese
beruhen auf einer Sachverständigeneinschätzung und nicht auf einem mathematischen
Vorgang, so dass sie jedenfalls "diskussionswürdig" sind. Eine in einzelnen Punkten
abweichende Einstufung sowohl bei der Qualifizierung der Missstände als auch bei den
Maßnahmen, die sich zwanglos begründen ließe, ergäbe einen deutlich geringeren
Sanierungsvorteil und damit einen entsprechend geringeren Ausgleichsbetrag.
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Allerdings hat sich im Zuge des Verfahrens herausgestellt, dass die Gutachter mit einem
Betrag in Höhe von 12,50 Euro je qm wohl einen zu niedrigen "fiktiven"
Straßenbaubeitrag angenommen haben, nachdem spätere Vergleichsberechnungen
des Beklagten ergeben haben, dass der Kläger im Falle seiner Heranziehung nach dem
Kommunalabgabengesetz mit 19,40 Euro je qm belastet worden wäre. Dies ändert
indessen nichts daran, dass bislang entgegen der vom Bundesverwaltungsgericht
aufgestellten Forderung "die tatsächlichen Umstände, die den Rückschluss von fiktiven
Ausbaubeiträgen auf entsprechende Bodenwerterhöhungen tragen sollen, (bislang
nicht) konkret und nachvollziehbar dargelegt werden". In dieser Situation macht die
Kammer von § 287 Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 1 Satz 1 der Zivilprozessordnung
(ZPO) Gebrauch. Danach kann das Gericht über die Höhe eines zu zahlenden Betrages
unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung entscheiden, wenn bei
vermögensrechtlichen Streitigkeiten zwischen den Parteien die Höhe einer Forderung
streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit
Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teils der Forderung
in keinem Verhältnis stehen. Diese Voraussetzung, nämlich der Unverhältnismäßigkeit
weiterer Aufklärungen, ist bei einem streitigen Betrag in Höhe von 3.585,00 Euro ohne
weiteres zu bejahen. Zudem spricht alles dafür, dass Bemühungen zur weiteren
Erforschung des Sachverhalts erfolglos bleiben dürften. Ein vom Gericht zu bestellender
Gutachter müsste sich, um den durch die Sanierung begründeten Wertzuwachs zu
ermitteln, mit den Verhältnissen beschäftigen, wie sie vor der Sanierung in X1.
bestanden haben. Diese hätte er mit den heutigen Gegebenheiten zu vergleichen, um
aufgrund dieses Vergleichens sachverständig angeben zu können, um welchen Betrag
das Grundstück des Klägers an Wert gewonnen hat. Dass zum heutigen Zeitpunkt ein
Zustand rekonstruiert werden kann, der vor bald 30 Jahren zu beobachten war, ist
praktisch ausgeschlossen. Auch das weitere Merkmal, dass zwischen den Beteiligten
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die Höhe der Forderung streitig ist, liegt hier vor. In Ausübung des ihm eingeräumten
Ermessens folgt die Kammer dem Beklagten insoweit, als eine allgemeine
Wertsteigerung des Grundstücks um 2 % in Rede steht. Soweit die "ersparten Beiträge"
betroffen sind, berücksichtigt die Kammer diese lediglich mit der Hälfte des Betrages,
der im Zeitpunkt des Erlasses des angefochtenen Bescheides im Raum stand. Hierbei
nimmt sie auch § 154 Abs. 2 a) BauGB in den Blick, in dem ebenfalls von der Hälfte des
Aufwandes für Erschließungsanlagen die Rede ist. Danach ergibt sich für den
vorliegenden Fall folgende Berechnung:
Allgemeiner Sanierungsvorteil iHv. 2 % aus 190 Euro/m²: 3,80 Euro/m² Ausbaubeitrag
iHv 12,50 Euro/m² zu 50 Prozent 6,25 Euro/m² Summe 10,05 Euro/m² Bei einer
Grundstücksgröße von 239 qm beträgt der von dem Kläger zu entrichtende
Ausgleichsbetrag somit 2.401,95 Euro. In diesem Umfang ist die Klage abzuweisen,
während der angefochtene Bescheid insoweit aufzuheben ist, als der darin genannte
Betrag diesen Betrag übersteigt.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO und berücksichtigt das
wechselseitige Maß des Obsiegens und Unterliegens.
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Die Kammer lässt die Berufung zu, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat
(§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Ob und unter welchen Voraussetzungen
Straßenbaubeiträge, die bei einer Erneuerung einer vorhandenen Erschließungsanlage
erhoben werden könnten, falls das betreffende Grundstück nicht in einem
Sanierungsgebiet läge, im Anwendungsbereich von § 154 Abs. 1 BauGB
bodenwerterhöhend zu berücksichtigen sind, ist auch durch die Entscheidung des
Bundesverwaltungsgerichts vom 21. Januar 2005 noch nicht grundsätzlich geklärt.
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