Urteil des VerfGH Berlin, Az. 17 C 229/00 A

VerfGH Berlin: treu und glauben, verfassungsbeschwerde, anspruch auf rechtliches gehör, einsichtnahme, rüge, rückzahlung, zusage, abrechnung, nebenkosten, erstellung
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Gericht:
Verfassungsgerichtshof
des Landes Berlin
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
195/03
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
Art 101 Abs 1 S 2 GG, Art 103
Abs 1 GG, § 259 BGB, § 535
BGB, Art 15 Abs 1 Verf BE
VerfGH Berlin: Teilweise aus Subsidiaritätsgründen unzulässige,
im Übrigen wegen Verletzung des Anspruchs auf rechtliches
Gehör aus Art 15 Abs 1 Verf BE erfolgreiche
Verfassungsbeschwerde gegen landgerichtliche Abweisung
einer Klage auf Rückzahlung von Nebenkostenvorschüssen
Gründe
I. Der Beschwerdeführer wendet sich mit seiner Verfassungsbeschwerde gegen ein in
einer Mietrechtssache ergangenes Berufungsurteil des Landgerichts.
Der Beschwerdeführer mietete von der Beteiligten zu 3. zum 1. Februar 1998 eine
Wohnung mit einer Wohnfläche von 129,6 qm in Berlin-Zehlendorf. Die Mietparteien
stritten von Beginn des Mietverhältnisses an in mehreren erst- und zweitinstanzlichen
Verfahren um die Nebenkostenabrechnungen.
1) Nachdem der Beschwerdeführer eine geforderte Betriebskostennachzahlung sowie
auch den ab 1. November 1999 erhöhten Betriebskostenvorschuss nicht zahlte, klagte
die Beteiligte zu 3. vor dem Amtsgericht Schöneberg - 17 C 229/00 A - auf Zahlung der
rückständigen Beträge. Auf die Widerklage des Beschwerdeführers verurteilte das
Amtsgericht die Beteiligte zu 3. durch Anerkenntnisteilurteil vom 15. September 2000,
für den Zeitraum vom 1. Juli 1998 bis zum 30. Juni 1999 eine ordnungsgemäße Heiz- und
Warmwasserkostenabrechnung zu erteilen.
2) Aus diesem Urteil vollstreckte der Beschwerdeführer gegen die Beteiligte zu 3. Das
Amtsgericht verhängte am 5. Februar 2001 sowie am 28. Januar 2002 Zwangsgelder.
Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3. gegen den Zwangsgeldbeschluss vom 28.
Januar 2002 wies das Landgericht Berlin durch Beschluss vom 16. Juli 2002 - 65 T 34/02 -
mit der Begründung zurück, das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass
auch die überarbeitete Heiz- und Warmwasserabrechnung vom 4. Januar 2002 nicht
ordnungsgemäß gewesen sei.
3) Die Klage der Beteiligten zu 3. auf Feststellung der Unzulässigkeit der
Zwangsvollstreckung aus dem Anerkenntnisteilurteil wies das Amtsgericht Schöneberg -
4 C 303/01 - durch Urteil vom 11. Dezember 2001 rechtskräftig als unbegründet zurück.
4) Im Endurteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 17. Mai 2001 im Verfahren 17 C
229/00 A (s. o. 1) stellte das Amtsgericht u. a. fest, dass die dem Beschwerdeführer
unter dem 12. Mai 1999 erteilte Betriebskostenabrechnung für den
Abrechnungszeitraum 1. Februar 1998 bis 30. Juni 1998 unwirksam, weil nicht
ordnungsgemäß sei, da die Beteiligte zu 3. für die Außenbeleuchtung auch Stromkosten
für die Beleuchtung des gesondert vermieteten Parkplatzes umlege. Hinsichtlich der
Straßenreinigungskosten sei die Richtigkeit des Verteilerschlüssels im Streit; insoweit sei
die Beteiligte zu 3. ihrer Darlegungs- und Beweispflicht nicht nachgekommen. Der
Verteilerschlüssel für die Kosten des Spielsandaustausches sei willkürlich, da die Kosten
für den Sandaustausch mehrere Grundstücke beträfen. Der Beschwerdeführer habe
trotz der Unstimmigkeiten der Betriebskostenabrechnung jedoch keinen Anspruch auf
Neuvornahme der gesamten Abrechnung. Der Streit gehe im Wesentlichen darum, ob
und welche Kosten die Beteiligte zu 3. ansetzen dürfe. Soweit der Beschwerdeführer
vorgetragen habe, die Parkplatzbeleuchtung sei nicht anzusetzen, könne er dies selbst
korrigieren, indem er diesen Betrag abziehe. Hinsichtlich der Straßenreinigungskosten
könne der Beschwerdeführer die aus seiner Sicht zutreffenden Kosten selbst errechnen.
Bezüglich des Streites um die Lohnkosten des Hausmeisters sowie der Hausarbeiter sei
die Beteiligte zu 3. ebenfalls nicht zur Neuvornahme der Abrechnung, sondern zum
Nachweis bzw. zur Auskunft über die streitigen Positionen verpflichtet.
Berufung und Anschlussberufung gegen diese Entscheidung verwarf das Landgericht
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Berufung und Anschlussberufung gegen diese Entscheidung verwarf das Landgericht
Berlin - 65 S 222/01 - durch Urteil vom 22. Januar 2002 als unzulässig.
Infolge dieser Verfahren forderte der Beschwerdeführer von der Beteiligten zu 3.
mehrfach nähere Auskünfte und Erklärungen zu einzelnen Abrechnungspositionen und in
diesem Zusammenhang - gegen Zusage entsprechender Kostenerstattung - die
Übersendung entsprechender Belege, insbesondere zu den Lohnabrechnungen und
Stundennachweisen für den Hausmeister sowie die Hausarbeiter der Beteiligten zu 3. Mit
Schreiben vom 5. Juni 2002 forderte der Beschwerdeführer die Vermieterin schließlich
unter Neuberechnung der genannten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1997 -
2000 vergeblich zur Rückzahlung eines aus seiner Sicht bestehenden Guthabens in
Höhe von 1.554,54 € auf.
5) Im Rahmen des vor dem Amtsgericht Schöneberg wegen einer anderen
mietrechtlichen Streitigkeit zwischen dem Beschwerdeführer und der Beteiligten zu 3.
anhängigen Klageverfahrens (- 4 C 145/02 -, mit Beschluss des Amtsgerichts vom 26.
Juni 2002 abgetrennt, neu: - 4/102 C 272/02 -) beantragte der Beschwerdeführer mit
Schriftsatz vom 24. Juni 2002 im Wege der Klageerweiterung die Verurteilung der
Beteiligten zu 3. zur Rückzahlung des von ihm errechneten Gesamtguthabens nicht
geschuldeter und zuviel gezahlter Nebenkosten in Höhe von 1.954,54 €. Nach
Teilzahlung in Höhe von 359,81 € beschränkte der Beschwerdeführer seinen
Zahlungsanspruch entsprechend und beantragte hilfsweise gestaffelt die Feststellung
der Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnungen und der Heiz- und
Warmwasserabrechnungen für verschiedene Abrechnungsperioden im Zeitraum Juli
1998 bis Juni 2000, die Feststellung, dass diese Nebenkostenabrechnungen nicht
ordnungsgemäß seien, hilfsweise, die Beteiligte zu 3. zur Erstellung entsprechender und
ordnungsgemäßer Nebenkostenabrechnungen zu verurteilen. Ferner beantragte er, die
Beteiligte zu 3. zur Erstellung ordnungsgemäßer Betriebskosten- sowie Heiz- und
Warmwasserabrechnungen für den Abrechnungszeitraum 1. Juli 2000 bis 30. Juni 2001 zu
verurteilen.
Durch Anerkenntnisteilurteil und Teilurteil vom 29. Oktober 2002 verurteilte das
Amtsgericht Schöneberg die Beteiligte zu 3. entsprechend ihres Anerkenntnisses zur
Erteilung einer ordnungsgemäßen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung sowie einer
ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1. Juli 2000
bis 30. Juni 2001. Hinsichtlich der Zahlungsklage und Feststellungsanträge wies das
Amtsgericht die Klage ab. Zur Begründung führte das Gericht aus, der Beschwerdeführer
habe ein Guthaben aus den von ihm aufgeführten Nebenkostenabrechnungen nicht
substantiiert darlegen können. Seine Berechnungen würden insbesondere hinsichtlich
der Kosten für die zusätzlichen Arbeiten der Hausarbeiter bei Winterdienst,
Hausreinigung und Gartenpflege sowie bei den Hauswartskosten nicht auf einer
Überprüfung der dazu gehörigen Belege der Beteiligten zu 3., sondern auf Vermutungen
beruhen. Der Umfang der Umlagefähigkeit, insbesondere die Frage der Erforderlichkeit
zusätzlicher Arbeiten und die Wirtschaftlichkeit, lasse sich nur aus den Unterlagen der
Beteiligten zu 3., die Lohnstundennachweise mit entsprechenden Tätigkeitsnachweisen
führe, feststellen. Art und Umfang der Tätigkeiten des Hauswarts ergäben sich aus dem
Hauswartsdienstvertrag selbst oder entsprechender Anlagen. Die Beteiligte zu 3. sei
verpflichtet, auch in diese Unterlagen Einsicht zu gewähren. Die Umlage der vom
Beschwerdeführer monierten Kosten für den Spielsandaustausch auf dem gesamten
Grundstück für alle Mieter der darauf befindlichen Miethäuser sei nicht unbillig. Es sei
durchaus wahrscheinlich, dass die Kinder sich nicht auf den zu ihrem Gebäude
gehörenden Spielplatz beschränkten. Sofern die Beleuchtung nicht nur den Parkplatz,
sondern partiell auch den Weg zur Haustür beleuchte, seien die entsprechenden
Stromkosten auf alle Mieter umlegbar.
Der Beschwerdeführer könne sich nicht darauf berufen, dass die Beteiligte zu 3. die
Übersendung von Kopien der Belege verweigert habe. Der Beschwerdeführer verlange
eine Vielzahl von Kopien. In der mündlichen Verhandlung habe die Beteiligte zu 3.
demonstriert, dass allein die Abrechnungen über die Lohnstunden der Hausarbeiter
mehrere Ordner füllten. Der Beschwerdeführer habe zudem in diesem Termin nicht von
der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Belege einzusehen. Im Übrigen seien bei einem
derartigen Umfang der Unterlagen die Fertigung von Kopien und deren Übersendung
nicht mehr zweckmäßig und zumutbar. Die Feststellungsanträge seien unzulässig. Der
Beschwerdeführer habe kein rechtliches Interesse an der Feststellung der
"Unwirksamkeit" oder der nicht ordnungsgemäßen Erstellung der von ihm benannten
Nebenkostenabrechnungen. Der Beschwerdeführer könne etwaige Guthaben aus
fehlerhaften Abrechnungen mit der Leistungsklage geltend machen.
6) Der Beschwerdeführer legte Berufung gegen das Urteil ein - 63 S 416/02 -. Zur
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6) Der Beschwerdeführer legte Berufung gegen das Urteil ein - 63 S 416/02 -. Zur
Begründung trug er vor, der geltend gemachte Zahlungsanspruch resultiere aus der
Umsetzung des Urteils des Amtsgerichts Schöneberg vom 17. Mai 2001, das ihn darauf
verwiesen habe, die vom Vermieter erteilte Abrechnung selbst zu korrigieren, indem er
die unzulässigen und überhöht angesetzten Positionen herausrechne bzw. auf das
zulässige Maß reduziere und insoweit Rückforderungsansprüche geltend mache. Da die
Beteiligte zu 3. auch die nachfolgenden Betriebskostenabrechnungen mit denselben
strukturellen Mängeln erstellt habe, habe der Beschwerdeführer die Leitmaximen des
Urteils vom 17. Mai 2001 auch auf die weiteren Betriebskostenabrechnungen angewandt
und mache auch insofern Rückzahlungsansprüche geltend.
Die von ihm bei der Beteiligten zu 3. mehrfach angeforderten Auskünfte und
Belegkopien zu den Nebenkostenabrechnungen seien nicht erteilt worden. Der
Beschwerdeführer habe jedoch Anspruch auf Übersendung der entsprechenden
Belegkopien gegen Kostenerstattung. Der Beschwerdeführer habe sich auch deshalb zur
Anforderung von Kopien veranlasst gesehen, weil die Beteiligte zu 3. schon im
vorangegangen Verfahren Belege eingereicht hätte, die z. T. unstimmig gewesen seien.
Nur durch Vorlage von Belegkopien gegen Kostenerstattung könne der
Beschwerdeführer daher die Belege sorgfältig und im gebotenen Umfang prüfen und
Rückfragen durchführen. Dies sei bei einer bloßen Einsichtnahme in den Räumen der
Beteiligten zu 3. nicht möglich. Die Belegeinsicht in den Räumen der Beteiligten zu 3. sei
für den Beschwerdeführer auch unzumutbar, nachdem die Beteiligte zu 3. dem
Beschwerdeführer das Mietverhältnis unberechtigterweise fristlos gekündigt habe.
Zudem habe die Beteiligte zu 3. die Offenlegung der tatsächlichen Personalkosten für
den Hauswart und die Hofarbeiter bisher abgelehnt und dafür Datenschutzbedenken
vorgetragen. Insoweit wolle die Beteiligte zu 3. dem Beschwerdeführer nicht einmal ein
Einsichtsrecht in ihren Räumen gewähren. Dies habe der Vertreter der Beteiligten zu 3.
am 20. September 2002 in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht
bekräftigt. Solange die Beteiligte zu 3. sich jedoch weigere, Auskunft über die
tatsächlichen Lohnkostensätze zu erteilen und auch künftig jegliche
Belegeinsichtsnahme kategorisch ablehne, verstoße sie gegen ihre Pflicht zur
Rechenschaftslegung aus § 259 BGB. Der Beschwerdeführer habe die Beteiligte zu 3.
unter Hinweis auf das Urteil des Amtsgerichts nochmals um Einsicht in die
entsprechenden Unterlagen gebeten, was diese mit Schreiben vom 26. November 2002
erneut abgelehnt habe. Dem Beschwerdeführer sei es daher nicht möglich, die
Überprüfung der tatsächlichen Personalkosten vorzunehmen, zumal sich diese nach
Angaben der Beteiligten zu 3. auch nicht an den tatsächlich angefallenen Lohnkosten,
sondern an vom Bundesfinanzministerium bundeseinheitlich festgesetzten
Durchschnittsätzen orientiere.
Das Amtsgericht habe den Vortrag des Beschwerdeführers zu zahlreichen
entscheidungserheblichen Punkten ignoriert und sei auf keines seiner mannigfachen
Beweisangebote eingegangen. Damit habe es den Anspruch des Beschwerdeführers auf
rechtliches Gehör verletzt. Zudem habe das Amtsgericht rechtskräftige
Gerichtsentscheidungen des Amtsgerichts Schöneberg und des Landgerichts Berlin
ignoriert. Ferner habe es verkannt, dass sich die Beteiligte zu 3. geweigert habe, eine
Einsichtnahme in den Hausdienstvertrag zu gewähren.
Mit Urteil vom 12. September 2003 wies das Landgericht die Berufungen des
Beschwerdeführers gegen das am 29. Oktober 2002 verkündete Teilurteil und das am
10. Dezember 2002 verkündete Kostenschlussurteil des Amtsgerichts Schöneberg
zurück. Er habe keinen Anspruch aus § 812 BGB auf Rückzahlung eines Teils der von ihm
geleisteten Nebenkostenvorschüsse. Es könne insoweit dahin stehen, ob die von der
Beteiligten zu 3. erstellten und geänderten Abrechnungen für die im Streit befindlichen
Nebenkostenabrechnungen inhaltlich richtig seien. Der Beschwerdeführer habe nicht
dargetan, dass die von ihm gezahlten Nebenkosten nicht tatsächlich in dieser Höhe
entstanden seien. Als Mieter sei er gehalten, anhand gegebener Anhaltspunkte die
Mindesthöhe der tatsächlich entstandenen Nebenkosten zu schätzen und
annäherungsweise vorzutragen. Soweit er die von der Beteiligten zu 3. erstellten
Abrechnungen für inhaltlich falsch halte, genüge es nicht, die von ihm beanstandeten
Positionen außer Ansatz zu lassen oder um einen pauschalen Betrag zu vermindern.
Das Bestreiten des Kostenansatzes durch den Mieter sei vielmehr unsubstantiiert und
damit rechtlich unerheblich, wenn er nicht zuvor die Berechnungsunterlagen eingesehen
habe. Im Rahmen der der Beteiligten zu 3. obliegenden Rechnungslegung gemäß § 259
BGB seien Belege grundsätzlich nur vorzulegen, nicht in Ablichtung zu übersenden. Dem
Beschwerdeführer stehe ein Anspruch auf Überlassung von Kopien auch nicht aus § 242
BGB zu. Anhaltspunkte für ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Beteiligten zu 3.
lägen in diesem Zusammenhang nicht vor. Insbesondere sei nicht ersichtlich, dass
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lägen in diesem Zusammenhang nicht vor. Insbesondere sei nicht ersichtlich, dass
einem erheblichen Aufwand des Beschwerdeführers zur Wahrnehmung seines
Einsichtsrechts eine nur geringe Belastung des Vermieters mit der Übersendung von
Ablichtungen gegenüberstehe. In der Regel sei es für einen Mieter zumutbar, sich in das
Büro einer in Berlin befindlichen Hausverwaltung zu begeben, um nach Sichtung der
Unterlagen gezielt zu entscheiden, von welchen er Kopien benötigte, die dann von der
Hausverwaltung gegen Kostenerstattung gefertigt würden. Im vorliegenden Fall begehre
der Beschwerdeführer die Überprüfung einer Vielzahl von Belegen; es liege nicht fern,
dass es unter diesen Umständen bereits im Rahmen einer Übersendung von
Ablichtungen zu weiteren Unklarheiten über Art und Umfang der Belege komme, die bei
einer Einsicht vor Ort ggf. gleich zu beseitigen seien.
Auch der Hilfsantrag des Beschwerdeführers, der auf Erstellung von ordnungsgemäßen
Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen durch die Beteiligte zu 3. gerichtet sei,
habe keinen Erfolg, da die Beteiligte zu 3. für die bezeichneten Zeiträume
entsprechende Abrechnungen erstellt habe, die jeweils eine Zusammenstellung der
Gesamtkosten, die Angabe des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung
des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen enthielten. Auch in diesem
Zusammenhang könne dahinstehen, ob die Abrechnungen inhaltlich richtig seien.
Hierauf bestehe kein Anspruch des Beschwerdeführers. Es liege vielmehr bei diesem,
hieraus und ggf. nach Einsicht in die Unterlagen die entsprechenden Schlüsse zu ziehen
und etwaige Ansprüche zu begründen und geltend zu machen.
Die Revision sei nicht gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen gewesen. Es handele sich bei
der Abwägung der Zumutbarkeitserwägungen um eine von den Umständen des
Einzelfalls geprägte Entscheidung, die keine grundsätzlichen Rechtsfragen aufwerfe.
Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung seiner
Grundrechte aus Art. 7, Art. 10 Abs.1, Art. 15 Abs. 1 und Art. 23 Abs. 1, hilfsweise Art. 15
Abs. 5 Satz 2 der Verfassung von Berlin (VvB) durch das Landgericht und das
Amtsgericht.
a) So habe das Landgericht das Grundrecht des Beschwerdeführers auf rechtliches
Gehör nach Art. 15 Abs. 1 VvB verletzt, indem es wesentliches Vorbringen des
Beschwerdeführers zu entscheidungserheblichen Aspekten ignoriert habe:
aa) Das Landgericht stütze seine Entscheidung u. a. darauf, der Beschwerdeführer hätte
zur Begründung seiner Einwendungen zuvor in die bei der Beteiligten zu 3. vorhandenen
Unterlagen Einsicht nehmen müssen, wobei außer Acht gelassen sei, dass die Beteiligte
zu 3. die Einsicht hinsichtlich der bedeutsamsten strittigen Posten der Abrechnung
(Lohnkosten des Hausmeisters und der Hausarbeiter) - wie mehrfach vorgetragen
worden sei - auch in ihren eigenen Räumlichkeiten kategorisch abgelehnt habe.
bb) Zudem habe das Landgericht einen dem Beschwerdeführer zugesagten rechtlichen
Hinweis zu einer entscheidenden Fragestellung unterlassen: So habe der
Verfahrensbevollmächtigte des Beschwerdeführers den Vorsitzenden Richter des
Landgericht am 14. März 2003 angerufen, um zu erfahren, ob das Landgericht die
Auffassung des Amtsgerichts teile, dass es für den Mieter kein Recht auf Zusendung von
Belegkopien gebe. Für diesen Fall hätte der Beschwerdeführer noch vor der mündlichen
Verhandlung vor dem Landgericht einen Belegeinsichtstermin bei der Beteiligten zu 3.
vereinbart. Der Vorsitzende des Landgerichts habe zugesagt, einen entsprechenden
rechtlichen Hinweis frühzeitig zu geben, falls das Landgericht die Auffassung des
Amtsgerichts teilen sollte. Bis zur mündlichen Verhandlung habe es jedoch keinen
solchen Hinweis gegeben, so dass der Beschwerdeführer davon ausgegangen sei, das
Landgericht sei ebenso wie die herrschende Meinung der Auffassung, dass dem Mieter
alternativ zum Belegeinsichtsrecht auch ein Recht auf Zusendung von Kopien der
Abrechnungsunterlagen gegen Kostenerstattung zustehe. Die auf die gegenteilige
Ansicht gestützte Entscheidung des Landgerichts stelle daher eine
Überraschungsentscheidung dar.
cc) Das Landgericht sei ferner nicht auf die Einwendungen des Beschwerdeführers
eingegangen, wonach ihm wegen der fristlosen Kündigung durch die Beteiligte zu 3.
wegen angeblicher "Zerrüttung" sowie wegen deren früheren irreführenden Verhaltens
bei der Belegpräsentation eine Belegeinsicht in ihren Büroräumen nach Treu und
Glauben nicht zugemutet werden könne.
Auch weiterer entscheidungserheblicher Vortrag, etwa zur Bildung einer unzulässigen
Wirtschaftseinheit im Bereich der Heizkostenabrechnungen oder zur Praxis der
Beteiligten zu 3., bei den Wertansätzen für den Hausmeister und die Hausarbeiter von
den tatsächlichen Personalkosten erheblich abzuweichen, sei - wie auch schon zuvor im
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den tatsächlichen Personalkosten erheblich abzuweichen, sei - wie auch schon zuvor im
Urteil des Amtsgerichts - übergangen worden.
dd) Ebenfalls ein Verstoß gegen Art. 15 Abs. 1 VvB liege darin, dass das Landgericht
dem Beschwerdeführer sowie seinem Prozessbevollmächtigten den -
antragsenthaltenden - Schriftsatz der Gegenseite vom 6. Januar 2003 vorenthalten
habe. Der Inhalt dieses Schriftsatzes sei bis heute nicht bekannt; daher habe hierauf
auch nicht erwidert werden können.
ee) Ebenso hätte das Landgericht nicht ohne ein Eingehen auf die vom
Beschwerdeführer vorgetragenen Einwendungen auf die "tatsächlichen Feststellungen"
im Urteil des Amtsgerichts Bezug nehmen dürfen.
b) Ferner verstoße das Urteil des Landgerichts gegen das Willkürverbot des Art. 10 Abs.
1 VvB, denn das Gericht habe sich bei seiner Entscheidung von sachfremden
Erwägungen leiten lassen. Dies werde u. a. durch eine Äußerung des Vorsitzenden
Richters der Kammer belegt, der gegenüber einem Rechtsreferendar im
Zusammenhang mit dem Verfahren den Beschwerdeführer als "Querulanten" und
dessen "lange Schriftsätze" als "Unverschämtheit" bezeichnet habe, die man gar nicht
lesen könne.
c) Einen Verstoß gegen die aus Art. 20 Abs. 3 GG folgende Bindung der Rechtsprechung
an Recht und Gesetz und damit zugleich gegen die allgemeine Handlungsfreiheit des
Beschwerdeführers aus Art. 2 Abs. 1 GG bzw. Art. 7 VvB stelle es dar, dass sowohl das
Amtsgericht als auch das Landgericht frühere rechtskräftige Entscheidungen des
Amtsgerichts Schöneberg (17 C 229/00 A) sowie des Landgerichts Berlin (65 T 34/02) zu
Fragen der Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnungen ignoriert hätten. Darin liege
zugleich eine Verletzung des Schutzbereichs des Art. 23 Abs. 1 VvB.
d) Mit der Nichtzulassung der Revision gegen sein Urteil habe das Landgericht zudem
gegen Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB verstoßen. Seine Auffassung, dass grundsätzlich kein
Anspruch des Mieters auf Zusendung von Belegkopien zu Nebenkostenabrechnungen
bestehe, widerspreche der ganz herrschenden Auffassung in Literatur und
Rechtsprechung. Dem Landgericht hätte sich daher die Notwendigkeit einer
Revisionszulassung aufdrängen müssen, um die von § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO geforderte
einheitliche Rechtsprechung zu dieser grundsätzlichen Frage sicher zu stellen.
e) Dem Urteil des Landgerichts fehlten überdies schon elementare
Mindestvoraussetzungen eines Urteils wie die Anträge der Parteien und die Darstellung
des Tatbestandes. Unerklärlich sei auch, um was es sich bei dem Verfahren mit dem
Aktenzeichen 63 S 26/03 handele, das in der mündlichen Verhandlung vom 19. August
2003 mit dem hier zugrunde liegenden Verfahren verbunden worden sei.
Die Beteiligten haben gemäß § 53 VerfGHG Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten.
II. Die Verfassungsbeschwerde hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.
Im Übrigen ist die Verfassungsbeschwerde teils unzulässig, teils unbegründet.
1. Das Urteil des Landgerichts verletzt, indem es entscheidungserheblichen Vortrag des
Beschwerdeführers zur Frage, ob und in welchem Umfang dieser die Möglichkeit der
Einsicht in die Berechnungsunterlagen der Beteiligten zu 3. zu den Personalkosten des
Hausmeisters sowie der Hausarbeiter besaß, unberücksichtigt gelassen hat, das
Grundrecht des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör, der in Art. 15 Abs. 1 VvB in Übereinstimmung mit
Art. 103 Abs. 1 GG gewährleistet wird, verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der
Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (vgl.
Beschluss vom 16. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113 <117> m. w. N., st.
Rspr.). Er gewährt zwar keinen Schutz dagegen, dass das Gericht Vorbringen der
Beteiligten aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts ganz oder teilweise
unberücksichtigt lässt. Das Gericht muss sich in den Entscheidungsgründen auch nicht
mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen; vielmehr ist grundsätzlich davon
auszugehen, dass ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der
Beteiligten auch zur Kenntnis genommen hat. Eine Verletzung dieses
Prozessgrundrechts ist jedoch dann feststellbar, wenn im Einzelfall besondere Umstände
deutlich machen, dass tatsächliches Vorbringen oder Rechtsausführungen eines
Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der
Entscheidung nicht erwogen worden sind; ein solcher Umstand ist gegeben, wenn das
Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz
entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt (vgl.
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entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt (vgl.
Beschlüsse vom 16. November 1995, a. a. O., S. 116 f., vom 22. Mai 1997 - VerfGH
34/97 - LVerfGE 6, 80 <82>, vom 24. August 2000 - VerfGH 73/99 - NZM 2001, 87, 88
m. w. N. und vom 27. September 2002 - VerfGH 63/02, 63 A/02 - LVerfGE 13, 53 <59>).
Ein derartiger Fall ist hier gegeben. Das Landgericht hat den vom Beschwerdeführer
geltend gemachten Anspruch auf Rückzahlung eines Teils der von ihm geleisteten
Betriebskostenvorschüsse im Wesentlichen - wie schon das Amtsgericht - mit der
Begründung verneint, das Bestreiten des Kostenansatzes durch den Beschwerdeführer
sei unsubstantiiert und deshalb unerheblich, weil er nicht zuvor die den angegriffenen
Betriebskostenabrechnungen zugrunde liegenden Berechnungsunterlagen eingesehen
habe; es könne somit dahinstehen, ob die Abrechnungen inhaltlich richtig seien. Bei
dieser rechtlichen Würdigung hätte sich das Landgericht ausdrücklich mit dem vom
Beschwerdeführer mehrfach im Rahmen der Berufungsbegründung vorgetragenen
Einwand befassen müssen, ihm werde von der Beteiligten zu 3. die Einsicht in
wesentliche Teile der Berechnungsunterlagen, nämlich in die Lohn- und
Gehaltsnachweise für den Hauswart sowie die Hof- und Hausarbeiter, grundsätzlich - und
zwar aus Datenschutzgründen - verweigert. Der Beschwerdeführer hat in seinem die
Berufung begründenden Schriftsatz vom 20. Februar 2003 sowie im Schriftsatz vom 5.
August 2003 dargelegt, dass sich die Weigerung der Beteiligten zu 3. insofern nicht nur
darauf beschränke, dem Beschwerdeführer entsprechende Kopien zu übersenden. Der
Beschwerdeführer hat zum Beleg hierfür seinen Schriftwechsel aus dem November 2002
mit der Beteiligten zu 3. beigefügt, woraus sich ergibt, dass die Beteiligte zu 3. den
Hauswartdienstvertrag "aus datenschutzrechtlichen Gründen" dem Beschwerdeführer
nicht zur Kenntnis geben könne, stattdessen eine Kopie der Tätigkeitsdarstellung und -
bewertung übersandt hat. Die Beteiligte zu 3. hat sich im Schriftsatz vom 12. Mai 2003
dahin gehend eingelassen, ihre Bedenken gegen eine "Übersendung einer Kopie des
Hauswartdienstvertrages" seien nicht unbegründet; vor dem Hintergrund des
"Vorgehens" des Beschwerdeführers gegen den Hausmeister dürfte von der Beteiligten
zu 3. nicht geschuldet sein, personenbezogene Daten des Hausmeisters "im Wege der
Übersendung des Hauswartdienstvertrages zu übermitteln". Da der Beschwerdeführer
darauf im Schriftsatz vom 5. August 2003 seine Einschätzung bekräftigte, die Weigerung
der Beteiligten zu 3. zu einer entsprechenden Einsichtnahme beschränke sich nicht auf
die Übersendung von Kopien, sondern auch auf die Einsichtnahme in den Büroräumen
der Beteiligten zu 3., hätte das Landgericht jedenfalls nicht stillschweigend, ohne
Befassung mit den Darlegungen des Beschwerdeführers und Würdigung des
Schriftwechsels aus dem November 2002, in seiner Entscheidung ohne weiteres davon
ausgehen dürfen, dem Beschwerdeführer werde von der Beteiligten zu 3. die Einsicht
auch in die die Lohnkosten enthaltenden Vertragsunterlagen des Hausmeisters sowie
der Haus- und Hofmitarbeiter tatsächlich ermöglicht, wie dies insbesondere aus Seite 4
des Urteils deutlich wird.
Die Frage, ob dem Beschwerdeführer die Einsicht in die Lohn- und Gehaltsunterlagen
des Hausmeisters sowie der Haus- und Hofmitarbeiter von der Beteiligten zu 3.
überhaupt gewährt werde, war auch erheblich. Die Ausführungen des Landgerichts zu
dem aus seiner Sicht nicht bestehenden Anspruch des Beschwerdeführers auf
Übersendung von Kopien legen erkennbar die unmittelbare Einsichtnahmemöglichkeit
des Beschwerdeführers in alle relevanten Belegunterlagen in den Büroräumen der
Beteiligten zu 3. zugrunde. Wenn das Landgericht nach entsprechender Würdigung des
Vortrages der Parteien jedoch davon ausgegangen wäre, dem Beschwerdeführer werde
die Einsicht in wesentliche Teile der für den Klageanspruch maßgeblichen
Berechnungsunterlagen von der Beteiligten zu 3. generell vorenthalten, erscheint
fraglich, ob es auch dann noch von einer Unsubstantiiertheit des Bestreitens der
entsprechenden Kostenansätze durch den Beschwerdeführer ausgegangen wäre.
Möglich erscheint jedenfalls eine rechtliche Beurteilung, wonach im Fall verweigerter
Einsicht in Berechnungsunterlagen vom Mieter weitaus geringere Anforderungen, ggf.
bloße Schätzungen der entsprechenden Betriebskostenanteile oder sogar pauschale
Kürzungen und Herausrechnungen, an die Darlegung eines Rückforderungsanspruchs zu
stellen sind (vgl. dazu Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, Rn. 539 zu § 556 BGB).
2. Ohne Erfolg bleibt die Verfassungsbeschwerde, soweit der Beschwerdeführer eine
Verletzung seines rechtlichen Gehörs durch das Urteil des Landgerichts auch mit der
Begründung rügt, das Gericht sei auf seinen Vortrag, ihm sei generell die Einsichtnahme
in Berechnungsunterlagen in den Räumen der Beteiligten zu 3. wegen einer behaupteten
"Zerrüttung" des Vertragsverhältnisses und wegen vorangegangener Vorlage falscher
Belege durch die Beteiligte zu 3. nicht zumutbar, nicht eingegangen.
Das Landgericht hat sich in dem angegriffenen Urteil mit einem möglichen Anspruch des
Beschwerdeführers auf Übersendung von Kopien der Berechnungsunterlagen aus Treu
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Beschwerdeführers auf Übersendung von Kopien der Berechnungsunterlagen aus Treu
und Glauben - dies schließt gerade auch Zumutbarkeitserwägungen ein -gemäß § 242
BGB befasst und ihn deshalb verneint, weil keine Anhaltspunkte für ein
rechtsmissbräuchliches Verhalten der Beteiligten zu 3. vorlägen. Es ist nicht ersichtlich,
dass das Landgericht bei dieser Würdigung die vom Beschwerdeführer vorgetragenen
Gründe nicht erwogen hat. Verfassungsrechtlich besteht kein Anspruch - wie oben
ausgeführt -, dass das Gericht in den Gründen seines Urteils zu jedem Einzelvorbringen
ausdrücklich Stellung nimmt. Hinzu kommt, dass der Beschwerdeführer hinsichtlich der
behaupteten "Zerrüttung" auch gegenüber dem Landgericht nicht näher dargelegt hat,
warum ihm deshalb nicht gleichwohl die Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen in
den Geschäftsräumen der Beteiligten zu 3. möglich gewesen sein sollte. In der
Verfassungsbeschwerde hat der Beschwerdeführer sogar angegeben, dass er - bei
Erteilung eines entsprechenden rechtlichen Hinweises durch das Landgericht - zur
Vereinbarung eines Belegeinsichtstermines bei der Beteiligten zu 3. bereit gewesen
wäre.
Zum anderen hat das Landgericht das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers auch
nicht dadurch verletzt, dass es in den Urteilsgründen nicht ausdrücklich erwogen hat, ob
dem Beschwerdeführer wegen des behaupteten irreführenden Verhaltens der Beteiligten
zu 3. bei früherer Vorlage von Belegen eine Einsicht in den Büroräumen nicht zumutbar
gewesen wäre, weil der Beschwerdeführer ausreichend Gelegenheit hätte haben
müssen, die eingesehenen Belege - ggf. mit Hilfe Dritter - auf Richtigkeit nachprüfen zu
können. Das Landgericht hat dazu ausgeführt, es erscheine zumutbar, dass ein Mieter
sich in das Büro der Hausverwaltung zwecks Einsichtnahme in die Belege begebe, um
nach Sichtung der Unterlagen gezielt zu entscheiden, von welchen er Kopien benötige,
die dann von der Hausverwaltung gegen Kostenerstattung gefertigt würden. Damit ist
das Landgericht auf den Einwand des Beschwerdeführers in ausreichender Weise
eingegangen, denn es hat mit seiner Begründung klar gemacht, dass dem
Beschwerdeführer eine ausreichende Überprüfung der ihn interessierenden Belege auch
bei Einsichtnahme und Kopienanfertigung vor Ort möglich sei.
Die Rüge, das Landgericht habe weiteren entscheidungserheblichen Vortrag des
Beschwerdeführers "übergangen", ist unzulässig. Der Beschwerdeführer hätte insofern
konkret und substantiiert vortragen müssen, warum das Landgericht trotz seiner
rechtlichen Bewertung, dass ohne Einsichtnahme in die Belegunterlagen keine
berücksichtigungsfähigen Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnungen durch
den Beschwerdeführer vorlägen, in eine Sachprüfung hinsichtlich der Berechtigung
einzelner Kostenpositionen hätte einsteigen müssen. An dieser notwendigen
Begründung der Verfassungsbeschwerde mangelt es jedoch.
3. Die Rüge, es stelle einen Verstoß gegen das rechtliche Gehör dar, dass dem
Beschwerdeführer ein Schriftsatz der Beteiligten zu 3. vom 6. Januar 2003 nicht
übermittelt worden sei, so dass hierauf nicht habe erwidert werden können, ist bereits
unzulässig. Der Beschwerdeführer hat bereits nicht dargelegt, dass und warum das
Urteil auf dem behaupteten Verstoß beruhen kann. Dieser Vortrag wäre ihm auch
möglich gewesen, denn er hätte zum Zweck der Vorbereitung und Begründung seiner
Verfassungsbeschwerde Akteneinsicht in die Verfahrensakten des Landgerichts nehmen
können.
Im Übrigen wäre die Rüge auch unbegründet gewesen, da der genannte Schriftsatz
lediglich den - dem Beschwerdeführer ohnehin durch den übrigen Schriftwechsel des
Berufungsverfahrens bekannten - Antrag der Beteiligten zu 3. auf Zurückweisung der
Berufung und damit keinen aus Sicht des Beschwerdeführers erwiderungsfähigen
besonderen Sach- oder Rechtsvortrag enthielt.
4. Unzulässig ist ferner die Rüge, das Landgericht habe das rechtliche Gehör des
Beschwerdeführers dadurch verletzt, dass es entgegen einer telefonischen Zusage des
Vorsitzenden der Kammer vor der Urteilsverkündung keinen rechtlichen Hinweis auf
seine Beurteilung der Frage nach einem generellen Anspruch des Beschwerdeführers auf
Zusendung von Belegkopien gegeben habe. Abgesehen davon, dass der Vorsitzende
Richter der Kammer in seiner Stellungnahme gegenüber dem Verfassungsgerichtshof
plausibel dargelegt hat, dem Prozessbevollmächtigten des Beschwerdeführers keine
derartige verbindliche Zusage gegeben zu haben, steht der Zulässigkeit der
Verfassungsbeschwerde insoweit bereits der allgemeine Grundsatz der Subsidiarität (§
49 Abs. 2 Satz 1 VerfGHG) entgegen. Wenn der Beschwerdeführer dem Telefongespräch
eine Zusage für einen rechtlichen Hinweis entnommen hätte, wäre es ihm ohne weiteres
möglich gewesen, rechtzeitig, also spätestens in der mündlichen Verhandlung beim
Gericht nachzufragen, ob und wie es die Rechtslage zu dieser Frage vorläufig abschätzt
und ggf. - mit Hinweis auf die vermeintliche Zusage - um Schriftsatznachlass zu bitten,
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und ggf. - mit Hinweis auf die vermeintliche Zusage - um Schriftsatznachlass zu bitten,
um ergänzend vorzutragen. Dass eine solche Nachfrage erfolgt wäre, wird vom
Beschwerdeführer nicht vorgetragen und ergibt sich auch nicht aus dem Protokoll der
mündlichen Verhandlung. Damit aber hat der Beschwerdeführer nicht alles ihm
verfassungsrechtlich Zumutbare unternommen, um eine - aus seiner Sicht ggf.
drohende - Verletzung seines Grundrechts auf rechtliches Gehör zu vermeiden.
5. Unzulässig sind die Rügen, dem Urteil des Landgerichts fehlten bereits "elementare
Mindestvoraussetzungen" eines Urteils wie die Anträge der Parteien und die Darstellung
des Tatbestandes. Es ist nicht substantiiert vorgetragen, welches Grundrecht der
Beschwerdeführer hierdurch für verletzt hält und ob und in welcher Weise das Urteil
darauf beruht. Im Übrigen verkennt der Beschwerdeführer, dass das Landgericht
ausweislich der Gründe von der Regelung des § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Gebrauch
gemacht hat, wonach auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil
Bezug genommen werden kann.
6. Ohne Erfolg bleibt auch die Rüge, das Urteil des Landgericht verstoße gegen das
Willkürverbot des Art. 10 Abs. 1 VvB, weil sich das Gericht bei seiner Entscheidung von
sachfremden Erwägungen habe leiten lassen. Soweit sich der Beschwerdeführer zum
Beleg hierfür auf angebliche Äußerungen des Vorsitzenden Richters der Kammer stützt,
wonach dieser den Beschwerdeführer als "Querulanten" bezeichnet habe, dessen "lange
Schriftsätze" eine "Unverschämtheit" darstellten, die man gar nicht lesen könne, ist zum
Einen die Richtigkeit dieser Behauptung wegen des zu beachtenden
Beratungsgeheimnisses nicht zu verifizieren und wäre, wenn sie außerhalb der Beratung
gefallen wäre, auch kein Beleg dafür, dass das Urteil, das eine Kollegialentscheidung ist,
tatsächlich auf sachfremden Erwägungen der die Entscheidung tragenden Mehrheit
beruht. Der Beschwerdeführer bewegt sich daher im Bereich bloßer Mutmaßungen.
7. Unzulässig ist die Verfassungsbeschwerde ferner, soweit der Beschwerdeführer rügt,
das Landgericht habe wegen Nichtzulassung der Revision gegen Art. 15 Abs. 5 Satz 2
VvB verstoßen.
Die in Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB in Übereinstimmung mit Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG
verbürgte Gewährleistung des gesetzlichen Richters ist verletzt, wenn ein Gericht die
Verpflichtung zur Vorlage an ein anderes Gericht willkürlich außer acht lässt (vgl.
Beschlüsse vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 <103> und vom 17.
Dezember 1997 - VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 <54>; vgl. zum Bundesrecht BVerfGE
76, 93 <96>; 87, 282 <284 f.>).
Diese Voraussetzung ist von dem Beschwerdeführer nicht substantiiert dargetan
worden. Soweit er vorträgt, das Landgericht habe nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO a. F. die
Revision zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung über die Frage zulassen
müssen, ob ein Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien
zu Nebenkostenabrechnungen gegen den Vermieter habe, fehlt es bereits an der
Darlegung der behaupteten abweichenden Rechtsprechungspraxis in der
Verfassungsbeschwerde. Der bloße Bezug auf die Verfahrensakten des Landgerichts und
darin enthaltene Schriftsätze genügt für die Substantiierung der Verfassungsbeschwerde
nicht. Es ist nicht die Aufgabe des Verfassungsgerichtshofes, die Verfahrensakten nach
entsprechendem Vortrag durchzusehen, zumal auch die vom Beschwerdeführer der
Verfassungsbeschwerde beigefügten Anlagen einen entsprechenden Schriftsatz nicht
enthalten.
8. Keinen Erfolg hat die Verfassungsbeschwerde - ihre Zulässigkeit insoweit unterstellt -
ferner, soweit der Beschwerdeführer rügt, das Landgericht habe die Grundrechte des
Beschwerdeführers aus Art. 7 VvB sowie aus Art. 23 Abs. 1 VvB dadurch verletzt, dass
es frühere rechtskräftige Entscheidungen des Amtsgerichts Schöneberg und der 65.
Kammer des Landgerichts Berlin zur Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnungen
ignoriert habe.
Soweit die vom Beschwerdeführer im hier streitigen Verfahren geltend gemachten
Rückforderungsansprüche andere Berechnungszeiträume für Nebenkosten betrafen als
die genannten früheren Entscheidungen, bestand schon wegen der Unterschiedlichkeit
der Streitgegenstände keine formale Bindung des Landgerichts an frühere
Entscheidungen.
Dies gilt auch hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für den
Abrechnungszeitraum 1. Juli 1998 bis 30. Juni 1999. Trotz der Identität des
Abrechnungszeitraums war das Landgericht schon deshalb nicht an das rechtskräftige
Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 15. September 2000 gebunden, weil es über
eine spätere und korrigierte Abrechnung der Beteiligten zu 3. vom 4. Januar 2002
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eine spätere und korrigierte Abrechnung der Beteiligten zu 3. vom 4. Januar 2002
bezüglich dieses Abrechnungszeitraums zu entscheiden hatte.
Nach § 54 Abs. 3 VerfGHG ist das angegriffene Urteil des Landgerichts, soweit die
Verfassungsbeschwerde Erfolg hat, aufzuheben und die Sache in entsprechender
Anwendung des § 95 Abs. 2 Halbs. 2 BVerfGG an das Landgericht zurückzuverweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.
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