Urteil des VerfGH Berlin, Az. VerfGH 70/06

VerfGH Berlin: fortsetzung des mietverhältnisses, abmahnung, werktag, fristlose kündigung, verfassungsbeschwerde, eigentumsgarantie, unzumutbarkeit, mietwohnung, herausgabe, besitz
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Gericht:
Verfassungsgerichtshof
des Landes Berlin
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
62/07
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
Art 10 Abs 1 Verf BE, Art 23
Verf BE, § 535 Abs 1 BGB, §
543 Abs 1 BGB, § 556b Abs 1
BGB
Zur Abwägung des Eigentumsgrundrechts des Vermieters und
des Mieters
Tenor
Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen.
Das Verfahren ist gerichtskostenfrei.
Auslagen werden nicht erstattet.
Gründe
I.
Die Beschwerdeführer wenden sich mit ihrer Verfassungsbeschwerde gegen ihre
Verurteilung zur Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung.
1. Die Beschwerdeführerin war zwischen 1987 und 2007 Mieterin einer Wohnung in Berlin
- Friedrichshain, nutzte die Wohnung aber zum Zeitpunkt des Ausgangsverfahrens schon
seit mehreren Jahren nur für berufliche Aufenthalte in Berlin. Der Beschwerdeführer lebte
seit 1996 in der Wohnung und war dem Mietverhältnis beigetreten. Die Miete von zuletzt
269,72 Euro war laut Mietvertrag am dritten Werktag des laufenden Monats fällig.
Zwischen dem Beschwerdeführer und dem Lebensgefährten einer der
Gesellschafterinnen der Klägerin des Ausgangsverfahrens (im Folgenden: Klägerin) kam
es wiederholt zu erheblichen, teilweise auch tätlichen Auseinandersetzungen, die zu
einem Strafverfahren gegen diesen Lebensgefährten führten.
Die Klägerin begehrte mit der Klageschrift vom 15. November 2005 die Räumung und
Herausgabe der Wohnung. In den Monaten Januar, Februar und März 2006 gingen die
Mietzahlungen jeweils erst zur Mitte des Monats ein. Mit Schreiben vom 29. März 2006
sprach die Klägerin eine Abmahnung aus und forderte die Beschwerdeführer auf, „das
monatlich geschuldete Entgelt jeweils pünktlich bis zum dritten Werktag
(Zahlungseingang) zu zahlen“. Gleichzeitig kündigte sie an: “Sofern auch das
Nutzungsentgelt für den Monat April 2006 oder zu einem späteren Zeitpunkt wieder
unpünktlich gezahlt werden sollte, werden wir ein etwaig noch bestehendes
Mietverhältnis (…) fristlos kündigen.“ In den Monaten April bis Oktober 2006 erfolgte die
Zahlung der Miete pünktlich zum dritten Werktag.
Das Amtsgericht Mitte wies die Räumungsklage mit Urteil vom 2. August 2006 ab. Die
Kündigungen hätten das Mietverhältnis nicht beendet. Die Klägerin legte Berufung ein.
Im November 2006 ging die Miete nicht am dritten Werktag des Monates, Freitag, dem3.
November 2006, auf dem Konto der Klägerin ein, sondern am Montag, dem 6.
November 2006. Daraufhin erklärte die Klägerin am 8. November 2006 erneut die
fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung. Als Grund führte sie an, dass die
Beschwerdeführer wiederholt unpünktlich gezahlt und auch nach Abmahnung ein
weiteres Mal die Miete nicht fristgerecht überwiesen hätten.
Auf die Berufung änderte das Landgericht Berlin mit Urteil vom 29. Januar 2007 das
Urteil des Amtsgerichts Mitte und verurteilte die Beschwerdeführer als
Gesamtschuldner, die Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Es
stellte fest, dass das Mietverhältnis jedenfalls aufgrund der fristlosen Kündigung vom 8.
November 2006 beendet sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs reiche
eine einmalige unpünktliche Zahlung der Miete nach einer Abmahnung für eine fristlose
Kündigung aus, wenn der Mieter zuvor die Miete mehrfach unpünktlich gezahlt habe. Das
Verhalten der Beschwerdeführer – um einen Werktag verspäteter Zahlungseingang der
Miete – sei als schuldhaft zu werten. Dass die Beschwerdeführer vor der Abmahnung
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Miete – sei als schuldhaft zu werten. Dass die Beschwerdeführer vor der Abmahnung
bereits die Mieten dreimal unpünktlich gezahlt hätten, müsse nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs in die Wertung einbezogen werden. Dabei komme es nicht
darauf an, in welchem zeitlichen Abstand diese mehrfache unpünktliche Zahlung zu der
letzten unpünktlichen Zahlung gestanden habe, der unmittelbar eine Abmahnung mit
Kündigungsandrohung vorangegangen sei. Denn das Schwergewicht liege auf den
früheren unpünktlichen Zahlungen. Zwischen der Abmahnung, der unpünktlichen
Zahlung und dem Ausspruch der fristlosen Kündigung liege ein enger zeitlicher
Zusammenhang, der verdeutliche, dass der Klägerin die Fortsetzung des
Mietverhältnisses unzumutbar erscheine. Bei der Frage der Unzumutbarkeit könne der
Umstand, dass zwischen dem Lebensgefährten einer Gesellschafterin der Klägerin und
dem Beschwerdeführer ständige Auseinandersetzungen stattfänden, nicht außer Acht
gelassen werden, wenngleich dahingestellt bleiben könne, wer im Einzelfall die
Verantwortung für das eine oder andere Vorkommnis habe.
2. Mit der Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung ihrer
Grundrechte aus „Art. 23 Abs. 1, 10 Abs. 1 VvB sowie Art. 23 Abs. 1 in Verbindung mit
dem Rechtsstaatsprinzip" durch das Landgericht. Im Hinblick auf Art. 23 Abs. 1 der
Verfassung von Berlin – VvB - übergehe das Urteil des Landgerichts bei der Auslegung
von § 543 BGB Verpflichtungen, die sich aus der verfassungsgerichtlichen
Rechtsprechung ergäben, wenn es annehme, das Überschreiten des
Fälligkeitszeitpunktes der Miete für November um einen einzigen Werktag stelle einen
wichtigen Grund dar, der eine Kündigung nach § 543 BGB rechtfertige. Damit sei die
grundrechtlich geschützte Position des Mieters durch das Berufungsgericht überhaupt
nicht gewürdigt worden. Das Landgericht habe die bewusst eng gezogenen
Voraussetzungen des Kündigungsrechts des Vermieters aus § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
durch den Rückgriff auf die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in unzulässiger Weise
umgangen. Indem nach erfolgter Abmahnung jede verspätete Mietzahlung noch so
geringer Art in den Augen des Berufungsgerichts auch ohne weitere Abwägung dazu
geeignet sei, einen wichtigen Grund darzustellen, werde die Grundrechtsposition des
Mieters bereits systematisch durch eine falsche Anwendung des § 543 BGB beschnitten.
Auch die Auslegung des Landgerichtes, das die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des
Mietverhältnisses nach sieben Monaten regelmäßiger Mietzahlung an lediglich eine um
einen einzigen Tag verspätete Zahlung knüpfe, missachte die dem Art. 23 VvB
innewohnende Sozialpflichtigkeit des Eigentums. Das Berufungsgericht könne sich auch
nicht darauf stützen, dass die höchstrichterliche Rechtsprechung den
verfassungsrechtlich gebotenen Ausgleich der widerstreitenden Interessen bereits
verbindlich gefunden hätte. Dass eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs
schematisch für die weitreichenden Konsequenzen des angegriffenen Urteils
herangezogen und formelhaft übertragen werde, lege offen, dass das Landgericht sich
mit der Tragweite von Art. 23 Abs. 1 VvB nicht auseinandergesetzt habe. Bei der
Übertragung des Ergebnisses der Entscheidung des Bundesgerichtshofs auf den
vorliegenden Fall habe das Landgericht die grundlegenden Unterschiede beider
Fallkonstellationen. In dem Fall des Bundesgerichtshofs habe der Mieter mehrere Male
lediglich Teilzahlungen geleistet und die Miete auch nach Abmahnung schuldhaft
wiederholt erst zur Monatsmitte gezahlt. Sie hingegen hätten die Zahlungsweise nach
erfolgter Abmahnung umgehend korrigiert und die Miete in den folgenden sieben
Monaten pünktlich gezahlt. Sie hätten gerade nicht nachhaltig unpünktlich bezahlt,
sondern nach etlichen Monaten des korrekten Eingangs lediglich einen einzigen Werktag
zu spät. Im Gegensatz zu dem vom Bundesgerichtshof beurteilten Sachverhaltsei ihr
Verhalten geeignet gewesen, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche
Zahlungsweise wiederherzustellen. Zudem lasse das angegriffene Urteil die gebotene
Grundrechtsbeachtung auch insoweit nicht erkennen, als die Beschwerdeführerin seit 20
Jahren, der Beschwerdeführer seit elf Jahren Mieter der Wohnung seien. Angesichts der
weitreichenden Konsequenzen bei der Durchsetzung von Vermieterinteressen erweise
sich das angegriffene Urteil auch als unverhältnismäßig.
Das angegriffene Urteil leide ferner unter einem Erörterungsmangel und widerspreche
dem Rechtsstaatsgebot in Verbindung mit Art. 23 Abs. 1 und Art. 10 Abs. 1 VvB, weil es
in den Urteilsgründen an einer Abwägung an grundrechtsrelevanter Stelle fehle. Das
angegriffene Urteil verweigere nicht nur die Verarbeitung der wesentlichen der
Rechtsfindung dienenden Tatsachen, sondern sogar die Offenlegung seiner
Entscheidungsgesichtspunkte: Zwar werde in ihm erwähnt, dass auch die weiteren
Umstände des Mietverhältnisses in die Abwägung einbezogen werden müssten,
gleichwohl komme es auch diesbezüglich nicht zu einer wertenden Auseinandersetzung.
Vielmehr bleibe der pauschale, gleichsam in der Luft hängende Bezug auf
Auseinandersetzungen zwischen dem Beschwerdeführer und dem Lebensgefährten
einer Gesellschafterin der Klägerin ohne Bezug zum Gesetz, wie gerade die
Verweigerung der Auseinandersetzung mit der Verantwortung für diese Vorkommnisse
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Verweigerung der Auseinandersetzung mit der Verantwortung für diese Vorkommnisse
zeige. Das angegriffene Urteil setze sich damit dem Einwand aus, sachfremde
Erwägungen anzustellen.
Gleichzeitig mit der Verfassungsbeschwerde haben die Beschwerdeführer einen Antrag
auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gestellt, den der Verfassungsgerichtshof mit
Beschluss vom 22. Mai 2007 abgelehnt hat.
II.
Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, aber unbegründet.
Das angegriffene Urteil des Landgerichts verletzt die Beschwerdeführer nicht in ihrem
Anspruch auf Gewährleistung des Eigentums nach Art. 23 Abs. 1 der Verfassung von
Berlin – VvB - und auf willkürfreie Entscheidung (Art. 10 Abs. 1 VvB).
1. Die Eigentumsgarantie des Art. 23 Abs. 1 VvB schützt nicht nur die Eigentumsposition
des Vermieters. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist
Eigentum im Sinne von Art. 23 Abs. 1 VvB (Beschluss vom 22. Januar 2008 – VerfGH
70/06 – NJW-RR 2008, 1179; alle hier und im Folgenden genannten Entscheidungen des
Verfassungsgerichtshofs auch unter www.gerichtsentscheidungen . berlin-
brandenburg.de; für das Bundesrecht: BVerfGE 89, 1 <5 ff.>). Die Fachgerichte müssen
bei der Auslegung der mietrechtlichen Kündigungstatbestände die durch die
Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen wahren und die im Gesetz aufgrund
verfassungsmäßiger Grundlagen zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer
Weise nachvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und
unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet. Die Belange von Vermieter
und Mieter sind angemessen zu berücksichtigen, gegeneinander abzuwägen und in
einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (VerfGH, a. a. O., für das Bundesrecht:
BVerfG, a. a. O., S. 9). Die Auslegung des einfachen Rechts bleibt auch hier Sache der
zuständigen Fachgerichte und ist der verfassungsgerichtlichen Überprüfung nur insoweit
zugänglich, als sie Fehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen
Anschauung der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere ihres Schutzbereichs
beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von
einigem Gewicht sind (VerfGH, a. a. O.; für das Bundesrecht: BVerfGE 18, 85 <93>).
Hiervon ist nicht bereits dann auszugehen, wenn ein Verfassungsartikel, in dem das
betreffende Grundrecht niedergelegt ist, nicht genannt wird oder das grundrechtlich
geschützte Interesse einer Seite nicht ausdrücklich erwähnt wird (vgl. Beschluss vom 18.
Juli 2006 – VerfGH 17/04 – Rn. 46). Dies gilt jedenfalls dann, wenn die anzuwendende
Bestimmung (hier: der mietrechtliche Kündigungstatbestand) die verfassungsrechtlich
gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen selbst vorschreibt (vgl. VerfGH, a.
a. O.; für das Bundesrecht: BVerfGE 79, 283 <290>; 79, 292 <303>). Auch liegt ein
Verfassungsverstoß nicht bereits dann vor, wenn der Verfassungsgerichtshof bei der
Beurteilung widerstreitender Grundrechtspositionen die Akzente anders setzen und
daher anders entscheiden würde (Beschluss vom 22. Januar 2008 – VerfGH 70/06 – a. a.
O.; für das Bundesrecht: BVerfGE 42, 143 <148>) oder die rechtliche Bewertung eines
Sachverhaltes im Hinblick auf die grundrechtlich geschützten Positionen nicht zwingend
erscheint (VerfGH, a. a. O.; für das Bundesrecht: BVerfGE 89, 1 <11>). Nur in Fällen, in
denen die Interessen einer Seite vollständig vernachlässigt (VerfGH, a. a. O.; für das
Bundesrecht: BVerfG, a. a. O.), vernünftige, nachvollziehbare und gewichtige Argumente
übergangen werden (VerfGH, a. a. O.; für das Bundesrecht: BVerfGE 79, 283 <291>,
NJW-RR 1999, 1097 <1098>) oder ein Grundrecht bei der Anwendung einfachen Rechts
beiseite geschoben wird (VerfGH, a. a. O.; für das Bundesrecht: BVerfGE 61, 1 <10>), ist
von einer Verkennung des Inhalts der Eigentumsgarantie durch das Fachgericht
auszugehen.
Diese Grundsätze gelten auch für die verfassungsgerichtliche Überprüfung von
Gerichtsurteilen, die eine Kündigung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der
Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 543 Abs. 1 BGB) zum Gegenstand haben. Auch
hier fordert das Gesetz eine Abwägung der widerstreitenden Vermieter- und
Mieterinteressen. Soweit eine solche Kündigung auf einer Pflichtverletzung des Mieters
beruht, muss das Zivilgericht namentlich prüfen, ob das den Anlass der Kündigung
bietende Verhalten des Mieters grundrechtlich geschützt ist und, wenn ja, ob dem
höherrangige Rechte des Vermieters – insbesondere sein Eigentumsgrundrecht –
entgegenstehen (Beschluss vom 22. Januar 2008 – VerfGH 70/06 – a. a. O. S. 1180).
Gemessen daran hat das Landgericht bei der Anwendung der im Ausgangsverfahren
streitentscheidenden Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB und insbesondere bei der
Auslegung der Tatbestandsmerkmale „aus wichtigem Grund“ (Satz 1) und
„beiderseitige Interessen“ und „zugemutet werden kann“ (Satz 2) den grundrechtlichen
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„beiderseitige Interessen“ und „zugemutet werden kann“ (Satz 2) den grundrechtlichen
Wertmaßstäben Rechnung getragen. Das Urteil des Landgerichts lässt keine Fehler
erkennen, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von Bedeutung und
Umfang der Grundrechte der Parteien des Ausgangsrechtsstreits beruhen.
Das Landgericht hat bei der Abwägung der widerstreitenden Belange dem
Eigentumsrecht der Beschwerdeführer am Besitz der Mietwohnung eigenständige
Bedeutung beigemessen. Es ist zu Recht davon ausgegangen, dass auch das
Eigentumsrecht der Beschwerdeführer den Inhalts- und Schrankenbestimmungen des
Art. 23 Abs. 1 VvB unterliegt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die fristgerechte
Entrichtung der Geldmiete nach §§ 535 Abs. 1, 579 Abs. 2, 556 b Abs. 1 BGB als eine
solche Inhalts- und Schrankenbestimmung eine Hauptleistungspflicht des Mieters
darstellt (vgl. Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2008, § 535 Rn.
153). Im Hinblick auf Art. 23 Abs. 1 VvB sind vor Annahme einer eine
Räumungskündigung rechtfertigenden Pflichtverletzung des Mieters einerseits das
Eigentumsrecht des Mieters am Besitz der Mietwohnung sowie andererseits das
Eigentum des Vermieters an der Mietsache und seine Beeinträchtigung durch das
Verhalten des Mieters umfassend zu würdigen (zum Bundesrecht: BVerfG, NJW-RR 2004,
440 <441>). Hierbei sind die weiteren Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.
Dazu gehört die bisherige Dauer, aber auch der Verlauf des Mietverhältnisses sowie Art
und Ausmaß der Störung (vgl. Bieber, in: Münchener Kommentar zum BGB, a. a. O., §
543 Rn. 8).
Das Landgericht hat jedenfalls im Grundsatz nicht verkannt, dass bei Anwendung des §
543 Abs. 1 BGB die grundrechtlich geschützten Interessen der Beteiligten
gegeneinander abzuwägen sind. Es hat die erforderliche Abwägung innerhalb der
Prüfung vorgenommen, ob der Beschwerdeführer seine mietvertraglichen Pflichten
erheblich verletzt hat. Das Abwägungsergebnis, das in der Annahme einer erheblichen
Pflichtverletzung liegt, die zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses
führt, mag einfachrechtlich falsch sein, ist jedoch gemessen an dem eingangs
dargelegten Prüfungsrahmen von Verfassungs wegen noch nicht zu beanstanden, auch
wenn das Landgericht die von ihm zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom
11. Januar 2006 (NJW 2006, 1585) ohne weitere Beachtung der Besonderheiten des dort
entschiedenen Einzelfalls auf den Ausgangsrechtsstreit übertragen hat. Anders als in der
von den Beschwerdeführern angeführten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts
(BVerfG, NJW-RR 2004, 440) bezieht sich nämlich die Pflichtverletzung des
Beschwerdeführers auf eine vertragliche Hauptpflicht und sein Verhalten, das den Anlass
der Kündigung bietet, ist grundrechtlich gerade nicht geschützt. Demgemäß durfte das
Landgericht aus verfassungsrechtlicher Perspektive auch davon ausgehen, dass die
Überschreitung des Fälligkeitszeitpunktes um einen einzigen Werktag nach sieben
Monaten regelmäßiger Mietzahlung keinen Bagatellfall darstellt.
2. Das Urteil des Landgerichts verstößt auch nicht gegen das Willkürverbot: Das
Vorbringen der Beschwerdeführer geht insoweit nicht über die im Rahmen von Art. 23
VvB erhobenen Rügen hinaus. Eine Verletzung des Willkürverbotes läge im Übrigen auch
nicht vor. Die Ausführungen des Landgerichts zum Verlauf des Mietverhältnisses sind an
sich nicht sachfremd. Das Landgericht bewegt sich noch im Rahmen von
fachgerichtlicher Rechtsprechung und Literatur, wenn es davon ausgeht, dass der
Umstand, dass es zwischen dem Lebensgefährten einer der Gesellschafterinnen der
Klägerin und dem Beschwerdeführer ständige Auseinandersetzungen gibt, nicht gänzlich
außer Acht gelassen werden kann. So wird die Ansicht vertreten, dass selbst eigene
schuldhafte schwere Pflichtverletzungen eine Kündigung nicht ausschließen, wenn beide
Parteien durch ihr Verhalten das Vertrauensverhältnis so zerrüttet haben, dass die
Fortsetzung des Vertrags nicht zumutbar ist (BGH, NJW 1969, 1845, <1846>; Bieber a.
a. O., § 543 Rn. 11).
Diese Entscheidung ist mit 7 zu 2 Stimmen ergangen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.
Mit dieser Entscheidung ist das Verfahren vor dem Verfassungsgerichtshof
abgeschlossen.
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