Urteil des VerfGH Berlin vom 02.04.2017

VerfGH Berlin: fortsetzung des mietverhältnisses, abmahnung, werktag, fristlose kündigung, verfassungsbeschwerde, eigentumsgarantie, unzumutbarkeit, mietwohnung, herausgabe, besitz

Gericht:

Verfassungsgerichtshof

des Landes Berlin

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

62/07

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

Art 10 Abs 1 Verf BE, Art 23

Verf BE, § 535 Abs 1 BGB, §

543 Abs 1 BGB, § 556b Abs 1

BGB

Zur Abwägung des Eigentumsgrundrechts des Vermieters und

des Mieters

Tenor

Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen.

Das Verfahren ist gerichtskostenfrei.

Auslagen werden nicht erstattet.

Gründe

Die Beschwerdeführer wenden sich mit ihrer Verfassungsbeschwerde gegen ihre

Verurteilung zur Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung.

1. Die Beschwerdeführerin war zwischen 1987 und 2007 Mieterin einer Wohnung in Berlin

- Friedrichshain, nutzte die Wohnung aber zum Zeitpunkt des Ausgangsverfahrens schon

seit mehreren Jahren nur für berufliche Aufenthalte in Berlin. Der Beschwerdeführer lebte

seit 1996 in der Wohnung und war dem Mietverhältnis beigetreten. Die Miete von zuletzt

269,72 Euro war laut Mietvertrag am dritten Werktag des laufenden Monats fällig.

Zwischen dem Beschwerdeführer und dem Lebensgefährten einer der

Gesellschafterinnen der Klägerin des Ausgangsverfahrens (im Folgenden: Klägerin) kam

es wiederholt zu erheblichen, teilweise auch tätlichen Auseinandersetzungen, die zu

einem Strafverfahren gegen diesen Lebensgefährten führten.

Die Klägerin begehrte mit der Klageschrift vom 15. November 2005 die Räumung und

Herausgabe der Wohnung. In den Monaten Januar, Februar und März 2006 gingen die

Mietzahlungen jeweils erst zur Mitte des Monats ein. Mit Schreiben vom 29. März 2006

sprach die Klägerin eine Abmahnung aus und forderte die Beschwerdeführer auf, „das

monatlich geschuldete Entgelt jeweils pünktlich bis zum dritten Werktag

(Zahlungseingang) zu zahlen“. Gleichzeitig kündigte sie an: “Sofern auch das

Nutzungsentgelt für den Monat April 2006 oder zu einem späteren Zeitpunkt wieder

unpünktlich gezahlt werden sollte, werden wir ein etwaig noch bestehendes

Mietverhältnis (…) fristlos kündigen.“ In den Monaten April bis Oktober 2006 erfolgte die

Zahlung der Miete pünktlich zum dritten Werktag.

Das Amtsgericht Mitte wies die Räumungsklage mit Urteil vom 2. August 2006 ab. Die

Kündigungen hätten das Mietverhältnis nicht beendet. Die Klägerin legte Berufung ein.

Im November 2006 ging die Miete nicht am dritten Werktag des Monates, Freitag, dem3.

November 2006, auf dem Konto der Klägerin ein, sondern am Montag, dem 6.

November 2006. Daraufhin erklärte die Klägerin am 8. November 2006 erneut die

fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung. Als Grund führte sie an, dass die

Beschwerdeführer wiederholt unpünktlich gezahlt und auch nach Abmahnung ein

weiteres Mal die Miete nicht fristgerecht überwiesen hätten.

Auf die Berufung änderte das Landgericht Berlin mit Urteil vom 29. Januar 2007 das

Urteil des Amtsgerichts Mitte und verurteilte die Beschwerdeführer als

Gesamtschuldner, die Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Es

stellte fest, dass das Mietverhältnis jedenfalls aufgrund der fristlosen Kündigung vom 8.

November 2006 beendet sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs reiche

eine einmalige unpünktliche Zahlung der Miete nach einer Abmahnung für eine fristlose

Kündigung aus, wenn der Mieter zuvor die Miete mehrfach unpünktlich gezahlt habe. Das

Verhalten der Beschwerdeführer – um einen Werktag verspäteter Zahlungseingang der

Miete – sei als schuldhaft zu werten. Dass die Beschwerdeführer vor der Abmahnung

bereits die Mieten dreimal unpünktlich gezahlt hätten, müsse nach der Rechtsprechung

des Bundesgerichtshofs in die Wertung einbezogen werden. Dabei komme es nicht

darauf an, in welchem zeitlichen Abstand diese mehrfache unpünktliche Zahlung zu der

letzten unpünktlichen Zahlung gestanden habe, der unmittelbar eine Abmahnung mit

Kündigungsandrohung vorangegangen sei. Denn das Schwergewicht liege auf den

früheren unpünktlichen Zahlungen. Zwischen der Abmahnung, der unpünktlichen

Zahlung und dem Ausspruch der fristlosen Kündigung liege ein enger zeitlicher

Zusammenhang, der verdeutliche, dass der Klägerin die Fortsetzung des

Mietverhältnisses unzumutbar erscheine. Bei der Frage der Unzumutbarkeit könne der

Umstand, dass zwischen dem Lebensgefährten einer Gesellschafterin der Klägerin und

dem Beschwerdeführer ständige Auseinandersetzungen stattfänden, nicht außer Acht

gelassen werden, wenngleich dahingestellt bleiben könne, wer im Einzelfall die

Verantwortung für das eine oder andere Vorkommnis habe.

2. Mit der Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung ihrer

Grundrechte aus „Art. 23 Abs. 1, 10 Abs. 1 VvB sowie Art. 23 Abs. 1 in Verbindung mit

dem Rechtsstaatsprinzip" durch das Landgericht. Im Hinblick auf Art. 23 Abs. 1 der

Verfassung von Berlin – VvB - übergehe das Urteil des Landgerichts bei der Auslegung

von § 543 BGB Verpflichtungen, die sich aus der verfassungsgerichtlichen

Rechtsprechung ergäben, wenn es annehme, das Überschreiten des

Fälligkeitszeitpunktes der Miete für November um einen einzigen Werktag stelle einen

wichtigen Grund dar, der eine Kündigung nach § 543 BGB rechtfertige. Damit sei die

grundrechtlich geschützte Position des Mieters durch das Berufungsgericht überhaupt

nicht gewürdigt worden. Das Landgericht habe die bewusst eng gezogenen

Voraussetzungen des Kündigungsrechts des Vermieters aus § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB

durch den Rückgriff auf die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in unzulässiger Weise

umgangen. Indem nach erfolgter Abmahnung jede verspätete Mietzahlung noch so

geringer Art in den Augen des Berufungsgerichts auch ohne weitere Abwägung dazu

geeignet sei, einen wichtigen Grund darzustellen, werde die Grundrechtsposition des

Mieters bereits systematisch durch eine falsche Anwendung des § 543 BGB beschnitten.

Auch die Auslegung des Landgerichtes, das die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des

Mietverhältnisses nach sieben Monaten regelmäßiger Mietzahlung an lediglich eine um

einen einzigen Tag verspätete Zahlung knüpfe, missachte die dem Art. 23 VvB

innewohnende Sozialpflichtigkeit des Eigentums. Das Berufungsgericht könne sich auch

nicht darauf stützen, dass die höchstrichterliche Rechtsprechung den

verfassungsrechtlich gebotenen Ausgleich der widerstreitenden Interessen bereits

verbindlich gefunden hätte. Dass eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs

schematisch für die weitreichenden Konsequenzen des angegriffenen Urteils

herangezogen und formelhaft übertragen werde, lege offen, dass das Landgericht sich

mit der Tragweite von Art. 23 Abs. 1 VvB nicht auseinandergesetzt habe. Bei der

Übertragung des Ergebnisses der Entscheidung des Bundesgerichtshofs auf den

vorliegenden Fall habe das Landgericht die grundlegenden Unterschiede beider

Fallkonstellationen. In dem Fall des Bundesgerichtshofs habe der Mieter mehrere Male

lediglich Teilzahlungen geleistet und die Miete auch nach Abmahnung schuldhaft

wiederholt erst zur Monatsmitte gezahlt. Sie hingegen hätten die Zahlungsweise nach

erfolgter Abmahnung umgehend korrigiert und die Miete in den folgenden sieben

Monaten pünktlich gezahlt. Sie hätten gerade nicht nachhaltig unpünktlich bezahlt,

sondern nach etlichen Monaten des korrekten Eingangs lediglich einen einzigen Werktag

zu spät. Im Gegensatz zu dem vom Bundesgerichtshof beurteilten Sachverhaltsei ihr

Verhalten geeignet gewesen, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche

Zahlungsweise wiederherzustellen. Zudem lasse das angegriffene Urteil die gebotene

Grundrechtsbeachtung auch insoweit nicht erkennen, als die Beschwerdeführerin seit 20

Jahren, der Beschwerdeführer seit elf Jahren Mieter der Wohnung seien. Angesichts der

weitreichenden Konsequenzen bei der Durchsetzung von Vermieterinteressen erweise

sich das angegriffene Urteil auch als unverhältnismäßig.

Das angegriffene Urteil leide ferner unter einem Erörterungsmangel und widerspreche

dem Rechtsstaatsgebot in Verbindung mit Art. 23 Abs. 1 und Art. 10 Abs. 1 VvB, weil es

in den Urteilsgründen an einer Abwägung an grundrechtsrelevanter Stelle fehle. Das

angegriffene Urteil verweigere nicht nur die Verarbeitung der wesentlichen der

Rechtsfindung dienenden Tatsachen, sondern sogar die Offenlegung seiner

Entscheidungsgesichtspunkte: Zwar werde in ihm erwähnt, dass auch die weiteren

Umstände des Mietverhältnisses in die Abwägung einbezogen werden müssten,

gleichwohl komme es auch diesbezüglich nicht zu einer wertenden Auseinandersetzung.

Vielmehr bleibe der pauschale, gleichsam in der Luft hängende Bezug auf

Auseinandersetzungen zwischen dem Beschwerdeführer und dem Lebensgefährten

einer Gesellschafterin der Klägerin ohne Bezug zum Gesetz, wie gerade die

Verweigerung der Auseinandersetzung mit der Verantwortung für diese Vorkommnisse

zeige. Das angegriffene Urteil setze sich damit dem Einwand aus, sachfremde

Erwägungen anzustellen.

Gleichzeitig mit der Verfassungsbeschwerde haben die Beschwerdeführer einen Antrag

auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gestellt, den der Verfassungsgerichtshof mit

Beschluss vom 22. Mai 2007 abgelehnt hat.

II.

Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, aber unbegründet.

Das angegriffene Urteil des Landgerichts verletzt die Beschwerdeführer nicht in ihrem

Anspruch auf Gewährleistung des Eigentums nach Art. 23 Abs. 1 der Verfassung von

Berlin – VvB - und auf willkürfreie Entscheidung (Art. 10 Abs. 1 VvB).

1. Die Eigentumsgarantie des Art. 23 Abs. 1 VvB schützt nicht nur die Eigentumsposition

des Vermieters. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist

Eigentum im Sinne von Art. 23 Abs. 1 VvB (Beschluss vom 22. Januar 2008 – VerfGH

70/06 – NJW-RR 2008, 1179; alle hier und im Folgenden genannten Entscheidungen des

Verfassungsgerichtshofs auch unter www.gerichtsentscheidungen . berlin-

brandenburg.de; für das Bundesrecht: BVerfGE 89, 1 <5 ff.>). Die Fachgerichte müssen

bei der Auslegung der mietrechtlichen Kündigungstatbestände die durch die

Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen wahren und die im Gesetz aufgrund

verfassungsmäßiger Grundlagen zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer

Weise nachvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und

unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet. Die Belange von Vermieter

und Mieter sind angemessen zu berücksichtigen, gegeneinander abzuwägen und in

einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (VerfGH, a. a. O., für das Bundesrecht:

BVerfG, a. a. O., S. 9). Die Auslegung des einfachen Rechts bleibt auch hier Sache der

zuständigen Fachgerichte und ist der verfassungsgerichtlichen Überprüfung nur insoweit

zugänglich, als sie Fehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen

Anschauung der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere ihres Schutzbereichs

beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von

einigem Gewicht sind (VerfGH, a. a. O.; für das Bundesrecht: BVerfGE 18, 85 <93>).

Hiervon ist nicht bereits dann auszugehen, wenn ein Verfassungsartikel, in dem das

betreffende Grundrecht niedergelegt ist, nicht genannt wird oder das grundrechtlich

geschützte Interesse einer Seite nicht ausdrücklich erwähnt wird (vgl. Beschluss vom 18.

Juli 2006 – VerfGH 17/04 – Rn. 46). Dies gilt jedenfalls dann, wenn die anzuwendende

Bestimmung (hier: der mietrechtliche Kündigungstatbestand) die verfassungsrechtlich

gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen selbst vorschreibt (vgl. VerfGH, a.

a. O.; für das Bundesrecht: BVerfGE 79, 283 <290>; 79, 292 <303>). Auch liegt ein

Verfassungsverstoß nicht bereits dann vor, wenn der Verfassungsgerichtshof bei der

Beurteilung widerstreitender Grundrechtspositionen die Akzente anders setzen und

daher anders entscheiden würde (Beschluss vom 22. Januar 2008 – VerfGH 70/06 – a. a.

O.; für das Bundesrecht: BVerfGE 42, 143 <148>) oder die rechtliche Bewertung eines

Sachverhaltes im Hinblick auf die grundrechtlich geschützten Positionen nicht zwingend

erscheint (VerfGH, a. a. O.; für das Bundesrecht: BVerfGE 89, 1 <11>). Nur in Fällen, in

denen die Interessen einer Seite vollständig vernachlässigt (VerfGH, a. a. O.; für das

Bundesrecht: BVerfG, a. a. O.), vernünftige, nachvollziehbare und gewichtige Argumente

übergangen werden (VerfGH, a. a. O.; für das Bundesrecht: BVerfGE 79, 283 <291>,

NJW-RR 1999, 1097 <1098>) oder ein Grundrecht bei der Anwendung einfachen Rechts

beiseite geschoben wird (VerfGH, a. a. O.; für das Bundesrecht: BVerfGE 61, 1 <10>), ist

von einer Verkennung des Inhalts der Eigentumsgarantie durch das Fachgericht

auszugehen.

Diese Grundsätze gelten auch für die verfassungsgerichtliche Überprüfung von

Gerichtsurteilen, die eine Kündigung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der

Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 543 Abs. 1 BGB) zum Gegenstand haben. Auch

hier fordert das Gesetz eine Abwägung der widerstreitenden Vermieter- und

Mieterinteressen. Soweit eine solche Kündigung auf einer Pflichtverletzung des Mieters

beruht, muss das Zivilgericht namentlich prüfen, ob das den Anlass der Kündigung

bietende Verhalten des Mieters grundrechtlich geschützt ist und, wenn ja, ob dem

höherrangige Rechte des Vermieters – insbesondere sein Eigentumsgrundrecht –

entgegenstehen (Beschluss vom 22. Januar 2008 – VerfGH 70/06 – a. a. O. S. 1180).

Gemessen daran hat das Landgericht bei der Anwendung der im Ausgangsverfahren

streitentscheidenden Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB und insbesondere bei der

Auslegung der Tatbestandsmerkmale „aus wichtigem Grund“ (Satz 1) und

„beiderseitige Interessen“ und „zugemutet werden kann“ (Satz 2) den grundrechtlichen

Wertmaßstäben Rechnung getragen. Das Urteil des Landgerichts lässt keine Fehler

erkennen, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von Bedeutung und

Umfang der Grundrechte der Parteien des Ausgangsrechtsstreits beruhen.

Das Landgericht hat bei der Abwägung der widerstreitenden Belange dem

Eigentumsrecht der Beschwerdeführer am Besitz der Mietwohnung eigenständige

Bedeutung beigemessen. Es ist zu Recht davon ausgegangen, dass auch das

Eigentumsrecht der Beschwerdeführer den Inhalts- und Schrankenbestimmungen des

Art. 23 Abs. 1 VvB unterliegt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die fristgerechte

Entrichtung der Geldmiete nach §§ 535 Abs. 1, 579 Abs. 2, 556 b Abs. 1 BGB als eine

solche Inhalts- und Schrankenbestimmung eine Hauptleistungspflicht des Mieters

darstellt (vgl. Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2008, § 535 Rn.

153). Im Hinblick auf Art. 23 Abs. 1 VvB sind vor Annahme einer eine

Räumungskündigung rechtfertigenden Pflichtverletzung des Mieters einerseits das

Eigentumsrecht des Mieters am Besitz der Mietwohnung sowie andererseits das

Eigentum des Vermieters an der Mietsache und seine Beeinträchtigung durch das

Verhalten des Mieters umfassend zu würdigen (zum Bundesrecht: BVerfG, NJW-RR 2004,

440 <441>). Hierbei sind die weiteren Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.

Dazu gehört die bisherige Dauer, aber auch der Verlauf des Mietverhältnisses sowie Art

und Ausmaß der Störung (vgl. Bieber, in: Münchener Kommentar zum BGB, a. a. O., §

543 Rn. 8).

Das Landgericht hat jedenfalls im Grundsatz nicht verkannt, dass bei Anwendung des §

543 Abs. 1 BGB die grundrechtlich geschützten Interessen der Beteiligten

gegeneinander abzuwägen sind. Es hat die erforderliche Abwägung innerhalb der

Prüfung vorgenommen, ob der Beschwerdeführer seine mietvertraglichen Pflichten

erheblich verletzt hat. Das Abwägungsergebnis, das in der Annahme einer erheblichen

Pflichtverletzung liegt, die zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses

führt, mag einfachrechtlich falsch sein, ist jedoch gemessen an dem eingangs

dargelegten Prüfungsrahmen von Verfassungs wegen noch nicht zu beanstanden, auch

wenn das Landgericht die von ihm zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom

11. Januar 2006 (NJW 2006, 1585) ohne weitere Beachtung der Besonderheiten des dort

entschiedenen Einzelfalls auf den Ausgangsrechtsstreit übertragen hat. Anders als in der

von den Beschwerdeführern angeführten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts

(BVerfG, NJW-RR 2004, 440) bezieht sich nämlich die Pflichtverletzung des

Beschwerdeführers auf eine vertragliche Hauptpflicht und sein Verhalten, das den Anlass

der Kündigung bietet, ist grundrechtlich gerade nicht geschützt. Demgemäß durfte das

Landgericht aus verfassungsrechtlicher Perspektive auch davon ausgehen, dass die

Überschreitung des Fälligkeitszeitpunktes um einen einzigen Werktag nach sieben

Monaten regelmäßiger Mietzahlung keinen Bagatellfall darstellt.

2. Das Urteil des Landgerichts verstößt auch nicht gegen das Willkürverbot: Das

Vorbringen der Beschwerdeführer geht insoweit nicht über die im Rahmen von Art. 23

VvB erhobenen Rügen hinaus. Eine Verletzung des Willkürverbotes läge im Übrigen auch

nicht vor. Die Ausführungen des Landgerichts zum Verlauf des Mietverhältnisses sind an

sich nicht sachfremd. Das Landgericht bewegt sich noch im Rahmen von

fachgerichtlicher Rechtsprechung und Literatur, wenn es davon ausgeht, dass der

Umstand, dass es zwischen dem Lebensgefährten einer der Gesellschafterinnen der

Klägerin und dem Beschwerdeführer ständige Auseinandersetzungen gibt, nicht gänzlich

außer Acht gelassen werden kann. So wird die Ansicht vertreten, dass selbst eigene

schuldhafte schwere Pflichtverletzungen eine Kündigung nicht ausschließen, wenn beide

Parteien durch ihr Verhalten das Vertrauensverhältnis so zerrüttet haben, dass die

Fortsetzung des Vertrags nicht zumutbar ist (BGH, NJW 1969, 1845, <1846>; Bieber a.

a. O., § 543 Rn. 11).

Diese Entscheidung ist mit 7 zu 2 Stimmen ergangen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

Mit dieser Entscheidung ist das Verfahren vor dem Verfassungsgerichtshof

abgeschlossen.

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