Urteil des VerfGH Berlin vom 15.03.2017

VerfGH Berlin: abrechnung, vermieter, verfassungsbeschwerde, öffentliche gewalt, mietzins, eigentumsgarantie, willkürverbot, erstellung, betriebskosten, nebenkosten

Gericht:

Verfassungsgerichtshof

des Landes Berlin

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

7/01

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

Art 10 Abs 1 Verf BE, Art 15

Abs 5 S 2 Verf BE, Art 23 Abs 1

S 1 Verf BE, § 541 Abs 1 S 1

Halbs 2 ZPO, § 259 Abs 1 BGB

(VerfGH Berlin: Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete:

Kein Verstoß gegen Eigentumsgarantie, Willkürverbot und

Gebot des gesetzlichen Richters durch landgerichtliche

Auffassung, daß Betriebskostenabrechnung gem BGB § 259

nicht ordnungsgemäß ist, wenn sie die vom Mieter

geschuldeten Sollvorschüsse und nicht die tatsächlichen

Einnahmen des Vermieters enthält – zur Vorlagepflicht gem ZPO

§ 541 Abs 1 S 1)

Tenor

Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen.

Das Verfahren ist gerichtskostenfrei.

Auslagen werden nicht erstattet.

Gründe

1. Der Beschwerdeführer wurde durch Beschluss des Amtsgerichts Spandau vom 23. Juli

1997 zum Zwangsverwalter für die in der N...Straße in Berlin gelegene Etagenwohnung

Nr. 3 bestellt. Nachdem die Mieterin der Wohnung, Frau K... D..., den monatlichen

Mietzins von 861,75 DM, der sich aus einer monatlichen Bruttokaltmiete in Höhe von

686,75 DM zuzüglich eines monatlichen Heizkostenvorschusses von 175,00 DM

zusammensetzte, für die Monate April 1998 bis Dezember 1998 sowie für August 1999

nicht an den Beschwerdeführer entrichtet hatte, klagte dieser vor dem Amtsgericht

Spandau und beantragte die Verurteilung der Mieterin zur Zahlung von 7.720,56 DM

nebst 4 % Zinsen ab Zustellung des vorausgegangenen Mahnbescheides. Die

Klageforderung setzte sich aus dem für die oben genannten Monate geschuldeten

Mietzins in Höhe von jeweils 861,75 DM abzüglich eines Guthabens zugunsten der

Mieterin in Höhe von 896,94 DM zusammen, das der Beschwerdeführer mit dem

Mietzins für den Monat April 1998 sowie teilweise mit dem Mietzins für den Monat Mai

1998 verrechnete. Das Guthaben ergab sich aus der Heizkostenabrechnung für das Jahr

1998, in die der Beschwerdeführer die für das Jahr 1998 geschuldeten

Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von 2.100,00 DM als sog. Sollvorschüsse aufnahm,

da die Mieterin die Vorauszahlungen nur teilweise, nämlich für die Monate Januar 1998

bis März 1998, gezahlt hatte. Von diesem Betrag zog er die laut Abrechnung tatsächlich

auf die Mieterin entfallenden Heizkosten in Höhe von 1.203,06 DM ab. Das Amtsgericht

Spandau verurteilte die Mieterin durch Urteil vom 24. Februar 2000 - 2b C 27/00 -

antragsgemäß. Dabei führte das Amtsgericht in seinen Entscheidungsgründen aus, dass

der Beschwerdeführer auch berechtigt sei, für die Monate April bis Dezember 1998 noch

die vereinbarten Heizkostenvorschüsse geltend zu machen, da er diese als

Sollvorschüsse in seiner Abrechnung für das Jahr 1998 berücksichtigt und das sich

danach ergebende Guthaben auf den Mietzins für den Monat April 1998 und teilweise für

den Monat Mai 1998 verrechnet habe.

Die hiergegen von der Mieterin eingelegte Berufung hatte teilweise Erfolg. Durch Urteil

vom 13. Oktober 2000, dem Beschwerdeführer zugestellt am 17. November 2000,

änderte die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin das Urteil des Amtsgerichts

Spandau ab und verurteilte die Mieterin, an den Beschwerdeführer 6.145,56 DM nebst 4

% Zinsen seit dem 13. Oktober 1999 zu zahlen. Die Berufung sei in Höhe eines

Teilbetrages von 1.575,00 DM begründet. Dabei handele es sich um die

Heizkostenvorschüsse in Höhe von jeweils 175,00 DM für die Monate April bis Dezember

1998. Nebenkostenvorschüsse könnten für das Jahr 1998 nicht mehr verlangt werden,

da zwischenzeitlich entsprechend § 20 Abs. 3 Satz 4 Neubaumietenverordnung (NMV)

Abrechnungsreife eingetreten sei. Daher könnten allenfalls noch Ansprüche aus einer

entsprechenden ordnungsgemäßen Abrechnung geltend gemacht werden. Denn die

Vorschüsse würden nur als Abschlag im Hinblick auf die zu erstellende Abrechnung

geschuldet. Sei die Abrechnung aber erstellt oder zumindest Abrechnungsreife

eingetreten, entfalle die Verpflichtung zur Zahlung von Vorschüssen. Daran ändere auch

der Umstand nichts, dass der Beschwerdeführer in die Betriebskostenabrechnung für

1998 nicht die tatsächlich gezahlten, sondern als Sollvorschüsse die geschuldeten

Vorschüsse eingestellt habe. Denn eine solche Abrechnung sei nach ständiger

Rechtsprechung der Kammer nicht ordnungsgemäß. Eine Abrechnung sei nur dann

ordnungsgemäß im Sinne des § 259 BGB, wenn sie über die tatsächlichen Einnahmen

und Ausgaben abrechne. Sollvorschüsse seien jedoch keine tatsächlichen Einnahmen,

sondern rein buchungstechnische Rechnungsposten. Entspreche die vom Vermieter

erstellte Abrechnung diesen Anforderungen nicht, würden die Nachzahlungsansprüche

nicht fällig. Die Erstellung einer derartigen fehlerhaften Abrechnung führe insbesondere

auch nicht dazu, dass der Vermieter nach Abrechnungsreife weiterhin die Vorschüsse

einfordern könnte.

2. Mit der am 17. Januar 2001 eingegangenen Verfassungsbeschwerde gegen das

Berufungsurteil rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 6, 10, 15 Abs. 5 Satz

2 sowie Art. 23 der Verfassung von Berlin (VvB).

Die Entscheidung verstoße gegen Art. 23 VvB. Das von der Verfassung gewährleistete

Eigentumsrecht, das er auch als Zwangsverwalter für sich in Anspruch nehmen könne,

verbiete es, die Vorschriften über die formellen Anforderungen an Vermieterschreiben in

einer Weise auszulegen, welche die Verfolgung der Ansprüche des Vermieters

unzumutbar erschwere. Dadurch, dass das Landgericht Nebenkostenabrechnungen nur

dann als ordnungsgemäß erstellt gelten lasse, wenn die tatsächlichen Vorauszahlungen

und nicht nur die Sollvorschüsse in Ansatz gebracht würden, werde die Abrechnung

erheblich erschwert, wenn nicht gar unmöglich gemacht, ohne dass dem Mieter hieraus

ein Nutzen erwachse. Wenn nämlich ein Mieter Abzüge von der Miete vornehme, stelle

sich für den Vermieter die Frage, inwieweit die Teilzahlung auf die Nettokaltmiete oder

die Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen sei, wobei sich das Problem der

Zuordnung verschärfe, wenn die Teilzahlung nicht sämtliche

Nebenkostenvorauszahlungen decke. Damit gehe jede Transparenz und

Übersichtlichkeit von Abrechnungen für den Mieter verloren. Dem Vermieter

preisgebundenen Wohnraums drohe aber im Fall nicht nachvollziehbarer Abrechnungen,

mit Nachforderungen ausgeschlossen zu sein, wenn es ihm nicht gelinge, fristgemäß

eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Abrechnung zu erstellen.

Demgegenüber habe die Abrechnung von Nebenkosten auf der Grundlage von

Sollvorschüssen den Vorteil, dass der Mieter bei bestehenden Mietzinsrückständen und

Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen durch Vergleich der Soll-Mieten und

der Zahlungen ohne weiteres die Berechtigung des Gesamtbetrages einer geltend

gemachten Nachforderung des Vermieters überprüfen könne. So sei auch in dem

vorliegenden Rechtsstreit die Mieterin in der Lage, aus der angeblich nicht

ordnungsgemäßen Abrechnung alle Verbindlichkeiten und deren Tilgung in eindeutiger

Weise zu erkennen. Die vom Landgericht postulierten Formalien stellten daher eine

Belastung des Eigentümers im Kernbereich seines Rechts dar und führten im Ergebnis

dazu, dass der Vermieter anstelle des Mieters die Betriebskosten selbst tragen müsse,

wenn der Mieter die Vorschüsse nicht freiwillig laufend entrichte.

Die vom Landgericht vorgenommene Auslegung des § 259 BGB sei darüber hinaus

willkürlich und verletze die Rechte aus Art. 6 und 10 VvB. Sie steigere die Anforderungen

an den Vermieter ins Unermessliche, ohne dass ein praktischer Nutzen auch nur

ansatzweise ersichtlich sei.

Schließlich sei auch das durch Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB gewährleistete Recht auf den

gesetzlichen Richter verletzt, da das Landgericht willkürlich keinen Rechtsentscheid beim

Kammergericht nach § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu der Frage eingeholt habe, ob die

Einbeziehung sog. Sollvorschüsse den Anforderungen an eine ordnungsgemäße

Nebenkostenabrechnung genüge. Es handele sich um eine Rechtsfrage, die sich aus

einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergebe. Zwar sei die vom Landgericht

Berlin angewandte Norm des § 259 BGB im allgemeinen Schuldrecht beheimatet.

Rechtsfragen des allgemeinen Schuldrechts seien jedoch dann vorlagefähig, wenn sie

eine von wohnraummietrechtlichen Gesichtspunkten bestimmte Interessenabwägung

erforderten. Ein solcher spezieller Bezug sei bei Nebenkostenabrechnungen in

Wohnraummietverhältnissen gegeben. Die Vorlagefrage sei auch von grundsätzlicher

Bedeutung, da die Behandlung der Sollvorschüsse in Nebenkostenabrechnungen von

den Mietberufungskammern 62 und 65 des Landgerichts Berlin abweichend von der

erkennenden Kammer beurteilt werde. Die Vorlagefrage sei zudem noch nicht durch

Rechtsentscheid entschieden worden. Sie sei insbesondere nicht durch das

Grundsatzurteil des BGH vom 23. November 1981 (NJW 1982, 573) entschieden worden.

II.

Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg.

Gemäß § 49 Abs. 1 VerfGHG kann jedermann Verfassungsbeschwerde mit der

Behauptung erheben, durch die öffentliche Gewalt des Landes Berlin in einem seiner in

der Verfassung von Berlin enthaltenen Rechte verletzt zu sein. Soweit, wie hier,

Gegenstand der Verfassungsbeschwerde die Anwendung von Bundesrecht ist, besteht

die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs in den Grenzen der Art. 142, 31 GG

allein hinsichtlich solcher Grundrechte der VvB, die inhaltlich nicht im Widerspruch zu

Bundesrecht stehen (Beschluss vom 2. Dezember 1993 - VerfGH 89/93 -LVerfGE 1, 169

<179 ff.>; st. Rspr.).

Der Beschwerdeführer ist in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter berechtigt, eine

Verfassungsbeschwerde im eigenen Namen zu erheben. Er handelte im

Ausgangsverfahren als Partei kraft Amtes aus eigenem Recht; infolgedessen ist er

befugt, Verstöße gegen Grundrechte im vorliegenden Verfassungsbeschwerdeverfahren

eigenständig geltend zu machen (vgl. BVerfGE 21, 139 <143>; 27, 326 <333>; 51, 405

<409>; 65, 182 <190>).

Es kann dahinstehen, ob der Beschwerdeführer die nach Erschöpfung des Rechtsweges

fristgerecht erhobene Verfassungsbeschwerde hinsichtlich der Rüge der Verletzung der

Menschenwürde aus Art. 6 VvB in einer den Zulässigkeitsanforderungen des § 50

VerfGHG entsprechenden Weise hinreichend substantiiert hat, indem er offensichtlich

Art. 6 VvB im Zusammenhang mit Art. 10 VvB, als Bestandteil des Willkürverbots sehen

will. Denn jedenfalls ist die Verfassungsbeschwerde unbegründet, da die Rügen des

Beschwerdeführers im Ergebnis nicht durchgreifen.

1. Art. 10 Abs. 1 VvB, der im gleichen Umfang wie Art. 3 Abs. 1 GG die umfassende

Gleichheitsgarantie für alle Menschen gewährleistet (Beschluss vom 12. Dezember 1996

- VerfGH 38/96 - LVerfGE 5, 58 <60>; Beschluss vom 6. Oktober 1998 - VerfGH 32/98 -

LVerfGE 9, 45 <52>), ist in seiner Ausprägung als Willkürverbot nicht verletzt.

Soweit Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde gerichtliche Entscheidungen sind,

besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs nur in engen Grenzen. Die

Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die

Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den Einzelfall sind Sache der

dafür allgemein zuständigen Gerichte und der Nachprüfung durch den

Verfassungsgerichtshof entzogen (Beschluss vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE

1, 7 <8 f.>; Beschluss vom 21. Dezember 2000 - VerfGH 138/00 und 138 A/00 -;

Beschluss vom 25. Januar 2001 - VerfGH 148/00 und 148 A/00 -; Beschluss vom 22.

Februar 2001 - VerfGH 111/00 -; st. Rspr). Es ist nicht Aufgabe des

Verfassungsgerichtshofs, gerichtliche Entscheidungen - ähnlich wie eine

Rechtsmittelinstanz - in jeder Hinsicht auf ihre Übereinstimmung mit dem einfachen

Recht zu kontrollieren. Die verfassungsgerichtliche Kontrolle einer Verletzung des

Gleichheitssatzes durch Gerichtsentscheidungen greift daher nicht bei jedem Fehler in

der Rechtsanwendung ein. Art. 10 Abs. 1 VvB in seiner Ausprägung als Willkürverbot ist

vielmehr erst dann verletzt, wenn die Auslegung und Anwendung des einfachen Rechts

unter keinem denkbaren Gesichtspunkt mehr verständlich ist und sich daher der Schluss

aufdrängt, dass die Entscheidung auf sachfremden Erwägungen beruht; davon kann

nicht gesprochen werden, wenn das Gericht sich mit der Rechtslage eingehend

auseinandersetzt und seine Auffassung nicht jedes sachlichen Grundes entbehrt

(Beschluss vom 25. April 1994 - VerfGH 34/94 - LVerfGE 2, 16 <18>; Beschluss vom 22.

Februar 2001 - VerfGH 111/00 -; st. Rspr.; vgl. zum Bundesrecht: BVerfGE 89, 1 <14>).

Nach diesem Maßstab überschreitet das angegriffene Urteil des Landgerichts nicht die

Grenze zur Willkür. Das Landgericht hat die Ansicht vertreten, dass der

Beschwerdeführer Nebenkostenvorauszahlungen für das Jahr 1998 nicht mehr verlangen

könne, da nach Abrechnungsreife allenfalls noch Ansprüche aus einer entsprechenden

ordnungsgemäßen Abrechnung geltend gemacht werden könnten, die

Heizkostenabrechnung des Beschwerdeführers jedoch nicht ordnungsgemäß im Sinne

des § 259 BGB sei, da mit den Sollvorschüssen keine tatsächlichen Einnahmen, sondern

rein buchungstechnische Rechnungsposten eingestellt worden seien. Es kommt im

Rahmen der verfassungsrechtlichen Prüfung eines Verstoßes gegen das Willkürverbot

nicht darauf an, ob diese Ausführungen im einzelnen zu überzeugen vermögen.

Jedenfalls kann keine Rede davon sein, die Auffassung des Landgerichts entbehre jeder

sachlichen Grundlage, sei unter keinem denkbaren Gesichtspunkt rechtlich vertretbar

und müsse deshalb als willkürlich qualifiziert werden. Vielmehr hält sich die Auslegung

des § 259 BGB durch das Landgericht im Rahmen des Wortlauts der Vorschrift.

2. Die angegriffene Entscheidung lässt auch einen Verstoß gegen die durch Art. 15 Abs.

5 Satz 2 VvB in Übereinstimmung mit Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verfassungsrechtlich

verbürgte Gewährleistung des gesetzlichen Richters nicht erkennen.

Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs, dass die

Unterlassung einer gesetzlich gebotenen Vorlage an ein übergeordnetes Gericht einen

Verstoß gegen den Grundsatz des gesetzlichen Richters darstellen kann (Beschluss vom

19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 <103>). Die Nichtvorlage an ein zur

Entscheidung berufenes Gericht verletzt die Verbürgung des gesetzlichen Richters aber

nur, wenn sich dem entscheidenden Gericht die Notwendigkeit einer Vorlage aufdrängen

musste bzw. sich deren Unterlassung als unvertretbar und damit objektiv willkürlich

darstellt (Beschluss vom 17. Dezember 1997 - VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 <54>;

Beschluss vom 20. Dezember 1999 - VerfGH 38/99 - GE 2000, 120 <121>; vgl. zum

Bundesrecht: BVerfGE 76, 93 <96>; BVerfGE 87, 282 <284 ff.>).

Die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin war nicht verpflichtet, über die vom

Beschwerdeführer für vorlagebedürftig erachtete Frage, ob Nebenkostenabrechnungen,

die Sollvorschüsse ausweisen, ordnungsgemäß im Sinne von § 259 BGB erstellt sind,

gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO einen Rechtsentscheid beim Kammergericht

einzuholen. Nach der genannten Vorschrift hat das Landgericht als Berufungsgericht bei

der Entscheidung einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum

ergibt oder den Bestand eines solchen Mietvertragsverhältnisses betrifft, vorab eine

Entscheidung des im Rechtszug übergeordneten Oberlandesgerichts über die

Rechtsfrage (Rechtsentscheid) herbeizuführen, wenn die Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung ist und sie durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist.

Diese auf Wahrung der Rechtseinheit angelegte Vorschrift verpflichtet das Landgericht

damit zwingend zur Einholung eines Rechtsentscheids, wenn die Voraussetzungen des

unbestimmten Rechtsbegriffs einer grundsätzlichen Bedeutung erfüllt sind. Das ist der

Fall, wenn eine Rechtsfrage über den Einzelfall hinaus wirkt, sich also in der Praxis auch

künftig immer wieder stellen wird, insbesondere wenn sie in der Rechtsprechung bereits

unterschiedlich beurteilt wird oder für unterschiedliche Lösungen ernsthaft zu erwägende

Argumente in Betracht kommen (Gummer, in: Zöller, ZPO, 22. Aufl. 2001, § 541 Rdnr.

39 f. m.w.N.; Beschluss vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 <103>).

Der Frage, ob Nebenkostenabrechnungen, die Sollvorschüsse ausweisen,

ordnungsgemäß im Sinne von § 259 BGB erstellt sind, ist nicht vorlagefähig.

Der grundsätzliche Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Zahlung -

vereinbarter - Betriebskostenvorauszahlungen ergibt sich aus § 535 Satz 2 BGB, da zum

Mietzins auch die Betriebskosten bzw. Betriebskostenvorauszahlungen gehören

(Weidenkaff, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 60. Aufl. 2001, § 535 Rdnr. 30, 48;

Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III Rdnr. 328). In Rechtsprechung und Literatur besteht

Übereinstimmung, dass der Vermieter nach Eintritt der sog. Abrechnungsreife bzw. nach

erfolgter Betriebskostenabrechnung rückständige Vorauszahlungen nicht mehr geltend

machen kann, da die Betriebskostenvorauszahlungen nur vorübergehend

entsprechende Aufwendungen des Vermieters abdecken sollen. Mit Abrechnungsreife

besteht für den Vermieter kein rechtliches Interesse mehr daran, noch Nebenkosten im

Wege der Vorauszahlung für den Abrechnungszeitraum geltend zu machen; es ist nur

noch der Abrechnungssaldo maßgeblich (OLG Hamburg, Beschluss vom 2. November

1988 - 4 U 150/88 - GE 1988, 1163; OLG Düsseldorf, Urteil vom 9. März 2000 - 10 U

194/98 - GE 2000, 537 <539>; OLG Düsseldorf, Urteil vom 14. Dezember 2000 - 10 U

134/98 - GE 2001, 488 <489>; LG Köln, Urteil vom 6. August 1987 - 6 S 433/86 - WuM

1988, 63; LG Berlin, Urteil vom 20. Oktober 1989 - 66 S 9/89 - GE 1990, 659; v. Brunn, in:

Bub/Treiber, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 1999, III Rdnr. 46; Schmid,

Handbuch der Mietnebenkosten, 5. Aufl. 1999, Rdnr. 2036 c; Sternel a.a.0.). Zur

Fälligkeit ist eine ordnungsgemäße Abrechnung erforderlich, die den allgemeinen

Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der

Einnahmen und Ausgaben enthalten muss (BGH, Urteil vom 23. November 1981 - VIII

ZR 298/80 - NJW 1982, 573 <574>; OLG Nürnberg, Urteil vom 21. März 1995 - 3 U

3727/94 - WuM 1995, 308 <308>; v. Brunn a.a.0. Rdnr. 47; Sternel a.a.0. III Rdnr. 340).

Ist die Abrechnung nicht formell ordnungsgemäß, droht dem Vermieter, nach Ablauf der

Abrechnungsfrist mit Nachforderungsansprüchen ausgeschlossen zu sein (vgl. zum

preisgebundenen Wohnraum § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV).

Es kann auf sich beruhen, ob es sich bei der Frage der Auslegung von § 259 BGB als

einer Vorschrift des allgemeinen Schuldrechts überhaupt um eine Rechtsfrage des

materiellen Mietrechts über Wohnraum handelt. Es genügt nämlich nicht, dass eine

Frage aus dem allgemeinen Schuldrecht auch in einem Mietverhältnis erheblich sein

kann. Es muss sich vielmehr um eine Rechtsfrage handeln, die in einem engen inneren

Sachzusammenhang mit einer Rechtsfrage des materiellen Wohnraummietrechts steht

und deren Beantwortung sich aus dem materiellen Wohnraummietrecht ergibt.

Rechtsfragen des allgemeinen Schuldrechts sind nur dann vorlagefähig, wenn sie eine

von wohnraummietrechtlichen Gesichtspunkten bestimmte Interessenabwägung

erfordern, weil sie dann einen engen sachlichen Bezug zum Wohnraummietrecht haben

(BGHZ 89, 275 <280>; OLG Hamm, Beschlüsse vom 11. September 1997 - 30 RE-Miet

6/97 - NJW-RR 1998, 1311 und vom 26. Juni 1998 - 30 RE-Miet 1/98 - GE 1998, 854;

BayObLG, Rechtsentscheid vom 8. April 1988 - RE-Miet 1/88 - NJW 1988, 1796; Gummer,

in: Zöller a.a.0. Rdnr. 12 m.w.N.). Es erscheint zweifelhaft, ob bei Anwendung des § 259

BGB im Wohnraummietrecht besondere Gesichtspunkte im Rahmen der Auslegung des

Begriffs "Einnahmen" zu berücksichtigen sind, die in anderen Vertragsverhältnissen

keine Bedeutung erlangen können.

Jedenfalls kommt der Frage keine grundsätzliche Bedeutung zu. Die grundsätzliche

Bedeutung entfällt nämlich dann, wenn die Rechtsfrage durch den Bundesgerichtshof

oder durch eine gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung geklärt ist (Gummer, in:

Zöller a.a.0. Rdnr. 44; OLG Hamm, Beschluss vom 18. Juli 1984 - 4 RE-Miet 8/83 - NJW

1985, 1847; BayObLG, Beschluss vom 11. Dezember 1984 -RE-Miet 10/83 - ZMR 1985,

98 <99>). Dies ist bei der Frage, ob eine Sollvorschüsse ausweisende Abrechnung

ordnungsgemäß i.S.d. § 259 BGB ist, der Fall. Durch die Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs ist geklärt, welche Anforderungen an eine Abrechnung nach § 259

BGB zu stellen sind (BGH, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80 - NJW 1982,

573 <574> zum notwendigen Inhalt der Nebenkostenabrechnung für Mieträume in

einem Gewerbezentrum). Nach dieser Grundsatzentscheidung muss die Abrechnung

nach § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben

enthalten. Unter geordneter Zusammenstellung ist eine zweckmäßige und

übersichtliche Aufgliederung der Abrechnungsposten zu verstehen. Sie soll den Mieter in

die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss er die

Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt

die Abrechnung nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt

klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. In der Regel muss eine

Abrechnung als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die

Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des

Anteils des Mieters sowie den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufweisen. Der

Mieter muss die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung ersehen und

überprüfen können: Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers lässt sich dieser

Entscheidung entnehmen, dass eine Abrechnung auf der Basis von Sollvorschüssen

nicht den Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Vor dem Hintergrund, dass der

Mieter durch die Abrechnung die ihm angelasteten Kosten soll klar ersehen können,

lässt die Entscheidung keinen Raum für die Annahme; die Frage der Zulässigkeit von

Sollvorschüssen sei offen geblieben. Der Bundesgerichtshof hat vielmehr durch seine

detaillierten Vorgaben zum Ausdruck gebracht, dass er die Begriffe "Einnahmen" und

"Ausgaben" i.S.v. tatsächlich entstandenen Abrechnungsposten verstanden wissen will.

Er stellt entsprechend ausdrücklich allein auf die Aufnahme der tatsächlich geleisteten

Vorauszahlungen ab. Aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist daher zu

schließen, dass nur die tatsächlichen Vorauszahlungen, die der Mieter erbracht hat, zu

berücksichtigen sind, nicht dagegen die ins Mietsoll gestellten Vorauszahlungsbeträge,

weil der Vermieter dadurch die Pflicht, gegenüber dem Mieter ordnungsgemäß und

nachvollziehbar abzurechnen, umgehen würde (vgl. auch Sternel ä.a.0. III Rdnr. 365; OLG

Düsseldorf, Urteil vom 14. Dezember 2000 - 10 U 134/98 - a.a.0., wonach die

Nebenkosten konkret abzurechnen sind; LG Köln, Urteil vom 6. August 1987 - 6 S 433/86

- WuM 1988, 63; LG Berlin, Urteil vom 20. Oktober 1989 - 66 S 9/89 - GE 1990, 659).

Im Hinblick auf diese Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs bestand für das

Landgericht keine Vorlagepflicht, auch wenn es zutrifft, dass mit der 62., 65. und 67.

Kammer zumindest drei Kammern des Landgerichts Berlin die Ausweisung von

Sollvorschüssen in Nebenkostenabrechnungen im Ergebnis für zulässig erachten (LG

Berlin, Urteil vom 15. Februar 2000 - 65 S 327/99 -; LG Berlin, Urteil vom 28. September

2000 - 67 S 85 /00 -; LG Berlin, Urteil vom 26. Oktober 2000 - 62 S 339/00 - GE 2000,

1613).

Das angegriffene Urteil des Landgerichts würde im übrigen den Angriffen der

Verfassungsbeschwerde auch dann standhalten, wenn man davon ausginge, dass die

Frage, ob in einer Abrechnung Sollvorschüsse ausgewiesen werden dürfen, durch die

zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht geklärt wäre. Denn zur Begründung

seiner Auffassung, dass nur tatsächliche Einnahmen, nicht aber Sollvorschüsse

abgerechnet werden dürften, bezieht sich das Landgericht ausdrücklich auf diese

Grundsatzentscheidung und hält mithin die Frage für durch den Bundesgerichtshof

geklärt. Damit hätte sich für das Landgericht die Notwendigkeit einer Vorlage nicht

aufdrängen müssen mit der Folge, dass Willkür i.S.v. Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB hier auch

insofern ausgeschlossen ist.

3: Eine Verletzung des durch Art. 23 Abs. 1 VvB geschützten Eigentumsrechts des

Beschwerdeführers liegt ebenfalls nicht vor.

Der Eigentumsbegriff des Art. 23 Abs. 1 VvB ist identisch mit dem des Art. 14 Abs. 1 GG.

Zu den verfassungsrechtlich geschützten Rechtspositionen, die das bürgerliche Recht

einem Rechtsträger zuordnet, gehört auch das Eigentum an Mietwohnungen (Beschluss

vom 20. April 2000 - VerfGH 72/00 - GE 2001, 50 <51 >; vgl. zu Art. 14 Abs. 1 Satz 1

GG: BVerfGE 95, 64 <82>).

Es ist Aufgabe des Gesetzgebers, Inhalt und Schranken des verfassungsrechtlich

geschützten Eigentums und damit die konkrete Reichweite der Eigentumsgarantie i.S.d.

Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB zu bestimmen. Allerdings haben die Fachgerichte bei der

Auslegung und Anwendung (mietrechtlicher) Regelungen die durch die

Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu beachten. Sie müssen die im Gesetz

aufgrund verfassungsmäßiger Grundsätze zum Ausdruck kommende

Interessenabwägung in einer Weise vornehmen, die sowohl den Eigentumsschutz des

Hauseigentümers wie auch den ebenfalls unter den Eigentumsschutz fallenden Besitz

des Mieters beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen beider Seiten

vermeidet (Beschluss vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 -LVerfGE 3, 99 <104>). Die

Auslegung des einfachen Gesetzesrechts bleibt aber in erster Linie Sache der hierfür

zuständigen Fachgerichte und ist der Überprüfung durch den Verfassungsgerichtshof nur

insoweit eröffnet, als eine Verkennung oder grundsätzlich unrichtige Anwendung des

Grundrechts in Rede steht. Demgemäß ist die Schwelle eines verfassungsgerichtlich zu

korrigierenden Verstoßes gegen Art. 23 Abs. 1 VvB erst dann erreicht, wenn die

Auslegung des einfachen Rechts Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf einer

grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie,

insbesondere vom Umfang ihres Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen

Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (Beschluss vom 24.

August 2000 - VerfGH 107 A/99, 107/99 - GE 2000, 1324).

Das Urteil des Landgerichts hält einer Nachprüfung anhand dieser Kriterien stand. Es

lässt keine Auslegungsfehler erkennen, die auf einer grundsätzlich unrichtigen

Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen. In der

verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung ist geklärt, dass der Einfluss des

Eigentumsgrundrechts es verbietet, die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf die

gesetzlich zulässige Miete unzumutbar zu erschweren (so zu Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG

BVerfGE 89, 340 <342>). Die Anwendung und Auslegung von § 259 BGB durch das

Landgericht in der angegriffenen Entscheidung, dass eine Betriebskostenabrechnung nur

bei Angabe der tatsächlichen Einnahmen, nicht aber bei Einbeziehung von

Sollvorschüssen als ordnungsgemäß angesehen werden kann, stellt keine derartige

verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbare Erschwerung der praktischen Ausübung

der Eigentümerrechte dar. Die Entscheidung hält sich vielmehr im Rahmen des zum

Mietrecht in Judikatur und Schrifttum vertretenen Meinungsspektrums (vgl. etwa BGH,

Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80 - a.a.0.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.

Dezember 2000 - 10 U 134/98 - a.a.0.; LG Köln, Urteil vom 6. August 1987 - 6 S 433/86 -

a.a.0.; LG Berlin, Urteil vom 20. Oktober 1989 - 66 S 9/89 - a.a.0.; Sternel a.a.0. III Rdnr.

365). Dass in bestimmten Konstellationen die Erstellung der Betriebskostenabrechnung

besondere Schwierigkeiten bereitet, sofern keine Sollvorschüsse aufgenommen werden

dürfen, begründet noch keinen Grundrechtsverstoß. Vielmehr kann vom Vermieter ein

gewisser Aufwand an Zeit und Mühe verlangt werden, solange die

Zumutbarkeitsschwelle nicht überschritten wird (BVerfGE 89, 340 <344>). Die

Zumutbarkeitsschwelle wäre nur überschritten, wenn dem Vermieter im Regelfall die

Erstellung einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung und damit die

Einforderung von Betriebskosten praktisch unmöglich gemacht würde. Im vorliegenden

Fall kann davon nicht ausgegangen werden. Auch der Beschwerdeführer selbst

behauptet dies nicht. Dabei wird nicht verkannt, dass in Fällen, in denen ein Mieter

Abzüge von der Miete vornimmt, der Vermieter vor das Problem gestellt ist, inwieweit er

diese Zahlungen auf welche Betriebskosten bezieht, und dass hiermit ein größerer

Aufwand verbunden ist, als wenn der Mieter den geforderten Mietzins vollständig leisten

würde. Es ist jedoch nicht nachvollziehbar, dass im Regelfall die

Betriebskostenabrechnung unzumutbar erschwert würde, wenn vom Vermieter verlangt

wird, anstelle der Sollvorschüsse allein die tatsächlich vom Mieter gezahlten

Betriebskostenvorauszahlungen als Einnahmen auszuweisen. Die vom

Beschwerdeführer für bestimmte Konstellationen dargestellten Schwierigkeiten bei der

Erstellung einer Abrechnung und das damit verbundene Risiko, dass in einzelnen Fällen

eine Betriebskostenabrechnung von den Fachgerichten als nicht ordnungsgemäß

angesehen werden könnte, muss ein Vermieter aber hinnehmen. Hinzu kommt, dass

der Beschwerdeführer einen Grundrechtsverstoß in einer Konstellation rügt, die im

vorliegenden Fall nicht gegeben ist. Denn hier hat die Mieterin nicht etwa Abzüge von der

Miete vorgenommen und lediglich Teilzahlungen geleistet, sondern über mehrere

Monate hinweg keinerlei Mietzahlungen vorgenommen. Dem Beschwerdeführer wäre es

ohne Schwierigkeiten möglich gewesen, anstelle der in die Betriebskostenabrechnung

eingebrachten Sollvorschüsse in Höhe von 2.100,00 DM die für die Monate Januar 1998

bis März 1998 in Höhe von 525,00 DM von der Mieterin gezahlten

Betriebskostenvorauszahlungen darzustellen und unter Berücksichtigung der tatsächlich

auf die Mieterin entfallenen Heizkosten in Höhe von 1.203,06 DM die tatsächlich noch

geschuldeten Heizkosten auszuweisen. Es ist damit nicht ersichtlich, dass das

Landgericht gerade das Bestandsinteresse des Beschwerdeführers fehlgewichtet hat.

Ob das Landgericht in Anwendung der von ihm aufgestellten Anforderungen die konkrete

Betriebskostenabrechnung des Beschwerdeführers im Ergebnis zu Recht als nicht

ordnungsgemäß angesehen hat, ist verfassungsrechtlich nicht zu überprüfen. Diese auf

einer Feststellung und Würdigung des Sachverhalts im Einzelfall beruhende

(einfachrechtliche) Beurteilung ist nicht Aufgabe des Verfassungsgerichtshofs, sondern

ausschließlich des zuständigen Fachgerichts (vgl. BVerfGE 68, 361 <374>).

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum