Urteil des VerfGH Berlin, Az. s zu 100.000

VerfGH Berlin: anspruch auf rechtliches gehör, mieter, mietsache, öffentliche gewalt, verfassungsbeschwerde, behörde, genehmigung, androhung, wohnung, mietvertrag
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Gericht:
Verfassungsgerichtshof
des Landes Berlin
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
39/00
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
Art 23 Abs 1 Verf BE, Art 15
Abs 1 Verf BE, § 535 BGB, §
537 Abs 1 BGB
VerfGH Berlin: Keine Verletzung der Eigentumsfreiheit und des
Rechts auf Gehör durch fachgerichtliche Feststellung eines
Sachmangels durch Androhung von Verwaltungszwang wegen
gewerblicher Nutzung ohne Genehmigung - Mietminderung
wegen fehlender Zweckentfremdungsgenehmigung
Gründe
I.
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin eines Mietwohnhauses in B... . Mit Mietvertrag
vom 10. November 1993 vermietete sie die im 4. OG des Hauses gelegene, 180 qm
große 5 1/2 Zimmerwohnung und stimmte einer teilgewerblichen Nutzung als Büro für
Wirtschaftsberatung zu. Im Mietvertrag wurde eine Staffelmietvereinbarung getroffen,
wobei jeweils der Mietanteil für die Wohnung und der Mietanteil für den Gewerbebereich
getrennt berechnet und aufgeführt wurden, und zwar anfänglich 1.000,00 DM netto kalt
für Wohnzwecke und 1.700,00 DM netto kalt für gewerbliche Zwecke. Nach Angaben des
Mieters wollte dieser ca. 85 qm für seinen Bürobetrieb nutzen.
Das Bezirksamt W... von Berlin wies den Mieter mit Schreiben vom 21. Februar 1995
darauf hin, dass nach der 2. Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von
Wohnraum (2. ZwVbV0) vom 15. März 1994 die gewerbliche Nutzung ohne
Genehmigung verboten sei und dass die Beseitigung einer ungenehmigten
Zweckentfremdung durch Verwaltungszwang vollzogen werden könne. Mit Schreiben
vom 23. Februar 1995 teilte es mit, dass es sich bei einer Nutzung ohne die erforderliche
Genehmigung um eine Ordnungswidrigkeit handele und ein Ordnungsgeld bis zu
100.000,00 DM festgesetzt werden könne.
Der Mieter, der ab 1. Dezember 1994 bereits wegen von ihm gerügter Mängel nur eine
Teilmietzahlung vorgenommen hatte, zahlte ab Januar 1996 eine um den
Gewerbezuschlag anteilig bereinigte Miete unter gleichzeitigem Hinweis, dass er nur ein
Zimmer zu 25 qm gelegentlich für Büroarbeiten nutze. Die Beschwerdeführerin erhob
unter dem 10. September 1996 Klage gegen den Mieter wegen rückständiger Mieten.
Das Amtsgericht Charlottenburg verurteilte den Mieter am 8. April 1998 zur Zahlung des
einbehaltenen Gewerbezuschlags an die Beschwerdeführerin. Es führte dabei aus:
"Das Fehlen einer Zweckentfremdungsgenehmigung kann daher als öffentlich-rechtliche
Beschränkung der Gebrauchsmöglichkeit nicht die Unwirksamkeit des Mietvertrages
bewirken, allerdings unter Umständen Ansprüche wegen Mängeln der Mietsache im
Sinne von §§ 537 ff. BGB auslösen, was jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden
Rechtsstreits ist."
Sowohl die Beschwerdeführerin als auch der Mieter legten Berufung ein. In einem
vorbereitenden Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten des Mieters vom 6. Oktober
1999 führte dieser aus:
"Das Gericht schien in der letzten mündlichen Verhandlung die Auffassung zu vertreten,
dass es sich hierum einen Mangel handelt, der im Wege der Minderung innerhalb von 6
Monaten geltend gemacht werden muss. Hierzu darf ich folgendes bemerken:
Meiner Ansicht nach handelt es sich nicht um einen Mangel, sondern um eine rechtliche
Möglichkeit, so dass die 6 Monatsgrundsätze nicht anzuwenden sind. Ferner setzt ein
Gewerbezuschlag ohnehin voraus, dass die entsprechende Wohnfläche gewerbsmäßig
genutzt worden ist."
Das Landgericht Berlin änderte mit Urteil vom 20. Dezember 1999 das amtsgerichtliche
Urteil und wies die Klage hinsichtlich des Gewerbezuschlags ab. In der Begründung heißt
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Urteil und wies die Klage hinsichtlich des Gewerbezuschlags ab. In der Begründung heißt
es, der Mieter sei lediglich bis einschließlich Februar 1995 zur Zahlung des
Gewerbezuschlags verpflichtet gewesen. Soweit dem Mieter mit Schreiben vom 21.
Februar 1995 durch das Bezirksamt Zwangsmaßnahmen wegen der Nutzung von zwei
Räumen zu gewerblichen Zwecken angedroht worden seien, stelle sich das Fehlen einer
Zweckentfremdungsgenehmigung als ein Mangel der Wohnung dar, aufgrund dessen der
Mieter ab März 1995 nicht mehr verpflichtet gewesen sei, den Gewerbezuschlag zu
entrichten. Der Mieter sei durch das Fehlen der von dem Bezirksamt geforderten
Zweckentfremdungsgenehmigung im vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht
nur unwesentlich beeinträchtigt gewesen; denn er habe davon ausgehen müssen, dass
die vom Bezirksamt angedrohten Maßnahmen wegen der gewerblichen Nutzung
vollzogen würden. Der Mieter habe auch ernstlich damit rechnen müssen, dass die
Behörde gegen ihn das angedrohte Ordnungsgeld festsetzen würde. Er sei nicht
verpflichtet gewesen, gegen die Behörde rechtlich vorzugehen, zumal die
Beschwerdeführerin nicht einmal vorgetragen habe, sie sei in diesem Zusammenhang
bereit gewesen, den Mieter in jeder Beziehung schadlos zu stellen. Selbst wenn auf
Grund verwaltungsgerichtlicher Entscheidungen inzwischen feststehe, dass die
Rechtslage vom Bezirksamt fehlerhaft beurteilt worden sei, ändere dies nichts daran,
dass der Mieter den Eindruck gewinnen musste, dass die Behörde mit den ihr zur
Verfügung stehenden Mitteln gegen ihn vorgehen würde.
Mit ihrer Verfassungsbeschwerde vom 11. April 2.000 macht die Beschwerdeführerin
eine Verletzung von Art. 23 Abs. 1 VvB sowie Art. 15 Abs. 1 VvB geltend.
Das in Art. 23 Abs. 1 VvB verbürgte Eigentumsgrundrecht sei vom Landgericht außer
acht gelassen worden. Die Annahme des Landgerichts, der "Eindruck" der Androhung
eines Ordnungsgeldes stelle einen Mangel der Mietsache dar, löse den gesetzlichen
Begriff des Mangels vollständig von der Substanz der Mietsache, deren räumlicher
Befindlichkeit und rechtlich zulässiger Nutzungsmöglichkeit. Es werde nicht mehr auf die
Mietsache, sondern auf die Person des Mieters abgestellt. Das Landgericht habe damit
den notwendigen Bezug zum eigentlichen Regelungsgegenstand des Mietrechts
aufgegeben und den Inhalt des Eigentums unter Rückgriff auf außerhalb des
gesetzlichen Regelungsbereichs liegende Wertungen selbst definiert. Im Übrigen habe
das Landgericht auch den tatsächlichen Umfang des Grundrechtsschutzes verkannt, da
die Regelung in § 1 Abs. 4 b der 2. ZwVbV0 wegen Verstoßes gegen Bundesrecht nichtig
gewesen sei und eine nichtige Norm weder die Nutzbarkeit einer Mietsache noch eine
Grundrechtsverbürgung zu beschränken in der Lage sei. Auch die angedrohte
Maßnahme des Bezirksamts sei nicht geeignet gewesen, die Nutzbarkeit der Mietsache
zu beschränken, da es sich um eine unselbständige Verwaltungsmaßnahme zur
Durchsetzung einer (nichtigen) öffentlich-rechtlichen Norm gehandelt habe, welche für
sich betrachtet keine materiell-rechtliche Pflicht, mithin auch keinen Mangel einer
Mietsache begründen könne. Das Landgericht habe auch nicht auf den Eindruck
abstellen können, den das Schreiben des Bezirksamtes W... auf den Mieter hätte
machen können, da es sich um eine offenkundig rechtswidrige Maßnahme gehandelt
habe.
Das Urteil verletze die Beschwerdeführerin in ihrem Grundrecht auf rechtliches Gehör, da
keine der Parteien, auch nicht das in I. Instanz zuständige Gericht aufgrund des
Sachverhaltes der Teilgewerblichkeit auch nur im entferntesten an einen Mangel der
Mietsache gedacht, geschweige denn sich der Beklagte insoweit auf einen solchen
berufen habe. Hätte das Landgericht rechtzeitig zu erkennen gegeben, dass es die
Klage unter Berufung auf einen Mangel der Mietsache abzuweisen gedenke, hätte sich
der Prozessbevollmächtigte der Beschwerdeführerin auf die formularmäßige
Überbürdung der Verpflichtung zur Beschaffung der behördlichen Zustimmung sowie zur
Tragung von Ausgleichszahlungen für zweckfremde Nutzung in § 1 Abs. 1 a des
Mietvertrages berufen. Auf Grund des Mietvertrages hätte der Mieter die
Sachmängelbeseitigung veranlassen, d. h. die Genehmigung zweckfremder Nutzung
beantragen und deren Kosten, gegebenenfalls also die zu entrichtende
Ausgleichsabgabe, tragen müssen.
II.
Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg.
Gemäß § 49 Abs. 1 VerfGHG kann jedermann Verfassungsbeschwerde mit der
Behauptung erheben, durch die öffentliche Gewalt des Landes Berlin in einem seiner in
der Verfassung von Berlin enthaltenen subjektiven Rechte verletzt zu sein. Soweit - wie
hier - Gegenstand der Verfassungsbeschwerde die Anwendung von Bundesrecht ist,
besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs in den Grenzen der Art. 142,
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besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs in den Grenzen der Art. 142,
31 GG allein hinsichtlich solcher Grundrechte der Verfassung von Berlin, die inhaltlich
nicht im Widerspruch zum Bundesrecht stehen (Beschluss vom 2. Dezember 1993 -
VerfGH 89/93 - LVerfGE 1, 169 <179 f.>; st. Rspr.).
Eine Verletzung des durch Art. 23 Abs. 1 VvB geschützten Eigentumsrechts der
Beschwerdeführerin liegt nicht vor.
Der Eigentumsbegriff des Art. 23 VvB ist identisch mit dem des Art. 14 GG. Zu den
verfassungsrechtlich geschützten Rechtspositionen, die das bürgerliche Recht einem
Rechtsträger zuordnet, gehört auch das Eigentum an Mietwohnungen (Beschluss vom
20. April 2000 - VerfGH 72/00 - GE 2001, 50 f.<51>). Dabei ist es Sache des
Gesetzgebers, Inhalt und Schranken des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums
und damit die konkrete Reichweite der Eigentumsgarantie i. S. d. Art. 23 Abs. 1 Satz 2
VvB zu bestimmen.
Soweit Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde gerichtliche Entscheidungen sind,
besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs nur in engen Grenzen. Die
Gestaltung des Verfahrens, die Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des
einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind Sache der dafür
allgemein zuständigen Gerichte und der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof
entzogen (Beschluss vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 <8 f.>; st. Rspr.).
Es ist nicht Aufgabe des Verfassungsgerichtshofs, gerichtliche Entscheidungen und das
ihnen zugrunde liegende Verfahren - ähnlich wie eine Revisionsinstanz - in jeder Hinsicht
auf ihre Übereinstimmung mit einfachem Recht zu prüfen. Für die
verfassungsgerichtliche Kontrolle einer Verletzung eines Grundrechtes durch
Gerichtsentscheidungen beschränkt sich der Prüfungsmaßstab des
Verfassungsgerichtshofs allein auf die Frage, ob die fachgerichtlichen Entscheidungen
Fehler aufweisen, die auf einer grundsätzlichen Verkennung der Bedeutung eines
Grundrechtes oder des Umfangs seines Schutzbereiches beruhen.
Gemessen an diesen Voraussetzungen ist die Entscheidung des Landgerichts nicht zu
beanstanden. Die Vorschrift des § 537 Abs, 1 BGB, auf die das Landgericht seine
Entscheidung stützt, stellt eine Inhalts- und Schrankenbestimmung i. S. d. Art. 23 Abs. 1
Satz 2 VvB dar. Sie aktualisiert die auch der Eigentumsgewährleistung des Art. 23 Abs. 1
VvB immanente Sozialpflichtigkeit des Eigentums, da sie einen Interessenausgleich
zwischen den Eigentumsrechten des Vermieters und den Nutzungsrechten des Mieters
herstellt.
Nach dem vom Verfassungsgerichtshof anzulegenden Prüfungsmaßstab erscheint die
Auslegung des Landgerichts auch nicht willkürlich und sachlich unvertretbar. Zwar wird
im allgemeinen nur ein rechtswirksames Verbot den Begriff des Fehlers i. S. d. § 537
Abs. 1 BGB erfüllen (vgl. BGH, MDR 1971, 294 f. <294>; NJW 1992, 3226 f. <3227>).
Daher wird grundsätzlich auch ein rechtliches Vorgehen gegen ein behördliches Verbot
zu verlangen sein (vgl. ebda.). Im Einzelfall kann jedoch eine auf Jahre hinaus zu
erwartende Ungewissheit über die vertragsgemäße Nutzbarkeit einer Sache einen
Sachmangel darstellen. Dies ist zumindest dann anzunehmen, wenn gegenwärtige
Interessen des Mieters davon abhängen, dass ihm in Zukunft der Gebrauch der Sache
verbleibt, z.B. bei einem Geschäftsbetrieb, der nicht von heute auf morgen verlegt
werden kann (vgl. BGH, MDR 1971, 294 f. <294>).
Es kann daher hier dahingestellt bleiben, ob die 2. ZwVbV0 verfassungsgemäß ist. Das
Landgericht hat seine Entscheidung allein auf eine vertretbare Auslegung des § 537 Abs.
1 BGB gestützt. Es hat sich dabei mit der Frage eingehend auseinandergesetzt, ob die
Tatsache, dass eine zeitlich nachfolgende Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin
vom 14. März 1997 das Genehmigungserfordernis in der 2. ZwVbV0 bezüglich der
Nutzung von weniger als der Hälfte der Wohnfläche einer Wohnung nicht als rechtmäßig
angesehen hatte (GE 1997, 500 f. <501>), entscheidungserheblich ist. Seine
Auffassung, dass ein Mangel i. S. d. § 537 BGB zu bejahen sei, da dem Mieter bereits
aufgrund der Behördenpraxis in diesem Zeitpunkt, insbesondere aufgrund des
Eindrucks, die Behörde werde die angedrohten Zwangsmaßnahmen durchführen, die mit
einem rechtlichen Vorgehen verbundenen Risiken nicht zumutbar waren, ist
verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, insbesondere da im Zeitpunkt der
Androhung eine offenkundige Gesetzeswidrigkeit oder gar Nichtigkeit nicht vorlag und
nicht damit zu rechnen war, dass die Ungewissheit des Mieters nur kurzfristig gedauert
hätte. Die von der Beschwerdeführerin herangezogene Entscheidung des
Bundesverwaltungsgerichts vom 22. April 1994 -- BVerwG 8 C 29.92 - NJW 1995, 542 f.)
war im Zeitpunkt der Entscheidung der Behörde in den für den vorliegenden Fall
interessierenden Aussagen noch nicht veröffentlicht. Sie war zudem auch vom
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interessierenden Aussagen noch nicht veröffentlicht. Sie war zudem auch vom
Verordnungsgeber nicht berücksichtigt worden, so dass von "Offenkundigkeit" der
Rechtswidrigkeit jedenfalls nicht die Rede sein kann. Es ist im übrigen auch nicht
ersichtlich, warum die Beschwerdeführerin sich nicht selbst um die Genehmigung
bemüht hat, oder, wie es das Landgericht bemängelt hat, jedenfalls den Mieter von dem
Kostenrisiko der Rechtsverfolgung freigestellt hat.
Auch die Rüge der Verletzung rechtlichen Gehörs ist unbegründet. Der in Art. 15 Abs. 1
VvB garantierte Anspruch auf rechtliches Gehör gewährt den am Verfahren Beteiligten
das Recht, sich zu den der gerichtlichen Entscheidung zugrundeliegenden Tatsachen und
der Rechtslage zu äußern (Beschluss vom 15. Juni 1993 - VerfGH 18/92 - LVerfGE 1, 81
<87>, st. Rspr.). Ein Verstoß gegen Art. 15 Abs. 1 VvB läge vor, wenn ein Gericht ohne
vorherigen Hinweis Anforderungen an den Tatsachenvortrag stellen würde, mit denen
auch ein gewissenhafter und kundiger Prozessbeteiligter nicht rechnen muss. Darüber
hinaus begründet das Grundrecht eine Aufklärungs- und Informationspflicht der Gerichte
mit dem Ziel, den Beteiligten die Kenntnis des Prozessstoffes zu ermöglichen und ihnen
Gelegenheit zu geben, zu den entscheidungserheblichen Tatsachen und
Beweisergebnissen Stellung zu nehmen. Das Gericht ist aber grundsätzlich weder zu
einem Rechtsgespräch noch zu einem Hinweis auf seine Rechtsauffassung verpflichtet.
Ob hier ein Ausnahmefall vorliegt, muss nicht erörtert werden. Die Darlegungen der
Beschwerdeführerin, das Landgericht habe nicht erkennen lassen, dass es die
Entscheidung auf die Annahme eines Mangels der Mietsache stützen werde, lassen sich
nach der Aktenlage nicht nachvollziehen, da sich aus dem Schriftsatz des Mieters vom
6. Oktober 1999 im Verfahren vor dem Landgericht ergibt, dass dieses in der
mündlichen Verhandlung vom 18. Januar 1999 den Parteien die Rechtsauffassung
mitgeteilt hatte, dass es sich hier um einen Mangel handele. Der
Prozessbevollmächtigte des Mieters hatte den Ausführungen des Landgerichts sogar
ausdrücklich widersprochen. Auch das Amtsgericht hatte im übrigen die Frage, ob ein
Mangel vorliegt" ausweislich des Urteils erwogen, so dass keine Rede davon sein kann,
die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin sei von dieser Rechtsauffassung
überrascht worden. Dass das Landgericht die im Mietvertrag enthaltene formularmäßige
Überbürdung der Verpflichtung zur Beschaffung der behördlichen Zustimmung nicht
berücksichtigt hat, ist daher jedenfalls nicht mit der Rüge der Verletzung rechtlichen
Gehörs zu beanstanden.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.
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