Urteil des VerfGH Berlin vom 10.11.1993, s zu 100.000

Entschieden
10.11.1993
Schlagworte
Anspruch auf rechtliches gehör, Mieter, Mietsache, öffentliche gewalt, Verfassungsbeschwerde, Behörde, Genehmigung, Androhung, Wohnung, Mietvertrag
Urteil herunterladen

Quelle: Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin

Entscheidungsdatum: 03.05.2001

Normen: Art 23 Abs 1 Verf BE, Art 15 Abs 1 Verf BE, § 535 BGB, § 537 Abs 1 BGB

Aktenzeichen: 39/00

Dokumenttyp: Beschluss

VerfGH Berlin: Keine Verletzung der Eigentumsfreiheit und des

Rechts auf Gehör durch fachgerichtliche Feststellung eines Sachmangels durch Androhung von Verwaltungszwang wegen

gewerblicher Nutzung ohne Genehmigung - Mietminderung wegen fehlender Zweckentfremdungsgenehmigung

Gründe

I.

1Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin eines Mietwohnhauses in B... . Mit Mietvertrag vom 10. November 1993 vermietete sie die im 4. OG des Hauses gelegene, 180 qm große 5 1/2 Zimmerwohnung und stimmte einer teilgewerblichen Nutzung als Büro für Wirtschaftsberatung zu. Im Mietvertrag wurde eine Staffelmietvereinbarung getroffen, wobei jeweils der Mietanteil für die Wohnung und der Mietanteil für den Gewerbebereich getrennt berechnet und aufgeführt wurden, und zwar anfänglich 1.000,00 DM netto kalt für Wohnzwecke und 1.700,00 DM netto kalt für gewerbliche Zwecke. Nach Angaben des Mieters wollte dieser ca. 85 qm für seinen Bürobetrieb nutzen.

2Das Bezirksamt W... von Berlin wies den Mieter mit Schreiben vom 21. Februar 1995 darauf hin, dass nach der 2. Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (2. ZwVbV0) vom 15. März 1994 die gewerbliche Nutzung ohne Genehmigung verboten sei und dass die Beseitigung einer ungenehmigten Zweckentfremdung durch Verwaltungszwang vollzogen werden könne. Mit Schreiben vom 23. Februar 1995 teilte es mit, dass es sich bei einer Nutzung ohne die erforderliche Genehmigung um eine Ordnungswidrigkeit handele und ein Ordnungsgeld bis zu 100.000,00 DM festgesetzt werden könne.

3Der Mieter, der ab 1. Dezember 1994 bereits wegen von ihm gerügter Mängel nur eine Teilmietzahlung vorgenommen hatte, zahlte ab Januar 1996 eine um den Gewerbezuschlag anteilig bereinigte Miete unter gleichzeitigem Hinweis, dass er nur ein Zimmer zu 25 qm gelegentlich für Büroarbeiten nutze. Die Beschwerdeführerin erhob unter dem 10. September 1996 Klage gegen den Mieter wegen rückständiger Mieten.

4Das Amtsgericht Charlottenburg verurteilte den Mieter am 8. April 1998 zur Zahlung des einbehaltenen Gewerbezuschlags an die Beschwerdeführerin. Es führte dabei aus:

5"Das Fehlen einer Zweckentfremdungsgenehmigung kann daher als öffentlich-rechtliche Beschränkung der Gebrauchsmöglichkeit nicht die Unwirksamkeit des Mietvertrages bewirken, allerdings unter Umständen Ansprüche wegen Mängeln der Mietsache im Sinne von §§ 537 ff. BGB auslösen, was jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits ist."

6Sowohl die Beschwerdeführerin als auch der Mieter legten Berufung ein. In einem vorbereitenden Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten des Mieters vom 6. Oktober 1999 führte dieser aus:

7"Das Gericht schien in der letzten mündlichen Verhandlung die Auffassung zu vertreten, dass es sich hierum einen Mangel handelt, der im Wege der Minderung innerhalb von 6 Monaten geltend gemacht werden muss. Hierzu darf ich folgendes bemerken:

8Meiner Ansicht nach handelt es sich nicht um einen Mangel, sondern um eine rechtliche Möglichkeit, so dass die 6 Monatsgrundsätze nicht anzuwenden sind. Ferner setzt ein Gewerbezuschlag ohnehin voraus, dass die entsprechende Wohnfläche gewerbsmäßig genutzt worden ist."

9Das Landgericht Berlin änderte mit Urteil vom 20. Dezember 1999 das amtsgerichtliche Urteil und wies die Klage hinsichtlich des Gewerbezuschlags ab. In der Begründung heißt

Urteil und wies die Klage hinsichtlich des Gewerbezuschlags ab. In der Begründung heißt es, der Mieter sei lediglich bis einschließlich Februar 1995 zur Zahlung des Gewerbezuschlags verpflichtet gewesen. Soweit dem Mieter mit Schreiben vom 21. Februar 1995 durch das Bezirksamt Zwangsmaßnahmen wegen der Nutzung von zwei Räumen zu gewerblichen Zwecken angedroht worden seien, stelle sich das Fehlen einer Zweckentfremdungsgenehmigung als ein Mangel der Wohnung dar, aufgrund dessen der Mieter ab März 1995 nicht mehr verpflichtet gewesen sei, den Gewerbezuschlag zu entrichten. Der Mieter sei durch das Fehlen der von dem Bezirksamt geforderten Zweckentfremdungsgenehmigung im vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht nur unwesentlich beeinträchtigt gewesen; denn er habe davon ausgehen müssen, dass die vom Bezirksamt angedrohten Maßnahmen wegen der gewerblichen Nutzung vollzogen würden. Der Mieter habe auch ernstlich damit rechnen müssen, dass die Behörde gegen ihn das angedrohte Ordnungsgeld festsetzen würde. Er sei nicht verpflichtet gewesen, gegen die Behörde rechtlich vorzugehen, zumal die Beschwerdeführerin nicht einmal vorgetragen habe, sie sei in diesem Zusammenhang bereit gewesen, den Mieter in jeder Beziehung schadlos zu stellen. Selbst wenn auf Grund verwaltungsgerichtlicher Entscheidungen inzwischen feststehe, dass die Rechtslage vom Bezirksamt fehlerhaft beurteilt worden sei, ändere dies nichts daran, dass der Mieter den Eindruck gewinnen musste, dass die Behörde mit den ihr zur Verfügung stehenden Mitteln gegen ihn vorgehen würde.

10 Mit ihrer Verfassungsbeschwerde vom 11. April 2.000 macht die Beschwerdeführerin eine Verletzung von Art. 23 Abs. 1 VvB sowie Art. 15 Abs. 1 VvB geltend.

11 Das in Art. 23 Abs. 1 VvB verbürgte Eigentumsgrundrecht sei vom Landgericht außer acht gelassen worden. Die Annahme des Landgerichts, der "Eindruck" der Androhung eines Ordnungsgeldes stelle einen Mangel der Mietsache dar, löse den gesetzlichen Begriff des Mangels vollständig von der Substanz der Mietsache, deren räumlicher Befindlichkeit und rechtlich zulässiger Nutzungsmöglichkeit. Es werde nicht mehr auf die Mietsache, sondern auf die Person des Mieters abgestellt. Das Landgericht habe damit den notwendigen Bezug zum eigentlichen Regelungsgegenstand des Mietrechts aufgegeben und den Inhalt des Eigentums unter Rückgriff auf außerhalb des gesetzlichen Regelungsbereichs liegende Wertungen selbst definiert. Im Übrigen habe das Landgericht auch den tatsächlichen Umfang des Grundrechtsschutzes verkannt, da die Regelung in § 1 Abs. 4 b der 2. ZwVbV0 wegen Verstoßes gegen Bundesrecht nichtig gewesen sei und eine nichtige Norm weder die Nutzbarkeit einer Mietsache noch eine Grundrechtsverbürgung zu beschränken in der Lage sei. Auch die angedrohte Maßnahme des Bezirksamts sei nicht geeignet gewesen, die Nutzbarkeit der Mietsache zu beschränken, da es sich um eine unselbständige Verwaltungsmaßnahme zur Durchsetzung einer (nichtigen) öffentlich-rechtlichen Norm gehandelt habe, welche für sich betrachtet keine materiell-rechtliche Pflicht, mithin auch keinen Mangel einer Mietsache begründen könne. Das Landgericht habe auch nicht auf den Eindruck abstellen können, den das Schreiben des Bezirksamtes W... auf den Mieter hätte machen können, da es sich um eine offenkundig rechtswidrige Maßnahme gehandelt habe.

12 Das Urteil verletze die Beschwerdeführerin in ihrem Grundrecht auf rechtliches Gehör, da keine der Parteien, auch nicht das in I. Instanz zuständige Gericht aufgrund des Sachverhaltes der Teilgewerblichkeit auch nur im entferntesten an einen Mangel der Mietsache gedacht, geschweige denn sich der Beklagte insoweit auf einen solchen berufen habe. Hätte das Landgericht rechtzeitig zu erkennen gegeben, dass es die Klage unter Berufung auf einen Mangel der Mietsache abzuweisen gedenke, hätte sich der Prozessbevollmächtigte der Beschwerdeführerin auf die formularmäßige Überbürdung der Verpflichtung zur Beschaffung der behördlichen Zustimmung sowie zur Tragung von Ausgleichszahlungen für zweckfremde Nutzung in § 1 Abs. 1 a des Mietvertrages berufen. Auf Grund des Mietvertrages hätte der Mieter die Sachmängelbeseitigung veranlassen, d. h. die Genehmigung zweckfremder Nutzung beantragen und deren Kosten, gegebenenfalls also die zu entrichtende Ausgleichsabgabe, tragen müssen.

II.

13 Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg.

14 Gemäß § 49 Abs. 1 VerfGHG kann jedermann Verfassungsbeschwerde mit der Behauptung erheben, durch die öffentliche Gewalt des Landes Berlin in einem seiner in der Verfassung von Berlin enthaltenen subjektiven Rechte verletzt zu sein. Soweit - wie hier - Gegenstand der Verfassungsbeschwerde die Anwendung von Bundesrecht ist, besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs in den Grenzen der Art. 142,

besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs in den Grenzen der Art. 142, 31 GG allein hinsichtlich solcher Grundrechte der Verfassung von Berlin, die inhaltlich nicht im Widerspruch zum Bundesrecht stehen (Beschluss vom 2. Dezember 1993 - VerfGH 89/93 - LVerfGE 1, 169 <179 f.>; st. Rspr.).

15 Eine Verletzung des durch Art. 23 Abs. 1 VvB geschützten Eigentumsrechts der Beschwerdeführerin liegt nicht vor.

16 Der Eigentumsbegriff des Art. 23 VvB ist identisch mit dem des Art. 14 GG. Zu den verfassungsrechtlich geschützten Rechtspositionen, die das bürgerliche Recht einem Rechtsträger zuordnet, gehört auch das Eigentum an Mietwohnungen (Beschluss vom 20. April 2000 - VerfGH 72/00 - GE 2001, 50 f.<51>). Dabei ist es Sache des Gesetzgebers, Inhalt und Schranken des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums und damit die konkrete Reichweite der Eigentumsgarantie i. S. d. Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB zu bestimmen.

17 Soweit Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde gerichtliche Entscheidungen sind, besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs nur in engen Grenzen. Die Gestaltung des Verfahrens, die Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte und der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (Beschluss vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 <8 f.>; st. Rspr.). Es ist nicht Aufgabe des Verfassungsgerichtshofs, gerichtliche Entscheidungen und das ihnen zugrunde liegende Verfahren - ähnlich wie eine Revisionsinstanz - in jeder Hinsicht auf ihre Übereinstimmung mit einfachem Recht zu prüfen. Für die verfassungsgerichtliche Kontrolle einer Verletzung eines Grundrechtes durch Gerichtsentscheidungen beschränkt sich der Prüfungsmaßstab des Verfassungsgerichtshofs allein auf die Frage, ob die fachgerichtlichen Entscheidungen Fehler aufweisen, die auf einer grundsätzlichen Verkennung der Bedeutung eines Grundrechtes oder des Umfangs seines Schutzbereiches beruhen.

18 Gemessen an diesen Voraussetzungen ist die Entscheidung des Landgerichts nicht zu beanstanden. Die Vorschrift des § 537 Abs, 1 BGB, auf die das Landgericht seine Entscheidung stützt, stellt eine Inhalts- und Schrankenbestimmung i. S. d. Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB dar. Sie aktualisiert die auch der Eigentumsgewährleistung des Art. 23 Abs. 1 VvB immanente Sozialpflichtigkeit des Eigentums, da sie einen Interessenausgleich zwischen den Eigentumsrechten des Vermieters und den Nutzungsrechten des Mieters herstellt.

19 Nach dem vom Verfassungsgerichtshof anzulegenden Prüfungsmaßstab erscheint die Auslegung des Landgerichts auch nicht willkürlich und sachlich unvertretbar. Zwar wird im allgemeinen nur ein rechtswirksames Verbot den Begriff des Fehlers i. S. d. § 537 Abs. 1 BGB erfüllen (vgl. BGH, MDR 1971, 294 f. <294>; NJW 1992, 3226 f. <3227>). Daher wird grundsätzlich auch ein rechtliches Vorgehen gegen ein behördliches Verbot zu verlangen sein (vgl. ebda.). Im Einzelfall kann jedoch eine auf Jahre hinaus zu erwartende Ungewissheit über die vertragsgemäße Nutzbarkeit einer Sache einen Sachmangel darstellen. Dies ist zumindest dann anzunehmen, wenn gegenwärtige Interessen des Mieters davon abhängen, dass ihm in Zukunft der Gebrauch der Sache verbleibt, z.B. bei einem Geschäftsbetrieb, der nicht von heute auf morgen verlegt werden kann (vgl. BGH, MDR 1971, 294 f. <294>).

20 Es kann daher hier dahingestellt bleiben, ob die 2. ZwVbV0 verfassungsgemäß ist. Das Landgericht hat seine Entscheidung allein auf eine vertretbare Auslegung des § 537 Abs. 1 BGB gestützt. Es hat sich dabei mit der Frage eingehend auseinandergesetzt, ob die Tatsache, dass eine zeitlich nachfolgende Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin vom 14. März 1997 das Genehmigungserfordernis in der 2. ZwVbV0 bezüglich der Nutzung von weniger als der Hälfte der Wohnfläche einer Wohnung nicht als rechtmäßig angesehen hatte (GE 1997, 500 f. <501>), entscheidungserheblich ist. Seine Auffassung, dass ein Mangel i. S. d. § 537 BGB zu bejahen sei, da dem Mieter bereits aufgrund der Behördenpraxis in diesem Zeitpunkt, insbesondere aufgrund des Eindrucks, die Behörde werde die angedrohten Zwangsmaßnahmen durchführen, die mit einem rechtlichen Vorgehen verbundenen Risiken nicht zumutbar waren, ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, insbesondere da im Zeitpunkt der Androhung eine offenkundige Gesetzeswidrigkeit oder gar Nichtigkeit nicht vorlag und nicht damit zu rechnen war, dass die Ungewissheit des Mieters nur kurzfristig gedauert hätte. Die von der Beschwerdeführerin herangezogene Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 22. April 1994 -- BVerwG 8 C 29.92 - NJW 1995, 542 f.) war im Zeitpunkt der Entscheidung der Behörde in den für den vorliegenden Fall interessierenden Aussagen noch nicht veröffentlicht. Sie war zudem auch vom

interessierenden Aussagen noch nicht veröffentlicht. Sie war zudem auch vom Verordnungsgeber nicht berücksichtigt worden, so dass von "Offenkundigkeit" der Rechtswidrigkeit jedenfalls nicht die Rede sein kann. Es ist im übrigen auch nicht ersichtlich, warum die Beschwerdeführerin sich nicht selbst um die Genehmigung bemüht hat, oder, wie es das Landgericht bemängelt hat, jedenfalls den Mieter von dem Kostenrisiko der Rechtsverfolgung freigestellt hat.

21 Auch die Rüge der Verletzung rechtlichen Gehörs ist unbegründet. Der in Art. 15 Abs. 1 VvB garantierte Anspruch auf rechtliches Gehör gewährt den am Verfahren Beteiligten das Recht, sich zu den der gerichtlichen Entscheidung zugrundeliegenden Tatsachen und der Rechtslage zu äußern (Beschluss vom 15. Juni 1993 - VerfGH 18/92 - LVerfGE 1, 81 <87>, st. Rspr.). Ein Verstoß gegen Art. 15 Abs. 1 VvB läge vor, wenn ein Gericht ohne vorherigen Hinweis Anforderungen an den Tatsachenvortrag stellen würde, mit denen auch ein gewissenhafter und kundiger Prozessbeteiligter nicht rechnen muss. Darüber hinaus begründet das Grundrecht eine Aufklärungs- und Informationspflicht der Gerichte mit dem Ziel, den Beteiligten die Kenntnis des Prozessstoffes zu ermöglichen und ihnen Gelegenheit zu geben, zu den entscheidungserheblichen Tatsachen und Beweisergebnissen Stellung zu nehmen. Das Gericht ist aber grundsätzlich weder zu einem Rechtsgespräch noch zu einem Hinweis auf seine Rechtsauffassung verpflichtet. Ob hier ein Ausnahmefall vorliegt, muss nicht erörtert werden. Die Darlegungen der Beschwerdeführerin, das Landgericht habe nicht erkennen lassen, dass es die Entscheidung auf die Annahme eines Mangels der Mietsache stützen werde, lassen sich nach der Aktenlage nicht nachvollziehen, da sich aus dem Schriftsatz des Mieters vom 6. Oktober 1999 im Verfahren vor dem Landgericht ergibt, dass dieses in der mündlichen Verhandlung vom 18. Januar 1999 den Parteien die Rechtsauffassung mitgeteilt hatte, dass es sich hier um einen Mangel handele. Der Prozessbevollmächtigte des Mieters hatte den Ausführungen des Landgerichts sogar ausdrücklich widersprochen. Auch das Amtsgericht hatte im übrigen die Frage, ob ein Mangel vorliegt" ausweislich des Urteils erwogen, so dass keine Rede davon sein kann, die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin sei von dieser Rechtsauffassung überrascht worden. Dass das Landgericht die im Mietvertrag enthaltene formularmäßige Überbürdung der Verpflichtung zur Beschaffung der behördlichen Zustimmung nicht berücksichtigt hat, ist daher jedenfalls nicht mit der Rüge der Verletzung rechtlichen Gehörs zu beanstanden.

22 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

23 Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum

VerfGH Berlin: abschiebung, verfassungsbeschwerde, hauptsache, erlass, rumänien, aufschub, quelle, sammlung, interessenabwägung, link

e VerfGH 25/04 vom 23.07.2003

VerfGH Berlin: treu und glauben, verfassungsbeschwerde, anspruch auf rechtliches gehör, einsichtnahme, rüge, rückzahlung, zusage, abrechnung, nebenkosten, erstellung

17 C 229/00 A vom 02.04.2017

VerfGH Berlin: wirtschaftswachstum, abstrakte normenkontrolle, absicht, europäische zentralbank, privatwirtschaftliche tätigkeit, gesetzgebungsverfahren, deckung, verschuldung, arbeitslosigkeit

G BE 2002/2003 vom 02.04.2017

Anmerkungen zum Urteil