Urteil des VerfGH Berlin vom 14.03.2017

VerfGH Berlin: öffentliche gewalt, verfassungskonforme auslegung, rechtliches gehör, mietzins, vermieter, verfassungsbeschwerde, eigentumsgarantie, verfügung, rückzahlung, eigentümer

Gericht:

Verfassungsgerichtshof

des Landes Berlin

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

72/00

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

Art 23 Abs 1 S 1 Verf BE, § 2

Abs 1 S 2 MietHöReglG, § 3 Abs

1 S 3 MietHöReglG, § 3 Abs 1 S

4 MietHöReglG, § 3 Abs 1 S 5

MietHöReglG

VerfGH Berlin: Abweisung einer Klage auf Zustimmung zur

Mietzinserhöhung bei öffentlich geförderter

Wohnraummodernisierung ohne Berücksichtigung der im

Modernisierungsvertrag enthaltenen Begrenzung der Miethöhe

verletzt Eigentumsrecht des Vermieters

Tenor

1. Das Urteil des Landgerichts Berlin vom 20. April - 61 S 323/99 - verletzt den

Beschwerdeführer in seinem Grundrecht aus Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB. Es wird

aufgehoben. Die Sache wird an das Landgericht Berlin zurückverwiesen.

2. Das Verfahren ist gerichtskostenfrei.

3. Das Land Berlin hat dem Beschwerdeführer die notwendigen Auslagen zu erstatten.

Gründe

1. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer eines in Berlin- Charlottenburg gelegenen

Hausgrundstücks. Mit seiner Verfassungsbeschwerde wendet er sich gegen ein Urteil

des Landgerichts Berlin , mit dem seine Klage auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung

nach § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) abgewiesen worden ist.

Das vom Beschwerdeführer 1980 erworbene Haus wurde aufgrund eines am 29./30.

November 1984 mit der W...anstalt (...) - jetzt: ...bank Berlin (...) - geschlossenen

Modernisierungsvertrages nach dem Landesmodernisierungsprogramm umfassend

modernisiert und instandgesetzt. Zur Finanzierung der Baumaßnahmen, die Ende 1985

abgeschlossen waren, erhielt der Beschwerdeführer öffentliche Fördermittel u. a. in Form

eines Baukostenzuschusses sowie sog. Vorauszahlungsmittel. Der Beschwerdeführer

verpflichtete sich dafür im Modernisierungsvertrag, während der Dauer des auf zwanzig

Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit abgeschlossenen Vertrages keine höheren Mieten

zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen als im Vertrag vereinbart. In §

7 Abs. 5 und 6 des Vertrages wird insoweit auf die Mehrertragsberechnung verwiesen,

die sowohl Angaben über die Einstiegsmiete als auch die Durchschnittsmiete nach

Modernisierung - ohne Berücksichtigung der dem Beschwerdeführer von der W...

erstatteten Aufwendungszuschüsse - enthält. Für die Zeit der gesetzlichen

Mietpreisbindung durfte der Beschwerdeführer daneben zulässige

Grundmietenerhöhungen und Betriebskostenzuschläge verlangen. Mit Aufhebung des

Altbaumietpreisrechts sollte er zur Vornahme von Kapital- und

Betriebskostenerhöhungen gemäß §§ 4 und 5 MHG berechtigt sein.

Der Beteiligte zu 2. war zunächst von Juni 1978 bis Ende Juli 1984 Mieter einer im ersten

Geschoss jenes Hauses gelegenen Einzimmerwohnung. Mit Räumungsvereinbarung vom

22./31. Juli 1984 wurde dieses Mietverhältnis im gegenseitigen Einvernehmen gelöst,

dem Beteiligten zu 2. während der Dauer der Modernisierungs- und

Instandsetzungsarbeiten eine “Zwischenumsetzwohnung" zur Verfügung gestellt und ein

Vorvertrag über die nunmehr von ihm bewohnte Dreizimmerwohnung im dritten

Obergeschoss des Hause mit einer Wohnfläche von 86,16 qm vereinbart. Der

entsprechende Mietvertrag wurde nach Abschluss der Bauarbeiten am 24. Februar 1986

mit Wirkung zum 1. März 1986 geschlossen. Auf der Grundlage der nach dem

Modernisierungsvertrag zulässigen Einstiegsmiete von 4,- DM pro qm und einer

Grundmietenerhöhung von 4 % zum 1. Januar 1986 betrug der Mietzins ohne

Berücksichtigung des Vorschusses für Warmwasserbereitung 351,99 DM monatlich.

Anfang 1996 - zehn Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit (1. Januar 1986) - entschied die

zuständige Senatsverwaltung, dass die dem Beschwerdeführer im Rahmen des

Landesmodernisierungsprogramms gewährten Vorauszahlungsmittel zurückzuzahlen

seien (§ 4 Abs. 4 Satz 2 des Modernisierungsvertrages). Die mit der I... am 20. Juni/3.

August 1996 geschlossene Rückzahlungsvereinbarung sah die Rückzahlung eines

einmaligen (Teil-)Betrages mit Bonus vor, der in Form eines Schuldnachlasses gewährt

wurde. In der Vereinbarung mit der l... wurde dem Beschwerdeführer gestattet, nach

Ablauf des Bindungszeitraums des Modernisierungsvertrages die

Mieterhöhungsmöglichkeit des § 2 MHG auszuschöpfen. Im Bindungszeitraum sollte er

berechtigt sein, Mieterhöhungen nach § 2 MHG unter Berücksichtigung des § 7 Abs.

6.des Modernisierungsvertrages zu verlangen.

Mit Schreiben vom 19. Oktober 1998 forderte der Beschwerdeführer nach § 2 MHG vom

Beteiligten zu 2. die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses von 569,84 DM brutto

kalt um monatlich 162,16 DM auf 732,- DM zuzüglich eines unveränderten Vorschusses

für Heiz- und Warmwasserkosten von 30,- DM monatlich: Zur Begründung bezog sich

der Beschwerdeführer in dem formularmäßigen Mieterhöhungsverlangen auf die für

entsprechenden Wohnraum nach dem Berliner Mietspiegel 1998 ortsübliche

Vergleichsmiete. In einer dem Anschreiben als Anlage beigefügten Erklärung zur

Mietberechnung legte der Beschwerdeführer die zum 1. Oktober 1998 anfallenden

Betriebskostenerhöhungen sowie die ihm nach Ablösung der Vorauszahlungsmittel

durch Kreditaufnahme entstehenden Kapitalkosten dar, die anteilig auf die Miete

umgelegt werden könnten.

Da der Beteiligte zu 2. der Mieterhöhung nicht zustimmte, erhob der Beschwerdeführer

am 24. Februar 1999 Klage beim Amtsgericht Charlottenburg auf Zustimmung zur

Mietzinserhöhung. Der Beteiligte zu 2. trat dem Klageanspruch erstinstanzlich

insbesondere mit dem Hinweis; auf die Regelung in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG entgegen. Da

der Beschwerdeführer für die durchgeführten Modernisierungs- und

Instandsetzungsarbeiten öffentliche Fördermittel erhalten habe, sei eine Mieterhöhung

nach § 2 MHG nur bei Berücksichtigung entsprechender Kürzungsbeträge zulässig, die

der Beschwerdeführer nicht angesetzt habe. Mit Urteil vom 5. Mai 1999 gab das

Amtsgericht Charlottenburg - 7 C 116/99 - der Klage in vollem Umfang statt, da die

Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG mit Blick auf den erst nach Abschluss der

Modernisierungsarbeiten abgeschlossenen Mietvertrag nicht anwendbar sei. Der vom

Beschwerdeführer verlangte Mietzins entspreche demjenigen vergleichbaren

Wohnraums.

Der Beteiligte zu 2. legte gegen dieses Urteil Berufung ein und verwies auf die noch

laufende Bindungsfrist des Modernisierungsvertrages. Während der Bindungsfrist sei es

dem Beschwerdeführer verwehrt, ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG allein auf

die nach dem Mietspiegel ortsübliche Vergleichsmiete zu stützen; ein Zusammenhang

mit Zins- und Tilgungsleistungen sei der Mieterhöhung nicht zu entnehmen. Der

Beschwerdeführer vertrat demgegenüber unter Hinweis auf eine Entscheidung des

Landgerichts Berlin die Ansicht, die Regelung des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG über den Abzug

von Kürzungsbeträgen sei nicht anwendbar. Ein derartiger Abzug sei schon deshalb nicht

möglich, weil eine einheitliche Baumaßnahme öffentlich gefördert worden sei, zwischen

Zuschüssen zur Modernisierung und Zuschüssen zur Instandsetzung sei insofern nicht

unterschieden worden. Die Kürzungsbeträge seien bereits in vollem Umfang in der durch

den Modernisierungsvertrag festgelegten Mietbegrenzung berücksichtigt. Der geforderte

Mietzins liege eindeutig unterhalb der nach dem Modernisierungsvertrag zulässigen

Miete.

Mit Urteil vom 20. April 2000 änderte das Landgericht die erstinstanzliche Entscheidung

und wies die Klage ab. In den Entscheidungsgründen wird ausgeführt, dass entgegen der

im amtsgerichtlichen Urteil vertretenen Auffassung das Verlangen auf Zustimmung zur

Mietzinserhöhung vom 19. Oktober 1998 nicht gerechtfertigt sei. Da nach § 2 Abs. 1

Satz 2 in Verbindung mit § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG für Modernisierungsmaßnahmen

gewährte öffentliche Fördermittel zu berücksichtigen seien, stehe dem

Beschwerdeführer ein Anspruch auf Zustimmung unabhängig von den insoweit zu

stellenden formalen Anforderungen nicht zu. Dass vorliegend eine

Sachverhaltskonstellation gegeben sei, die die vom Gesetzgeber vorgeschriebene

Vorgehensweise aufgrund ihrer Atypik obsolet mache, sei nach dem Vorbringen des

Beschwerdeführers nicht ersichtlich. Er habe nicht vorgetragen, dass dem Beteiligten zu

2. die gewährte Förderung, insbesondere in Form des Verzichtsbetrages bei der

Mietzinsbildung, in solcher Weise zugute gekommen sei, dass die mit § 2 MHG

bezweckte Förderung des Mieters gewährleistet sei: Verhalte es sich aber so, sei nicht

davon auszugehen, dass der Regelungsmechanismus des Modernisierungsvertrages

außer Kraft gesetzt sei und dem Beschwerdeführer die Erhöhungsmöglichkeit des § 2

MHG uneingeschränkt zur Verfügung stehen müsse.

Die im Modernisierungsvertrag vorgesehenen abgestuften Erhöhungsmöglichkeiten

seien als Bestandteil der Weitergabe der öffentlichen Förderung anzusehen. Da der

Beschwerdeführer diese Erhöhungsmöglichkeiten nicht umgesetzt habe, stelle sich die

nunmehr angestrebte Erhöhung gemäß § 2 MI-IG als eine Mietzinssteigerung dar, die

außerhalb des konzipierten Förderungssystems stattfinden solle. Dass die nach § 2 MHG

angestrebte Erhöhung ohne Einbeziehung der erhaltenen öffentlichen Förderung

(Verzichtsbetrag) gleichwohl die im Modernisierungsvertrag zugunsten des Mieters

konzipierte Förderung gewährleiste, habe der Beschwerdeführer nicht dargestellt. Die

Tatsache, dass der Beteiligte zu 2. nach dem Vortrag des Beschwerdeführers geltend

gemachte Mieterhöhungen wegen des Abbaus der Aufwendungszuschüsse und der

Ablösung der Vorauszahlungsmittel nicht beachte, rechtfertige keine andere

Betrachtungsweise.

Soweit das Amtsgericht die Auffassung vertreten habe, eine Erhöhung nach § 2 MHG sei

wegen der vor Mietbeginn vollständig abgeschlossenen Modernisierung ohne Abzug von

Kürzungsbeträgen möglich, könne sich die Kammer dem wegen der noch laufenden

Bindungsfrist des Modernisierungsvertrages nicht anschließen. Aus der vom

Beschwerdeführer angeführten Entscheidung der 65. Kammer folge nichts anderes, da in

dem dort zugrunde liegenden Sachverhalt die Bindungsfrist bereits abgelaufen gewesen

sei.

2. Mit seiner gegen das Berufungsurteil des Landgerichts Berlin gerichteten

Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung seiner Grundrechte

aus Art. 23, Art. 15 Abs. 1 und Abs. 5 Satz 2 sowie Art. 10 Abs. 1 der Verfassung von

Berlin (VvB).

Die angegriffene Entscheidung verletze ihn in seinem Eigentumsgrundrecht, da sie

überspannte Anforderungen an die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens stelle und

ihn damit in der Nutzung seines Eigentums beeinträchtige. Der vom Landgericht wegen

der öffentlichen Förderung für erforderlich gehaltene Abzug von Kürzungsbeträgen im

Rahmen eines Zustimmungsverlangens nach § 2 MHG sei vorliegend auf etwas

Unmögliches gerichtet. Im Landesmodernisierungsprogramm sei eine

Pauschalförderung einer gesamten Baumaßnahme vorgenommen worden, zu keiner

Zeit sei nach Zuschüssen zur Modernisierung und Zuschüssen zur Instandsetzung

unterschieden worden. Im konkreten Fall sei es daher unmöglich festzustellen, ob

überhaupt und in welcher Höhe Zuschüsse zur Modernisierung gewährt worden seien.

Dem Beschwerdeführer sei es infolge des Urteils verwehrt, normale Mietzinserhöhungen

während der Laufzeit des Modernisierungsvertrages vorzunehmen, obwohl die

geforderte Miete unterhalb des nach dem Vertrag vorgesehenen und zulässigen

Mietzinses liege. Da die öffentlichen Zuschüsse, Zinsverbilligungen und

Aufwendungszuschüsse nur insoweit als Vergünstigung in Bezug auf die durchgeführten

Modernisierungsmaßnahmen anzusehen seien, als sie zu der vertraglich mit dem Land

Berlin vereinbarten Miete geführt hätten, stelle jeder darüber hinausgehende Abzug eine

gravierende Benachteiligung durch doppelte Berücksichtigung dar.

Die Entscheidung des Landgerichts beruhe zudem auf einer Verletzung des Anspruchs

auf rechtliches Gehör, da wesentlicher Tatsachenvortrag des Beschwerdeführers nicht

zur Kenntnis genommen worden sei. Mit den bereits im Berufungsverfahren

vorgetragenen Hinweisen auf Art und Weise der öffentlichen Förderung und die insoweit

atypischen Umstände der streitigen Mietzinserhöhung habe sich das Landgericht in

keiner Weise auseinandergesetzt.

Der Beschwerdeführer vertritt darüber hinaus die Auffassung, das Urteil verstoße gegen

Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB, weil das Landgericht nach § 541 Abs. 1 ZPO zur Vorlage an

das Kammergericht verpflichtet gewesen sei und diese Verpflichtung willkürlich außer

acht gelassen habe. Die Frage einer Anwendung des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG könne sich

bei der Gewährung von Zuschüssen zur Modernisierung und Instandsetzung durch die

W... (I...) jederzeit wiederholen und sei daher von allgemeiner Bedeutung. Mit Blick auf

die bereits in der Berufungserwiderung zitierte abweichende Entscheidung der 65.

Kammer des Landgerichts Berlin wäre das Gericht verpflichtet gewesen, einen

Rechtsentscheid zu der Frage einzuholen, ob bei Mieterhöhungen nach § 2 MHG im

Hinblick auf die öffentliche Förderung einer vorangegangenen Modernisierung Zuschüsse

abzuziehen seien, wenn Gegenstand des Mietvertrages von vornherein eine

modernisierte Wohnung sei. In der angegriffenen Entscheidung seien insofern künstlich

Unterschiede im Sachverhalt konstruiert worden. Die Entscheidung sei damit unter

keinem Gesichtspunkt rechtlich vertretbar und willkürlich.

3. Gemäß § 53 Abs. 1 und 2 VerfGHG ist den Beteiligten zu 1. und 2. Gelegenheit

gegeben worden, sich zu der Verfassungsbeschwerde zu äußern.

a) Der Beteiligte zu 1. hat mitgeteilt, der Vorsitzende der Zivilkammer 61 habe sich

dahingehend geäußert, dass die Klage nicht wegen formaler Mängel des

Zustimmungsverlangens durch Prozessurteil, sondern aus materiellen Gründen

abgewiesen worden sei. Insofern habe die Kammer keine unzumutbaren formalen

Anforderungen an das vorprozessuale Zustimmungsverlangen gestellt.

Den Vortrag des Beschwerdeführers, zu einer Aufschlüsselung der auf die

Modernisierung entfallenden Förderung nicht in der Lage zu sein, habe die Kammer zur

Kenntnis genommen, aber nicht für geeignet gehalten, von den gesetzlichen

Anforderungen des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG abzusehen. Diese bestimmten sich nicht

danach, in welcher Weise die W... eine Modernisierung und Instandsetzung fördere oder

eine solche Förderung mit dem Vermieter vereinbare. Die Bedenken der Kammer seien

ebenso wie der Regelungsmechanismus des Modernisierungsvertrages in der

Berufungsverhandlung mit den Parteien erörtert worden.

Bei der Einholung eines Rechtsentscheids habe die Kammer bislang allein das

Vorhandensein zweier landgerichtlicher Entscheidungen - ihre Divergenz im vorliegenden

Fall unterstellt - nicht als ausreichend angesehen. Wegen der sich regelmäßig auf eine

Vielzahl von Fällen erstreckenden Auswirkungen wohnungsmietrechtlicher

Entscheidungen wäre ansonsten eine Vorlage an das Kammergericht quasi “in jedem

zweiten Fall" erforderlich.

b) Der Beteiligte zu 2. ist der Auffassung, dass dem Beschwerdeführer allein mit der

ortsüblichen Vergleichsmiete begründete Mieterhöhungsverlangen durch die öffentliche

Förderung verwehrt seien. Lediglich Verluste durch vorzeitige Rückzahlung öffentlicher

Mittel könnten durch eine entsprechende Mieterhöhung ausgeglichen werden. Dies sei

dann jedoch darzustellen und müsse sich eindeutig aus dem Zustimmungsverlangen

ergeben, was vorliegend nicht der Fall sei.

II.

Die fristgerecht erhobene Verfassungsbeschwerde ist hinsichtlich der gerügten

Verletzung des Rechts aus Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB zulässig und begründet. Auf die

übrigen Rügen kommt es danach nicht mehr an.

1. Nach § 49 Abs. 1 VerfGHG kann jedermann mit der Behauptung, durch die öffentliche

Gewalt des Landes Berlin in einem seiner in der Verfassung von Berlin enthaltenen

Rechte verletzt zu sein, Verfassungsbeschwerde zum Verfassungsgerichtshof erheben.

Soweit - wie hier - Gegenstand der Verfassungsbeschwerde auf Bundesrecht beruhende

Entscheidungen der Berliner Gerichte sind, besteht die Prüfungsbefugnis des

Verfassungsgerichtshofs in den Grenzen der Art. 141, 31 GG hinsichtlich solcher

Grundrechte, die mit vom Grundgesetz verbürgten Grundrechten übereinstimmen (st.

Rspr.; u.a. Beschluss vom 6. Oktober 1998 - VerfGH 32/98 - NJW 1999, 47). Dies ist

hinsichtlich des Eigentumsgrundrechts aus Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB im Verhältnis zu

Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG der Fall (vgl. Beschluss vom 13. August 1996 - VerfGH 63/94 -

LVerfGE 5, 3 <10>). Insoweit wird auch eine Rechtsverletzung substantiiert vorgetragen.

2. Das angegriffene Urteil des Landgerichts Berlin verletzt den Beschwerdeführer in

seinem durch Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB geschützten Recht auf Eigentum.

a) Zu den verfassungsrechtlich geschützten Rechtspositionen, die das bürgerliche Recht

einem privaten Rechtsträger zuordnet, gehört auch das Eigentum an Mietwohnungen

(vgl. zum inhaltsgleichen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG: BVerfGE 95, 64 <82>). Dabei ist es

Sache des Gesetzgebers, Inhalt und Schranken des verfassungsrechtlich geschützten

Eigentums und damit die konkrete Reichweite der Eigentumsgarantie zu bestimmen

(Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sowie Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB). Der verfassungsrechtliche

Schutz einer Eigentumsposition reicht mithin nicht weiter als die mit ihr in zulässiger

Weise verbundenen, gesetzlich definierten Befugnisse. Gesetzliche Mietpreisbindungen,

wie sie sich im Bereich des Wohnraummietrechts aus den Vorschriften des Gesetzes zur

Regelung der Miethöhe ergeben, schränken insoweit die grundsätzliche Freiheit des

Eigentümers ein, sein Eigentum durch Vermietung wirtschaftlich zu nutzen. Sie

bezwecken mit Blick auf die Sozialbindung des Eigentums und die hohe Bedeutung, die

der Wohnung für den Einzelnen und die Familie zukommt, einen angemessenen

Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern (vgl. zur

Verfassungsmäßigkeit des MHG: BVerfGE 53, 352 <357>; zur Vorgängerregelung

BVerfGE 37, 132 <139 ff.>).

Die Gerichte, die mit einem im Klagewege geltend gemachten Anspruch des Vermieters

auf Mietzinserhöhung befasst sind, haben diese vom Gesetzgeber im grundrechtlichen

Bereich vorgenommene Abwägung zwischen den Belangen des Mieters und denen des

Vermieters bei der Anwendung und Auslegung der einschlägigen Vorschriften zu

beachten (vgl. BVerfGE 53, 352 <357>). Sie müssen die im Gesetz auf

verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung

nachvollziehen und der Zweckbestimmung der gesetzlichen Vorschriften Rechnung

tragen. Bei der Entscheidung über die Zulässigkeit und Begründetheit eines auf § 2 MHG

gestützten Mieterhöhungsverlangens haben die Fachgerichte mithin sowohl den im

Gesetz bewusst verankerten Mieterschutz (vgl. BVerfGE 49, 244 <251>) als auch den

sich aus der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie ergebenden Anspruch des

Vermieters auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu

berücksichtigen (vgl. BVerfGE 53, 352 <353>; BVerfG, Beschluss vom 14. Mai 1986 - 1

BvR 494/85 - NJW 1987, 313 m.w.N.). Die gesetzgeberische Abwägung der gegenseitigen

Rechte und Pflichten darf dabei weder einseitig zu Lasten des Mieters noch zu Lasten

des Vermieters verändert werden. Diesen Anforderungen wird die Entscheidung des

Landgerichts nicht gerecht.

b) Das Landgericht hat die Klageabweisung maßgeblich auf die Vorschrift des § 2 Abs. 1

Satz 2 MHG gestützt. Nach dieser Vorschrift sind bei einem Mieterhöhungsverlangen

nach § 2 Abs. 1 MHG von dem Jahresbetrag des nach Satz 1 Nr. 2 zulässigen Mietzinses

die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 des Gesetzes abzuziehen. Der

Gesetzgeber hat damit auch für Mieterhöhungsbegehren, die eine Anhebung des

Mietzinses an die ortsübliche Vergleichsmiete bezwecken, den Abzug von

Kürzungsbeträgen für von der öffentlichen Hand, dem Mieter oder Dritten bezahlte

Verbesserungen der Mietsache vorgeschrieben. Sinn der 1978 durch das Gesetz zur

Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes (BGBl. I S. 878, 882) eingeführten

Ergänzung des § 2 MHG war es, zu gewährleisten, dass sich bei der Erhöhung auf die

Vergleichsmiete Leistungen, die zur Modernisierung von Wohnraum u.a. aus öffentlichen

Haushalten erbracht werden, in jedem Fall durch entsprechende Kürzungsbeträge

zugunsten des Mieters auswirken. Vor der Ergänzung des § 2 MHG ergab sich diese

Berücksichtigungspflicht nur für Mittel aus dem Wohnungsmodernisierungsgesetz (vgl.

dort § 14 Abs. 2), nicht aber für solche aus anderen Förderprogrammen. Leistungen aus

öffentlichen Haushalten sollten aber dem Mieter allgemein - und nicht nur im

Geltungsbereich des Wohnungsmodernisierungsgesetzes - zugute kommen (vgl. die

Begründung des Bundesrates zur Anrufung des Vermittlungsausschusses betr. das

Gesetz zur Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes, BT-Drs. 8/1861, S. 5;

BGH, Urteil vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96 - WuM 1998, 100 <103>).

Durch die Verweisung in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG auf § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 des Gesetzes

soll mithin sichergestellt werden, dass die Vorteile einer öffentlichen Förderung von

Modernisierungsmaßnahmen nicht beim Vermieter verbleiben. Der Vermieter soll nicht

zugleich Fördermittel und eine erhöhte Miete für die modernisierte Wohnung erhalten.

Nach dem vom Gesetzgeber vorgenommenen Interessenausgleich soll die Förderung

dem Mieter wirtschaftlich dauerhaft zugute kommen, indem der Vermieter gezwungen

ist, erhaltene Fördermittel über den Mietzins an den Mieter weiter zu reichen (vgl. KG,

Beschluss vom 15. September 1997 - 8 RE-Miet 6517/96 - WuM 1997, 605 <607>; LG

Berlin, Urteil vom 8. Mai 1990 - 65 S 299/89 - MM 1990, 229). Der insoweit vom Gesetz

vorgesehene Abzug von Kürzungsbeträgen beschränkt die Mieterhöhungsmöglichkeiten

des Eigentümers, der öffentliche Gelder dazu genutzt hat, sein privates Eigentum zu

mehren. Er kann nicht uneingeschränkt die am Markt erzielbare ortsübliche

Vergleichsmiete verlangen, sondern muss Wertverbesserungen seines Hauses, die auf

öffentlichen Mitteln beruhen, in Abzug bringen.

Diese Beschränkungen, die dem Vermieter im Interesse des Mieters auferlegt worden

sind, dürfen im Einzelfall jedoch nicht in einer Weise ausgelegt werden, die die

gesetzliche Eigentumsbindung des Vermieters noch über das Maß hinaus verstärkt, das

sich aus der Verpflichtung zur Weitergabe des Fördervorteils ergibt. Die Zivilgerichte

müssen bei der Prüfung, ob ein wirksames Mieterhöhungsverlangen die Angabe von

Kürzungsbeträgen erfordert, dem dargelegten Sinn und Zweck des § 2 Abs. 1 Satz 2

MHG Rechnung tragen. Dieser erfordert einen Schutz des Mieters, wenn und soweit der

Eigentümer öffentliche Fördermittel für Modernisierungsarbeiten in Anspruch nimmt und

nach Abschluss der Arbeiten nunmehr einen an der ortsüblichen Vergleichsmiete

orientierten erhöhten Mietzins für die modernisierte Wohnung verlangt. Die Sachlage

kann sich jedoch dann anders darstellen, wenn der Eigentümer bereits aus anderen

Gründen in seinen Mieterhöhungsmöglichkeiten beschränkt ist. Der mit § 2 Abs. 1 Satz 2

MHG bezweckte Mieterschutz kann insbesondere in den Fällen entbehrlich sein, in denen

schon bei der Gewährung öffentlicher Fördermittel durch öffentlich-rechtlichen Vertrag

eine Begrenzung der Miethöhe vereinbart worden ist, die die Bezuschussung der

Modernisierungsarbeiten zugunsten des Mieters berücksichtigt (vgl. Voelskow, in:

Münchener Kommentar zum BGB, Band 3, 3. Aufl. 1995, § 3 MHG Rdnr. 15, der die

komplizierte Regelung in § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 insoweit für überflüssig hält). Soweit im

Rahmen eines derartigen Vertrages sichergestellt ist, dass die öffentlichen Fördermittel

nicht beim Vermieter verbleiben, sondern dem Mieter zugute kommen, widerspräche

eine Auslegung des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG, die im Einzelfall zu einer doppelten

Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen - sowohl im Rahmen der gesetzlichen Regelung

als auch der vertraglich festgelegten Begrenzung der zulässigen Miethöhe - führen

würde, der verfassungsrechtlich verankerten Eigentumsgarantie. Sie würde die im

Gesetz auf verfassungskonformer Grundlage vorgesehene Eigentumsbeschränkung des

Vermieters in verfassungswidriger Weise verstärken. Eine verfassungskonforme

Auslegung und Anwendung des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG setzt mithin voraus, dass die

Gerichte in dem zu entscheidenden Rechtsfall prüfen, ob der Vermieter entsprechende

vertragliche Verpflichtungen eingegangen ist und ob die sich daraus ergebenden

Bindungen hinsichtlich der zulässigen Miethöhe die Bezuschussung schon zugunsten

des Mieters berücksichtigen. Ohne eine derartige Prüfung lässt sich nicht feststellen, ob

der Zweckbestimmung des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG im konkreten Einzelfall bereits durch

die vertraglichen Bindungen Genüge getan ist, so dass ein (erneuter) Abzug von

Kürzungsbeträgen entbehrlich ist.

c) Gemessen an diesen verfassungsrechtlich zu beachtenden Grundsätzen kann die

Entscheidung des Landgerichts keinen Bestand haben.

Dabei begegnet es zunächst keinen verfassungsrechtlichen Bedenken, dass das

Landgericht davon ausgegangen ist, § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG sei grundsätzlich auch auf

den vorliegenden Mietvertrag, der erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten

abgeschlossen worden ist, anwendbar. Unabhängig von der Frage, ob bei der

Neuvermietung bereits modernisierten Wohnraums eine Anwendung der §§ 2, 3 MHG in

Betracht kommt (vgl. Emmerich, in:. Staudinger, WKSchG II, Art. 2 MÜG ,

13. Bearb. 1997, Art. 3 WKSchG, § 2 MHRG Rdnr. 82; Börstinghaus, Kürzungsbeträge bei

Mieterhöhungen im preisfreien Wohnungsbau, MDR 1998, 933 < 934 >), hat sich der

Beschwerdeführer jedenfalls in § 7 Abs. 3 des Modernisierungsvertrages verpflichtet,

während der Dauer des Vertrages keine höheren Mieten zu fordern, sich versprechen zu

lassen oder anzunehmen als im Vertrag vereinbart. Er hat sich damit gegenüber der W...

- jetzt: I... - öffentlich-rechtlich verpflichtet, für die mit öffentlichen Mitteln modernisierten

und instandgesetzten Wohnungen nur eine Miete zu fordern, die die Bezuschussung der

Modernisierungsarbeiten berücksichtigt. Dies ergibt sich sowohl aus den Regelungen

über die zulässige Miethöhe in § 7 Abs. 6 und Abs. 10 a des Vertrages als auch aus der

insoweit in Bezug genommenen Mehrertragsberechnung. Diese gegenüber der W... bzw.

I... eingegangene Verpflichtung, für die der Beschwerdeführer im Gegenzug öffentliche

Fördermittel erhalten hat, ist nicht an die Person des Mieters, sondern an die Wohnung

gebunden (vgl. Beuermann, Der Abzug von Kürzungsbeträgen bei

Mieterhöhungsverlangen gem. § 2 MHG, GE 1996, 1514 <1518>; Kunze/Tietzsch, Abzug

von Kürzungsbeträgen nach § 2 MHG zeitlich begrenzt?, WuM 1997, 308 <312, 313>).

Bei Abschluss des (neuen) Mietvertrages ist dementsprechend auf die öffentliche

Bezuschussung der Modernisierungsarbeiten hingewiesen und der Mietzins auf der

Grundlage des Modernisierungsvertrages festgelegt worden. Die öffentliche Förderung

war damit von Beginn an Gegenstand des Mietvertrages. Bei dieser Sachlage ist es

verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Landgericht mit Blick auf die noch

nicht abgelaufene Bindungsfrist des Modernisierungsvertrages davon ausgegangen ist,

die öffentliche Förderung müsse auch bei künftigen Erhöhungsverlangen

Berücksichtigung finden.

Das Landgericht ist im Grundsatz auch davon ausgegangen, dass der in § 2 Abs. 1 Satz

2 MHG normierte Abzug von Kürzungsbeträgen im Zusammenhang mit den

Verpflichtungen zu sehen ist, die der Beschwerdeführer im Rahmen des

Modernisierungsvertrages eingegangen ist. Es hat insoweit jedoch angenommen, der

Beschwerdeführer habe nicht vorgetragen, dass dem Mieter die gewährte Förderung,

insbesondere in Form des Verzichtsbetrages bei der Mietzinsbildung, in solcher Weise

zugute gekommen sei, dass die mit § 2 MHG bezweckte Förderung des Mieters

gewährleistet sei. Verhalte es sich aber so, könne nicht davon ausgegangen werden,

dass der Regelungsmechanismus des Modernisierungsvertrages außer Kraft gesetzt sei

und dem Beschwerdeführer die Erhöhungsmöglichkeiten nach § 2 MHG uneingeschränkt

zur Verfügung stehen müssten. Die angestrebte, auf § 2 MHG gestützte Erhöhung stelle

sich vielmehr als eine Mietzinssteigerung dar, die außerhalb des konzipierten

Förderungssystems stattfinden solle. Aus diesem Grund hat sich das Landgericht nicht

in der Lage gesehen, von dem gesetzlich vorgesehenen Abzug von Kürzungsbeträgen

nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG abzusehen, und das streitige Verlangen auf Zustimmung

zur Mietzinserhöhung, das keine derartigen Angaben enthielt, als nicht gerechtfertigt

angesehen (vgl. zur Wirksamkeit von Mieterhöhungsverlangen ohne entsprechende, im

Einzelfall erforderliche Angaben: Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem

Wohnraum, 3. Aufl. 1999, § 2 MHG Rdnr. 104 a; Maciejewski, Kürzungsbeträge bei

Mieterhöhung, MM 1998, 97).

In eine sachlich-rechtliche Überprüfung des geltend gemachten

Mieterhöhungsanspruchs ist das Landgericht dabei nicht eingetreten. Es hat die Klage

zwar nicht als unzulässig, sondern als unbegründet abgewiesen, hat die Klageabweisung

aber maßgeblich allein auf die Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG gestützt, ohne

inhaltlich zu prüfen, ob sich die streitige Mieterhöhung im Rahmen der dem

Beschwerdeführer im Modernisierungsvertrag auferlegten Bindungen hält, die mit Blick

auf die Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel bereits eine Begrenzung der

zulässigen Miethöhe vorsehen. Es hat damit unberücksichtigt gelassen, dass der

Beschwerdeführer schon nach dem Modernisierungsvertrag nicht uneingeschränkt zu

einer Mieterhöhung nach § 2 MHG berechtigt ist. Das dem Beschwerdeführer im Zuge

der abschließenden Bestimmung über die Vorauszahlungsmittel von der I...

unterbreitete Rückzahlungsangebot sieht in der vom Beschwerdeführer angenommen

ersten Alternative vielmehr eine abgestufte Regelung vor. Danach kann der

Beschwerdeführer nach Ablauf des Bindungszeitraums die Mieterhöhungsmöglichkeiten

nach § 2 MHG ausschöpfen. Im Bindungszeitraum dürfen Mieterhöhungen nach § 2 MHG

dagegen nur unter Berücksichtigung des § 7 Abs. 6 des Modernisierungsvertrages

verlangt werden. Die im Rahmen der Rückzahlung der Vorauszahlungsmittel getroffene

Zusatzvereinbarung ermöglicht dem Beschwerdeführer mithin, in teilweiser Abänderung

des Modernisierungsvertrages, Mieterhöhungen nach § 2 MHG geltend zu machen. Er

bleibt dabei aber während der Laufzeit des Vertrages an die Vorgaben des § 7 Abs. 6

gebunden.

Diese Vertragsbestimmung enthält unter Bezugnahme auf die Mehrertragsberechnung,

die ebenfalls Bestandteil des Modernisierungsvertrages ist, ausdrückliche Angaben über

den zulässigen Mietertrag nach Modernisierung. Auch soweit der Beschwerdeführer zur

Finanzierung der Rückzahlung der Vorauszahlungsmittel eine Mieterhöhung nach § 2

MHG geltend macht (vgl. zu dieser Möglichkeit Wollenschläger, Umwandlung von

Förderungsmitteln für LAMOD-Vorhaben und Abrechnung von Sanierungsgrundstücken,

GE 1994, 1216), muss er damit die sich aus dem Modernisierungsvertrag hinsichtlich der

zulässigen Miethöhe ergebenden Beschränkungen beachten. Die

Mieterhöhungsmöglichkeit des § 2 MHG steht ihm nicht uneingeschränkt außerhalb des

im Modernisierungsvertrag konzipierten Förderungssystems zur Verfügung, vielmehr

nimmt die mit der I... abgeschlossene Zusatzvereinbarung ausdrücklich auf die

vertraglichen Vorgaben Bezug. Während des Bindungszeitraums müssen sich auch auf §

2 MHG gestützte Mieterhöhungsverlangen im Rahmen des vertraglichen

Förderungssystems und der öffentlich- rechtlich eingegangenen Verpflichtungen des

Beschwerdeführers halten.

Der Beschwerdeführer hat insoweit bereits im Berufungsverfahren vorgetragen, dass die

streitige Mietzinserhöhung diese Vorgaben wahre und der geforderte Mietzins eindeutig

unterhalb der nach dem Modernisierungsvertrag zulässigen Miete liege. Ob dies zutrifft,

ist eine Frage einfachen Rechts, die der Verfassungsgerichtshof nicht zu entscheiden

hat. Es wäre Aufgabe des Landgerichts gewesen, den Angaben des Beschwerdeführers

nachzugehen und zu prüfen, ob mit den Beschränkungen, denen der Beschwerdeführer

nach dem Modernisierungsvertrag und der mit der I... geschlossenen

Zusatzvereinbarung während der Laufzeit des Vertrages unterliegt, nicht dem Sinn und

Zweck der Kürzungsvorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG Genüge getan ist. Dafür hätte

um so mehr Anlass bestanden, als das Landgericht in seinen Entscheidungsgründen

selbst davon ausgegangen ist, dass die im Modernisierungsvertrag vorgesehenen

abgestuften Erhöhungsmöglichkeiten als Bestandteil der Weitergabe der öffentlichen

Förderung anzusehen sind. Es hätte insofern auch die Zusatzvereinbarung, die auf diese

vertraglichen Vorgaben gerade Bezug nimmt und Mieterhöhungen nach § 2 MHG

während des Bindungszeitraums beschränkt, in seine Überlegungen einbeziehen

müssen. Denn eine verfassungskonforme Handhabung der gesetzlichen Regelung setzt

- wie ausgeführt - voraus, dass der Richter die gesetzliche Interessenabwägung

nachvollzieht und der Zweckbestimmung des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG Rechnung trägt.

Weder eine einseitige Bevorzugung noch eine einseitige Benachteiligung des Vermieters

steht mit der verfassungsrechtlichen Vorstellung eines sozialgebundenen

Privateigentums in Einklang (vgl. zum Bundesrecht: BVerfGE 37, 132 <141 >). Der

grundrechtliche Bezug der Regelung verbietet sowohl eine Verstärkung der

Eigentumsbeschränkung als auch eine Verkürzung des sich aus Art. 23 Abs. 1 Satz 1

VvB ergebenden Anspruchs des Vermieters, die zulässige Miete mit Hilfe der Gerichte

durchzusetzen. Soweit bereits bei Bewilligung der öffentlichen Fördermittel eine

Begrenzung der Miethöhe vereinbart wird, die die Bezuschussung der

Modernisierungsarbeiten zugunsten des Mieters berücksichtigt, darf die Auslegung und

Anwendung des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG im Einzelfall nicht zu einer doppelten Belastung

des Vermieters führen. Die Entscheidung des Landgerichts, die maßgeblich auf eine

uneingeschränkte, außerhalb des konzipierten Förderungssystems stattfindende

Mieterhöhung nach § 2 MHG abhebt, ohne auf die sich aus der Zusatzvereinbarung

ergebenden vertraglichen Bindungen des Beschwerdeführers einzugehen, begegnet

insofern nicht nur einfachrechtlichen Bedenken, über die der Verfassungsgerichtshof

nicht zu befinden hätte. Sie wird auch der Bedeutung und Tragweite der

verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie im Rahmen des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG nicht

gerecht und kann daher verfassungsrechtlich keinen Bestand haben.

Auf die Frage, ob der Beschwerdeführer angesichts der Bewilligungspraxis der W... (I...)

überhaupt in der Lage wäre, die sich auf Modernisierungsmaßnahmen beziehenden

Kürzungsbeträge anzugeben, kommt es danach vorliegend nicht mehr an (vgl. in

diesem Zusammenhang einerseits LG Berlin, Urteil vom 6. Januar 1997 - 62 S 474/96 -

GE 1997, 240 <241 >; andererseits Kunze/Tietzsch, a.a.0., S. 312, 314).

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

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