Urteil des VerfGH Berlin vom 14.03.2017

Gericht

Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin

Aktenzeichen

19 U 132/93

Entschieden

14.03.2017

Schlagworte

Treu und glauben , Vermieter , Wohnraum , Verfassungsbeschwerde , Nutzungsrecht , Kündigung , Widerruf , Wohnung , Verfügung , Entziehen

VerfGH Berlin: treu und glauben, vermieter, wohnraum, verfassungsbeschwerde, nutzungsrecht, kündigung, widerruf, wohnung, verfügung, entziehen

Gericht:

Verfassungsgerichtshof

des Landes Berlin

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

170/07

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

Art 10 Abs 1 Verf BE, Art 15

Abs 5 S 2 Verf BE, Art 23 Abs 1

Verf BE, § 49 Abs 1 VGHG BE, §

50 VGHG BE

Willkürverbot - gesetzgeberisches Anliegen einer Regelung

Tenor

Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen.

Das Verfahren ist gerichtskostenfrei.

Auslagen werden nicht erstattet.

Gründe

1. Der Beschwerdeführer erwarb im Jahr 2006 ein in Berlin-Pankow gelegenes

Grundstück, das mit einer als Mehrfamilienhaus genutzten Villa, einem Schuppen sowie

einer Remise bebaut ist. Die Beteiligten zu 2 bis 7 sind bzw. waren Wohnungsmieter und

nutzten auch den um das Haus herum gelegenen Garten; den Schuppen verwendeten

sie als Abstellraum. Die mit dem Voreigentümer abgeschlossenen Mietverträge

enthielten in § 2 unter der Überschrift „Gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen“

eine Klausel, nach deren Absatz 1 der Vermieter den Mietern „folgende“ (nicht

bezeichnete) Einrichtungen zur Verfügung stellte. Absatz 2 sah vor, dass die sonstigen

zum gemeinsamen Gebrauch bestimmten Anlagen und Einrichtungen ihrem jeweiligen

Zweck entsprechend von den Mietern mitbenutzt werden konnten; Hof- und

Außenanlagen konnten danach vom Vermieter jederzeit umgestaltet und einem

anderen Zweck zugeführt werden. Der Beschwerdeführer beabsichtigte, einen von den

Mietern als Abstellraum genutzten Raum im 2. Obergeschoss der Villa und den

Schuppen sowie die Remise zu Wohnraum umzubauen. Die Benutzung des Gartens

sollte danach nur noch den Mietern der in dem Schuppen/der Remise geplanten

Wohnung und der im Erdgeschoss der Villa gelegenen Wohnungen offenstehen. Mit

Schreiben an die Beteiligten zu 2 bis 7 vom 17. Juli 2006 widerrief der Beschwerdeführer

für den Fall, dass die Benutzung des Gartens vom vorherigen Vermieter gestattet

worden sei, diese Gestattung. Der Garten werde umgestaltet und einer neuen Nutzung

zugeführt. Die Berechtigung hierfür ergebe sich aus § 2 Absatz 2 der Mietverträge. Mit

Schreiben vom 19. September 2006 sprach der Beschwerdeführer gegenüber den

erwähnten Beteiligten unter Bezugnahme auf § 573 b BGB eine Teilkündigung

hinsichtlich des Gartens aus.

Da die Mieter dem Begehren des Beschwerdeführers entgegentraten, verfolgte er es

gerichtlich weiter. Das Amtsgericht stellte mit Urteil vom 10. April 2007 fest, dass die

Beteiligten zu 2 - 7 kein Nutzungsrecht am Schuppen und dem im 2. Obergeschoss des

Hauses gelegenen Raum hätten, wies aber die auf Unterlassung der Gartennutzung

gerichtete Klage ab; ferner wies es die Klage insoweit ab, als der Beschwerdeführer

beantragt hatte, einzelne Beteiligte zur Beseitigung einer Hollywoodschaukel, zweier

Sandkästen sowie eines Tisches zu verurteilen. Der Beschwerdeführer könne die

Unterlassung der Gartennutzung nicht verlangen. Die Beteiligten zu 2 - 7 hätten ein

Nutzungsrecht an dem Garten aus dem Mietvertrag. Die Frage, ob der Garten vom

Mietgebrauch umfasst oder sein Gebrauch lediglich vom Vorvermieter gestattet worden

sei, könne dahinstehen. Denn weder der frühere Vermieter noch der Beschwerdeführer

hätten die auf dem einen oder auf dem anderen Weg begründete Nutzungsbefugnis der

Beklagten am Garten wirksam beendet. Gehe man von einem Mietgebrauch aus, habe

es einer wirksamen Kündigung nach § 573 b BGB bedurft. Diese fehle vorliegend. Es sei

dem Beschwerdeführer verwehrt, der Gemeinschaft der im Haupthaus wohnenden

Mieter den großen Garten vollständig zu entziehen, um ihn sodann den Mietern von

„Remise und Schuppen“ zur alleinigen Nutzung zuzuschlagen. Insoweit könne offen

bleiben, ob diese Schranke seiner Handlungsbefugnis in einer einschränkenden

Auslegung des § 573 b BGB oder unmittelbar in § 242 BGB (Treu und Glauben) gründe.

Der gesetzgeberische Zweck, der mit der Einführung der Möglichkeit einer Teilkündigung

nach § 573 b BGB erreicht werden sollte, sei sicherzustellen, dass der

wohnungsbaupolitisch wünschenswerte Ausbau von Dachgeschossen und die

Aufstockung, der Ausbau oder die Schließung von Baulücken nicht am Widerstand der

Mieter scheitere. Nebenräume und Grundstücksteile sollten selbst zu Wohnraum werden

oder der - notwendigen - Ausstattung des zu schaffenden Wohnraums dienen. Dieser

Zweck bestimme zugleich das Maß, auf das sich die Kündigung zu beschränken habe:

Der zu schaffende Wohnraum sei in dem Maß auszustatten, wie es zu einer wirtschaftlich

einträglichen Vermietung nötig sei. Die Norm gebe aber selbst in Absatz 1 Nr. 2 den

Hinweis, dass vorhandener Wohnraum nicht völlig zurückzutreten habe, denn danach

komme als Kündigungsgrund nur in Betracht, den neu zu schaffenden und den

vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten. Der

Beschwerdeführer wolle aber den großen Garten den Mietern des vorhandenen

Wohnhauses vollständig entziehen und den wenigen neuen Mietern von Remise und

Schuppen alleine zuschlagen. Selbst wenn man lediglich von einer Gestattung des

Vermieters hinsichtlich der Gartennutzung durch die Mieter ausgehe, sei diese Nutzung

nicht infolge des Widerrufs durch den Beschwerdeführer beendet. Dem stehe § 242 BGB

entgegen. Dieses Verständnis zeige die Entscheidung des Kammergerichts vom 14.

Dezember 2006 (WuM 2007, 68) auf. Der Kläger wolle den großen Garten allein wenigen

geben und ihn der Gemeinschaft entziehen. Dies sei das Gegenteil dessen, was der

Vermieter in dem vom Kammergericht entschiedenen Fall vorgehabt und wie es das

Kammergericht gebilligt habe. Es sei weder dargelegt noch ersichtlich, dass diese

Entscheidung des Beschwerdeführers betriebswirtschaftlich unumgänglich gewesen sei.

Eine zulässige Umwidmung im Sinn von § 2 Abs. 2 der Mietverträge sei der

„Totalentzug“ des Gartens jedenfalls nicht. Der Beschwerdeführer könne demnach auch

nicht die Räumung des Gartens von Gegenständen verlangen, die typischer Weise mit

der Gartennutzung einhergingen.

Im Berufungsverfahren trug der Beschwerdeführer vor: Der Garten sei nicht mit

vermietet. Die Teilkündigung sei berechtigt. Es treffe nicht zu, dass die gesamte

Hausgemeinschaft den Garten genutzt habe. Eine weitere Mieterin habe einen Teil des

Gartens angemietet gehabt. Die Gartennutzung solle denjenigen Mietern ermöglicht

werden, die von ihrer Wohnung aus unmittelbaren Zugang zum Garten hätten. Weil

diese hierfür ein Entgelt zahlten, sei für § 242 BGB kein Raum. Die Ausführungen zur

einschränkenden Auslegung von § 573 b BGB überzeugten nicht. Ohne Zweifel könne ein

Garten Gegenstand einer Teilkündigung sein. Ein Vermieter sei befugt, einen Garten zu

kündigen, um anderen Wohnraum damit auszustatten. Dies müsse lediglich nach

billigem Ermessen erfolgen. Dies sei hier eingehalten worden. Es sei üblich, Gärten bei

Wohnungen mit zu vermieten, die einen direkten Gartenzugang haben. Die

Gartennutzung sei auch nicht gestattet worden. Eine Gestattung sei jedenfalls jederzeit

widerruflich gewesen. Dem stehe § 242 BGB nicht entgegen. Aus der vom Amtsgericht

angezogenen Entscheidung des Kammergerichts könne nicht im Umkehrschluss

abgeleitet werden, dass es einem Vermieter verwehrt sei, aus nachvollziehbaren

Gründen die Gartennutzung neu zu regeln. Das Amtsgericht prüfe die Voraussetzungen

von § 242 BGB nicht. In Betracht komme allenfalls die Fallgruppe der unzulässigen

Rechtsausübung. Hierfür fehle aber ein besonderer Vertrauenstatbestand für die

Fortdauer der Gartennutzung.

Das Landgericht Berlin teilte mit Schreiben vom 28. Juni 2007 mit, die zuständige

Kammer habe die Sache beraten und sei einstimmig der Ansicht, dass die Berufung des

Beschwerdeführers keine Aussicht auf Erfolg biete. Die Rechtssache habe auch keine

grundsätzliche Bedeutung, so dass beabsichtigt sei, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2

ZPO durch Beschluss zurückzuweisen. Das Amtsgericht sei zu Recht davon

ausgegangen, dass der Beschwerdeführer von den beteiligten Mietern nicht die

Unterlassung der Gartennutzung verlangen könne. Entgegen der Ansicht des

Beschwerdeführers ergebe sich die Befugnis zur gemeinschaftlichen Gartennutzung

vorliegend unmittelbar aus § 2 Abs. 2 der Mietverträge. Dass der Garten als zum

gemeinsamen Gebrauch bestimmte Anlage bzw. Einrichtung anzusehen sei, ergebe sich

sodann aus Satz 2 der Regelung, wonach Hof- und Außenanlagen jederzeit umgestaltet

und einem anderen Zweck zugeführt werden könnten. Bereits nach allgemeinem

Sprachgebrauch falle ein Garten unter den Begriff der Außenanlagen. Schon aus diesem

Grund sei die Gestattung der Gartennutzung hier anders als in dem Fall, der dem

erwähnten Urteil des Kammergerichts zu Grunde gelegen habe, gerade nicht jederzeit

frei widerruflich. Selbst wenn aber ein solcher Widerruf grundsätzlich möglich sein sollte,

sei der Beschwerdeführer jedoch - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt habe - im

Umkehrschluss aus dem Urteil des Kammergerichts nach Treu und Glauben gemäß §

242 BGB daran gehindert, dieses Recht (ebenso wie ein etwaiges Teilkündigungsrecht

gemäß § 573 b BGB) geltend zu machen. Der Beschwerdeführer weise zutreffend darauf

hin, dass die Fallgruppe der unzulässigen Rechtsausübung mit dem Unterfall des

Fehlens eines schutzwürdigen Eigeninteresses einschlägig sein dürfte. Danach bildeten

Treu und Glauben eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente

Inhaltsbegrenzung. Die gegen § 242 BGB verstoßende Rechtsausübung oder

Ausnutzung einer Rechtslage sei als Rechtsüberschreitung missbräuchlich und

unzulässig. Welche Anforderungen sich aus Treu und Glauben ergäben, lasse sich nur

unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles entscheiden. Dabei sei eine

umfassende Interessenabwägung erforderlich. Diese führe hier unter Berücksichtigung

aller Gesamtumstände des Falles zu einem Überwiegen des Interesses der vorhandenen

Mietergesamtheit an einer gemeinschaftlichen Gartennutzung gegenüber dem Interesse

des Beschwerdeführers, die Gartennutzung nur einzelnen neu zu gewinnenden Mietern

gegen Zahlung eines Nutzungsentgeltes zu ermöglichen, wobei entgegen den

Ausführungen des Beschwerdeführers nicht vom Interesse von vier Mietparteien, den

Beteiligten zu 2 bis 7, an der Gartennutzung gegenüber dem Interesse von drei

Mietparteien auszugehen sei. Vielmehr solle es erkennbar bei der bisherigen Regelung

bleiben, dass der Gartenteil, der bereits bisher zu einer einzelnen Wohnung gehöre,

abgetrennt und individuell nutzbar bleibe und die übrige geräumige Gartenfläche von

allen Mietern, d. h. auch von den zukünftigen Mietern des umzubauenden Schuppens,

gemeinschaftlich genutzt werden könne. Damit käme die Grünfläche wie bisher einer

Vielzahl von Mietparteien zugute. Auch das Interesse des Beschwerdeführers an einem

Entgelt für die Gartennutzung vermöge seiner Klage nicht zum Erfolg zu verhelfen. Denn

es sei davon auszugehen, dass auch die bisherigen Mieter bei Abschluss ihrer

Mietverträge die Möglichkeit der Gartennutzung ins Kalkül gezogen hätten. Entgegen der

Ansicht des Beschwerdeführers sei auch ein sachlicher Grund dafür gegeben, dass das

Nutzungsrecht am Schuppen und dem Raum im 2. Obergeschoss anders zu behandeln

sei als das Nutzungsrecht am Garten. Denn bei dem Wohnraum im 2. Obergeschoss

handele es sich bereits nicht um Räume, die zum gemeinsamen Gebrauch bestimmt

seien. Dem Vermieter stehe es selbstverständlich frei, leerstehenden Wohnraum wieder

seinem bestimmungsgemäßen Gebrauch zuzuführen. Den Schuppen habe der

Beschwerdeführer gerade einem anderen Zweck zugeführt, so dass bereits § 2 Abs. 2

der Mietverträge in entsprechender Anwendung eingreife. Dass der Garten einem

anderen Zweck zugeführt werden solle, sei aber gerade weder vorgetragen noch

ersichtlich.

Der Beschwerdeführer trug hierzu vor: Wenn das Landgericht auf § 2 Abs. 2 der

Mietverträge abstelle, müsse es auch berücksichtigen, dass der Vermieter danach die

Außenanlagen jederzeit umgestalten und einem anderen Zweck zuführen dürfe, was er

beabsichtige. Das Landgericht führe unzutreffend aus, es sei nicht ersichtlich, dass ein

anderer Zweck beabsichtigt sei. Das Hinweisschreiben des Landgerichts sei teilweise

nicht verständlich. Es solle gerade nicht bei der bisherigen Regelung bleiben. Das

Landgericht führe auch nicht nachvollziehbar aus, dass die Rechtslage bei dem

Schuppen anders sei als beim Garten. Auch der Garten solle einer anderen Nutzung

zugeführt werden, nämlich der Alleinnutzung durch einige Mieter. Die Gartennutzung sei

außerdem wirksam gemäß § 573 b BGB gekündigt worden. Dem könne § 242 BGB nicht

entgegenstehen. Sinn und Zweck von § 573 b BGB sei es, die Neuschaffung von

Mietwohnungen zu erleichtern. Dem entspreche die Absicht, die neugeschaffenen

Wohnungen im Schuppen mit eigenen Gärten auszustatten. Die Neuverteilung des

Gartens sei Sache des Vermieters und müsse billigem Ermessen folgen. Dass nur die

Wohnungen mit unmittelbarem Gartenzugang einen eigenen Garten erhalten sollen,

stelle einen sachlichen Grund dar.

Mit dem mit der Verfassungsbeschwerde angegriffenen Beschluss wies das Landgericht

die Berufung des Beschwerdeführers gegen das Urteil des Amtsgerichts zurück. Das

angefochtene Urteil sei zutreffend. Hierauf habe das Landgericht bereits mit dem

Schreiben vom 28. Juni 2007, auf das zur Begründung Bezug genommen werde,

hingewiesen. Die Kammer bleibe dabei, dass der Entzug der Gartennutzungsmöglichkeit

zugunsten anderer Mieter keine Zweckumwandlung der Außenanlagen darstelle, weil der

Zweck „Gartennutzung“ in jedem Fall erhalten bleibe. Auch die Ausführungen des

Beschwerdeführers zur Frage der Treuwidrigkeit einer Kündigung gemäß § 573 b BGB

und zum Umfang der Gartennutzung führten nicht zu einer anderen Entscheidung.

2. Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung seines

Anspruchs auf wirkungsvollen Rechtsschutz aus Art. 7 der Verfassung von Berlin - VvB -

in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip, eine Verletzung des Willkürverbots (Art. 10

Abs. 1 VvB), seines Anspruchs auf den gesetzlichen Richter (Art. 15 Abs. 5 VvB) und

seines Eigentumsrechts (Art. 23 Abs. 1 VvB).

Das Landgericht habe durch die im Verfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO erfolgte

Zurückweisung der Berufung den Instanzenzug willkürlich verkürzt. In dem angegriffenen

Beschluss habe es sich nur mit der ersten Voraussetzung dieser Vorschrift

auseinandergesetzt, nämlich, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg haben dürfe (§

522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Darüber hinaus werde nur erwähnt, dass die Rechtssache keine

grundsätzliche Bedeutung haben dürfe (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 ZPO), nicht aber, dass die

Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine

Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordere (§ 522 Abs. 2 Nr. 3 ZPO). Allein

deshalb sei die angegriffene Entscheidung aufzuheben. Außerdem sei die Entscheidung

nach § 522 Abs. 2 ZPO auch in der Sache nicht statthaft gewesen. Die Entscheidung des

Landgerichts weiche von einem Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 5. November

1993 - 19 U 132/93 - ab. Danach sei mangels anderweitiger Regelung die

Verkehrsanschauung dafür maßgeblich, ob eine Grünfläche zum Mietobjekt gehöre. Bei

einem Einfamilienhaus gehöre anders als bei einer Wohnung der umliegende Garten zur

Mietsache. Im Gegensatz dazu meine das Landgericht, aus § 2 Nr. 2 der Mietverträge

ergebe sich, dass der Garten mit vermietet sei. Hier weiche es von höherer

Rechtsprechung ab.

Dies gelte ebenso für die Ausführungen zum Widerruf der Gestattung, den Garten zu

nutzen. Nach ganz überwiegender Ansicht in der Rechtsprechung unter anderem auch

des Kammergerichts sei diese völlig frei widerruflich. Einem Eigentümer seinen Besitz

abzusprechen, ohne dass er hierüber eine vertragliche Bindung eingegangen sei, und

ihn für seine Kulanz - die entgeltfreie Nutzung seines Eigentums eine gewisse Zeit zu

dulden oder zu gestatten - zu bestrafen, verstoße gegen Art. 23 Abs. 1 VvB.

Das Landgericht lehne willkürlich und damit verfassungswidrig die Wirksamkeit der

Teilkündigung ab. Es setze sich mit den Voraussetzungen von § 573 b BGB nicht

auseinander, sondern verweise nur auf die Ausführungen zum Widerruf der Gestattung.

Das Landgericht scheine der Ansicht zu sein, dass bereits eine Anwendung von § 573 b

BGB an § 242 BGB scheitere, da eine Interessenabwägung aller Gesamtumstände dazu

führe, dass das Interesse der Mieter an der Nutzung des Gartens gegenüber dem

Interesse des Beschwerdeführers überwiege, nur einzelne neu zu gewinnende Mieter den

Garten gegen Entgelt nutzen zu lassen. Das Landgericht gehe offensichtlich davon aus,

die vom Beschwerdeführer beabsichtigte Neuverteilung des Gartens sei unangemessen.

Diese Beurteilung widerspreche jedoch der Intention von § 573 b BGB und sei damit

willkürlich. In der Gesetz gewordenen Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses zum

Gesetzesentwurf der Bundesregierung eines Vierten Gesetzes zur Änderung

mietrechtlicher Vorschriften vom 15. Juni 1993 heiße es zur Begründung des

vorgeschlagenen § 564 b Abs. 1 Nr. 4 BGB, der der jetzigen Regelung in § 573 b BGB

entspreche, dass das geltende Recht eine Teilkündigung von nicht zum Wohnen

bestimmten Nebenräumen eines Gebäudes zulasse, wenn der Vermieter die Räume

zum Zweck der Vermietung zu Wohnraum ausbauen wolle. Diese Fassung habe sich in

verschiedener Hinsicht als zu eng erwiesen. Dem Vorschlag des Bundesrates, die

Kündigung nur zuzulassen, wenn Nebenräume und Nebenflächen angemessen auf die

bisherigen und die neuen Mieter verteilt werden, habe der Ausschuss nicht zugestimmt.

Nach geltendem Recht habe der Vermieter die Flächen nach Durchführung der

Baumaßnahmen angemessen, also sachgerecht und ohne Willkür auf die einzelnen

Mieter zu verteilen. Mache man diese angemessene Verteilung zur

Kündigungsvoraussetzung, sei die Teilkündigung von vorneherein dem Risiko der

Unwirksamkeit ausgesetzt. Der Gesetzgeber habe also beabsichtigt, dass die

Neuverteilung von Nebenräumen und Grundstücksteilen allein Sache des Vermieters

sei. Hintergrund sei gewesen, dass wegen des angespannten Wohnungsmarktes

Wohnraum leichter habe geschaffen werden sollen. Das Landgericht habe sich mit dem

Willen des Gesetzgebers nicht auseinandergesetzt und mache eine angeblich

sachgerechte Verteilung des Gartens zur Kündigungsvoraussetzung. Dies sei jedoch

ganz offensichtlich so vom Gesetzgeber nicht gewollt.

Die Beteiligten hatten Gelegenheit zur Äußerung. Die Beteiligten zu 2 bis 7 treten der

Verfassungsbeschwerde entgegen und verteidigen die angegriffenen Entscheidungen.

II.

1. Die Verfassungsbeschwerde ist teilweise unzulässig.

a) Dies gilt zunächst, soweit der Beschwerdeführer die Verletzung seines

Eigentumsrechts aus Art. 23 Abs. 1 VvB rügt. Die Begründung der

Verfassungsbeschwerde entspricht hierbei nicht den gesetzlichen Erfordernissen. § 49

Abs. 1 und § 50 des Gesetzes über den Verfassungsgerichtshof - VerfGHG - setzen

voraus, dass der Beschwerdeführer die konkrete Möglichkeit darlegt, er könne durch die

beanstandete Maßnahme der öffentlichen Gewalt des Landes Berlin in einem seiner in

der Verfassung von Berlin enthaltenen Rechte verletzt sein. Dabei ist die ursächliche

Verknüpfung zwischen dem beanstandeten Verhalten des Hoheitsträgers und dem

geltend gemachten Rechtsnachteil konkret und nachvollziehbar darzulegen (vgl.

Beschlüsse vom 23. Februar 1993 - VerfGH 43/92 - LVerfGE 1, 68 <71>, 7. September

1994 - VerfGH 69/94 - LVerfGE 2, 64 <65 f.> und 25. April 1996 - VerfGH 21/95 -

LVerfGE 4, 46 <49>; st. Rspr.). Sofern der Verfassungsverstoß nicht offensichtlich ist,

muss der Beschwerdeführer in Auseinandersetzung mit der Begründung der

angefochtenen Entscheidung erläutern, warum der Rechtsfehler das als beeinträchtigt

gerügte Grundrecht verletzt (vgl. Beschlüsse vom 18. Juli 2006 - VerfGH 17/04 -

Nachweise von Entscheidungen ohne Fundstelle hier und im folgenden unter

www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de, Rn. 36, und 27. Oktober 2008 -

VerfGH 148/08, 148 A/08 - Rn. 25). Der Beschwerdeführer rügt, das Landgericht greife in

sein Eigentumsrecht ein, weil es ihm versage, die Gestattung der Gartennutzung durch

die Mieter, die aus Kulanz und nicht auf vertraglicher Grundlage erfolge, jederzeit

widerrufen zu können. Dabei verkennt der Beschwerdeführer, dass das Landgericht in

seinem Hinweis gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO, auf den es sich in dem angegriffenen

Beschluss bezog, die Befugnis der Beteiligten zu 2 - 7 zur gemeinschaftlichen

Gartennutzung unmittelbar aus § 2 Abs. 2 der Mietverträge herleitete und als

vertragliches, nicht frei widerrufliches Nutzungsrecht klassifizierte. Die sich daran

anschließenden Ausführungen des Landgerichts zur Widerruflichkeit einer schlichten

Nutzungsgestattung enthalten ersichtlich nur Eventualerwägungen. Dass die die

angegriffene Entscheidung tragenden Ausführungen des Landgerichts zum vertraglichen

Nutzungsrecht gegen Art. 23 Abs. 1 VvB verstoßen, legt der Beschwerdeführer indes

nicht dar.

b) Die Verfassungsbeschwerde ist ferner unzulässig im Hinblick auf die Rüge des

Beschwerdeführers, sein Anspruch auf den gesetzlichen Richter i. S. v. Art. 15 Abs. 5

Satz 2 VvB sei verletzt.

Der Beschwerdeführer macht hierzu geltend, das Landgericht habe in seinem Hinweis

nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO die in Satz 1 Nr. 3 der Vorschrift enthaltene

Voraussetzung für eine Zurückweisung der Berufung (keine Erforderlichkeit einer

Entscheidung des Berufungsgerichts für die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung

einer einheitlichen Rechtsprechung) übergangen. Diese sei hier gegeben, da die

angegriffene Entscheidung von einem Urteil eines Oberlandesgerichts abweiche. Dieser

Rüge steht der in § 49 Abs. 2 Satz 1 VerfGHG zum Ausdruck kommende Grundsatz der

Subsidiarität der Verfassungsbeschwerde entgegen, der von dem Beschwerdeführer

verlangt, vor einer Anrufung des Verfassungsgerichtshofs über die Erschöpfung des

Rechtswegs im engeren Sinne hinaus alle zur Verfügung stehenden und ihm

zumutbaren rechtlichen Möglichkeiten zu ergreifen, um auf diese Weise eine Korrektur

des geltend gemachten Verfassungsverstoßes zu erwirken oder eine

Grundrechtsverletzung zu verhindern (vgl. Beschluss vom 16. Dezember 1993 - VerfGH

104/93 - LVerfGE 1, 199 <201>; Urteil vom 12. Juli 2001 - VerfGH 152/00 - LVerfGE 12,

40 <55>; st. Rspr.). Mit dem Grundsatz der Subsidiarität der Verfassungsbeschwerde ist

es namentlich unvereinbar, wenn im Instanzenzug ein verfassungsrechtlicher Mangel

deshalb nicht nachgeprüft werden konnte, weil er nicht oder nicht in ordnungsgemäßer

Form gerügt worden war (vgl. Beschlüsse vom 18. Juni 1998 - VerfGH 56/97 - LVerfGE 8,

59 <62>, 29. August 2001 - VerfGH 115/00 - GE 2001, 1332 <1334> und 23. August

2004 - VerfGH 114/98 -, st. Rspr.; vgl. zum Bundesrecht: BVerfGE 16, 124 <127>; 54, 53

<65>; 74, 102 <114>). Der Beschwerdeführer hätte seine gegen die unvollständige

Anwendung des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO gerichtete Rüge bereits gegenüber dem

Landgericht geltend machen können. Zu dem Hinweisschreiben des Landgerichts, das

die Regelung in § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO nicht erwähnte, erhielt er Gelegenheit zur

Stellungnahme. Diese nahm er mit Schriftsatz vom 9. August 2007 wahr, ohne die

verfahrensrechtliche Zulässigkeit des beabsichtigten Vorgehens des Landgerichts in

Zweifel zu ziehen oder auf die aus seiner Sicht unvollständige Subsumtion des § 522

Abs. 2 Satz 1 ZPO in dem Hinweisschreiben des Landgerichts aufmerksam zu machen.

d) Die Verfassungsbeschwerde ist schließlich unzulässig, soweit der Beschwerdeführer

die Verletzung seines Anspruchs auf wirkungsvollen Rechtsschutz aus Art. 7 VvB in

Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip rügt, da sie diesbezüglich keine Begründung

enthält.

2. Soweit der Beschwerdeführer rügt, der angegriffene Beschluss des Landgerichts

verletze das Willkürverbot des Art. 10 Abs. 1 VvB, weil er dem Zweck von § 573 b BGB

widerspreche, erweist sich die Verfassungsbeschwerde als unbegründet.

Im Hinblick auf Art. 10 Abs. 1 VvB besteht eine Prüfungsbefugnis des

Verfassungsgerichtshofs für gerichtliche Entscheidungen nur in engen Grenzen. Die

Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Tatbestands, die

Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den Einzelfall sind Sache der

dafür allgemein zuständigen Gerichte und insoweit der Nachprüfung durch den

Verfassungsgerichtshof entzogen (vgl. Beschluss vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 -

LVerfGE 1, 7 <8 f.>; st. Rspr.). Ein verfassungsrechtlich zu beanstandender Verstoß

unter dem Gesichtspunkt des Willkürverbots des Art. 10 Abs. 1 VvB liegt nicht schon

immer dann vor, wenn die Rechtsanwendung Fehler enthält. Hinzukommen muss

vielmehr, dass die Entscheidung schlechthin unhaltbar und deshalb objektiv willkürlich

ist. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Entscheidung unter keinem denkbaren Aspekt

rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt, dass sie auf sachfremden

Erwägungen beruht. Eine fehlerhafte Auslegung eines Gesetzes allein macht eine

Entscheidung nicht willkürlich. Willkür liegt vielmehr erst dann vor, wenn die Rechtslage in

krasser Weise verkannt worden ist, d.h. wenn bei objektiver Würdigung der

Gesamtumstände die Annahme geboten ist, die vom Gericht vertretene

Rechtsauffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen anzusiedeln. Erforderlich ist,

dass die Entscheidung eine offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt oder

den Inhalt einer Norm in krasser Weise missdeutet, so dass ein gesetzgeberisches

Anliegen grundlegend verfehlt wird.Daran fehlt es, wenn sich das Gericht mit der

Rechtslage auseinandersetzt und seine Auffassung nicht jedes sachlichen Grundes

entbehrt (vgl. Beschlüsse vom 25. April 1994 - VerfGH 34/94 - LVerfGE 2, 16 <18>, 11.

Januar 1995 - VerfGH 81/94 - LVerfGE 3, 3 <7> und 12. Dezember 1996 - VerfGH 38/96

- LVerfGE 5, 58 <60>; st. Rspr.; zum Bundesrecht: BVerfGE 86, 87, 273 <278 f.>; 89, 1

<13 f.>; BVerfG, Beschluss vom 13. Mai 2009 - 2 BvR 718/08 - juris Rn.17).

Gemessen daran ist ein Verstoß der angegriffenen Entscheidung gegen das

Willkürverbot nicht zu erkennen. Das Landgericht hat jedenfalls im Ergebnis den

Regelungsinhalt der hier einschlägigen mietrechtlichen Regelung und das vom

Gesetzgeber mit ihr verfolgte Anliegen jedenfalls nicht in einer Weise verfehlt, die

objektiv willkürlich erscheint.

Nach § 573 Abs. 1 Nr. 2 BGB, den das Landgericht - vom Beschwerdeführer

unbeanstandet - als Grundlage für die im Ausgangsfall streitgegenständliche

Teilkündigung der vertraglich eingeräumten Gartennutzung angesehen hat, kann der

Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks

ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB kündigen, wenn er die Räume

oder Grundstücksteile dazu verwenden will, um neu zu schaffenden und vorhandenen

Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten. Ob die

tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Norm für eine Teilkündigung hier erfüllt waren,

ließ das Landgericht in der angegriffenen Entscheidung offen, weil es den

Beschwerdeführer jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) daran gehindert sah,

das Teilkündigungsrecht geltend zu machen. Es stützte sich dabei „im Umkehrschluss“

auf das Urteil des Kammergerichts vom 14. Dezember 2006 - 8 U 83/06 - (GE 2007, 291

= ZMR 2007, 613). Das Gericht hatte darin die freie Widerruflichkeit der einem einzelnen

Mieter gestatteten (nicht vertraglich eingeräumten) Nutzung einer Hinterhofteilfläche

bejaht und dazu ausgeführt, § 242 BGB stehe dem Widerruf nicht entgegen, da das dort

gegebene Interesse des Vermieters, die Hoffläche allen Mietern zur Verfügung zu

stellen, Vorrang vor dem Alleinnutzungsinteresse des bisher nutzenden Mieters habe.

Ausgehend davon wertete das Landgericht die Teilkündigung im Ausgangsverfahren als

unzulässige Rechtsausübung, weil der Entzug der Möglichkeit zur Gartennutzung für

bestimmte Mieter zugunsten anderer Mieter keine Zweckumwandlung der

Außenanlagen (gemeinschaftliche Gartennutzung) darstelle und das Interesse der

vorhandenen Mietergesamtheit an der gemeinschaftlichen Gartennutzung das Interesse

des Beschwerdeführers überwiege, die Gartennutzung nur einzelnen neu zu

gewinnenden Mietern gegen Zahlung eines Nutzungsentgelts zu ermöglichen. Diese

Erwägungen halten, was keiner näheren Darlegung bedarf, für sich gesehen einer

verfassungsgerichtlichen Überprüfung an den dargelegten Maßstäben des Willkürverbots

stand.

Der Einwand des Beschwerdeführers, die auf § 242 BGB gestützte Entscheidung des

Landgerichts widerspreche der mit der Schaffung des § 573 b BGB verfolgten Intention

und sei deshalb willkürlich, greift nicht durch. Zwar wäre es verfassungsrechtlich schwer

erträglich, wenn ein spezialgesetzlich ausdrücklich eingeräumtes Recht (hier: Recht zur

Teilkündigung einer mitvermieteten Gartenfläche durch den Vermieter) mit Hilfe der

Generalklausel des § 242 BGB im Wege einer reinen Billigkeitsentscheidung negiert

würde. Dies ist hier indes nicht der Fall. Die Auffassung des Landgerichts, § 573b Abs. 1

Nr. 2 i. V. m. § 242 BGB gestatte es dem Vermieter nicht, im Zuge der Schaffung neuen

Wohnraums die Nutzung bisher von allen Mietern gemeinschaftlich genutzter

Gartenflächen zu kündigen, um sie künftig nur bestimmten Mietern zur Verfügung zu

stellen, ist mindestens vertretbar und findet im Wortlaut und in der

Entstehungsgeschichte des § 573b Abs. 1 Nr. 2 BGB eine hinreichende Grundlage.

Aus dem Wortlaut des § 573 b Abs. 1 Nr. 2 BGB geht hervor, dass die Teilkündigung

dazu dienen muss, den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit

Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten. Die Entstehungsgeschichte des

früheren § 564 Abs. 2 Nr. 4 BGB bestätigt, dass die ausdrückliche Einbeziehung der

bisherigen Mieter in den Kündigungstatbestand Ergebnis einer bewussten

mietrechtspolitischen Entscheidung des Gesetzgebers war (vgl. hierzu

zusammenfassend Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearbeitung 2006, § 573 b Rn. 16). Nach

dem Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drs. 12/3254, S. 5) sollte die Teilkündigung

von Grundstücksteilen noch zulässig sein, um sie Mietern neu geschaffenen Wohnraums

als Nebenräume anzubieten oder sie (bisherigen Mietern) als Ersatz für Räume oder

Grundstücksteile anzubieten, die zur Schaffung von Wohnraum oder als Nebenräume für

neue Mieter verwendet werden. In seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf sprach sich

der Bundesrat dagegen aus, die gekündigten Räume oder Flächen nur den Mietern neu

zu schaffenden Wohnraums anzubieten und die bisherigen Mieter bei der Verteilung

dieser Räume unberücksichtigt zu lassen (BT-Drs. 12/3254, S. 39), und schlug vor, dass

die Kündigung bezwecken müsse, „die vorhandenen und die ... zu schaffenden

Wohnungen angemessen mit Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten“ (BT-

Drs. 12/3254, S. 37 r.Sp. zu cc). Die Bundesregierung stimmte dem mit der Maßgabe

zu, dass das Erfordernis „angemessener“ Ausstattung entfallen solle, weil sonst die

Teilkündigung schon im Anfangsstadium dem Risiko der Unwirksamkeit ausgesetzt sei;

zum angemessenen Ausgleich der Interessen der bisherigen Mieter und der künftigen

Mitmieter reichten die rechtlichen Möglichkeiten bei der künftigen Neuverteilung der

Nebenräume und Grundstücksteile aus (BT-Drs. 12/3254, S. 48 zu c). Diese Erwägungen

machte sich der Rechtsausschuss des Bundestages in seinem Ausschussbericht zu

eigen (BT-Drs. 12/5110, S. 18 f. zu § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB). Mit der Gesetz

gewordenen Fassung des damaligen § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB sollte nach alledem

sichergestellt werden, dass die gekündigten Räume oder Grundstücksflächen, die nicht

für die Herstellung des neuen Wohnraums benötigt werden, nicht nur den Mietern der

neu geschaffenen Wohnräume angeboten werden, sondern dass bei der Neuverteilung

die bisherigen und die neuen Wohnungen berücksichtigt werden sollten

(Staudinger/Rolfs, a. a. O.).

Die in der angegriffenen Entscheidung für unwirksam erachtete Teilkündigung der

Gartennutzung durch den Beschwerdeführer verfolgte danach nicht den vom Gesetz

privilegierten Zweck, den Garten unter den bisherigen und den neuen Mietern zu

verteilen oder ihn allen zur gemeinschaftlichen Nutzung zu überlassen. Sie erfolgte

stattdessen, weil der Beschwerdeführer nur die neu geschaffenen und die zu ebener

Erde gelegenen Wohnungen mit allein von deren Mietern zu nutzenden Gartenflächen

ausstatten und auf diese Weise aufwerten wollte. Dass § 573b BGB hierfür keine

Handhabe bietet, wie das Landgericht im Ergebnis entschieden hat, ist mit dem

gesetzgeberischen Anliegen, auf das sich der Beschwerdeführer beruft, nicht schlechthin

unvereinbar.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

Mit dieser Entscheidung ist das Verfahren vor dem Verfassungsgerichtshof

abgeschlossen.

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