Urteil des VerfGH Berlin vom 22.05.2002

Gericht

Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin

Aktenzeichen

VerfGH 9/92

Entschieden

22.05.2002

Schlagworte

Treu und glauben , Verfassungsbeschwerde , Verwertung , Fortsetzung des mietverhältnisses , Wohnraum , Kündigung , Vermieter , Rüge , Vermietung , Erwerb

VerfGH Berlin: treu und glauben, verfassungsbeschwerde, verwertung, fortsetzung des mietverhältnisses, wohnraum, kündigung, vermieter, rüge, vermietung, erwerb

Gericht:

Verfassungsgerichtshof

des Landes Berlin

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

17/04

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

Art 14 Abs 1 S 1 GG, Art 3 Abs

1 GG, § 535 BGB, § 564b Abs 1

BGB, § 564b Abs 2 Nr 3 S 1

BGB

VerfGH Berlin: Wegen unzureichender Substantiierung

unzulässige Verfassungsbeschwerde gegen Räumungsurteil

nach Verwertungskündigung des Vermieters iSv § 564b Abs 2 Nr

3 BGB

Gründe

Die Beschwerdeführer wenden sich mit ihrer Verfassungsbeschwerde gegen ein in einer

Mietrechtssache ergangenes Berufungsurteil des Landgerichts Berlin.

Die Beschwerdeführer mieteten im Jahr 1984 eine 3-Zimmerwohnung in der W.straße in

Berlin-Charlottenburg. Die im 4. Obergeschoss des Vorderhauses befindliche Wohnung

bildete ursprünglich mit weiteren zum Seitenflügel gelegenen Räumlichkeiten eine

Einheit. Zu einem nicht bekannten Zeitpunkt ist diese größere Wohnung geteilt worden,

indem zwei Zimmertüren verschlossen bzw. mit Rigipsplatten abgedeckt wurden. Die

zweite abgetrennte Wohnung war bis 1999 ebenfalls vermietet und stand danach leer.

Die Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Eigentümerin und Vermieterin des Hauses

(im Folgenden: Klägerin) kündigte das Mietverhältnis mit den Beschwerdeführern

zunächst mit Schreiben vom 29. Februar 2000 unter Berufung darauf, die beiden Teile

der Ursprungswohnung wieder zusammenführen und wirtschaftlich nutzen zu wollen. Die

Beschwerdeführer bestritten die Wirksamkeit der Kündigung. Die daraufhin von der

Klägerin beim Amtsgericht Charlottenburg erhobene Räumungsklage hatte keinen

Erfolg; das Amtsgericht wies sie durch Urteil vom 4. Oktober 2001 mit der Begründung

ab, die an das Kündigungsschreiben gesetzlich gestellten Begründungserfordernisse

seien nicht erfüllt.

Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut mit Kündigungsschreiben vom

29. März 2001 gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. mit der Begründung, die beiden

Wohnungen zu einer Wohneinheit zusammenlegen zu wollen. Aufgrund

bauordnungsrechtlicher Vorschriften könne der unvermietete Teil der Wohnung weder

durch Vermietung noch durch einen Verkauf wirtschaftlich verwertet werden. Die

Beschwerdeführer widersprachen auch dieser Kündigung, so dass die Klägerin vor dem

Amtsgericht Charlottenburg erneut Räumungsklage erhob. Zur Begründung trug sie vor,

die Teilung der ursprünglich einheitlichen Wohnung sei widerrechtlich und zu keinem

Zeitpunkt genehmigungsfähig gewesen. So wiesen die zum Seitenflügel hin gelegenen

Räumlichkeiten keinen zweiten Rettungsweg auf, ferner gebe es keinen hinreichenden

Schallschutz zwischen beiden Wohnungsteilen und genüge die Trennung auch sonst

nicht den Brandschutzvorschriften. Die zum Seitenflügel hin gelegenen Räumlichkeiten

könnten daher nicht eigenständig genutzt und vermietet werden.

Mit Urteil vom 27. März 2003 gab das Amtsgericht Charlottenburg der Räumungsklage

statt. Die Kündigung sei zu Recht auf § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. gestützt worden. Die

Klägerin sei durch Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beschwerdeführern an

einer angemessenen Verwertung des Grundstücks, nämlich der zum Seitenflügel hin

gelegenen Räumlichkeiten gehindert und erleide dadurch erhebliche Nachteile. Eine

eigenständige Vermietung der zum Seitenflügel hin gelegenen Räumlichkeiten komme

nicht in Betracht. Es gebe keine Hinweise, dass diese Räumlichkeiten in früherer Zeit als

eigenständige abgeschlossene Wohnung genehmigt worden seien, zumal die

Beweisaufnahme ergeben habe, dass jedenfalls ab 1929 diese Räumlichkeiten wegen

Fehlens eines zweiten Rettungsweges nicht mehr genehmigungsfähig gewesen seien.

Dies habe die Zeugin J. (eine im Dienst des Bezirksamts Charlottenburg-Wilmersdorf

stehende Architektin) bei ihrer Vernehmung glaubhaft bekundet und durch Vorlage eines

Kommentars zur Bauordnung von 1929 nach dem Stand von 1952 belegt. Demzufolge

müsste für eine Genehmigung seitens der Baubehörde die Trennung der Räumlichkeiten

bereits vor 1929 stattgefunden haben, wofür es keine Anhaltspunkte gebe; die

Beweislast dafür treffe die Beschwerdeführer.

Von der Klägerin könne nicht verlangt werden, die Räumlichkeiten unter

Außerachtlassung baurechtlicher Vorschriften erneut zu vermieten. Auf die

Wahrscheinlichkeit eines Eingreifens der Behörde komme es dabei nicht an. Der Klägerin

sei es ferner nicht zumutbar, nachträglich einen zweiten Rettungsweg durch Schaffung

einer Feueraußentreppe zu schaffen. Daraus ergebe sich, dass eine wirtschaftliche

Nutzung der zum Seitenflügel hin gelegenen Räumlichkeiten nur in Verbindung mit den

von den Beschwerdeführern gemieteten Räumen möglich sei. Die erheblichen

wirtschaftlichen Nachteile für die Klägerin folgten daraus, dass nach Verbindung der

Räume eine größere Wohnung zu einem entsprechend höheren Mietzins vermietet

werden könnte.

Zur Begründung ihrer gegen dieses Urteil gerichteten Berufung trugen die

Beschwerdeführer vor, das Amtsgericht habe sich mit den tatbestandlichen

Voraussetzungen einer Verwertungskündigung gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F.

nicht hinreichend auseinandergesetzt und sei deshalb zu einem falschen Ergebnis

gelangt. So habe die Klägerin nicht angegeben, welche anderweitige Verwertung der

Wohnung sie anstrebe, ob etwa eine Vermietung der zusammen gelegten Wohnung

geplant sei oder ein Verkauf als Eigentumswohnung. Das Amtsgericht habe ferner

unbeachtet gelassen, dass nicht das Mietverhältnis mit den Beschwerdeführern die

Verwertung der im Seitenflügel gelegenen Wohnung behindere, sondern der bauliche

Zustand jener Wohnung, der - etwa durch Installierung einer Außentreppe - zu ändern

wäre. Hinsichtlich der Frage der wirtschaftlich angemessenen Verwertung habe das

Amtsgericht nicht beachtet, dass die Klägerin ein schon bei Ankauf des Gebäudes

bestehendes wirtschaftliches Risiko auf die Beschwerdeführer abzuwälzen versuche.

Denn schon bei Erwerb des Grundstücks hätte die Klägerin wissen müssen, dass die

wirtschaftliche Nutzung der im Seitenflügel gelegenen Wohnung mit Risiken behaftet

gewesen sei. Das Amtsgericht hätte berücksichtigen müssen, dass ein berechtigtes

Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses die geltende Rechts-

und Sozialordnung einzubeziehen habe. Danach habe jeder für die Folgen seines

wirtschaftlichen Handelns selbst einzustehen. Hieraus folge, dass die Klägerin durch die

Nichtvermietbarkeit der im Seitenflügel gelegenen Wohnung keinen erheblichen Nachteil

erleide, da dieser Nachteil - wenn auch verdeckt - schon bei Erwerb des Gebäudes

vorhanden gewesen sei und sich jetzt lediglich realisiere.

Im Übrigen werde von den Beschwerdeführern bestritten, dass die Nachbarwohnung

keinen Bestandsschutz genieße und deshalb unvermietbar sei; die Beweislast hierfür

trage die Klägerin. Zu Unrecht sei das Amtsgericht davon ausgegangen, die

Beschwerdeführer treffe die Beweislast dafür, dass die Trennung der Wohnungen bereits

vor 1929 erfolgt sei und deshalb Bestandsschutz bestehe. Der Klägerin sei es zudem

zumutbar, auch eine bauordnungswidrige Vermietung fortzusetzen, da eine

systematische Beobachtung und Kontrolle durch die Behörden ohnehin nicht stattfinde

und eine etwaige Untersagungsverfügung deshalb als willkürlich aufgehoben werden

müsste. Zudem verstoße die Kündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, da

die Beschwerdeführer bereit seien, was in der mündlichen Verhandlung auch erörtert

worden sei, die Wohnung zu einem Mietzins für Wohnungen entsprechender Größe zu

mieten. Darauf sei die Klägerin jedoch nicht eingegangen; sie habe sich in diesem

Zusammenhang gegen den Wunsch der Beschwerdeführer gesperrt, für die

Nachbarwohnung eine Untermieterlaubnis zu erhalten. Das Gericht hätte bei seiner

Abwägung diese Bereitschaft der Beschwerdeführer zur Anmietung der im Seitenflügel

gelegenen Räume berücksichtigen müssen.

Durch Urteil vom 17. November 2003 wies das Landgericht Berlin die Berufung der

Beschwerdeführer zurück und führte zur Begründung seiner Entscheidung aus, das

Mietverhältnis sei durch das Kündigungsschreiben vom 29. März 2001 gemäß § 564b

Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. wirksam beendet worden. Die Klägerin sei durch das

Mietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung der Teilfläche im Seitenflügel

gehindert gewesen. Die angestrebte Zusammenlegung der Räumlichkeiten solle einen

zwangsläufigen Leerstand vermeiden, der mit finanziellen Einbußen verbunden sei, ohne

dass sich die Klägerin bereits festlegen müsse, ob sie den neu zu schaffenden

Wohnraum in Gänze vermieten oder verkaufen wolle. Die Klägerin habe die Immobilie

nach deren Erwerb in Wohneigentum aufgeteilt, wobei das Bezirksamt Charlottenburg

am 5. Dezember 1998 die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen insoweit

bescheinigt habe, als die Räume einschließlich der Teilfläche im Seitenflügel als eine

Wohnung angesehen würden. Die Abtrennung der Teilfläche stehe im Widerspruch zu

bauordnungsrechtlichen Vorschriften, wie sich aus einer behördlichen Stellungnahme

ergebe. Die Beschwerdeführer könnten sich auch nicht auf einen etwaigen

Bestandsschutz für den bauordnungswidrigen Zustand berufen. Insoweit liege die

Darlegungs- und Beweislast bei ihnen. Die Stellungnahme des Bezirksamtes

Charlottenburg-Wilmersdorf und die glaubhafte Aussage einer sachverständigen Zeugin

des Bezirksamtes in der ersten Instanz sprächen dafür, dass eine behördliche

Genehmigung für die Aufteilung der Räumlichkeiten niemals erteilt worden sei und die

Aufteilung der Räumlichkeiten schon nach den Vorschriften der Bauordnung für Berlin,

wie sie im Jahr 1929 gegolten habe, wegen des Fehlens der erforderlichen Zahl von

Rettungswegen nicht genehmigungsfähig gewesen sei.

Für die Klägerin komme weder ein Verkauf, durch den sich ein angemessener Erlös

erzielen ließe, noch die erneute Vermietung der Teilfläche im Seitenflügel in Betracht,

denn sie müsste damit rechnen, dass ihr entweder die Wohnungsaufsichtsbehörde oder

die Bauaufsichtsbehörde eine Nutzung der Teilfläche im Seitenflügel zu Wohnzwecken

untersagten. Die angestrebte Zusammenlegung der Räumlichkeiten solle daher einen

zwangsläufigen Leerstand vermeiden, durch den die Klägerin auf Dauer erhebliche

Nachteile erleide. Die Ausschlussgründe des § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB

a. F. griffen nicht ein, weil es der Klägerin darum gehe, zur Vermeidung des Leerstandes

neuen Wohnraum zu schaffen, der in Gänze zu einem anderen Quadratmeterpreis

vermietet oder verkauft werden solle. Der Klägerin sei es auch nicht zuzumuten, den

Missstand durch Errichtung einer zusätzlichen "Feuertreppe" zu beseitigen; ferner

könnten sich die Beschwerdeführer nicht darauf berufen, dass der Klägerin eine

angemessene wirtschaftliche Nutzung der Teilfläche im Seitenflügel dadurch möglich sei,

dass ihnen die Räumlichkeiten vermietet würden. Ausweislich ihres Vorbringens in der

Berufungsbegründung hätten die Beschwerdeführer die Räumlichkeiten ohne Rücksicht

auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete lediglich zu dem Quadratmeterpreis

anmieten wollen, den sie für die streitgegenständliche Wohnung zahlten. Zudem hätten

sie den Wunsch geäußert, dass ihnen die Klägerin nach der Zusammenlegung eine

generelle Erlaubnis zur Untervermietung erteile, ohne dass hierauf ein Anspruch

bestehe. Schließlich verstoße die Kündigung auch nicht gegen den Grundsatz von Treu

und Glauben. Es sei nicht ersichtlich, dass der Klägerin bereits bei Erwerb der Immobilie

die Bescheinigung des Bezirksamts Charlottenburg vom 5. Dezember 1988 vorgelegen

habe, der zufolge die streitgegenständlichen Räumlichkeiten und die angrenzende

Teilfläche im Seitenflügel als eine Wohnung im rechtlichen Sinne anzusehen seien. Auch

bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass der Klägerin beim Erwerb bewusst gewesen

sei, dass eine behördliche Genehmigung für die Aufteilung der Räumlichkeiten niemals

erteilt worden sei, zumal die Teilfläche im Seitenflügel zum damaligen Zeitpunkt

tatsächlich bewohnt gewesen sei.

Das Landgericht gewährte den Beschwerdeführern eine Räumungsfrist bis zum 31.

Januar 2004, innerhalb derer die Beschwerdeführer aus der streitbefangenen Wohnung

ausgezogen sind.

Mit ihrer am 5. Februar 2004 eingelegten Verfassungsbeschwerde rügen die

Beschwerdeführer eine Verletzung ihrer Rechte aus Art. 10 Abs. 1, Art. 15 Abs. 5 Satz 2

sowie Art. 23 Abs. 1 der Verfassung von Berlin (VvB) durch das Urteil des Landgerichts.

1. Das Urteil des Landgerichts verstoße gegen Art. 10 Abs. 1 VvB. Es sei in einem

Umfang fehlerhaft, der die Entscheidung schlechthin unhaltbar und damit willkürlich

mache. In Rechtsprechung und Kommentarliteratur herrsche Einigkeit, dass für eine

Verwertungskündigung nach § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. kumulativ vier

Tatbestandsmerkmale vorliegen müssten: Der Vermieter müsse die Absicht haben, die

Mietsache anderweitig zu verwerten, diese Verwertung müsse angemessen sein, der

Bestand des Mietverhältnisses müsse der Verwertung entgegenstehen und durch die

Hinderung der Verwertung müssten erhebliche Nachteile für den Vermieter eintreten.

Diese Voraussetzungen seien weder vom Amtsgericht noch vom Landgericht überprüft

worden:

a) So habe die Klägerin weder in der Kündigungserklärung noch im gerichtlichen

Verfahren eine konkrete Verwertungsabsicht dargelegt. Eine Bewertung der

Verwendungsabsicht sei jedoch unmöglich, sofern die Art der Verwertung

(Vermietung/Verkauf) unbekannt bleibe.

b) Ebenso wenig sei im angegriffenen Urteil eine Überprüfung des Merkmals der

Hinderung einer angemessenen Verwertung erfolgt. Die Klägerin sei auch nach

Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der gesetzlichen Regelungen gehindert, eine

Teilfläche zu veräußern. Zwischen dem Bestand des Mietverhältnisses und der

Hinderung des Verkaufes gebe es also keine Kausalität. Soweit eine Hinderung der

angemessenen Verwertung darin liegen könnte, dass ein Verkauf der zusammen-

gelegten Wohnung am Bestand des Mietverhältnisses scheiterte, so sei von der Klägerin

hierzu nichts vorgetragen worden; das Gericht habe hierzu keine Feststellungen treffen

können.

Das Landgericht unterstelle die Hinderung der Verwertbarkeit, weil die Wohnung im

Seitenflügel wegen des rechtswidrigen Bauzustandes nicht gesondert vermietet werden

dürfe. Hierbei fehle jedoch eine Auseinandersetzung mit der Rechtsprechung zu

vergleichbaren Konstellationen. So sei es ständige Rechtsprechung, dass weder ein

bauordnungswidriger Zustand noch die Zweckentfremdung von Wohnraum eine

Minderung der Miete oder die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertige, solange

nicht die zuständige Ordnungsbehörde einschreite.

Den Ausführungen im Urteil sei ferner nicht zu entnehmen, warum die Klägerin auch

angesichts der Bereitschaft der Beschwerdeführer, die Wohnung im Seitenflügel

zusätzlich zu mieten und hierfür eine Miete für entsprechend große Wohnungen nach

dem Mietspiegel zu bezahlen, an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung

gehindert sei. Es sei falsch, dass die Beschwerdeführer lediglich den Quadratmeterpreis

hätten zahlen wollen, den sie für ihre bisherige Wohnung gezahlt haben. Im Übrigen

habe das Gericht nicht dargelegt, dass diese Miete unterhalb der ortsüblichen Miete

liege und deshalb eine angemessene wirtschaftliche Verwertung nicht zu erzielen sei.

Ebenso wenig sei zu erkennen, dass eine solche Verwertung durch den "Wunsch" der

Beschwerdeführer zur Erteilung einer Untermieterlaubnis behindert werde.

Dem Berufungsurteil lasse sich nicht entnehmen, welchen Mietzins die Klägerin für die

zusammengelegte Wohnung erzielen könne und welche wirtschaftlichen Einbußen sie

ohne die Zusammenlegung erleide.

Zu Unrecht habe das Landgericht die Voraussetzungen des § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 3

BGB a. F. mit der Begründung als nicht erfüllt angesehen, dass neuer Wohnraum

geschaffen werden solle. Dies sei unrichtig, neuer Wohnraum werde nicht neu

geschaffen, sondern sei bereits vorhanden.

c) Die Kündigung verstoße auch gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Ein

Vermieter, der das Bauordnungsrecht nicht beachte, könne mit diesem Rechtsverstoß

keine Kündigung begründen. Die Klägerin sei durch den Erwerb des Hauses in diese für

sie rechtlich und wirtschaftlich ungünstige Position eingetreten. Die ihr entstehenden

Nachteile wälze sie nun auf die Beschwerdeführer ab.

2. Die Beschwerdeführer rügen ferner eine Verletzung ihres Anspruchs auf den

gesetzlichen Richter nach Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB.

a) Zum einen hätte das Landgericht die Frage, ob die Nutzung der Wohnung im

Seitenflügel schon nach früher geltendem Bauordnungsrecht rechtswidrig gewesen sei

oder ob der jetzige Zustand Bestandsschutz genieße, als Rechtsfrage selbst

entscheiden müssen und hätte nicht ohne eigene Prüfung der rechtlichen Einschätzung

der vor dem Amtsgericht gehörten Zeugin folgen dürfen.

b) Das Landgericht vertrete die Auffassung, die Ausschlussgründe gemäß § 564b Abs. 2

Nr. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB a. F. seien nicht einschlägig, weil zur Vermeidung von

Leerstand neuer Wohnraum geschaffen werde. Insoweit hätte wegen grundsätzlicher

Bedeutung und zur Fortbildung des Rechts die Revision zum Bundesgerichtshof

zugelassen werden müssen.

3. Zudem rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 23 Abs. 1 VvB. Auch das

Besitzrecht des Mieters an der Wohnung sei durch das Eigentumsgrundrecht geschützt

und müsse bei einer Verwertungskündigung und der Frage, ob der Vermieter erhebliche

Nachteile erleide, berücksichtigt werden, wobei das Bestandsinteresse des Mieters

gegenüber dem Verwertungsinteresses des Vermieters abzuwägen sei. Dies habe das

Landgericht missachtet.

II.

Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Es kann offen bleiben, ob wegen des

(urteilsbedingten) Auszuges der Beschwerdeführer aus der streitbefangenen Wohnung

noch vor Einlegung der Verfassungsbeschwerde ein Rechtsschutzinteresse besteht.

1. Die Verfassungsbeschwerde ist hinsichtlich der Rüge, das Urteil des Landgerichts

verletze die Beschwerdeführer in ihrem Recht aus Art. 10 Abs. 1 VvB, unzulässig.

Eine gerichtliche Entscheidung verletzt das mit Art. 3 Abs. 1 GG inhaltsgleiche

Willkürverbot nach der Verfassung von Berlin nur dann, wenn die Entscheidung unter

keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt,

sie beruhe auf sachfremden Erwägungen. Die Gestaltung des Verfahrens, die

Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und

seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind grundsätzlich Sache der dafür allgemein

zuständigen Gerichte und insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof

entzogen (vgl. Beschluss vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 (8 f.); st. Rspr.).

Willkür im hier maßgeblichen Sinne liegt erst dann vor, wenn die Sach- oder Rechtslage

in krasser Weise verkannt worden ist, d. h. wenn bei objektiver Würdigung der

Gesamtumstände der Auslegung bzw. Sachverhaltsfeststellung die Annahme geboten

ist, die vom Gericht vertretene Auffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen

anzusiedeln (vgl. Beschluss vom 23. April 1996 - VerfGH 69/95, 69 A/95 - LVerfGE 4, 54

(61 f.) m. w. N.).

Diese Voraussetzungen sind für die Rüge, das Landgericht habe die Voraussetzungen

für eine Verwertungskündigung nach § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. nicht hinreichend

geprüft, nicht ausreichend dargetan.

a) Soweit die Beschwerdeführer vortragen, die Klägerin habe weder in der

Kündigungserklärung noch im gerichtlichen Verfahren eine konkrete Verwertungsabsicht

hinsichtlich der Wohnräume dargelegt und schon deshalb sei dem Landgericht eine

rechtliche Bewertung gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB a. F. unmöglich gewesen,

genügt dieser Vortrag nicht den Darlegungsvoraussetzungen gemäß § 49 Abs. 1, § 50

VerfGHG für den behaupteten Grundrechtsverstoß. Das Landgericht ist erkennbar davon

ausgegangen, dass die Klägerin bei Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses an beiden

Verwertungsmöglichkeiten gehindert sei und jeweils erhebliche Nachteile erleiden würde,

weil entweder eine (erneute) Vermietung der Teilfläche bauordnungsrechtlich nicht

möglich sei oder sich bei einem Verkauf der Wohnung kein angemessener Kaufpreis

erzielen lasse. Warum eine solche Alternativbetrachtung im Rahmen des § 564b Abs. 2

Nr. 3 Satz 1 BGB a. F. rechtlich nicht möglich sein soll, sich der Vermieter vielmehr

zwingend auf eine bestimmte Verwertungsart festlegen müsse und jede andere

rechtliche Betrachtung offensichtlich fehlerhaft und objektiv willkürlich wäre, wird von den

Beschwerdeführern nicht näher begründet.

b) Soweit die Beschwerdeführer rügen, das Gericht sei fälschlich davon ausgegangen,

dass zwischen dem Bestand des Mietverhältnisses und der Hinderung eines Verkaufs

Kausalität bestünde, vielmehr sei die Klägerin auch nach der Beendigung des

Mietverhältnisses aufgrund gesetzlicher Regelungen gehindert, eine Teilfläche zu

veräußern, geht diese Argumentation ins Leere, da das Landgericht erkennbar von der

(alternativen) Verwertungsabsicht ausgegangen ist, die zusammengelegte Wohnung als

Einheit zu verkaufen. Auch die Rüge der Beschwerdeführer, das Gericht habe keine

Feststellungen dazu treffen können, dass ein Verkauf der zusammengelegten Wohnung

am Bestand des Mietverhältnisses "scheitere", geht an den Urteilsgründen vorbei, weil

das Landgericht nicht von einem "Scheitern" eines beabsichtigten Verkaufs

ausgegangen ist, sondern davon, dass sich bei Fortführung des (auf eine Teilfläche

beschränkten Mietverhältnisses) kein angemessener Kaufpreis für den Verkauf der

(Gesamt-)Wohnung erzielen lasse.

c) Nicht ausreichend dargelegt und begründet ist auch die Rüge, das Landgericht

unterstelle (in willkürlicher Weise) die Hinderung der Verwertbarkeit, weil die Räume im

Seitenflügel wegen des rechtswidrigen Bauzustandes nicht gesondert vermietet werden

dürften. Insoweit fehle eine Auseinandersetzung mit der Rechtsprechung dazu, dass

weder ein bauordnungswidriger Zustand noch die Zweckentfremdung von Wohnraum

eine Minderung der Miete oder die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertige, solange

nicht die zuständige Ordnungsbehörde einschreite. Die Beschwerdeführer verkennen

hierbei, dass die von ihnen vermisste Auseinandersetzung mit der genannten

Rechtsprechung das Urteil nur dann objektiv willkürlich machte, wenn dieser Mangel auch

zu einem unhaltbaren und damit objektiv willkürlichen Auslegungsergebnis geführt hätte.

Zudem betrifft die von den Beschwerdeführern genannte Rechtsprechung die völlig

andere Fragestellung, welche Rechte ein Mieter nach Abschluss eines - an sich

ordnungsrechtlich unzulässigen - Mietvertrages hat. Es kann im Übrigen auch im

Ergebnis nicht willkürlich sein, dass das Landgericht der Klägerin im Rahmen des § 564b

Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB a. F. nicht die bewusste Übertretung eines

bauordnungsrechtlichen Verbots als zumutbare Handlungsalternative angedient hat.

d) Unzulässig ist ferner die Rüge, das Landgericht sei in dem Urteil fälschlich davon

ausgegangen, dass die Beschwerdeführer für die zusammengelegte Wohnung lediglich

den Quadratmeterpreis hätten zahlen wollen, den sie für die bisherige Wohnung gezahlt

haben. Allein mit einer solchen, die Richtigkeit einer im Urteil genannten Tatsache

bestreitenden Behauptung kann ein Willkürvorwurf gegenüber dem Gericht nicht zulässig

erhoben werden. Dazu reicht auch nicht die Erläuterung, es sei zwischen den Parteien im

Gütetermin vor dem Amtsgericht besprochen und daher "unstreitig" gewesen, dass die

Beschwerdeführer eine Miete für entsprechend große Wohnungen nach dem Mietspiegel

hätten zahlen wollen. Die Beschwerdeführer hätten darlegen müssen, warum auch das

Landgericht dies hätte wissen und berücksichtigen müssen, zumal dieser Umstand im

Protokoll des Gütetermins nicht erwähnt wird.

Auch die Rüge, das Gericht hätte aufzeigen müssen, dass die für die alte Wohnung

gezahlte Miete unterhalb der ortsüblichen Miete liege und deshalb eine wirtschaftliche

Verwertung nicht zu erzielen sei, ist nicht ausreichend begründet, weil die

Beschwerdeführer ihrerseits in der Verfassungsbeschwerde hätten darlegen müssen,

dass die bisher gezahlte Miete der ortsüblichen Miete entsprach, weil nur so das

Beruhen der angegriffenen Entscheidung auf der behaupteten Grundrechtsverletzung

überprüft werden kann.

Im Übrigen verkennen die Beschwerdeführer, dass das Landgericht die Bereitschaft der

Beschwerdeführer zur Anmietung der zusammengelegten Wohnung - unabhängig von

der Frage der Miethöhe - auch deshalb nicht als der Klägerin zumutbare Möglichkeit im

Rahmen des § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB a. F. angesehen hat, weil bereits ein Streit

über die Frage der Untervermietung erkennbar war. Hierauf gehen die Beschwerdeführer

in der Verfassungsbeschwerde nicht substantiiert ein.

e) Soweit die Beschwerdeführer rügen, das Landgericht habe die Voraussetzungen der

Ausschlussgründe des § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB a. F. zu Unrecht mit

der Begründung verneint, dass zur Vermeidung von Leerstand neuer Wohnraum

geschaffen werden solle, vielmehr sei der entsprechende Wohnraum schon "vorhanden",

genügt auch dieser Vortrag nicht den Darlegungsvoraussetzungen. Ersichtlich ist das

Landgericht von der Überlegung ausgegangen, dass die Räumlichkeiten im Seitenflügel

zwar "vorhanden" sind, aber ohne Zusammenlegung mit der Wohnung der

Beschwerdeführer nicht als Wohnraum genutzt werden können. "Neuer", d. h. nutzbarer

Wohnraum entstünde - so die Argumentation des Landgerichts -erst mit der

Zusammenlegung. Die Beschwerdeführer gehen auf diese rechtliche Betrachtung nicht

ein und tragen nichts vor, was einen Willkürvorwurf rechtfertigen könnte.

f) Die Verfassungsbeschwerde ist ferner unzulässig, soweit die Beschwerdeführer

vortragen, die Kündigung verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, weil die

Klägerin durch den Erwerb des Hauses in eine für sie rechtlich und wirtschaftlich

ungünstige Situation eingetreten sei und nun versuche, die Nachteile auf die

Beschwerdeführer abzuwälzen. Abgesehen davon, dass die Verfassungsbeschwerde

insoweit eine Auseinandersetzung mit den Gründen des angefochtenen Urteils, das sich

mit dieser Frage befasst, vermissen lässt und es sich zudem um einfach-rechtliche

Fragen handelt, die der Verfassungsgerichtshof nicht im Sinne einer

Superrevisionsinstanz ohne weiteres überprüfen kann, steht der Zulässigkeit der Rüge

auch der Grundsatz der Subsidiarität der Verfassungsbeschwerde entgegen (§ 49 Abs. 2

Satz 1 VerfGHG), weil die Beschwerdeführer im Rahmen der Berufungsbegründung die in

der Verfassungsbeschwerde dargelegte rechtliche Auffassung, dass die Klägerin sich -

auch ohne eigenes Wissen oder Verschulden - bauordnungsrechtliche Verstöße ihrer

Vorgängerin im Rahmen des § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB a. F. zurechnen lassen

müsse, nicht vorgebracht und daher nicht alles dafür getan haben, schon dem

Landgericht eine solche Prüfung nahe zu legen, um eine etwaige Grundrechtsverletzung

zu vermeiden.

2. Unzulässig ist die Verfassungsbeschwerde auch hinsichtlich der Rüge, das Urteil des

Landgerichts verletze die Beschwerdeführer in ihrem Recht auf den gesetzlichen Richter

aus Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB.

a) Ein Verstoß gegen dieses Recht besteht - entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführer - nicht darin, dass das Landgericht bei der Frage, ob die Aufteilung der

Räumlichkeiten in zwei Wohnungen schon nach der Bauordnung für Berlin von 1929 nicht

genehmigungsfähig war, auf die Angaben der in erster Instanz vernommenen

sachverständigen Zeugin vom Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf Bezug

genommen hat. Hierdurch ist schon der Anwendungsbereich des Art. 15 Abs. 5 Satz 2

VvB, wonach niemand seinem gesetzlichen Richter entzogen werden darf, nicht berührt,

denn das hätte nur dann der Fall sein können, wenn das angegriffene Urteil nicht von

den geschäftsplanmäßig dafür vorgesehenen Richtern stammen würde. Dafür ist jedoch

nichts vorgetragen oder ersichtlich.

b) Soweit die Beschwerdeführer eine Verletzung ihres Anspruchs auf den gesetzlichen

Richter aus Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB mit der Begründung rügen, das Landgericht hätte

wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Fortbildung des Rechts die Revision zulassen

müssen, fehlt es wiederum an ausreichender Darlegung und Begründung der

Verfassungsbeschwerde.

So hätten die Beschwerdeführer hinsichtlich des Revisionszulassungsgrundes der

grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache die betreffende Rechtsfrage präzise

benennen und darlegen müssen, warum es sich ihrer Auffassung nach um eine

entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Frage handelt, die sich

in einer Vielzahl von Fällen stellen kann und deshalb das Interesse der Allgemeinheit an

einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. die

diesbezügliche Definition in BGHZ 154, 288 (291), m. w. N.). Ähnliches gilt für den

Revisionszulassungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alternative 1 ZPO

(Fortbildung des Rechts). An der erforderlichen Darlegung willkürlich übergangener

revisionstauglicher abstrakter Rechtsfragen durch die Beschwerdeführer fehlt es.

3. Keinen Erfolg hat die Verfassungsbeschwerde auch, soweit die Beschwerdeführer eine

Verletzung ihres Eigentumsgrundrechts als Mieter aus Art. 23 Abs. 1 VvB durch das

Urteil des Landgerichts rügen.

Ob im Rahmen der gängigen Mietverträge das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung

auch als Eigentum im verfassungsrechtlichen Sinne anzusehen ist (für Art. 14 Abs. 1

Satz 1 GG bejahend: BVerfGE 89, 1 (5 ff.) sowie NJW 1995, 1480 f.; NJW 1997, 2377; NJW-

RR 2004, 440), ist vom Verfassungsgerichtshof bisher offen gelassen worden (vgl. etwa

Beschlüsse vom 17. März 1994 - VerfGH 139/93 - LVerfGE 2, 9 (12) und 16. Mai 2002 -

VerfGH 124/01 und 124 A/01 -, WuM 2003, 21). Die Frage braucht auch in diesem Falle

nicht entschieden zu werden.

Folgt man der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu Art. 14 Abs. 1 Satz 1

GG, sind bei der Auslegung und Anwendung von § 564b Abs. 1 und 2 BGB

a. F. durch die Gerichte die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu wahren

und ist die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundlagen zum Ausdruck

kommende Interessenabwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen

Eigentumsschutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen

vermeidet. Bei der Auslegung und Anwendung der genannten mietrechtlichen

Vorschriften sind danach neben den Belangen des Vermieters, seinem

Erlangungsinteresse, auch die Belange des Mieters, sein Bestandsinteresse,

angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen

und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BVerfG, NJW-RR 1999, 1097

(1098)). Die Auslegung des einfachen Gesetzesrechts bleibt auch hier Sache der

zuständigen Fachgerichte und ist der verfassungsgerichtlichen Überprüfung nur insoweit

eröffnet, als eine Verkennung oder grundsätzlich unrichtige Anwendung von

Grundrechten in Rede steht. Demgemäß ist die Schwelle eines verfassungsgerichtlich zu

korrigierenden Verstoßes gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG erst erreicht, wenn die

Auslegung des einfachen Rechts Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf einer

grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie,

insbesondere vom Umfang ihres Schutzbereichs beruhen und auch in ihrer materiellen

Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind. Der Mieter kann

danach beanspruchen, dass das Gericht seinen Einwänden in einer Weise nachgeht, die

der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht

wird.

Ein Verstoß hiergegen ist im vorliegenden Fall nicht dargetan. Allein aus dem von den

Beschwerdeführern gerügten Umstand, dass im angefochtenen Urteil nicht ausdrücklich

das Bestandsinteresse der Beschwerdeführer am Erhalt der Wohnung als

Abwägungsgesichtspunkt genannt ist, folgt nicht, dass dieses außer Betracht geblieben

wäre. Bereits die gesetzliche Regelung in § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB a. F., die die

Verwertungskündigung von Wohnraum nur unter bestimmten Voraussetzungen,

insbesondere beim Vorliegen "erheblicher Nachteile" für den Vermieter, überhaupt

zulässt, ist das Ergebnis eines vom Gesetzgeber berücksichtigten Interessenausgleichs

zwischen Mieter und Vermieter. § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB a. F. trifft in diesem

Spannungsfeld eine Regelung, welche die Mieterinteressen angemessen berücksichtigt

und dem Vermieter zugleich die Wiedererlangung der unmittelbaren Verfügungsgewalt

unter zumutbaren Bedingungen ermöglicht (vgl. BVerfG, NJW 1989, 972 (973)). Da das

Landgericht bei Fortführung des Mietverhältnisses derartige "erhebliche Nachteile" für

die Klägerin wegen des drohenden Leerstandes der Teilfläche und der daraus folgenden

wirtschaftlichen Einbußen als gegeben und damit die tatbestandlichen Voraussetzungen

des § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB a. F. als erfüllt angesehen hat, ist mangels

entgegenstehender Anhaltspunkte davon auszugehen, dass bei dieser Prüfung und

Abwägung das "normale", bei jeder Kündigung vorhandene Bestandsinteresse der

Mieterseite, hier also der Beschwerdeführer, auch ohne ausdrückliche Erwähnung

beachtet worden ist. Weiterer substantiierter Vortrag der Beschwerdeführer zu

Besonderheiten des Einzelfalls, etwa möglichen Vermögenseinbußen durch Verlust einer

vergleichsweise "billigen" Wohnung, besondere Mühen und Kosten eines Umzuges o. ä.,

was vom Landgericht ausdrücklich in die konkrete Abwägung mit entsprechenden

Vermögensnachteilen der Klägerin, gegebenenfalls auch im Rahmen des § 556a BGB a.

F., hätte eingestellt und in den Entscheidungsgründen ausdrücklich erwähnt werden

müssen, fehlt; der Verfassungsgerichtshof ist nicht gehalten, von sich aus die Akten auf

derartigen fachgerichtlichen Vortrag durchzusehen.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

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