Urteil des VerfGH Berlin vom 13.03.2017

VerfGH Berlin: anspruch auf rechtliches gehör, verwirkung, rückforderung, teilweise abweisung, fristlose kündigung, wohnung, widerklage, verfassungsbeschwerde, mietzins, minderungsrecht

Gericht:

Verfassungsgerichtshof

des Landes Berlin

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

158/01

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

Art 10 Abs 1 Verf BE, Art 15

Abs 1 Verf BE, Art 23 Abs 1

Verf BE, § 242 BGB, § 537 BGB

vom 14.07.1964

Tenor

Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen.

Das Verfahren ist gerichtskostenfrei.

Auslagen werden nicht erstattet.

Gründe

Der Beschwerdeführer – von Beruf Rechtsanwalt und Steuerberater - ist seit Mai 1987

Mieter einer ca. 160 m² großen 5-Zimmer-Altbauwohnung im 3. Obergeschoß eines

Vorderhauses in Berlin-Schöneberg. In dem Verfahren über eine von der Vermieterin

dieser Wohnung gegen ihn erhobene Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung

machte er mit Schriftsatz vom 13. Oktober 1995 u.a. geltend, die im Treppenhaus

ausgelegten Läufer seien abgewetzt und nicht sicher befestigt und die in der Wohnung

befindlichen Kastendoppelfenster seien instandsetzungsbedürftig, da durch sie Lärm,

Feuchtigkeit und sonstige Immissionen mehr oder weniger ungehindert

hindurchgelängen. Nach Abschluß eines weiteren Mieterhöhungsverfahrens teilte er der

Vermieterin mit Schreiben vom 24. April 1997 mit, er habe deren Wunsch entsprechend

die Mietzahlungen ab Mai 1997 auf die von ihr als erforderlich angesehene

Bruttokaltmiete von 1.396,11 DM umgestellt, und verlangte u.a.,

daß sämtliche Fenster zur Straße hin den Regeln der Baukunst gemäß instandzusetzen

seien, so daß sie sich leichtgängig öffnen und schließen ließen und ein Eindringen von

Zugluft und Regenwasser sowie Kondensbildung unterbunden werde,

- daß Parkett- und Dielenknarren in sämtlichen Zimmern zur Straße zu beseitigen sei,

- daß die Wassertemperatur, wenn man baden oder duschen wolle, zu regeln sei und

genügend Wasser aus dem Hahn herauskomme,

- daß für zeitgemäßen Schallschutz zu sorgen sei, weil der Beschwerdeführer es höre,

wenn die Leute durch die darüber gelegene Wohnung liefen, und deshalb erschrecke.

Im Anschluß daran enthielt das genannte Schreiben folgenden Satz:

"Solange dies alles nicht erledigt ist, kriegen Sie die Mäuse nur unter der

Bedingung, daß ich sie nicht zurückverlange."

Aufgrund dieses Schreibens erfolgte am 10. September 1997 eine

Wohnungsbesichtigung durch eine Mitarbeiterin der Vermieterin und den von dieser

beschäftigten Haushandwerker. Dabei wurde hinsichtlich der genannten Mängel keine

Einigung erzielt; hinsichtlich der geforderten Instandsetzungsarbeiten an den Fenstern

hielt die Vermieterin lediglich eine tischler- und malermäßige Aufarbeitung der

vorhandenen Fenster durch den Haushandwerker für erforderlich. Dieser nahm in ihrem

Auftrag in der Zeit vom 13. bis 20. Oktober 1997 Mängelbeseitigungsarbeiten in der

Wohnung vor, wobei er u.a. sämtliche Außenfenster ausbaute und auf dem Dachboden

bearbeitete.

Mit Schreiben vom 24. Januar 1999 wies der Beschwerdeführer die Vermieterin darauf

hin, daß er wegen der mangelhaften Geräusch- und Wärmedämmung der Fenster Miete

und Nebenkosten lediglich unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahle, und teilte

ihr mit, der von ihr mit der Mängelbeseitigung beauftragte Haushandwerker habe

lediglich die Außenseiten der Außenfenster gestrichen; die wesentlichen Mängel

beständen nach wie vor. Er bitte daher um Mitteilung, ob es beim mangelhaften Zustand

der Fenster verbleiben solle und ob die Vermieterin ggf. die ihr mitgeteilten Mängel

anerkenne und insoweit eine Minderung akzeptiere. Anläßlich einer am 13. September

1999 erfolgten gemeinsamen Besichtigung vertrat die Vermieterin die Auffassung,

Mängel lägen nicht vor. Entsprechende Schreiben der Hausverwaltung vom 27. Oktober

und 22. November 1999 beantwortete der Beschwerdeführer unter dem 16. Dezember

1999 mit dem Hinweis, die Mängel der Schließbarkeit der Fenster beständen fort, so daß

er die Miete weiterhin nur unter dem Vorbehalt zahlen werde, daß er sie nicht wieder

zurückverlange. Allein wegen der Undichtigkeiten der Fenster werde er eine

Mietminderung von 80 % der Bruttowarmmiete während der Heizperiode vornehmen.

Der Haushandwerker habe die Schließstange an den Oberfenstern im 3. Zimmer links

neu justiert; es habe sich jedoch gezeigt, daß diese nicht mehr so eingestellt werden

könne, daß die verbundenen Doppelflügel ordnungsgemäß mit dem Fensterrahmen

abschlössen. Die "Olive" im 4. Zimmer links sei durch den Haushandwerker versetzt

worden; der Mangel der Verschließbarkeit der Fensterflügel bestehe aber weiter. Das

Spiel des Dielen-Innen-Fensters sei nicht beseitigt worden, da es nicht beseitigt werden

könne. Auf die Mitteilung der Hausverwaltung, die Vermieterin wolle nochmals die

gerügten Mängel an den Fenstern im Beisein eines Mitarbeiters einer Fensterfirma

besichtigen, kündigte der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 28. Februar 2000 an die

Hausverwaltung "entsprechende Klage" an und teilte erneut mit, die Mietzahlungen

erfolgten "selbstverständlich" auch weiterhin aus den "mehrfach genannten Gründen"

unter dem Vorbehalt der Rückforderung.

Im November 1999 bat die Vermieterin den Beschwerdeführer, einer Erhöhung der

Bruttokaltmiete für seine Wohnung von 1.396,11 DM auf 1.692,80 DM ab Februar 2000

zuzustimmen, und erhob, als dieser der Bitte nicht nachkam, im März 2000 Klage vor

dem Amtsgericht Schöneberg auf Erteilung der Zustimmung. Hiergegen erhob der

Beschwerdeführer im Mai 2000 Widerklage auf Rückzahlung von 36.689,76 DM

überzahlter Miete für die Zeit von Juni 1997 bis Mai 2000 mit der Begründung, er sei

wegen der Instandsetzungsbedürftigkeit der zur Straße hin belegenen Fenster, der

Dielen- und Parkettmängel, der mangelnden Regulierbarkeit der Einhandmischbatterie

im Badezimmer, der Putzschäden an der Vorderfassade, der mangelnden

Trittschalldämmung zwischen dem 3. und 4. Obergeschoß und der mangelnden

Verkehrssicherheit der im Treppenhaus ausgelegten Läufer für die genannten Monate

von der Entrichtung des Mietzinses zu 73 % befreit gewesen, sowie auf Zahlung weiterer

1.100,30 DM für verauslagte Kosten von Fliesenarbeiten.

Durch Urteil vom 11. Juli 2000 verurteilte das Amtsgericht den Beschwerdeführer unter

Abweisung der Klage im übrigen, der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete auf

1.593,60 DM ab 1. Februar 2000 zuzustimmen, und die Vermieterin unter Abweisung der

Widerklage im übrigen, an den Beschwerdeführer 1.044 DM für verauslagte Kosten von

Fliesenarbeiten zu zahlen. Der vom Beschwerdeführer geltend gemachten

nachträglichen Mietminderung stehe der Rechtsgedanke des § 539 BGB entgegen. Auf

den in einem Zeitraum von über drei Jahren in Abständen erklärten Vorbehalt könne sich

der Beschwerdeführer demgegenüber unter Berücksichtigung des § 242 BGB nicht

berufen, weil er nach Ablauf eines gewissen Zeitraumes nicht mehr davon habe

ausgehen können, daß die Vermieterin die behaupteten Mängel beseitigen würde.

Danach hätte es ihm oblegen, den Mietzins tatsächlich zu mindern.

Gegen dieses Urteil legte der Beschwerdeführer Berufung beim Landgericht Berlin ein. Er

beantragte, die Klage in vollem Umfang abzuweisen und der Widerklage in Höhe eines

Mietrückzahlungsanspruchs von 25.632,72 DM und eines Anspruchs auf Erstattung

restlicher Kosten von Fliesenarbeiten in Höhe von 56,30 DM stattzugeben. Den

weiterverfolgten Rückzahlungsanspruch begründete er damit, er sei wegen der

Instandsetzungsbedürftigkeit der zur Straße hin belegenen Fenster, der Dielen- und

Parkettmängel, der mangelnden Regulierbarkeit der Einhandmischbatterie im

Badezimmer, der mangelnden Trittschalldämmung zwischen dem 3. und 4.

Obergeschoß und der mangelnden Verkehrssicherheit der im Treppenhaus ausgelegten

Läufer für die genannten Monate von der Entrichtung des Mietzinses zu 51 % befreit

gewesen. Die vom Amtsgericht der Sache nach vertretene Ansicht, er habe das Recht

verwirkt, sich auf den wegen dieser Mängel erklärten Rückforderungsvorbehalt zu

berufen, sei unrichtig, weil weder das für den Verwirkungseinwand erforderliche

Zeitmoment vorliege noch Umstände vorgetragen worden seien, aufgrund deren die

Vermieterin darauf hätte vertrauen dürfen, daß er – der Beschwerdeführer – auf die

Rückforderung von Mietzinsansprüchen verzichten werde.

Die Vermieterin trat der Berufung entgegen und legte gegen die teilweise Abweisung

ihrer Zustimmungsklage Anschlußberufung ein.

Durch Urteil vom 3. August 2001 wies das Landgericht unter Zurückweisung der

Berufung im übrigen und der Anschlußberufung die Zustimmungsklage in vollem

Umfang ab. Die Zurückweisung der Berufung gegen die Abweisung der Widerklage auf

Mietrückzahlung begründete es wie folgt:

Soweit der Beschwerdeführer sich auf ein Recht zur Rückforderung von unter Vorbehalt

gezahltem Mietzins berufe, unterliege ein eventueller Rückforderungsanspruch der

Verwirkung gemäß § 242 BGB. Der Beschwerdeführer habe über einen längeren

Zeitraum den Eindruck erweckt, er wolle sein vermeintliches Minderungsrecht nicht mehr

ausüben. Es reiche insoweit nicht aus, Mietzahlungen pauschal unter den Vorbehalt der

Rückzahlung zu stellen. Der berechtigte Mieter sei vielmehr gehalten, im Anschluß an

seine Ankündigung der Mietminderung nach Ablauf eines nach dem Einzelfall zu

bemessenden Zeitraums den Mietzins tatsächlich gemindert zu entrichten. Andernfalls

setze er sich dem Einwand widersprüchlichen Verhaltens aus und begründe beim

Vermieter den Vertrauenstatbestand, daß er seine Rechte nicht mehr wahrnehmen

werde und die Mietsache als vertragsgemäß akzeptiere. Hier sei bei dem behaupteten

langjährigen Vorliegen der Mängel jedenfalls von einem Zeitablauf im vorgenannten

Sinne auszugehen. Ansprüche aus Bereicherungsrecht seien mangels Teilnichtigkeit der

Mietzinsvereinbarung vorliegend nicht einschlägig gewesen.

2. Mit der Verfassungsbeschwerde gegen das Berufungsurteil rügt der Beschwerdeführer

einen Verstoß gegen Art. 10 Abs. 1, Art. 15 Abs. 1 und Art. 23 der Verfassung von Berlin

- VvB -.

Das Urteil verkenne in einer rechtlich nicht mehr vertretbaren Weise die

Voraussetzungen des Instituts der Verwirkung, so daß es sich als materielle Willkür

darstelle. Nach ständiger und unbestrittener Auffassung in Rechtsprechung und Literatur

setze der Verwirkungseinwand voraus, daß die diesem Einwand begründet ausgesetzten

Gläubigerrechte über einen nach dem Einzelfall zu bestimmenden Zeitraum nicht

geltend gemacht würden (Zeitmoment) und der Schuldner aufgrund weiterer und

anderer Umstände darauf habe vertrauen dürfen, daß der Gläubiger seine Rechte nicht

geltend machen werde (Umstandsmoment). Das Landgericht stelle lediglich auf das

Zeitmoment ab und meine offenbar, ein den Vertrauenstatbestand ausfüllender

Umstand liege in der ungeminderten Zahlung (wenn auch unter Vorbehalt) des

Mietzinses nach Ablauf eines nach dem Einzelfall zu bemessenden Zeitraumes. Damit

mache das Landgericht das Zeitmoment zu einem Umstandsmoment und das Institut

der Verwirkung zu einer richterlichen Verjährungsfrist. Ferner sei es rechtsmißbräuchlich,

ausschließlich auf den allgemeinen Verwirkungseinwand abzustellen, da der

bereicherungsrechtliche Rückforderungsanspruch des Beschwerdeführers dem

speziellen Verwirkungseinwand des § 814 BGB ausgesetzt sei.

Das Urteil verletze den Beschwerdeführer in seinem Grundrecht auf rechtliches Gehör,

da es sich mit dem substantiierten Vortrag der Berufungsbegründung zu den

tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen der Verwirkung nicht auseinandersetze.

Mit seiner Ansicht, der Mietminderung begehrende Mieter müsse nach einem gewissen

Zeitraum die Miete tatsächlich gemindert entrichten, wenn er sich nicht dem

Verwirkungseinwand aussetzen wolle, überbürde das Landgericht dem Mieter das Risiko

einer fristlosen Kündigung und des sich daraus ergebenden Verlustes des Mietbesitzes

für den Fall, daß die Minderungsansprüche nicht oder nur zum Teil beständen. Dies stelle

einen richterlichen Eingriff in die eigentumsähnlich geschützten Rechte des Mieters dar.

Schließlich führe die Auffassung des Landgerichts zu einem vollständigen Verlust der

Minderungs- und Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters, da es offenbar meine, auch

zukünftige Minderungsansprüche seien dem Verwirkungseinwand ausgesetzt. Diese

Auffassung sei willkürlich und stelle einen Eingriff in die als Eigentum geschützten

Forderungsrechte des Mieters dar.

II.

Die Verfassungsbeschwerde ist zulässig, jedoch unbegründet. Der Beschwerdeführer ist

durch das von ihm angegriffene Urteil des Landgerichts nicht in den von ihm geltend

gemachten, in der Verfassung von Berlin enthaltenen Rechten verletzt.

a) Soweit - wie hier - eine gerichtliche Entscheidung Gegenstand einer

Verfassungsbeschwerde ist, besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs

nur in engen Grenzen. Die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung

des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den

einzelnen Fall sind grundsätzlich Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte und

insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (vgl. Beschluß

des Verfassungsgerichtshofs vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 <8 f.>; st.

Rspr.). Im Verfassungsbeschwerdeverfahren ist nur zu prüfen, ob das Gericht in der

Verfassung von Berlin enthaltene Rechte des Beschwerdeführers verletzt hat. Ein solcher

Verstoß liegt bei gerichtlichen Urteilen unter dem Gesichtspunkt des Willkürverbots des

Art. 10 Abs. 1 VvB nicht schon dann vor, wenn die Rechtsanwendung Fehler enthält.

Hinzukommen muß vielmehr, daß die Entscheidung sachlich schlechthin unhaltbar und

deshalb objektiv willkürlich ist. Das ist nur dann der Fall, wenn sie unter keinem

denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluß aufdrängt, daß sie

auf sachfremden Erwägungen beruht (vgl. Beschluß des Verfassungsgerichtshofs vom

25. April 1994 – VerfGH 34/94 – LVerfGE 2, 16 <18>; st. Rspr.).

Gemessen an diesen Grundsätzen überschreitet die in dem angegriffenen Urteil

enthaltene Zurückweisung der Berufung gegen die Abweisung der Widerklage auf

Mietrückzahlung nicht die Grenze zur Willkür. Das Landgericht hat die Auffassung

vertreten, der Beschwerdeführer habe einen eventuellen Rückforderungsanspruch

verwirkt, weil er über einen längeren Zeitraum den Eindruck erweckt habe, er wolle sein

vermeintliches Minderungsrecht nicht mehr ausüben. Der mit Schreiben vom 24. April

1997 erklärte pauschale Vorbehalt der Rückforderung weiterer Zahlungen sei nicht

ausreichend gewesen, das Entstehen dieses Eindrucks nach Ablauf eines nach den

Umständen des Einzelfalles zu bemessenden, hier überschrittenen Zeitraums zu

verhindern. Es kommt im Rahmen der verfassungsgerichtlichen Prüfung eines Verstoßes

gegen das Willkürverbot nicht darauf an, ob dies im einzelnen zu überzeugen vermag.

Jedenfalls kann keine Rede davon sein, die Auffassung des Landgerichts entbehre jeder

sachlichen Grundlage, sei unter keinem denkbaren Gesichtspunkt rechtlich vertretbar

und müsse deshalb als willkürlich qualifiziert werden.

Mit Schreiben vom 24. April 1997 hatte der Beschwerdeführer der Vermieterin Mängel

der Mietsache angezeigt, deren Beseitigung verlangt und sich sinngemäß das Recht der

Rückforderung weiterer Mietzahlungen vorbehalten, solange die angezeigten Mängel

nicht beseitigt seien. Unstreitig hat die Vermieterin daraufhin im September 1997 eine

Wohnungsbesichtigung und im Oktober 1997 Mängelbeseitigungsarbeiten in der

Wohnung vornehmen lassen, die insbesondere die in erster Linie beanstandeten Fenster

betrafen. Danach hat der Beschwerdeführer die Mietzahlungen monatlich ungekürzt

fortgesetzt und der Vermieterin erst mit Schreiben vom 24. Januar 1999, also nach 15

Monaten, angezeigt, daß er die Fenster weiterhin für mangelhaft und die daran

ausgeführten Arbeiten des Haushandwerkers für unzureichend halte und deshalb die

Miete nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahle; auf die weiteren im

Berufungsverfahren noch als Mietminderungsgrund geltend gemachten Mängel ist er

dabei gar nicht, sondern erst mit Erhebung der Widerklage, also nach über 2 1/2 Jahren,

zurückgekommen.

Die Annahme des Landgerichts, durch dieses Verhalten habe der Beschwerdeführer, der

nicht auf eine weitere Abhilfe durch die Vermieterin vertrauen konnte, bei dieser über

einen längeren Zeitraum den Eindruck erweckt, er wolle sein vermeintliches

Minderungsrecht nicht mehr ausüben, ist sachlich zumindest vertretbar. Denn da der

Beschwerdeführer mit Schreiben vom 24. April 1997 den Vorbehalt nur bis zur

Beseitigung der Mängel erklärt hatte, hätte es ihm oblegen, nach Vornahme der

Mängelbeseitigungsarbeiten entweder die Miete tatsächlich zu mindern oder seinen

Vorbehalt zeitnah zu wiederholen, wenn er die davon betroffenen Mängel noch nicht für

beseitigt hielt. Statt dessen hat er bzw. seine Bank als Erfüllungsgehilfin ohne erneute

Äußerung zur Sache fünfzehnmal ungekürzte Mietzahlungen an die Vermieterin

vorgenommen, was jedenfalls über eine bloße Untätigkeit hinausgeht. Hinsichtlich der

übrigen Mängel erlaubt ihre Nichterwähnung bei der Erneuerung des Vorbehalts im

Schreiben vom 24. Januar 1999 den Schluß, daß der Vorbehalt insoweit nicht

aufrechterhalten wurde. Bei diesem Sachverhalt entbehrt die Ansicht des

Beschwerdeführers, das Landgericht habe nur auf das Zeitmoment abgestellt und das

für die Annahme der Verwirkung erforderliche Umstandsmoment außer acht gelassen,

jeder Grundlage.

Soweit der Beschwerdeführer es für "rechtsmißbräuchlich" hält, daß das Landgericht auf

den allgemeinen Verwirkungseinwand abgestellt hat, statt nur den speziellen

Verwirkungseinwand des § 814 BGB zu prüfen, ist ebenfalls keine willkürliche

Rechtsanwendung erkennbar. Der allgemeine Rechtsgedanke der Verwirkung als

Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung gilt auch im Mietrecht. Angesichts dessen ist

es nicht unvertretbar, daß das Landgericht zunächst – entsprechend § 539 BGB –

innerhalb des Mietrechts unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung die Frage geprüft hat,

ob dem Beschwerdeführer das von ihm geltend gemachte, in § 537 BGB bestimmte

Recht zustand, und nach Verneinung dieser Frage auf die Vorschriften des

Bereicherungsrechts nicht mehr eingegangen ist.

b) Aus der in Art. 15 Abs. 1 VvB enthaltenen verfassungsrechtlichen Verbürgung des

rechtlichen Gehörs folgt, daß ein Gericht die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur

Kenntnis zu nehmen und bei seiner Entscheidung in Erwägung zu ziehen hat (vgl.

Beschluß vom 16. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113 <117>). Das heißt

jedoch nicht, daß das Gericht sich in den schriftlichen Entscheidungsgründen mit jedem

Einzelvorbringen auseinandersetzen muß. Vielmehr ist grundsätzlich davon auszugehen,

daß ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch zur

Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat. Der Verfassungsgerichtshof kann

nur dann feststellen, daß ein Gericht seine Pflicht, den Vortrag der Parteien zur Kenntnis

zu nehmen und zu erwägen, verletzt hat, wenn sich dies aus den Umständen des

einzelnen Falles eindeutig ergibt (vgl. Beschluß vom 22. Mai 1997 - VerfGH 34/97 -

LVerfGE 6, 80 <82>; st. Rspr.). Ein derartiger Fall ist hier nicht gegeben.

Das Landgericht hat zu der vom Beschwerdeführer in der Berufungsbegründung selbst

aufgeworfenen Frage der Verwirkung seiner Mietrückforderungsansprüche in den

Entscheidungsgründen eindeutig Stellung genommen. Dagegen, daß es sich der

Rechtsauffassung des Beschwerdeführers insoweit nicht angeschlossen hat, ohne sich

mit jeder Einzelheit der dafür ins Feld geführten Gründe ausdrücklich

auseinanderzusetzen, schützt der Anspruch auf rechtliches Gehör nicht. Ob die

Auslegung des materiellen Rechts zutreffend ist oder nicht, hat der

Verfassungsgerichtshof auch in diesem Zusammenhang nicht zu prüfen.

c) Auch das Recht des Beschwerdeführers auf Eigentum (Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB) ist

nicht verletzt. Selbst eine nach einfachem Recht möglicherweise fehlerhafte und den

widerstreitenden Interessen der Beteiligten nicht hinreichend gerecht werdende

gerichtliche Entscheidung begründet nicht in jedem Fall eine Verletzung des

Eigentumsgrundrechts. Dieses wäre vielmehr nur dann verletzt, wenn die gerichtliche

Entscheidung auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung und

Reichweite des Grundrechts beruht. Davon kann hier keine Rede sein. Das angegriffene

Urteil beruht auf einer bestimmten rechtlichen Würdigung des konkreten Sachverhalts

unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung des Rechts auf Rückforderung von unter

auflösend bedingtem Vorbehalt gezahltem Mietzins. Es erlaubt keinen Rückschluß

darauf, daß das Landgericht damit Mietern allgemein oder dem Beschwerdeführer im

besonderen das Risiko einer fristlosen Kündigung und des sich daraus ergebenden

Verlustes des Mietbesitzes überbürdet hätte. Die Entscheidungsgründe schließen es

weder aus, daß der Beschwerdeführer auch durch zeitnahe Wiederholung des Vorbehalts

dem Verwirkungseinwand hätte entgehen können, noch daß bei unverschuldet

irrtümlicher Annahme eines Minderungsrechts eine fristlose Kündigung mangels des für

den Zahlungsverzug erforderlichen Verschuldens unwirksam wäre (§ 554 Abs. 1 Satz 1

i.V.m. §§ 284, 285, 276 BGB a.F.).

Ob Minderungs- und Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters als Eigentum im Sinne

des Art. 23 VvB angesehen werden können, kann dahingestellt bleiben. Nach Art. 23

Abs. 1 Satz 2 VvB ergäben sich jedenfalls auch dann Inhalt und Schranken dieser Rechte

aus den Gesetzen. Die – wie dargelegt – willkürfreie Annahme des Landgerichts, der

Beschwerdeführer habe nach der Gesetzeslage sein Minderungsrecht und

entsprechende Mietrückforderungsansprüche in bestimmtem Umfang verwirkt, hält sich

im Rahmen dieses Gesetzesvorbehalts.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

Dieser Beschluß ist unanfechtbar.

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