Urteil des VerfGH Berlin vom 13.03.2017
VerfGH Berlin: abrechnung, verfassungsbeschwerde, betriebskosten, öffentliche gewalt, subjektives recht, widerklage, willkürverbot, nachforderung, fotokopie, wohnung
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Gericht:
Verfassungsgerichtshof
des Landes Berlin
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
33/00
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
Art 10 Abs 1 Verf BE, Art 80
Verf BE, § 49 Abs 1 VGHG BE, §
50 VGHG BE, § 20 Abs 3 S 4
NMV
Tenor
Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen.
Das Verfahren ist gerichtskostenfrei.
Auslagen werden nicht erstattet.
Gründe
I. Die Beschwerdeführerin ist Mieterin einer Wohnung in einem Haus, das Teil einer
größeren Wohnanlage ist und dessen Eigentümerin die Klägerin und Widerbeklagte des
Ausgangsverfahrens (im Folgenden: Klägerin) ist. Bei der Wohnung handelt es sich um
preisgebundenen Wohnraum. Nach dem Mietvertrag hat die Beschwerdeführerin die
Betriebskosten als Vorschuss an die Beklagte monatlich zu zahlen und werden die
Betriebskosten mit ihr jährlich abgerechnet.
Mit Schreiben vom 21. November 1995 übersandte die Klägerin der Beschwerdeführerin
die Betriebskostenabrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 1994. Die
Abrechnung schloss mit einem Fehlbetrag zu Lasten der Beschwerdeführerin in Höhe
von 474,55 DM. Zur Begründung führte die Klägerin an, dass die auf die
Beschwerdeführerin entfallende Umlage 3.136,99 DM, die mit der Beschwerdeführerin
vereinbarte Vorauszahlung jedoch lediglich 2.662, 44 DM betrage.
Mit einem anderen Mieter der Wohnanlage führte die Klägerin einen Zivilrechtsstreit über
die Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung vom 21. November 1995. Dieses
Verfahren wurde durch Urteil des Landgerichts Berlin vom 12. Februar 1998 rechtskräftig
abgeschlossen.
Mit Schreiben vom 13. März 1998 übersandte die Klägerin der Beschwerdeführerin das
Urteil des Landgerichts in Fotokopie sowie noch einmal eine - mit handschriftlichen
Änderungen versehene - Fotokopie der ursprünglichen Abrechnung vom 21. November
1995 und forderte von ihr eine Betriebskostennachzahlung für das Jahr 1994 in Höhe von
1.362,78 DM. Zur Begründung führte die Klägerin an, das Landgericht habe die
Betriebskostenabrechnung vom 21. November 1995 im Wesentlichen anerkannt. Es
seien lediglich einige Kleinstpositionen als unwirksam angesehen worden. Diese habe
man nun aus der ursprünglichen Kostenberechnung herausgenommen. Danach entfiele
nunmehr eine Umlage in Höhe von insgesamt 3.025,98 DM auf die Beschwerdeführerin.
Hiervon sei die Vorauszahlung der Beschwerdeführerin in Höhe von 1.663,20 DM
abzuziehen.
Hiergegen erhob die Beschwerdeführerin Einwendungen. Die Klägerin verlangte
daraufhin klageweise, die Beschwerdeführerin zur Zahlung von 1.362,78 DM nebst 4 %
Zinsen seit dem 1. April 1998 zu verurteilen. Später erweiterte sie die Klage um die
Forderungen auf Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 1995 und 1996.
Die Beschwerdeführerin, die widerklagend beantragte, die Klägerin zur Vorlage
bestimmter Abrechnungsunterlagen zu verurteilen, entgegnete, dass die mit dem
Schreiben vom 13. März 1998 geltend gemachte Forderung dem Schutzzweck des § 20
Abs. 3 Satz 4 NMV zuwiderlaufe, wonach die jährliche Abrechnung dem Mieter
spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums
zuzustellen und diese Frist für Nachforderungen grundsätzlich eine Ausschlussfrist sei.
Am 10. Mai 1999 verurteilte das Amtsgericht Wedding die Beschwerdeführerin, an die
Klägerin Betriebskosten für das Jahr 1996 in Höhe von 1.182,28 DM nebst 4 % Zinsen
seit dem 25. Februar 1999 zu zahlen. Im Übrigen wies es die Klage ebenso wie die
Widerklage der Beschwerdeführerin ab. Zur Begründung führte das Gericht u. a. an,
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Widerklage der Beschwerdeführerin ab. Zur Begründung führte das Gericht u. a. an,
hinsichtlich der Forderung für das Jahr 1994 mache die Klägerin die Nachforderung aus
einer nach Ablauf der Ausschlussfrist erstellten und damit unwirksamen Neuabrechnung
geltend. In dem Forderungsschreiben vom 13. März 1998 und den handschriftlichen
Änderungen auf der ursprünglichen Abrechnung vom 21. November 1995 seien nicht
lediglich einzelne Positionen herausgerechnet worden. Vielmehr habe die Klägerin ohne
jede Erläuterung den Betrag für die abgezogenen Vorauszahlungen verändert, so dass
sich trotz geringerer Betriebskosten ein insgesamt höherer als der mit Schreiben vom
21. November 1995 ursprünglich erhobene Nachforderungsbetrag ergebe.
Gegen dieses Urteil legten die Beschwerdeführerin und die Klägerin Berufung ein.
Hinsichtlich des das Jahr 1994 betreffenden Zahlungsbegehrens trug die Klägerin vor, sie
habe in dem Schreiben vom 21. November 1995 die „vereinbarten“
Betriebskostenvorauszahlungen, also den Sollbetrag von den umgelegten
Betriebskosten in Abzug gebracht. Tatsächlich habe die Beschwerdeführerin im Jahre
1994 jedoch lediglich Vorauszahlungen in Höhe von 1.663,20 DM geleistet. Diese
tatsächlichen Zahlungen seien dann im Schreiben vom 13. März 1998 aufgeführt
worden. Wegen dieser Veränderung werde aus dem Schreiben vom 13. März 1998
jedoch keine neue Abrechnung im Sinne des § 20 NMV.
Mit Urteil vom 31. Januar 2000, welches der Beschwerdeführerin am 15. Februar 2000
zugestellt wurde, änderte das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts unter
Zurückweisung der Anschlussberufung der Beschwerdeführerin ab und verurteilte die
Beschwerdeführerin, an die Klägerin 4.409,36 DM nebst 4 % Zinsen aus 1.362,78 DM
seit dem 1. April 1998 sowie aus 3.046,58 DM seit dem 25. Februar 1999 zu zahlen. Die
Widerklage der Beschwerdeführerin wies das Landgericht ab. Zur Begründung führte das
Gericht u. a. an, der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Nachzahlung
von Betriebskosten in Höhe von 1.362,78 DM für das Jahr 1994 zu. Das Amtsgericht
habe zu Unrecht in dem Schreiben vom 13. März 1998 eine neue Abrechnung für das
Jahr 1994 gesehen, die erst nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV
erstellt worden sei. Statt dessen sei davon auszugehen, dass weiterhin die Forderung
auf Grundlage der ursprünglichen Abrechnung vom 21. November 1995 geltend
gemacht werde, unter Herausstreichen der im Schreiben vom 13. März 1998 genau
bezeichneten Positionen. Zwar sei die Rechnung hinsichtlich der Vorauszahlungen
korrigiert und seien die nicht geleisteten Vorauszahlungen in die Abrechnung mit
eingestellt worden. Die Ausschlussfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV werde hierdurch
jedoch nicht berührt, da der Mieter selbst am besten wissen müsse, welche
Vorauszahlungen er geleistet habe.
Mit der am 25. März 2000 eingegangenen Verfassungsbeschwerde gegen das
Berufungsurteil rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung von Art. 80 i. V. m. Art. 10
sowie Art. 7 der Verfassung von Berlin -VvB -.
Die Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, das Landgericht habe in eklatanter Weise
gegen den eindeutigen Wortlaut des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV verstoßen. Sie sei daher in
ihren Grundrechten aus Art. 80 und Art. 7 VvB verletzt. Wenn der Vermieter aus einer
Abrechnung einzelne Positionen herausstreiche, führe er eine grundsätzliche Änderung
der Betriebskostenabrechnung herbei. Denn das Herausstreichen einzelner, in die
Betriebskostenabrechnung unberechtigt aufgenommener Kostenpositionen bedürfe
einer rechtlichen Würdigung, zu der der Mieter in der Regel nicht in der Lage sei. Eine
derartige Korrektur führe daher zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Die
nachgebesserte Betriebskostenabrechnung sei daher als erneute Abrechnung zu
werten, die keine Ansprüche begründen könne, wenn sie dem Mieter - wie hier - erst
nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 20 NMV zugehe.
Darüber hinaus verstoße das Urteil gegen das Willkürverbot, indem es ausführe, dass
der der Entscheidung zugrunde liegende Sachverhalt anders beurteilt werden könne,
wenn aus einzelnen Abrechnungspositionen Teilbeträge herausgenommen würden. Es
sei eine willkürliche Unterscheidung, die sie in ihren Grundrechten aus Art. 80 und Art. 7
VvB verletze, diesen Fall anders als den vorliegenden zu behandeln, in dem ganze
Abrechnungspositionen aus der Abrechnung genommen worden seien.
II. Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Sie ist zum Teil unzulässig, im Übrigen
jedenfalls unbegründet.
1. Soweit die Beschwerdeführerin eine Verletzung von Art. 80 VvB rügt, ist die
Verfassungsbeschwerde unzulässig. Gemäß § 49 Abs. 1 VerfGHG kann jedermann mit
der Behauptung, durch die öffentliche Gewalt des Landes Berlin in einem seiner in der
Verfassung von Berlin enthaltenen Rechte verletzt zu sein, die Verfassungsbeschwerde
zum Verfassungsgerichtshof erheben, soweit - wie hier - nicht Verfassungsbeschwerde
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zum Verfassungsgerichtshof erheben, soweit - wie hier - nicht Verfassungsbeschwerde
zum Bundesverfassungsgericht erhoben ist oder wird. Die in Art. 80 VvB enthaltene
Bindung der Richter an die Gesetze begründet kein subjektives Recht des einzelnen
Bürgers, sondern beinhaltet eine rechtsstaatliche Aussage mit objektivrechtlichem
Gehalt. Demzufolge kann die Einhaltung dieser Vorschrift nicht mit der
Verfassungsbeschwerde eingefordert werden (vgl. Beschluss vom 12. Oktober 1994 -
VerfGH 68/94 - LVerfGE 2, 67 <70>).
Unzulässig ist die Beschwerde mindestens teilweise auch, soweit die Beschwerdeführerin
in der Sache allein noch einen Verstoß gegen das in Art. 10 Abs. 1 VvB enthaltene
Willkürverbot rügt. Der Vortrag der Beschwerdeführerin erfüllt insoweit nicht die sich aus
den §§ 49 Abs. 1, 50 VerfGHG ergebenden Darlegungserfordernisse. Nach der ständigen
Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs ist nach diesen Regelungen von dem
Beschwerdeführer der Sachverhalt darzustellen und eine ursächliche Verknüpfung
zwischen dem beanstandeten Verhalten und der geltend gemachten Verletzung eines -
gerade durch die Verfassung von Berlin verbürgten subjektiven - Rechts nachvollziehbar
darzulegen; das Begründungserfordernis ist an die Zwei-Monats-Frist des § 51 Abs. 1
Satz 1 VerfGHG gebunden (vgl. z.B. Beschlüsse vom 7. September 1994 - VerfGH 69/94
- LVerfGE 2, 64 <65 f.>, m. w. N. und 25. April 1996 - VerfGH 21/95 - LVerfGE 4, 46
<49>). Diesen Anforderungen genügt die Beschwerde zum Teil nicht. So fehlt der
Beschwerde jede Auseinandersetzung mit dem Urteil vom 31. Januar 2000, soweit es die
Betriebskosten für die Jahre 1995 und 1996 bzw. die Widerklage der Beschwerdeführerin
betrifft. Im Übrigen hat die Beschwerdeführerin die rechtliche Begründung ihrer
Verfassungsbeschwerde erkennbar dem Vortrag der Beschwerdeführerin des Verfahrens
- VerfGH 6/00 - entnommen. Dieses Verfahren betraf die Verfassungsbeschwerde einer
anderen Mieterin aus derselben Wohnanlage. Die Gründe der landgerichtlichen
Entscheidung, die Gegenstand jenes Verfahrens waren, sind jedoch nicht mit der von der
Beschwerdeführerin angegriffenen Entscheidung identisch. Der Vortrag der
Beschwerdeführerin ist daher teilweise schon im Ansatz nicht geeignet, einen Verstoß
des Urteils des Landgerichts vom 31. Januar 2000 gegen das Willkürverbot darzulegen.
So geht die von ihr angegriffene Entscheidung gerade nicht darauf ein, ob die Rechtslage
anders zu beurteilen sei, wenn aus einzelnen Abrechnungspositionen Teilbeträge
herausgenommen würden. Vielmehr setzt sich das Landgericht in dem angegriffenen
Urteil vom 31. Januar 2000 im Wesentlichen mit der Frage auseinander, ob und inwieweit
die Regelung des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV, in der Fassung, die die Vorschrift durch Art. 2
Nr. 7 der Dritten Verordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften vom 20.
August 1990 (BGBl. I S. 1813) erhalten hat, dadurch berührt wird, dass das Schreiben
vom 13. März 1998 - anders als die Betriebskostenabrechnung vom 21. November 1995
- nicht die Sollvorschüsse, sondern die von der Beschwerdeführerin tatsächlich im
Abrechnungszeitraum gezahlten Vorschüsse einstellt. Hierauf geht die Beschwerde
jedoch nicht ein.
2. Ob die Verfassungsbeschwerde den Darlegungserfordernissen der §§ 49 Abs. 1, 50
VerfGHG genügt, soweit sie sich mit den die Betriebskosten 1994 betreffenden Gründen
des Urteils vom 31. Januar 2000 auseinandersetzt, bedarf keiner abschließenden
Entscheidung. Denn die Beschwerde ist insoweit, ihre Zulässigkeit unterstellt, jedenfalls
unbegründet.
Das Urteil verletzt die Beschwerdeführerin insoweit nicht in ihrem Recht aus Art. 10 Abs.
1 VvB.
Im Rahmen der Rüge, das in Art. 10 Abs. 1 VvB enthaltene Recht auf Gleichheit vor dem
Gesetz sei verletzt, kann der Verfassungsgerichtshof die Entscheidungen anderer
Gerichte nur in engen Grenzen überprüfen. Ein Verstoß gegen dieses Grundrecht liegt
nicht schon vor, wenn die Auslegung oder Anwendung des einfachen Rechts Fehler
enthält. Hinzukommen muss vielmehr, dass die Entscheidung sachlich schlechthin
unhaltbar und deshalb objektiv willkürlich ist. Das ist nur dann der Fall, wenn sie unter
keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt,
dass sie auf sachfremden Erwägungen beruht (Beschlüsse vom 25. April 1994 - VerfGH
34/94 - LVerfGE 2, 16 <18> und vom 20. August 1997 - VerfGH 46/97 - LVerfGE 7, 19
<24>).
Nach diesem Maßstab überschreitet das angegriffene Urteil des Landgerichts nicht die
Grenze zur Willkür. Es ist sachlich vertretbar, dass das Landgericht die Abrechnung vom
21. November 1995 nicht als unwirksam erachtet, weil einzelne Positionen in ihr
unzutreffend angegeben worden waren. Dies entspricht vielmehr einer verbreiteten
Auffassung in der Rechtsprechung und Literatur zu § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV. Dabei wird
nachvollziehbar auf Sinn und Zweck der Vorschrift verwiesen. Dieser sei zum einen -
darauf hat auch die Beschwerdeführerin im Klageverfahren hingewiesen -, den Mieter vor
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darauf hat auch die Beschwerdeführerin im Klageverfahren hingewiesen -, den Mieter vor
nicht einkalkulierten Nachforderungen des Vermieters zu schützen. Zum anderen solle
der Mieter in die Lage versetzt werden, die Betriebskostenabrechnung zeitnah zu
überprüfen. Danach führe nicht schon jeder materielle Fehler der
Betriebskostenabrechnung zu ihrer Unwirksamkeit. Zulässig sei die Berichtigung
einzelner Berechnungsposten. Unwirksam sei die Abrechnung dagegen bei krassen
Abweichungen, wenn es sich bei ihr lediglich um eine zur Fristwahrung erstellte
„Alibirechnung“ handele und die neue Abrechnung die erste nicht nur korrigiere, sondern
sie letztlich auswechsele und in ihrem Wesen verändere; in diesem Fall werde der Zweck
der gesetzlichen Ausschlussfrist unterlaufen (vgl. LG Berlin, 65. Zivilkammer, GE 1992,
989; 64. Zivilkammer, MM 1994, 29; 63. Zivilkammer, GE 200, 1687 <1688>; AG
Neukölln, MM 1994, 33; AG Köln, WuM 1995, 399 f.; AG Tiergarten, MM 1994, 33; Sternel,
Aktuelles Mietrecht, 3. Aufl. 1996, Rn. A 192; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 5.
Aufl. 1999, Rn. 5016).
Diese Auslegung des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV ist sachlich vertretbar. Dies gilt jedenfalls
dann, wenn - wie hier - nur einzelne Positionen aus der Abrechnung herausgestrichen
werden und sich der auf den Mieter entfallende Umlagebetrag lediglich verringert. Der
Mieter wird in diesem Fall nicht etwa einer nicht einkalkulierten neuen Forderung
ausgesetzt. Auch der Wortlaut des § 20 Abs. 2 Satz 4 NMV lässt es ohne weiteres zu,
unter einer „Nachforderung“ nur die Forderung eines höheren Betrages oder eines
seinem Grunde und Wesen nach anderen Betrages zu verstehen. Dem Mieter wird bei
diesem Normverständnis auch nicht die zeitnahe Überprüfung der
Betriebskostenabrechnung erschwert. Denn die nach der Streichung verbleibenden
Positionen und deren Berechnungsgrundlagen sind ihm innerhalb der Ausschlussfrist
zugegangen und durch das Streichen anderer Positionen nicht verändert worden. Die
Nachvollziehbarkeit der Abrechnung bleibt daher weiter gewährleistet.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.
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