Urteil des VerfGH Berlin vom 13.03.2017

VerfGH Berlin: anspruch auf rechtliches gehör, wohnraum, anschlussberufung, verfassungsbeschwerde, verbürgung, gewährleistung, klageerweiterung, ermessen, rückzahlung, erlass

Gericht:

Verfassungsgerichtshof

des Landes Berlin

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

68/01

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

Art 15 Abs 1 Verf BE, Art 15

Abs 5 S 2 Verf BE, § 541 Abs 1

ZPO, § 543 Abs 2 ZPO, § 5

WiStrG

Tenor

Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen.

Das Verfahren ist gerichtskostenfrei.

Auslagen werden nicht erstattet.

Gründe

I. 1. Die Kläger des Ausgangsverfahrens sind seit Juli 1996 Mieter einer 96,84 m² großen,

modernisierten Altbauwohnung in der E. Straße in Berlin-Tiergarten, deren Vermieter der

Beschwerdeführer ist. Die im Mietvertrag vereinbarte Nettokaltmiete betrug zu Beginn

des Mietverhältnisses 1.140 DM. Sie erhöhte sich gemäß einer Staffelmietvereinbarung

ab Juli 1997 auf 1.175 DM, ab Juli 1998 auf 1.210 DM, ab Juli 1999 auf 1.240 DM und ab

Juli 2000 auf 1.280 DM.

Im Mai 1999 erhoben die genannten Mieter vor dem Amtsgericht Tiergarten Klage gegen

den Beschwerdeführer, mit der sie dessen Verurteilung zur Rückzahlung überhöhter

Mieten von 8.447,40 DM für Juli 1997 bis April 1999 und die Feststellung begehrten, dass

sie nicht verpflichtet seien, für ihre Wohnung eine höhere Nettokaltmiete als 904,49 DM

monatlich an den Beschwerdeführer zu zahlen. Sie machten geltend, die vereinbarte

Nettokaltmiete liege seit Beginn des Mietverhältnisses um mehr als 20 % über der sich

aus dem Berliner Mietspiegel ergebenden ortsüblichen Vergleichsmiete. Die überhöhte

Miete sei entgegen § 5 WiStG unter Ausnutzung eines geringen Angebots an

vergleichbaren Räumen angenommen worden. Der Beschwerdeführer trat der Klage u.

a. mit der Begründung entgegen, der Mietspiegel sei zur Ermittlung der ortsüblichen

Vergleichsmiete nicht genügend aussagekräftig. Diese sei vielmehr durch ein

Sachverständigengutachten zu ermitteln. Außerdem habe er kein geringes Angebot an

vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt. Vielmehr bleibe für Wohnraum wie den

vorliegenden, nämlich in Tiergarten im Bereich der E. Straße, jedenfalls seit 1995 die

Nachfrage weit hinter dem Angebot zurück.

Durch Urteil vom 11. April 2000, berichtigt durch Beschluss vom 26. Juni 2000, verurteilte

das Amtsgericht den Beschwerdeführer unter Abweisung der Klage im Übrigen zur

Zahlung von 7.741,62 DM an die Kläger und stellte fest, dass die Kläger unter der

Geltung des Mietspiegels 1998 nicht verpflichtet seien, für die Wohnung eine höhere

Nettokaltmiete als 945,16 DM monatlich zu zahlen.

Zur Begründung führte das Amtsgericht aus, den Klägern stehe nach § 812 Abs. 1 BGB

i. V. m. § 134 BGB und § 5 WiStG für die Monate Juli 1997 bis April 1999 ein

Rückzahlungsanspruch in dieser Höhe zu. Denn die verlangte und gezahlte Miete habe

die sich aus den Berliner Mietspiegeln 1996 und 1998 ergebende ortsübliche

Vergleichsmiete erheblich überstiegen. Der Mietspiegel sei auch in einem Rechtsstreit

wegen Mietpreisüberhöhung eine geeignete Grundlage für die Ermittlung der

ortsüblichen Vergleichsmiete. Er sei einem Sachverständigengutachten in der Regel

vorzuziehen, wenn er die ortsübliche Vergleichsmiete für die zu beurteilende Wohnung -

wie hier - auf einer breiteren Grundlage ermittelt habe, als dies voraussichtlich in einem

einzelnen Sachverständigengutachten möglich wäre. Bei der Prüfung, ob bei der

Mietpreisvereinbarung ein geringes Angebot von Wohnraum ausgenutzt wurde, könne

entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers nicht auf den Teilmarkt „E. Straße“

abgestellt werden. Von einer Mangellage im Sinne des § 5 WiStG sei zumindest dann

auszugehen, wenn sich aus den einschlägigen Mietspiegelfeldern ergebe, dass die

ortsüblichen Vergleichsmieten für nach Alter, Größe und Ausstattung vergleichbare

Wohnungen zur Zeit des Mietvertragsabschlusses angestiegen seien. Dies sei hier der

Fall. Aus dem Mietspiegel 1998 ergebe sich, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete

für Wohnungen der vorliegenden Art bis zum 1. Juli 1997 gegenüber dem Mietspiegel

1996 um 18 % erhöht habe.

Gegen dieses Urteil legte der Beschwerdeführer Berufung beim Landgericht Berlin ein. Er

verfolgte damit seinen Klageabweisungsantrag weiter, verwies auf seinen

erstinstanzlichen Vortrag und machte u. a. geltend, dass jedenfalls seit Anfang 1996

überhaupt keine Mangellage mehr an Wohnraum in Berlin bestanden habe, sondern zu

diesem Zeitpunkt bereits ca. 60.000 Wohnungen in Berlin frei gewesen seien, die

jederzeit zu vergleichbaren Bedingungen hätten angemietet werden können. Dies gelte

auch für Wohnraum wie den vorliegenden, von dem es ab Januar 1996 in Berlin

zumindest 10.000 vergleichbare freie Wohnungen gegeben habe. Im Bezirk Tiergarten

hätten sich im Juni/Juli 1996 etwa 160 derartige freie Wohnungen ergeben, was durch

Einholung eines Sachverständigengutachtens bewiesen werden könne. Die Berliner

Mietspiegel seien weder konzipiert noch geeignet dafür, ein geringes Angebot für

vergleichbaren Wohnraum zu indizieren geschweige denn zu beweisen. Jedenfalls bei

einem erst 1996 erfolgten Vertragsschluss müsse der Mieter die behauptete Mangellage

an Wohnraum darlegen und beweisen. Für das Jahr 2001 habe eine

Leerstandsberechnung durch die Stadtentwicklungsverwaltung sogar 132.000

leerstehende Wohnungen ergeben.

Die Kläger traten der Berufung entgegen und erweiterten im Wege der

Anschlussberufung ihre Klage mit dem Antrag, den Beschwerdeführer zur Rückzahlung

weiterer 5.483,10 DM an überhöhter Miete für Mai 1999 bis Dezember 2000 zu

verurteilen und festzustellen, dass sie unter der Geltung des Mietspiegels 2000 nicht

verpflichtet seien, für ihre Wohnung eine höhere Nettokaltmiete als 988,74 DM zu

zahlen.

Durch Urteil vom 10. April 2001 wies das Landgericht die Berufung des

Beschwerdeführers zurück und änderte auf die Anschlussberufung der Kläger das

erstinstanzliche Urteil dahingehend, dass dieser verurteilt wurde, an die Kläger

insgesamt 12.454,92 DM zu zahlen, und festgestellt wurde, dass die Kläger unter

Geltung des Mietspiegels 2000 nicht verpflichtet seien, für ihre Wohnung eine höhere

Nettokaltmiete als 1.040,06 DM zu zahlen; im Übrigen wurden Klage und

Anschlussberufung zurückgewiesen. Von der Darstellung des Tatbestandes im Urteil sah

das Landgericht unter Bezugnahme auf § 543 Abs. 1 ZPO ab. Zur Begründung seines

Urteils führte es u.a. aus, das Amtsgericht habe zutreffend erkannt, dass bei Abschluss

des Mietvertrages Mitte 1996 ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen

vorgelegen habe. Das setze keine generelle Wohnraummangellage voraus. Ausreichend

sei vielmehr, wenn die Nachfrage höher als das Angebot sei. Das sei in Ballungsgebieten

wie Berlin zu vermuten, in denen eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung gelte und

die nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB zu Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf erklärt worden

seien. Entgegenstehende Anhaltspunkte habe der Beschwerdeführer nicht konkret

dargetan. Die pauschale Behauptung, 1996 habe keine Mangellage an Wohnraum mehr

bestanden, vielmehr wären ca. 60.000 Wohnungen jederzeit zu vergleichbaren

Bedingungen anzumieten gewesen, reiche hierfür nicht aus. Jedenfalls im maßgeblichen

Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses seien Anhaltspunkte für eine wesentliche

Entspannung des Wohnungsmarktes für vergleichbare Wohnungen nicht erkennbar

gewesen. Im Gegenteil spreche, wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt habe, der

anhand der Mietspiegel 1996 und 1998 erkennbare Anstieg der ortsüblichen

Vergleichsmieten für vergleichbare Wohnungen dafür, dass das Angebot die Nachfrage

nicht spürbar überstiegen habe. Wenn aber ein geringes Angebot an vergleichbaren

Wohnungen bestehe, sei auch tatsächlich zu vermuten, dass die Vereinbarung eines die

ortsübliche Miete erheblich übersteigenden Mietzinses auf dieser Mangellage beruhe.

Anhaltspunkte dafür, dass für die Kläger andere Gründe dafür ausschlaggebend

gewesen seien, dass sie eine das ortsübliche Niveau erheblich übersteigende Miete

akzeptiert hätten, seien nicht ersichtlich.

Es begegne auch keinen Bedenken, die ortsübliche Miete anhand der Berliner

Mietspiegel zu ermitteln. Diese spiegelten aufgrund der Vielzahl der zugrundeliegenden

Daten sowie ihrer ständigen Verwendung in der Praxis die tatsächliche ortsübliche Miete

wider. Sie seien deshalb regelmäßig einem Sachverständigengutachten vorzuziehen, in

dem der Sachverständige in der Regel nur auf der Grundlage einer in seinem Ermessen

liegenden Auswahl von wenigen Vergleichswohnungen die ortsübliche Miete für eine

konkrete Wohnung ermittele. In Fällen, in denen wie hier bei einer modernisierten

Berliner Altbauwohnung ohne ganz außergewöhnliche Ausstattungsmerkmale keine

Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass die Wohnung aufgrund besonderer Umstände nicht

hinreichend von den statistischen Erhebungen zum Mietspiegel erfasst werde, sei dieser

im Rahmen der tatrichterlichen Überzeugung ein geeignetes Mittel, die ortsübliche Miete

für eine Wohnung zu bestimmen, und einem Sachverständigengutachten regelmäßig

vorzuziehen.

2. Mit der Verfassungsbeschwerde gegen das Berufungsurteil und das vorangegangene

Urteil des Amtsgerichts rügt der Beschwerdeführer einen Verstoß gegen Art. 15 Abs. 1

und Abs. 5 Satz 2 der Verfassung von Berlin - VvB -.

Das Landgericht habe seinen sich aus Art. 15 Abs. 1 VvB ergebenden Anspruch auf

Gewährung rechtlichen Gehörs dadurch verletzt, dass es den konkreten und unter

Beweis gestellten Vortrag des Beschwerdeführers, dass und aus welchen Gründen es

keine Mangellage an vergleichbarem Wohnraum in Berlin mehr gebe bzw. gegeben

habe, unbeachtet gelassen habe. Der gerichtsbekannte Umstand, dass es keine

Wohnungsknappheit in Berlin mehr gebe, hätte in Verbindung mit dem konkreten

Vortrag des Beschwerdeführers das Landgericht zur Einholung eines

Sachverständigengutachtens über das Vorliegen einer Mangellage an vergleichbarem

Wohnraum in Berlin veranlassen müssen.

Das Landgericht habe auch dadurch gegen Art. 15 Abs. 1 VvB verstoßen, dass es von

der Darstellung des Tatbestandes im Urteil abgesehen habe. § 543 Abs. 1 ZPO erlaube

dies dann nicht, wenn das zweitinstanzliche Urteil auf neuem Vorbringen und neuen

Feststellungen beruhe. Das sei hier hinsichtlich der Anschlussberufung und

Klageerweiterung der Fall. Art. 15 Abs. 1 VvB garantiere jedoch ein Recht der

Prozessbeteiligten auf Kenntnis des Prozessstoffs und auf Kenntnis davon, auf welchen

Tatsachenvortrag es dem Gericht für die Entscheidung angekommen sei.

Gegen die in Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB verbürgte Gewährleistung des gesetzlichen

Richters habe das Landgericht dadurch verstoßen, dass es entgegen § 541 Abs. 1 Satz 1

Halbs. 2 ZPO keinen Rechtsentscheid des Kammergerichts zu der Rechtsfrage eingeholt

habe, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand der Berliner

Mietspiegel vorzunehmen sei. Die dazu im Berufungsurteil vertretene Auffassung

entspreche nämlich nicht der Rechtsprechung sämtlicher Kammern des Landgerichts.

II. 1. Soweit sich der Beschwerdeführer gegen das Urteil des Amtsgerichts wendet, ist die

Verfassungsbeschwerde unzulässig, weil ihre Begründung insoweit nicht den

Erfordernissen des § 50 VerfGHG entspricht. Die Verfassungsbeschwerdeschrift enthält

nur Ausführungen dazu, dass und warum das Landgericht Art. 15 VvB verletzt habe. Mit

dem Urteil des Amtsgerichts setzt sich die Beschwerdebegründung in dieser Hinsicht

nicht auseinander.

2. Im Übrigen ist die Verfassungsbeschwerde zulässig, jedoch unbegründet. Der

Beschwerdeführer ist durch das von ihm angegriffene Urteil des Landgerichts nicht in

den von ihm geltend gemachten, in der Verfassung von Berlin enthaltenen Rechten

verletzt.

a) Aus der in Art. 15 Abs. 1 VvB enthaltenen verfassungsrechtlichen Verbürgung des

rechtlichen Gehörs folgt zunächst, dass ein Gericht die Ausführungen der

Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und bei seiner Entscheidung in Erwägung

zu ziehen hat (vgl. Beschluss vom 16. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113

<117>). Das heißt jedoch nicht, dass das Gericht sich in den schriftlichen

Entscheidungsgründen mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen muss. Vielmehr

ist grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Gericht das von ihm

entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch zur Kenntnis genommen und in

Erwägung gezogen hat. Der Verfassungsgerichtshof kann nur dann feststellen, dass ein

Gericht seine Pflicht, den Vortrag der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und zu erwägen,

verletzt hat, wenn sich dies aus den Umständen des einzelnen Falles eindeutig ergibt

(vgl. Beschluss vom 22. Mai 1997 - VerfGH 34/97 - LVerfGE 6, 80 <82>; st. Rspr.). Ein

derartiger Fall ist hier nicht gegeben. Sein Vorliegen folgt insbesondere nicht daraus,

dass das Landgericht trotz der Ausführungen des Beschwerdeführers zur nach seiner

Auffassung fehlenden Mangellage an vergleichbarem Wohnraum in Berlin kein

Sachverständigengutachten hierüber eingeholt hat.

Aus der verfassungsrechtlichen Verbürgung des rechtlichen Gehörs ergibt sich eine

Verpflichtung zur Berücksichtigung solcher Beweisanträge, die auf der Grundlage der

jeweils einschlägigen Verfahrensordnung und der materiellrechtlichen Beurteilung des

Falles durch das Gericht als erheblich anzusehen sind. Der Anspruch auf rechtliches

Gehör ist jedoch dann nicht verletzt, wenn ein Gericht aus Gründen des formellen oder

des materiellen Rechts das Vorbringen eines Beteiligten unberücksichtigt lässt (vgl.

Beschluss vom 17. Dezember 1997 - VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 <56> m. w. N.). So

liegt es hier.

Das Landgericht hat seine Entscheidung auf die Annahme gestützt, in dem nach seiner

materiellen Rechtsauffassung allein maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsabschlusses

Mitte 1996 habe ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen vorgelegen, weil

die Nachfrage höher als das Angebot gewesen sei. Diese Annahme hat es aus einer

widerlegbaren Vermutung hergeleitet, die es mit der Geltung bestimmter

Schutzverordnungen im Ballungsgebiet Berlin begründet hat. Den Vortrag des

Beschwerdeführers zum Fehlen einer Wohnraummangellage hat es deshalb nicht zum

Anlass einer Beweiserhebung genommen, weil der Beschwerdeführer der Vermutung für

den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses entgegenstehende Anhaltspunkte nicht

konkret dargetan habe. Zwar hat es in diesem Zusammenhang nur die pauschale

Behauptung des Beschwerdeführers erwähnt, seit 1996 habe keine Mangellage mehr an

Wohnraum bestanden, vielmehr wären ca. 60.000 Wohnungen jederzeit zu

vergleichbaren Bedingungen anzumieten gewesen. Die konkretere Behauptung, davon

seien zumindest 10.000 Wohnungen in Berlin und etwa 160 in Tiergarten der

streitbefangenen Wohnung vergleichbar gewesen, hat das Landgericht nicht ausdrücklich

behandelt. Da der Beschwerdeführer jedoch nicht hatte erkennen lassen, woher er

Erkenntnisse über diese Zahlen gewonnen haben wollte, konnte das Landgericht auch

insoweit davon ausgehen, dass es sich um pauschale Behauptungen handelte, für die

tatsächliche Unterlagen ganz fehlten. Der Antrag, über eine derartig unsubstantiierte

Behauptung, für deren Richtigkeit keine Wahrscheinlichkeit spricht, Beweis durch

Sachverständigengutachten zu erheben, kann jedoch nach dem Prozessrecht als

unzulässig behandelt werden, weil er auf einen Ausforschungsbeweis zielt (vgl.

Baumbach/Hartmann, ZPO, 59. Aufl. 2001, Einf. § 284, Rn. 27).

b) Aus dem zur verfassungsrechtlichen Gewährleistung rechtlichen Gehörs zählende

Recht der Parteien, sich zu dem Sachverhalt, der einer gerichtlichen Entscheidung

zugrunde liegt, vor Erlass der Entscheidung zu äußern, folgt auch ein Recht der

Verfahrensbeteiligten darauf, sich bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt über den

gesamten Verfahrensstoff informieren zu können, um zu erkennen, auf welchen

Tatsachenvortrag es für die Entscheidung ankommen kann (vgl. zum inhaltsgleichen Art.

103 Abs. 1 GG: BVerfGE 89, 28 <35>). Dieses Recht ist nicht schon dadurch verletzt,

dass das Landgericht, wie der Beschwerdeführer beanstandet, in seinem Urteil von der

Darstellung des Tatbestandes abgesehen hat. Ob es dabei von dem ihm durch § 543

Abs. 1 ZPO eingeräumten Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung

entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat, ist eine Frage des einfachen Rechts und

unterliegt deshalb nicht der Beurteilung des Verfassungsgerichtshofs. Dass der

Beschwerdeführer vor Urteilsfällung keine Kenntnis von der Anschlussberufung und der

Klageerweiterung hatte, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

c) Das angegriffene Urteil des Landgerichts lässt auch keine Verletzung der in Art. 15

Abs. 5 Satz 2 VvB enthaltenen Garantie des gesetzlichen Richters erkennen. Das

Landgericht war bei der Beurteilung der Frage, ob die ortsübliche Vergleichsmiete allein

durch den Mietspiegel ermittelt werden konnte oder aber ein

Sachverständigengutachten einzuholen war, verfassungsrechtlich nicht zur Einholung

eines Rechtsentscheides verpflichtet.

Zwar kann nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs die Unterlassung

einer gesetzlich gebotenen Vorlage an ein übergeordnetes Gericht einen Verstoß gegen

den Grundsatz des gesetzlichen Richters darstellen (vgl. Beschluss vom 19. Oktober

1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 <103>). Die Nichtvorlage verletzt die Verbürgung

des gesetzlichen Richters aber nur, wenn sich dem entscheidenden Gericht die - hier ggf.

aus § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO folgende - Notwendigkeit einer Vorlage aufdrängen musste

bzw. sich deren Unterlassung als unvertretbar und damit objektiv willkürlich darstellt (vgl.

Beschluss vom 17. Dezember 1997, a. a. O., S. 54 m. w. N.). Das war hier schon deshalb

nicht der Fall, weil das Kammergericht, an das die Vorlage zu richten wäre, einen

Rechtsentscheid zu der genannten Frage für unzulässig hält, weil sie allein die

richterliche Überzeugungsbildung betrifft (vgl. KG, WuM 1991, S. 425 <426>; GE 1994 S.

991 <995>).

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

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