Urteil des VerfGH Berlin vom 13.03.2017, f DM 1.780

Entschieden
13.03.2017
Schlagworte
Anspruch auf rechtliches gehör, Wohnung, Verbürgung, Gewährleistung, Verfassungsbeschwerde, Rückzahlung, Ausstattung, Dusche, Bad, Klageänderung
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Quelle: Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin

Entscheidungsdatum: 21.03.2002

Normen: Art 15 Abs 1 Verf BE, Art 15 Abs 5 S 2 Verf BE, § 5 WiStrG

Aktenzeichen: 35/01

Dokumenttyp: Beschluss

(VerfGH Berlin: Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs und des Rechts auf den gesetzlichen Richter durch fachgerichtliche

Verurteilung des Vermieters zur Rückzahlung überhöhter Wohnraummiete nach WiStrG § 5 - Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Berliner Mietspiegel - Einholung eines Rechtsentscheids)

Tenor

Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen.

Das Verfahren ist gerichtskostenfrei.

Auslagen werden nicht erstattet.

Gründe

I.

1Die Beschwerdeführer sind Vermieter einer ca. 125 qm. großen Wohnung in Berlin- Tiergarten. Diese Wohnung war in der Zeit vom 1. April 1995 bis zum 31. Mai 1996 unter Vereinbarung einer Staffelmiete an die Beteiligten zu 3. u. 4. vermietet. Die Wohnung ist vor dem Jahre 1919 bezugsfertig geworden und wurde wie das gesamte Haus grundlegend instandgesetzt und modernisiert. Zu Beginn des Mietverhältnisses betrug die Nettokaltmiete 1.730, DM und erhöhte sich gemäß der

2Staffel-Mietvereinbarung am 1. April 1996 auf DM 1.780,- netto/kalt.

3Nach Auszug verklagten die Beteiligten zu 3. u. 4. die Beschwerdeführer vor dem Amtsgericht Tiergarten auf Rückzahlung angeblich überhöhten Mietzinses in Höhe von insgesamt 8.220,45 DM nebst Zinsen. Sie waren der Auffassung, die zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Miete sei überhöht im Sinne von § 5 WiStG, wobei sie sich am Mietspiegel des Jahres 1994 orientierten und bezüglich der Beschreibungsmerkmale für die Wohnung die obere Grenze der vorgesehenen Spanne auswählten.

4Das Amtsgericht Tiergarten verurteilte die Beschwerdeführer am 18. Januar 2000 zur Zahlung von 8.215,12 DM nebst .4 % Zinsen seitdem 15. Januar 1999 unter Abweisung der Klage im Übrigen.

5Auf die Berufung der Beschwerdeführer änderte das Landgericht Berlin unter Klageabweisung im Übrigen das amtsgerichtliche Urteil dahingehend ab, dass die Beschwerdeführer verurteilt wurden, an die Kläger 4.920,65 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 15. Januar 1999 zu zahlen. Von den Kosten des Rechtsstreits erlegte das Landgericht den Beschwerdeführern 60 % der ersten Instanz auf, die Kosten der Berufungsinstanz vollständig.

6Die Beschwerdeführer waren und sind der Auffassung, ihre Mietpreisforderung sei angemessen und zutreffend gewesen und verstoße nicht gegen § 5 WiStG. So weise die vermietete Wohnung erhebliche Qualitätsmerkmale auf wie ein Bad mit Dusche/Wanne, WC und Waschtisch sowie ein separates Gäste-WC mit Waschtisch. Für die Warm- und Kaltwasserversorgung seien Einhandmischer als Batterien eingebaut. Die Dusche verfüge über eine Duschabtrennung. Im Flur sei die Decke mit Rigips abgehangen und mit eingebauten Niedervoltstrahlern ausgestattet. Die Küche sei mit einer Bosch- Einbauküche mit Kühl- und Gefrierkombination, Einbauherd und Kochmulde hochwertig ausgestattet. Bad und Gäste-WC seien türhoch gefliest, ebenfalls der Boden. Die Wohnung verfüge zudem über eine eingebaute Loggia von ca. 6 qm. Alle Fassaden seien neu verputzt, der Giebel sei mit Wärmedämmung versehen und malermäßig instandgesetzt worden. Insgesamt handele es sich um Luxuswohnraum, der überdies

instandgesetzt worden. Insgesamt handele es sich um Luxuswohnraum, der überdies vollständig mit neuem Teppichboden ausgestattet sei. Diesen letztgenannten Umstand trugen die Beschwerdeführer zunächst nicht vor. Lediglich der Prozessbevollmächtigte der anfangs fälschlich in Anspruch genommenen Hausverwaltung erwähnte diesen Umstand in seinen Schriftsätzen. Die Beschwerdeführer thematisierten diesen Aspekt erst im Berufungsverfahren.

7Mit ihrer Verfassungsbeschwerde greifen die Beschwerdeführer beide zivilrechtlichen Entscheidungen an. Sie sind nach wie vor der Auffassung, keine überhöhte Miete gefordert zu haben. Mit seiner Berufungsentscheidung verstoße das Landgericht gegen Art. 15 Abs. 1 VvB, wenn es davon ausgehe, dass bei Abschluss des Mietvertrages der Parteien die Voraussetzungen des § 5 WiStG und insbesondere die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen vorgelegen hätte. Wenn das Landgericht ausführe, die pauschale Behauptung, seit 1994 habe in Berlin keine Mangellage für Wohnraum mit guter Ausstattung mehr bestanden und solcher sei für Mietinteressenten problemlos anzumieten gewesen, reiche zum Nachweis hierfür nicht aus, so verstoße es gegen das Gebot, die Ausführungen der Beteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Sie, die Beschwerdeführer, hätten Sachverständigengutachten dafür angeboten, dass zum Zeitpunkt der Anmietung der besagten Wohnung im April 1995 für Wohnraum von 110 bis 150 qm keine das tatsächlich bestehende Angebot erheblich übersteigende Nachfrage bestanden habe, ebenso dafür, dass es zu diesem Zeitpunkt etwa 120 freie Wohnungen im Bezirk Tiergarten gegeben habe, die eine Wohnfläche von 100 bis 150 qm gehabt hätten, und schließlich dafür, dass es eine Vermutung für eine höhere Nachfrage nach Wohnraum zumindest bis Ende 1995 nicht gebe, dies insbesondere nicht für den vorliegenden außergewöhnlichen Wohnraum.

8Dieser Vortrag sei nicht zur Kenntnis genommen worden.

9Des weiteren habe das Landgericht gegen Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB, also gegen die verbürgte Gewährleistung des gesetzlichen Richters verstoßen, indem es die Auffassung vertreten habe, dass der Berliner Mietspiegel nicht nur ein Begründungsmittel für Mieterhöhungserklärungen sei, sondern auch die tatsächliche ortsübliche Miete widerspiegele. Es weiche damit von der Rechtsprechung anderer Kammern des Landgerichts ab, wonach für derartige Feststellungen ein Sachverständigengutachten vorzuziehen sei. Diese Rechtsfrage hätte demnach dem Kammergericht zur Entscheidung vorgelegt werden müssen.

10 Schließlich rügen die Beschwerdeführer, das Landgericht habe durch seine Kostenentscheidung gegen Art. 15 Abs. 1 VvB verstoßen, denn es treffe nicht zu, dass von der Ausstattung der streitgegenständlichen Wohnung mit Teppichboden erstmals in der Berufungsinstanz die Rede gewesen sei. Vielmehr habe bereits der frühere Prozessbevollmächtigte der (beklagten) Beschwerdeführer in seinem Schriftsatz erster Instanz vom 27. Mai 1999 auf diesen Umstand hingewiesen. Da also entsprechender Vortrag hinsichtlich des Teppichbodens seitens der Beschwerdeführer von Anfang an vorgelegen habe, hätte das Landgericht eine entsprechende Kostenquotelung auch hinsichtlich der zweiten Instanz vornehmen müssen.

11 Dem Präsidenten des Landgerichts und dem Präsidenten des Amtsgerichts ist gemäß § 53 Abs. 1 VerfGHG, den ehemaligen Klägern gemäß § 53 Abs. 2 VerfGHG Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden.

II.

12 Die zulässige Verfassungsbeschwerde ist unbegründet.

13 1. Das Landgericht Berlin hat im angefochtenen Urteil nicht gegen die Gewährleistung des rechtlichen Gehörs im Sinne von Art. 15 Abs. 1 VvB verstoßen. Aus der in Art. 15 Abs.1 VvB enthaltenen verfassungsrechtlichen Verbürgung des rechtlichen Gehörs folgt zunächst, dass ein Gericht die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und bei seiner Entscheidung in Erwägung zu ziehen hat (vgl. Beschluss vom 16. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113 <117>). Das heißt jedoch nicht, dass das Gericht sich in den schriftlichen Entscheidungsgründen mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen muss. Vielmehr ist grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat. Der Verfassungsgerichtshof kann nur dann feststellen, dass ein Gericht seine Pflicht, den Vortrag der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und zu erwägen, verletzt hat, wenn sich dies aus den Umständen des einzelnen Falles eindeutig ergibt (vgl. Beschluss vom 22. Mai 1997 - VerfGH 34/97 -LVerfGE 6; 80 <82>; st. Rspr.). Ein derartiger Fall ist hier nicht gegeben. Sein Vorliegen folgt

<82>; st. Rspr.). Ein derartiger Fall ist hier nicht gegeben. Sein Vorliegen folgt insbesondere nicht daraus, dass das Landgericht trotz der Ausführungen der Beschwerdeführer zur nach ihrer Auffassung fehlenden Mangellage an vergleichbarem Wohnraum in Berlin kein Sachverständigengutachten hierüber eingeholt hat. Aus der verfassungsrechtlichen Verbürgung des rechtlichen Gehörs ergibt sich eine Verpflichtung zur Berücksichtigung solcher Beweisanträge, die auf der Grundlage der jeweils einschlägigen Verfahrensordnung und der materiellrechtlichen Beurteilung des Falles durch das Gericht als erheblich anzusehen sind. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist jedoch dann nicht verletzt, wenn ein Gericht aus Gründen des formellen oder des materiellen Rechts das Vorbringen eines Beteiligten unberücksichtigt lässt (vgl. Beschluss vom 17. Dezember 1997 - VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 <56> m.w.N.). So liegt es hier.

14 Das Landgericht hat seine Entscheidung auf die Annahme gestützt, in dem nach seiner materiellen Rechtsauffassung allein maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages am 1. April 1995 habe ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen vorgelegen, weil die Nachfrage höher als das Angebot gewesen sei. Diese Annahme hat es aus einer widerlegbaren Vermutung hergeleitet, die es mit der Geltung bestimmter Schutzverordnungen im Ballungsgebiet Berlin begründet hat. Den Vortrag der Beschwerdeführer zum Fehlen einer Wohnraummangellage hat es deshalb nicht zum Anlass einer Beweiserhebung genommen, weil die Beschwerdeführer der Vermutung für den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses entgegenstehende Anhaltspunkte nicht konkret dargetan hätten. Zwar hat es in diesem Zusammenhang nur die pauschale Behauptung der Beschwerdeführer erwähnt, zur fraglichen Mietzeit habe keine Mangellage mehr an Wohnraum bestanden, mit dem Argument, in Tiergarten wären über 120 vergleichbare Wohnungen vorhanden gewesen, hat es sich nicht im Einzelnen auseinandergesetzt. Da die Beschwerdeführer jedoch nicht hatten erkennen lassen, woher sie Erkenntnisse über diese Zahlen gewonnen haben wollten, konnte das Landgericht auch insoweit davon ausgehen, dass es sich um pauschale Behauptungen handelte, für die tatsächliche Unterlagen ganz fehlten. Der Antrag, über eine derartig unsubstantiierte Behauptung, Beweis durch Sachverständigengutachten zu erheben, kann jedoch nach dem Prozessrecht als unzulässig behandelt werden, weil er auf einen Ausforschungsbeweis hinausläuft (vgl. Baumbach/Hartmann, ZPO, 59. Aufl. 2001, Einf. § 284, Rn. 27).

15 Das Landgericht hat auch nicht gegen die Gewährleistung des gesetzlichen Richters im Sinne von Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB verstoßen. Wie der Verfassungsgerichtshof bereits mehrfach entschieden hat, gebietet die unterschiedliche Auffassung verschiedener Kammern des Landgerichts Berlin zu der Frage, ob zur Feststellung angemessenen Mietzinses der jeweilige Mietspiegel herangezogen werden könne oder aber die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich sei, keine Vorlage an das Kammergericht.

16 Zwar kann nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs die Unterlassung einer gesetzlich gebotenen Vorlage an ein übergeordnetes Gericht einen Verstoß gegen den Grundsatz des gesetzlichen Richters darstellen (vgl. Beschluss vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 <103>). Die Nichtvorlage verletzt die Verbürgung des gesetzlichen Richter aber nur, wenn sich dem entscheidenden Gericht die - hier ggf. aus § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO folgende - Notwendigkeit einer Vorlage aufdrängen musste bzw. sich deren Unterlassung als unvertretbar und damit objektiv willkürlich darstellt (vgl. Beschluss vom 17. Dezember 1997, a.a.0. S. 54 m. w. N.). Das war hier schon deshalb nicht der Fall, weil das Kammergericht; an das die Vorlage zu richten wäre, einen Rechtsentscheid zu der genannten Frage für unzulässig hält, weil sie allein die richterliche Überzeugungsbildung betrifft (vgl. KG WuM 1991, S. 425 <426>; GE 1994, S. 991 <995>).

17 3. Auch aus der Kostenentscheidung des Landgerichts Berlin kann kein Verfassungsverstoß hergeleitet werden.

18 Vorliegend hatten die Beschwerdeführer - wie die beigezogenen Sachakten ergeben - den Teppichboden erst in der Berufungsinstanz erwähnt. Die Beschwerdeführer verkennen insoweit, dass der Rechtsstreit zunächst gegen die Hausverwaltung gerichtet war. Nachdem sie im Wege der Klageänderung als Beklagte in Anspruch genommen worden waren, mussten sie ihrerseits alles vortragen, was ihre begehrte Klageabweisung begründen konnte. Die vorsorgliche Bezugnahme auf den bisherigen Vortrag der ehemaligen Beklagten reichte dafür nicht aus.

19 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

20 Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

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