Urteil des VerfGH Berlin vom 13.03.2017, n Jahren 1990/1991

Entschieden
13.03.2017
Schlagworte
öffentliche gewalt, Darlehen, Willkürverbot, Vermieter, Verfassungsbeschwerde, Wohnfläche, Mietzins, Kapital, Rechtsgrundlage, Umbau
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Quelle: Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin

Entscheidungsdatum: 14.01.1997

Normen: Art 10 Abs 1 Verf BE, § 5 MietHöReglG, § 17 WoBauG 2

Aktenzeichen: 21/94

Dokumenttyp: Beschluss

(VerfGH Berlin: Mieterhöhungserklärung wegen gestiegener Kapitalkosten durch Umlage der Darlehenszinserhöhung auf Mietzins gem MHG § 5 MietHöReglG>) verstößt nicht gegen das Willkürverbot)

Gründe

1Die Beschwerdeführerin ist Mieterin einer von der Beteiligten gemieteten, ca. 75 qm großen 2-Zimmer-Wohnung.

2In den Jahren 1990/1991 erklärte die Beteiligte und Vermieterin vier Mieterhöhungen, die sie im wesentlichen mit gestiegenen Kapitalkosten für Finanzierungsmittel begründete, die sie für die Sanierung des Hauses aufgenommen habe und die anteilig, und zwar in dem Verhältnis, in dem die Wohnfläche der Wohnung der Beschwerdeführerin zur Gesamtnutzfläche des Hauses stehe, für die Wohnung der Beschwerdeführerin verwandt worden seien. Die Beschwerdeführerin trat den Mieterhöhungserklärungen entgegen; sie seien unwirksam, da sie nicht entsprechend den Vorschriften für ehemals preisgebundenen Altbauwohnraum abgegeben worden seien. Durch Urteil vom 12. Januar 1993 hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg die Klage der Vermieterin auf Zahlung rückständigen Mietzinses mit der Begründung abgewiesen, die Mieterhöhungserklärungen seien unwirksam, weil sie zu Unrecht auf die für preisgebundenen Neubauwohnraum geltenden Vorschriften gestützt seien. Auf die Berufung der Vermieterin hat das Landgericht Berlin durch Urteil vom 6. Dezember 1993 die erstinstanzliche Entscheidung geändert und der Klage im wesentlichen stattgegeben. Die Mieterhöhungserklärungen seien gemäß §§ 5 MHG, 2 GVW wirksam, ohne daß es darauf ankomme, welche Rechtsgrundlage die Vermieterin für sie angegeben habe.

3Gegen diese Entscheidung richtet sich die vorliegende Verfassungsbeschwerde; zugleich beantragt die Beschwerdeführerin die Bewilligung von Prozeßkostenhilfe. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde macht die Beschwerdeführerin geltend, die Auffassung des Landgerichts Berlin sei unvertretbar. Sie stehe im Widerspruch zur Rechtsprechung und Literatur, wonach § 5 MHG als Ausnahmevorschrift und Durchbrechung des Vergleichsmietenprinzips zu begreifen und eng auszulegen sei. Überdies verletze sie den grundrechtlich durch Art. 14 GG und Art. 15 der Berliner Verfassung geschützten Mieterbesitz. Wenn sich die Ansicht des Landgerichts durchsetzen sollte, könnten Kostensteigerungen bei Darlehen, die vom Vermieter aufgenommen werden, um Gebäudeteile (z. B. Dachgeschosse, Nebengebäude, Anbauten, Freiflächen und Grundstücke) aufwendig zu sanieren, im Falle der Erhöhung der Kapitalkosten auf dem Umweg über § 5 MHG immer dann auf die Gesamtheit der Mieter umgelegt werden, wenn der Vermieter dabei lediglich beachte, daß die Kosten entsprechend dem Verhältnis der Fläche der betroffenen Wohnung zur Gesamtfläche des Hauses verteilt werden.

4Die Beteiligte sowie die Senatsverwaltung für Justiz haben gemäß § 53 Abs. 2 VerfGHG Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten.

II.

5Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg.

6Der Vortrag der Beschwerdeführerin gibt Veranlassung, eingangs darauf hinzuweisen, daß der Verfassungsgerichtshof kein Rechtsmittelgericht ist und er daher nicht die Aufgabe hat, allgemein die Entscheidungen der Gerichte des Landes Berlin auf jegliche Rechtsfehler zu kontrollieren. Er hat vielmehr nur zu überprüfen, ob die in der Verfassung von Berlin gewährten subjektiven Rechte grundsätzlich in Existenz und Tragweite hinreichend für die Einzelfallentscheidung berücksichtigt worden sind (vgl. u.a. Beschluß vom 2. Dezember 1993 - VerfGH 89/93 - LVerfGE 1, 169 <184>). Bei Beachtung dieses

vom 2. Dezember 1993 - VerfGH 89/93 - LVerfGE 1, 169 <184>). Bei Beachtung dieses Prüfungsmaßstabs verletzt das Urteil des Landgerichts Berlin vom 6. Dezember 1993 keine Grundrechte der Beschwerdeführerin.

71. Richtig ist, daß sich aus dem in Art. 6 Abs. 1 der hier noch maßgebenden Verfassung von Berlin vom 1. September 1950 (VOBl.

8S. 433), zuletzt geändert durch Gesetz vom 8. Juni 1995 (GVBl.

9S. 339), - VvB a.F. - gewährleisteten Recht auf Gleichbehandlung auch ein zugunsten der Beschwerdeführerin wirkendes Willkürverbot ergibt (vgl. etwa Beschluß vom 17. Februar 1993 - VerfGH 53/92

10- LVerfGE 1, 65 <67>). Richtig ist ferner, daß dieses Grundrecht inhaltsgleich mit der in Art. 3 Abs. 1 GG enthaltenen bundes-rechtlichen Verbürgung und daher nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs (vgl. u. a. Beschluß vom

11 2. Dezember 1993 - VerfGH 89/93 - a.a.O., S. 169) durch die öffentliche Gewalt des Landes Berlin zu beachten sowie in Verfassungsbeschwerdeverfahren beim Verfassungsgerichtshof selbst dann rügefähig ist, wenn die angegriffene Maßnahme - wie hier - in Anwendung von Bundesrecht ergangen ist. Nicht gefolgt werden kann indes der sinngemäß geäußerten Ansicht der Beschwerdeführerin, die angegriffene Entscheidung des Landgerichts verstoße gegen das landesverfassungsrechtliche Willkürverbot.

12 Ein Richterspruch verletzt das verfassungsrechtliche Willkürverbot ausschließlich, wenn er "unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluß aufdrängt, daß er auf sachfremden Erwägungen beruht" (so zum Bundesrecht u. a. Beschluß vom 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93 - BVerfGE 89, 1 <14>). Eine fehlerhafte Auslegung eines Gesetzes allein macht eine Gerichtsentscheidung nicht willkürlich. Willkür liegt vielmehr erst dann vor, wenn die Rechtslage in krasser Weise verkannt worden ist, d. h. wenn bei objektiver Würdigung der Gesamtumstände die Annahme geboten ist, die vom Gericht vertretene Rechtsauffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen anzusiedeln (vgl. u. a. Beschluß vom 25. April 1994 - VerfGH 34/94

13- LVerfGE 2, 16 <18>). Davon kann nicht gesprochen werden, wenn das Gericht sich mit der Rechtslage auseinandergesetzt hat und seine Auffassung nicht jedes sachlichen Grundes entbehrt. So liegen die Dinge im vorliegenden Fall. Das Landgericht hat - wie gesagt - angenommen, die Mieterhöhungserklärungen der Vermieterin seien wirksam. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, zwar sei die Auffassung der Vermieterin unzutreffend, bei den an die Beschwerdeführerin vermieteten Räumlichkeiten handele es sich um Neubauwohnungen im Sinne des § 17 2. Wohnungsbaugesetz. Doch komme es nach seiner Rechtsprechung (62 S 218/91; 62 S 119/91

14- MM 1992, Heft 5, S. 27) für die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärungen nicht entscheidend auf die Qualität des Wohnraums an, wenn diese Erklärungen jedenfalls auch den Anforderungen der

15 §§ 5 MHG, 2 GVW entsprächen. Das sei hier der Fall.

16 Zutreffend gehe die Beschwerdeführerin davon aus, Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Mieterhöhungserklärung nach § 5 MHG sei, daß sich die Berechnung auf die jeweilige Einzelwohnung beziehe. Dieser Voraussetzung sei hier dadurch genügt, daß durch die Berechnung des Erhöhungsbetrags in der Anlage zu den Mieterhöhungserklärungen auf die Wohnfläche der jeweiligen Wohnung abgestellt und nachvollziehbar der jeweilige Erhöhungsbetrag dargelegt werde. Durch die Beifügung der Schreiben der kreditgebenden ...... AG sei auch die weitere Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Erhöhung nach § 5 MHG erfüllt, daß das zugrundeliegende Darlehen identifizierbar zu bezeichnen und der Zweck anzugeben sei. Durch derartige Angaben solle dem Mieter nachvollziehbar erläutert werden, daß ein gerade auch für seine Wohnung verwandtes Darlehen höher zu verzinsen sei und diese höhere Belastung des Vermieters auf seinen Mietzins umgelegt werde. Dieses Ziel werde dadurch erreicht, daß der Mieter dem Schreiben der kreditgebenden Bank entnehmen könne, gerade für das Grundstück, auf dem sich seine Wohnung befinde, sei von dieser ein mit dem Nominalwert bezeichnetes Darlehen gewährt worden; die Einzelbelastung seiner eigenen Wohnung könne der Mieter der jeweiligen Mieterhöhungserklärung selbst entnehmen.

17 Da die hier in Rede stehenden Mieterhöhungserklärungen sämtlich den damit bezeichneten Zweck erfüllten, komme es für ihre Wirksamkeit nicht darauf an, welche

bezeichneten Zweck erfüllten, komme es für ihre Wirksamkeit nicht darauf an, welche Rechtsgrundlage die Vermieterin angegeben habe. Daß die falsche Bezeichnung der entsprechenden Vorschriften zur Kapitalkostenerhöhung für den Mieter keine nachteiligen Auswirkungen habe, ergebe sich daraus, daß es sich insoweit um tatsächlich entstandene Kosten handele, die unabhängig von der Qualität des Wohnraums vom Vermieter auf ihn umgelegt werden dürften.

18 Es kann dahingestellt bleiben, ob diese Ausführungen im einzelnen mehr oder weniger zu überzeugen vermögen. Darauf kommt es in diesem Zusammenhang nicht an, weil das eine Frage des einfachen Rechts ist, die sich der Beurteilung des Verfassungsgerichtshofs entzieht. Jedenfalls kann keine Rede davon sein, die Auffassung des Landgerichts entbehre jeder sachlichen Grundlage, sei unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar und müsse deshalb als willkürlich qualifiziert werden.

19 Insoweit ist die Entscheidung mit fünf zu vier Stimmen ergangen.

20 2. Soweit die Beschwerdeführerin beanstandet, "das Landgericht verkennt die eigentumsähnliche Bedeutung des Mieterbesitzes" (Beschwerdeschrift S. 3), dürfte die Beschwerde mangels Erfüllung der Anforderungen des durch die §§ 49 Abs. 1, 50 VerfGHG begründeten Darlegungsgebots unzulässig sein. Doch mag das auf sich beruhen. Ebenfalls mag offenbleiben, ob - wovon die Beschwerdeführerin ausgeht - der Auslegung, die das Bundesverfassungsgericht dem Eigentumsgrundrecht mit Blick auf den Schutz des Besitzrechts des Mieters gegeben hat (BVerfG, Beschluß vom 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93 - BVerfGE 89, 1 <14>), auch für Art. 15 Abs. 1 VvB a. F. zu folgen ist. Denn jedenfalls lassen sich den Überlegungen des Landgerichts keine Hinweise darauf entnehmen, das Gericht könnte ein etwa aus dem Eigentumsschutz herzuleitendes Besitzrecht des Mieters an seiner Mietwohnung in seiner Ausstrahlungswirkung in verfassungsrechtlich relevanter Weise verkannt haben.

21 Mangels hinreichender Erfolgsaussicht der Verfassungsbeschwerde war zugleich der Antrag der Beschwerdeführerin auf Bewilligung von Prozeßkostenhilfe gemäß § 52 Satz 1 VerfGHG i. V. m. § 114 Satz 1 ZPO abzulehnen.

22 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 33 f. VerfGHG.

23 Dieser Beschluß ist unanfechtbar.

24 S o n d e r v o t u m

25 zu VerfGH 21/94

26 Die Entscheidung verletzt den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 6 VvB a. F. in seiner Bedeutung als Willkürverbot.

27 Nach der Auffassung des Landgerichts in der angegriffenen Entscheidung soll der Vermieter nach § 5 MHG berechtigt sein, eine Erhöhung der Kapitalkosten aus einem dinglich gesicherten Darlehen auch dann auf den Mieter umzulegen, wenn kein wohnungs-bezogener Mittelverwendungsnachweis geführt wird. Vielmehr soll es ausreichend sein, wenn das zugrundeliegende Darlehen identifizierbar bezeichnet ist und die Berechnung des Erhöhungsbetrags nachvollziehbar auf die Wohnfläche der jeweiligen Wohnung abstellt. Diese Rechtsauffassung ist im vorliegenden Fall in sich widersprüchlich und unter keinem Gesichtspunkt nachvollziehbar.

28 Während in der Entscheidung die Voraussetzungen des § 17 Zweites Wohnungsbaugesetz unter Hinweis auf die fehlende konkrete Berechnung des für den Umbau getätigten Aufwandes gerade für die streitbefangene Wohnung verneint werden, wird die fehlende wohnungsbezogene Konkretisierung der Kostenberechnung bei der Anwendung von § 5 MHG für unbeachtlich gehalten. Eine Erläuterung, warum für § 17 Zweites Wohnungsbaugesetz andere Erwägungen gelten sollen als für § 5 MHG, kann der Entscheidung nicht entnommen werden. Im Gegensatz hierzu heißt es in der späteren Entscheidung derselben Kammer vom 20. Oktober 1994, welche ebenfalls die streitbefangene Wohnung betrifft, daß bei der Anwendung des § 5 Abs. 1 Nr. 3 MHG dieselben Erwägungen gelten würden wie zu § 17 Zweites Wohnungsbaugesetz. Kapitalkosten könnten nur dann weitergegeben werden, wenn es sich um dinglich gesicherte Darlehen zu den in § 5 Abs. 1 Nr. 3 genannten Zwecken gehandelt habe. Demgegenüber findet die in der angegriffenen Entscheidung vertretene Rechtsauffassung weder im Gesetz noch in Rechtsprechung und Literatur irgendeine Stütze. Zwar beruft sich das Landgericht auf die Kommentierung zu § 5 MHG bei Sternel III Rdnr. 842. Die zitierte Fundstelle stützt die vom Landgericht vertretene Auffassung aber gerade nicht. Vielmehr geht Sternel in Übereinstimmung mit den übrigen

aber gerade nicht. Vielmehr geht Sternel in Übereinstimmung mit den übrigen Kommentierungen zu § 5 MHG davon aus, daß die Mieter nur dann mit den erhöhten Kapitalkosten belastet werden können, wenn das Kapital für Maßnahmen verwendet wurde, welche den Mietern auch tatsächlich zugute gekommen sind. Wurde das Kapital für Maßnahmen verwendet, die nur einem Teil der Mieter zugute gekommen sind, können auch nur diese Mieter damit belastet werden (siehe auch Gramlich, § 5 MHG Ziff. 4; Barthelmess, § 5 Rdnr. 17 MHG; Bevermann, § 5 MHG).

29 Angesichts dieser Lage der Dinge ist die insoweit nicht mit einer aussagefähigen Begründung versehene Entscheidung des Landgerichts bei verständiger Würdigung der die Verfassung von Berlin beherrschenden Gedanken nicht nachvollziehbar und damit objektiv willkürlich (vgl. zum Grundgesetz BVerfGE 71, 122 <136> und BVerfGE 58, 163 <168>; weiter BVerfG NJW 1990, 3191 und NJW 1990, 3193). Ohne daß es auf subjektive Umstände oder auf ein Verschulden des Landgerichts ankäme, stellt eine derartige Entscheidung einen Verstoß gegen Art. 6 VvB a. F. dar.

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