Urteil des VerfGH Berlin, Az. 105 C 60/98

VerfGH Berlin: anspruch auf rechtliches gehör, begründung des urteils, mieter, grundeigentum, verfassungsbeschwerde, wohnraum, willkürverbot, mietvertrag, wohnungsmarkt, umbau
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Gericht:
Verfassungsgerichtshof
des Landes Berlin
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
53/00
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
Art 10 Abs 1 Verf BE, Art 15
Abs 1 Verf BE, Art 15 Abs 5 S 2
Verf BE, § 541 Abs 1 S 1 ZPO, §
5 WiStrG
Tenor
Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen.
Das Verfahren ist gerichtskostenfrei.
Auslagen werden nicht erstattet.
Gründe
I. Die Kläger des Ausgangsverfahrens waren seit dem 15. September 1995 Mieter einer
in Berlin-Lichterfelde gelegenen 3 1/2 -Zimmer-Wohnung, deren Vermieterin die
Beschwerdeführerin war. Das ca. 1902 errichtete Wohngebäude wurde in den Jahren
zwischen 1980 und 1983 umfassend instand gesetzt und modernisiert. Die im
Mietvertrag vom 31. August 1995 vereinbarte Nettokaltmiete betrug zu Beginn 1850,-
DM. Sie erhöhte sich gemäß einer Staffelmietvereinbarung ab dem 15. September 1996
auf 1905,50 DM sowie ab dem 15. September 1997 auf 1962,67 DM. Die Größe der
Wohnung ist im Mietvertrag mit ca. 96 qm „ohne Gartenzimmer“ angegeben; das
Mietverhältnis war bis zum 15. August 2000 befristet.
Die Mieter zahlten die vereinbarte Miete bis zum 15. November 1997. Danach zahlten
sie mit Einverständnis der Beschwerdeführerin nur noch eine Nettokaltmiete von 1700,-
DM. Im März 1998 erhoben die Mieter vor dem Amtsgericht Schöneberg Klage gegen die
Beschwerdeführerin, mit der sie deren Verurteilung zur Rückzahlung als überhöht
angesehener Mieten von 15971,34 DM für die Zeit vom 15. September 1995 bis zum 15.
Januar 1998 begehrten. Sie machten geltend, die vereinbarte Nettokaltmiete liege seit
Beginn des Mietverhältnisses um mehr als 20 v. H. über der sich aus dem Berliner
Mietspiegel ergebenden ortsüblichen Vergleichsmiete. Die überhöhte Miete sei entgegen
§ 5 WiStG unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen
angenommen worden. Die Mangellage ergebe sich bereits aus dem Beweis des ersten
Anscheins, weil der gesamte Stadtbezirk Berlin durch Rechtsverordnung als Gebiet mit
gefährdeter Wohnraumversorgung ausgewiesen sei und zudem die
Zweckentfremdungsverbot-Verordnung für Berlin weiterhin gelte. Die
Beschwerdeführerin trat der Klage u. a. damit entgegen, dass für die Ermittlung der
Vergleichsmiete die Wohnung nicht in die Baualtersklasse „ bis 1918“ des Berliner
Mietspiegels, sondern wegen der umfangreichen Sanierung und Modernisierung des
Gebäudes, die einer Neuerrichtung gleichkomme, in die Spalte 10 (1973 bis 1983)
einzuordnen sei. Ferner sei die Wohnung hochwertig ausgestattet. Der Wohnwert werde
auch dadurch erhöht, dass ein separat zugängliches „Gartenzimmer“ mit ca. 12 qm
mitvermietet, außerdem die Mitbenutzung des Gartens mündlich vereinbart worden sei.
Mit Urteil vom 11. August 1998 wies das Amtsgericht Schöneberg - 105 C 60/98 - die
Klage mit der Begründung ab, der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG
sei nicht erfüllt, denn der Mietvertrag sei nicht „infolge der Ausnutzung eines geringen
Angebots an vergleichbaren Räumen“ abgeschlossen worden. Insofern seien Teilmärkte
zu unterscheiden. Die streitbefangene Wohnung ließe sich dem mittleren Preissegment
zuordnen, bei dem ohne substantiierten Vortrag des Mieters nicht ohne weiteres von
einer Mangellage auszugehen sei. An entsprechendem Vortrag der Mieter fehle es
jedoch. Zudem gehörten sie nicht dem von § 5 WiStG geschützten Personenkreis,
nämlich Beziehern von Minimaleinkommen, an.
Gegen dieses Urteil legten die Kläger des Ausgangsverfahrens Berufung beim
Landgericht Berlin ein, wobei sie im Wesentlichen auf ihren erstinstanzlichen Vortrag
Bezug nahmen und ergänzend vortrugen, sie hätten - u. a. wegen einer
fortgeschrittenen Schwangerschaft - seinerzeit große Schwierigkeiten gehabt, in kurzer
Zeit angemessen großen Wohnraum zu finden. Die Beschwerdeführerin trat dem
entgegen und verwies zur Begründung auf Entscheidungen der 62. Kammer des
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entgegen und verwies zur Begründung auf Entscheidungen der 62. Kammer des
Landgerichts, wonach für den Teilmarkt des „Wohnraums gehobener Qualität in guter
Wohnlage mit mindestens 90 qm“ jedenfalls ab Anfang 1995 das Angebot an
vergleichbarem Wohnraum die Nachfrage spürbar überstiegen habe. Nach dieser
Rechtsprechung habe es jedenfalls für die Zeit ab September 1995 an hinreichenden
tatsächlichen Grundlagen gefehlt, um das Vorliegen einer Mangellage zu vermuten.
Das Landgericht erhob zur Frage der höchstzulässigen Miete für die Wohnung Beweis
durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Dabei wurde dem
Sachverständigen aufgegeben, die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung anhand
der einschlägigen Mietspiegel zu ermitteln und darzulegen, ob und inwieweit sich das
mitvermietete „Gartenzimmer“ wertsteigernd auf die Miete auswirke. In seinem
Gutachten vom 21. Juli 1999 ermittelte der Sachverständige auf der Grundlage der
Berliner Mietspiegel 1996 und 1998 für die Zeit vom 15. September 1995 bis zum 31.
August 1997 für die Wohnung einen Mietpreis (brutto/kalt) von 1265,28 DM und für die
Zeit vom 1. September 1997 bis zum 15. Januar 1998 von 1096,32 DM. Hierbei ordnete
er die Wohnung dem jeweiligen Mietspiegelfeld für Wohnungen bis 1918 zu. Das
„Gartenzimmer“ sei lediglich als Ersatz für den fehlenden Kellerraum zu sehen.
Die Beschwerdeführerin äußerte sich zu dem Gutachten mit Schriftsatz vom 1.
November 1999 und kritisierte, der Sachverständige sei „wie selbstverständlich“ davon
ausgegangen, die Wohnung dem Mietspiegelfeld „bis 1918 bezugsfertig“ zuzuordnen,
obwohl die Frage im Streit sei. Es bedürfe einer Stellungnahme des Sachverständigen im
Rahmen einer Vergleichsmietenermittlung dazu, welcher Baualtersklasse die Wohnung
angesichts der erheblichen Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten zuzuordnen
sei. Ferner hätte das „Gartenzimmer“ wegen seiner vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten
nicht nur als Kellerersatz, sondern als wertsteigerndes Merkmal gewürdigt werden
müssen. Ähnliches gelte auch für die den Mietern mündlich eingeräumte
Nutzungsmöglichkeit des Gartens.
In einer ergänzenden Stellungnahme vom 18. November 1999 wies der Sachverständige
darauf hin, dass Inhalt des maßgebenden Beweisbeschlusses lediglich gewesen sei, die
ortsübliche Vergleichsmiete anhand der einschlägigen Mietspiegel zu ermitteln, nicht
dagegen im Rahmen einer Vergleichsmietenermittlung gemäß dem MHG. Das
„Gartenzimmer“ sei ein unbeheizter Raum, der mit einer Gartenlaube vergleichbar sei,
als Gästezimmer, Spielzimmer oder ähnliches jedoch nicht geeignet sei. Das
Sondermerkmal „Gartennutzung“ könne im Rahmen der Mietspiegelbewertung nur dann
wertsteigernd berücksichtigt werden, wenn es um die alleinige Nutzung eines
Hausgartens gehe, woran es fehle.
Die Beschwerdeführerin äußerte sich dazu mit Schriftsatz vom 9. Dezember 1999 und
kritisierte, der Gutachter hätte sich auch nach dem Inhalt des Beweisbeschlusses näher
dazu erklären müssen, welchem Mietspiegelfeld die Wohnung zuzuordnen sei. Das
betroffene Wohngebäude sei wegen der erheblichen baulichen Aufwendungen der
achtziger Jahre als Neubau zu bewerten. Auch wenn man nicht entsprechend § 17 a II.
WoBauG in Fällen dieser Art generell von einem Wohnungsneubau ausgehe, so sei
jedenfalls schlüssig dargetan, dass die betroffene Wohnung typischen Altbauten nicht
gleichstehe. Eine schematische Anwendung des Mietspiegels scheide daher aus. Dies
gelte auch für die Frage der Gartennutzung. Es dürfte für Wohnungen, die bis 1918 fertig
gestellt waren, untypisch sein, dass eine Gartenmitbenutzung gestattet gewesen sei.
Die Kläger des Ausgangsverfahrens erweiterten unter Bezugnahme auf die vom
Sachverständigen ermittelten ortsüblichen Vergleichsmieten für den streitigen Zeitraum
die Klage und begehrten die Verurteilung der Beschwerdeführerin zur Zahlung von
21539,28 DM nebst Zinsen.
Durch Urteil vom 11. Januar 2000, welches der Beschwerdeführerin am 2. März 2000
zugestellt wurde, verurteilte das Landgericht - 63 S 347/98 - die Beschwerdeführerin
unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen zur Zahlung von 14690,27 DM nebst
Zinsen. Zur Begründung des Urteils führte das Landgericht aus, die Voraussetzungen
des § 5 WiStG seien erfüllt, insbesondere sei von dem Ausnutzen eines geringen
Angebotes an vergleichbaren Wohnungen auszugehen. Dies setze keine generelle
Wohnraummangellage voraus. Ausreichend sei vielmehr, wenn die Nachfrage höher als
das Angebot sei. Dies sei in Ballungsgebieten wie Berlin zu vermuten, in denen eine
Zweckentfremdungsverbotsverordnung gelte und die nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB (a.
F.) zu Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf erklärt worden seien. Im Zeitpunkt des
Mietvertragsabschlusses sei ein Anhaltspunkt für eine Entspannung des
Wohnungsmarktes nicht erkennbar gewesen, insbesondere nicht für modernisierte
Altbauwohnungen, die zu Mieten innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spannen
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Altbauwohnungen, die zu Mieten innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spannen
angeboten worden seien. Die Auffassung, § 5 WiStG sei nicht anwendbar, weil nur
einkommensschwache Mieter geschützt seien, finde im Gesetz keine Stütze. Es gebe
auch keinen Teilmarkt für Wohnraum gehobener Qualität in modernisierten
Altbauwohnungen. Die ortsübliche Vergleichsmiete sei anhand der Berliner Mietspiegel
für 1996 und 1998 zu ermitteln, da die Mietspiegel allgemein anerkannt seien und
aufgrund der Vielzahl der zugrunde liegenden Daten auch die tatsächliche ortsübliche
Miete widerspiegelten. Die Tatsache, dass die streitgegenständliche Wohnung über ein
sogenanntes Gartenzimmer verfüge, lasse sie nicht aus dem Anwendungsbereich des
Mietspiegels herausfallen. Nach dem Gutachten des Sachverständigen, dem sich die
Kammer nach eigener Prüfung anschließe, sei das Gartenzimmer nach Lage und
Ausstattung einer Gartenlaube oder einem Abstellraum gleichwertig. Dieses Kriterium
werde in den Mietspiegeln als wohnwertbestimmendes Merkmal adäquat berücksichtigt.
Der Sachverständige sei auch zutreffend von der Einordnung der Wohnung in das
Mietspiegelfeld L 3 des Mietspiegels 1996 ausgegangen. Die Sanierungs- und
Modernisierungsarbeiten in den Jahren 1980 bis 1983 berechtigten nicht zur Einordnung
in das Mietspiegelfeld L 11. Umfassende Modernisierungsarbeiten seien für Berliner
Altbauten nicht untypisch, so dass diese Arbeiten für sich genommen nicht die
Einordnung in eine andere Baualtersklasse rechtfertigten. Nach § 17 Abs. 1 Satz 2 des II.
WoBauG könne vorhanden gewesener und auch weiter vorhandener Altbauwohnraum
nach seiner Umgestaltung nur dann rechtlich als Neubauwohnraum anzusehen sein,
wenn die Wohnräume in Folge einer Änderung der Wohngewohnheiten für Wohnräume
nicht mehr geeignet gewesen seien und der Umbau zur Anpassung an die Änderung der
Wohngewohnheiten erforderlich gewesen sei. Diese Voraussetzungen seien nicht
dargetan. Im Übrigen habe es sich um typische Instandsetzungsarbeiten gehandelt. Der
Sachverständige habe ferner zutreffend bei der Ermittlung der Vergleichsmiete anhand
des Mietspiegels 1998 keinen Zuschlag für die Gartennutzung vorgenommen. Die
Beschwerdeführerin habe nicht substantiiert dargetan, dass die Mietparteien eine
verbindliche Vereinbarung über die Gartennutzung getroffen hätten. Die Mieter hätten
keinen Anspruch auf die Gartennutzung gehabt; diese sei lediglich geduldet worden.
Mit ihrer am 2. Mai 2000 eingegangenen Verfassungsbeschwerde rügt die
Beschwerdeführerin eine Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 15 Abs. 1, Art. 15 Abs. 5
Satz 2 sowie Art. 10 Abs. 1 der Verfassung von Berlin (VvB).
Das Landgericht habe das Grundrecht der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör
verletzt, weil es den Besonderheiten des Einzelfalls keine Beachtung geschenkt habe.
Zwar könne zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch im Rahmen des § 5
WiStG die Anwendung des Mietspiegels grundsätzlich ein taugliches Mittel darstellen und
das Gericht nicht gehalten sein, ein Vergleichsmietengutachten einzuholen. Dies gelte
jedoch nur, wenn im Einzelfall keine Besonderheiten vorlägen, die dafür sprächen, dass
der Mietspiegel als gleichsam zu grob die Vergleichsmiete nicht hinreichend genau
bestimmen lasse. In seiner ergänzenden Stellungnahme vom 18. November 1999 habe
der Sachverständige aufgezeigt, dass er die ihm durch den Beweisbeschluss
vorgegebene Bindung an den „einschlägigen Mietspiegel“ im konkreten Fall nicht als
sachgerecht erachtet habe. Das Urteil des Landgerichts habe sich mit den Einwänden
der Beschwerdeführerin nur oberflächlich auseinandergesetzt. Hinsichtlich der
Einordnung der Wohnung in eine Baualtersklasse habe das Landgericht die Einschätzung
des Gutachters übernommen, weil die von der Beschwerdeführerin dargelegten
Aufwendungen für Altbauten nicht ungewöhnlich seien und die Voraussetzungen des §
17 II. WoBauG nicht vorgelegen hätten. Das Landgericht hätte sich dann aber mit § 17 a
II. WoBauG auseinandersetzen müssen, dessen sachliche Voraussetzungen
offensichtlich vorgelegen hätten.
Ferner sei offenkundig, dass die den Mietern eingeräumte Möglichkeit der Mitnutzung
eines großen Hausgartens den Wohnwert der Wohnung gegenüber vergleichbaren
Räumen ohne diese Möglichkeit erhöht habe. Da der Mietspiegel mit seinem starren
Bewertungssystem weder eine Berücksichtigung dieses Umstandes noch des
mitvermieteten, vielfältig nutzbaren Gartenzimmers und der baulichen Aufwendungen
als wohnwertbeeinflussende Faktoren ermöglicht habe, hätte das Landgericht ein
Vergleichsmietengutachten einholen müssen.
Als Verstoß gegen Art. 10 Abs. 1 und Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB sei es zu bewerten, dass
das Landgericht zur Frage, wer für das Vorliegen oder Nichtvorliegen einer Mangellage
die Darlegungs- und Beweislast trage, nicht gemäß § 541 ZPO einen Rechtsentscheid
des Kammergerichts eingeholt habe. Im Hinblick auf die abweichende Ansicht jedenfalls
einer anderen Kammer des Landgerichts hätte das Gericht ohne schlüssigen
Sachvortrag der Kläger des Ausgangsverfahrens das Vorliegen einer Mangellage im
Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses nicht vermuten dürfen. Die
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Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses nicht vermuten dürfen. Die
Beschwerdeführerin habe im Verfahren ausdrücklich auf eine Entscheidung der 62.
Kammer des Landgerichts hingewiesen, wonach jedenfalls ab dem 1. September 1995
(Stichtag der Datenerhebung für den Mietspiegel 1996) das Vorliegen einer Zwangslage
i. S. d. § 5 WiStG nicht mehr vermutet werde, der klagende Mieter insoweit substantiiert
vortragen müsse. Da die Zuständigkeit der Mietberufungskammern örtlich abgegrenzt
sei, sei es Zufall, ob ein klagender Mieter sehr gute oder praktisch keine Erfolgschancen
für eine Zahlungsklage in derartigen Fällen habe. Die Vorlage an das Kammergericht
wäre zulässig, auch wenn es nicht um eine materiellrechtliche Mietrechtsfrage, sondern
um ein verfahrensrechtliches Rechtsproblem gehe. Es sei anerkannt, dass
verfahrensrechtliche Fragen jedenfalls dann Gegenstand eines Rechtsentscheides sein
könnten, wenn sie in einem engen inneren Zusammenhang mit einer Rechtsfrage des
materiellen Wohnraummietrechts stünden.
II. Die fristgemäß innerhalb der Zweimonatsfrist des § 51 Abs. 1 Satz 1 VerfGHG
erhobene Verfassungsbeschwerde ist jedenfalls unbegründet.
1. Das Urteil des Landgerichts verletzt die Beschwerdeführerin nicht in ihrem Grundrecht
auf rechtliches Gehör (Art. 15 Abs. 1 VvB).
Der Anspruch auf rechtliches Gehör, der in Art. 15 Abs. 1 VvB in Übereinstimmung mit
Art. 103 GG gewährleistet wird, verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der
Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (vgl.
Beschluss vom 16. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113 <117> m. w. N.; st.
Rspr.). Er gewährt zwar keinen Schutz dagegen, dass das Gericht Vorbringen der
Beteiligten aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts ganz oder teilweise
unberücksichtigt lässt. Das Gericht muss sich in den Entscheidungsgründen auch nicht
mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen; vielmehr ist grundsätzlich davon
auszugehen, dass ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der
Beteiligten auch zur Kenntnis genommen hat. Eine Verletzung dieses
Prozessgrundrechts ist jedoch dann feststellbar, wenn im Einzelfall besondere Umstände
deutlich machen, dass tatsächliches Vorbringen oder Rechtsausführungen eines
Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der
Entscheidung nicht erwogen worden sind; ein solcher Umstand ist gegeben, wenn das
Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz
entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt (vgl.
Beschlüsse vom 16. November 1995, a. a. O., S. 116 f., vom 22. Mai 1997 - VerfGH
34/97 - LVerfGE 6, 80 <82>, vom 24. August 2000 - VerfGH 73/99 - NZM 2001, 87, 88
m. w. N. und vom 27. September 2002 - VerfGH 63/02, 63 A/02 - LVerfGE 13, 53 <59>).
Ein derartiger Fall ist hier nicht gegeben. Das Landgericht hat sein Vorgehen, die
ortsübliche Vergleichsmiete unter Hinzuziehung eines Sachverständigen nach Maßgabe
der Berliner Mietspiegel für 1996 und 1998 zu ermitteln, damit begründet, dass
Mietspiegel allgemein anerkannt seien und aufgrund der Vielzahl der zugrunde liegenden
Daten die tatsächliche ortsübliche Miete widerspiegelten. Das Gericht hat sich auch mit
den von der Beschwerdeführerin angeführten Besonderheiten des konkreten Falles, die
etwa gegen diese Vorgehensweise und für die Einholung eines
Vergleichsmietengutachtens hätten sprechen können, auseinandergesetzt. So hat es in
dem mitvermieteten „Gartenzimmer“ keinen Umstand gesehen, der die
streitgegenständliche Wohnung „aus dem Anwendungsbereich des Mietspiegels
herausfallen“ lasse und dies damit begründet, das „Gartenzimmer“ entspreche nach
Lage und Ausstattung einer Gartenlaube oder einem Abstellraum und werde in den
Mietspiegeln als wohnwertbestimmendes Merkmal adäquat berücksichtigt. Es hat die
Möglichkeit der Gartennutzung durch die Mieter nicht als mietwerterhöhend
berücksichtigt, weil es eine diesbezügliche mietvertragliche Vereinbarung nicht für
substantiiert dargelegt hielt. Weitergehende Ausführungen zur grundsätzlichen
Anwendbarkeit des Mietspiegels waren unter dem Gesichtspunkt der Gewährung
rechtlichen Gehörs nicht erforderlich, zumal die Beschwerdeführerin im
Ausgangsverfahren die Erstellung eines Vergleichsmietengutachtens nicht ausdrücklich
beantragt hatte.
Das Landgericht ist ferner auf die Ansicht der Beschwerdeführerin eingegangen, die
Wohnung dürfe wegen der in den achtziger Jahren durchgeführten umfangreichen
Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten im Rahmen der jeweiligen Mietspiegel nicht in
die Baualtersklasse „bis 1918 bezugsfertig“ eingeordnet werden und hat seine
abweichende Auffassung ausführlich dargelegt. Ein gesondertes Eingehen auf § 17 a II.
WoBauG und die Frage, ob die Wohnung nach Maßgabe dieser Norm als Neubau zu
bewerten ist, war unter Gehörsgesichtspunkten nicht erforderlich, da auch die
Beschwerdeführerin in ihrem Schriftsatz vom 9. Dezember 1999 offenbar nicht von der
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Beschwerdeführerin in ihrem Schriftsatz vom 9. Dezember 1999 offenbar nicht von der
Einschlägigkeit dieser Norm ausgegangen ist. Ferner hat sie weder vor dem Landgericht
noch im Rahmen der Verfassungsbeschwerde Ausführungen zu den tatbestandlichen
Voraussetzungen des § 17 a II. WoBauG gemacht, insbesondere nicht dargelegt, ob, wie
es dort verlangt wird, für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen
Fördergelder gewährt wurden sowie ein Belegungsrecht der zuständigen Stelle
begründet wurde.
Unerheblich ist, dass die Beschwerdeführerin die landgerichtlichen Ausführungen nicht
für überzeugend hält, denn der Anspruch auf rechtliches Gehör vermittelt den
Beteiligten kein Recht darauf, dass das Gericht die Sach- und Rechtslage im Sinne der
von ihnen vertretenen Auffassung beurteilt.
2. Das Urteil des Landgerichts verletzt die Beschwerdeführerin auch nicht in ihrem Recht
aus Art. 10 Abs. 1 VvB.
Eine gerichtliche Entscheidung verletzt das mit Art. 3 Abs. 1 GG inhaltsgleiche
Willkürverbot nach der Verfassung von Berlin nur dann, wenn die Entscheidung unter
keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt,
sie beruhe auf sachfremden Erwägungen. Die Gestaltung des Verfahrens, die
Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und
seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind grundsätzlich Sache der dafür allgemein
zuständigen Gerichte und insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof
entzogen (vgl. Beschluss vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 <8 f.>; st.
Rspr.). Willkür im hier maßgeblichen Sinne liegt erst dann vor, wenn die Sach- oder
Rechtslage in krasser Weise verkannt worden ist, d. h. wenn bei objektiver Würdigung der
Gesamtumstände der Auslegung bzw. Sachverhaltsfeststellung die Annahme geboten
ist, die vom Gericht vertretene Auffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen
anzusiedeln (vgl. Beschluss vom 23. April 1996 - VerfGH 69, 69 A/95 - LVerfGE 4, 54 <61
f.> m. w. N.).
Diese Voraussetzungen sind für die Rüge, das Urteil des Landgerichts verstoße gegen
das Willkürverbot, weil es kein Vergleichsmietengutachten zur Frage der ortsüblichen
Miete eingeholt hat, nicht erfüllt. Wie der Verfassungsgerichtshof bereits entschieden hat
(vgl. Beschluss vom 17. Dezember 1997 - VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 <56 f.> m. w.
N. ) ist die Verwendung von Mietspiegeln auch vom Gesetzgeber als wesentliches Mittel
zum Nachweis des Mietzinses anerkannt, weil diese - soweit ordnungsgemäß aufgestellt
- regelmäßig auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich
bestellter Sachverständiger mit erheblichem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte.
Es steht im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, den Mietspiegel auch bei Prüfung
der Voraussetzungen des § 5 WiStG für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
heranzuziehen. Gelangt das Gericht - wie hier - zu der Einschätzung, dass im Einzelfall
keine Besonderheiten vorliegen, die dafür sprechen, dass der Mietspiegel - als gleichsam
zu „grob“ - die Vergleichsmiete nicht hinreichend genau bestimmen lässt, so kann dies
auf verfassungsrechtliche Bedenken nur stoßen, wenn das Gericht ihm substantiiert
vorgetragene Bedenken gegen die Verwendbarkeit des Mietspiegels in nicht mehr
vertretbarer Weise unberücksichtigt lässt. Davon kann jedoch keine Rede sein. Die
Begründung des Landgerichts, dem mitvermieteten „Gartenzimmer“ komme keine die
Anwendbarkeit des Mietspiegels als Erkenntnismittel ausschließende Bedeutung zu, weil
dieser Raum lediglich einer Gartenlaube oder einem Abstellraum gleichwertig sei und als
wohnwertbestimmendes Merkmal in den Mietspiegeln adäquat berücksichtigt werde, ist
jedenfalls vertretbar und entspricht den Ausführungen des vom Landgericht bestellten
Sachverständigen, der darauf hingewiesen hat, dass das „Gartenzimmer“ ein
unbeheizter Raum sei, der sich nicht als Gäste- oder Spielzimmer eigne, dagegen als
Abstellraum nutzbar sei und mit dieser Funktion das Fehlen eines Kellerraumes - was
ansonsten wohnwertmindernd gewirkt hätte - kompensiere.
Das von der Beschwerdeführerin behauptete Nutzungsrecht des Gartens durch die
Mieter hat das Landgericht - wie oben ausgeführt - bereits auf Tatsachenebene negiert,
weil es die Darlegungen der Beschwerdeführerin zu einer verbindlichen Vereinbarung
über die Gartennutzung nicht für überzeugend hielt. Diese Beweiswürdigung durch das
Landgericht greift die Verfassungsbeschwerde nicht substantiiert an, so dass für die zur
verfassungsrechtlichen Prüfung gestellte Frage, ob ein Mieterrecht auf Gartennutzung
als „Besonderheit“ die Anwendbarkeit des Mietspiegels für die Altbauwohnung hätte
ausschließen müssen, bereits die tatsächliche Grundlage fehlt.
Ohne Erfolg bleibt ferner die Rüge, das Landgericht habe gegen das Willkürverbot
verstoßen, indem es die streitbefangene Wohnung ungeachtet der Sanierung und
Modernisierung des Gebäudes zu Beginn der achtziger Jahre hinsichtlich des
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Modernisierung des Gebäudes zu Beginn der achtziger Jahre hinsichtlich des
Wohnwertmerkmals der „Beschaffenheit“ in das Mietspiegelfeld „bis 1918 bezugsfertig“
der jeweiligen Mietspiegel eingeordnet hat.
Das in den Berliner Mietspiegeln aufgeführte wohnwertbestimmende Merkmal der
„Beschaffenheit“ soll generell die Bauweise, den Zuschnitt und den baulichen Zustand
der Wohnung beschreiben. Die Einordnung des Alters (Baujahrs) einer Wohnung unter
dieses Merkmal hat ihren Grund darin, dass die grundsätzliche Beschaffenheit
verschiedener Wohnungen auch durch die während bestimmter Zeiträume übliche
Bauweise sowie den typischen Zuschnitt charakterisiert wird und auch der generelle
Instandhaltungsgrad der Wohngebäude aus den verschiedenen Bauperioden in der Regel
deutlich voneinander abweicht (vgl. näher dazu KG, NJW-RR 1992, 80 <81>; LG Berlin,
Das Grundeigentum 1997, 48 f.).
Die Begründung des Landgerichts, die Einordnung der streitbefangenen Wohnung in die
Baualtersklasse „bezugsfertig bis 1918“ rechtfertige sich trotz der später
vorgenommenen baulichen Aufwendungen, weil umfassende Modernisierungsarbeiten
für Berliner Altbauten nicht untypisch seien und demnach keine „Besonderheit“
darstellen, ist unter verfassungsrechtlichen Aspekten ebenfalls nachvollziehbar und
daher vertretbar (vgl. auch LG Berlin, Das Grundeigentum 1996, 741). Überwiegend wird
in der Rechtsprechung für die Frage, ob eine modernisierte Altbauwohnung für die
Zuordnung in eine Baualtersklasse einem Neubau gleichzustellen ist, darauf abgestellt,
ob auch nach dem Umbau und der Modernisierung Charakter und Gepräge der
Altbauwohnung fortbestehen. Instandsetzungsarbeiten und Modernisierungen, die die
Wohnausstattung lediglich neuzeitigen Erfordernissen anpassen, den Baukörper im
Wesentlichen jedoch unberührt lassen, sollen dagegen nicht zur Zuordnung der
Altbauwohnung in eine spätere Baualtersklasse genügen, wobei es auch auf die Höhe
des Aufwandes nicht ankommen soll (vgl. LG Hamburg, WuM 1978, 146 <149>; LG
Hamburg, ZMR 1998, 499 <500>; LG Berlin, NZM 1999, 172; kritisch, wenn durch
Modernisierungsmaßnahmen weitgehend der Standard einer Neubauwohnung
geschaffen wird: Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, Anhang zu
§§ 558 c, 558 d BGB Anm. 2 d ). Das Landgericht hat zum Einen die Baumaßnahmen
überwiegend als typische Instandsetzungsarbeiten bewertet, die nicht zur Einstufung der
Wohnung in eine andere Baualtersklasse berechtigten, und zum Anderen unter
entsprechender Heranziehung des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. WoBauG (ebenso LG
Hamburg, WuM 1978, 146 <149>; WuM 1994, 696 <697>) darauf abgestellt, ob die
Wohnung vor dem Umbau wegen Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für
Wohnzwecke geeignet war und dies nachvollziehbar verneint. Auch die Voraussetzungen
des § 17 a II. WoBauG waren - wie oben bereits dargestellt - entgegen der nicht weiter
begründeten Ansicht der Beschwerdeführerin nicht „offensichtlich“ erfüllt. Im Übrigen
hätte selbst die Bejahung der Voraussetzungen des § 17 a II. WoBauG am (früheren)
Zeitpunkt der „Bezugsfertigkeit“ der Wohnung, die für die Einstufung in die
Baualtersklasse des Mietspiegels maßgeblich ist, nicht zwingend etwas geändert (vgl.
nur Heiz, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 1, 2003,
Anm. 2.3. zu § 17 a II. WoBauG).
3. Schließlich verletzt das angegriffene Urteil die Beschwerdeführerin auch nicht in ihrem
Grundrecht aus Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB.
Die in Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB in Übereinstimmung mit Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG
verbürgte Gewährleistung des gesetzlichen Richters ist verletzt, wenn ein Gericht die
Verpflichtung zur Vorlage an ein anderes Gericht willkürlich außer acht lässt (vgl.
Beschlüsse vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 <103> und vom 17.
Dezember 1997 - VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 <54>; vgl. zum Bundesrecht BVerfGE
76, 93 <96>; 87, 282 <284 f.>).
Diese Voraussetzung ist von der Beschwerdeführerin nicht dargetan worden. Soweit sie
vorträgt, das Landgericht habe nach § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 ZPO a. F. einen
Rechtsentscheid über die Frage, wen hinsichtlich der Mangellage auf dem
Wohnungsmarkt die Darlegungs- und Beweislast trifft, einholen müssen, weil die von
einer vermuteten Mangellage zugunsten der Mieter ausgehende Auffassung des
Landgerichts grundsätzlich von der Entscheidungspraxis der 62. Kammer des
Landgerichts Berlin abweiche, so ist bereits der Vortrag hierzu unrichtig. Nach der von
der Beschwerdeführerin herangezogenen sog. Stichtags-Rechtsprechung der 62.
Kammer des Landgerichts Berlin sollte ab dem 1. September 1995 (Stichtag der
Datenerhebung für den Mietspiegel 1996) das Vorliegen einer Zwangslage i. S. d. § 5
WiStG nicht mehr vermutet werden (vgl. LG Berlin, Urt. vom 9. Juli 1998 - 62 S 406/97 -,
Das Grundeigentum 1998, 1211 f.), wobei auch die 62. Kammer des Landgerichts Berlin
zum Zeitpunkt der hier angegriffenen Entscheidung (11. Januar 2000) in Modifizierung
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zum Zeitpunkt der hier angegriffenen Entscheidung (11. Januar 2000) in Modifizierung
ihrer ursprünglichen Auffassung davon ausging, dass für die Frage nach dem Vorliegen
und Ausnutzen einer Mangellage maßgeblich auf den Zeitpunkt des Abschlusses des
Mietvertrages abzustellen war, eine später eingetretene Entspannung auf dem
Wohnungsmarkt insoweit unbeachtlich wäre (vgl. LG Berlin, Urt. vom 3. Mai 1999 - 62 S
348/98 -, Das Grundeigentum 1999, 1055; bestätigend LG Berlin, Urt. vom 14. Februar
2000 - 62 S 383/99 -, NZM 2001, 39 f.). Da im vorliegenden Fall der Mietvertrag noch vor
diesem Stichtag, nämlich am 31. August 1995, geschlossen wurde, bestand die von der
Beschwerdeführerin behauptete Differenz zur Rechtsprechung der 62. Kammer des
Landgerichts Berlin im maßgeblichen Zeitpunkt der hier angegriffenen Entscheidung
nicht (mehr).
Im Übrigen ist es in Rechtsprechung und Literatur nicht eindeutig geklärt, ob die Frage,
wen hinsichtlich des Vorliegens einer Mangellage auf dem Wohnungsmarkt die
Darlegungs- und Beweislast trifft, eine für die Vorlage zum Rechtsentscheid in Frage
kommende Rechtsfrage ist oder ob sie lediglich die Tatsachenwürdigung betrifft (vgl.
hierzu allgemein Kammergericht, Grundeigentum 1982, 743 ff. und WuM 1991, 425
<426>; BayObLG, Grundeigentum 1983, 431 <433>) bzw. ob es sich um eine Frage
handelt, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt (vgl. LG Berlin [62.
Ka.], NZM 1998, 809 <810>; siehe auch allgemein BGHZ 89, 275; OLG Hamm, ZMR
1984, 353 <354 f.>). Die Nichtvorlage an ein zur Entscheidung berufenes Gericht
verletzt die Verbürgung des gesetzlichen Richters aber nur, wenn sich dem
entscheidenden Gericht die Notwendigkeit einer Vorlage aufdrängen musste bzw. sich
deren Unterlassung als unvertretbar und damit objektiv willkürlich darstellt (Beschluss
vom 17. Dezember 1997 a. a. O.). Da die von der Beschwerdeführerin für erforderlich
gehaltene Vorlage angesichts dessen möglicherweise sogar unzulässig gewesen wäre,
war sie jedenfalls verfassungsrechtlich nicht geboten.
Aus diesen Gründen scheidet auch ein Verstoß gegen das im Verhältnis zu Art. 15 Abs.
5 Satz 2 VvB allgemeinere Willkürverbot (Art. 10 Abs. 1 VvB) aus.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.
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