Urteil des VerfGH Berlin vom 15.09.1995, 105 C 60/98

Entschieden
15.09.1995
Schlagworte
Anspruch auf rechtliches gehör, Begründung des urteils, Mieter, Grundeigentum, Verfassungsbeschwerde, Wohnraum, Willkürverbot, Mietvertrag, Wohnungsmarkt, Umbau
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Quelle: Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin

Entscheidungsdatum: 14.02.2005

Aktenzeichen: 53/00

Normen: Art 10 Abs 1 Verf BE, Art 15 Abs 1 Verf BE, Art 15 Abs 5 S 2 Verf BE, § 541 Abs 1 S 1 ZPO, § 5 WiStrG

Dokumenttyp: Beschluss

Tenor

Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen.

Das Verfahren ist gerichtskostenfrei.

Auslagen werden nicht erstattet.

Gründe

1I. Die Kläger des Ausgangsverfahrens waren seit dem 15. September 1995 Mieter einer in Berlin-Lichterfelde gelegenen 3 1/2 -Zimmer-Wohnung, deren Vermieterin die Beschwerdeführerin war. Das ca. 1902 errichtete Wohngebäude wurde in den Jahren zwischen 1980 und 1983 umfassend instand gesetzt und modernisiert. Die im Mietvertrag vom 31. August 1995 vereinbarte Nettokaltmiete betrug zu Beginn 1850,- DM. Sie erhöhte sich gemäß einer Staffelmietvereinbarung ab dem 15. September 1996 auf 1905,50 DM sowie ab dem 15. September 1997 auf 1962,67 DM. Die Größe der Wohnung ist im Mietvertrag mit ca. 96 qm „ohne Gartenzimmer“ angegeben; das Mietverhältnis war bis zum 15. August 2000 befristet.

2Die Mieter zahlten die vereinbarte Miete bis zum 15. November 1997. Danach zahlten sie mit Einverständnis der Beschwerdeführerin nur noch eine Nettokaltmiete von 1700,- DM. Im März 1998 erhoben die Mieter vor dem Amtsgericht Schöneberg Klage gegen die Beschwerdeführerin, mit der sie deren Verurteilung zur Rückzahlung als überhöht angesehener Mieten von 15971,34 DM für die Zeit vom 15. September 1995 bis zum 15. Januar 1998 begehrten. Sie machten geltend, die vereinbarte Nettokaltmiete liege seit Beginn des Mietverhältnisses um mehr als 20 v. H. über der sich aus dem Berliner Mietspiegel ergebenden ortsüblichen Vergleichsmiete. Die überhöhte Miete sei entgegen § 5 WiStG unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen angenommen worden. Die Mangellage ergebe sich bereits aus dem Beweis des ersten Anscheins, weil der gesamte Stadtbezirk Berlin durch Rechtsverordnung als Gebiet mit gefährdeter Wohnraumversorgung ausgewiesen sei und zudem die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung für Berlin weiterhin gelte. Die Beschwerdeführerin trat der Klage u. a. damit entgegen, dass für die Ermittlung der Vergleichsmiete die Wohnung nicht in die Baualtersklasse bis 1918“ des Berliner Mietspiegels, sondern wegen der umfangreichen Sanierung und Modernisierung des Gebäudes, die einer Neuerrichtung gleichkomme, in die Spalte 10 (1973 bis 1983) einzuordnen sei. Ferner sei die Wohnung hochwertig ausgestattet. Der Wohnwert werde auch dadurch erhöht, dass ein separat zugängliches „Gartenzimmer“ mit ca. 12 qm mitvermietet, außerdem die Mitbenutzung des Gartens mündlich vereinbart worden sei.

3Mit Urteil vom 11. August 1998 wies das Amtsgericht Schöneberg - 105 C 60/98 - die Klage mit der Begründung ab, der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG sei nicht erfüllt, denn der Mietvertrag sei nicht „infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen“ abgeschlossen worden. Insofern seien Teilmärkte zu unterscheiden. Die streitbefangene Wohnung ließe sich dem mittleren Preissegment zuordnen, bei dem ohne substantiierten Vortrag des Mieters nicht ohne weiteres von einer Mangellage auszugehen sei. An entsprechendem Vortrag der Mieter fehle es jedoch. Zudem gehörten sie nicht dem von § 5 WiStG geschützten Personenkreis, nämlich Beziehern von Minimaleinkommen, an.

4Gegen dieses Urteil legten die Kläger des Ausgangsverfahrens Berufung beim Landgericht Berlin ein, wobei sie im Wesentlichen auf ihren erstinstanzlichen Vortrag Bezug nahmen und ergänzend vortrugen, sie hätten - u. a. wegen einer fortgeschrittenen Schwangerschaft - seinerzeit große Schwierigkeiten gehabt, in kurzer Zeit angemessen großen Wohnraum zu finden. Die Beschwerdeführerin trat dem entgegen und verwies zur Begründung auf Entscheidungen der 62. Kammer des

entgegen und verwies zur Begründung auf Entscheidungen der 62. Kammer des Landgerichts, wonach für den Teilmarkt des „Wohnraums gehobener Qualität in guter Wohnlage mit mindestens 90 qm“ jedenfalls ab Anfang 1995 das Angebot an vergleichbarem Wohnraum die Nachfrage spürbar überstiegen habe. Nach dieser Rechtsprechung habe es jedenfalls für die Zeit ab September 1995 an hinreichenden tatsächlichen Grundlagen gefehlt, um das Vorliegen einer Mangellage zu vermuten.

5Das Landgericht erhob zur Frage der höchstzulässigen Miete für die Wohnung Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Dabei wurde dem Sachverständigen aufgegeben, die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung anhand der einschlägigen Mietspiegel zu ermitteln und darzulegen, ob und inwieweit sich das mitvermietete „Gartenzimmer“ wertsteigernd auf die Miete auswirke. In seinem Gutachten vom 21. Juli 1999 ermittelte der Sachverständige auf der Grundlage der Berliner Mietspiegel 1996 und 1998 für die Zeit vom 15. September 1995 bis zum 31. August 1997 für die Wohnung einen Mietpreis (brutto/kalt) von 1265,28 DM und für die Zeit vom 1. September 1997 bis zum 15. Januar 1998 von 1096,32 DM. Hierbei ordnete er die Wohnung dem jeweiligen Mietspiegelfeld für Wohnungen bis 1918 zu. Das „Gartenzimmer“ sei lediglich als Ersatz für den fehlenden Kellerraum zu sehen.

6Die Beschwerdeführerin äußerte sich zu dem Gutachten mit Schriftsatz vom 1. November 1999 und kritisierte, der Sachverständige sei „wie selbstverständlich“ davon ausgegangen, die Wohnung dem Mietspiegelfeld „bis 1918 bezugsfertig“ zuzuordnen, obwohl die Frage im Streit sei. Es bedürfe einer Stellungnahme des Sachverständigen im Rahmen einer Vergleichsmietenermittlung dazu, welcher Baualtersklasse die Wohnung angesichts der erheblichen Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten zuzuordnen sei. Ferner hätte das „Gartenzimmer“ wegen seiner vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten nicht nur als Kellerersatz, sondern als wertsteigerndes Merkmal gewürdigt werden müssen. Ähnliches gelte auch für die den Mietern mündlich eingeräumte Nutzungsmöglichkeit des Gartens.

7In einer ergänzenden Stellungnahme vom 18. November 1999 wies der Sachverständige darauf hin, dass Inhalt des maßgebenden Beweisbeschlusses lediglich gewesen sei, die ortsübliche Vergleichsmiete anhand der einschlägigen Mietspiegel zu ermitteln, nicht dagegen im Rahmen einer Vergleichsmietenermittlung gemäß dem MHG. Das „Gartenzimmer“ sei ein unbeheizter Raum, der mit einer Gartenlaube vergleichbar sei, als Gästezimmer, Spielzimmer oder ähnliches jedoch nicht geeignet sei. Das Sondermerkmal „Gartennutzung“ könne im Rahmen der Mietspiegelbewertung nur dann wertsteigernd berücksichtigt werden, wenn es um die alleinige Nutzung eines Hausgartens gehe, woran es fehle.

8Die Beschwerdeführerin äußerte sich dazu mit Schriftsatz vom 9. Dezember 1999 und kritisierte, der Gutachter hätte sich auch nach dem Inhalt des Beweisbeschlusses näher dazu erklären müssen, welchem Mietspiegelfeld die Wohnung zuzuordnen sei. Das betroffene Wohngebäude sei wegen der erheblichen baulichen Aufwendungen der achtziger Jahre als Neubau zu bewerten. Auch wenn man nicht entsprechend § 17 a II. WoBauG in Fällen dieser Art generell von einem Wohnungsneubau ausgehe, so sei jedenfalls schlüssig dargetan, dass die betroffene Wohnung typischen Altbauten nicht gleichstehe. Eine schematische Anwendung des Mietspiegels scheide daher aus. Dies gelte auch für die Frage der Gartennutzung. Es dürfte für Wohnungen, die bis 1918 fertig gestellt waren, untypisch sein, dass eine Gartenmitbenutzung gestattet gewesen sei.

9Die Kläger des Ausgangsverfahrens erweiterten unter Bezugnahme auf die vom Sachverständigen ermittelten ortsüblichen Vergleichsmieten für den streitigen Zeitraum die Klage und begehrten die Verurteilung der Beschwerdeführerin zur Zahlung von 21539,28 DM nebst Zinsen.

10 Durch Urteil vom 11. Januar 2000, welches der Beschwerdeführerin am 2. März 2000 zugestellt wurde, verurteilte das Landgericht - 63 S 347/98 - die Beschwerdeführerin unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen zur Zahlung von 14690,27 DM nebst Zinsen. Zur Begründung des Urteils führte das Landgericht aus, die Voraussetzungen des § 5 WiStG seien erfüllt, insbesondere sei von dem Ausnutzen eines geringen Angebotes an vergleichbaren Wohnungen auszugehen. Dies setze keine generelle Wohnraummangellage voraus. Ausreichend sei vielmehr, wenn die Nachfrage höher als das Angebot sei. Dies sei in Ballungsgebieten wie Berlin zu vermuten, in denen eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung gelte und die nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB (a. F.) zu Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf erklärt worden seien. Im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses sei ein Anhaltspunkt für eine Entspannung des Wohnungsmarktes nicht erkennbar gewesen, insbesondere nicht für modernisierte Altbauwohnungen, die zu Mieten innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spannen

Altbauwohnungen, die zu Mieten innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spannen angeboten worden seien. Die Auffassung, § 5 WiStG sei nicht anwendbar, weil nur einkommensschwache Mieter geschützt seien, finde im Gesetz keine Stütze. Es gebe auch keinen Teilmarkt für Wohnraum gehobener Qualität in modernisierten Altbauwohnungen. Die ortsübliche Vergleichsmiete sei anhand der Berliner Mietspiegel für 1996 und 1998 zu ermitteln, da die Mietspiegel allgemein anerkannt seien und aufgrund der Vielzahl der zugrunde liegenden Daten auch die tatsächliche ortsübliche Miete widerspiegelten. Die Tatsache, dass die streitgegenständliche Wohnung über ein sogenanntes Gartenzimmer verfüge, lasse sie nicht aus dem Anwendungsbereich des Mietspiegels herausfallen. Nach dem Gutachten des Sachverständigen, dem sich die Kammer nach eigener Prüfung anschließe, sei das Gartenzimmer nach Lage und Ausstattung einer Gartenlaube oder einem Abstellraum gleichwertig. Dieses Kriterium werde in den Mietspiegeln als wohnwertbestimmendes Merkmal adäquat berücksichtigt. Der Sachverständige sei auch zutreffend von der Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld L 3 des Mietspiegels 1996 ausgegangen. Die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten in den Jahren 1980 bis 1983 berechtigten nicht zur Einordnung in das Mietspiegelfeld L 11. Umfassende Modernisierungsarbeiten seien für Berliner Altbauten nicht untypisch, so dass diese Arbeiten für sich genommen nicht die Einordnung in eine andere Baualtersklasse rechtfertigten. Nach § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. WoBauG könne vorhanden gewesener und auch weiter vorhandener Altbauwohnraum nach seiner Umgestaltung nur dann rechtlich als Neubauwohnraum anzusehen sein, wenn die Wohnräume in Folge einer Änderung der Wohngewohnheiten für Wohnräume nicht mehr geeignet gewesen seien und der Umbau zur Anpassung an die Änderung der Wohngewohnheiten erforderlich gewesen sei. Diese Voraussetzungen seien nicht dargetan. Im Übrigen habe es sich um typische Instandsetzungsarbeiten gehandelt. Der Sachverständige habe ferner zutreffend bei der Ermittlung der Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels 1998 keinen Zuschlag für die Gartennutzung vorgenommen. Die Beschwerdeführerin habe nicht substantiiert dargetan, dass die Mietparteien eine verbindliche Vereinbarung über die Gartennutzung getroffen hätten. Die Mieter hätten keinen Anspruch auf die Gartennutzung gehabt; diese sei lediglich geduldet worden.

11 Mit ihrer am 2. Mai 2000 eingegangenen Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 15 Abs. 1, Art. 15 Abs. 5 Satz 2 sowie Art. 10 Abs. 1 der Verfassung von Berlin (VvB).

12 Das Landgericht habe das Grundrecht der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör verletzt, weil es den Besonderheiten des Einzelfalls keine Beachtung geschenkt habe. Zwar könne zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch im Rahmen des § 5 WiStG die Anwendung des Mietspiegels grundsätzlich ein taugliches Mittel darstellen und das Gericht nicht gehalten sein, ein Vergleichsmietengutachten einzuholen. Dies gelte jedoch nur, wenn im Einzelfall keine Besonderheiten vorlägen, die dafür sprächen, dass der Mietspiegel als gleichsam zu grob die Vergleichsmiete nicht hinreichend genau bestimmen lasse. In seiner ergänzenden Stellungnahme vom 18. November 1999 habe der Sachverständige aufgezeigt, dass er die ihm durch den Beweisbeschluss vorgegebene Bindung an den „einschlägigen Mietspiegel“ im konkreten Fall nicht als sachgerecht erachtet habe. Das Urteil des Landgerichts habe sich mit den Einwänden der Beschwerdeführerin nur oberflächlich auseinandergesetzt. Hinsichtlich der Einordnung der Wohnung in eine Baualtersklasse habe das Landgericht die Einschätzung des Gutachters übernommen, weil die von der Beschwerdeführerin dargelegten Aufwendungen für Altbauten nicht ungewöhnlich seien und die Voraussetzungen des § 17 II. WoBauG nicht vorgelegen hätten. Das Landgericht hätte sich dann aber mit § 17 a II. WoBauG auseinandersetzen müssen, dessen sachliche Voraussetzungen offensichtlich vorgelegen hätten.

13 Ferner sei offenkundig, dass die den Mietern eingeräumte Möglichkeit der Mitnutzung eines großen Hausgartens den Wohnwert der Wohnung gegenüber vergleichbaren Räumen ohne diese Möglichkeit erhöht habe. Da der Mietspiegel mit seinem starren Bewertungssystem weder eine Berücksichtigung dieses Umstandes noch des mitvermieteten, vielfältig nutzbaren Gartenzimmers und der baulichen Aufwendungen als wohnwertbeeinflussende Faktoren ermöglicht habe, hätte das Landgericht ein Vergleichsmietengutachten einholen müssen.

14 Als Verstoß gegen Art. 10 Abs. 1 und Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB sei es zu bewerten, dass das Landgericht zur Frage, wer für das Vorliegen oder Nichtvorliegen einer Mangellage die Darlegungs- und Beweislast trage, nicht gemäß § 541 ZPO einen Rechtsentscheid des Kammergerichts eingeholt habe. Im Hinblick auf die abweichende Ansicht jedenfalls einer anderen Kammer des Landgerichts hätte das Gericht ohne schlüssigen Sachvortrag der Kläger des Ausgangsverfahrens das Vorliegen einer Mangellage im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses nicht vermuten dürfen. Die

Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses nicht vermuten dürfen. Die Beschwerdeführerin habe im Verfahren ausdrücklich auf eine Entscheidung der 62. Kammer des Landgerichts hingewiesen, wonach jedenfalls ab dem 1. September 1995 (Stichtag der Datenerhebung für den Mietspiegel 1996) das Vorliegen einer Zwangslage i. S. d. § 5 WiStG nicht mehr vermutet werde, der klagende Mieter insoweit substantiiert vortragen müsse. Da die Zuständigkeit der Mietberufungskammern örtlich abgegrenzt sei, sei es Zufall, ob ein klagender Mieter sehr gute oder praktisch keine Erfolgschancen für eine Zahlungsklage in derartigen Fällen habe. Die Vorlage an das Kammergericht wäre zulässig, auch wenn es nicht um eine materiellrechtliche Mietrechtsfrage, sondern um ein verfahrensrechtliches Rechtsproblem gehe. Es sei anerkannt, dass verfahrensrechtliche Fragen jedenfalls dann Gegenstand eines Rechtsentscheides sein könnten, wenn sie in einem engen inneren Zusammenhang mit einer Rechtsfrage des materiellen Wohnraummietrechts stünden.

15 II. Die fristgemäß innerhalb der Zweimonatsfrist des § 51 Abs. 1 Satz 1 VerfGHG erhobene Verfassungsbeschwerde ist jedenfalls unbegründet.

16 1. Das Urteil des Landgerichts verletzt die Beschwerdeführerin nicht in ihrem Grundrecht auf rechtliches Gehör (Art. 15 Abs. 1 VvB).

17 Der Anspruch auf rechtliches Gehör, der in Art. 15 Abs. 1 VvB in Übereinstimmung mit Art. 103 GG gewährleistet wird, verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (vgl. Beschluss vom 16. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113 <117> m. w. N.; st. Rspr.). Er gewährt zwar keinen Schutz dagegen, dass das Gericht Vorbringen der Beteiligten aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts ganz oder teilweise unberücksichtigt lässt. Das Gericht muss sich in den Entscheidungsgründen auch nicht mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen; vielmehr ist grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch zur Kenntnis genommen hat. Eine Verletzung dieses Prozessgrundrechts ist jedoch dann feststellbar, wenn im Einzelfall besondere Umstände deutlich machen, dass tatsächliches Vorbringen oder Rechtsausführungen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwogen worden sind; ein solcher Umstand ist gegeben, wenn das Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt (vgl. Beschlüsse vom 16. November 1995, a. a. O., S. 116 f., vom 22. Mai 1997 - VerfGH 34/97 - LVerfGE 6, 80 <82>, vom 24. August 2000 - VerfGH 73/99 - NZM 2001, 87, 88 m. w. N. und vom 27. September 2002 - VerfGH 63/02, 63 A/02 - LVerfGE 13, 53 <59>).

18 Ein derartiger Fall ist hier nicht gegeben. Das Landgericht hat sein Vorgehen, die ortsübliche Vergleichsmiete unter Hinzuziehung eines Sachverständigen nach Maßgabe der Berliner Mietspiegel für 1996 und 1998 zu ermitteln, damit begründet, dass Mietspiegel allgemein anerkannt seien und aufgrund der Vielzahl der zugrunde liegenden Daten die tatsächliche ortsübliche Miete widerspiegelten. Das Gericht hat sich auch mit den von der Beschwerdeführerin angeführten Besonderheiten des konkreten Falles, die etwa gegen diese Vorgehensweise und für die Einholung eines Vergleichsmietengutachtens hätten sprechen können, auseinandergesetzt. So hat es in dem mitvermieteten „Gartenzimmer“ keinen Umstand gesehen, der die streitgegenständliche Wohnung „aus dem Anwendungsbereich des Mietspiegels herausfallen“ lasse und dies damit begründet, das „Gartenzimmer“ entspreche nach Lage und Ausstattung einer Gartenlaube oder einem Abstellraum und werde in den Mietspiegeln als wohnwertbestimmendes Merkmal adäquat berücksichtigt. Es hat die Möglichkeit der Gartennutzung durch die Mieter nicht als mietwerterhöhend berücksichtigt, weil es eine diesbezügliche mietvertragliche Vereinbarung nicht für substantiiert dargelegt hielt. Weitergehende Ausführungen zur grundsätzlichen Anwendbarkeit des Mietspiegels waren unter dem Gesichtspunkt der Gewährung rechtlichen Gehörs nicht erforderlich, zumal die Beschwerdeführerin im Ausgangsverfahren die Erstellung eines Vergleichsmietengutachtens nicht ausdrücklich beantragt hatte.

19 Das Landgericht ist ferner auf die Ansicht der Beschwerdeführerin eingegangen, die Wohnung dürfe wegen der in den achtziger Jahren durchgeführten umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten im Rahmen der jeweiligen Mietspiegel nicht in die Baualtersklasse „bis 1918 bezugsfertig“ eingeordnet werden und hat seine abweichende Auffassung ausführlich dargelegt. Ein gesondertes Eingehen auf § 17 a II. WoBauG und die Frage, ob die Wohnung nach Maßgabe dieser Norm als Neubau zu bewerten ist, war unter Gehörsgesichtspunkten nicht erforderlich, da auch die Beschwerdeführerin in ihrem Schriftsatz vom 9. Dezember 1999 offenbar nicht von der

Beschwerdeführerin in ihrem Schriftsatz vom 9. Dezember 1999 offenbar nicht von der Einschlägigkeit dieser Norm ausgegangen ist. Ferner hat sie weder vor dem Landgericht noch im Rahmen der Verfassungsbeschwerde Ausführungen zu den tatbestandlichen Voraussetzungen des § 17 a II. WoBauG gemacht, insbesondere nicht dargelegt, ob, wie es dort verlangt wird, für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen Fördergelder gewährt wurden sowie ein Belegungsrecht der zuständigen Stelle begründet wurde.

20 Unerheblich ist, dass die Beschwerdeführerin die landgerichtlichen Ausführungen nicht für überzeugend hält, denn der Anspruch auf rechtliches Gehör vermittelt den Beteiligten kein Recht darauf, dass das Gericht die Sach- und Rechtslage im Sinne der von ihnen vertretenen Auffassung beurteilt.

21 2. Das Urteil des Landgerichts verletzt die Beschwerdeführerin auch nicht in ihrem Recht aus Art. 10 Abs. 1 VvB.

22 Eine gerichtliche Entscheidung verletzt das mit Art. 3 Abs. 1 GG inhaltsgleiche Willkürverbot nach der Verfassung von Berlin nur dann, wenn die Entscheidung unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt, sie beruhe auf sachfremden Erwägungen. Die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind grundsätzlich Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte und insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (vgl. Beschluss vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 <8 f.>; st. Rspr.). Willkür im hier maßgeblichen Sinne liegt erst dann vor, wenn die Sach- oder Rechtslage in krasser Weise verkannt worden ist, d. h. wenn bei objektiver Würdigung der Gesamtumstände der Auslegung bzw. Sachverhaltsfeststellung die Annahme geboten ist, die vom Gericht vertretene Auffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen anzusiedeln (vgl. Beschluss vom 23. April 1996 - VerfGH 69, 69 A/95 - LVerfGE 4, 54 <61 f.> m. w. N.).

23 Diese Voraussetzungen sind für die Rüge, das Urteil des Landgerichts verstoße gegen das Willkürverbot, weil es kein Vergleichsmietengutachten zur Frage der ortsüblichen Miete eingeholt hat, nicht erfüllt. Wie der Verfassungsgerichtshof bereits entschieden hat (vgl. Beschluss vom 17. Dezember 1997 - VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 <56 f.> m. w. N. ) ist die Verwendung von Mietspiegeln auch vom Gesetzgeber als wesentliches Mittel zum Nachweis des Mietzinses anerkannt, weil diese - soweit ordnungsgemäß aufgestellt - regelmäßig auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit erheblichem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte. Es steht im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, den Mietspiegel auch bei Prüfung der Voraussetzungen des § 5 WiStG für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Gelangt das Gericht - wie hier - zu der Einschätzung, dass im Einzelfall keine Besonderheiten vorliegen, die dafür sprechen, dass der Mietspiegel - als gleichsam zu „grob“ - die Vergleichsmiete nicht hinreichend genau bestimmen lässt, so kann dies auf verfassungsrechtliche Bedenken nur stoßen, wenn das Gericht ihm substantiiert vorgetragene Bedenken gegen die Verwendbarkeit des Mietspiegels in nicht mehr vertretbarer Weise unberücksichtigt lässt. Davon kann jedoch keine Rede sein. Die Begründung des Landgerichts, dem mitvermieteten „Gartenzimmer“ komme keine die Anwendbarkeit des Mietspiegels als Erkenntnismittel ausschließende Bedeutung zu, weil dieser Raum lediglich einer Gartenlaube oder einem Abstellraum gleichwertig sei und als wohnwertbestimmendes Merkmal in den Mietspiegeln adäquat berücksichtigt werde, ist jedenfalls vertretbar und entspricht den Ausführungen des vom Landgericht bestellten Sachverständigen, der darauf hingewiesen hat, dass das „Gartenzimmer“ ein unbeheizter Raum sei, der sich nicht als Gäste- oder Spielzimmer eigne, dagegen als Abstellraum nutzbar sei und mit dieser Funktion das Fehlen eines Kellerraumes - was ansonsten wohnwertmindernd gewirkt hätte - kompensiere.

24 Das von der Beschwerdeführerin behauptete Nutzungsrecht des Gartens durch die Mieter hat das Landgericht - wie oben ausgeführt - bereits auf Tatsachenebene negiert, weil es die Darlegungen der Beschwerdeführerin zu einer verbindlichen Vereinbarung über die Gartennutzung nicht für überzeugend hielt. Diese Beweiswürdigung durch das Landgericht greift die Verfassungsbeschwerde nicht substantiiert an, so dass für die zur verfassungsrechtlichen Prüfung gestellte Frage, ob ein Mieterrecht auf Gartennutzung als „Besonderheit“ die Anwendbarkeit des Mietspiegels für die Altbauwohnung hätte ausschließen müssen, bereits die tatsächliche Grundlage fehlt.

25 Ohne Erfolg bleibt ferner die Rüge, das Landgericht habe gegen das Willkürverbot verstoßen, indem es die streitbefangene Wohnung ungeachtet der Sanierung und Modernisierung des Gebäudes zu Beginn der achtziger Jahre hinsichtlich des

Modernisierung des Gebäudes zu Beginn der achtziger Jahre hinsichtlich des Wohnwertmerkmals der „Beschaffenheit“ in das Mietspiegelfeld „bis 1918 bezugsfertig“ der jeweiligen Mietspiegel eingeordnet hat.

26 Das in den Berliner Mietspiegeln aufgeführte wohnwertbestimmende Merkmal der „Beschaffenheit“ soll generell die Bauweise, den Zuschnitt und den baulichen Zustand der Wohnung beschreiben. Die Einordnung des Alters (Baujahrs) einer Wohnung unter dieses Merkmal hat ihren Grund darin, dass die grundsätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen auch durch die während bestimmter Zeiträume übliche Bauweise sowie den typischen Zuschnitt charakterisiert wird und auch der generelle Instandhaltungsgrad der Wohngebäude aus den verschiedenen Bauperioden in der Regel deutlich voneinander abweicht (vgl. näher dazu KG, NJW-RR 1992, 80 <81>; LG Berlin, Das Grundeigentum 1997, 48 f.).

27 Die Begründung des Landgerichts, die Einordnung der streitbefangenen Wohnung in die Baualtersklasse „bezugsfertig bis 1918“ rechtfertige sich trotz der später vorgenommenen baulichen Aufwendungen, weil umfassende Modernisierungsarbeiten für Berliner Altbauten nicht untypisch seien und demnach keine „Besonderheit“ darstellen, ist unter verfassungsrechtlichen Aspekten ebenfalls nachvollziehbar und daher vertretbar (vgl. auch LG Berlin, Das Grundeigentum 1996, 741). Überwiegend wird in der Rechtsprechung für die Frage, ob eine modernisierte Altbauwohnung für die Zuordnung in eine Baualtersklasse einem Neubau gleichzustellen ist, darauf abgestellt, ob auch nach dem Umbau und der Modernisierung Charakter und Gepräge der Altbauwohnung fortbestehen. Instandsetzungsarbeiten und Modernisierungen, die die Wohnausstattung lediglich neuzeitigen Erfordernissen anpassen, den Baukörper im Wesentlichen jedoch unberührt lassen, sollen dagegen nicht zur Zuordnung der Altbauwohnung in eine spätere Baualtersklasse genügen, wobei es auch auf die Höhe des Aufwandes nicht ankommen soll (vgl. LG Hamburg, WuM 1978, 146 <149>; LG Hamburg, ZMR 1998, 499 <500>; LG Berlin, NZM 1999, 172; kritisch, wenn durch Modernisierungsmaßnahmen weitgehend der Standard einer Neubauwohnung geschaffen wird: Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, Anhang zu §§ 558 c, 558 d BGB Anm. 2 d ). Das Landgericht hat zum Einen die Baumaßnahmen überwiegend als typische Instandsetzungsarbeiten bewertet, die nicht zur Einstufung der Wohnung in eine andere Baualtersklasse berechtigten, und zum Anderen unter entsprechender Heranziehung des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. WoBauG (ebenso LG Hamburg, WuM 1978, 146 <149>; WuM 1994, 696 <697>) darauf abgestellt, ob die Wohnung vor dem Umbau wegen Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet war und dies nachvollziehbar verneint. Auch die Voraussetzungen des § 17 a II. WoBauG waren - wie oben bereits dargestellt - entgegen der nicht weiter begründeten Ansicht der Beschwerdeführerin nicht „offensichtlich“ erfüllt. Im Übrigen hätte selbst die Bejahung der Voraussetzungen des § 17 a II. WoBauG am (früheren) Zeitpunkt der „Bezugsfertigkeit“ der Wohnung, die für die Einstufung in die Baualtersklasse des Mietspiegels maßgeblich ist, nicht zwingend etwas geändert (vgl. nur Heiz, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 1, 2003, Anm. 2.3. zu § 17 a II. WoBauG).

28 3. Schließlich verletzt das angegriffene Urteil die Beschwerdeführerin auch nicht in ihrem Grundrecht aus Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB.

29 Die in Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB in Übereinstimmung mit Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verbürgte Gewährleistung des gesetzlichen Richters ist verletzt, wenn ein Gericht die Verpflichtung zur Vorlage an ein anderes Gericht willkürlich außer acht lässt (vgl. Beschlüsse vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 <103> und vom 17. Dezember 1997 - VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 <54>; vgl. zum Bundesrecht BVerfGE 76, 93 <96>; 87, 282 <284 f.>).

30 Diese Voraussetzung ist von der Beschwerdeführerin nicht dargetan worden. Soweit sie vorträgt, das Landgericht habe nach § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 ZPO a. F. einen Rechtsentscheid über die Frage, wen hinsichtlich der Mangellage auf dem Wohnungsmarkt die Darlegungs- und Beweislast trifft, einholen müssen, weil die von einer vermuteten Mangellage zugunsten der Mieter ausgehende Auffassung des Landgerichts grundsätzlich von der Entscheidungspraxis der 62. Kammer des Landgerichts Berlin abweiche, so ist bereits der Vortrag hierzu unrichtig. Nach der von der Beschwerdeführerin herangezogenen sog. Stichtags-Rechtsprechung der 62. Kammer des Landgerichts Berlin sollte ab dem 1. September 1995 (Stichtag der Datenerhebung für den Mietspiegel 1996) das Vorliegen einer Zwangslage i. S. d. § 5 WiStG nicht mehr vermutet werden (vgl. LG Berlin, Urt. vom 9. Juli 1998 - 62 S 406/97 -, Das Grundeigentum 1998, 1211 f.), wobei auch die 62. Kammer des Landgerichts Berlin zum Zeitpunkt der hier angegriffenen Entscheidung (11. Januar 2000) in Modifizierung

zum Zeitpunkt der hier angegriffenen Entscheidung (11. Januar 2000) in Modifizierung ihrer ursprünglichen Auffassung davon ausging, dass für die Frage nach dem Vorliegen und Ausnutzen einer Mangellage maßgeblich auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages abzustellen war, eine später eingetretene Entspannung auf dem Wohnungsmarkt insoweit unbeachtlich wäre (vgl. LG Berlin, Urt. vom 3. Mai 1999 - 62 S 348/98 -, Das Grundeigentum 1999, 1055; bestätigend LG Berlin, Urt. vom 14. Februar 2000 - 62 S 383/99 -, NZM 2001, 39 f.). Da im vorliegenden Fall der Mietvertrag noch vor diesem Stichtag, nämlich am 31. August 1995, geschlossen wurde, bestand die von der Beschwerdeführerin behauptete Differenz zur Rechtsprechung der 62. Kammer des Landgerichts Berlin im maßgeblichen Zeitpunkt der hier angegriffenen Entscheidung nicht (mehr).

31 Im Übrigen ist es in Rechtsprechung und Literatur nicht eindeutig geklärt, ob die Frage, wen hinsichtlich des Vorliegens einer Mangellage auf dem Wohnungsmarkt die Darlegungs- und Beweislast trifft, eine für die Vorlage zum Rechtsentscheid in Frage kommende Rechtsfrage ist oder ob sie lediglich die Tatsachenwürdigung betrifft (vgl. hierzu allgemein Kammergericht, Grundeigentum 1982, 743 ff. und WuM 1991, 425 <426>; BayObLG, Grundeigentum 1983, 431 <433>) bzw. ob es sich um eine Frage handelt, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt (vgl. LG Berlin [62. Ka.], NZM 1998, 809 <810>; siehe auch allgemein BGHZ 89, 275; OLG Hamm, ZMR 1984, 353 <354 f.>). Die Nichtvorlage an ein zur Entscheidung berufenes Gericht verletzt die Verbürgung des gesetzlichen Richters aber nur, wenn sich dem entscheidenden Gericht die Notwendigkeit einer Vorlage aufdrängen musste bzw. sich deren Unterlassung als unvertretbar und damit objektiv willkürlich darstellt (Beschluss vom 17. Dezember 1997 a. a. O.). Da die von der Beschwerdeführerin für erforderlich gehaltene Vorlage angesichts dessen möglicherweise sogar unzulässig gewesen wäre, war sie jedenfalls verfassungsrechtlich nicht geboten.

32 Aus diesen Gründen scheidet auch ein Verstoß gegen das im Verhältnis zu Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB allgemeinere Willkürverbot (Art. 10 Abs. 1 VvB) aus.

33 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

34 Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

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Anmerkungen zum Urteil