Urteil des VerfGH Berlin vom 15.09.1995

VerfGH Berlin: anspruch auf rechtliches gehör, begründung des urteils, mieter, grundeigentum, verfassungsbeschwerde, wohnraum, willkürverbot, mietvertrag, wohnungsmarkt, umbau

Gericht:

Verfassungsgerichtshof

des Landes Berlin

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

53/00

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

Art 10 Abs 1 Verf BE, Art 15

Abs 1 Verf BE, Art 15 Abs 5 S 2

Verf BE, § 541 Abs 1 S 1 ZPO, §

5 WiStrG

Tenor

Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen.

Das Verfahren ist gerichtskostenfrei.

Auslagen werden nicht erstattet.

Gründe

I. Die Kläger des Ausgangsverfahrens waren seit dem 15. September 1995 Mieter einer

in Berlin-Lichterfelde gelegenen 3 1/2 -Zimmer-Wohnung, deren Vermieterin die

Beschwerdeführerin war. Das ca. 1902 errichtete Wohngebäude wurde in den Jahren

zwischen 1980 und 1983 umfassend instand gesetzt und modernisiert. Die im

Mietvertrag vom 31. August 1995 vereinbarte Nettokaltmiete betrug zu Beginn 1850,-

DM. Sie erhöhte sich gemäß einer Staffelmietvereinbarung ab dem 15. September 1996

auf 1905,50 DM sowie ab dem 15. September 1997 auf 1962,67 DM. Die Größe der

Wohnung ist im Mietvertrag mit ca. 96 qm „ohne Gartenzimmer“ angegeben; das

Mietverhältnis war bis zum 15. August 2000 befristet.

Die Mieter zahlten die vereinbarte Miete bis zum 15. November 1997. Danach zahlten

sie mit Einverständnis der Beschwerdeführerin nur noch eine Nettokaltmiete von 1700,-

DM. Im März 1998 erhoben die Mieter vor dem Amtsgericht Schöneberg Klage gegen die

Beschwerdeführerin, mit der sie deren Verurteilung zur Rückzahlung als überhöht

angesehener Mieten von 15971,34 DM für die Zeit vom 15. September 1995 bis zum 15.

Januar 1998 begehrten. Sie machten geltend, die vereinbarte Nettokaltmiete liege seit

Beginn des Mietverhältnisses um mehr als 20 v. H. über der sich aus dem Berliner

Mietspiegel ergebenden ortsüblichen Vergleichsmiete. Die überhöhte Miete sei entgegen

§ 5 WiStG unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen

angenommen worden. Die Mangellage ergebe sich bereits aus dem Beweis des ersten

Anscheins, weil der gesamte Stadtbezirk Berlin durch Rechtsverordnung als Gebiet mit

gefährdeter Wohnraumversorgung ausgewiesen sei und zudem die

Zweckentfremdungsverbot-Verordnung für Berlin weiterhin gelte. Die

Beschwerdeführerin trat der Klage u. a. damit entgegen, dass für die Ermittlung der

Vergleichsmiete die Wohnung nicht in die Baualtersklasse „ bis 1918“ des Berliner

Mietspiegels, sondern wegen der umfangreichen Sanierung und Modernisierung des

Gebäudes, die einer Neuerrichtung gleichkomme, in die Spalte 10 (1973 bis 1983)

einzuordnen sei. Ferner sei die Wohnung hochwertig ausgestattet. Der Wohnwert werde

auch dadurch erhöht, dass ein separat zugängliches „Gartenzimmer“ mit ca. 12 qm

mitvermietet, außerdem die Mitbenutzung des Gartens mündlich vereinbart worden sei.

Mit Urteil vom 11. August 1998 wies das Amtsgericht Schöneberg - 105 C 60/98 - die

Klage mit der Begründung ab, der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG

sei nicht erfüllt, denn der Mietvertrag sei nicht „infolge der Ausnutzung eines geringen

Angebots an vergleichbaren Räumen“ abgeschlossen worden. Insofern seien Teilmärkte

zu unterscheiden. Die streitbefangene Wohnung ließe sich dem mittleren Preissegment

zuordnen, bei dem ohne substantiierten Vortrag des Mieters nicht ohne weiteres von

einer Mangellage auszugehen sei. An entsprechendem Vortrag der Mieter fehle es

jedoch. Zudem gehörten sie nicht dem von § 5 WiStG geschützten Personenkreis,

nämlich Beziehern von Minimaleinkommen, an.

Gegen dieses Urteil legten die Kläger des Ausgangsverfahrens Berufung beim

Landgericht Berlin ein, wobei sie im Wesentlichen auf ihren erstinstanzlichen Vortrag

Bezug nahmen und ergänzend vortrugen, sie hätten - u. a. wegen einer

fortgeschrittenen Schwangerschaft - seinerzeit große Schwierigkeiten gehabt, in kurzer

Zeit angemessen großen Wohnraum zu finden. Die Beschwerdeführerin trat dem

entgegen und verwies zur Begründung auf Entscheidungen der 62. Kammer des

Landgerichts, wonach für den Teilmarkt des „Wohnraums gehobener Qualität in guter

Wohnlage mit mindestens 90 qm“ jedenfalls ab Anfang 1995 das Angebot an

vergleichbarem Wohnraum die Nachfrage spürbar überstiegen habe. Nach dieser

Rechtsprechung habe es jedenfalls für die Zeit ab September 1995 an hinreichenden

tatsächlichen Grundlagen gefehlt, um das Vorliegen einer Mangellage zu vermuten.

Das Landgericht erhob zur Frage der höchstzulässigen Miete für die Wohnung Beweis

durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Dabei wurde dem

Sachverständigen aufgegeben, die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung anhand

der einschlägigen Mietspiegel zu ermitteln und darzulegen, ob und inwieweit sich das

mitvermietete „Gartenzimmer“ wertsteigernd auf die Miete auswirke. In seinem

Gutachten vom 21. Juli 1999 ermittelte der Sachverständige auf der Grundlage der

Berliner Mietspiegel 1996 und 1998 für die Zeit vom 15. September 1995 bis zum 31.

August 1997 für die Wohnung einen Mietpreis (brutto/kalt) von 1265,28 DM und für die

Zeit vom 1. September 1997 bis zum 15. Januar 1998 von 1096,32 DM. Hierbei ordnete

er die Wohnung dem jeweiligen Mietspiegelfeld für Wohnungen bis 1918 zu. Das

„Gartenzimmer“ sei lediglich als Ersatz für den fehlenden Kellerraum zu sehen.

Die Beschwerdeführerin äußerte sich zu dem Gutachten mit Schriftsatz vom 1.

November 1999 und kritisierte, der Sachverständige sei „wie selbstverständlich“ davon

ausgegangen, die Wohnung dem Mietspiegelfeld „bis 1918 bezugsfertig“ zuzuordnen,

obwohl die Frage im Streit sei. Es bedürfe einer Stellungnahme des Sachverständigen im

Rahmen einer Vergleichsmietenermittlung dazu, welcher Baualtersklasse die Wohnung

angesichts der erheblichen Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten zuzuordnen

sei. Ferner hätte das „Gartenzimmer“ wegen seiner vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten

nicht nur als Kellerersatz, sondern als wertsteigerndes Merkmal gewürdigt werden

müssen. Ähnliches gelte auch für die den Mietern mündlich eingeräumte

Nutzungsmöglichkeit des Gartens.

In einer ergänzenden Stellungnahme vom 18. November 1999 wies der Sachverständige

darauf hin, dass Inhalt des maßgebenden Beweisbeschlusses lediglich gewesen sei, die

ortsübliche Vergleichsmiete anhand der einschlägigen Mietspiegel zu ermitteln, nicht

dagegen im Rahmen einer Vergleichsmietenermittlung gemäß dem MHG. Das

„Gartenzimmer“ sei ein unbeheizter Raum, der mit einer Gartenlaube vergleichbar sei,

als Gästezimmer, Spielzimmer oder ähnliches jedoch nicht geeignet sei. Das

Sondermerkmal „Gartennutzung“ könne im Rahmen der Mietspiegelbewertung nur dann

wertsteigernd berücksichtigt werden, wenn es um die alleinige Nutzung eines

Hausgartens gehe, woran es fehle.

Die Beschwerdeführerin äußerte sich dazu mit Schriftsatz vom 9. Dezember 1999 und

kritisierte, der Gutachter hätte sich auch nach dem Inhalt des Beweisbeschlusses näher

dazu erklären müssen, welchem Mietspiegelfeld die Wohnung zuzuordnen sei. Das

betroffene Wohngebäude sei wegen der erheblichen baulichen Aufwendungen der

achtziger Jahre als Neubau zu bewerten. Auch wenn man nicht entsprechend § 17 a II.

WoBauG in Fällen dieser Art generell von einem Wohnungsneubau ausgehe, so sei

jedenfalls schlüssig dargetan, dass die betroffene Wohnung typischen Altbauten nicht

gleichstehe. Eine schematische Anwendung des Mietspiegels scheide daher aus. Dies

gelte auch für die Frage der Gartennutzung. Es dürfte für Wohnungen, die bis 1918 fertig

gestellt waren, untypisch sein, dass eine Gartenmitbenutzung gestattet gewesen sei.

Die Kläger des Ausgangsverfahrens erweiterten unter Bezugnahme auf die vom

Sachverständigen ermittelten ortsüblichen Vergleichsmieten für den streitigen Zeitraum

die Klage und begehrten die Verurteilung der Beschwerdeführerin zur Zahlung von

21539,28 DM nebst Zinsen.

Durch Urteil vom 11. Januar 2000, welches der Beschwerdeführerin am 2. März 2000

zugestellt wurde, verurteilte das Landgericht - 63 S 347/98 - die Beschwerdeführerin

unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen zur Zahlung von 14690,27 DM nebst

Zinsen. Zur Begründung des Urteils führte das Landgericht aus, die Voraussetzungen

des § 5 WiStG seien erfüllt, insbesondere sei von dem Ausnutzen eines geringen

Angebotes an vergleichbaren Wohnungen auszugehen. Dies setze keine generelle

Wohnraummangellage voraus. Ausreichend sei vielmehr, wenn die Nachfrage höher als

das Angebot sei. Dies sei in Ballungsgebieten wie Berlin zu vermuten, in denen eine

Zweckentfremdungsverbotsverordnung gelte und die nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB (a.

F.) zu Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf erklärt worden seien. Im Zeitpunkt des

Mietvertragsabschlusses sei ein Anhaltspunkt für eine Entspannung des

Wohnungsmarktes nicht erkennbar gewesen, insbesondere nicht für modernisierte

Altbauwohnungen, die zu Mieten innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spannen

angeboten worden seien. Die Auffassung, § 5 WiStG sei nicht anwendbar, weil nur

einkommensschwache Mieter geschützt seien, finde im Gesetz keine Stütze. Es gebe

auch keinen Teilmarkt für Wohnraum gehobener Qualität in modernisierten

Altbauwohnungen. Die ortsübliche Vergleichsmiete sei anhand der Berliner Mietspiegel

für 1996 und 1998 zu ermitteln, da die Mietspiegel allgemein anerkannt seien und

aufgrund der Vielzahl der zugrunde liegenden Daten auch die tatsächliche ortsübliche

Miete widerspiegelten. Die Tatsache, dass die streitgegenständliche Wohnung über ein

sogenanntes Gartenzimmer verfüge, lasse sie nicht aus dem Anwendungsbereich des

Mietspiegels herausfallen. Nach dem Gutachten des Sachverständigen, dem sich die

Kammer nach eigener Prüfung anschließe, sei das Gartenzimmer nach Lage und

Ausstattung einer Gartenlaube oder einem Abstellraum gleichwertig. Dieses Kriterium

werde in den Mietspiegeln als wohnwertbestimmendes Merkmal adäquat berücksichtigt.

Der Sachverständige sei auch zutreffend von der Einordnung der Wohnung in das

Mietspiegelfeld L 3 des Mietspiegels 1996 ausgegangen. Die Sanierungs- und

Modernisierungsarbeiten in den Jahren 1980 bis 1983 berechtigten nicht zur Einordnung

in das Mietspiegelfeld L 11. Umfassende Modernisierungsarbeiten seien für Berliner

Altbauten nicht untypisch, so dass diese Arbeiten für sich genommen nicht die

Einordnung in eine andere Baualtersklasse rechtfertigten. Nach § 17 Abs. 1 Satz 2 des II.

WoBauG könne vorhanden gewesener und auch weiter vorhandener Altbauwohnraum

nach seiner Umgestaltung nur dann rechtlich als Neubauwohnraum anzusehen sein,

wenn die Wohnräume in Folge einer Änderung der Wohngewohnheiten für Wohnräume

nicht mehr geeignet gewesen seien und der Umbau zur Anpassung an die Änderung der

Wohngewohnheiten erforderlich gewesen sei. Diese Voraussetzungen seien nicht

dargetan. Im Übrigen habe es sich um typische Instandsetzungsarbeiten gehandelt. Der

Sachverständige habe ferner zutreffend bei der Ermittlung der Vergleichsmiete anhand

des Mietspiegels 1998 keinen Zuschlag für die Gartennutzung vorgenommen. Die

Beschwerdeführerin habe nicht substantiiert dargetan, dass die Mietparteien eine

verbindliche Vereinbarung über die Gartennutzung getroffen hätten. Die Mieter hätten

keinen Anspruch auf die Gartennutzung gehabt; diese sei lediglich geduldet worden.

Mit ihrer am 2. Mai 2000 eingegangenen Verfassungsbeschwerde rügt die

Beschwerdeführerin eine Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 15 Abs. 1, Art. 15 Abs. 5

Satz 2 sowie Art. 10 Abs. 1 der Verfassung von Berlin (VvB).

Das Landgericht habe das Grundrecht der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör

verletzt, weil es den Besonderheiten des Einzelfalls keine Beachtung geschenkt habe.

Zwar könne zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch im Rahmen des § 5

WiStG die Anwendung des Mietspiegels grundsätzlich ein taugliches Mittel darstellen und

das Gericht nicht gehalten sein, ein Vergleichsmietengutachten einzuholen. Dies gelte

jedoch nur, wenn im Einzelfall keine Besonderheiten vorlägen, die dafür sprächen, dass

der Mietspiegel als gleichsam zu grob die Vergleichsmiete nicht hinreichend genau

bestimmen lasse. In seiner ergänzenden Stellungnahme vom 18. November 1999 habe

der Sachverständige aufgezeigt, dass er die ihm durch den Beweisbeschluss

vorgegebene Bindung an den „einschlägigen Mietspiegel“ im konkreten Fall nicht als

sachgerecht erachtet habe. Das Urteil des Landgerichts habe sich mit den Einwänden

der Beschwerdeführerin nur oberflächlich auseinandergesetzt. Hinsichtlich der

Einordnung der Wohnung in eine Baualtersklasse habe das Landgericht die Einschätzung

des Gutachters übernommen, weil die von der Beschwerdeführerin dargelegten

Aufwendungen für Altbauten nicht ungewöhnlich seien und die Voraussetzungen des §

17 II. WoBauG nicht vorgelegen hätten. Das Landgericht hätte sich dann aber mit § 17 a

II. WoBauG auseinandersetzen müssen, dessen sachliche Voraussetzungen

offensichtlich vorgelegen hätten.

Ferner sei offenkundig, dass die den Mietern eingeräumte Möglichkeit der Mitnutzung

eines großen Hausgartens den Wohnwert der Wohnung gegenüber vergleichbaren

Räumen ohne diese Möglichkeit erhöht habe. Da der Mietspiegel mit seinem starren

Bewertungssystem weder eine Berücksichtigung dieses Umstandes noch des

mitvermieteten, vielfältig nutzbaren Gartenzimmers und der baulichen Aufwendungen

als wohnwertbeeinflussende Faktoren ermöglicht habe, hätte das Landgericht ein

Vergleichsmietengutachten einholen müssen.

Als Verstoß gegen Art. 10 Abs. 1 und Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB sei es zu bewerten, dass

das Landgericht zur Frage, wer für das Vorliegen oder Nichtvorliegen einer Mangellage

die Darlegungs- und Beweislast trage, nicht gemäß § 541 ZPO einen Rechtsentscheid

des Kammergerichts eingeholt habe. Im Hinblick auf die abweichende Ansicht jedenfalls

einer anderen Kammer des Landgerichts hätte das Gericht ohne schlüssigen

Sachvortrag der Kläger des Ausgangsverfahrens das Vorliegen einer Mangellage im

Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses nicht vermuten dürfen. Die

Beschwerdeführerin habe im Verfahren ausdrücklich auf eine Entscheidung der 62.

Kammer des Landgerichts hingewiesen, wonach jedenfalls ab dem 1. September 1995

(Stichtag der Datenerhebung für den Mietspiegel 1996) das Vorliegen einer Zwangslage

i. S. d. § 5 WiStG nicht mehr vermutet werde, der klagende Mieter insoweit substantiiert

vortragen müsse. Da die Zuständigkeit der Mietberufungskammern örtlich abgegrenzt

sei, sei es Zufall, ob ein klagender Mieter sehr gute oder praktisch keine Erfolgschancen

für eine Zahlungsklage in derartigen Fällen habe. Die Vorlage an das Kammergericht

wäre zulässig, auch wenn es nicht um eine materiellrechtliche Mietrechtsfrage, sondern

um ein verfahrensrechtliches Rechtsproblem gehe. Es sei anerkannt, dass

verfahrensrechtliche Fragen jedenfalls dann Gegenstand eines Rechtsentscheides sein

könnten, wenn sie in einem engen inneren Zusammenhang mit einer Rechtsfrage des

materiellen Wohnraummietrechts stünden.

II. Die fristgemäß innerhalb der Zweimonatsfrist des § 51 Abs. 1 Satz 1 VerfGHG

erhobene Verfassungsbeschwerde ist jedenfalls unbegründet.

1. Das Urteil des Landgerichts verletzt die Beschwerdeführerin nicht in ihrem Grundrecht

auf rechtliches Gehör (Art. 15 Abs. 1 VvB).

Der Anspruch auf rechtliches Gehör, der in Art. 15 Abs. 1 VvB in Übereinstimmung mit

Art. 103 GG gewährleistet wird, verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der

Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (vgl.

Beschluss vom 16. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113 <117> m. w. N.; st.

Rspr.). Er gewährt zwar keinen Schutz dagegen, dass das Gericht Vorbringen der

Beteiligten aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts ganz oder teilweise

unberücksichtigt lässt. Das Gericht muss sich in den Entscheidungsgründen auch nicht

mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen; vielmehr ist grundsätzlich davon

auszugehen, dass ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der

Beteiligten auch zur Kenntnis genommen hat. Eine Verletzung dieses

Prozessgrundrechts ist jedoch dann feststellbar, wenn im Einzelfall besondere Umstände

deutlich machen, dass tatsächliches Vorbringen oder Rechtsausführungen eines

Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der

Entscheidung nicht erwogen worden sind; ein solcher Umstand ist gegeben, wenn das

Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz

entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt (vgl.

Beschlüsse vom 16. November 1995, a. a. O., S. 116 f., vom 22. Mai 1997 - VerfGH

34/97 - LVerfGE 6, 80 <82>, vom 24. August 2000 - VerfGH 73/99 - NZM 2001, 87, 88

m. w. N. und vom 27. September 2002 - VerfGH 63/02, 63 A/02 - LVerfGE 13, 53 <59>).

Ein derartiger Fall ist hier nicht gegeben. Das Landgericht hat sein Vorgehen, die

ortsübliche Vergleichsmiete unter Hinzuziehung eines Sachverständigen nach Maßgabe

der Berliner Mietspiegel für 1996 und 1998 zu ermitteln, damit begründet, dass

Mietspiegel allgemein anerkannt seien und aufgrund der Vielzahl der zugrunde liegenden

Daten die tatsächliche ortsübliche Miete widerspiegelten. Das Gericht hat sich auch mit

den von der Beschwerdeführerin angeführten Besonderheiten des konkreten Falles, die

etwa gegen diese Vorgehensweise und für die Einholung eines

Vergleichsmietengutachtens hätten sprechen können, auseinandergesetzt. So hat es in

dem mitvermieteten „Gartenzimmer“ keinen Umstand gesehen, der die

streitgegenständliche Wohnung „aus dem Anwendungsbereich des Mietspiegels

herausfallen“ lasse und dies damit begründet, das „Gartenzimmer“ entspreche nach

Lage und Ausstattung einer Gartenlaube oder einem Abstellraum und werde in den

Mietspiegeln als wohnwertbestimmendes Merkmal adäquat berücksichtigt. Es hat die

Möglichkeit der Gartennutzung durch die Mieter nicht als mietwerterhöhend

berücksichtigt, weil es eine diesbezügliche mietvertragliche Vereinbarung nicht für

substantiiert dargelegt hielt. Weitergehende Ausführungen zur grundsätzlichen

Anwendbarkeit des Mietspiegels waren unter dem Gesichtspunkt der Gewährung

rechtlichen Gehörs nicht erforderlich, zumal die Beschwerdeführerin im

Ausgangsverfahren die Erstellung eines Vergleichsmietengutachtens nicht ausdrücklich

beantragt hatte.

Das Landgericht ist ferner auf die Ansicht der Beschwerdeführerin eingegangen, die

Wohnung dürfe wegen der in den achtziger Jahren durchgeführten umfangreichen

Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten im Rahmen der jeweiligen Mietspiegel nicht in

die Baualtersklasse „bis 1918 bezugsfertig“ eingeordnet werden und hat seine

abweichende Auffassung ausführlich dargelegt. Ein gesondertes Eingehen auf § 17 a II.

WoBauG und die Frage, ob die Wohnung nach Maßgabe dieser Norm als Neubau zu

bewerten ist, war unter Gehörsgesichtspunkten nicht erforderlich, da auch die

Beschwerdeführerin in ihrem Schriftsatz vom 9. Dezember 1999 offenbar nicht von der

Einschlägigkeit dieser Norm ausgegangen ist. Ferner hat sie weder vor dem Landgericht

noch im Rahmen der Verfassungsbeschwerde Ausführungen zu den tatbestandlichen

Voraussetzungen des § 17 a II. WoBauG gemacht, insbesondere nicht dargelegt, ob, wie

es dort verlangt wird, für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen

Fördergelder gewährt wurden sowie ein Belegungsrecht der zuständigen Stelle

begründet wurde.

Unerheblich ist, dass die Beschwerdeführerin die landgerichtlichen Ausführungen nicht

für überzeugend hält, denn der Anspruch auf rechtliches Gehör vermittelt den

Beteiligten kein Recht darauf, dass das Gericht die Sach- und Rechtslage im Sinne der

von ihnen vertretenen Auffassung beurteilt.

2. Das Urteil des Landgerichts verletzt die Beschwerdeführerin auch nicht in ihrem Recht

aus Art. 10 Abs. 1 VvB.

Eine gerichtliche Entscheidung verletzt das mit Art. 3 Abs. 1 GG inhaltsgleiche

Willkürverbot nach der Verfassung von Berlin nur dann, wenn die Entscheidung unter

keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt,

sie beruhe auf sachfremden Erwägungen. Die Gestaltung des Verfahrens, die

Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und

seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind grundsätzlich Sache der dafür allgemein

zuständigen Gerichte und insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof

entzogen (vgl. Beschluss vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 <8 f.>; st.

Rspr.). Willkür im hier maßgeblichen Sinne liegt erst dann vor, wenn die Sach- oder

Rechtslage in krasser Weise verkannt worden ist, d. h. wenn bei objektiver Würdigung der

Gesamtumstände der Auslegung bzw. Sachverhaltsfeststellung die Annahme geboten

ist, die vom Gericht vertretene Auffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen

anzusiedeln (vgl. Beschluss vom 23. April 1996 - VerfGH 69, 69 A/95 - LVerfGE 4, 54 <61

f.> m. w. N.).

Diese Voraussetzungen sind für die Rüge, das Urteil des Landgerichts verstoße gegen

das Willkürverbot, weil es kein Vergleichsmietengutachten zur Frage der ortsüblichen

Miete eingeholt hat, nicht erfüllt. Wie der Verfassungsgerichtshof bereits entschieden hat

(vgl. Beschluss vom 17. Dezember 1997 - VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 <56 f.> m. w.

N. ) ist die Verwendung von Mietspiegeln auch vom Gesetzgeber als wesentliches Mittel

zum Nachweis des Mietzinses anerkannt, weil diese - soweit ordnungsgemäß aufgestellt

- regelmäßig auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich

bestellter Sachverständiger mit erheblichem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte.

Es steht im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, den Mietspiegel auch bei Prüfung

der Voraussetzungen des § 5 WiStG für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

heranzuziehen. Gelangt das Gericht - wie hier - zu der Einschätzung, dass im Einzelfall

keine Besonderheiten vorliegen, die dafür sprechen, dass der Mietspiegel - als gleichsam

zu „grob“ - die Vergleichsmiete nicht hinreichend genau bestimmen lässt, so kann dies

auf verfassungsrechtliche Bedenken nur stoßen, wenn das Gericht ihm substantiiert

vorgetragene Bedenken gegen die Verwendbarkeit des Mietspiegels in nicht mehr

vertretbarer Weise unberücksichtigt lässt. Davon kann jedoch keine Rede sein. Die

Begründung des Landgerichts, dem mitvermieteten „Gartenzimmer“ komme keine die

Anwendbarkeit des Mietspiegels als Erkenntnismittel ausschließende Bedeutung zu, weil

dieser Raum lediglich einer Gartenlaube oder einem Abstellraum gleichwertig sei und als

wohnwertbestimmendes Merkmal in den Mietspiegeln adäquat berücksichtigt werde, ist

jedenfalls vertretbar und entspricht den Ausführungen des vom Landgericht bestellten

Sachverständigen, der darauf hingewiesen hat, dass das „Gartenzimmer“ ein

unbeheizter Raum sei, der sich nicht als Gäste- oder Spielzimmer eigne, dagegen als

Abstellraum nutzbar sei und mit dieser Funktion das Fehlen eines Kellerraumes - was

ansonsten wohnwertmindernd gewirkt hätte - kompensiere.

Das von der Beschwerdeführerin behauptete Nutzungsrecht des Gartens durch die

Mieter hat das Landgericht - wie oben ausgeführt - bereits auf Tatsachenebene negiert,

weil es die Darlegungen der Beschwerdeführerin zu einer verbindlichen Vereinbarung

über die Gartennutzung nicht für überzeugend hielt. Diese Beweiswürdigung durch das

Landgericht greift die Verfassungsbeschwerde nicht substantiiert an, so dass für die zur

verfassungsrechtlichen Prüfung gestellte Frage, ob ein Mieterrecht auf Gartennutzung

als „Besonderheit“ die Anwendbarkeit des Mietspiegels für die Altbauwohnung hätte

ausschließen müssen, bereits die tatsächliche Grundlage fehlt.

Ohne Erfolg bleibt ferner die Rüge, das Landgericht habe gegen das Willkürverbot

verstoßen, indem es die streitbefangene Wohnung ungeachtet der Sanierung und

Modernisierung des Gebäudes zu Beginn der achtziger Jahre hinsichtlich des

Wohnwertmerkmals der „Beschaffenheit“ in das Mietspiegelfeld „bis 1918 bezugsfertig“

der jeweiligen Mietspiegel eingeordnet hat.

Das in den Berliner Mietspiegeln aufgeführte wohnwertbestimmende Merkmal der

„Beschaffenheit“ soll generell die Bauweise, den Zuschnitt und den baulichen Zustand

der Wohnung beschreiben. Die Einordnung des Alters (Baujahrs) einer Wohnung unter

dieses Merkmal hat ihren Grund darin, dass die grundsätzliche Beschaffenheit

verschiedener Wohnungen auch durch die während bestimmter Zeiträume übliche

Bauweise sowie den typischen Zuschnitt charakterisiert wird und auch der generelle

Instandhaltungsgrad der Wohngebäude aus den verschiedenen Bauperioden in der Regel

deutlich voneinander abweicht (vgl. näher dazu KG, NJW-RR 1992, 80 <81>; LG Berlin,

Das Grundeigentum 1997, 48 f.).

Die Begründung des Landgerichts, die Einordnung der streitbefangenen Wohnung in die

Baualtersklasse „bezugsfertig bis 1918“ rechtfertige sich trotz der später

vorgenommenen baulichen Aufwendungen, weil umfassende Modernisierungsarbeiten

für Berliner Altbauten nicht untypisch seien und demnach keine „Besonderheit“

darstellen, ist unter verfassungsrechtlichen Aspekten ebenfalls nachvollziehbar und

daher vertretbar (vgl. auch LG Berlin, Das Grundeigentum 1996, 741). Überwiegend wird

in der Rechtsprechung für die Frage, ob eine modernisierte Altbauwohnung für die

Zuordnung in eine Baualtersklasse einem Neubau gleichzustellen ist, darauf abgestellt,

ob auch nach dem Umbau und der Modernisierung Charakter und Gepräge der

Altbauwohnung fortbestehen. Instandsetzungsarbeiten und Modernisierungen, die die

Wohnausstattung lediglich neuzeitigen Erfordernissen anpassen, den Baukörper im

Wesentlichen jedoch unberührt lassen, sollen dagegen nicht zur Zuordnung der

Altbauwohnung in eine spätere Baualtersklasse genügen, wobei es auch auf die Höhe

des Aufwandes nicht ankommen soll (vgl. LG Hamburg, WuM 1978, 146 <149>; LG

Hamburg, ZMR 1998, 499 <500>; LG Berlin, NZM 1999, 172; kritisch, wenn durch

Modernisierungsmaßnahmen weitgehend der Standard einer Neubauwohnung

geschaffen wird: Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, Anhang zu

§§ 558 c, 558 d BGB Anm. 2 d ). Das Landgericht hat zum Einen die Baumaßnahmen

überwiegend als typische Instandsetzungsarbeiten bewertet, die nicht zur Einstufung der

Wohnung in eine andere Baualtersklasse berechtigten, und zum Anderen unter

entsprechender Heranziehung des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. WoBauG (ebenso LG

Hamburg, WuM 1978, 146 <149>; WuM 1994, 696 <697>) darauf abgestellt, ob die

Wohnung vor dem Umbau wegen Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für

Wohnzwecke geeignet war und dies nachvollziehbar verneint. Auch die Voraussetzungen

des § 17 a II. WoBauG waren - wie oben bereits dargestellt - entgegen der nicht weiter

begründeten Ansicht der Beschwerdeführerin nicht „offensichtlich“ erfüllt. Im Übrigen

hätte selbst die Bejahung der Voraussetzungen des § 17 a II. WoBauG am (früheren)

Zeitpunkt der „Bezugsfertigkeit“ der Wohnung, die für die Einstufung in die

Baualtersklasse des Mietspiegels maßgeblich ist, nicht zwingend etwas geändert (vgl.

nur Heiz, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 1, 2003,

Anm. 2.3. zu § 17 a II. WoBauG).

3. Schließlich verletzt das angegriffene Urteil die Beschwerdeführerin auch nicht in ihrem

Grundrecht aus Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB.

Die in Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB in Übereinstimmung mit Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG

verbürgte Gewährleistung des gesetzlichen Richters ist verletzt, wenn ein Gericht die

Verpflichtung zur Vorlage an ein anderes Gericht willkürlich außer acht lässt (vgl.

Beschlüsse vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 <103> und vom 17.

Dezember 1997 - VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 <54>; vgl. zum Bundesrecht BVerfGE

76, 93 <96>; 87, 282 <284 f.>).

Diese Voraussetzung ist von der Beschwerdeführerin nicht dargetan worden. Soweit sie

vorträgt, das Landgericht habe nach § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 ZPO a. F. einen

Rechtsentscheid über die Frage, wen hinsichtlich der Mangellage auf dem

Wohnungsmarkt die Darlegungs- und Beweislast trifft, einholen müssen, weil die von

einer vermuteten Mangellage zugunsten der Mieter ausgehende Auffassung des

Landgerichts grundsätzlich von der Entscheidungspraxis der 62. Kammer des

Landgerichts Berlin abweiche, so ist bereits der Vortrag hierzu unrichtig. Nach der von

der Beschwerdeführerin herangezogenen sog. Stichtags-Rechtsprechung der 62.

Kammer des Landgerichts Berlin sollte ab dem 1. September 1995 (Stichtag der

Datenerhebung für den Mietspiegel 1996) das Vorliegen einer Zwangslage i. S. d. § 5

WiStG nicht mehr vermutet werden (vgl. LG Berlin, Urt. vom 9. Juli 1998 - 62 S 406/97 -,

Das Grundeigentum 1998, 1211 f.), wobei auch die 62. Kammer des Landgerichts Berlin

zum Zeitpunkt der hier angegriffenen Entscheidung (11. Januar 2000) in Modifizierung

ihrer ursprünglichen Auffassung davon ausging, dass für die Frage nach dem Vorliegen

und Ausnutzen einer Mangellage maßgeblich auf den Zeitpunkt des Abschlusses des

Mietvertrages abzustellen war, eine später eingetretene Entspannung auf dem

Wohnungsmarkt insoweit unbeachtlich wäre (vgl. LG Berlin, Urt. vom 3. Mai 1999 - 62 S

348/98 -, Das Grundeigentum 1999, 1055; bestätigend LG Berlin, Urt. vom 14. Februar

2000 - 62 S 383/99 -, NZM 2001, 39 f.). Da im vorliegenden Fall der Mietvertrag noch vor

diesem Stichtag, nämlich am 31. August 1995, geschlossen wurde, bestand die von der

Beschwerdeführerin behauptete Differenz zur Rechtsprechung der 62. Kammer des

Landgerichts Berlin im maßgeblichen Zeitpunkt der hier angegriffenen Entscheidung

nicht (mehr).

Im Übrigen ist es in Rechtsprechung und Literatur nicht eindeutig geklärt, ob die Frage,

wen hinsichtlich des Vorliegens einer Mangellage auf dem Wohnungsmarkt die

Darlegungs- und Beweislast trifft, eine für die Vorlage zum Rechtsentscheid in Frage

kommende Rechtsfrage ist oder ob sie lediglich die Tatsachenwürdigung betrifft (vgl.

hierzu allgemein Kammergericht, Grundeigentum 1982, 743 ff. und WuM 1991, 425

<426>; BayObLG, Grundeigentum 1983, 431 <433>) bzw. ob es sich um eine Frage

handelt, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt (vgl. LG Berlin [62.

Ka.], NZM 1998, 809 <810>; siehe auch allgemein BGHZ 89, 275; OLG Hamm, ZMR

1984, 353 <354 f.>). Die Nichtvorlage an ein zur Entscheidung berufenes Gericht

verletzt die Verbürgung des gesetzlichen Richters aber nur, wenn sich dem

entscheidenden Gericht die Notwendigkeit einer Vorlage aufdrängen musste bzw. sich

deren Unterlassung als unvertretbar und damit objektiv willkürlich darstellt (Beschluss

vom 17. Dezember 1997 a. a. O.). Da die von der Beschwerdeführerin für erforderlich

gehaltene Vorlage angesichts dessen möglicherweise sogar unzulässig gewesen wäre,

war sie jedenfalls verfassungsrechtlich nicht geboten.

Aus diesen Gründen scheidet auch ein Verstoß gegen das im Verhältnis zu Art. 15 Abs.

5 Satz 2 VvB allgemeinere Willkürverbot (Art. 10 Abs. 1 VvB) aus.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

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