Urteil des StGH Hessen vom 08.11.2000
StGH Hessen: fristlose kündigung, wohnung, hessen, anschlussberufung, auszug, mietvertrag, haus, kaution, mietzins, mieter
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Gericht:
Staatsgerichtshof
des Landes
Hessen
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
P.St. 1449
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 43 Abs 1 StGHG , § 43 Abs 2
StGHG
Leitsatz
Die Schwelle zur Willkür überschreitet ein Gericht durch die Anwendung und Auslegung
einfachen Rechts nur, wenn diese bei verständiger Würdigung der die Verfassung
bestimmenden Prinzipien schlechterdings nicht mehr verständlich sind und sich daher
der Schluss aufdrängt, dass die getroffene Entscheidung des Gerichts auf sachfremden
Erwägungen beruht. Die fehlerhafte Auslegung eines Gesetzes allein macht eine
Gerichtsentscheidung nicht willkürlich.
Tenor
Der Antrag wird zurückgewiesen.
Gerichtskosten werden nicht erhoben, außergerichtliche Kosten nicht erstattet.
Gründe
A
I.
Der Antragsteller wendet sich mit der Grundrechtsklage gegen ein Berufungsurteil
des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14. September 1999 - 2/11 S 150/99 - in
einer mietrechtlichen Streitigkeit mit einer früheren Mieterin.
Der Antragsteller ist Eigentümer verschiedener Immobilien in Frankfurt am Main, in
denen er Wohnungen vermietet. Die im Ausgangsverfahren von ihm verklagte
Mieterin hatte mit Mietvertrag vom 30. April 1987 in seinem Haus M-Straße in
Frankfurt am Main ab dem 1. Juni 1987 eine 2-Zimmer-Wohnung mit Küche, Diele
und Bad angemietet. Diese bewohnte sie zuletzt mit ihrer fünfköpfigen Familie.
Der Mietvertrag war zunächst bis zum 31. Mai 1990 befristet. Er enthielt eine
Verlängerungsklausel, nach der er sich um jeweils sechs Monate verlängerte, falls
er nicht innerhalb bestimmter Fristen gekündigt wurde. Diese Fristen waren im
Verhältnis zur Dauer der Überlassung des Wohnraums zeitlich gestaffelt.
Mit undatiertem Schreiben kündigte die Mieterin im Jahre 1997 das Mietverhältnis
zum 31. Mai 1997 mit dem Hinweis, für ihre Familie sei die Wohnung nicht mehr
ausreichend, weswegen sie um Verständnis für diese Kündigung bitte. Das
Schreiben erreichte den Antragsteller über seine Büroanschrift am 25. April 1997.
Die Mieterin zog mit ihrer Familie Ende Mai 1997 aus. Darauf stand die Wohnung
leer, bis der Antragsteller sie im Februar 1998 wegen eines Wasserschadens in der
darüberliegenden Etage öffnen ließ. Sodann wurde sie nach den Angaben des
Antragstellers renoviert und ab April 1998 wieder vermietet.
Im Ausgangsverfahren stritten die Beteiligten um die Zahlung der Miete seit Mai
1997 und Schadensersatz, den der Antragsteller von der Mieterin verlangte. Beim
Amtsgericht Frankfurt am Main verklagte der Antragsteller die Mieterin im
Verfahren 33 C 2682/98 - 13 auf Zahlung von DM 8.030,-. Diesen Betrag
errechnete er aus Mietzinsen und Umlagebeträgen für die Monate Mai 1997 bis
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errechnete er aus Mietzinsen und Umlagebeträgen für die Monate Mai 1997 bis
einschließlich Januar 1998 und einer Schadensersatzforderung, die er mit der
Summe angab, die zwei Monatsmieten mit Umlagen entsprach, da er die
Wohnung erst umfänglich habe instandsetzen lassen müssen, bevor eine
Vermietung möglich gewesen sei. Die von der Mieterin gestellte Kaution in Höhe
von DM 1.200,- nebst Zinsen, zusammen DM 1.533,58, behielt er zurück.
Das Amtsgericht Frankfurt am Main verurteilte die frühere Mieterin am 5. Februar
1999 zur Zahlung von DM 6.570,- nebst 4 % Zinsen aus jeweils DM 730,- und
sprach die Zinsen ab dem jeweiligen vierten Werktag der Monate Mai 1997 bis
Januar 1998 zu. Die weitergehende Klage wies es ab. Zur Begründung führte es
aus, die Kündigungsfrist der ausgesprochenen Kündigung des Mietvertrages habe
nach der vereinbarten Staffelung neun Monate betragen und daher Ende Januar
1998 geendet. Um eine fristlose Kündigung - wie von der beklagten Mieterin
behauptet - habe es sich bei dem schon nicht als solche bezeichneten Schreiben
der Mieterin nicht gehandelt. Ein Schadensersatzanspruch des Antragstellers, weil
die Mieterin die Wohnung bei Auszug nicht renoviert habe, bestehe nicht. Dies
wurde im Einzelnen mit der gegen das AGB-Gesetz verstoßenden einschlägigen
Mietvertragsklausel begründet. Weil die Wohnung bis zur behaupteten Renovierung
leergestanden habe, habe der Antragsteller auch die ihm nach § 254 BGB
obliegende Schadensminderungspflicht verletzt. Zinsen seien nur in Höhe von 4 %
nach den einschlägigen gesetzlichen Vorschriften zu berechnen, da der klagende
Antragsteller für die höhere Zinsbelastung den Beweis fällig geblieben sei.
Mit ihrer Berufung erstrebte die frühere Mieterin beim Landgericht Frankfurt am
Main die Abweisung der Klage in vollem Umfang und berief sich auf eine
gerechtfertigte außerordentliche Kündigung. Der Antragsteller legte
Anschlussberufung ein und begehrte unter anderem weitere DM 1.460,-, die er aus
zwei Monatsmieten mit Umlagenvorauszahlungen von je DM 730,- errechnete. Er
trug vor, die Mieterin habe ihn mehrfach persönlich angesprochen, ob er ihr eine
größere Wohnung für ihre fünfköpfige Familie anbieten könne. Ein tatsächlich
unterbreitetes Angebot einer 3-Zimmer-Wohnung habe ihr jedoch nicht zugesagt.
Er habe sich bis zum Eintritt des Wasserschadens in der über der Wohnung der
beklagten Mieterin gelegenen Wohnung in Unkenntnis des Auszugs befunden. Am
28. April 1997 habe er eine schriftliche Mitteilung an die Mieterin gerichtet, mit der
er die Kündigung zum 31. Mai 1997 nicht akzeptiert habe. Für eine fristlose
Kündigung habe kein rechtfertigender Anlass bestanden. Da die Wohnung
unrenoviert verlassen worden sei, greife - was das Amtsgericht übersehen habe -
wenigstens die Abgeltungsklausel des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages ein. Nach
dieser müsse die Mieterin wegen der von ihr nicht bestrittenen fehlenden
Schönheitsreparaturen zahlen. Nach Öffnung der Wohnung habe er erheblichen
Renovierungsbedarf feststellen müssen und sei diesem durch Beauftragung der
Handwerker umgehend nachgekommen. Ein Mitverschulden nach § 254 BGB treffe
ihn nicht, denn vom Leerstand der Wohnung habe er nichts gewusst und daher
diesen Zeitraum für eine frühere Renovierung auch nicht nutzen können. Da ihm
eine neue Anschrift der früheren Mieterin nicht mitgeteilt worden sei, sei er auch
nicht verpflichtet gewesen, sie zuvor zur Renovierung unter Fristsetzung und
Ablehnungsandrohung aufzufordern. Auch habe er im Februar 1998 von einer
endgültigen Leistungsverweigerung der Mieterin ausgehen dürfen. Deshalb könne
er zwei Monatsmieten und Umlagenvorauszahlungen verlangen.
Das Landgericht änderte auf die Berufung der Mieterin mit dem angegriffenen
Urteil vom 14. September 1999 das amtsgerichtliche Urteil ab. Lediglich in Höhe
von DM 3.060,- nebst Zinsen wurde die Mieterin zur Zahlung verurteilt. Im Übrigen
wurde die Berufung zurückgewiesen, die Klage ab- und die Anschlussberufung in
vollem Umfang zurückgewiesen. Das Urteil wurde damit begründet, die im April
1997 ausgesprochene Kündigung sei als ordentliche wie als fristlose unwirksam
gewesen, was näher ausgeführt wurde. Gleichwohl schulde sie den Mietzins nicht
im geforderten Umfang. Zunächst hätte der Antragsteller “sich in analoger
Anwendung des § 254 BGB früher um Inbesitznahme der Wohnung und die
Weitervermietung kümmern können“. Er habe gewusst, dass die Mieterin auf jeden
Fall die Wohnung habe aufgeben wollen. Ihm sei auch - wie er selbst vorgebracht
habe - bekannt gewesen, dass die Mieterin wegen ihrer größer gewordenen Familie
eine andere Wohnung gesucht habe, er habe ihr eine solche selbst angeboten
gehabt. Daraus lasse sich schließen, dass er bei einem Wohnungswechsel bereit
gewesen wäre, die Mieterin in vertretbarer Zeit aus dem befristeten Mietverhältnis
zu entlassen. Es sei ihm möglich gewesen, vor dem Januar 1998, als er schließlich
die Wohnung habe öffnen lassen, Kontakt zur Mieterin über ihre in seinem Hause
wohnenden Verwandten herzustellen. Selbst wenn dem Vortrag der Mieterin über
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wohnenden Verwandten herzustellen. Selbst wenn dem Vortrag der Mieterin über
eine Rückgabe von Schlüsseln an den Hausmeister nicht habe nachgegangen
werden müssen, weil sie dessen Namen nicht angegeben habe, hätte der
Antragsteller mühelos zu einem früheren Zeitpunkt über die Verwandten die neue
Adresse der früheren Mieterin für eine Kontaktaufnahme bekommen können.
Indem er ohne jede Bemühung die Wohnung neun Monate lang habe leer stehen
lassen und im Anschluss die Mieterin für weitere zehn Monate an dem Vertrag und
der Mietzahlung habe festhalten wollen, habe er sich treuwidrig verhalten.
Angesichts einer ihm zuzugestehenden Überlegungsfrist für sein Vorgehen nach
dem Auszug, die von Juni bis Oktober 1997 reiche, könne er nur Mieten für die
Monate bis einschließlich Oktober 1997 verlangen. Die Mieterin schulde lediglich
den jeweiligen Nettobetrag von DM 510,-, da der Antragsteller für die eingeklagten
Vorauszahlungen von DM 220,- monatlich kein Rechtsschutzbedürfnis mehr habe.
Nach Ablauf eines Jahres hätte eine Nebenkostenabrechnung erfolgen und ein
errechneter Rückstand geltend gemacht werden müssen. Die Kaution
einschließlich der Zinsen stehe der Mieterin noch zu, sie habe aber bisher gegen
behauptete Ansprüche keine Aufrechnung erklärt. Daher könne dahingestellt
bleiben, ob und inwieweit wegen fehlender Renovierung Ansprüche auf
Schadensersatz bestünden, ob § 326 BGB erfüllt sei und ob die Forderungen
verjährt seien.
Das Urteil vom 14. September 1999 wurde dem Antragsteller am 29. September
1999 zugestellt.
Am 29. Oktober 1999 hat der Antragsteller Grundrechtsklage erhoben.
Er rügt, die Entscheidung sei von einem unauflösbaren Widerspruch der
Begründung geprägt. Sie stelle sich in dessen Folge als willkürlich dar und verletze
damit den ein allgemeines Willkürverbot enthaltenden Art. 1 Satz 1 der Verfassung
des Landes Hessen - kurz: Hessische Verfassung (HV) -. Das Landgericht habe
einerseits darauf erkannt, dass die Kündigung weder als ordentliche zu
qualifizieren sei noch die erklärte fristlose Kündigung unter irgend einem
rechtlichen Gesichtspunkt habe Erfolg haben können. Nach Ansicht des
Antragstellers wäre daher der einzig zulässige Schluss gewesen, der
Anschlussberufung unter Zurückweisung der Berufung stattzugeben. Zumindest
hätte Mietzins im Umfang der erstinstanzlichen Entscheidung zugesprochen
werden müssen.
Mit der Herabsetzung des Mietzinsanspruchs auf den Zeitraum Mai bis Oktober
1997 durch eine nicht nachvollziehbare analoge Anwendung von § 254 BGB setze
das Landgericht sich in Widerspruch zu geltendem Recht. Es sei schon keine
regelungsbedürftige Gesetzeslücke erkennbar. Die mit der Anschlussberufung
weiter geltend gemachten Beträge folgten nicht aus einem Schadensersatz-,
sondern aus einem Erfüllungsanspruch. Die dem Antragsteller auferlegte
Überprüfungs- und Nachforschungspflicht lasse sich aus keiner Rechtsnorm
begründen. Sie stehe in Widerspruch zu dem nach § 556 BGB geltenden Recht.
Danach dürfe der Mieter wegen einer ihm obliegenden Obhutspflicht erst nach
Beendigung des Mietverhältnisses eine Wohnung zurückgeben. Diese
Rückgabeverpflichtung treffe einzig den Mieter. Das Entgegenkommen des
Antragstellers, der Mieterin eine größere Wohnung angeboten zu haben, werde
dem Antragsteller als treuwidriges Verhalten ausgelegt, während sich gerade die
Mieterin durch Bruch ihrer Obhutsverpflichtung treuwidrig verhalten habe. Der
Antragsteller habe auf deren Vertragstreue vertrauen dürfen und sei deshalb nicht
verpflichtet gewesen, die Wohnung auf Leerstand zu überprüfen. Daher habe er
auch angeblich im Haus lebende Verwandte der Mieterin nicht nach deren Verbleib
befragen müssen, als er überhaupt noch nicht von ihrem Auszug gewusst habe.
Bei Beachtung der zivilprozessualen Beweislastregeln und der Vorschriften des
Bürgerlichen Gesetzbuchs hätte das Landgericht nicht zu der angegriffenen
Entscheidung gelangen können. Sie sei sachlich unhaltbar und damit objektiv
willkürlich.
II.
Der Hessischen Landesregierung, der Landesanwaltschaft sowie der beklagten
früheren Mieterin ist Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden.
B
I.
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Die Grundrechtsklage ist unzulässig.
Der Antragsteller hat die Möglichkeit einer Verletzung des in Art. 1 HV verankerten
Willkürverbots bei der Anwendung und Auslegung einfachen Rechts, hier von
Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs, nicht plausibel dargelegt. Damit hat er
den Anforderungen des § 43 Abs. 1 und 2 des Gesetzes über den
Staatsgerichtshof - StGHG - nicht genügt. Nach dieser Vorschrift erfordert die
Zulässigkeit einer gegen eine gerichtliche Entscheidung gerichteten
Grundrechtsklage, dass der Antragsteller substantiiert einen Sachverhalt schildert,
aus dem sich - seine Richtigkeit unterstellt - plausibel die Möglichkeit einer
Verletzung der von ihm benannten Grundrechte der Hessischen Verfassung durch
die angegriffene Entscheidung ergibt (ständige Rechtsprechung des
Staatsgerichtshofs, vgl. etwa Beschluss vom 18.08.1999 P.St. 1391 , ZMR 2000,
13).
Die Schwelle zur Willkür überschreitet ein Gericht durch die Anwendung und
Auslegung einfachen Rechts nur, wenn diese bei verständiger Würdigung der die
Verfassung bestimmenden Prinzipien schlechterdings nicht mehr verständlich sind
und sich daher der Schluss aufdrängt, dass die getroffene Entscheidung des
Gerichts auf sachfremden Erwägungen beruht (ständige Rechtsprechung des
Staatsgerichtshofs, vgl. zuletzt Beschluss vom 14.09.2000 - P.St. 1483 -). Die
fehlerhafte Auslegung eines Gesetzes allein macht eine Gerichtsentscheidung
nicht willkürlich.
Willkür ist aber vom Antragsteller nicht plausibel dargelegt. Das Urteil des
Landgerichts stützt sich auf die Tatsache, dass der Antragsteller sich treuwidrig
verhalten habe. Er habe seine Wohnung neun Monate lang ohne jede
Bemühungen leer stehen lassen und gleichwohl die Mieterin für zehn Monate
sowohl am Vertrag als auch an der Mietzahlung festhalten wollen, obwohl er zuvor
zu erkennen gegeben habe, dass er sie in einer vertretbaren Zeit aus dem Vertrag
zu entlassen bereit gewesen wäre. Der Hinweis auf die analoge Anwendung des §
254 BGB hatte ersichtlich nur den Sinn, den Rechtsgedanken eines
Treueverstoßes zu untermauern.
Die einfach gesetzliche Richtigkeit des angegriffenen Urteils ist vom
Staatsgerichtshof nicht zu überprüfen.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 28 StGHG.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.