Urteil des SozG Koblenz vom 03.05.2007
SozG Koblenz: verkehrswert, angemessenheit, wohnfläche, schutz der wohnung, immobilie, nebenkosten, haushalt, zahl, eigentumswohnung, ausstattung
Sozialrecht
SG
Koblenz
03.05.2007
S 11 AS 187/06
Verwertbarkeit eines selbst genutzten Einfamilienhauses
1. Der Bescheid der Beklagten vom 07.09.2005 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom
23.02.2006 wird aufgehoben.
2. Die Beklagte wird verurteilt, den Klägern Leistungen der Grundsicherung für Arbeitsuchende für den
Zeitraum vom 01.10.2005 bis 31.03.2006 zu gewähren.
3. Die Beklagte hat die außergerichtlichen Kosten der Kläger zu erstatten.
Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über die Gewährung von Leistungen der Grundsicherung für Arbeitsuchende nach
dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuches (SGB II) vom 01.10.2005 bis 31.03.2006.
Die am 1963 geborene Klägerin zu 1) ist Mutter des am 1993 geborenen Klägers zu 2), des am 1995
geborenen Klägers zu 3) und des am 2000 geborenen Klägers zu 4). Die Klägerin zu 1) war bis zur
Scheidung am 29.04.2005 mit dem am 1961 geborenen F V verheiratet, die Eheleute lebten seit Juli 2003
getrennt.
Die Klägerin zu 1) und ihr Ehemann errichteten im Jahre 1991 in der Gemeinde L, die zur
Verbandsgemeinde N und zum R-L-K gehört, ein Wohnhaus. Im Rahmen des Ehescheidungsverfahrens
erstattete der Gutachterausschuss für Grundstückwerte für den Bereich des R-L-K zum
Wertermittlungsstichtag 09.06.2004 ein Verkehrswertgutachten. Hierin wird die Grundstücksfläche mit 737
Quadratmetern, die Wohnfläche mit 197 Quadratmetern angegeben. Nach dem Verkehrswertgutachten
handelt es sich um ein vollunterkellertes eingeschossiges Gebäude in massiver Bauweise mit
ausgebautem Dachgeschoss. Zum Anwesen gehört weiterhin eine Garage. Der Gutachterausschuss
errechnete einen Verkehrswert für das bebaute Grundstück von 184.000,00 €, wobei er u. a. auf der Basis
der zum Stichtag 31.12.2003 ermittelten Bodenrichtwerte für den Bereich des Bewertungsobjekts einen
Bodenrichtwert von 26,00 € je Quadratmeter zugrunde legte. Hieraus ergab sich unter Zugrundelegung
der Grundstücksgröße ein Gesamtbodenwert von 19.162,00 €. Die Berechnung des vorläufigen
Sachwertes ergab einen Betrag von 272.259,00 €, der Ertragswert wurde vom Gutachterausschuss mit
180.266,00 € errechnet. Unter Berücksichtigung von Baumängeln und Abzug eines Betrages von 25 %
vom vorläufigen Sachwert ergab sich der errechnete Verkehrswert von 184.000,00 €. Im Rahmen des
Scheidungsverfahrens übertrug der Ehemann der Klägerin zu 1) dieser seinen Grundstücksanteil, die
Klägerin zu 1) zahlte ihm hierfür einen Betrag in Höhe von 30.000,00 € und übernahm noch offen
stehende Verbindlichkeiten in Höhe von 118.000,00 €. Zur Finanzierung dieser Beträge gewährte der
Bruder der Klägerin zu 1) dieser ein Darlehen, welches durch Eintragung einer Grundschuld in Höhe von
50.000,00 € dinglich abgesichert wurde. Das nunmehr im Alleineigentum der Klägerin zu 1) stehende
Hausanwesen wurde weiterhin mit einer Grundschuld zu 100.000,00 € zugunsten eines Kreditinstitutes
belastet, der zugrunde liegende Darlehensvertrag über 100.000,00 € wurde am 14.04.2005
abgeschlossen. Die Klägerin zu 1) zahlt hierfür seit 30.05.2005 monatliche Raten für Tilgung und Zinsen
in Höhe von 550,00 €.
Mit Bescheiden vom 25.10.2004 und 01.12.2004 bewilligte die Beklagte den Klägern für den Zeitraum
vom 01.01.2005 bis 30.06.2005 Leistungen in Höhe von 668,63 € monatlich, wobei ein errechneter Bedarf
in Höhe von 1.529,02 € sowie ein Einkommen in Höhe von 860,39 € bestehend aus Kindergeld und
Unterhalt berücksichtigt wurden.
Mit Bescheid vom 21.03.2005 bewilligte die Beklagte den Klägern Leistungen für den Zeitraum vom
01.04.2005 bis 30.09.2005 wiederum in Höhe von 668,63 €. Dieser Bescheid enthielt den Hinweis, dass
die Leistungen für Unterkunft und Heizung nicht angemessen seien. Die Kläger wurden aufgefordert, bis
zum 30.09.2005 die Kosten der Unterkunft zu reduzieren und über ihre Bemühungen entsprechend
nachprüfbare Nachweise vorzulegen. Als angemessene Kosten der Unterkunft könnten bis zu 85
Quadratmeter, 340,00 € Kaltmiete inklusive Nebenkosten sowie 40,60 € Heizkosten anerkannt werden.
Am 15.08.2005 beantragten die Kläger die Weitergewährung der Leistungen für den Zeitraum ab
01.10.2005. Die Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 07.09.2005 ab und führte zur Begründung
aus, Leistungen der Grundsicherung für Arbeitsuchende könnten den Klägern nicht gewährt werden, da
diese nicht hilfebedürftig seien. Die Klägerin zu 1) verfüge über ein berücksichtigungsfähiges Vermögen
von insgesamt 84.000,00 €, dieses übersteige die Grundfreibeträge von 10.650,00 €. Die Klägerin zu 1)
sei alleinige Eigentümerin des Anwesens in L. Gemäß dem Gutachten aus dem Jahre 2004 belaufe sich
der Verkehrswert des Anwesens auf 184.000,00 €. Vom Verkehrswert seien die damit verbundenen
Verbindlichkeiten in Abzug zu bringen, diese seien mit 100.000,00 € nachgewiesen. Somit verbleibe ein
zu berücksichtigendes Vermögen in Höhe von 84.000,00 €. Das Anwesen könne nicht als geschütztes
Vermögen nach § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 SGB II unberücksichtigt bleiben. Zwar unterschreite die
angemessene Grundstücksgröße den maßgeblichen Wert im ländlichen Bereich von 800,00
Quadratmetern, die angemessene Wohnfläche werde jedoch überschritten. Die Angemessenheit richte
sich nach der Zahl der im Haushalt lebenden Personen. Danach betrage bei einem Vier-Personen-
Haushalt die angemessene Wohnungsgröße 85 Quadratmeter. Bei einem selbst genutzten Wohnhaus
erhöhe sich der maximal angemessene Wohnraum auf 130 Quadratmeter. Die tatsächliche Wohnfläche
liege 67 Quadratmeter über der angemessenen Wohnfläche, so dass die Schutzvorschrift des § 12 Abs. 3
Satz 1 Nr. 4 SGB II keine Anwendung finde. Der Widerspruch der Klägerin wurde mit
Widerspruchsbescheid vom 23.02.2006, zugegangen am 02.03.2006, zurückgewiesen.
Hiergegen richtet sich die am 03.04.2006 beim Sozialgericht K eingegangene Klage.
Die Kläger haben bereits am 21.09.2005 beim Sozialgericht K einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen
Anordnung zur Weiterzahlung der Leistungen gestellt. Der Antrag wurde mit Beschluss vom 07.11.2005
abgelehnt (S 13 ER 178/05 AS). Auf die Beschwerde der Kläger hat das Landessozialgericht R-P mit
Beschluss vom 08.02.2006 (L 3 ER 126/05 AS) die Beklagte verpflichtet, den Klägern ab dem 01.10.2005
längstens bis zum 31.03.2006 ein Darlehen in Höhe von monatlich 504,22 €, abgesichert durch eine
Grundschuld, zu gewähren. Hiervon haben die Kläger keinen Gebrauch gemacht.
Die Kläger tragen vor, ihnen stehe ein Anspruch auf Gewährung von Leistungen der Grundsicherung für
Arbeitsuchende nach dem SGB II zu. Entgegen der Annahme der Beklagten sei das Hausanwesen durch
die für den Bruder der Klägerin zu 1) gewährte Grundschuld über 50.000,00 € weit höher belastet. Das
von ihnen bewohnte Anwesen stelle ein angemessenes Grundstück und Haus im Sinne des SGB II dar,
welches nach § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 SGB II geschützt sei. Bei einem Vier-Personen-Haushalt sei eine
Wohnfläche von 197 Quadratmetern nicht unangemessen. Ein Verkauf sei angesichts der Belastungen
nicht zumutbar, da der Verkaufserlös voraussichtlich geringer sei als der ermittelte Verkehrswert. Zudem
sei in den Durchführungshinweisen der Bundesagentur für Arbeit vom 28.10.2005 ausgeführt, dass selbst
einer Person der Verkauf einer Immobilie mit einer Wohnfläche von 180 Quadratmetern nicht zumutbar
sei. Weiter müsse berücksichtigt werden, dass ein Wohnungswechsel aufgrund des Schulbesuches der
Kläger zu 2) bis 4) nicht zumutbar sei. Eine Untervermietung sei bisher auch nicht möglich gewesen. Zwar
sei bei der Planung des Hauses zunächst beabsichtigt gewesen, dass der Vater des Ehemannes der
Klägerin zu 1) das obere Geschoss nutzen werde, dies sei jedoch nach dem Tod des Schwiegervaters der
Klägerin zu 1) nicht mehr geschehen, in der Folgezeit sei das Haus für die Nutzung durch eine Familie
weiter ausgebaut worden. Daher scheide auch eine Untervermietung der oberen Etage aus. Weiterhin sei
die Beklagte verpflichtet, die tatsächlichen Nebenkosten und Heizkosten und nicht nur von ihr als
angemessen angesehene Neben- und Heizkosten zu übernehmen.
Die Kläger beantragen,
den Bescheid vom 07.09.2005 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 23.02.2006 aufzuheben
und die Beklagte zu verurteilen, Leistungen der Grundsicherung für Arbeitsuchende nach dem SGB II für
den Zeitraum vom 01.10.2005 bis 31.03.2006 zu gewähren,
hilfsweise, die Leistungen um den Betrag gemindert zu bewilligen, der durch Vermietung einer Wohnung
von 67 Quadratmeter zu erzielen ist.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hält ihre Entscheidungen für rechtmäßig.
Die Kammer hat eine Stellungnahme des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückwerte für den
Bereich des Landes R-P vom 22.03.2007 eingeholt. Insoweit wird auf Blatt 50 bis 75 der Gerichtsakte
verwiesen.
Im Übrigen wird hinsichtlich des Sach- und Streitstandes Bezug genommen auf den Inhalt der
Gerichtsakte, der Akte des einstweiligen Rechtsschutzverfahrens S 13 ER 178/05 AS und der
Verwaltungsakte der Beklagten. Der Akteninhalt war Gegenstand der Beratung.
Entscheidungsgründe:
Die Kammer entscheidet nach § 124 Abs. 2 Sozialgerichtsgesetz (SGG) mit Zustimmung der Beteiligten
ohne mündliche Verhandlung.
Die zulässige Klage hat in der Sache Erfolg. Die Beklagte ist verpflichtet, den Klägern Leistungen der
Grundsicherung für Arbeitsuchende nach dem SGB II für den Zeitraum vom 01.10.2005 bis 31.03.2006 zu
gewähren.
Leistungen nach dem SGB II erhalten gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 SGB II Personen, die
das 15. Lebensjahr vollendet und das 65. Lebensjahr noch nicht vollendet haben,
erwerbsfähig sind,
hilfebedürftig sind und
ihren gewöhnlichen Aufenthalt in der Bundesrepublik Deutschland haben
(erwerbsfähige Hilfebedürftige).
Leistungen erhalten nach § 7 Abs. 2 Satz 1 SGB II auch Personen, die mit erwerbsfähigen Hilfebedürftigen
in einer Bedarfsgemeinschaft leben. Zur Bedarfsgemeinschaft gehören nach § 7 Abs. 3 Nr. 1 SGB III die
erwerbsfähigen Hilfebedürftigen und nach § 7 Abs. 3 Nr. 4 SGB II die dem Haushalt angehörenden
minderjährigen unverheirateten Kinder eines Hilfebedürftigen, soweit sie nicht aus eigenem Einkommen
oder Vermögen die Leistungen zur Sicherung ihres Lebensunterhaltes beschaffen können. Erwerbsfähige
Hilfebedürftige erhalten nach § 19 Satz 1 SGB II als Arbeitslosengeld II
Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts einschließlich der angemessenen Kosten für Unterkunft
und Heizung,
unter den Voraussetzungen des § 24 SGB II einen befristeten Zuschlag.
Nicht erwerbsfähige Angehörige, die mit erwerbsfähigen Hilfebedürftigen in einer Bedarfsgemeinschaft
leben, erhalten nach § 28 Abs. 1 Satz 1 SGB II Sozialgeld. Das Sozialgeld umfasst nach § 28 Abs. 1 Satz 2
SGB II die sich aus § 19 Satz 1 Nr. 1 SGB II ergebenden Leistungen. § 28 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 SGB II
bestimmt die Höhe der jeweiligen Regelleistung abhängig vom Alter.
Hilfebedürftig ist nach § 9 Abs. 1 SGB II, wer seinen Lebensunterhalt, seine Eingliederung in Arbeit und
den Lebensunterhalt der mit ihm in einer Bedarfsgemeinschaft lebenden Personen nicht oder nicht
ausreichend aus eigenen Kräften und Mitteln, vor allem nicht
durch Aufnahme einer zumutbaren Arbeit,
aus dem zu berücksichtigenden Einkommen oder Vermögen
sichern kann und die erforderliche Hilfe nicht von anderen, insbesondere von Angehörigen oder von
Trägern anderer Sozialleistungen erhält. Als Vermögen sind nach § 12 Abs. 1 SGB II alle verwertbaren
Vermögensgegenstände zu berücksichtigen. § 12 Abs. 2 SGB II enthält Regelungen über die vom
Vermögen abzusetzenden Beträge. Nach § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 SGB II sind als Vermögen nicht zu
berücksichtigen ein selbst genutztes Hausgrundstück von angemessener Größe oder eine entsprechende
Eigentumswohnung. Für die Angemessenheit sind nach § 12 Abs. 3 Satz 2 SGB II die Lebensumstände
während des Bezuges der Leistungen zur Grundsicherung für Arbeitsuchende maßgebend. Das
Vermögen ist nach § 12 Abs. 4 Satz 1 SGB II mit seinem Verkehrswert zu berücksichtigen. Für die
Bewertung ist nach § 12 Abs. 4 Satz 2 SGB II der Zeitpunkt maßgebend, in dem der Antrag auf Bewilligung
oder erneute Bewilligung der Leistungen der Grundsicherung für Arbeitsuchende gestellt wird, bei
späterem Erwerb von Vermögen der Zeitpunkt des Erwerbs. Wesentliche Änderungen des Verkehrswertes
sind nach § 12 Abs. 4 Satz 3 SGB II zu berücksichtigen. Zweck der Regelung in § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4
SGB II ist nicht der Schutz der Immobilie als Vermögensgegenstand, sondern allein der Schutz der
Wohnung im Sinne der Erfüllung des Grundbedürfnisses "Wohnen" und als räumlicher Lebensmittelpunkt
(BSG Urteil vom 07.11.2006, B 7b AS 2/05 R, RdNr. 13 m. w. N.). Bei dem Begriff der angemessenen
Größe handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der der vollen gerichtlichen Überprüfung
unterliegt. Zwar wird nach dem Wortlaut des § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 SGB II für die Prüfung der
Angemessenheit allein auf die Größe des Hausgrundstücks bzw. der Eigentumswohnung angeknüpft, auf
andere wertbildende Faktoren wird nach dem Gesetzeswortlaut nicht abgestellt (BSG Urteil vom
07.11.2006, a. a. O., RdNr. 14 m. w. N.). Die Reduzierung der Prüfung der Angemessenheit allein auf die
Größe wird allerdings dem Sinn und Zweck des Schutzes eines selbstgenutzten Hauses bzw. einer
selbstgenutzten Eigentumswohnung nicht gerecht. Geht man davon aus, dass Zweck des Schutzes
gerade nicht die Immobilie als Vermögensgegenstand ist, sondern allein die Erfüllung des
Grundbedürfnisses "Wohnen" und die Funktion der Wohnung als räumlicher Lebensmittelpunkt, erscheint
die Fokussierung allein auf die Größe sachwidrig. Sie ergibt auch dann wenig Sinn, wenn man stärker auf
den Aspekt der Vermögensverwertung zur Erzielung von Einnahmen für die Bestreitung der
Lebenshaltungskosten abstellt, denn auch unter diesem Aspekt ist allein die Größe kein sachgerechtes
Kriterium. Vielmehr wäre insoweit der Marktwert des Hauses bzw. der Wohnung ausschlaggebend, der
durch Faktoren wie Lage und Ausstattung stärker bestimmt wird als durch die Größe (BSG-Urteil vom
07.11.2006, a. a. O., RdNr. 15). Verfassungsrechtlich geboten ist demnach eine Fortentwicklung der
bisherigen Rechtsprechung insoweit, ob bei der Angemessenheit der Größe einer Eigentumswohnung
oder eines Einfamilienhauses nach der Zahl der Bewohner zu differenzieren ist oder nicht (BSG Urteil vom
07.11.2006, a. a. O., RdNr. 17). Jedenfalls ist die Heranziehung unterschiedlicher Wohnflächengrenzen
zur Festlegung der Angemessenheit für selbstgenutztes Wohneigentum einerseits und für Mietwohnungen
andererseits durch die unterschiedlichen Ziele, denen die Prüfung der Angemessenheit jeweils dient,
gerechtfertigt und bedeutet auch im Hinblick auf das Gleichbehandlungsgebot in Art. 3 Abs. 1 GG keine
unzulässige Besserstellung von Wohnungseigentümern gegenüber Mietern. § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4
SGB II ist eine rein vermögensrechtliche Schutzvorschrift gegenüber dem Verwertungsbegehren des
Grundsicherungsträgers. Die Angemessenheitskontrolle im Rahmen dieser Vorschrift hat insoweit nicht
das Ziel, einer Einstandspflicht des Grundsicherungsträgers für unverhältnismäßige Unterkunftskosten des
Hilfebedürftigen auszuschließen. Nicht zuletzt der Ausschluss der Übernahme von Tilgungsraten ist in
diesem Zusammenhang zu berücksichtigen (BSG-Urteil vom 07.11.2006, a. a. O., RdNr. 24).
Bei Anwendung dieser höchstrichterlich entwickelten, noch nicht abschließend geklärten Kriterien ist im
vorliegenden Fall davon auszugehen, dass es sich bei dem von den Klägern bewohnten Haus um
geschütztes Eigentum nach § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 SGB II handelt. Wie bereits dargelegt, ist die
schematische Prüfung allein nach der Wohnfläche nicht geeignet, das Vorliegen geschützten Eigentums
festzustellen. Dies ergibt sich auch aus der für Bezieher von Sozialhilfe maßgebenden Vorschrift des § 90
Abs. 2 Nr. 8 des Zwölften Buches des Sozialgesetzbuches (SGB XII). Aus der von der Kammer im
Klageverfahren eingeholten Stellungnahme des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückwerte für
den Bereich des Landes R-P geht hervor, dass der für die Beurteilung des Wertes eines bebauten
Grundstückes maßgebende Verkehrswert entscheidend davon abhängt, wie hoch der in der jeweiligen
Gemeinde maßgebende Bodenrichtwert ist. Der Obere Gutachterausschuss hat insoweit in seiner
Stellungnahme vom 22.03.2007 ausgeführt, dass zwei bis auf die Lagewertigkeit vollkommen
übereinstimmende Immobilien einen völlig unterschiedlichen Verkehrswert aufweisen. Liegt die eine
Immobilie bei einem Bodenwert von 510,00 € je Quadratmetern in M, ergibt sich ein Verkehrswert in Höhe
von 355.000,00 €. Befindet sich eine völlig gleichwertige Immobilie in einem kleinen Ort an der oberen N,
beläuft sich bei einem Bodenwert von rund 20,00 € der Verkehrswert lediglich auf 150.000,00 €. Somit
ergibt sich eine Verkehrswertdifferenz für diese gleichwertigen Immobilien abhängig von der Lage in
Höhe von 205.000,00 €, die allein durch die jeweiligen Nachfrage und Lage erzeugt wird. Daher eignet
sich nach Angaben des Oberen Gutachterausschusses der Verkehrswert nur sehr bedingt als alleiniger
Maßstab zur Beurteilung der Angemessenheit eines selbst bewohnten Hauses im Rahmen des § 12 Abs.
3 Satz 1 Nr. 4 SGB II..
Die von der Beklagten und anderen Leistungsträgern nach dem SGB II praktizierte Anknüpfung allein an
die Größe der Wohnfläche führt nach der Auskunft des Oberen Gutachterausschusses zu Ergebnissen, die
im Rahmen des vom BSG ausdrücklich als Maßstab genannten Gleichbehandlungsgrundsatzes nicht
vertretbar sind. Knüpft man allein an die Wohnfläche an, so kann in einem Ballungszentrum wie
beispielsweise der r-p Landeshauptstadt M bei einem sehr hohen Bodenrichtwert der Wert der genutzten
Immobilie erheblich höher sein als der Wert, der sich in einem ländlich strukturierten Raum aufgrund der
deutlich niedrigeren Bodenrichtwerte ergibt. Überschreitet das in einem Ort mit niedrigem Bodenrichtwert
liegende Eigenheim die von den Leistungsträgern als Maßstab herangezogene Wohnfläche, soll das
Eigenheim als Vermögen verwertet werden, obwohl trotz der Größe der Verkehrswert deutliche niedriger
ist als bei einem den Größenvorgaben der Leistungsträger entsprechenden Haus in einer Gemeinde mit
hohem Bodenrichtwert. Die erheblichen Unterschiede beim Verkehrswert belegt insbesondere der dem
Schreiben des Oberen Gutachterausschusses beigefügte Auszug aus dem
Landesgrundstücksmarktbericht für das Land R-P, Stand 2007. Hieraus geht mit eindeutiger Klarheit
hervor, dass der Verkehrswert einer Immobilie sehr stark von der jeweiligen Lage im Land abhängig ist.
Stellt man gar auf einen bundesweiten Maßstab ab, ergeben sich wahrscheinlich noch erheblich größere
Differenzen. Bundesweite Erhebungen liegen der Kammer allerdings nicht vor.
Da es sich bei den Leistungen der Grundsicherung für Arbeitsuchende um bundeseinheitlich gewährte
Leistungen handelt, kann ein regional unterschiedlicher Maßstab nicht angewandt werden. Bereits aus
den für das Land R-P festgestellten Verhältnissen geht hervor, dass der Verkehrswert in erheblichem
Maße vom jeweiligen Bodenrichtwert, der sich wiederum nach der Lage des Grundstücks richtet,
abhängig ist. Dies ist auch bei der Prüfung der Angemessenheit nach § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 SGB II zu
berücksichtigen.
Daher ist für die Feststellung der Angemessenheit bei selbst genutzten Hausgrundstücken nicht auf die
Wohnfläche unter Berücksichtigung der Zahl der Familienmitglieder abzustellen, sondern, wie sich auch
aus § 12 Abs. 4 Satz 1 SGB II ergibt, auf den individuellen Verkehrswert des Eigenheims. Dieser
Verkehrswert ist einem Durchschnittsverkehrswert gegenüberzustellen, der sich auf der Basis des
durchschnittlichen Bodenrichtwertes in R-P und der durchschnittlichen Baukosten für ein Eigenheim
abzüglich durchschnittlicher Baumängel und sonstiger Abschläge errechnet. Überschreitet der
individuelle Verkehrswert eines Eigenheims den durchschnittlichen Verkehrswert nicht, ist ein selbst
bewohntes Eigenheim unabhängig von der Größe und der Zahl der Bewohner angemessen im Sinne von
§ 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 SGB II. Ob diese Kriterien auch für Eigentumswohnungen anwendbar sind, kann
vorliegend offen bleiben.
Bei Anwendung dieser Grundsätze ist zunächst ein durchschnittlicher Bodenrichtwert für R-P zu ermitteln.
Aus dem Landesgrundstücksmarktbericht ergibt sich, dass der höchste Bodenrichtwert (in der
Landeshauptstadt M) 512,00 € beträgt, der niedrigste (in S an der oberen N) beläuft sich auf 20,00 €.
Ähnlich niedrig ist der Bodenrichtwert für das von den Klägern bewohnte Hausgrundstück, der sich nach
dem Verkehrswertgutachten auf 26,00 € beläuft. Der Landesgrundstücksmarktbericht hat zur Ermittlung
seiner statistischen Zahlen ein "Standardeinfamilienhausgrundstück" benutzt. Dieses hat eine
Grundstücksgröße von 500 Quadratmetern, das hierauf errichtete Haus eine Wohnfläche von 145
Quadratmetern, Es handelt sich um ein rechteckiges voll unterkellertes eingeschossiges Wohnhaus mit
ausgebautem Dachgeschoss und entspricht damit entspricht dem durchschnittlichen Einfamilienhaus.
Ausgehend davon, dass im ländlichen Bereich häufig deutlich größere Grundstücke mit
Einfamilienhäusern bebaut sind, im städtischen Bereich die Grundstücksgrößen dagegen häufig geringer
als 500 Quadratmeter sind, ist vorliegend die vom Oberen Gutachterausschuss
Standardgrundstücksgröße von 500 Quadratmetern zugrunde zu legen. Da sich aus dem
Landesgrundstücksmarktbericht ein auf der Basis spezieller Berechnungsmodelle errechneter
landesweiter durchschnittlicher Bodenrichtwert nicht ergibt, ist aus dem höchsten und niedrigsten
Bodenrichtwert ein Mittelwert zu bilden. Dieser beläuft sich für R-P auf 265,00 € (510,00 € + 20,00 € : 2).
Bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 500 Quadratmetern ist daher ein Betrag von ca.
130.000,00 € für die durchschnittliche Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen.
Die Baukosten für ein durchschnittliches frei stehendes Einfamilienhaus sind im
Landesgrundstücksmarktbericht nicht ausgewiesen. Aus verschiedenen Berechnungen lässt sich jedoch
schließen, dass für die Errichtung des Hauses von einem Betrag in Höhe von etwa 200.000,00 €
ausgegangen wird. Dies entspricht beispielsweise den Feststellungen der Landesbausparkassen, die in
einer Pressemitteilung vom 04.09.2006 die durchschnittlichen Kosten für ein frei stehendes
Einfamilienhaus mit 194.000,00 € beziffert haben.
Der durchschnittliche Bodenrichtwert und die durchschnittlichen Baukosten belaufen sich somit auf ca.
330.000,00 €. Hiervon ist ein Abschlag vorzunehmen, da Leistungsbezieher häufig in älteren Häusern
wohnen und diese regelmäßig eine veraltete Ausstattung und einen Renovierungsbedarf haben.
Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass nach § 12 Abs. 3 Satz 2 SGB II für die Angemessenheit die
Lebensumstände während des Bezugs von Leistungen der Grundsicherung für Arbeitsuchende
maßgebend ist, so dass ein Eigenheim mit einfacher Ausstattung als angemessen gilt. Insgesamt ist daher
nach vorläufiger Einschätzung der Kammer ein durchschnittlicher Verkehrswert von bis zu 250.000,00 €
als Grenze für die Prüfung der Angemessenheit eines selbst genutzten Hausgrundstücks zu sehen.
Der Verkehrswert des im Eigentum der Klägerin zu 1) stehenden Hauses beläuft sich nach dem
vorliegenden Verkehrswertgutachten auf 184.000,00 € und liegt damit deutlich unterhalb der oben
genannten Grenze, so dass geschütztes Eigentum gemäß § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 SGB II vorliegt.
Die Beklagte wird daher unter Außerachtlassung eines eventuell verwertbaren Vermögens die Höhe der
Leistungen, die den Klägern ab 01.10.2005 zustehen, zu ermitteln haben. Dabei ist für die Klägerin zu 1)
das Arbeitslosengeld II bzw. für die Kläger zu 2) bis 4) das Sozialgeld nach § 28 SGB II zugrunde zu
legen, hiervon sind ggf. gezahlte Unterhaltsleistungen sowie das gezahlte Kindergeld abzuziehen.
Die Höhe der nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II zu zahlenden Unterkunftskosten einschließlich Nebenkosten
und Heizkosten richtet sich nach den tatsächlich anfallenden Kosten für das bewohnte Eigenheim. Zwar
sind Tilgungsleistungen für geschuldete Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit der Hausfinanzierung
nicht von der Beklagten zu übernehmen, sie hat jedoch zu zahlende Zinsen für
Darlehensverbindlichkeiten als Kosten der Unterkunft zu übernehmen, soweit diese nicht im Einzelfall das
Maß der Angemessenheit auch im Verhältnis zu Mietkosten deutlich übersteigen. Weiterhin sind die
tatsächlich anfallenden Nebenkosten sowie Heizkosten - mit Ausnahme der Stromkosten und der Kosten
für die Warmwasserbereitung - zu übernehmen. Die von den Leistungsträgern praktizierte Pauschalierung
von Heiz- und Nebenkosten ist mangels einer Rechtsgrundlage nicht zulässig. Weiterhin wird die
Beklagte bei der Festsetzung der Leistungen den an die Klägerin zu 1) zu zahlenden Mehrbedarf für
Alleinerziehende zu berücksichtigen haben.
Ein Abzug bei den Kosten für Unterkunft hinsichtlich der im Obergeschoss befindlichen Räume die ggf.
vermietet werden könnten, ist nicht vorzunehmen. Die Beklagte hat den insoweit vor der Kammer
geschlossenen Vergleich vom 08.02.2007 widerrufen, so dass für eine entsprechende Berechnung keine
Rechtsgrundlage mehr vorhanden ist.
Nach alledem hat die Klage in der Sache Erfolg.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 193 SGG.