Urteil des SozG Aurich vom 13.09.2006
SozG Aurich: unterkunftskosten, niedersachsen, unbestimmter rechtsbegriff, angemessenheit, baukosten, wohnfläche, arbeitslosigkeit, stadt, einfamilienhaus, darlehen
Sozialgericht Aurich
Urteil vom 13.09.2006 (nicht rechtskräftig)
Sozialgericht Aurich S 15 AS 103/06
1. Der Bescheid der Beklagten vom 11.11.2005 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 15.03.2006 wird
abgeändert. 2. Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin über den 31.12.2005 hinaus bis einschließlich Mai 2006 SGB
II-Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes unter Berücksichtigung der tatsächlichen Unterkunftskosten zu
zahlen. 3. Der Beklagte hat der Klägerin die notwendigen außergerichtlichen Kosten zu erstatten. 4. Die Berufung wird
zugelassen.
Tatbestand:
Streitig sind die nach dem SGB II zu berücksichtigenden Unterkunftskosten eines selbst bewohnten Eigenheims.
Die Klägerin bewohnt gemeinsam mit ihrem Ehemann und der am K. geborenen Tochter ein Einfamilienhaus mit einer
Wohnfläche von ca. 110 qm, die Grundstücksgröße beträgt ca. 539 qm. Der Ehemann der Klägerin hat das Haus im
Dezember 1993 für 115.000,- DM erworben und in der Folgezeit nach eigenen Angaben ca. 180.000,- DM für die
anfallenden Umbau- und Renovierungsarbeiten aufgewandt. Die Versicherungssumme für die
Wohngebäudeversicherung beträgt 146.359,- Euro. Die Hypothekendarlehen valutieren derzeit noch mit ca. 104.000,-
Euro. Die Klägerin und ihr Ehemann haben 2 Darlehen der G. (H.) aufgenommen sowie ein weiteres Darlehen der I.,
für die monatlich 434,94 EUR an Zinsen gezahlt werden. Die Darlehen der H. sollen mit einer
Kapitallebensversicherung getilgt werden, für die monatlich 79,- EUR aufgebracht werden müssen.
Der Ehemann der Klägerin bezog bis zum 04.07.2004 Arbeitslosengeld und im Anschluss daran Arbeitslosenhilfe. Seit
dem 01.01.2005 beziehen die Eheleute bei der im Auftrag der Beklagten handelnden Stadt J. Leistungen zur
Sicherung des Lebensunterhalts nach dem SGB II. Diese berücksichtigte zunächst die tatsächlichen
Unterkunftskosten, wies aber bereits mit Bescheid vom 30.11.2004 darauf hin, dass die Wohnung für die
Haushaltsgröße unangemessen groß bzw. teuer sei. Für den Monat Juni 2005 wurden letztmalig die tatsächlichen
Unterkunftskosten in Höhe von 496,92 Euro bewilligt. Mit Bescheid vom 19.05.2005 erfolgte eine Leistungsbewilligung
für den Zeitraum 01.07. bis 30.11.2005. Dabei wurden nur noch Unterkunftskosten in Höhe von 405,- Euro
berücksichtigt, die nach Auffassung der Stadt J. angemessen sind. Dieser Bescheid wurde rechtskräftig. Auf den
erneuten Fortzahlungsantrag hin bewilligte die Stadt J. mit Bescheid vom 11.11.2005 für den Zeitraum 01.12.2005 bis
31.05.2006 erneut Leistungen nach dem SGB II unter Berücksichtigung von Unterkunftskosten in Höhe von 405,-
Euro. Den dagegen gerichteten Widerspruch der Klägerin, mit dem diese die Berücksichtigung der tatsächlichen
Unterkunftskosten verlangte, wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 15.03.2006 für den Zeitraum ab
01.01.2006 als unbegründet zurück. Für den Monat Dezember gab sie dem Widerspruch statt und berücksichtigte die
tatsächlichen Unterkunftskosten, da sie ihre Praxis, diese Kosten nur für 6 Monate zu berücksichtigen, mittlerweile
auf 12 Monate ausgedehnt habe. Eine Übernahme der tatsächlichen Unterkunftskosten für einen längeren Zeitraum
komme im Interesse der Allgemeinheit nicht in Betracht.
Zwischen den Beteiligten waren 2 Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes anhängig, in denen die Beklagte
jeweils verpflichtet wurde, die tatsächlichen Unterkunftskosten weiter zu zahlen (Az: 15 AS 341/05 ER und 15 AS
225/06 ER).
Mit der Klage macht die Klägerin geltend, ohne Übernahme der tatsächlichen Unterkunftskosten wären sie und ihr
Ehemann gezwungen ihr Einfamilienhaus zu veräußern, da sie die Kosten nicht anderweitig aufbringen könnten. Dies
stünde der Absicht des Gesetzgebers entgegen, der in § 12 SGB II ein selbst genutztes Haus ausdrücklich von der
Verwertung ausnehme.
Die Klägerin beantragt,
den Bescheid der Stadt J. vom 11.11.2005 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 15.03.2006 abzuändern
und die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin über den 31.12.2005 hinaus bis einschließlich Mai 2006 SGB II-
Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes unter Berücksichtigung der tatsächlichen Unterkunftskosten zu
zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Nach ihrer Auffassung beurteilt sich die Angemessenheit der Unterkunftskosten bei Eigenheimen nach dem gleichen
Maßstab wie bei Mietwohnungen. Eine Differenzierung führe zu einer vor dem Hintergrund von Art. 3 Grundgesetz
(GG) nicht zu rechtfertigenden Ungleichbehandlung.
Das Gericht hat die Verwaltungsakten der Beklagten sowie die Akten der Verfahren – Az: 15 AS 341/05 ER und 15
AS 225/06 ER – beigezogen und bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt. Wegen der weiteren Einzelheiten des
Sachverhalts wird auf den Inhalt der Akten ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, inhaltlich ist sie auch begründet.
Die Kläger haben einen Anspruch auf Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem SGB II unter
Berücksichtigung der tatsächlich anfallenden Unterkunftskosten, da diese nicht unangemessen sind. Die
angefochtenen Bescheide waren entsprechend abzuändern.
Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II werden Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen
Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind. Die tatsächlichen Aufwendungen für die Unterkunft ergeben
sich bei einem im Eigentum der Betroffenen stehenden Haus aus den mit dem Wohneigentum unmittelbar
verbundenen Belastungen, insbesondere den zur Finanzierung des Hauses tatsächlich gezahlten Darlehenszinsen
(vgl. Kalhorn im Hauck/Noftz, Kommentar zum SGB II, Rn 14 zu § 22; Berlit, Lehr- und Praxiskommentar zum SGB
II, Rn 20 zu § 22). Der Begriff "Angemessenheit" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, der in vollem Umfang der
gerichtlichen Kontrolle unterliegt (vgl. LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss vom 01.04.2005 -L 8 AS 55/05 ER-;
LSG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 28.02.2006 -L 9 B 99/05 AS ER-; Berlit, a.a.O. Rn 23).
Bei Mietwohnungen ist grundsätzlich das örtliche Mietzinsniveau für Wohnungen im unteren Bereich des
Wohnungsmarktes zu ermitteln und als Maßstab der Angemessenheitsprüfung zu berücksichtigen, wobei vorrangig
auf örtliche Mietspiegel (vgl. Berlit in LPK-SGB II, Rdn. 37 zu § 22; Lang in Eicher/Spellbrink, Kommentar zum SGB
II, Rdn. 45 zu § 22), sofern diese fehlen aber auch auf Mietpreisübersichten von Verbänden und Organisationen, die
am Wohnungsmarkt beteiligt sind, umfassend angelegte Auswertungen von Immobilienanzeigen oder die Tabelle zu §
8 Wohngeldgesetz zurückgegriffen werden kann (vgl. zu diesem Problemfeld etwa LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil
vom 23.03.2006 - L 8 AS 388/05 -)
Streitig ist die Angemessenheitsprüfung bei Unterkünften, die im Eigentum des Leistungsempfängers stehen,
insbesondere also bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen. Zum Teil wird jede Differenzierung zwischen Miet- und
Eigentumsobjekten abgelehnt und bei letzteren als Vergleichsmaßstab ebenfalls das örtliche Mietzinsniveau für
Wohnungen im unteren Bereich herangezogen (vgl. etwa Beschluss des Landessozialgerichts Niedersachsen-Bremen
vom 11.01.2006 – L 8 AS 409/05 ER - ; Beschluss des Landessozialgerichts Nordrhein-Westfalen vom 28.02.2006 –
L 9 B 99/05 AS ER -). Dies wird vor allem damit begründet, dass es ansonsten zu einer Ungleichbehandlung von
Mietern und Eigentümern kommen würde. Demgegenüber stellt ein anderer Teil der Rechtsprechung darauf ab, dass
die Aufwendungen für Miet- und Eigentumsobjekte ebenso wie deren Verwertbarkeit nicht miteinander verglichen
werden können (LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss v. 08.06.2006 –L 7 AS 443/05 ER-; LSG Berlin-Brandenburg,
Urteil v. 09.05.2006 –L 10 AS 102/06-). Ein wesentlicher Unterschied bestehe bereits insoweit, als Eigentumsobjekte
anders als Mietwohnungen bei einem erforderlichen Wohnungswechsel nicht so leicht und selten ohne Verluste
veräußerbar seien.
Die erkennende Kammer teilt grundsätzlich den differenzierenden Ansatz der letztgenannten Auffassung, die
Angemessenheitsprüfung bei Eigentumsobjekten nach anderen Kriterien durchzuführen als bei Mietwohnungen.
Der Gesetzgeber selbst unterscheidet im Bereich des sozialen Wohnungsbaus zwischen Eigentumsobjekten und
Mietwohnungen. Unabhängig davon, ob man weiterhin § 39 Absatz 1 Satz 1 des am 31.12.2001 außer Kraft
getretenen II. Wohnungsbauförderungsgesetzes (II. WoBauG) oder § 10 Wohnraumförderungsgesetz i.V.m. den
landesrechtlichen Bestimmungen für anwendbar hält, finden sich für Eigentums- und Mietobjekte unterschiedliche
Grenzen hinsichtlich der als angemessen angesehenen Wohnfläche. So gilt etwa gem. Ziffer 11 der Richtlinie über die
Soziale Wohnraumförderung in Niedersachsen (RdErl. d. MS v. 27.06.2003, veröffentlicht in Nds. MBl. 2003, Seite
580 ff) bei Mietwohnungen für drei bis fünf Personen eine Fläche von 75 bis 95 qm als angemessen, bei
Eigentumsmaßnahmen wird hingegen noch eine Fläche bis zu 130 qm als angemessen angesehen. Eine
entsprechende Grenze findet sich für Eigentumsobjekte in § 39 Absatz 1 des II. WoBauG.
Eigenheime bzw. Eigentumswohnungen sind auch ansonsten nicht mit Mietwohnungen vergleichbar. So werden
Eigenheime in aller Regel langfristig finanziert, die Finanzierungskosten liegen meistens deutlich über dem für eine
Mietwohnung zu entrichtenden Mietzins. Während Mietwohnungen bei durchschnittlichen Verhältnissen am
Wohnungsmarkt durch Kündigung und Anmieten einer neuen Wohnung ohne nennenswerten finanziellen Verlust
innerhalb weniger Monate gewechselt werden können, stellt sich die Situation bei den Eigentumsobjekten vollständig
anders dar. Der Verkauf eines Hauses unterliegt anderen Marktgesetzen, ist regelmäßig schwieriger und mit der
Gefahr von (zum Teil erheblichen) Verlusten verbunden (vgl. dazu auch LSG Niedersachsen-Bremen, B. v.
08.06.2006 –L 7 AS 443/05 ER-). Erbrachte Eigenleistungen lassen sich bei einem Verkauf häufig nicht realisieren,
die über Jahre hinweg aufgebrachten - und im Vergleich zum üblichen Mietzins höheren - Abzahlungsbeträge erst
recht nicht.
Die Anschaffung von Wohneigentum ist jahrzehntelang vom Gesetzgeber privilegiert und z. T. nicht unerheblich mit
staatlichen Leistungen gefördert worden (vgl. etwa die erst im Jahre 2005 weggefallene Eigenheimzulage oder die
diversen Wohnungsbauförderungsprogramme der Bundesländer für Eigentumsmaßnahmen). Die Erbauer sollten
dadurch veranlasst werden, die im Vergleich zu Mietwohnungen erhöhten monatlichen Belastungen aus Eigenmitteln
aufzubringen, nicht zuletzt deshalb, weil das mietfreie Wohnen als eine sinnvolle zusätzliche Altersvorsorge
angesehen wurde. Konsequenterweise sind diese Objekte auch von der Verwertung als Vermögen bei
bedürftigkeitsabhängigen Sozialleistungen ausgenommen worden (so jetzt in § 12 Absatz 3 Ziffer 4 SGB II oder
vorher in § 1 Absatz 3 Ziff. 5 AlHi-VO sowie in § 88 Absatz 2 Ziffer 7 BSHG). Die Betroffenen sollen nicht gezwungen
werden, ein selbstbewohntes Eigenheim von angemessener Größe aufgeben zu müssen, bevor sie in den Genuss
bedürftigkeitsabhängiger Leistungen wegen Arbeitslosigkeit kommen. Dieses Privileg, mit dem das Haus nicht als
Vermögensgegenstand sondern als Lebensmittelpunkt geschützt wird (Bundessozialgericht, Urteil v. 17.12.2002 –B 7
AL 126/01 R- zu § 193 SGB III), findet seine Rechtfertigung darin, dass der Gesetzgeber es als unverhältnismäßig
ansieht eine langfristige Lebensplanung, wie den Bau oder Erwerb eines Einfamilienhauses zu eigenen Wohnzwecken,
wegen Arbeitslosigkeit, die weiterhin grundsätzlich als vorübergehender Zustand angesehen wird, aufgeben zu
müssen.
Genau dieses als unverhältnismäßig angesehene Ergebnis würde aber eintreten, wollte man als Vergleichsmaßstab
für die Angemessenheitsprüfung bei Eigentumsobjekten den Mietzins vergleichbarer Mietwohnungen wählen. Die
große Mehrzahl der Eigenheime/Eigentumswohnungen, insbesondere diejenigen, die von Familien angeschafft
werden, ist langfristig finanziert. Tritt während dieser Finanzierungsphase, die in der Regel einen erheblichen Teil des
Arbeitslebens umfasst, Arbeitslosigkeit und im weiteren Verlauf die Notwendigkeit des SGB II Leistungsbezuges ein,
sind die Betroffenen zwar nicht gehalten vor Inanspruchnahme dieser Leistungen ihr Haus verkaufen zu müssen.
Tatsächlich träte diese Situation aber kurze Zeit später ein, weil die Differenz zwischen den Mietpreisen im unteren
Segment des Marktes für Mietwohnungen und den monatlichen Belastungen für (teil-)finanzierte Eigenheime so groß
ist, dass die entstehende Lücke in der Regel nicht mit den knapp kalkulierten Leistungen zur Sicherung des
Lebensunterhalts geschlossen werden kann. Bei rein systematischer Auslegung mag es zwar zutreffend sein, dass §
12 Absatz 3 Ziff. 4 SGB II als Vermögensschutzvorschrift nur auf den Schutz abbezahlter Einfamilienhäuser abzielt.
Angesichts der zitierten Vorschriften des sozialen Wohnungsbaus und der Tatsache, dass das Einfamilienhaus nicht
als Vermögensobjekt, sondern als Lebensmittelpunkt geschützt wird (vgl. BSG a.a.O.) ist aber nicht anzunehmen,
dass der Gesetzgeber dies bewirken wollte. Der beabsichtigte Schutz des Lebensmittelpunktes würde für die
Mehrzahl der unter § 12 Absatz 3 Ziff. 4 SGB II fallenden Objekte faktisch leer laufen, da aufgrund der langfristig
angelegten Finanzierung Arbeitnehmer nur ausnahmsweise oder am Ende ihres Erwerbslebens abbezahlte
Einfamilienhäuser/Eigentumswohnungen besitzen. Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Gesetzgeber
mittels § 12 Absatz 3 Ziff. 4 SGB II nur diejenigen schützen wollte, die ihr Eigenheim mit präsenten Eigenmitteln (ggf.
verbunden mit einer geringfügigen Zusatzfinanzierung) anschaffen konnten oder dieses insgesamt geerbt oder auf
sonstige Weise ohne Gegenleistung erworben haben. Die Auslegung des Begriffs "angemessen" anhand der für
Mietwohnungen geltenden Maßstäbe führt daher zu einem Wertungswiderspruch mit den
Vermögensanrechnungsvorschriften (so auch LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss v. 08.06.2006 –L 7 AS 443/05
ER-; LSG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 09.05.2006 –L 10 AS 102/06-). Dieser lässt sich indes ohne weiteres
vermeiden, wählt man für Eigentumsobjekte einen eigenständigen Angemessenheitsmaßstab.
Die Verwendung eines eigenen Maßstabes für Eigentumsobjekte führt auch nicht zu einem Verstoß gegen Art. 3
Grundgesetz (so aber LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss vom 11.01.2006 und LSG Nordrhein-Westfalen,
Beschluss v. 28.02.2006). Zum einen handelt es sich um eine zulässige wertende Entscheidung des Gesetzgebers,
den Bau von Eigentumsobjekten nach anderen Maßstäben zu fördern als den Bau von Mietwohnungen. Diese
Differenzierung bewegt sich noch deutlich im Rahmen des weiten Beurteilungsspielraums, den der Gesetzgeber im
Rahmen des Artikels 3 hat und entfaltet Folgewirkungen bis in den Bereich der Angemessenheitsprüfung hinein. Zum
anderen wird die Differenzierung den geschilderten unterschiedlichen Folgen für Mieter und Eigentümer beim Zwang
zum Wechsel der Wohnung gerecht. Im Ergebnis ist somit ein sachlicher Grund für eine Ungleichbehandlung von
Mietern und Eigentümern gegeben.
Als Faktoren der Angemessenheitsprüfung werden üblicherweise Größe und Ausstattung der Wohnung sowie die
familiären Verhältnisse und die dafür aufzubringenden Kosten genannt (vgl. etwa Berlit, a.a.O. Rdn. 23 ff; Lang in
Eicher/Spellbrink a.a.O. Rdn. 40 zu § 22)). Diese Aspekte sind auf den Bereich der Eigentumsobjekte zu übertragen.
Für die Größe ist dies relativ unproblematisch, da sich insoweit unmittelbar die Vorschriften des sozialen
Wohnungsbaus (vgl. dazu LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss vom 08.06.2006 –L 7 AS 443/05 ER-;
Bayerisches LSG, Urteil vom 21.04.2006 –L 7 AS 1/05-; Berlit, a.a.O. Rdn. 23 ff; Lang in Eicher/Spellbrink a.a.O.
Rdn. 42 zu § 22) heranziehen lassen. Danach sind Familienheime mit einer Wohnung bis zu einer Wohnfläche von
130 qm förderungsfähig und daher auch im Sinne der sozialrechtlichen Vorschriften als angemessen anzusehen (so
auch LSG Berlin-Brandenburg, U. v. 09.05.2006 –L 10 AS 102/06-; Berlit, Wohnung und Hartz IV in NDV 2006, 5ff, 17,
Mecke in Eicher/Spellbrink, Kommentar zum SGB II, Rn 71 zu § 12, alle unter Bezug auf das BSG-Urteil v.
17.12.2002 –B 7 AL 126/01 R – zu § 193 SGB III), ohne dass diese Fläche bei schrumpfender Familiengröße nach
unten anzupassen wäre (LSG Berlin-Brandenburg, U. v. 09.05.2006 –L 10 AS 102/06-) und ohne dass es auf die
Grundstücksgröße ankäme (LSG Berlin-Brandenburg a.a.O.; LSG Bayern a.a.O.). Die Kammer schließt sich dieser
Auffassung an.
Bei der Frage nach der Angemessenheit der aufzubringenden Kosten wird, wie ausgeführt, von einigen
Landessozialgerichten der Maßstab für ortsübliche Mietwohnungen zugrunde gelegt, die Angemessenheit also nach
örtlichen Mietspiegeln oder der Tabelle zu § 8 WoGG bestimmt. Dies wird aus den oben ausgeführten Gründen den
Besonderheiten der Eigentumsobjekte nicht gerecht. Das LSG Berlin-Brandenburg hält dies ebenfalls nicht für
sachgerecht, sieht aber gleichwohl das Erfordernis, den Finanzierungsaufwand nach oben hin in typisierter Form zu
begrenzen und greift dazu im Ergebnis dann doch wieder auf Erkenntnisse aus dem Mietwohnungsbereich zurück.
Angemessen seien die Finanzierungskosten (gemeint sind die reinen Zinslasten ohne Tilgung und ohne
Betriebskosten) nur dann, wenn sie sich im Umfang der ortsüblichen Nettokaltmiete bewegen. Diese Nettokaltmiete
sei eine nachvollziehbare Grenze, denn wer für den reinen Kapitaldienst seiner Immobilie mehr aufwende, als für eine
Mietwohnung gleicher Größe, verbinde mit dem Erwerb mehr als die Befriedigung "normaler" Wohnbedürfnisse (LSG
Berlin-Brandenburg, U. v. 09.05.2006 –L 10 AS 102/06-).
Die Kammer teilt diese Auffassung nicht, da sie nicht beachtet, dass die Finanzierungskosten im Laufe der Jahre
erheblichen Schwankungen ausgesetzt sind. Wer etwa im Jahre 1991 ein Hypothekendarlehen mit 10 jähriger
Zinsbindung aufgenommen hat, musste dafür durchschnittlich 8,5 bis 9 % Zinsen bezahlen, im Jahre 1999 lag der
Zinssatz mit ca. 4,5 % dagegen nur halb so hoch. War es also im Jahre 1991 mit einem bestimmten finanziellen
Aufwand gerade möglich einen minimalen Baustandard abzudecken, hätte mit dem gleichen Aufwand im Jahre 1999
trotz gestiegener Baukosten ohne weiteres ein deutlich höherer Standard bezahlt werden können. Es ist daher nicht
möglich aus der Höhe der absoluten Finanzierungskosten Rückschlüsse auf die Angemessenheit der konkreten
Wohnung zu ziehen. Erst recht trifft es nicht zu, dass Finanzierungskosten jenseits des Betrages der ortsüblichen
Nettokaltmiete ein Indiz dafür sind, dass mehr als die "normalen" Wohnbedürfnisse gedeckt werden. Zum einen
differiert der Vergleichsbetrag aufgrund der dargestellten Zinsschwankungen je nach Bauzeit des Objekts deutlich,
zum anderen lässt sich zum Kaltmietzins einer Mietwohnung im unteren Bereich im Regelfall nicht der Bau eines
Einfamilienhauses finanzieren, es sei denn in einer extremen Niedrigzinsphase und bei außergewöhnlich hohem
Eigenkapitalanteil.
Nach Auffassung der Kammer ist die Angemessenheit der für ein Eigentumsobjekt aufzuwendenden Kosten unter
entsprechender Anwendung der Förderungsvoraussetzungen des sozialen Wohnungsbaus zu prüfen. Dabei sind
persönliche und objektbezogene Aspekte zu beachten. Die für ein Eigenheim aufzuwendenden Kosten sind dann
angemessen, wenn (1) die Finanzierung im Jahr der Anschaffung für den oder die Betroffenen wirtschaftlich tragfähig
und nicht aus besonderen Gründen (z.B. wegen bereits bevorstehender Arbeitslosigkeit) unvernünftig war (persönliche
Angemessenheitsprüfung) und (2) das Haus unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Baukosten im Baujahr des
Hauses, angemessener Eigenleistungen und des im Baujahr vorherrschenden Zinsniveaus angemessen war
(objektbezogene Angemessenheitsprüfung).
(1) Die Tragfähigkeit der Belastung wird von den für die Förderung des sozialen Wohnungsbaus zuständigen Stellen in
Anwendung des § 11 Absatz 3 Ziffer 4 Wohnraumförderungsgesetz dann angenommen, wenn dem Betroffenen und
seiner Familie nach Abzug der Belastung von seinem Einkommen (bzw. dem Familieneinkommen) ein Betrag zum
Lebensunterhalt verbleibt, der mindestens 10 % über den für ihn bzw. seine Familie maßgeblichen Regelsätzen nach
dem Zwölften Sozialgesetzbuch (SGB XII) liegt. Dieser Maßstab ist auch auf das SGB II übertragbar, da er nach
Vorstellung des Gesetzgebers den unteren Bereich der Einkommensverhältnisse absteckt, bei denen ein
Bauvorhaben überhaupt noch möglich ist (und die Betroffenen durch Wohnungsbaufördermittel erst in die Lage
versetzt werden dieses umzusetzen).
Das Vorliegen der persönlichen Angemessenheitsprüfung ist vorliegend ohne weiteres zu bejahen. Der Kläger hat das
Haus als Junggeselle zu einem Preis von 115.000 DM erworben, so dass ihm unter Berücksichtigung eines
Bruttoverdienstes von 69.000 DM im Jahre 1993 auch bei einer Vollfinanzierung deutlich mehr als 10% über dem
Sozialhilfebedarf zum Lebensunterhalt verblieben wäre. Seine Belastung war nach den Kriterien des sozialen
Wohnungsbaus damit tragfähig und die Finanzierung nicht unwirtschaftlich. Er stand des Weiteren seit 1990 in einem
ungekündigten Arbeitsverhältnis, woran sich bis in das Jahr 2003 hinein nichts geändert hat, so dass er aus der
Perspektive des Jahres 1993 betrachtet nicht mit Arbeitslosigkeit oder gar mit dem Bezug einer
bedürftigkeitsabhängigen Leistung rechen musste. Die Anschaffung des Hauses kann daher auch nicht als
unvernünftig angesehen werden.
(2) Die objektbezogene Angemessenheit lässt sich nur unter Berücksichtigung des Anschaffungsjahres ermitteln.
Dabei sind die angemessenen Baukosten für ein der Größe nach noch geschütztes Einfamilienhaus zu ermitteln. Die
Kammer orientiert sich dazu an der vom Statistischen Bundesamt geführten "Statistik über die Bautätigkeit". Diese
Statistik erfasst die durchschnittlichen Kosten eines Einfamilienhauses zum Zeitpunkt der Genehmigung sowohl nach
Quadratmetern Wohnfläche als auch nach Kubikmetern umbauten Raumes unter Angabe der darauf bezogenen
Baukosten. Um sicher zu stellen, dass nur unterdurchschnittliche Baukosten berücksichtigt werden, ist hiervon ein
Abschlag in Höhe von 10 % vorzunehmen. Für den Neubau eines noch angemessenen Hauses mit 130 qm wären
somit beispielsweise im Jahre 1994 154.570.- EUR noch als angemessen anzusehen.
Vollfinanzierte Maßnahmen werden im Bereich des sozialen Wohnungsbaus in der Regel nicht als förderungsfähig
anerkannt. Die Betroffenen haben vielmehr Eigenmittel/Eigenleistungen im Umfang von mindestens 15 % zu
erbringen. Auch dieser Grundsatz ist zu beachten und lässt sich ohne weiteres auf die Angemessenheitsprüfung
übertragen.
Weiterhin ist die Zinsbelastung für ein langfristiges Hypothekendarlehen im Zeitpunkt der Errichtung bzw. des Erwerbs
zu ermitteln. Dazu können langjährige Übersichten wie etwa unter www.interhyp.de-zinscharts herangezogen werden.
Der Ehemann der Klägerin hat das Haus mit einer Wohnfläche von 110 qm im Dezember 1993 erworben. Kaufpreis
und die in den Folgejahren für die Renovierung aufgewandten Mittel belaufen sich insgesamt auf 295.000.- EUR. Zu
dieser Zeit sind ausweislich der vom Statistischen Bundesamt geführten "Statistik über die Bautätigkeit" für
Wohngebäude mit einer Wohnung durchschnittlich 1288.- EUR je qm an Baukosten angefallen. Abzüglich 10%
verbleiben 1159,20 EUR, so dass für ein Objekt von 110 qm mit Baukosten von 127.512.- EUR zu rechnen war.
Abzüglich der erforderlichen Eigenmittel in Höhe von 15% war ein zu finanzierender Anteil von 108.385,20 EUR noch
angemessen. Für diese Finanzierung wäre unter Berücksichtigung der günstigsten Konditionen im Dezember 1993 ein
Zinssatz von etwa 6,4 % zu zahlen gewesen (vgl. www.interhyp.de-zinscharts.). Daraus errechnet sich eine Zinslast
von 6936,65 EUR jährlich bzw. 578,05 EUR monatlich, die für das Objekt des Klägers noch als angemessen
anzusehen wäre.
Die tatsächlichen Zinsbelastungen bewegen sich vorliegend mit 434,94 EUR noch unterhalb dieses Grenzwertes und
sind daher angemessen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 193 SGG.
Rechtsmittelbelehrung:
Dieses Urteil kann mit der Berufung angefochten werden.
Die Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Landessozialgericht Niedersachsen-
Bremen, Georg-Wilhelm-Str. 1, 29223 Celle oder bei der Zweigstelle des Landessozialgerichts Niedersachsen-
Bremen, Am Wall 201, 28195 Bremen, schriftlich oder mündlich zur Niederschrift des Urkundsbeamten der
Geschäftsstelle einzulegen.
Die Berufungsfrist ist auch gewahrt, wenn die Berufung innerhalb der Monatsfrist bei dem Sozialgericht Aurich,
Kirchstr. 15, 26603 Aurich, schriftlich oder mündlich zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle
eingelegt wird.
Die Berufungsschrift muss innerhalb der Monatsfrist bei einem der vorgenannten Gerichte eingehen. Sie soll das
angefochtene Urteil bezeichnen, einen bestimmten Antrag enthalten und die zur Begründung der Berufung dienenden
Tatsachen und Beweismittel angeben.
Auf Antrag kann vom Sozialgericht durch Beschluss die Revision zum Bundessozialgericht zugelassen werden, wenn
der Gegner schriftlich zustimmt. Der Antrag auf Zulassung der Revision ist innerhalb eines Monats nach Zustellung
des Urteils bei dem Sozialgericht Aurich, Kirchstr. 15, 26603 Aurich schriftlich zu stellen. Die Zustimmung des
Gegners ist dem Antrag beizufügen. Ist das Urteil im Ausland zuzustellen, so gilt anstelle der oben genannten
Monatsfristen eine Frist von drei Monaten.
Lehnt das Sozialgericht den Antrag auf Zulassung der Revision durch Beschluss ab, so beginnt mit der Zustellung
dieser Entscheidung der Lauf der Berufungsfrist von neuem, sofern der Antrag auf Zulassung der Revision in der
gesetzlichen Form und Frist gestellt und die Zustimmungserklärung des Gegners beigefügt war.
Der Berufungsschrift und allen folgenden Schriftsätzen sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.