Urteil des OVG Saarland, Az. 2 W 37/05

OVG Saarlouis: einstellung der bauarbeiten, befreiung, inzidente normenkontrolle, bebauungsplan, bauherr, eigentümer, gebäude, verhinderung, grundstück, zahl
OVG Saarlouis Beschluß vom 13.3.2006, 2 W 37/05
Nachbarschutz im Bereich der Genehmigungsfreistellung
Leitsätze
Im Rahmen der Genehmigungsfreistellung (§ 63 LBO 2004) für (generell) Gebäude bis zur
Gebäudeklasse 3 (§ 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 LBO 2004) in qualifiziert beplanten
Bereichen (§ 63 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1 LBO 2004) sind die sich aus den
uneingeschränkt anwendbar bleibenden materiell-rechtlichen Vorschriften ergebenden
Abwehrrechte des Nachbarn gegebenenfalls durch eine auf die Einstellung der Bauarbeiten
zielende Regelungsanordnung nach Maßgabe des § 123 Abs. 1 VwGO vorläufig
sicherungsfähig. Beurteilungsgegenstand für den Antrag auf Verpflichtung der
Bauaufsichtsbehörde zur Einstellung von Bauarbeiten ist die tatsächlich ausgeführte
bauliche Anlage. Die bisweilen gravierenden wirtschaftlichen Folgen verzögerter
Baufertigstellung infolge einer Baueinstellung sind in Fällen, in denen ein Bauherr auf der
Grundlage einer kraft Bundesrechts (§ 212a BauGB) sofort vollziehbaren Baugenehmigung
trotz Kenntnis des Vorliegens von Nachbarrechtsbehelfen (rechtmäßig) mit der
Verwirklichung seines Vorhabens begonnen hat, eine vom Bauherrn bei seinen Planungen
zu berücksichtigende Folge. Diese Erwägungen müssen erst recht für den Bereich des
genehmigungsfreien Bauens (§ 63 LBO 2004) gelten, dessen Einführung und Erweiterung
eine stärkere -und ausdrücklich so gewollte - Betonung der Eigenverantwortlichkeit des
Bauherrn für die Einhaltung des materiellen Rechts beinhaltet. Die Bauaufsichtsbehörde ist
nach der unverändert umfassenden gesetzlichen Aufgabenbeschreibung in § 57 Abs. 2 LBO
2004 (vormals: § 62 Abs. 2 LBO 1996) durch eine Genehmigungsfreistellung des
Vorhabens nicht davon entbunden, gegebenenfalls schon bei der "Errichtung" solcher
baulichen Anlagen über die Einhaltung der materiellen Vorschriften insbesondere des
Bauplanungs- und des Bauordnungsrechts zu "wachen" und daher gegebenenfalls
verpflichtet, (auch schon) zur Verhinderung der Schaffung nachbarrechtswidriger Zustände
tätig zu werden. Für den Nachbarschutz ist es nicht von Bedeutung, ob der Bauherr, die
Gemeinde oder die Bauaufsichtsbehörde das konkrete Vorhaben der Beigeladenen
hinsichtlich der anlagenbezogenen Anforderungen (§ 63 Abs. 1 LBO 2004) und in Bezug
auf das Vorliegen der rechtlichen Vorgaben des § 63 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 LBO 2004
zutreffend dem Genehmigungsfreistellungsverfahren zugeordnet haben. Aus dem
Nichtvorliegen dieser Anforderungen allein ließe sich eine Nachbarrechtsverletzung nicht
herleiten. Aus Gründen der Rechtssicherheit muss eine von der Gemeinde nach Maßgabe
des § 68 Abs. 3 LBO 2004 für den genehmigungsfreigestellten Bereich selbständig zu
erteilende Befreiung im Erklärungsinhalt eindeutig sein (hier verneint für die bloße
Anbringung eines amtlichen Stempels mit Unterschrift auf einem von dem Bauherrn
vorgelegten Befreiungsantrag/Vordruck).
Der Eintritt der Befreiungsfiktion gemäß § 68 Abs. 3 Satz 2 LBO 2004 setzt den Eingang
eines vollständigen Befreiungsantrags voraus. Der nach § 13 Abs. 1 Nr. 2 BauVorlVO 2004
hierfür geltenden Forderung des Verordnungsgebers nach einer Angabe von Gründen
genügt ein formelhafter Hinweis in Befreiungsanträgen auf "architektonische Gründe"
jedenfalls für eine beabsichtigte Nichteinhaltung einer Begrenzung der Wohnungszahl (§ 9
Abs. 1 Nr. 6 BauGB) nicht.
Ein betroffener Nachbar kann im Falle der Erteilung einer Befreiung von einer
nachbarschützenden Festsetzung eines Bebauungsplans in einem Rechtsbehelfsverfahren
mit Erfolg das Nichtvorliegen der objektiv-tatbestandlichen Befreiungsvoraussetzungen (§
31 Abs. 2 BauGB) einwenden.
Zu der Frage des nachbarschützenden Charakters einer Festsetzung über Begrenzung der
Wohnungszahl auf der Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB (hier auf zwei) im Falle der
Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 14 Wohneinheiten.
Ein Abwehranspruch des Nachbarn auf der Grundlage der Wohnungszahlbegrenzung setzt
zwingend voraus, dass er sich selbst an die Festsetzung hält.
Tenor
Auf die Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts des
Saarlandes vom 3. November 2005 - 5 F 28/05 – abgeändert und der Antragsgegner
verpflichtet, die Bauarbeiten zur Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses auf dem
Grundstück Parzellen Nr. 53/3, Nr. 56/5 und Nr. 81/106 in Flur 1 der Gemarkung H sofort
vollziehbar einzustellen und diese Anordnung erforderlichenfalls durchzusetzen.
Die Kosten des Verfahrens werden dem Antragsgegner und der Beigeladenen jeweils zur
Hälfte auferlegt, mit Ausnahme ihrer eigenen außergerichtlichen Kosten, die sie jeweils
selbst tragen.
Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 7.500,- EUR festgesetzt.
Gründe
I. Am 28.7.2005 reichte die Beigeladene bei der Gemeinde W unter Bezugnahme auf eine
Genehmigungsfreistellung nach § 63 LBO 2004 vom 9.7.2005 datierende Bauvorlagen für
den „Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 14 Wohneinheiten“ auf dem Grundstück
Parzellen Nrn. 53/3, 56/5 und 81/106 in Flur 1 der Gemarkung H ein. Die maximale Höhe
des im Hauptbaukörper 14,48 m auf 38,20 m umfassenden Gebäudes (vgl. dazu etwa die
Grundrisse für die drei unteren Geschosse, Blätter 80, 81 und 82 der Bauakte 00831/05
des Antragsgegners) ist in den vorgelegten Plänen vorderseitig zu der südlich vorgelagerten
Erschließungsstraße hin mit 9,825 m vermaßt und soll aufgrund des nach Norden
abfallenden Geländes an der Rückseite 11,25 m erreichen (vgl. hierzu den Schnitt A-A
beziehungsweise die rechte Seitenansicht, Blätter 78, 79 der Bauakte). Die Dachneigung
soll 5
betragen. Nach den Grundrissen sollen im Kellergeschoss an der Nordostecke des
Hauses eine Wohnung, im Erd- und im ersten Obergeschoss jeweils fünf Wohnungen sowie
in einem darüber befindlichen „Penthouse“ weitere drei Wohnungen hergestellt werden.
Nach einer beigefügten Berechnung soll es sich weder beim Keller- noch bei dem mit
seinen Außenmauern gegenüber dem Obergeschoss zurückgesetzten Dachgeschoss
(„Penthouse“) um ein Vollgeschoss handeln.
In den Unterlagen wurde auf die Belegenheit des Grundstücks im Geltungsbereich eines am
19.5.2005 vom Gemeinderat beschlossenen und unter dem 22.7.2005 amtlich bekannt
gemachten Bebauungsplans „I W “ der Gemeinde W (vgl. dazu die Amtliche
Bekanntmachung in der Ausgabe 30/2005 des örtlichen Bekanntmachungsblatts, Blatt 97
der Bauakte), von der die Beigeladene das Baugrundstück im Jahre 2005 erworben hat
(vgl. den notariellen Kaufvertrag vom 28.4.2005, Urkundenrolle Nr. 919/2005 des Notars
L in S , Blätter 7 bis 10 der Bauakte), hingewiesen. Ausweislich einer vom Antragsteller,
der unter anderem Investor eines im Plangebiet befindlichen Seniorenzentrums und einer
Anlage für betreutes Wohnen ist, zur Akte gereichten, zwar nicht mit Verfahrensvermerken
versehenen, aber von den übrigen Verfahrensbeteiligten hinsichtlich ihrer Übereinstimmung
mit dem Original nicht in Frage gestellten Ablichtung dieses Plans wurden für den als
Bauplatz ausersehenen Bereich ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt, die Zahl der
höchstzulässigen Wohnungen in den Gebäuden auf zwei – bei Doppelhäusern je Haushälfte
- und die Zahl der Vollgeschosse auf zwei begrenzt und Ausnutzungszahlen von 0,4 (GRZ)
und 0,8 (GFZ) sowie für zweigeschossige Gebäude eine Dachneigung zwischen 20
und
26
festgeschrieben.
Der Beginn der Bauarbeiten wurde für den 15.8.2005 angezeigt (vgl. die Anzeige der
Beigeladenen vom 10.8.2005, Blatt 103 der Bauakte). Mit Datum vom 29.8.2005
übersandte die Gemeinde W dem Antragsgegner unter Bezugnahme auf § 63 Abs. 3 LBO
2004 eine Ausfertigung des Bauantrags „zur Kenntnisnahme“.
Mit Eingang am 23.9.2005 forderte der Antragsteller den Antragsgegner unter Hinweis auf
seine Stellung als Eigentümer eines gegenüber liegenden sowie drei weiterer „unmittelbar
angrenzender“ Grundstücke und „eklatante Verstöße“ gegen die Festsetzungen des
Bebauungsplans auf, die von ihm – dem Antragsteller – Anfang des Monats festgestellten
Bauarbeiten einzustellen. Gleichzeitig erhob er vorsorglich Widerspruch gegen einen
etwaigen Befreiungsbescheid.
Unter dem 26.9.2005 übersandte die Gemeinde W dem Antragsgegner dann insgesamt
drei auf den 23.9.2005 datierte und mit Eingangsstempeln vom 26.9.2005 versehene
Befreiungsanträge der Beigeladenen und zwar hinsichtlich der Festsetzung der zulässigen
Wohnungszahl von zwei um zwölf Wohnungen, hinsichtlich einer Überschreitung der
Grundflächenzahl (0,4) um 130,30 qm (im Ergebnis: 0,49) und hinsichtlich der
Unterschreitung der vorgeschriebenen Dachneigung. In allen drei Fällen wurde um einen
„Dispens aus architektonischen Gründen“ gebeten. Die Vordrucke enthalten jeweils einen
Stempel der Gemeinde und daneben einen unterschriebenen Zusatz: „Der Bürgermeister,
Im Auftrag (L ), Bauamtsleiter“. Gleichzeitig bat die Gemeinde um einen „Austausch“ des
„Nachweises der baulichen Nutzung“ und wies insoweit darauf hin, dass darin ursprünglich
von einer falschen Grundstücksgröße ausgegangen worden sei (vgl. insoweit das
Anschreiben der Gemeinde W vom 26.9.2005 an den Antragsgegner nebst beigefügten
Befreiungsanträgen, Blätter 112 bis 115 der Bauakte und die neue Berechnung der
Grundstücksfläche (Katasterfläche) von 1.438 qm (statt früher: 1.386 qm).).
Mit Schreiben vom 27.9.2005 teilte das Gemeindebauamt dem Antragsteller mit, der
„Bauantrag“ sei im Freistellungsverfahren „in Absprache mit der Fachaufsicht“, dem
Antragsgegner, „gestellt“ worden und gleiches gelte für die Befreiungen. Auf dieser
Grundlage sei die „Genehmigung“ mit Befreiungen erteilt worden. Auch sei die Gemeinde
zu einer Änderung des Bebauungsplans bereit. Der Antragsteller habe nicht erwarten
können, dass lediglich zwei Wohnungen auf dem Baugrundstück entstünden. Er habe
dieses zu einem früheren Zeitpunkt selbst erwerben und mehrere Wohnungen dort
errichten wollen. Es handele sich um eine „harmonische Weiterentwicklung“ des
Baugebiets, in das sich das Projekt „bestens einfüge“.
Mit Eingang beim Verwaltungsgericht am 29.9.2005 beantragte der Antragsteller die
Verpflichtung des Antragsgegners zur sofortigen Einstellung der Bauarbeiten im Wege einer
einstweiligen Anordnung. Er verwies auf die Nichteinhaltung der Festsetzungen des
Bebauungsplans und auf eine daraus abzuleitende Verletzung seiner Rechte. Unter
anderem heißt es in dem Antrag, hier werde auf „plumpe Weise“ versucht, ihn – den
Antragsteller – in seinen Rechten zu beschneiden. Er selbst habe von einem zuvor
beabsichtigten Erwerb des Baugrundstücks Abstand genommen, nachdem ihm „laut
Bebauungsplan auf speziellen Wunsch der Gemeinde lediglich zwei Wohnungen genehmigt
worden wären“. Demgegenüber würden nun offenbar der Beigeladenen „anscheinend aus
freundschaftlicher Verbundenheit … aus der hohlen Hand nachträglich Befreiungen erteilt“.
Mit Beschluss vom 3.11.2005 wies das Verwaltungsgericht den Antrag zurück. In der
Begründung heißt es, die Nichtbeachtung mehrerer planerischer Festsetzungen in dem der
Beurteilung zugrunde zu legenden Bebauungsplan führe nicht zu einer Rechtsverletzung
des Antragstellers. Das gelte insbesondere für die Begrenzung der Wohnungszahl, aber
auch hinsichtlich der das Maß der baulichen Nutzung konkretisierenden Festsetzung über
die zulässige Grundflächengröße oder die in den Bebauungsplan aufgenommene örtliche
Bauvorschrift über die zulässigen Dachneigungen. Ein Verstoß gegen das Gebot
nachbarlicher Rücksichtnahme sei ebenfalls nicht zu erkennen.
Die Entscheidung wurde dem Antragsteller am 14.11.2005 zugestellt. Mit seiner am
22.11.2005 erhobenen Beschwerde macht er geltend, den verletzten Festsetzungen des
Bebauungsplans „I W “ komme entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts
nachbarschützende Wirkung zu. Die Festsetzung über die Begrenzung der zulässigen
Wohnungszahl sei dem städtebaulichen Kriterium der Art baulicher Nutzung zuzuordnen
und begründe daher typischerweise ein Austauschverhältnis unter den
Normunterworfenen. Auch wenn der Ortsgesetzgeber gerade bei dieser Festsetzung die
Möglichkeit rein objektiver Festlegung der Begrenzung habe, sei entgegen der Ansicht des
Verwaltungsgerichts im Zweifel von einer drittschützenden Festlegung auszugehen. Hierbei
sei die Rechtsprechung zur so genannten „Familienheimklausel“ in älteren
Bebauungsplänen zu beachten. Außerdem ergäben sich aus der Planbegründung
Anhaltspunkte für eine damit beabsichtigte Wahrung der Interessen der Bewohner des
Gebiets. Bei Aufstellung des Bebauungsplans habe die Gemeinde W gerade Wert darauf
gelegt, im allgemeinen Wohngebiet lediglich eine Bebauung im Rahmen der Zwei-
Wohnungs-Klausel zuzulassen. Das sei mit einer ansonsten negativen Belastung der
anderen Flächen und der näheren Umgebung begründet worden. Dabei habe man einen
Ausgleich für den Bereich „Seniorenzentrum“ und „betreutes Wohnen“ schaffen wollen, da
die Belastung der anderen Anwohner dadurch als „ausgereizt“ angesehen worden sei.
Gerade die Gemeinde als Verkäuferin der Grundstücke habe gegenüber den Erwerbern mit
dieser „Ausgewogenheit“ des Bebauungsplans geworben und dessen Regelungen sogar in
die Kaufverträge aufgenommen. Auch das zeige, dass hier ein Nachbarschutz gewollt
gewesen sei. Er – der Antragsteller – habe beim Kauf der Grundstücke im Bereich des
allgemeinen Wohngebiets auf die Einhaltung der Festsetzung vertraut, zumal ihm selbst
eine weitergehende Bebauung des nunmehrigen Baugrundstücks verwehrt worden sei.
Aufgrund der Mehrbelastung durch zehn weitere Wohnungen, lediglich einem Eingang des
Gebäudes und den zu erwartenden Verkehrsbelastungen sei das Vorhaben auch als
rücksichtslos zu bewerten.
Der Antragsgegner hat sich zur Sache nicht geäußert.
Die Beigeladene beantragt die Zurückweisung der Beschwerde. Sie bezieht sich auf die
Entscheidung des Verwaltungsgerichts. Insbesondere sei es zutreffend, dass die Zwei-
Wohnungs-Klausel nicht der nachbarlichen Abwehr von größeren Wohneinheiten dienen
solle. Entsprechend der Plankonzeption sei ein Großteil des Plangebiets dem
Seniorenzentrum und den Bereichen für betreutes Wohnen vorbehalten worden und nur
maximal neun Grundstücke des Plangebiets südlich der Achse zwischen der Schule im
Westen und dem Kindergarten im Osten stünden für eine hinsichtlich der Wohnungszahl
eingeschränkte Bebauung überhaupt zur Verfügung. Dass insoweit ein nachbarliche
Abwehrrechte begründendes Austauschverhältnis geschaffen werden sollte, sei nahezu
auszuschließen. Dass die Festsetzung Abwehrrechte für den Antragsteller als Eigentümer
von Grundstücken aus dem Bereich „Betreutes Wohnen“ vermittle, sei noch weniger
anzunehmen.
II. Die gemäß § 146 VwGO statthafte Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss
des Verwaltungsgerichts vom 3.11.2005 – 5 F 28/05 – ist zulässig und begründet. Die
nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO den gerichtlichen Prüfungsumfang im
Beschwerdeverfahren bestimmende Beschwerdebegründung gebietet eine abweichende
Beurteilung des Eilrechtsschutzbegehrens des Antragstellers.
Da das Vorhaben der Beigeladenen unter Inanspruchnahme der Regelung über die
Genehmigungsfreistellung (§ 63 LBO 2004) für (generell) Gebäude bis zur Gebäudeklasse
3 (§ 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 LBO 2004) in qualifiziert beplanten Bereichen (§ 63
Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1 LBO 2004) ohne Baugenehmigung ausgeführt wird, lässt
sich der Nachbarschutz verfahrensrechtlich nicht im Rahmen der vom Prozessrecht gegen
Verwaltungsakte zur Verfügung gestellten Rechtsbehelfe (Widerspruch und
Anfechtungsklage) und – bezogen auf den vorläufigen Rechtsschutz – nicht im Wege des in
dem Bereich nach § 123 Abs. 5 VwGO grundsätzlich vorrangigen Aussetzungsverfahrens
(§§ 80a, 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO) abwickeln. Vielmehr sind die unabhängig von der
bauverfahrensrechtlichen Einordnung eines Bauvorhabens den nach § 60 Abs. 2 LBO 2004
uneingeschränkt maßgeblich bleibenden Anforderungen des materiellen Baurechts zu
entnehmenden nachbarlichen Abwehransprüche gegen ein Bauvorhaben gegebenenfalls im
Wege eines Verpflichtungsbegehrens auf Einschreiten gegenüber der zuständigen Unteren
Bauaufsichtsbehörde, hier dem Antragsgegner, geltend zu machen. Was die Verhinderung
der Bauausführung betrifft, sind derartige Nachbarrechte durch eine Regelungsanordnung
nach Maßgabe des § 123 Abs. 1 VwGO vorläufig sicherungsfähig.
Der Antragsgegner ist richtiger Adressat für dieses Rechtsschutzbegehren. Er ist nach der
unverändert umfassenden gesetzlichen Aufgabenbeschreibung in § 57 Abs. 2 LBO 2004
(vormals: § 62 Abs. 2 LBO 1996) – was dessen Stellungnahme vom 6.10.2005 zu dem
Eilrechtsschutzantrag des Antragstellers vermuten lassen könnte - durch eine
Genehmigungsfreistellung des Vorhabens nicht davon entbunden, gegebenenfalls schon bei
der „Errichtung“ solcher baulichen Anlagen über die Einhaltung der materiellen Vorschriften
insbesondere des Bauplanungs- und des Bauordnungsrechts zu „wachen“ (vgl. in dem
Zusammenhang auch die im Zuge der Erweiterung der Genehmigungsfreistellung zur
„Qualitätssicherung“ am Bau gegenüber dem bisherigen Rechtszustand in §§ 78, 79 LBO
2004 enthaltene Verschärfung der nachträglichen Überwachung gerade im Bereich
genehmigungsfrei gestellten Bauens) und gegebenenfalls verpflichtet, (auch schon) zur
Verhinderung der Schaffung nachbarrechtswidriger Zustände tätig zu werden. Zur
Ermöglichung einer Kontrolle der Einhaltung materiell-rechtlicher Anforderungen ist der
Bauherr auch im Genehmigungsfreistellungsverfahren (§ 63 LBO 2004) - und zwar ohne
Einschränkungen gegenüber dem „normalen“ Baugenehmigungsverfahren - gehalten,
vollständige Bauvorlagen einzureichen (§ 1 Abs. 1 BauVorlVO 2004). Das verbietet es, dass
die Bauaufsichtsbehörde sich aus Anlass des Vorliegens ganz konkreter, bereits während
der Bauphase geltend gemachter Nachbareinwände, die möglicherweise im Nachhinein
aufgrund offensichtlicher Rechtsverstöße Veranlassung zum Erlass in den Auswirkungen viel
weiter reichender repressiver Anordnungen nach § 82 Abs. 1 und 2 LBO 2004, etwa
gerichtet auf Beseitigung der Anlage zur Durchsetzung nachbarlicher Abwehransprüche,
geben können, jeder Beurteilung des Vorhabens enthält.
Für den vom Antragsteller reklamierten Nachbarschutz ist es ferner nicht von Bedeutung,
ob der Bauherr, die Gemeinde W oder der Antragsgegner das konkrete Vorhaben der
Beigeladenen hinsichtlich der anlagenbezogenen Anforderungen (§ 63 Abs. 1 LBO 2004)
und in Bezug auf das Vorliegen der rechtlichen Vorgaben des § 63 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3
LBO 2004 zutreffend dem Genehmigungsfreistellungsverfahren zugeordnet haben. Aus
dem Nichtvorliegen dieser Anforderungen allein ließe sich eine Nachbarrechtsverletzung
nicht herleiten. Eine solche kann sich nicht aus verfahrensrechtlichen Bestimmungen, etwa
über eine ausreichende Beteiligung des Nachbarn vor der Erteilung von seine Belange
berührenden Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans (§ 71 Abs. 1 Satz
1 LBO 2004) im genehmigungsfreigestellten Bereich durch die Standortgemeinde (§ 68
Abs. 3 Satz 1 LBO 2004), ergeben, sondern nur aus einer Verletzung auf das Bauvorhaben
anwendbarer und im konkreten Fall nicht eingehaltener nachbarschützenden
Bestimmungen des materiellen (Bau-)Rechts.
Vor dem Hintergrund ist es auch gleichgültig, ob die Beigeladene den umfangreichen
Anforderungen der Bauvorlagenverordnung im Bereich der Genehmigungsfreistellung
genügt hat oder nicht. Ein etwaiger Verstoß böte ebenso wie eine festgestellte Abweichung
von den eingereichten Bauvorlagen zwar objektiv eine bereits formell ausreichende
Grundlage für die Einstellung der Bauarbeiten (§ 81 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 3 LBO
2004). Beurteilungsgegenstand für den Antrag auf Verpflichtung des Antragsgegners zur
Einstellung von Bauarbeiten ist indes ohnehin nur die tatsächlich ausgeführte bauliche
Anlage.
Der mit Blick auf das angesprochene Fehlen eines die Bauarbeiten legitimierenden
Verwaltungsakts (Baugenehmigung) notwendige Rückgriff auf das Anordnungsverfahren (§
123 Abs. 1 VwGO) hat zur Folge, dass sich die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes
nach den zur früheren Rechtslage im Bauordnungsrecht entwickelten Kriterien für
„ungenehmigtes Bauen“, damals den so genannten „Schwarzbau“, richtet. Ein
Einschreitensanspruch des Nachbarn auf Einstellung nachbarrechtswidriger Arbeiten
aufgrund dahingehender Reduzierung des bauaufsichtsbehördlichen Ermessens ergibt sich
gegebenenfalls aus § 81 Abs. 1 Satz 1 LBO 2004. Ob der anhand der prognostisch zu
beurteilenden Erfolgsaussichten eines darauf gerichteten Verpflichtungsbegehrens des
Nachbarn in der Hauptsache zu beurteilende Anordnungsanspruch auf Sicherung im Wege
des vorläufigen Rechtsschutzes nach § 123 Abs. 1 VwGO ebenso wie ein bei Vorliegen
einer Baugenehmigung statthafter Antrag des Nachbarn auf Anordnung der
aufschiebenden Wirkung der in diesen Fällen kraft ausdrücklicher gesetzlicher Regelung (§§
80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO, 212a Abs. 1 BauGB) ausgeschlossenen aufschiebenden
Wirkung eines Nachbarrechtsbehelfs voraussetzt, dass zumindest gewichtige Zweifel an
der nachbarrechtlichen Unbedenklichkeit der angefochtenen Genehmigung bestehen (vgl.
hierzu im Einzelnen etwa OVG des Saarlandes, Beschlüsse vom 27.10.2003 – 1 W 34/03
und 1 W 35/03 -, SKZ 2004, 85, Leitsatz Nr. 40, st. Rechtsprechung), oder ob in der
Fallkonstellation der Genehmigungsfreistellung wegen des Fehlens jeglicher präventiver
Überprüfung der Zulässigkeit des Vorhabens durch fachkundige Bauaufsichtsbehörden
geringere Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit eines Nachbarrechtsverstoßes zu
stellen sind, kann hier offen bleiben. Auch bei Anlegung dieses für das
Aussetzungsverfahren (§§ 80a, 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO) entwickelten strengeren
Maßstabs ist dem Antrag des Antragstellers im konkreten Fall nach dem Ergebnis des
Beschwerdeverfahrens zu entsprechen.
Die ernstzunehmende Möglichkeit des Vorliegens einer Verletzung subjektiver
Nachbarrechte des Antragstellers durch das Bauvorhaben der Beigeladenen ergibt sich aus
der Nichtbeachtung der Begrenzung der Zahl der in den Gebäuden in dem Bereich des
Plangebiets zulässigen Wohnungen auf zwei (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) in dem einschlägigen
Bebauungsplan „I W “ der Gemeinde W aus dem Jahre 2005. Der Nachbaranspruch ist mit
Blick auf die normative Verbindlichkeit des Bebauungsplans (§ 10 Abs. 1 BauGB), von
dessen Wirksamkeit mangels evidenter Gültigkeitsmängel zumindest in vorläufigen
Rechtsschutzverfahren regelmäßig auszugehen ist (vgl. dazu OVG des Saarlandes,
Beschlüsse vom 20.12.2005 – 2 W 33/05 -, SKZ 2006, 49, Leitsatz Nr. 32, vom
21.10.1996 – 2 W 29/96 -, vom 18.7.1995 – 2 W 31/95 -, SKZ 1996, 112, Leitsatz Nr.
12, vom 13.4.1993 – 2 W 5/93 -, BRS 55 Nr. 189, und vom 6.9.2004 – 1 W 26/04 -,
wonach in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes regelmäßig keine inzidente
Normenkontrolle durchzuführen, vielmehr von der Verbindlichkeit planerischer
Festsetzungen für das Baugrundstück auszugehen ist), unabhängig davon, dass die
Verwaltungsseite der Gemeinde nach dem Inhalt der Akten offenbar keinen Wert auf die
Einhaltung der Festsetzungen (mehr) legt (vgl. die Ankündigung vom 27.9.2005 an den
Antragsteller, Anlage K 5 zur Antragsschrift, Blatt 15 der Gerichtsakte, dass
gegebenenfalls eine Planänderung vorgenommen werde; siehe in dem Zusammenhang
auch das Normenkontrollurteil des OVG Rheinland-Pfalz vom 17.11.2005 – 1 MA 1381/01
-, BRS 64 Nr. 177, wonach eine Bebauungsplanänderung (dort konkret Drei- statt
Zweiwohnungsklausel) nur dann wirksam ist, wenn sie durch städtebauliche Gründe
gerechtfertigt ist und nicht bloß das Ziel verfolgt, planwidrige Zustände im ausschließlich
privaten Interesse der betroffenen Bauherrn zu legalisieren).
Der Annahme eines Einschreitensanspruchs des Antragstellers gegen die Errichtung des
Mehrfamilienhauses mit insgesamt 14 (statt im Plan zugelassener 2 pro Gebäude)
Wohnungen steht in formeller Hinsicht nicht entgegen, dass die Beigeladene im Verlaufe
der sich entwickelnden nachbarrechtlichen Auseinandersetzungen nachträglich förmliche
Befreiungsanträge unter anderem bezogen auf diese planerische Vorgabe gestellt hat.
Vom Vorliegen einer Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) kann nach dem Akteninhalt nicht
ausgegangen werden. In dem Schreiben der Gemeinde W an den Antragsteller vom
27.9.2005 ist zwar die Rede davon, dass die Beigeladene „Befreiungen bezüglich der
Abweichungen vom P-Plan“ beantragt habe und dass auf dieser Grundlage die
„Genehmigung mit Befreiungen erteilt“ worden sei. Demgegenüber hat die Gemeinde
unter dem 26.9.2005 dem Antragsgegner ausdrücklich nur „Befreiungsanträge“ der
Beigeladenen übersandt (vgl. das Schreiben des Bauamts vom 26.9.2005, Blatt 115 der
Bauakte) und auch den beigefügten Unterlagen kann nicht entnommen werden, dass die
Gemeinde eine ihr im Genehmigungsfreistellungsbereich (selbst) obliegende Entscheidung
im Sinne des § 68 Abs. 3 LBO 2004 über die Befreiung positiv getroffen hat, was dann
tatbestandlich im Sinne des § 81 Abs. 1 Satz 1 LBO 2004 einem Tätigwerden des
Antragsgegners unter Bezugnahme auf diesen Rechtsverstoß und dementsprechend
einem darauf gerichteten Einschreitensanspruch des Antragstellers zumindest solange
entgegenstehen könnte, wie diese Entscheidung nicht nach ihrem Ergehen von dem
Antragsteller angefochten worden wäre (vgl. zur Unzulässigkeit eines bereits vor Ergehen
eines Verwaltungsakts „vorsorglich“ eingelegten Widerspruchs OVG des Saarlandes, Urteile
vom 21.3.1995 – 2 M 1/93 -, SKZ 1995, 258, Leitsatz Nr. 54, wonach ein solcher
Widerspruch mangels aktueller Beschwer unzulässig ist und auch nicht nachträglich „von
selbst“ zulässig wird, wenn der erwartete Verwaltungsakt – dort eine Baugenehmigung -
ergeht, und vom 29.3.1994 – 2 R 24/93 -, SKZ 1994, 261, Leitsatz Nr. 65). Ohne dass
für die Beurteilung im Außenrechtsverhältnis hier der Frage nachgegangen werden müsste,
ob für die Erteilung einer isolierten Befreiung nach §§ 31 BauGB, 68 Abs. 3 LBO 2004
wegen der Nichtbeachtung einer in einem vom Gemeinderat als Satzung beschlossenen
Bebauungsplan enthaltenen Festsetzung, ähnlich wie bei der Herstellung des gemeindlichen
Einvernehmens (§§ 36 Abs. 1 Satz 1, 31 Abs. 2 BauGB), gemeindeintern der Rat oder
aber die Gemeindeverwaltung (Bauamt) zuständig ist, lässt sich den dem Antragsgegner
als Anlage zum Schreiben vom 26.9.2005 übermittelten „Befreiungsanträgen“ nicht mit
der aus Gründen der Rechtssicherheit gebotenen Klarheit entnehmen, dass die Befreiung
selbst enthalten sein sollte. Deren Erteilung würde ohnehin für ihre Wirksamkeit eine
Bekanntgabe gegenüber dem Bauherrn voraussetzen (§§ 41, 43 SVwVfG). Der sich auf die
Wohnungszahlbegrenzung beziehende Befreiungsantrag (Vordruck) (vgl. dazu das Formular
Blatt 112 der Bauakte) ist lediglich mit einem Eingangsstempel der Gemeinde und einem
offenbar mit Schreibmaschine – neben dem Dienststempel - von dieser hinzugefügten
Unterschriftsvermerk („Der Bürgermeister: Im Auftrag…“) versehen. Dem kann nach dem
objektiven Erklärungswert aus Sicht des Rechtsverkehrs nicht entnommen werden, dass
damit schon eine positive Entscheidung über das Befreiungsbegehren durch
Verwaltungsakt (§ 35 Abs. 1 SVwVfG) getroffen werden sollte. Dass sich den
bauordnungsrechtlichen Bestimmungen für die isolierte, das heißt nicht im Zusammenhang
mit einer Baugenehmigung ergehende Befreiung zwar ein förmliches Antragserfordernis (§§
68 Abs. 2 Satz 1, 13 BauVorlVO 2004) nicht aber ein Schriftformerfordernis entnehmen
lässt, rechtfertigt keine andere inhaltliche Auslegung dieses „Antragsvordrucks“.
Schließlich kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Befreiung gemäß § 68
Abs. 3 Satz 2 LBO 2004 als deshalb erteilt gilt, weil sie nicht binnen zwei Monaten versagt
worden ist. Der Beginn dieser Frist, an deren fruchtlosen Ablauf die Fiktion der Befreiung
geknüpft ist, beginnt nach dem Wortlauf der Vorschrift (erst) bei Eingang des vollständigen
Antrags. Ein solcher lässt sich den Bauakten nicht entnehmen. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 2
BauVorlVO 2004 sind in dem Befreiungsantrag – mit Blick auf den heute bisweilen aus dem
Blick geratenden Ausnahmecharakter des Dispenses – unter anderem die Gründe
anzugeben, aus denen auf die Forderung nach Einhaltung des Bebauungsplans im Einzelfall
verzichtet werden soll. Der so verstandenen Forderung des Verordnungsgebers nach einer
„Angabe von Gründen“ genügt der vorliegende formelhafte Hinweis in allen
Befreiungsanträgen der Beigeladenen vom 23.9.2005 auf „architektonische Gründe“
offensichtlich nicht. Diese Formulierung mag, wenn auch nicht für sich genommen tragend,
einen sinnhaften Bezug zu der abweichenden Wahl der Dachform (Dachneigung) haben. Im
Zusammenhang mit der Überschreitung der zulässigen Wohnungszahl „von 12 um 2“
(gemeint wohl: von 2 um 12) ist sie weniger als nichts sagend und als Begründung im
Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 2 BauvorlVO von vorneherein nicht brauchbar. Von daher kann
auch nicht von einer fingierten Befreiung ausgegangen werden (vgl. allgemein zur
rechtlichen Einordnung derartiger bauordnungsrechtlicher Fiktionsregelungen OVG des
Saarlandes, Urteil vom 9.3.2006 - 2 R 8/05 -, dort zur Genehmigungsfiktion im
vereinfachten Genehmigungsverfahren nach §§ 67 Abs. 5 LBO 1996, 64 Abs. 3 LBO
2004). Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass ein betroffener Nachbar im Falle der
Erteilung einer Befreiung von einer nachbarschützenden Festsetzung in einem
Bebauungsplan in einem Rechtsbehelfsverfahren gegebenenfalls mit Erfolg ohne
Einschränkungen das Nichtvorliegen der objektiv-tatbestandlichen
Befreiungsvoraussetzungen (§ 31 Abs. 2 BauGB) einwenden kann (vgl. zu dem Fall der
Befreiung von nicht nachbarschützenden Festsetzungen in dem Zusammenhang zuletzt
etwa OVG des Saarlandes, Beschlüsse vom 20.12.2005 – 2 W 33/05 -, SKZ 2006, 49,
Leitsatz Nr. 32).
Steht dem vom Antragsteller geltend gemachten Anspruch auf Tätigwerden des
Antragsgegners auf der Grundlage des § 81 Abs. 1 Satz 1 LBO 2004 daher keine das
Vorhaben und damit die Bauarbeiten zu dessen Ausführung – was die Nichteinhaltung der
Begrenzung des Wohnungszahl in Gebäuden - legitimierende Verwaltungsentscheidung
entgegen, so ist festzuhalten, dass nach dem gegenwärtigen Erkenntnisstand zudem
gewichtige Zweifel an der nachbarrechtlichen Unbedenklichkeit des Bauvorhabens gerade
unter dem Aspekt mit Blick auf die Position des Antragstellers vorliegen.
Dass das Vorhaben insoweit evident (objektiv) rechtswidrig ist, weil es die in dem im
südlichen Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans angesiedelten allgemeinen
Wohngebiet (WA, § 4 BauNVO) in den Gebäuden maximal zulässige Wohnungszahl (zwei)
um ein Vielfaches überschreitet, bedarf keiner Vertiefung. Auch wenn das einer
abschließenden Klärung erst in einem Hauptsacheverfahren zugeführt werden kann, deutet
darüber hinaus entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts vieles darauf hin, dass bei
der gebotenen Auslegung des Planinhalts hier von einer drittschützenden Wirkung der
Beschränkung der Wohnungszahl (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) auszugehen ist, deren
Einhaltung der Antragsteller als auch an die Festsetzung gebundener Eigentümer eines in
diesem Teil des Plangebiets gelegenen Grundstücks von daher verlangen kann.
Dabei mag dahinstehen, ob die bisherige, auf einer Vermutung zugunsten eines
nachbarschützenden Charakters solcher in ihren Auswirkungen nicht das städtebauliche
Kriterium des Maßes sondern das der Art der baulichen Nutzung konkretisierenden
Festsetzungen über die Wohnungszahlbegrenzung über so genannte Familienheimklauseln
beruhende Rechtsprechung des Senats (vgl. grundlegend OVG des Saarlandes, Urteil vom
3.6.1980 – II R 110/79 -, BRS 36 Nr. 198) mit Blick auf einschlägige Entscheidungen des
Bundesverwaltungsgerichts (vgl. dazu etwa BVerwG, Urteil vom 26.9.1991 – 4 C 5.87 -,
BRS 52 Nr. 5, wo die vorinstanzliche Feststellung des Fehlens einer nachbarschützenden
Wirkung unter Hinweis auf die Irrevisibilität dieser Auslegung des Satzungsrechts
(Baustufenplan/Hamburg) zugrunde gelegt und eine sich aus Bundesrecht – wie bei
Baugebietsfestlegungen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung – ergebende Pflicht des
Ortsgesetzgebers zu einer drittschützenden Festsetzung nicht erwogen wurde, Beschlüsse
vom 9.10.1991 - 4 B 137.91 -, Buchholz 406.19, Nachbarschutz Nr. 104, wonach die
Planbetroffenen an der Erhaltung oder Schaffung eines solchen Gebietscharakters ein
berechtigtes Interesse haben können, der Satzungsgeber daher jedenfalls nicht gehindert
ist, der Festsetzung drittschützende Wirkung beizulegen, die Zwei-Wohnungs-Klausel aber
auch ausschließlich objektiv-rechtlich ausgestalten darf, allerdings zu einem Fall, in dem die
Vorinstanz, OVG Münster, Urteil vom 18.4.1991 – 11 A 696/87 -, BRS 52 Nr. 180, der
Klausel nachbarschützende Wirkung beigemessen hatte, und insbesondere vom 9.3.1993
– 4 B 38.93 -, BRS 55 Nr. 170) uneingeschränkt aufrechterhalten werden kann. Auch
bedarf es keiner Befassung mit der Frage, ob – wie das Verwaltungsgericht in der
Ausgangsentscheidung meint – insoweit grundlegende Unterschiede zwischen einerseits
der Beschränkung über die Familienheimklausel (vgl. zum Inhalt und der nachbarrechtlichen
Bedeutung derartiger, in Bebauungsplänen saarländischer Kommunen in den 1960er
Jahren flankierend zu Wohngebietesausweisungen quasi „standardisiert“ übernommener
„Familienheimklauseln“ Bitz/Schwarz/Seiler-Dürr/Dürr, Baurecht Saarland, 2. Auflage 2005,
Kapitel XI, RNrn. 157 ff. mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen) nach § 9 Abs. 1 Nr.
1g) BBauG beziehungsweise – seit der Novelle 1976 entsprechend - in § 9 Abs. 1 Nr. 6
BBauG und den diese Festsetzungsmöglichkeit konkretisierenden §§ 3 Abs. 4, 4 Abs. 4
BauNVO 1962/68 und andererseits der Begrenzung der Wohnungszahl über den aktuellen
§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB (hier auf zwei) bestehen.
Auch wenn man davon ausgeht, dass nur durch Auslegung des jeweiligen Bebauungsplans
ermittelbar ist, ob eine auf § 4 Abs. 4 BauNVO 1962/68/77 oder (später) auf § 9 Abs. 1
Nr. 6 BauGB beruhende konkrete Begrenzung der Wohnungszahl Nachbarschutz vermittelt
und dass insbesondere das Bundesrecht die Gemeinden nicht im Sinne einer
„Interpretationsvorgabe“ (Vermutung) nur zu einer (zumindest) „im Regelfall“
nachbarschützenden Ausgestaltung der Festsetzung ermächtigt (vgl. insbesondere
BVerwG, Beschluss vom 9.3.1993 – 4 B 38.93 -, BRS 55 Nr. 170, aus der
Rechtsprechung anderer Obergerichte entsprechend etwa OVG Lüneburg, Beschluss vom
2.2.2001 – 1 MA 1381/01 -, BRS 64 Nr. 177, unter ausdrücklicher Ablehnung der
abweichenden Meinung von Mampel, NJW 1999, 975, 977 und in Abgrenzung zur
Rechtsprechung des BVerwG zum so genannten Baugebietsgewährleistungsanspruch,
VGH Mannheim, Beschlüsse vom 22.2.1995 – 3 S 243/95 -, VGHBW-Ls 1995, Beilage 6,
B 7 (nach juris), unter ausdrücklicher Ablehnung des Bestehens einer Regelvermutung für
oder gegen eine nachbarschützende Wirkung, vom 9.8.1996 – 8 S 2012/96 -, NVwZ-RR
1997, 598 (nach juris), OVG Weimar, Beschluss vom 26.7.1996 – 1 EO 662/95 -, BRS 58
Nr. 162), ergeben sich vorliegend gewichtige Anhaltspunkte für eine drittschützende
Festsetzung. Dieser Ansatz liegt im Übrigen auch dem vom Antragsteller im
Beschwerdeverfahren in Bezug genommenen, die höchstrichterliche Rechtsprechung
ausdrücklich anführenden Beschluss des Senats aus dem Jahre 1994 (vgl. OVG des
Saarlandes, Beschluss vom 22.8.1994 - 2 W 30/94 -, SKZ 1994, 112, Leitsatz Nr. 15)
zugrunde, wenngleich darin zur Begründung einer „hinreichenden Wahrscheinlichkeit“ einer
Nachbarrechtsverletzung anschließend wiederum allgemein und nicht auf den konkreten
Plan bezogen der Charakter der Festsetzungsmöglichkeit zur Konkretisierung der Art
baulicher Nutzung als Indiz für die nachbarschützende Wirkung angeführt wird.
Im vorliegenden Fall ergeben sich aus dem Bebauungsplan „I W “ konkrete Anhaltspunkte
für die Absicht des Plangebers zur Begründung eines wechselseitigen
Austauschverhältnisses unter den betroffenen Eigentümern im Bereich der genannten
Festsetzung und damit für einen drittschützenden Charakter der Wohnungszahlbegrenzung
speziell (nur) im südlichen Teil des Plangebiets. Zwar enthält die schriftliche
Planbegründung allein noch keine entscheidenden Hinweise für (oder gegen) eine
nachbarschützende Festlegung des Satzungsgebers im konkreten Fall. Soweit der
Antragsteller beispielsweise auf die Passage am Ende des Abschnitts 8.2 der Begründung
zum Plan verweist, wonach Planungsziel gewesen ist, „Beeinträchtigungen der
zum Plan verweist, wonach Planungsziel gewesen ist, „Beeinträchtigungen der
Wohnqualität und –ruhe von vornherein auszuschließen“, so steht diese Aussage im
Zusammenhang mit dem damit in Anwendung des § 1 Abs. 6 Nr. 1, Abs. 9 BauNVO
begründeten Ausschluss der nach § 4 Abs. 3 BauNVO in allgemeinen Wohngebieten
ausnahmsweise zulässigen sonstigen Nutzungen, wie Beherbergungsbetrieben (Nr. 1),
sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieben (Nr. 2), Anlagen für Verwaltungen (Nr. 3),
Gartenbaubetrieben (Nr. 4) und Tankstellen (Nr. 5). Die Formulierung lässt aber jedenfalls
den Schluss zu, dass die Gemeinde im Bereich des „Allgemeinen Wohngebiets“, zu dem
auch die nördlich gelegenen Bereiche für „Betreutes Wohnen“ (WA 1 bis WA 4) gehören,
ein weitestgehend störungsfreies Wohnen gewährleisten wollte. Die entsprechende
Aussage findet sich auch unter Ziffer 1.2.2 im Textteil der Planurkunde. Im Abschnitt 8.4
der schriftlichen Begründung, der sich nach seiner Überschrift mit der Bauweise, der
überbaubaren Grundstücksfläche und der „Stellung der baulichen Anlagen“ befasst, kommt
zum Ausdruck, dass mit der zugelassenen Bebauung eine Anpassung an die im Altbestand
der in „angrenzenden Wohnbereichen“ der Umgebungsbebauung vorhandene
„Baustruktur“ erreicht werden sollte. Im Abschnitt 10 („Auswirkungen des
Bebauungsplans“) heißt es unter Abwägungsaspekten im Zusammenhang mit den
Auswirkungen der Planung auf „gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse“, dass eine
Plankonzeption gewählt worden sei, die „gegenseitige Beeinträchtigungen“ vermeide.
Entsprechend sei das durch die größte Baumasse gekennzeichnete Sondergebiet
(„Seniorenzentrum“) dem nördlichen Bereich der westlich anschließenden „G -Halle“
zugeordnet worden. Für das gesamte Plangebiet wird schließlich im Zusammenhang mit
der Darstellung des Abwägungsergebnisses (Abschnitt 12, Seite 34) ausgeführt, dass die
Erzielung einer „hohen Wohnqualität aufgrund attraktiver und ruhiger Lage in geringer
Entfernung zum Ortskern“ angestrebt werde. Diese schriftlichen Erwägungen der
Plangeberin sind zwar auch rein städtebaulich interpretierbar, lassen aber insgesamt
erkennen, dass der Gesamtplanung zum einen ein Konzept der Einbindung der
zugelassenen Bebauung in die vorhandene Umgebungsbebauung zugrunde liegt und dass
zum anderen in sich abgestuft – und auch insoweit angelehnt an die vorhandene
Baustruktur - unterschiedliche Zonen der baulichen Verdichtung und damit des Grades der
„hohen Wohnqualität“ angestrebt wurden.
Als weitere Interpretationshilfen sind die Planurkunde selbst, die Entstehungsgeschichte des
Plans und/oder die tatsächlichen Gegebenheiten im Plangebiet in den Blick zu nehmen und
daraufhin zu untersuchen, ob diese Anhaltspunkte für oder gegen einen
nachbarschützenden Charakter der Festsetzung bieten. Ersteres ist hier der Fall. Wenn
man die Planurkunde als ergänzendes Interpretationsmittel heranzieht, wird die Zielsetzung
der Planung und insbesondere auch ganz deutlich, dass die optimale Verwirklichung dieser
Zielsetzung – was die Wohnqualität anbelangt - in dem am südlichen Rand des Plangebiets
angesiedelten, nur wenige Grundstücke, unter anderem das Baugrundstück der
Beigeladenen und auch das Grundstück des Antragstellers, umfassenden Allgemeinen
Wohngebiet angestrebt wurde. Die Dichte der Bebauung und auch die Wohndichte mit den
dazu gehörenden potentiell negativen Auswirkungen auf die Umgebung ist in dem
nördlichen Sondergebiet, in dem das Seniorenzentrum realisiert ist, am größten,
vermindert sich im mittleren Teil (Allgemeines Wohngebiet „Betreutes Wohnen“) und ist –
deutlich – am geringsten in dem südlichen Teil (WA). Das Baugrundstück liegt an einer dort
endenden Sackgasse und ein verkehrliches Bedürfnis für die Inanspruchnahme des Bereichs
durch den Ziel- und Quellverkehr der sonstigen intensiveren Nutzungen im Plangebiet
besteht nicht. Wenn die Gemeinde vor dem Hintergrund gerade (nur) für diesen Bereich
unter dem Gesichtspunkt der angestrebten „hohen Wohnqualität“ zusätzlich eine
Begrenzung der Wohnungszahl vornimmt, so spricht eine Gesamtwürdigung mit Gewicht
dafür, dass die selbst daran gebundenen Eigentümer der betroffenen Grundstücke, unter
anderem der Antragsteller, die Einhaltung dieser Festsetzung auch von den Eigentümern
der übrigen dortigen Grundstücke, hier insbesondere von der Beigeladenen, verlangen
können und dass dem Plan hinsichtlich dieser Festsetzung damit insoweit
nachbarschützende Wirkung beizumessen ist.
Auch wenn sich das im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nicht abschließend
beantworten lässt, dies vielmehr dem Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben muss, ist
vor dem Hintergrund jedenfalls vom Bestehen „gewichtiger Zweifel“ an der
nachbarrechtlichen Unbedenklichkeit auszugehen, die es nach dem eingangs Gesagten
rechtfertigen, dem Antragsteller vorläufigen Rechtsschutz auf der Grundlage des § 123
Abs. 1 VwGO gegen das nach den planerischen Vorstellungen der Gemeinde von der
Dimension und Wohndichte her dem mittleren Planbereich, nicht aber dem am südlichen
Rand ausgewiesenen Wohngebiet zuzuordnenden Vorhaben der Beigeladenen zu
gewähren. Ein Blick auf den von der Beigeladenen eingereichten Freiflächengestaltungsplan
(vgl. dazu Blatt 84 der Bauakten des Antragsgegners) verdeutlicht das ohne weiteres.
Darin sind entlang der schmalen Erschließungsstraße „umlaufend“ um das im Bereich einer
Kurve liegende Baugrundstück insgesamt 19 Kraftfahrzeugstellplätze dargestellt. Auch
hieran wird der fundamentale Widerspruch zu den Vorstellungen der plangebenden
Gemeinde deutlich, die jedenfalls nach dem Bebauungsplan in dem Bereich eine von der
Dimension – gerade auch durch die Zwei-Wohnungs-Klausel – beschränkte bauliche
Ausnutzung zur Verwirklichung der dort zugelassenen Wohnbebauung in offener Bauweise
sicherstellen wollte. Wenn dies in der Gemeinde von der Verwaltungsseite heute anders
gesehen wird, mag das – wie gesagt - Anlass geben, eine entsprechende Planänderung zu
initiieren; zu einer abweichenden Interpretation der Festsetzung bietet dieses Verhalten
keinen Anlass.
Abschließend ist klarzustellen, dass ein Abwehranspruch des Antragstellers auf der
Grundlage der Wohnungszahlbegrenzung zwingend voraussetzt, dass er sich selbst an die
Festsetzung hält (vgl. hierzu grundlegend OVG des Saarlandes, Beschluss vom 2.11.1996
– 2 W 33/96 -, SKZ 1997, 113, Leitsatz Nr. 17, dazu auch Bitz/Schwarz/Seiler-Dürr/Dürr,
Baurecht Saarland, 2. Auflage 2005, Kapitel XI, RNr. 159).
Die vorläufige Untersagung der weiteren Bauausführung dient der Sicherung der
Rechtsposition des Antragstellers und hat die Verhinderung einer Verfestigung tatsächlicher
Gegebenheiten zum Ziel, die im Falle seines Obsiegens in der Hauptsache nur schwer
wieder rückgängig zu machen wären. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats sind die
bisweilen gravierenden wirtschaftlichen Folgen verzögerter Baufertigstellung infolge einer
Baueinstellung in Fällen, in denen ein Bauherr auf der Grundlage einer kraft Bundesrechts
(§ 212a BauGB) sofort vollziehbaren Baugenehmigung trotz Kenntnis des Vorliegens von
Nachbarrechtsbehelfen (rechtmäßig) mit der Verwirklichung seines Vorhabens begonnen
hat, eine vom Bauherrn bei seinen Planungen zu berücksichtigende Folge. Die Bevorzugung
der wirtschaftlichen Interessen des Bauherrn vor den Nachbarbelangen im Falle
voraussichtlich nachbarrechtswidriger Baugenehmigungen würde eine Gewährung
effektiven Rechtsschutzes (Art. 19 Abs. 4 GG) in Frage stellen. Diese Erwägungen müssen
erst recht für den Bereich des genehmigungsfreien Bauens (§ 63 LBO 2004) gelten,
dessen Einführung und Erweiterung eine stärkere – und ausdrücklich so gewollte -
Betonung der Eigenverantwortlichkeit des Bauherrn für die Einhaltung des materiellen
Rechts beinhaltet.
Die Kostenentscheidung beruht auf dem § 154 Abs. 1 und 3 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung findet ihre Grundlage in den §§ 63 Abs. 2, 53 Abs. 3, 52 Abs. 1,
47 GKG. Dabei ist für das auf die Wohnbaugenehmigung bezogene
Drittanfechtungsbegehren des Antragstellers in Anlehnung an die Teilziffer 9.7.1. des
Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (veröffentlicht in einer am
7./8.7.2004 in Leipzig beschlossenen Fassung in DVBl. 2004, 1525) im Hinblick darauf,
dass der Antragsteller nach eigener Darstellung in der Plankopie Eigentümer zweier
Parzellen in dem betroffenen Planbereich ist, in der Hauptsache ein Wert in Höhe von
15.000,- EUR in Ansatz zu bringen, der für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes
zu halbieren ist (vgl. ebenso etwa OVG des Saarlandes, Beschluss vom 11.5.2005 – 1 W
4/05 – unter Aufgabe der früheren, von geringeren Wertansätzen ausgehenden
Rechtsprechung).
Der Beschluss ist nicht anfechtbar.