Urteil des OVG Saarland vom 08.07.2003, 1 R 9/03

OVG Saarlouis Urteil vom 8.7.2003, 1 R 9/03

Ausübung eines naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts; Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages; Wirksamkeit der Vorkaufsrechtsausübung

Leitsätze

§ 36 Abs. 2 SNG fordert für die rechtmäßige Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach dem Saarländischen Naturschutzgesetz zwar eine spezielle Rechtfertigung aus Gründen des Naturschutzes, stellt aber graduell deutlich geringere Anforderungen als etwa das für den Bereich des Enteigungsrechts normierte Gemeinwohlerfordernis (Art. 14 Abs. 3 GG, § 87 Abs. 1 BauGB). Hierbei kommt Grundstücken an Bachläufen aus Sicht des Landesgesetzgebers generell eine gesteigerte ökologische Bedeutung zu. Nach der saarländischen Regelung (§ 36 SNG) bleibt die Frage einer aus den Regeln über den sogenannten "Schwarzkauf" ableitbaren Nichtigkeit des zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Drittkäufer vereinbarten Kaufvertrags für die Rechtmäßigkeit des Ausübungsverwaltungsakts der Gemeinde grundsätzlich ohne Bedeutung. Die Partien des Erstvertrags übernehmen vielmehr mit der Mitteilung dieses Kaufvertrags gegenüber der Gemeinde öffentlich-rechtlich die Gewähr dafür, dass der in der notariellen Urkunde niedergelegte Vertragsinhalt richtig wiedergegeben ist und ihrem Willen entspricht.

Tenor

Unter Abänderung des auf die mündliche Verhandlung vom 25. Februar 2002 ergangenen Urteils des Verwaltungsgerichts des Saarlandes – 5 K 139/00 – wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger wendet sich gegen die Ausübung eines naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Beklagte.

Mit notariellem Vertrag vom 23.10.1996 (Urkundenrolle Nr. 2039/1996 des Notars P. in O.) verkaufte der Kläger dem Beigeladenen die als Wiese beziehungsweise Grünland bezeichneten, im Bereich des S-bachs belegenen Parzellen Nr. 110/1 (16,62 ar) in Flur 14 und Nr. 35 (2,21 ar) sowie Nr. 1172/33 (3,35 ar) in Flur 3 der Gemarkung S. Als Kaufpreis wurden 2.000,- DM ausgewiesen, die nach der Vertragsurkunde (Abschnitt III.) bereits gezahlt worden sein sollten. Gleichzeitig wurde die Auflassung beurkundet.

Mit Eingang bei der Beklagten am 7.11.1996 legte der entsprechend beauftragte Notar den Vertrag der Beklagten vor und bat diese um eine Erklärung hinsichtlich des Nichtbestehens beziehungsweise einer Nichtausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte.

Daraufhin teilte die Beklagte dem Kläger und dem Beigeladenen unter dem 11.11.1996 mit, dass beabsichtigt sei, von dem ihr durch § 36 SNG eingeräumten Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, und dass insoweit Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 2.12.1996 bestehe. Mit Antwortschreiben vom 25.11.1996 erklärten die privaten Beteiligten, sie hätten kein Verständnis für diese Maßnahme.

Am 23.12.1996 schlossen sie dann neuerlich einen notariellen Kaufvertrag (Urkundenrolle Nr. 2498/1996) über die selben Grundstücke, in dem es unter anderem heißt :

Die (...) Parzellen wurden zum Preis von 2.000,- DM an Herrn K. veräußert.

Dieser Kaufpreis war von uns falsch angegeben worden. Der Kaufpreis betrug nicht 2.000,- DM sondern 15.000,- DM. Der Kaufvertrag, Urkunde Nr. 2039/1996 ist somit nichtig.

Wir schließen nunmehr einen neuen Kaufvertrag ab, der den gleichen Inhalt wie

in der Urkunde Nr. 2039/1996 trägt, jedoch mit einem Kaufpreis von 15.000,- DM (...).

Dieser Kaufpreis ist bereits bezahlt, Veräußerer quittiert hiermit den Empfang."

Mit Bescheid vom 27.12.1996 teilte die Beklagte dem Kläger mit, dass das Vorkaufsrecht gemäß § 36 SNG zum Kaufpreis von insgesamt 2.000,- DM" ausgeübt werde. Zur Begründung wurde auf die Belegenheit der Grundstücke an einem Bachlauf" verwiesen, was das Vorkaufsrecht begründe. Sie - die Beklagte - handele im gesetzlichen Auftrag, wenn sie von diesem Recht Gebrauch mache und sich so ökologisch wertvolle Flächen an Bachufern sichere. Dies habe Vorrang vor Privatinteressen.

Ein Nachweis über die Bekanntgabe des Bescheids lässt sich den vorgelegten Verwaltungsakten nicht entnehmen.

Am 7.1.1997 ging dann der Kaufvertrag vom 23.12.1996 bei der Beklagten ein.

Am 23.1.1997 erhob der Kläger Widerspruch gegen den Bescheid vom 27.12.1996. Zu dessen Begründung machte er geltend, die betreffenden Grundflächen würden seit vielen Jahren von dem Beigeladenen genutzt, ohne dass die Beklagte bei der Ausübung des Naturschutzgesetzes in irgendeiner Weise behindert worden sei; das solle auch künftig so bleiben. Der Beigeladene plane weder eine Baumaßnahme noch eine Aufforstung; es solle lediglich eine geringe Zahl kleiner Obstbäume gepflanzt werden. Außerdem sei ihm - dem Kläger - bekannt, dass bei anderen Grundstückswechseln" im gleichen Bereich von der Beklagten kein Vorkaufsrecht ausgeübt worden sei, so dass die Maßnahme gegen das Gleichbehandlungsgebot verstoße.

Mit Schreiben vom 10.4.1997 teilte die Beklagte dem Notar unter Bezugnahme auf dessen UR-Nr. 2039/1996" mit, dass von einer Ausübung des Vorkaufsrechts Abstand genommen werde, wenn ihr durch Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit ein kostenloses Recht zum Betreten des Grundstücks sowie zur Durchführung von Gewässerpflegemaßnahmen und Bepflanzungen innerhalb eines Geländestreifens von 10 m entlang des Bachlaufs eingeräumt würde. Dies lehnte der Beigeladene ab. Ein seinerseits mit Schreiben vom 10.7.1997 unterbreitetes Angebot zum Tausch der Grundstücke gegen die gemeindeeigene Parzelle Nr. 89 bei Einräumung eines Durchfahrtsrechts lehnte die Beklagte unter Hinweis auf die Notwendigkeit einer Sicherung eines gemeindlichen Zugangs zur Talaue ab.

Der Widerspruch des Klägers wurde schließlich unter dem 8.2.2000 dem Kreisrechtsausschuss zur Entscheidung vorgelegt und von diesem mit auf die mündliche Verhandlung vom 14.9.2000 ergangenem Widerspruchsbescheid (Ws 08/00) zurückgewiesen. In der Begründung heißt es unter anderem, das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht dürfe nur ausgeübt werden, wenn Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege oder ein Bedürfnis der Allgemeinheit auf naturbezogene, naturverträgliche Erholung in der freien Landschaft dies rechtfertigten. Eine konkrete beziehungsweise bereits laufende landschaftspflegerische Maßnahme werde nicht vorausgesetzt; vielmehr reiche es aus, dass Uferflächen eines oberirdischen Gewässers für künftige Maßnahmen gesichert werden sollten. Dass die Beklagte solche Maßnahmen plane, lasse schon das dem Beigeladenen gegenüber erklärte Begehren auf Eintragung einer Dienstbarkeit erkennen. Die Einwendungen des Klägers stünden der Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. Dieser könne keine verbindlichen Erklärungen hinsichtlich einer künftigen Nutzung der Flächen durch den Beigeladenen abgeben. Die Tatsache, dass der Beigeladene die Eintragung einer Dienstbarkeit abgelehnt habe, zeige eher, dass dieser naturschutzrechtlichen Maßnahmen ablehnend gegenüberstehe. Auch die fehlende Erreichbarkeit stehe der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. Soweit der Kläger auf Vergleichsfälle anspiele, handele es sich um Verkäufe aus den Jahren vor 1992/93, bei denen auch die Grundstückssituation nicht vergleichbar gewesen sei. Die Beklagte habe Renaturierungsmaßnahmen an Bachläufen damals noch nicht den gleichen Stellenwert beigemessen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts am 27.12.1996 sei fristgerecht erfolgt. Im Rahmen des Widerspruchsverfahrens sei schließlich die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nur am Maßstab der einschlägigen Bestimmungen des öffentlichen Rechts zu entscheiden. Ob der Vertrag vom 23.12.1996

Auswirkungen auf die Wirksamkeit des ursprünglichen Kaufvertrags vom 23.10.1996 habe, sei im Zivilrechtsweg zu klären. Bei Entstehung des Vorkaufsrechts habe ein wirksamer Kaufvertrag vorgelegen. Da das materielle Recht allein auf den Eintritt des Vorkaufsfalls abstelle, hätten spätere Änderungen keinen Einfluss auf die Ausübung des Rechts mehr. Maßgeblich sei vielmehr der Zeitpunkt des Zustandekommens des Kaufvertrags. Für die Beurteilung der zivilrechtlichen Wirksamkeit des Kaufvertrags durch die spätere Änderung des Kaufpreises und den Abschluss eines neuen Vertrags sei das Zivilgericht zuständig.

Die vorliegende Klage ist am 2.10.2000 beim Verwaltungsgericht eingegangen. Der Kläger hat vorgetragen, aufgrund der notariellen Urkunde vom 23.12.1996 stehe fest, dass der ursprüngliche Vertrag vom 23.10.1996 nichtig sei, so dass schon von daher ein Vorkaufsrecht nicht wirksam habe ausgeübt werden können. Die Vertragsparteien hätten seinerzeit in Wahrheit unter Umgehung der gesetzlichen Vorgaben" einen Kaufpreis von 15.000,- DM vereinbart gehabt, jedoch aus Kostengründen" nur einen solchen von 2.000,- DM beurkunden lassen. Auch wenn man der Sichtweise des Kreisrechtsausschusses folgen wollte, dass dies für die Beklagte damals nicht erkennbar gewesen sei, so habe jedenfalls für den Zeitpunkt der Verhandlung über den Widerspruch anderes zu gelten. Zu Unrecht berühme sich die Beklagte daher eines Anspruchs auf Überlassung des Grundstücks gegen Zahlung von 2.000,- DM.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht erklärte der Kläger im Rahmen einer informatorischen Befragung, er habe dem Beigeladenen das Grundstück verkauft, weil er dies dessen Vater bereits vor längerer Zeit zugesichert habe. Es sei von Anfang an ein Preis von 15.000,- DM vereinbart worden, was immer noch einem Freundschaftspreis entspreche". Beim Notar habe man jedoch, wie dies bei den Bauern" üblich sei, einen geringeren Kaufpreis angegeben, um Steuern zu sparen. Der Beigeladene führte dazu aus, er habe die 15.000,- DM abredegemäß vor Abschluss des ersten Kaufvertrags an den Kläger gezahlt.

Der Kläger hat beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 27.12.1996 und den Widerspruchsbescheid vom 14.9.2000 aufzuheben.

Die Beklagte hat den Verfahrensablauf geschildert, auf den Widerspruchsbescheid verwiesen und beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

Mit Urteil vom 25.2.2002 hat das Verwaltungsgericht der Klage entsprochen. In den Entscheidungsgründen heißt es, ungeachtet der nicht näher zu prüfenden Frage eines Vorliegens der naturschutzrechtlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts fehle es am Erfordernis eines wirksamen Kaufvertrags im Verständnis der §§ 433, 311b BGB. Am 23.10.1996 hätten die privaten Beteiligten hinsichtlich eines wesentlichen Teils des Geschäfts, nämlich in Bezug auf den Kaufpreis, ein im Sinne des § 117 Abs. 1 BGB unwirksames Scheingeschäft abgeschlossen. Die Fehlerhaftigkeit" der Kaufpreisabrede sei offenkundig und führe zur Nichtigkeit des Vertrags insgesamt. Dass das 2.218 qm große Grundstück in der Ortslage einen höheren Verkehrswert als 0,90 DM/qm habe, liege auf der Hand, zumal die Beklagte nach ihren Angaben in der mündlichen Verhandlung entsprechend den Wertangaben des Kreisgutachterausschusses von einem üblichen Grundstückswert von 2,- DM bis 2,50 DM/qm ausgegangen sei, was mehr als das Doppelte des in der Kaufpreisabrede vom 23.10.1996 zum Ausdruck kommenden Wertes sei. Fehle aber ein wirksamer Kaufvertrag, so sei der Vorkaufsfall von vorneherein nicht eingetreten. Die Nichtigkeit des Vertrags sei im Rahmen der Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts beachtlich.

Das Urteil wurde der Beklagten am 19.3.2002 zugestellt; auf deren am 17.4.2002 eingegangenen Antrag hat der damals zuständige 2. Senat mit Beschluss vom 4.7.2002 - 2 Q 1/02 - die Berufung zugelassen, welche die Beklagte mit Eingang am 1.8.2002 begründet hat.

Sie trägt vor, die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts seien gegeben. Sie - die Beklagte - wolle sich auf diese Weise ökologisch wertvolle Uferflächen für künftige landschaftspflegerische Maßnahmen sichern. Die alternative Einräumung einer Dienstbarkeit zu diesem Zweck habe der Beigeladene abgelehnt. Wenn - wie das Verwaltungsgericht ausgeführt habe - die zivilrechtliche Unwirksamkeit des Kaufvertrags die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts berührte, wären die Gemeinden gehalten, vor Ausübung in eine entsprechende Überprüfung einzutreten, was innerhalb der gesetzlichen Ausschlussfrist für die Ausübung des Vorkaufsrechts von zwei Monaten nicht möglich sei. Insoweit fehle den Gemeinden jedwede Erkenntnismöglichkeit hinsichtlich der näheren Umstände des Vertragsabschlusses, so dass das Vorkaufsrecht quasi blind" ausgeübt werden müsste. Demgegenüber komme es auf die zivilrechtliche Wirksamkeit des Kaufvertrags erst bei der Frage an, ob ein solcher Verwaltungsakt über die Erklärung des Vorkaufsrechts hinaus weitere Rechtsfolgen zeitige. Die zivilrechtliche Wirksamkeit sei als diesbezügliche Vorfrage" allein von den Zivilgerichten zu klären. Die Frage einer wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts hänge davon nicht ab. Rechtlich stelle die Ausübung des Vorkaufsrechts lediglich die Abgabe einer Willenserklärung in der Form eines Verwaltungsakts dar, die rechtsverbindlich feststelle, dass die Gemeinde ein - zumindest vermeintlich bestehendes - Vorkaufsrecht ausübe. Weiter gehende Rechtsfolgen zeitige ein solcher Verwaltungsakt nicht. Vorliegend sei daher lediglich zu beurteilen, ob das Vorkaufsrecht formal ordnungsgemäß ausgeübt worden sei. Vorsorglich werde bestritten, dass zwischen dem Kläger und dem Beigeladenen ursprünglich ein Kaufpreis von 15.000,- DM und nicht von 2.000,- DM vereinbart gewesen sei. Eine entsprechende Erhöhung" sei später nur vorgenommen worden, um ihr - der Beklagten - eine Ausübung des Vorkaufsrechts zu erschweren.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angegriffene Urteil und führt aus, vor Erlass und Zustellung" des Bescheids der Beklagten vom 27.12.1996 hätten er und der Beigeladene offen gelegt und durch eine öffentliche Urkunde - auch für die Verwaltungsbehörden nachvollziehbar - nachgewiesen, dass der Kaufpreis ursprünglich aus steuerlichen Gründen geringer angegeben worden sei als tatsächlich vereinbart. Der tatsächliche" Kaufpreis, welcher von Anfang an gewollt gewesen sei, sei von dem Beigeladenen im Beisein seines Vaters, G. K., vor Beurkundung des Erstvertrags gezahlt worden. Das Verwaltungsgericht habe zutreffend seine Zuständigkeit zur Entscheidung dieser Vorfragen bejaht. Auch hätten die dem Naturschutzrecht zu entnehmenden Voraussetzungen für eine Ausübung des Vorkaufsrechts nicht vorgelegen. Die streitgegenständlichen Flächen seien als Zugang zu dem das Grundstück durchlaufenden S-bach nicht erforderlich gewesen; ein Zugang habe ohnehin nur über eine bereits im Eigentum des Beigeladenen stehende Grundstücksfläche erreicht werden können und sei zudem durch weniger einschneidende Maßnahmen zu sichern gewesen. Der Beklagten sei mitgeteilt worden, dass der Beigeladene weiterhin damit einverstanden sei. Ferner habe er - der Kläger - sich nach Erhalt der Ankündigung der Ausübung des Vorkaufsrechts nochmals rechtskundig gemacht, da er sich steuerrechtlich nicht habe strafbar machen wollen. Dabei sei er von dem zwischenzeitlich verstorbenen Rechtsanwalt R- J- in Neunkirchen darüber aufgeklärt worden, dass dies nicht der Fall sei, wenn er sich zu einer Selbstanzeige entschließe. Vor diesem Hintergrund sei die Offenlegung des wahren Sachverhalts zu sehen, der nicht die Absicht einer Vereitelung der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zugrunde gelegen habe.

Der Beigeladene hat sich im Berufungsverfahren nicht zur Sache geäußert und keinen Antrag gestellt.

Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses Verfahrens und des Verfahrens 5 K 89/98 (VG) und der beigezogenen

Verwaltungsunterlagen Bezug genommen; er war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet. Sie führt zur Abweisung der Klage. Das Verwaltungsgericht hat der hinsichtlich ihrer Zulässigkeit keinen Bedenken unterliegenden Klage des Klägers gegen den Bescheid der Beklagten vom 27.12.1996, mit welchem sie ihr gemeindliches Vorkaufsrecht nach § 36 SNG ausgeübt hat, zu Unrecht entsprochen. Diese Klage ist unbegründet; der angefochtene, durch den Widerspruchsbescheid des Kreisrechtsausschusses vom 14.9.2000 bestätigte Verwaltungsakt ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in subjektiven Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Die dem § 36 SNG zu entnehmenden Rechtmäßigkeitsanforderungen für die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts aus Gründen des Natur- und Landschaftsschutzes sind erfüllt.

Formelle Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte bestehen nicht. Die Ausübung erfolgte insbesondere innerhalb der durch § 36 Abs. 3 Satz 1 SNG bestimmten, nach Maßgabe der §§ 31 Abs. 1 SVwVfG, 187, 188 BGB zu berechnenden Frist von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags vom 23.10.1996. Dieser ist am 7.11.1996 bei der Beklagten eingegangen; der sowohl nach den Kriterien des § 35 Abs. 1 SVwVfG, nach dem durch die äußere Form belegten Erklärungswillen der Beklagten wie auch letztlich aufgrund der Formvorgabe des § 36 Abs. 4 Satz 3 SNG i.V.m. § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB als (privat-)rechtsgestaltender Verwaltungsakt anzusehende Bescheid vom 27.12.1996 wurde nach dem bei den Akten befindlichen Rückschein am selben Tag als Einschreiben an den Kläger zur Post gegeben und gilt daher nach §§ 1 SVwZG, 4 Abs. 1 VwZG (entsprechend für die formlose Übermittlung durch die Post : § 41 Abs. 2 SVwVfG) jedenfalls als vor Fristablauf am 7.1.1997 bekannt gegeben und damit wirksam geworden (§ 43 SVwVfG).

Anhaltspunkte für einen gesetzlichen Ausschluss des Vorkaufsrechts durch die Begünstigungsregelung für Geschäfte im Verwandtenkreis (§ 36 Abs. 2 Satz 2 SNG) bietet der Sachvortrag der Beteiligten nicht.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgte schließlich nach Maßgabe der §§ 36 Abs. 3 Satz 3, Abs. 4 SNG, 505 Abs. 1 Satz 1 BGB (a.F., vgl. nunmehr entsprechend § 464 Abs. 1 Satz 1 BGB), 28 Abs. 2 BauGB zutreffend gegenüber dem Kläger als Vorkaufsverpflichtetem.

Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen des § 36 SNG für die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Gemeinden liegen ebenfalls vor.

Die Veräußerung der Parzellen Nr. 110/1, Nr. 35 und Nr. 1172/33 betrifft ausweislich des Lageplans Grundstücke, auf denen ein oberirdisches Gewässer - hier konkret der S bach - liegt (§ 36 Abs. 1 Nr. 1 SNG), beziehungsweise solche, die an ein oberirdisches Gewässer angrenzen oder sich in dessen unmittelbarer Nähe befinden (§ 36 Abs. 1 Nr. 2 SNG). Darüber besteht zwischen den Beteiligten kein Streit.

Vom Kläger in Abrede gestellt wird allerdings nunmehr das wegen der im Vordergrund stehenden Meinungsverschiedenheiten der Beteiligten hinsichtlich der Wirksamkeit des Kaufvertrags vom 23.10.1996 im Verfahren bisher nicht vertiefte Vorliegen der materiellen Voraussetzungen des § 36 Abs. 2 Satz 1 SNG. Danach darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn entweder gegenwärtig oder zukünftig die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege" oder - alternativ dazu - das Bedürfnis der Allgemeinheit auf naturbezogene, naturverträgliche Erholung in der freien Landschaft" dies rechtfertigen. Die vorliegend allein in Betracht zu ziehende erste Variante ist erfüllt.

Hierbei handelt es sich um tatbestandliche Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts, die nach dem saarländischen Recht - entgegen der im Berufungsverfahren vom Kläger vertretenen Ansicht - zwar nicht kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung in dem Ausübungsbescheid dargelegt werden müssen

vgl. demgegenüber zum Gebot einer Angabe der beabsichtigten

Verwendungszwecke bei Ausübung eines städtebaulichen Vorkaufsrechts §§ 24 Abs. 3 Satz 2, 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB; entsprechend für das niedersächsische Naturschutzrecht § 48 Abs. 3 Satz 3 NdsNatSchG sowie zu den diesbezüglichen Heilungsmöglichkeiten im gerichtlichen Verfahren OVG Lüneburg, Urteil vom 13.12.2001 - 8 LB 3551/01 -, RdL 2002, 247,

deren Vorliegen indes im Rahmen der von Betroffenen eingeleiteten Rechtsbehelfsverfahren einer uneingeschränkten gerichtlichen Überprüfung unterliegt.

Diesbezüglich ist allgemein festzustellen, dass zum einen bereits die gesetzliche Aufzählung in § 36 Abs. 1 SNG eine gesteigerte ökologische Bedeutung von Grundstücken mit beziehungsweise an Bachläufen aus Sicht des Landesgesetzgebers erkennen lässt, die auch in anderen Vorschriften zum Ausdruck kommt. So heißt es beispielsweise in der naturschutzrechtlichen Zielbeschreibung (§ 2 Nr. 6 SNG), dass Wasserflächen generell durch Maßnahmen zu vermehren und zu erhalten sowie Gewässer vor Verunreinigungen zu schützen sind und dass ihre natürliche Selbstreinigungskraft zu erhalten oder gegebenenfalls wiederherzustellen ist; insbesondere soll ein rein technischer Gewässerausbau vermieden beziehungsweise durch biologische Wasserbaumaßnahmen ersetzt werden. Ferner finden sich in § 5 SNG Regelungen über den freien Zugang zu Gewässern und in § 15 SNG besondere naturschutzrechtliche Vorgaben für wasserwirtschaftliche Planungen und die Unterhaltung von Gewässern. Schließlich werden naturnahe Bachabschnitte von der gesetzlichen Aufzählung besonders schutzwürdiger Lebensräume in § 25 Abs. 2 Nr. 1 SNG umfasst.

Über die sich auch daraus ergebende besondere Wertigkeit der in § 36 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 SNG genannten Grundstücke hinaus verdeutlicht der Hinweis auf eine (auch) zukünftige" Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts durch naturschutzrechtliche Belange (§ 36 Abs. 2 Satz 1 SNG), dass das Gesetz nicht bereits konkret betriebene Planungen etwa für Umbau (Renaturierung), Pflege oder Erhaltung des betreffenden oberirdischen Gewässers verlangt.

Aufgrund dieser Vorgaben ist die Ausübung eines auf die Nrn. 1 und 2 des § 36 Abs. 1 SNG gestützten Vorkaufsrechts nur dann rechtswidrig, wenn eine Absicht der Gemeinde, Maßnahmen des Naturschutzes an dem in Rede stehenden oberirdischen Gewässer vorzunehmen, erkennbar (dauerhaft) fehlt. § 36 Abs. 2 SNG fordert insoweit also eine spezielle Rechtfertigung" aus Gründen des Naturschutzes, stellt aber graduell deutlich geringere Anforderungen an die Rechtmäßigkeit des Verwaltungshandelns als das für den Bereich des Enteignungsrechts geltende Gemeinwohlerfordernis (Art. 14 Abs. 3 GG, § 87 Abs. 1 BauGB)

vgl. dazu etwa BVerwG, Beschluss vom 15.2.1990 - 4 B 245.89, BRS 50 Nr. 107; Lemmel in : Berliner Kommentar zum BauGB, 2. Auflage 1997, § 24 BauGB RNr. 14, jeweils zum städtebaulichen Vorkaufsrecht der Gemeinden.

Ausreichend ist, dass seitens der Gemeinde im Hinblick auf ihre speziell naturschutzrechtliche Aufgabenstellung überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit" tatsächlich angestrebt werden.

Diese Voraussetzungen sind - auch wenn insoweit für Flächen in der Ortslage im Gegensatz zu Außenbereichsgrundstücken gesteigerte Anforderungen zu stellen sein dürften - im konkreten Fall erfüllt. Die Beklagte hat im Bescheid vom 27.12.1996 auf die beabsichtigte Sicherung der ökologisch wertvollen Flächen an den Bachufern" hingewiesen. In der zugrunde liegenden Stellungnahme der Umweltbeauftragten K. vom 13.12.1996 heißt es, dass die Parzellen durch den früher parzellierten", in der Vergangenheit begradigten ... S-bach begrenzt beziehungsweise durchflossen seien; vor dem Ausbau eines Naherholungsgebiets K-mühle und nach Fertigstellung der Abwassersammler sollten in dem Bereich eine Verbesserung der Wasserqualität erfolgen und eine naturnähere Gestaltung des Baches durch Entfernung des vorhandenen Pflasterverbaus und Wiederherstellung des natürlichen Verlaufs angestrebt werden. Auch das im Widerspruchsbescheid vom 14.9.2000 (Seite 3) erwähnte Verlangen der Beklagten nach Eintragung einer Dienstbarkeit, die der Beigeladene abgelehnt hat, lässt erkennen, dass die Beklagte naturschutzrechtlich relevante Pflege- und Unterhaltungsmaßnahmen im Bereich

Beklagte naturschutzrechtlich relevante Pflege- und Unterhaltungsmaßnahmen im Bereich des Bachlaufs beabsichtigt.

Lagen danach die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 36 SNG für die Ausübung eines Vorkaufsrechts bei Ergehen des Bescheids der Beklagten vom 27.12.1996 vor, so bleibt entgegen der Ansicht des Klägers, der das Verwaltungsgericht im erstinstanzlichen Urteil entscheidungstragend gefolgt ist, die Frage einer aus den Regeln über den sogenannten Schwarzkauf" herleitbaren Nichtigkeit des notariellen Kaufvertrags vom 23.10.1996 (§§ 117 Abs. 1, 313 BGB a.F.) für die Frage der Rechtmäßigkeit des Ausübungsbescheids ohne Bedeutung. Dieser wäre nicht rechtswidrig, wenn der Erstvertrag aus Gründen - hier letztlich angeblichen subjektiv vom notariell protokollierten Vertragsinhalt abweichenden Vorstellungen der Vertragspartner hinsichtlich der Kaufpreisgestaltung -, die für die Beklagte nicht aus der vorgelegten Vertragsurkunde ersichtlich waren, nichtig wäre.

Der die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts aus Gründen des Natur- und Landschaftsschutzes abschließend regelnde § 36 SNG enthält keinerlei Hinweis auf die Abhängigkeit der Rechtmäßigkeit des Verwaltungshandelns von derartigen zivilrechtlichen Aspekten, sondern knüpft in seinem Absatz 3 Satz 2, wonach die Parteien des Kaufvertrags diesen unverzüglich der vorkaufsberechtigten Gemeinde mitzuteilen" haben, ausdrücklich zentral nur an die Vorlage der notariellen Vertragsurkunde - regelmäßig durch den dahingehend beauftragten Notar - an. Mit der Mitteilung des Kaufvertrags übernehmen die in der notariellen Urkunde als Vertragspartner ausgewiesenen Personen - auch der vorkaufsverpflichtete Verkäufer des Grundstücks - also gegenüber der Gemeinde öffentlich-rechtlich eine Gewähr dafür, dass darin der Vertragsinhalt richtig wiedergegeben ist, was konkret unter anderem heißt, ihrem Parteiwillen entspricht

vgl. auch Roos in : Brügelmann, BauGB, Loseblatt, § 24 RNr. 13, zum städtebaulichen Vorkaufsrecht, der hieraus in bestimmten Konstellationen unter Hinweis auf den Grundsatz von Treu und Glauben über § 242 BGB (entspr.) eine Berufungsmöglichkeit auf die Vertragsnichtigkeit von Scheingeschäften ausschließt.

Diese "Zusicherung" müssen die vorlegenden Vertragsparteien, jedenfalls soweit es um die Frage der Rechtmäßigkeit des Ausübungsverwaltungsakts der vorkaufsberechtigten Gemeinde geht, gegen sich gelten lassen.

In dem Zusammenhang kann ferner dahinstehen, ob der Kaufvertrag vom 23.10.1996 in seiner Wirksamkeit von der Erteilung einer nach dem Text der Urkunde (vgl. Seite 5) notwendigen Genehmigung des Landrats in Ottweiler nach § 2 GrdstVG

vgl. das Gesetz über Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und zur Sicherung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe vom 28.7.1961 (BGBl. I, 1091, 1652, 2000), geändert durch das Gesetz über das Baugesetzbuch (BauGB) vom 8.12.1986 (BGBl. I, 2191),

abhängig war und ob eine solche gegebenenfalls beantragt und erteilt wurde. Denn nach übereinstimmender neuerer Rechtsprechung sowohl des Bundesgerichtshofs als auch verschiedener Verwaltungsgerichte kann ein Vorkaufsberechtigter die Ausübung des Rechts vor Erteilung einer erforderlichen Genehmigung, und zwar mit Wirkung auf den Genehmigungszeitpunkt, erklären

vgl. dazu etwa BGH, Urteil vom 15.5.1998 - V ZR 89/97 -, NJW 1998, 2352; OVG Magdeburg, Beschluss vom 23.7.2001 - A 2 S 671/99 -, LKV 2002, 187.

Welches Schicksal einem Eigentumsübertragungsbegehren der Beklagten hinsichtlich der Grundstücke zu dem in der Vertragsurkunde vom 23.10.1996 genannten Kaufpreis (2.000,- DM) letztlich beschieden sein wird, ist damit von der Frage der Rechtmäßigkeit des gemeindlichen Ausübungsbescheids hinsichtlich des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts zu trennen beziehungsweise spielt für diese nach der Konzeption des § 36 SNG keine Rolle.

Dies ist in Fällen der vorliegenden Art die der Interessensituation der Beteiligten,

insbesondere der vorkaufsberechtigten Gemeinde (Beklagten) und des (gesetzlich) vorkaufsverpflichteten Grundstücksverkäufers (Klägers), angemessene Konfliktlösung. Die Möglichkeit der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts ist - wie ausgeführt - nach § 36 Abs. 3 Satz 1 SNG strikt an die Beachtung einer Zweimonatsfrist gebunden, innerhalb deren es für die Gemeinde im Rahmen der Vorbereitung einer Entscheidung über die Ausübung - wenn überhaupt - in aller Regel nicht möglich ist, spezielle zivilrechtliche Einwände gegen die Wirksamkeit des ihr vorgelegten Kaufvertrags auf ihre Stichhaltigkeit hin zu überprüfen. Das gilt insbesondere dann, wenn dies letztlich, wie im gegebenen Fall oder auch in den Fällen der Geltendmachung des Vorliegens eines Anfechtungsgrundes (§§ 119, 123 BGB), abschließend nur im Rahmen einer Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen oder die Verwertung anderer Beweismittel geklärt werden kann. Der Landesgesetzgeber hat insoweit klar gesehen, dass die Erkenntnismöglichkeiten der Gemeinde - hier der Beklagten -, der ein notariell beurkundeter Vertrag über den Verkauf eines das Vorkaufsrecht nach § 36 Abs. 1 SNG begründenden Grundstücks vorgelegt wird, in dieser Situation in einer Weise eingeschränkt sind, die es nicht rechtfertigen, sie bei Erlass des Ausübungsaktes mit dem Risiko der Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts aus Gründen, auf die sie keinen Einfluss hat und die sich allenfalls in sehr eingeschränktem Umfang eigener Erkenntnis und Erkenntnismöglichkeit erschließen, zu belasten. Diese zivilrechtlichen Fragen erlangen daher im Anfechtungsstreit gegen den Ausübungsverwaltungsakt keine Bedeutung. Vor diesem Hintergrund hätte nichts anderes zu gelten, wenn - was hier nicht einmal geschehen ist - im Rahmen der Anhörung (§ 28 SVwVfG) zur beabsichtigten Ausübung des Vorkaufsrechts vom Kläger das Vorliegen eines Scheingeschäfts behauptet worden wäre. Der Umstand, dass diese Behauptung dann im Rahmen des Widerspruchsverfahrens und damit vor Ergehen der letzten Verwaltungsentscheidung aufgestellt wurde, führt zu keinem anderen Ergebnis. Die dem Gebot rechtmäßigen Verwaltungshandelns unterliegende Gemeinde muss sich bei ihrer Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 36 SNG nicht auf eventuell neue und/oder weitergehende Erkenntnismöglichkeiten eines Kreisrechtsausschusses im Widerspruchsverfahren verweisen lassen. Ob im Ergebnis anderes zuträfe, wenn sich im Einzelfall eindeutige Unwirksamkeitsgründe unmittelbar - und damit für die vorkaufsberechtigte Gemeinde klar erkennbar - aus der ihr vorgelegten Vertragsurkunde selbst ergeben oder wenn die Gemeinde auf sonstige Weise frühzeitig sichere Kenntnis von Nichtigkeitsgründen erlangt hat, bedarf aus Anlass der vorliegenden Entscheidung keiner Vertiefung. So liegt der Fall nämlich nicht, zumal die notarielle Vertragsurkunde vom 23.12.1996 erst am 7.1.1997 - und damit nach Ausübung des Vorkaufsrechts - bei der Beklagten eingegangen ist.

Aus dem Beschluss des 2. Senats des OVG des Saarlandes

vom 13.6.1986 - 2 R 154/85 -, n.v.,

in dem im Zusammenhang mit der - im konkreten Fall bejahten - Frage des Bestehens eines Anspruchs des dortigen Klägers auf Erteilung eines sogenannten Negativattests (damals § 24 Abs. 5 BBauG) für den Fall der Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrags darauf verwiesen wird, dass in diesem Fall ein Vorkaufsrecht deshalb nicht bestehe, weil es mangels Vorhandenseins eines Kaufvertrags am sachlichen Substrat einer solchen Befugnis" fehle, lässt sich nichts anderes herleiten. Diese Entscheidung betraf das bundesrechtlich geregelte städtebauliche Vorkaufsrecht (§§ 24 ff. BauGB) und die zitierte Aussage stand - wie gezeigt - in einem völlig anderen rechtlichen Kontext.

Die für das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht in § 36 SNG vorgesehene Risiko- und letztlich Zuständigkeitsverteilung begegnet unter prozessökonomischen Gesichtspunkten ebenfalls keinen durchgreifenden Bedenken. Ausgangspunkt dieser Überlegungen ist, dass eine vollständige Konzentration aller auch im Rahmen der Abwicklung" des gemeindlichen Vorkaufsrechts aufgeworfenen Rechtsfragen bei den Verwaltungsgerichten ohnehin nicht möglich ist. Anknüpfend an die in § 36 Abs. 3 Satz 2 SNG in Bezug genommenen zivilrechtlichen Bestimmungen über die obligatorischen und dinglichen Vorkaufsrechte (§§ 504 bis 509, 510 Abs. 1, 512 BGB a.F. beziehungsweise §§ 1098 Abs. 2, 1099 bis 1102 BGB) stellen sich die rechtlichen Beziehungen zwischen der vorkaufsberechtigten Beklagten, dem Kläger als Vorkaufsverpflichtetem und dem Beigeladenen (Drittkäufer) im Fall des Eintritts des Vorkaufsfalls und der Ausübung des rechtsgestaltenden

Vorkaufsrechts wie folgt dar : Der Vorkaufsberechtigte, der sein Recht geltend macht, tritt nicht in den zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Drittkäufer geschlossenen Kaufvertrag ein; vielmehr kommt zwischen Vorkaufsberechtigtem und Vorkaufsverpflichtetem ein neuer rechtlich selbständiger Kaufvertrag zustande

dazu allgemein : Zimmermann in : Jakob/Ring/Wolf, Freiberger Handbuch zum Baurecht, 2. Auflage 2003, § 22, Seite 1437,

durch den vertragliche Beziehungen zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Drittkäufer nicht begründet werden. Inhaltlich maßgeblich sind auch für diesen Vertrag grundsätzlich die Bestimmungen, die zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Drittkäufer, das wären hier also der Kläger und der Beigeladene, vereinbart wurden (vgl. § 505 Abs. 2 BGB a.F., nunmehr entsprechend § 464 Abs. 2 BGB).

Auch im Zusammenhang mit dem städtebaulichen Vorkaufsrecht der Gemeinden (§§ 24 ff. BauGB) ist allgemein anerkannt - und darauf bezieht sich die von der Beklagten angesprochene, zum naturschutzrechtlichen Vorkaufsrecht nach niedersächsischem Landesrecht ergangene Entscheidung des VG Braunschweig -

vgl. das Urteil vom 20.11.1996 - 9 A 9517/95 -, NuR 1998, 51, wobei sich in dem dort entschiedenen Fall die Parteien des Ausgangsgeschäfts auf eine irrtümlich zu niedrige Kaufpreisangabe in der an die Gemeinde übersandten notariellen Urkunde berufen hatten und das Gericht sich zentral mit der Frage einer Unwirksamkeit des Vertrags infolge einer in die Mitteilung des wahren Preises" hineininterpretierten Anfechtungserklärung (§§ 119, 142 BGB) befasst, abschließend aber auch hinsichtlich eines ergänzend erhobenen Einwands des Vorliegens eines Scheingeschäfts (§ 117 Abs. 1 BGB) unter Bezugnahme auf ein - insoweit freilich wenig aussagekräftiges - Urteil des VGH München vom 11.5.1994 - 9 B 93.1514 -, NVwZ 1995, 304, 307, auf eine Zuständigkeit der Zivilgerichte zur Entscheidung dieser Frage verwiesen hat,

dass nach Zustandekommen des Kaufvertrags zwischen der vorkaufsberechtigten Gemeinde und dem Vorkaufsverpflichteten auftretende Streitigkeiten über Inhalt und dingliche Abwicklung (Erfüllung) des (zivilrechtlichen) Vertrags vor den Zivilgerichten auszutragen sind

vgl. etwa Lemmel, a.a.O., § 28 RNr. 7 am Ende unter Hinweis auf ein insoweit bestehendes rechtliches Zweistufenverhältnis; Zimmermann, a.a.O., Seite 1439, wonach für die schuldrechtlichen Ansprüche aus Verträgen, die in Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB zustande gekommen sind, der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten eröffnet ist und hinsichtlich der Maßnahmen nach § 28 Abs. 3 und 6 BauGB (§ 36 Abs. 4 Satz 3 SNG) speziell die Gerichte für Baulandsachen zuständig sind (§ 217 BauGB).

Nach der gesetzlichen Konstruktion des § 36 SNG gilt das auch für die im konkreten Fall zwischen den Beteiligten umstrittene Frage, ob am 23.10.1996 - oder am 23.12.1996 - ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen und damit der Vorkaufsfall (zivilrechtlich) eingetreten ist. Dies erscheint angesichts der konkreten Fallkonstellation letztlich auch sinnvoll, da zum einen unter prozessökonomischen Gesichtspunkten jedenfalls Doppelprüfungen" derselben Rechtsfrage in verschiedenen Gerichtsbarkeiten vermieden werden sollen und zum anderen gerade der vorliegende Fall nach den Sachverhaltsabläufen verdeutlicht, dass sich Fragen der Wirksamkeit und des Inhalts des Erstvertrags mit dem Drittkäufer und des zwischen Vorkaufsberechtigtem und Vorkaufsverpflichtetem zustande kommenden Kaufvertrags nicht losgelöst voneinander betrachten lassen.

Das Vorkaufsrecht ist zwar nach dem Zustandekommen des Erstvertrags und damit dem Eintritt des Vorkaufsfalls in seinem Bestand grundsätzlich unabhängig vom weiteren Schicksal des Kaufvertrags zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittkäufer

vgl. hierzu beispielsweise BGH, Urteil vom 11.2.1977 - V ZR 40/75 -, NJW 1977, 762, zur Bedeutung der Ausübung eines dem Drittkäufer vertraglich

vorbehaltenen Rücktrittsrechts vor Ausübung des Vorkaufsrechts.

Wäre am 23.10.1996 der Vorkaufsfall eingetreten, so hätten der Vorkaufsverpflichtete (Kläger) und der Drittkäufer (Beigeladener) vor der Ausübung des Vorkaufsrechts (Januar 1997 mit Bekanntgabe des Bescheids vom 27.12.1996, §§ 41, 43 SVwVfG, s.o. 1.) mit Blick auf § 506 BGB a.F. insoweit keine Dispositionsbefugnis mehr gehabt

vgl. dazu statt vieler beispielsweise Roos a.a.O., § 24 RNr. 13 m.z.N. aus der Rechtsprechung, unter anderem BGH, Urteil vom 11.2.1977 - V ZR 40/75 -, NJW 1977, 762; ebenso Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Loseblatt, § 24 RNr. 60; Palandt-Putzo, BGB, 61. Auflage 2002, § 504 Anm. 5.

Dies hätte jedoch nicht in gleichem Maße für den Inhalt des Vertrags (§ 505 BGB a.F.) gegolten. Diesen hätten sie bis zur Ausübung des Vorkaufsrechts mit Wirkung auch gegenüber der Gemeinde nachträglich ändern und ergänzen können, und zwar auch zu deren Ungunsten

vgl. hierzu etwa Stock, a.a.O., wonach die vorkaufsberechtigte Gemeinde keinen Anspruch darauf hat, dass der Vertrag mit dem Vorkaufsverpflichteten mit einem bestimmten Inhalt zustande kommt.

Das gilt insbesondere für nachträgliche Erhöhungen des vereinbarten Kaufpreises

Roos, a.a.O., § 24 RNr. 13.

Vom Inhalt her im Sinne des § 505 Abs. 2 BGB a.F. maßgebend ist daher immer der (ursprüngliche) Kaufvertrag im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts

vgl. etwa Lemmel, a.a.O., § 28 RNr. 10, wonach die Parteien den Vertrag bis zur Ausübung entsprechend ändern können, danach allerdings nicht mehr; ebenso Grziwotz, NVwZ 1994, 215, 216.

Das verdeutlicht, dass den Fragen der Wirksamkeit entweder des Vertrags vom 23.10.1996 (so die Beklagte) oder vom 23.12.1996 (so die privaten Verfahrensbeteiligten) eine wechselbezügliche Bedeutung zukommt, etwa was gegebenenfalls Erklärungsinhalt und Rechtswirkungen der letztgenannten Vereinbarung im Falle der Wirksamkeit bereits des Vertragsschlusses am 23.10.1996 angeht. Schließlich ist es auch eine zivilrechtlich (und zivilgerichtlich) zu beurteilende Frage, ob gegebenenfalls dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) und dem diesem zu entnehmenden Verbot qualifiziert widersprüchlichen Verhaltens nach den Fallumständen ein Hinderungsgrund für den Kläger entnommen werden kann, gegenüber dem Erfüllungsbegehren der Gemeinde die Nichtigkeit des Vertrags vom 23.10.1996 wegen Vorliegens eines Scheingeschäfts (§ 117 Abs. 1 BGB) einzuwenden

vgl. in dem Zusammenhang BGH, Urteil vom 11.10.1991 - V ZR 127/90 -, NJW 1992, 236, der den Einwand der Formunwirksamkeit des Erstvertrags wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht als durchgreifend erachtet hat in einem Fall, in dem ein nicht formgültig geschlossenes Rechtsgeschäft von den Vertragspartnern jahrelang vollzogen und erst im Prozess der Einwand nur zum Unterlaufen des Vorkaufsrechts vorgetragen worden war; zustimmend Stock, a.a.O., § 24 RNr. 61, und Roos, a.a.O., § 24 RNr. 97, wonach bei der vom Verwaltungsgericht vertretenen Lösung das dem Gemeinwohl dienende gemeindliche (dort städtebauliche) Vorkaufsrecht zu kurz käme".

Vor diesem Hintergrund und den aufgezeigten Abgrenzungsschwierigkeiten ist die beschriebene, in der gesetzlichen Konstruktion des § 36 SNG angelegte Teilung in einerseits die für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkte und andererseits insoweit nicht relevante, im konkreten Fall letztlich gegebenenfalls nur im

Wege einer Beweisaufnahme zu klärende zivilrechtliche Fragen des Zustandekommens, des rechtlichen Fortbestands wie auch des Inhalts eines einen Übertragungsanspruch begründenden Vertrags zwischen Vorkaufsberechtigtem und Vorkaufsverpflichtetem sinnvoll und sachangemessen. Die hinsichtlich des Ergebnisses einer solchen Beweisaufnahme bestehenden Unsicherheiten gehen daher, jedenfalls was die Frage der Recht- und Gesetzmäßigkeit ihres Handelns anbelangt, nicht zu Lasten der Gemeinde.

Schließlich begegnet der angefochtene Verwaltungsakt vom 27.12.1996 unter dem Gesichtspunkt einer an rechtsstaatlichen Grundsätzen orientierten pflichtgemäßen Ermessensausübung keinen durchgreifenden Bedenken (§§ 40 SVwVfG, 114 VwGO).

Der vom Kläger eingewandte Verstoß gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) bei der Ausübung des den Gemeinden im Rahmen der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 36 SNG zustehenden Ermessens kann nicht festgestellt werden. Die Beklagte verweist hinsichtlich einer früheren Nichtausübung von Vorkaufsrechten in anderen Fällen sachgerecht auf ein gegenüber früher gewandeltes ökologisches Bewusstsein. Konkrete Bezugsfälle oder Hinweise auf ein widersprüchliches Verhalten der Beklagten enthält der Sachvortrag des Klägers ohnehin nicht.

Da das saarländische Naturschutzrecht in § 36 SNG - anders als etwa das Städtebaurecht (vgl. § 27 BauGB) - keine Abwendungsbefugnisse des Vorkaufsverpflichteten durch eigene Sicherstellung der vom Vorkaufsberechtigten verfolgten Zwecke kennt, braucht der Frage der diesbezüglichen Tauglichkeit der vom Kläger beziehungsweise dem Beigeladenen vergleichsweise angebotenen Maßnahmen (Eintragung der Dienstbarkeit gegen Zahlung von 5.000,- DM beziehungsweise Grundstückstausch mit Überquerungsrecht der derzeit gemeindeeigenen Parzelle Nr. 89) beziehungsweise einer Möglichkeit insoweit weniger einschneidender Maßnahmen" auch unter Verhältnismäßigkeitsaspekten nicht weiter nachgegangen zu werden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Für einen Ausspruch nach § 162 Abs. 3 VwGO besteht kein Anlass; einer nach der Interessenlage des Beigeladenen vielmehr in Betracht zu ziehenden Beteiligung seinerseits an den Kosten des Verfahrens steht § 154 Abs. 3 VwGO entgegen.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet seine Grundlage in den §§ 167 Abs. 1 und 2 VwGO, 708 Nr. 10 ZPO.

Die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO für die Zulassung der Revision sind nicht erfüllt. Bei dem § 36 SNG handelt es sich um nicht revisibles Landesrecht, für welches bundesrahmenrechtliche Vorgaben im Bundesnaturschutzgesetz nicht ersichtlich sind (§ 137 VwGO).