Urteil des OVG Saarland, Az. 1 R 9/03

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OVG Saarlouis Urteil vom 8.7.2003, 1 R 9/03
Ausübung eines naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts; Nichtigkeit des
Grundstückskaufvertrages; Wirksamkeit der Vorkaufsrechtsausübung
Leitsätze
§ 36 Abs. 2 SNG fordert für die rechtmäßige Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts
nach dem Saarländischen Naturschutzgesetz zwar eine spezielle Rechtfertigung aus
Gründen des Naturschutzes, stellt aber graduell deutlich geringere Anforderungen als etwa
das für den Bereich des Enteigungsrechts normierte Gemeinwohlerfordernis (Art. 14 Abs.
3 GG, § 87 Abs. 1 BauGB). Hierbei kommt Grundstücken an Bachläufen aus Sicht des
Landesgesetzgebers generell eine gesteigerte ökologische Bedeutung zu. Nach der
saarländischen Regelung (§ 36 SNG) bleibt die Frage einer aus den Regeln über den
sogenannten "Schwarzkauf" ableitbaren Nichtigkeit des zwischen dem
Vorkaufsverpflichteten und dem Drittkäufer vereinbarten Kaufvertrags für die
Rechtmäßigkeit des Ausübungsverwaltungsakts der Gemeinde grundsätzlich ohne
Bedeutung. Die Partien des Erstvertrags übernehmen vielmehr mit der Mitteilung dieses
Kaufvertrags gegenüber der Gemeinde öffentlich-rechtlich die Gewähr dafür, dass der in
der notariellen Urkunde niedergelegte Vertragsinhalt richtig wiedergegeben ist und ihrem
Willen entspricht.
Tenor
Unter Abänderung des auf die mündliche Verhandlung vom 25. Februar 2002 ergangenen
Urteils des Verwaltungsgerichts des Saarlandes – 5 K 139/00 – wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Der Kläger wendet sich gegen die Ausübung eines naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts
durch die Beklagte.
Mit notariellem Vertrag vom 23.10.1996 (Urkundenrolle Nr. 2039/1996 des Notars P. in
O.) verkaufte der Kläger dem Beigeladenen die als Wiese beziehungsweise Grünland
bezeichneten, im Bereich des S-bachs belegenen Parzellen Nr. 110/1 (16,62 ar) in Flur 14
und Nr. 35 (2,21 ar) sowie Nr. 1172/33 (3,35 ar) in Flur 3 der Gemarkung S. Als Kaufpreis
wurden 2.000,- DM ausgewiesen, die nach der Vertragsurkunde (Abschnitt III.) bereits
gezahlt worden sein sollten. Gleichzeitig wurde die Auflassung beurkundet.
Mit Eingang bei der Beklagten am 7.11.1996 legte der entsprechend beauftragte Notar
den Vertrag der Beklagten vor und bat diese um eine Erklärung hinsichtlich des
Nichtbestehens beziehungsweise einer Nichtausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte.
Daraufhin teilte die Beklagte dem Kläger und dem Beigeladenen unter dem 11.11.1996
mit, dass beabsichtigt sei, von dem ihr durch § 36 SNG eingeräumten Vorkaufsrecht
Gebrauch zu machen, und dass insoweit Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum
2.12.1996 bestehe. Mit Antwortschreiben vom 25.11.1996 erklärten die privaten
Beteiligten, sie hätten kein Verständnis für diese Maßnahme.
Am 23.12.1996 schlossen sie dann neuerlich einen notariellen Kaufvertrag (Urkundenrolle
Nr. 2498/1996) über die selben Grundstücke, in dem es unter anderem heißt :
Die (...) Parzellen wurden zum Preis von 2.000,- DM an Herrn K. veräußert.
Dieser Kaufpreis war von uns falsch angegeben worden. Der Kaufpreis betrug
nicht 2.000,- DM sondern 15.000,- DM. Der Kaufvertrag, Urkunde Nr.
2039/1996 ist somit nichtig.
Wir schließen nunmehr einen neuen Kaufvertrag ab, der den gleichen Inhalt wie
in der Urkunde Nr. 2039/1996 trägt, jedoch mit einem Kaufpreis von 15.000,-
DM (...).
Dieser Kaufpreis ist bereits bezahlt, Veräußerer quittiert hiermit den Empfang."
Mit Bescheid vom 27.12.1996 teilte die Beklagte dem Kläger mit, dass das Vorkaufsrecht
gemäß § 36 SNG zum Kaufpreis von insgesamt 2.000,- DM" ausgeübt werde. Zur
Begründung wurde auf die Belegenheit der Grundstücke an einem Bachlauf" verwiesen,
was das Vorkaufsrecht begründe. Sie - die Beklagte - handele im gesetzlichen Auftrag,
wenn sie von diesem Recht Gebrauch mache und sich so ökologisch wertvolle Flächen an
Bachufern sichere. Dies habe Vorrang vor Privatinteressen.
Ein Nachweis über die Bekanntgabe des Bescheids lässt sich den vorgelegten
Verwaltungsakten nicht entnehmen.
Am 7.1.1997 ging dann der Kaufvertrag vom 23.12.1996 bei der Beklagten ein.
Am 23.1.1997 erhob der Kläger Widerspruch gegen den Bescheid vom 27.12.1996. Zu
dessen Begründung machte er geltend, die betreffenden Grundflächen würden seit vielen
Jahren von dem Beigeladenen genutzt, ohne dass die Beklagte bei der Ausübung des
Naturschutzgesetzes in irgendeiner Weise behindert worden sei; das solle auch künftig so
bleiben. Der Beigeladene plane weder eine Baumaßnahme noch eine Aufforstung; es solle
lediglich eine geringe Zahl kleiner Obstbäume gepflanzt werden. Außerdem sei ihm - dem
Kläger - bekannt, dass bei anderen Grundstückswechseln" im gleichen Bereich von der
Beklagten kein Vorkaufsrecht ausgeübt worden sei, so dass die Maßnahme gegen das
Gleichbehandlungsgebot verstoße.
Mit Schreiben vom 10.4.1997 teilte die Beklagte dem Notar unter Bezugnahme auf dessen
UR-Nr. 2039/1996" mit, dass von einer Ausübung des Vorkaufsrechts Abstand genommen
werde, wenn ihr durch Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit ein
kostenloses Recht zum Betreten des Grundstücks sowie zur Durchführung von
Gewässerpflegemaßnahmen und Bepflanzungen innerhalb eines Geländestreifens von 10
m entlang des Bachlaufs eingeräumt würde. Dies lehnte der Beigeladene ab. Ein seinerseits
mit Schreiben vom 10.7.1997 unterbreitetes Angebot zum Tausch der Grundstücke gegen
die gemeindeeigene Parzelle Nr. 89 bei Einräumung eines Durchfahrtsrechts lehnte die
Beklagte unter Hinweis auf die Notwendigkeit einer Sicherung eines gemeindlichen Zugangs
zur Talaue ab.
Der Widerspruch des Klägers wurde schließlich unter dem 8.2.2000 dem
Kreisrechtsausschuss zur Entscheidung vorgelegt und von diesem mit auf die mündliche
Verhandlung vom 14.9.2000 ergangenem Widerspruchsbescheid (Ws 08/00)
zurückgewiesen. In der Begründung heißt es unter anderem, das naturschutzrechtliche
Vorkaufsrecht dürfe nur ausgeübt werden, wenn Belange des Naturschutzes und der
Landschaftspflege oder ein Bedürfnis der Allgemeinheit auf naturbezogene,
naturverträgliche Erholung in der freien Landschaft dies rechtfertigten. Eine konkrete
beziehungsweise bereits laufende landschaftspflegerische Maßnahme werde nicht
vorausgesetzt; vielmehr reiche es aus, dass Uferflächen eines oberirdischen Gewässers für
künftige Maßnahmen gesichert werden sollten. Dass die Beklagte solche Maßnahmen
plane, lasse schon das dem Beigeladenen gegenüber erklärte Begehren auf Eintragung
einer Dienstbarkeit erkennen. Die Einwendungen des Klägers stünden der Rechtmäßigkeit
der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. Dieser könne keine verbindlichen
Erklärungen hinsichtlich einer künftigen Nutzung der Flächen durch den Beigeladenen
abgeben. Die Tatsache, dass der Beigeladene die Eintragung einer Dienstbarkeit abgelehnt
habe, zeige eher, dass dieser naturschutzrechtlichen Maßnahmen ablehnend
gegenüberstehe. Auch die fehlende Erreichbarkeit stehe der Ausübung des Vorkaufsrechts
nicht entgegen. Soweit der Kläger auf Vergleichsfälle anspiele, handele es sich um Verkäufe
aus den Jahren vor 1992/93, bei denen auch die Grundstückssituation nicht vergleichbar
gewesen sei. Die Beklagte habe Renaturierungsmaßnahmen an Bachläufen damals noch
nicht den gleichen Stellenwert beigemessen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts am
27.12.1996 sei fristgerecht erfolgt. Im Rahmen des Widerspruchsverfahrens sei schließlich
die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nur am Maßstab der einschlägigen
Bestimmungen des öffentlichen Rechts zu entscheiden. Ob der Vertrag vom 23.12.1996
Auswirkungen auf die Wirksamkeit des ursprünglichen Kaufvertrags vom 23.10.1996 habe,
sei im Zivilrechtsweg zu klären. Bei Entstehung des Vorkaufsrechts habe ein wirksamer
Kaufvertrag vorgelegen. Da das materielle Recht allein auf den Eintritt des Vorkaufsfalls
abstelle, hätten spätere Änderungen keinen Einfluss auf die Ausübung des Rechts mehr.
Maßgeblich sei vielmehr der Zeitpunkt des Zustandekommens des Kaufvertrags. Für die
Beurteilung der zivilrechtlichen Wirksamkeit des Kaufvertrags durch die spätere Änderung
des Kaufpreises und den Abschluss eines neuen Vertrags sei das Zivilgericht zuständig.
Die vorliegende Klage ist am 2.10.2000 beim Verwaltungsgericht eingegangen. Der Kläger
hat vorgetragen, aufgrund der notariellen Urkunde vom 23.12.1996 stehe fest, dass der
ursprüngliche Vertrag vom 23.10.1996 nichtig sei, so dass schon von daher ein
Vorkaufsrecht nicht wirksam habe ausgeübt werden können. Die Vertragsparteien hätten
seinerzeit in Wahrheit unter Umgehung der gesetzlichen Vorgaben" einen Kaufpreis von
15.000,- DM vereinbart gehabt, jedoch aus Kostengründen" nur einen solchen von 2.000,-
DM beurkunden lassen. Auch wenn man der Sichtweise des Kreisrechtsausschusses folgen
wollte, dass dies für die Beklagte damals nicht erkennbar gewesen sei, so habe jedenfalls
für den Zeitpunkt der Verhandlung über den Widerspruch anderes zu gelten. Zu Unrecht
berühme sich die Beklagte daher eines Anspruchs auf Überlassung des Grundstücks gegen
Zahlung von 2.000,- DM.
In der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht erklärte der Kläger im Rahmen
einer informatorischen Befragung, er habe dem Beigeladenen das Grundstück verkauft,
weil er dies dessen Vater bereits vor längerer Zeit zugesichert habe. Es sei von Anfang an
ein Preis von 15.000,- DM vereinbart worden, was immer noch einem Freundschaftspreis
entspreche". Beim Notar habe man jedoch, wie dies bei den Bauern" üblich sei, einen
geringeren Kaufpreis angegeben, um Steuern zu sparen. Der Beigeladene führte dazu aus,
er habe die 15.000,- DM abredegemäß vor Abschluss des ersten Kaufvertrags an den
Kläger gezahlt.
Der Kläger hat beantragt,
den Bescheid der Beklagten vom 27.12.1996 und den Widerspruchsbescheid
vom 14.9.2000 aufzuheben.
Die Beklagte hat den Verfahrensablauf geschildert, auf den Widerspruchsbescheid
verwiesen und beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.
Mit Urteil vom 25.2.2002 hat das Verwaltungsgericht der Klage entsprochen. In den
Entscheidungsgründen heißt es, ungeachtet der nicht näher zu prüfenden Frage eines
Vorliegens der naturschutzrechtlichen Voraussetzungen für die Ausübung des
Vorkaufsrechts fehle es am Erfordernis eines wirksamen Kaufvertrags im Verständnis der
§§ 433, 311b BGB. Am 23.10.1996 hätten die privaten Beteiligten hinsichtlich eines
wesentlichen Teils des Geschäfts, nämlich in Bezug auf den Kaufpreis, ein im Sinne des §
117 Abs. 1 BGB unwirksames Scheingeschäft abgeschlossen. Die Fehlerhaftigkeit" der
Kaufpreisabrede sei offenkundig und führe zur Nichtigkeit des Vertrags insgesamt. Dass
das 2.218 qm große Grundstück in der Ortslage einen höheren Verkehrswert als 0,90
DM/qm habe, liege auf der Hand, zumal die Beklagte nach ihren Angaben in der mündlichen
Verhandlung entsprechend den Wertangaben des Kreisgutachterausschusses von einem
üblichen Grundstückswert von 2,- DM bis 2,50 DM/qm ausgegangen sei, was mehr als das
Doppelte des in der Kaufpreisabrede vom 23.10.1996 zum Ausdruck kommenden Wertes
sei. Fehle aber ein wirksamer Kaufvertrag, so sei der Vorkaufsfall von vorneherein nicht
eingetreten. Die Nichtigkeit des Vertrags sei im Rahmen der Überprüfung der
Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts beachtlich.
Das Urteil wurde der Beklagten am 19.3.2002 zugestellt; auf deren am 17.4.2002
eingegangenen Antrag hat der damals zuständige 2. Senat mit Beschluss vom 4.7.2002 -
2 Q 1/02 - die Berufung zugelassen, welche die Beklagte mit Eingang am 1.8.2002
begründet hat.
Sie trägt vor, die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für die Ausübung des
Vorkaufsrechts seien gegeben. Sie - die Beklagte - wolle sich auf diese Weise ökologisch
wertvolle Uferflächen für künftige landschaftspflegerische Maßnahmen sichern. Die
alternative Einräumung einer Dienstbarkeit zu diesem Zweck habe der Beigeladene
abgelehnt. Wenn - wie das Verwaltungsgericht ausgeführt habe - die zivilrechtliche
Unwirksamkeit des Kaufvertrags die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts
berührte, wären die Gemeinden gehalten, vor Ausübung in eine entsprechende
Überprüfung einzutreten, was innerhalb der gesetzlichen Ausschlussfrist für die Ausübung
des Vorkaufsrechts von zwei Monaten nicht möglich sei. Insoweit fehle den Gemeinden
jedwede Erkenntnismöglichkeit hinsichtlich der näheren Umstände des
Vertragsabschlusses, so dass das Vorkaufsrecht quasi blind" ausgeübt werden müsste.
Demgegenüber komme es auf die zivilrechtliche Wirksamkeit des Kaufvertrags erst bei der
Frage an, ob ein solcher Verwaltungsakt über die Erklärung des Vorkaufsrechts hinaus
weitere Rechtsfolgen zeitige. Die zivilrechtliche Wirksamkeit sei als diesbezügliche Vorfrage"
allein von den Zivilgerichten zu klären. Die Frage einer wirksamen Ausübung des
Vorkaufsrechts hänge davon nicht ab. Rechtlich stelle die Ausübung des Vorkaufsrechts
lediglich die Abgabe einer Willenserklärung in der Form eines Verwaltungsakts dar, die
rechtsverbindlich feststelle, dass die Gemeinde ein - zumindest vermeintlich bestehendes -
Vorkaufsrecht ausübe. Weiter gehende Rechtsfolgen zeitige ein solcher Verwaltungsakt
nicht. Vorliegend sei daher lediglich zu beurteilen, ob das Vorkaufsrecht formal
ordnungsgemäß ausgeübt worden sei. Vorsorglich werde bestritten, dass zwischen dem
Kläger und dem Beigeladenen ursprünglich ein Kaufpreis von 15.000,- DM und nicht von
2.000,- DM vereinbart gewesen sei. Eine entsprechende Erhöhung" sei später nur
vorgenommen worden, um ihr - der Beklagten - eine Ausübung des Vorkaufsrechts zu
erschweren.
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das angegriffene Urteil und führt aus, vor Erlass und Zustellung" des Bescheids
der Beklagten vom 27.12.1996 hätten er und der Beigeladene offen gelegt und durch eine
öffentliche Urkunde - auch für die Verwaltungsbehörden nachvollziehbar - nachgewiesen,
dass der Kaufpreis ursprünglich aus steuerlichen Gründen geringer angegeben worden sei
als tatsächlich vereinbart. Der tatsächliche" Kaufpreis, welcher von Anfang an gewollt
gewesen sei, sei von dem Beigeladenen im Beisein seines Vaters, G. K., vor Beurkundung
des Erstvertrags gezahlt worden. Das Verwaltungsgericht habe zutreffend seine
Zuständigkeit zur Entscheidung dieser Vorfragen bejaht. Auch hätten die dem
Naturschutzrecht zu entnehmenden Voraussetzungen für eine Ausübung des
Vorkaufsrechts nicht vorgelegen. Die streitgegenständlichen Flächen seien als Zugang zu
dem das Grundstück durchlaufenden S-bach nicht erforderlich gewesen; ein Zugang habe
ohnehin nur über eine bereits im Eigentum des Beigeladenen stehende Grundstücksfläche
erreicht werden können und sei zudem durch weniger einschneidende Maßnahmen zu
sichern gewesen. Der Beklagten sei mitgeteilt worden, dass der Beigeladene weiterhin
damit einverstanden sei. Ferner habe er - der Kläger - sich nach Erhalt der Ankündigung der
Ausübung des Vorkaufsrechts nochmals rechtskundig gemacht, da er sich steuerrechtlich
nicht habe strafbar machen wollen. Dabei sei er von dem zwischenzeitlich verstorbenen
Rechtsanwalt R- J- in Neunkirchen darüber aufgeklärt worden, dass dies nicht der Fall sei,
wenn er sich zu einer Selbstanzeige entschließe. Vor diesem Hintergrund sei die
Offenlegung des wahren Sachverhalts zu sehen, der nicht die Absicht einer Vereitelung der
Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zugrunde gelegen habe.
Der Beigeladene hat sich im Berufungsverfahren nicht zur Sache geäußert und keinen
Antrag gestellt.
Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses
Verfahrens und des Verfahrens 5 K 89/98 (VG) und der beigezogenen
Verwaltungsunterlagen Bezug genommen; er war Gegenstand der mündlichen
Verhandlung.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet. Sie führt zur Abweisung der Klage. Das
Verwaltungsgericht hat der hinsichtlich ihrer Zulässigkeit keinen Bedenken unterliegenden
Klage des Klägers gegen den Bescheid der Beklagten vom 27.12.1996, mit welchem sie
ihr gemeindliches Vorkaufsrecht nach § 36 SNG ausgeübt hat, zu Unrecht entsprochen.
Diese Klage ist unbegründet; der angefochtene, durch den Widerspruchsbescheid des
Kreisrechtsausschusses vom 14.9.2000 bestätigte Verwaltungsakt ist rechtmäßig und
verletzt den Kläger nicht in subjektiven Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Die dem § 36 SNG zu entnehmenden Rechtmäßigkeitsanforderungen für die Ausübung des
gemeindlichen Vorkaufsrechts aus Gründen des Natur- und Landschaftsschutzes sind
erfüllt.
Formelle Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die
Beklagte bestehen nicht. Die Ausübung erfolgte insbesondere innerhalb der durch § 36 Abs.
3 Satz 1 SNG bestimmten, nach Maßgabe der §§ 31 Abs. 1 SVwVfG, 187, 188 BGB zu
berechnenden Frist von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags vom 23.10.1996.
Dieser ist am 7.11.1996 bei der Beklagten eingegangen; der sowohl nach den Kriterien
des § 35 Abs. 1 SVwVfG, nach dem durch die äußere Form belegten Erklärungswillen der
Beklagten wie auch letztlich aufgrund der Formvorgabe des § 36 Abs. 4 Satz 3 SNG i.V.m.
§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB als (privat-)rechtsgestaltender Verwaltungsakt anzusehende
Bescheid vom 27.12.1996 wurde nach dem bei den Akten befindlichen Rückschein am
selben Tag als Einschreiben an den Kläger zur Post gegeben und gilt daher nach §§ 1
SVwZG, 4 Abs. 1 VwZG (entsprechend für die formlose Übermittlung durch die Post : § 41
Abs. 2 SVwVfG) jedenfalls als vor Fristablauf am 7.1.1997 bekannt gegeben und damit
wirksam geworden (§ 43 SVwVfG).
Anhaltspunkte für einen gesetzlichen Ausschluss des Vorkaufsrechts durch die
Begünstigungsregelung für Geschäfte im Verwandtenkreis (§ 36 Abs. 2 Satz 2 SNG) bietet
der Sachvortrag der Beteiligten nicht.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgte schließlich nach Maßgabe der §§ 36 Abs. 3 Satz
3, Abs. 4 SNG, 505 Abs. 1 Satz 1 BGB (a.F., vgl. nunmehr entsprechend § 464 Abs. 1
Satz 1 BGB), 28 Abs. 2 BauGB zutreffend gegenüber dem Kläger als
Vorkaufsverpflichtetem.
Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen des § 36 SNG für die Ausübung des
naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Gemeinden liegen ebenfalls vor.
Die Veräußerung der Parzellen Nr. 110/1, Nr. 35 und Nr. 1172/33 betrifft ausweislich des
Lageplans Grundstücke, auf denen ein oberirdisches Gewässer - hier konkret der S bach
- liegt (§ 36 Abs. 1 Nr. 1 SNG), beziehungsweise solche, die an ein oberirdisches Gewässer
angrenzen oder sich in dessen unmittelbarer Nähe befinden (§ 36 Abs. 1 Nr. 2 SNG).
Darüber besteht zwischen den Beteiligten kein Streit.
Vom Kläger in Abrede gestellt wird allerdings nunmehr das wegen der im Vordergrund
stehenden Meinungsverschiedenheiten der Beteiligten hinsichtlich der Wirksamkeit des
Kaufvertrags vom 23.10.1996 im Verfahren bisher nicht vertiefte Vorliegen der materiellen
Voraussetzungen des § 36 Abs. 2 Satz 1 SNG. Danach darf das Vorkaufsrecht nur
ausgeübt werden, wenn entweder gegenwärtig oder zukünftig die Belange des
Naturschutzes und der Landschaftspflege" oder - alternativ dazu - das Bedürfnis der
Allgemeinheit auf naturbezogene, naturverträgliche Erholung in der freien Landschaft" dies
rechtfertigen. Die vorliegend allein in Betracht zu ziehende erste Variante ist erfüllt.
Hierbei handelt es sich um tatbestandliche Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen für die
Ausübung des Vorkaufsrechts, die nach dem saarländischen Recht - entgegen der im
Berufungsverfahren vom Kläger vertretenen Ansicht - zwar nicht kraft ausdrücklicher
gesetzlicher Anordnung in dem Ausübungsbescheid dargelegt werden müssen
vgl. demgegenüber zum Gebot einer Angabe der beabsichtigten
Verwendungszwecke bei Ausübung eines städtebaulichen Vorkaufsrechts §§ 24
Abs. 3 Satz 2, 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB; entsprechend für das niedersächsische
Naturschutzrecht § 48 Abs. 3 Satz 3 NdsNatSchG sowie zu den diesbezüglichen
Heilungsmöglichkeiten im gerichtlichen Verfahren OVG Lüneburg, Urteil vom
13.12.2001 - 8 LB 3551/01 -, RdL 2002, 247,
deren Vorliegen indes im Rahmen der von Betroffenen eingeleiteten
Rechtsbehelfsverfahren einer uneingeschränkten gerichtlichen Überprüfung unterliegt.
Diesbezüglich ist allgemein festzustellen, dass zum einen bereits die gesetzliche Aufzählung
in § 36 Abs. 1 SNG eine gesteigerte ökologische Bedeutung von Grundstücken mit
beziehungsweise an Bachläufen aus Sicht des Landesgesetzgebers erkennen lässt, die
auch in anderen Vorschriften zum Ausdruck kommt. So heißt es beispielsweise in der
naturschutzrechtlichen Zielbeschreibung (§ 2 Nr. 6 SNG), dass Wasserflächen generell
durch Maßnahmen zu vermehren und zu erhalten sowie Gewässer vor Verunreinigungen
zu schützen sind und dass ihre natürliche Selbstreinigungskraft zu erhalten oder
gegebenenfalls wiederherzustellen ist; insbesondere soll ein rein technischer
Gewässerausbau vermieden beziehungsweise durch biologische Wasserbaumaßnahmen
ersetzt werden. Ferner finden sich in § 5 SNG Regelungen über den freien Zugang zu
Gewässern und in § 15 SNG besondere naturschutzrechtliche Vorgaben für
wasserwirtschaftliche Planungen und die Unterhaltung von Gewässern. Schließlich werden
naturnahe Bachabschnitte von der gesetzlichen Aufzählung besonders schutzwürdiger
Lebensräume in § 25 Abs. 2 Nr. 1 SNG umfasst.
Über die sich auch daraus ergebende besondere Wertigkeit der in § 36 Abs. 1 Nrn. 1 und 2
SNG genannten Grundstücke hinaus verdeutlicht der Hinweis auf eine (auch) zukünftige"
Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts durch naturschutzrechtliche Belange (§
36 Abs. 2 Satz 1 SNG), dass das Gesetz nicht bereits konkret betriebene Planungen etwa
für Umbau (Renaturierung), Pflege oder Erhaltung des betreffenden oberirdischen
Gewässers verlangt.
Aufgrund dieser Vorgaben ist die Ausübung eines auf die Nrn. 1 und 2 des § 36 Abs. 1 SNG
gestützten Vorkaufsrechts nur dann rechtswidrig, wenn eine Absicht der Gemeinde,
Maßnahmen des Naturschutzes an dem in Rede stehenden oberirdischen Gewässer
vorzunehmen, erkennbar (dauerhaft) fehlt. § 36 Abs. 2 SNG fordert insoweit also eine
spezielle Rechtfertigung" aus Gründen des Naturschutzes, stellt aber graduell deutlich
geringere Anforderungen an die Rechtmäßigkeit des Verwaltungshandelns als das für den
Bereich des Enteignungsrechts geltende Gemeinwohlerfordernis (Art. 14 Abs. 3 GG, § 87
Abs. 1 BauGB)
vgl. dazu etwa BVerwG, Beschluss vom 15.2.1990 - 4 B 245.89, BRS 50 Nr.
107; Lemmel in : Berliner Kommentar zum BauGB, 2. Auflage 1997, § 24
BauGB RNr. 14, jeweils zum städtebaulichen Vorkaufsrecht der Gemeinden.
Ausreichend ist, dass seitens der Gemeinde im Hinblick auf ihre speziell
naturschutzrechtliche Aufgabenstellung überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit"
tatsächlich angestrebt werden.
Diese Voraussetzungen sind - auch wenn insoweit für Flächen in der Ortslage im
Gegensatz zu Außenbereichsgrundstücken gesteigerte Anforderungen zu stellen sein
dürften - im konkreten Fall erfüllt. Die Beklagte hat im Bescheid vom 27.12.1996 auf die
beabsichtigte Sicherung der ökologisch wertvollen Flächen an den Bachufern" hingewiesen.
In der zugrunde liegenden Stellungnahme der Umweltbeauftragten K. vom 13.12.1996
heißt es, dass die Parzellen durch den früher parzellierten", in der Vergangenheit
begradigten ... S-bach begrenzt beziehungsweise durchflossen seien; vor dem Ausbau
eines Naherholungsgebiets K-mühle und nach Fertigstellung der Abwassersammler sollten
in dem Bereich eine Verbesserung der Wasserqualität erfolgen und eine naturnähere
Gestaltung des Baches durch Entfernung des vorhandenen Pflasterverbaus und
Wiederherstellung des natürlichen Verlaufs angestrebt werden. Auch das im
Widerspruchsbescheid vom 14.9.2000 (Seite 3) erwähnte Verlangen der Beklagten nach
Eintragung einer Dienstbarkeit, die der Beigeladene abgelehnt hat, lässt erkennen, dass die
Beklagte naturschutzrechtlich relevante Pflege- und Unterhaltungsmaßnahmen im Bereich
Beklagte naturschutzrechtlich relevante Pflege- und Unterhaltungsmaßnahmen im Bereich
des Bachlaufs beabsichtigt.
Lagen danach die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 36 SNG für die Ausübung eines
Vorkaufsrechts bei Ergehen des Bescheids der Beklagten vom 27.12.1996 vor, so bleibt
entgegen der Ansicht des Klägers, der das Verwaltungsgericht im erstinstanzlichen Urteil
entscheidungstragend gefolgt ist, die Frage einer aus den Regeln über den sogenannten
Schwarzkauf" herleitbaren Nichtigkeit des notariellen Kaufvertrags vom 23.10.1996 (§§
117 Abs. 1, 313 BGB a.F.) für die Frage der Rechtmäßigkeit des Ausübungsbescheids
ohne Bedeutung. Dieser wäre nicht rechtswidrig, wenn der Erstvertrag aus Gründen - hier
letztlich angeblichen subjektiv vom notariell protokollierten Vertragsinhalt abweichenden
Vorstellungen der Vertragspartner hinsichtlich der Kaufpreisgestaltung -, die für die
Beklagte nicht aus der vorgelegten Vertragsurkunde ersichtlich waren, nichtig wäre.
Der die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für die Ausübung des gemeindlichen
Vorkaufsrechts aus Gründen des Natur- und Landschaftsschutzes abschließend regelnde §
36 SNG enthält keinerlei Hinweis auf die Abhängigkeit der Rechtmäßigkeit des
Verwaltungshandelns von derartigen zivilrechtlichen Aspekten, sondern knüpft in seinem
Absatz 3 Satz 2, wonach die Parteien des Kaufvertrags diesen unverzüglich der
vorkaufsberechtigten Gemeinde mitzuteilen" haben, ausdrücklich zentral nur an die Vorlage
der notariellen Vertragsurkunde - regelmäßig durch den dahingehend beauftragten Notar -
an. Mit der Mitteilung des Kaufvertrags übernehmen die in der notariellen Urkunde als
Vertragspartner ausgewiesenen Personen - auch der vorkaufsverpflichtete Verkäufer des
Grundstücks - also gegenüber der Gemeinde öffentlich-rechtlich eine Gewähr dafür, dass
darin der Vertragsinhalt richtig wiedergegeben ist, was konkret unter anderem heißt, ihrem
Parteiwillen entspricht
vgl. auch Roos in : Brügelmann, BauGB, Loseblatt, § 24 RNr. 13, zum
städtebaulichen Vorkaufsrecht, der hieraus in bestimmten Konstellationen unter
Hinweis auf den Grundsatz von Treu und Glauben über § 242 BGB (entspr.) eine
Berufungsmöglichkeit auf die Vertragsnichtigkeit von Scheingeschäften
ausschließt.
Diese "Zusicherung" müssen die vorlegenden Vertragsparteien, jedenfalls soweit es um die
Frage der Rechtmäßigkeit des Ausübungsverwaltungsakts der vorkaufsberechtigten
Gemeinde geht, gegen sich gelten lassen.
In dem Zusammenhang kann ferner dahinstehen, ob der Kaufvertrag vom 23.10.1996 in
seiner Wirksamkeit von der Erteilung einer nach dem Text der Urkunde (vgl. Seite 5)
notwendigen Genehmigung des Landrats in Ottweiler nach § 2 GrdstVG
vgl. das Gesetz über Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und zur
Sicherung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe vom 28.7.1961 (BGBl. I,
1091, 1652, 2000), geändert durch das Gesetz über das Baugesetzbuch
(BauGB) vom 8.12.1986 (BGBl. I, 2191),
abhängig war und ob eine solche gegebenenfalls beantragt und erteilt wurde. Denn nach
übereinstimmender neuerer Rechtsprechung sowohl des Bundesgerichtshofs als auch
verschiedener Verwaltungsgerichte kann ein Vorkaufsberechtigter die Ausübung des Rechts
vor Erteilung einer erforderlichen Genehmigung, und zwar mit Wirkung auf den
Genehmigungszeitpunkt, erklären
vgl. dazu etwa BGH, Urteil vom 15.5.1998 - V ZR 89/97 -, NJW 1998, 2352;
OVG Magdeburg, Beschluss vom 23.7.2001 - A 2 S 671/99 -, LKV 2002, 187.
Welches Schicksal einem Eigentumsübertragungsbegehren der Beklagten hinsichtlich der
Grundstücke zu dem in der Vertragsurkunde vom 23.10.1996 genannten Kaufpreis
(2.000,- DM) letztlich beschieden sein wird, ist damit von der Frage der Rechtmäßigkeit
des gemeindlichen Ausübungsbescheids hinsichtlich des naturschutzrechtlichen
Vorkaufsrechts zu trennen beziehungsweise spielt für diese nach der Konzeption des § 36
SNG keine Rolle.
Dies ist in Fällen der vorliegenden Art die der Interessensituation der Beteiligten,
insbesondere der vorkaufsberechtigten Gemeinde (Beklagten) und des (gesetzlich)
vorkaufsverpflichteten Grundstücksverkäufers (Klägers), angemessene Konfliktlösung. Die
Möglichkeit der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts ist - wie ausgeführt - nach §
36 Abs. 3 Satz 1 SNG strikt an die Beachtung einer Zweimonatsfrist gebunden, innerhalb
deren es für die Gemeinde im Rahmen der Vorbereitung einer Entscheidung über die
Ausübung - wenn überhaupt - in aller Regel nicht möglich ist, spezielle zivilrechtliche
Einwände gegen die Wirksamkeit des ihr vorgelegten Kaufvertrags auf ihre Stichhaltigkeit
hin zu überprüfen. Das gilt insbesondere dann, wenn dies letztlich, wie im gegebenen Fall
oder auch in den Fällen der Geltendmachung des Vorliegens eines Anfechtungsgrundes (§§
119, 123 BGB), abschließend nur im Rahmen einer Beweisaufnahme durch Vernehmung
von Zeugen oder die Verwertung anderer Beweismittel geklärt werden kann. Der
Landesgesetzgeber hat insoweit klar gesehen, dass die Erkenntnismöglichkeiten der
Gemeinde - hier der Beklagten -, der ein notariell beurkundeter Vertrag über den Verkauf
eines das Vorkaufsrecht nach § 36 Abs. 1 SNG begründenden Grundstücks vorgelegt wird,
in dieser Situation in einer Weise eingeschränkt sind, die es nicht rechtfertigen, sie bei
Erlass des Ausübungsaktes mit dem Risiko der Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts aus
Gründen, auf die sie keinen Einfluss hat und die sich allenfalls in sehr eingeschränktem
Umfang eigener Erkenntnis und Erkenntnismöglichkeit erschließen, zu belasten. Diese
zivilrechtlichen Fragen erlangen daher im Anfechtungsstreit gegen den
Ausübungsverwaltungsakt keine Bedeutung. Vor diesem Hintergrund hätte nichts anderes
zu gelten, wenn - was hier nicht einmal geschehen ist - im Rahmen der Anhörung (§ 28
SVwVfG) zur beabsichtigten Ausübung des Vorkaufsrechts vom Kläger das Vorliegen eines
Scheingeschäfts behauptet worden wäre. Der Umstand, dass diese Behauptung dann im
Rahmen des Widerspruchsverfahrens und damit vor Ergehen der letzten
Verwaltungsentscheidung aufgestellt wurde, führt zu keinem anderen Ergebnis. Die dem
Gebot rechtmäßigen Verwaltungshandelns unterliegende Gemeinde muss sich bei ihrer
Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 36 SNG nicht auf eventuell
neue und/oder weitergehende Erkenntnismöglichkeiten eines Kreisrechtsausschusses im
Widerspruchsverfahren verweisen lassen. Ob im Ergebnis anderes zuträfe, wenn sich im
Einzelfall eindeutige Unwirksamkeitsgründe unmittelbar - und damit für die
vorkaufsberechtigte Gemeinde klar erkennbar - aus der ihr vorgelegten Vertragsurkunde
selbst ergeben oder wenn die Gemeinde auf sonstige Weise frühzeitig sichere Kenntnis von
Nichtigkeitsgründen erlangt hat, bedarf aus Anlass der vorliegenden Entscheidung keiner
Vertiefung. So liegt der Fall nämlich nicht, zumal die notarielle Vertragsurkunde vom
23.12.1996 erst am 7.1.1997 - und damit nach Ausübung des Vorkaufsrechts - bei der
Beklagten eingegangen ist.
Aus dem Beschluss des 2. Senats des OVG des Saarlandes
vom 13.6.1986 - 2 R 154/85 -, n.v.,
in dem im Zusammenhang mit der - im konkreten Fall bejahten - Frage des Bestehens
eines Anspruchs des dortigen Klägers auf Erteilung eines sogenannten Negativattests
(damals § 24 Abs. 5 BBauG) für den Fall der Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrags
darauf verwiesen wird, dass in diesem Fall ein Vorkaufsrecht deshalb nicht bestehe, weil es
mangels Vorhandenseins eines Kaufvertrags am sachlichen Substrat einer solchen
Befugnis" fehle, lässt sich nichts anderes herleiten. Diese Entscheidung betraf das
bundesrechtlich geregelte städtebauliche Vorkaufsrecht (§§ 24 ff. BauGB) und die zitierte
Aussage stand - wie gezeigt - in einem völlig anderen rechtlichen Kontext.
Die für das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht in § 36 SNG vorgesehene Risiko- und
letztlich Zuständigkeitsverteilung begegnet unter prozessökonomischen Gesichtspunkten
ebenfalls keinen durchgreifenden Bedenken. Ausgangspunkt dieser Überlegungen ist, dass
eine vollständige Konzentration aller auch im Rahmen der Abwicklung" des gemeindlichen
Vorkaufsrechts aufgeworfenen Rechtsfragen bei den Verwaltungsgerichten ohnehin nicht
möglich ist. Anknüpfend an die in § 36 Abs. 3 Satz 2 SNG in Bezug genommenen
zivilrechtlichen Bestimmungen über die obligatorischen und dinglichen Vorkaufsrechte (§§
504 bis 509, 510 Abs. 1, 512 BGB a.F. beziehungsweise §§ 1098 Abs. 2, 1099 bis 1102
BGB) stellen sich die rechtlichen Beziehungen zwischen der vorkaufsberechtigten
Beklagten, dem Kläger als Vorkaufsverpflichtetem und dem Beigeladenen (Drittkäufer) im
Fall des Eintritts des Vorkaufsfalls und der Ausübung des rechtsgestaltenden
Vorkaufsrechts wie folgt dar : Der Vorkaufsberechtigte, der sein Recht geltend macht, tritt
nicht in den zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Drittkäufer geschlossenen
Kaufvertrag ein; vielmehr kommt zwischen Vorkaufsberechtigtem und
Vorkaufsverpflichtetem ein neuer rechtlich selbständiger Kaufvertrag zustande
dazu allgemein : Zimmermann in : Jakob/Ring/Wolf, Freiberger Handbuch zum
Baurecht, 2. Auflage 2003, § 22, Seite 1437,
durch den vertragliche Beziehungen zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem
Drittkäufer nicht begründet werden. Inhaltlich maßgeblich sind auch für diesen Vertrag
grundsätzlich die Bestimmungen, die zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem
Drittkäufer, das wären hier also der Kläger und der Beigeladene, vereinbart wurden (vgl. §
505 Abs. 2 BGB a.F., nunmehr entsprechend § 464 Abs. 2 BGB).
Auch im Zusammenhang mit dem städtebaulichen Vorkaufsrecht der Gemeinden (§§ 24 ff.
BauGB) ist allgemein anerkannt - und darauf bezieht sich die von der Beklagten
angesprochene, zum naturschutzrechtlichen Vorkaufsrecht nach niedersächsischem
Landesrecht ergangene Entscheidung des VG Braunschweig -
vgl. das Urteil vom 20.11.1996 - 9 A 9517/95 -, NuR 1998, 51, wobei sich in
dem dort entschiedenen Fall die Parteien des Ausgangsgeschäfts auf eine
irrtümlich zu niedrige Kaufpreisangabe in der an die Gemeinde übersandten
notariellen Urkunde berufen hatten und das Gericht sich zentral mit der Frage
einer Unwirksamkeit des Vertrags infolge einer in die Mitteilung des wahren
Preises" hineininterpretierten Anfechtungserklärung (§§ 119, 142 BGB) befasst,
abschließend aber auch hinsichtlich eines ergänzend erhobenen Einwands des
Vorliegens eines Scheingeschäfts (§ 117 Abs. 1 BGB) unter Bezugnahme auf ein
- insoweit freilich wenig aussagekräftiges - Urteil des VGH München vom
11.5.1994 - 9 B 93.1514 -, NVwZ 1995, 304, 307, auf eine Zuständigkeit der
Zivilgerichte zur Entscheidung dieser Frage verwiesen hat,
dass nach Zustandekommen des Kaufvertrags zwischen der vorkaufsberechtigten
Gemeinde und dem Vorkaufsverpflichteten auftretende Streitigkeiten über Inhalt und
dingliche Abwicklung (Erfüllung) des (zivilrechtlichen) Vertrags vor den Zivilgerichten
auszutragen sind
vgl. etwa Lemmel, a.a.O., § 28 RNr. 7 am Ende unter Hinweis auf ein insoweit
bestehendes rechtliches Zweistufenverhältnis; Zimmermann, a.a.O., Seite
1439, wonach für die schuldrechtlichen Ansprüche aus Verträgen, die in
Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB zustande
gekommen sind, der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten eröffnet ist und
hinsichtlich der Maßnahmen nach § 28 Abs. 3 und 6 BauGB (§ 36 Abs. 4 Satz 3
SNG) speziell die Gerichte für Baulandsachen zuständig sind (§ 217 BauGB).
Nach der gesetzlichen Konstruktion des § 36 SNG gilt das auch für die im konkreten Fall
zwischen den Beteiligten umstrittene Frage, ob am 23.10.1996 - oder am 23.12.1996 -
ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen und damit der Vorkaufsfall (zivilrechtlich)
eingetreten ist. Dies erscheint angesichts der konkreten Fallkonstellation letztlich auch
sinnvoll, da zum einen unter prozessökonomischen Gesichtspunkten jedenfalls
Doppelprüfungen" derselben Rechtsfrage in verschiedenen Gerichtsbarkeiten vermieden
werden sollen und zum anderen gerade der vorliegende Fall nach den Sachverhaltsabläufen
verdeutlicht, dass sich Fragen der Wirksamkeit und des Inhalts des Erstvertrags mit dem
Drittkäufer und des zwischen Vorkaufsberechtigtem und Vorkaufsverpflichtetem zustande
kommenden Kaufvertrags nicht losgelöst voneinander betrachten lassen.
Das Vorkaufsrecht ist zwar nach dem Zustandekommen des Erstvertrags und damit dem
Eintritt des Vorkaufsfalls in seinem Bestand grundsätzlich unabhängig vom weiteren
Schicksal des Kaufvertrags zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittkäufer
vgl. hierzu beispielsweise BGH, Urteil vom 11.2.1977 - V ZR 40/75 -, NJW 1977,
762, zur Bedeutung der Ausübung eines dem Drittkäufer vertraglich
vorbehaltenen Rücktrittsrechts vor Ausübung des Vorkaufsrechts.
Wäre am 23.10.1996 der Vorkaufsfall eingetreten, so hätten der Vorkaufsverpflichtete
(Kläger) und der Drittkäufer (Beigeladener) vor der Ausübung des Vorkaufsrechts (Januar
1997 mit Bekanntgabe des Bescheids vom 27.12.1996, §§ 41, 43 SVwVfG, s.o. 1.) mit
Blick auf § 506 BGB a.F. insoweit keine Dispositionsbefugnis mehr gehabt
vgl. dazu statt vieler beispielsweise Roos a.a.O., § 24 RNr. 13 m.z.N. aus der
Rechtsprechung, unter anderem BGH, Urteil vom 11.2.1977 - V ZR 40/75 -,
NJW 1977, 762; ebenso Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Loseblatt, §
24 RNr. 60; Palandt-Putzo, BGB, 61. Auflage 2002, § 504 Anm. 5.
Dies hätte jedoch nicht in gleichem Maße für den Inhalt des Vertrags (§ 505 BGB a.F.)
gegolten. Diesen hätten sie bis zur Ausübung des Vorkaufsrechts mit Wirkung auch
gegenüber der Gemeinde nachträglich ändern und ergänzen können, und zwar auch zu
deren Ungunsten
vgl. hierzu etwa Stock, a.a.O., wonach die vorkaufsberechtigte Gemeinde
keinen Anspruch darauf hat, dass der Vertrag mit dem Vorkaufsverpflichteten
mit einem bestimmten Inhalt zustande kommt.
Das gilt insbesondere für nachträgliche Erhöhungen des vereinbarten Kaufpreises
Roos, a.a.O., § 24 RNr. 13.
Vom Inhalt her im Sinne des § 505 Abs. 2 BGB a.F. maßgebend ist daher immer der
(ursprüngliche) Kaufvertrag im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts
vgl. etwa Lemmel, a.a.O., § 28 RNr. 10, wonach die Parteien den Vertrag bis
zur Ausübung entsprechend ändern können, danach allerdings nicht mehr;
ebenso Grziwotz, NVwZ 1994, 215, 216.
Das verdeutlicht, dass den Fragen der Wirksamkeit entweder des Vertrags vom
23.10.1996 (so die Beklagte) oder vom 23.12.1996 (so die privaten
Verfahrensbeteiligten) eine wechselbezügliche Bedeutung zukommt, etwa was
gegebenenfalls Erklärungsinhalt und Rechtswirkungen der letztgenannten Vereinbarung im
Falle der Wirksamkeit bereits des Vertragsschlusses am 23.10.1996 angeht. Schließlich ist
es auch eine zivilrechtlich (und zivilgerichtlich) zu beurteilende Frage, ob gegebenenfalls
dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) und dem diesem zu entnehmenden
Verbot qualifiziert widersprüchlichen Verhaltens nach den Fallumständen ein
Hinderungsgrund für den Kläger entnommen werden kann, gegenüber dem
Erfüllungsbegehren der Gemeinde die Nichtigkeit des Vertrags vom 23.10.1996 wegen
Vorliegens eines Scheingeschäfts (§ 117 Abs. 1 BGB) einzuwenden
vgl. in dem Zusammenhang BGH, Urteil vom 11.10.1991 - V ZR 127/90 -, NJW
1992, 236, der den Einwand der Formunwirksamkeit des Erstvertrags wegen
Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht als durchgreifend
erachtet hat in einem Fall, in dem ein nicht formgültig geschlossenes
Rechtsgeschäft von den Vertragspartnern jahrelang vollzogen und erst im
Prozess der Einwand nur zum Unterlaufen des Vorkaufsrechts vorgetragen
worden war; zustimmend Stock, a.a.O., § 24 RNr. 61, und Roos, a.a.O., § 24
RNr. 97, wonach bei der vom Verwaltungsgericht vertretenen Lösung das dem
Gemeinwohl dienende gemeindliche (dort städtebauliche) Vorkaufsrecht zu kurz
käme".
Vor diesem Hintergrund und den aufgezeigten Abgrenzungsschwierigkeiten ist die
beschriebene, in der gesetzlichen Konstruktion des § 36 SNG angelegte Teilung in
einerseits die für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit des Verwaltungsakts über die
Ausübung des Vorkaufsrechts maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkte und
andererseits insoweit nicht relevante, im konkreten Fall letztlich gegebenenfalls nur im
Wege einer Beweisaufnahme zu klärende zivilrechtliche Fragen des Zustandekommens,
des rechtlichen Fortbestands wie auch des Inhalts eines einen Übertragungsanspruch
begründenden Vertrags zwischen Vorkaufsberechtigtem und Vorkaufsverpflichtetem
sinnvoll und sachangemessen. Die hinsichtlich des Ergebnisses einer solchen
Beweisaufnahme bestehenden Unsicherheiten gehen daher, jedenfalls was die Frage der
Recht- und Gesetzmäßigkeit ihres Handelns anbelangt, nicht zu Lasten der Gemeinde.
Schließlich begegnet der angefochtene Verwaltungsakt vom 27.12.1996 unter dem
Gesichtspunkt einer an rechtsstaatlichen Grundsätzen orientierten pflichtgemäßen
Ermessensausübung keinen durchgreifenden Bedenken (§§ 40 SVwVfG, 114 VwGO).
Der vom Kläger eingewandte Verstoß gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz
(Art. 3 Abs. 1 GG) bei der Ausübung des den Gemeinden im Rahmen der Ausübung des
Vorkaufsrechts nach § 36 SNG zustehenden Ermessens kann nicht festgestellt werden. Die
Beklagte verweist hinsichtlich einer früheren Nichtausübung von Vorkaufsrechten in
anderen Fällen sachgerecht auf ein gegenüber früher gewandeltes ökologisches
Bewusstsein. Konkrete Bezugsfälle oder Hinweise auf ein widersprüchliches Verhalten der
Beklagten enthält der Sachvortrag des Klägers ohnehin nicht.
Da das saarländische Naturschutzrecht in § 36 SNG - anders als etwa das Städtebaurecht
(vgl. § 27 BauGB) - keine Abwendungsbefugnisse des Vorkaufsverpflichteten durch eigene
Sicherstellung der vom Vorkaufsberechtigten verfolgten Zwecke kennt, braucht der Frage
der diesbezüglichen Tauglichkeit der vom Kläger beziehungsweise dem Beigeladenen
vergleichsweise angebotenen Maßnahmen (Eintragung der Dienstbarkeit gegen Zahlung
von 5.000,- DM beziehungsweise Grundstückstausch mit Überquerungsrecht der derzeit
gemeindeeigenen Parzelle Nr. 89) beziehungsweise einer Möglichkeit insoweit weniger
einschneidender Maßnahmen" auch unter Verhältnismäßigkeitsaspekten nicht weiter
nachgegangen zu werden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Für einen Ausspruch nach § 162
Abs. 3 VwGO besteht kein Anlass; einer nach der Interessenlage des Beigeladenen
vielmehr in Betracht zu ziehenden Beteiligung seinerseits an den Kosten des Verfahrens
steht § 154 Abs. 3 VwGO entgegen.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet seine Grundlage in den §§ 167
Abs. 1 und 2 VwGO, 708 Nr. 10 ZPO.
Die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO für die Zulassung der Revision sind nicht
erfüllt. Bei dem § 36 SNG handelt es sich um nicht revisibles Landesrecht, für welches
bundesrahmenrechtliche Vorgaben im Bundesnaturschutzgesetz nicht ersichtlich sind (§
137 VwGO).