Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom 17.12.1998, 14 A 1673/98

Aktenzeichen: 14 A 1673/98

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Oberverwaltungsgericht NRW, 14 A 1673/98

Datum: 17.12.1998

Gericht: Oberverwaltungsgericht NRW

Spruchkörper: 14. Senat

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: 14 A 1673/98

Vorinstanz: Verwaltungsgericht Düsseldorf, 14 K 796/97

Tenor: Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand: 1

2Die Klägerin ist Eigentümerin des Hauses H. straße 143 in Krefeld, dessen Errichtung im Jahr 1956 mit öffentlichen Mitteln gefördert worden war.

3Im Januar 1996 meldete sich die Mieterin F. aus der Wohnung im IV. Obergeschoß links (mit einer Wohnfläche von 68,69 qm) in die W. straße um.

4Anläßlich einer persönlichen Vorsprache beim Beklagten am 23. Mai 1996 wurde die Klägerin gebeten, in der Sache F. unverzüglich tätig zu werden, da Frau F. in der H. straße nicht mehr wohne. Mietervorschläge würden unterbreitet.

5Mit Schreiben vom 3. Juni 1996 wies der Beklagte die Klägerin darauf hin, daß die Wohnung immer noch leerstehe. Zur Vermeidung von Maßnahmen, die nach dem Wohnungsbindungsgesetz bei Verstößen einzuleiten seien, bat er sie, ihn über den Stand der Angelegenheiten bis spätestens 18. Juni 1996 zu informieren. Gleichzeitig bot er seine Unterstützung über die zentrale Wohnraumvermittlungsstelle an.

6Der Bevollmächtigte der Klägerin äußerte sich unter dem 12. Juni 1996 dahingehend, daß die Wohnung nicht leerstehe, sondern weiterhin an Frau F. vermietet sei. Eine Möglichkeit, das Mietverhältnis mit Frau F. zu kündigen, bestehe nicht.

7Mit Schreiben vom 30. Juli 1996 wies der Beklagte den Bevollmächtigten der Klägerin darauf hin, bei der persönlichen Vorsprache am 23. Mai 1996 von der Klägerin über den Leerstand der Wohnung unterrichtet worden zu sein. Da die Wohnung jedoch nach Auskunft der Klägerin mit einer neuen Heizung zu versehen gewesen sei, sei vereinbart worden, die Klägerin über Mietinteressenten zu informieren. Er bitte um Mitteilung bis zum 13. August 1996, wann die Wohnung den gesetzlichen Bestimmungen entsprechend gegen Vorlage einer Wohnungsberechtigungsbe-scheinigung vermietet werde.

8Unter dem 12. August 1996 bat die Klägerin den Beklagten, das bei diesem aushängende Wohnungsangebot zu entfernen. Die Sache sei anders geregelt worden.

9Mit Bescheid vom 16. September 1996 zog der Beklagte die Klägerin zu Geldleistungen wegen Leerstandes der genannten Wohnung heran. Für die Zeit vom 1. Februar 1996 bis zum 31. August 1996 setzte er die Geldleistungen auf 3.864,-- DM, für die Zeit ab dem 1. September 1996 auf 552,-- DM monatlich fest. Zur Begründung führte er aus, er habe am 23. Mai 1996 festgestellt, daß die betreffende Wohnung seit dem 9. Januar 1996 leerstehe, weil zu diesem Zeitpunkt die örtliche Ummeldung der Mieterin F. bereits erfolgt sei. Auch nach einem Hinweis auf den bestehenden Verstoß habe die Klägerin die Wohnung trotz Fristsetzung einer ordnungsgemäßen Nutzung nicht zugeführt.

10Die Klägerin legte Widerspruch ein und wies darauf hin, daß der Mietvertrag mit der Mieterin F. weiterhin bestehe. Tatsächlich habe die Mieterin auch die Wohnung noch nicht geräumt.

11Bei einer Vorsprache am 11. Oktober 1996 beim Beklagten erklärte die Mieterin F. , sie habe die Wohnung im August 1995 zum nächstmöglichen Zeitpunkt schriftlich gekündigt. Danach habe sie von dem Anwalt der Klägerin eine Mitteilung erhalten, daß sie ihre Kündigungsfrist einzuhalten und während des gesamten Zeitraumes ihre Mietzahlungen zu erfüllen habe. Aus der Wohnung sei sie am 1. September 1995 ausgezogen. Da sie zu Mietzahlungen verpflichtet gewesen sei, habe sie die Wohnungsschlüssel behalten. Sie habe der Klägerin mündlich drei Nachmieter benannt, die jedoch die Wohnung nicht erhalten hätten, da die Klägerin bereits angeblich über einen Nachmieter verfügt habe.

12Mit Bescheid vom 20. Dezember 1996 wies die Bezirksregierung Düsseldorf den Widerspruch der Klägerin zurück, worauf diese am 31. Januar 1997 Klage erhoben hat. Im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens befristete der Beklagte mit Bescheid vom 25. September 1997 den Zeitraum für die Entrichtung der festgesetzten Geldleistungen bis zum 31. Juli 1997, da am 15. August 1997 die Wohnung ordnungsgemäß mit einem wohnberechtigten Mieter belegt worden war.

13Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin ausgeführt: Es sei kein Leerstand zu verzeichnen gewesen, da die Wohnung noch nicht geräumt worden sei und sich die Mieterin F. noch im Besitz der Schlüssel befunden habe. Der Mietvertrag sei von Frau F. ohne die Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekündigt worden. Dem habe sie - die Klägerin - widersprochen.

14In der mündlichen Verhandlung vom 10. Februar 1998 hat der Beklagte seinen Geldleistungsbescheid aufgehoben, soweit Geldleistungen für den Zeitraum vor dem 1.

September 1996 festgesetzt worden waren. Insoweit haben die Beteiligten das Verfahren für in der Hauptsache erledigt erklärt.

Im übrigen hat die Klägerin beantragt, 15

16den Bescheid des Beklagten vom 16. September 1996 in der Fassung des Bescheides vom 25. September 1997, soweit diese noch anhängig sind, und den Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung Düsseldorf vom 20. Dezember 1996 aufzuheben und dem Beklagten die Kosten hinsichtlich des erledigten Teils aufzuerlegen.

Der Beklagte hat beantragt, 17

die Klage abzuweisen. 18

19Zur Begründung hat er sich darauf berufen, daß die Mieterin F. die Wohnung bereits vor Januar 1996 verlassen habe.

20Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das Verwaltungsgericht das Verfahren eingestellt, soweit die Beteiligten es in der mündlichen Verhandlung übereinstimmend für erledigt erklärt hatten. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen.

21Auf Antrag der Klägerin hat der Senat mit Beschluß vom 31. August 1998 die Berufung zugelassen.

22Die Klägerin trägt zur Begründung vor: Das angefochtene Urteil habe den Begriff des "Leerstehenlassens" inhaltlich nicht zutreffend definiert und komme zu Unrecht zur Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide. Die Mieterin F. habe die Wohnung bis Ende Januar 1997 in Besitz gehabt, als auch die Schlüsselübergabe erfolgt sei. Damit sei ihr, der Klägerin, ein Zugriff auf die Wohnung sowohl rechtlich als auch tatsächlich unmöglich gewesen. Zudem treffe sie kein Verschulden, sofern ein wohnungsbindungsrechtlicher Verstoß vorgelegen habe. Sie habe nicht davon ausgehen können, daß die Mieterin zuvor ausgezogen sei. Für diese Annahme hätten plausible Anhaltspunkte auch in der Gestalt von Gegenständen bestanden, die sich noch in der Wohnung befunden hätten. Schließlich habe der Beklagte eine Reduzierung aus Billigkeitsgesichtspunkten in Erwägung ziehen müssen.

Die Klägerin beantragt, 23

24das angefochtene Urteil zu ändern und den Bescheid des Beklagten vom 16. September 1996 in der Fassung des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Düsseldorf vom 20. Dezember 1996 aufzuheben, soweit das Verfahren noch anhängig ist.

Der Beklagte beantragt, 25

die Berufung zurückzuweisen, 26

und trägt zur Begründung vor: Der Begriff des "Leerstehen- lassens" im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes gehe von der Situation aus, daß eine Wohnung 27

tatsächlich zu Wohnzwecken nicht genutzt werde. Die Klägerin als Vermieterin habe die gesetzliche Verpflichtung gehabt, alle Möglichkeiten einer Vermietung auszuschöpfen und entgegenstehende Hindernisse auszuräumen. Sie habe nicht auf einer Einhaltung der Kündigungsfrist bestehen dürfen, ohne sich darum zu bemühen, die Wohnung wieder einer tatsächlichen Wohnnutzung zuzuführen.

28Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe: 29

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet. 30

31Rechtsgrundlage für die Heranziehung der Klägerin zu den umstrittenen Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG). Danach kann die zuständige Stelle für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft u.a. gegen die Vorschrift des § 6 Abs. 5 WoBindG verstößt, von diesem durch Verwaltungsakt Geldleistungen bis zu 10,-- DM monatlich je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 6 Abs. 5 WoBindG darf der Verfügungsberechtigte eine Wohnung nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle leerstehen lassen, wenn eine Vermietung möglich wäre.

32Ein Leerstand im Sinne von § 6 Abs. 5 WoBindG ist dann anzunehmen, wenn die Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken tatsächlich aufgegeben worden ist. Auf die Frage, ob ein Rechtsverhältnis in Form mietvertraglicher Bindungen besteht, die den Mieter berechtigen, die Räumlichkeiten weiterhin zu Wohnzwecken zu nutzen, und den Vermieter, den Mietzins zu fordern, kommt es für die Bestimmung eines wohnungsbindungsrechtlichen Leerstandes nach dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelungen nicht an. Die Förderung des Wohnungsbaus mit öffentlichen Mitteln dient zum einen der Wohnungsversorgung der Wohnberechtigten, ggfls. mit weiterer Einschränkung zugunsten bestimmter Personenkreise, und zum anderen darüberhinaus auch dem Ausgleich der Wohnungsnachfrage auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt.

33Vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 3.1, § 6 WoBindG, Anm. 6, S. 20.

34Dieser Zweckbestimmung kann nur Rechnung getragen werden, wenn die betroffene Wohnung auch tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird, nicht aber, wenn der - ehemalige - Nutzer seinen Lebensmittelpunkt verlegt hat und die Wohnung ausschließlich aufgrund mietvertragsrechtlicher Folgewirkungen noch dem bisherigen Mietverhältnis unterfällt. Daher ist es unerheblich, ob unter Umständen noch Möbel in der Wohnung zurückgeblieben sind, sofern eine tatsächliche Wohnnutzung in Form des "Lebens in dieser Wohnung" nicht mehr stattfindet.

35Einer Beendigung des Leerstandes stand vorliegend auch nicht das Mietverhältnis mit Frau F. entgegen. Die Besonderheiten des Wohnungsbindungsrechts zur Herstellung bzw. Aufrechterhaltung des o.a. mit der Subventionierung verfolgten Zwecks schränken die mietvertraglichen Rechte des Inhabers insoweit ein, als er verpflichtet ist, zur Erreichung dieses Zwecks beizutragen. Daraus folgt, daß er sich nicht lediglich auf die Einhaltung des Mietvertrages berufen darf, ohne sich gleichzeitig als

Subventionsnehmer der öffentlichen Förderung um eine (Neu-)Belegung der freigewordenen Wohnung zu bemühen. Denn sofern der Mieter die - tatsächliche - Wohnungsnutzung einer Sozialwohnung aufgibt, verstößt der Vermieter und Inhaber der Wohnung durch Unterlassen gegen § 6 Abs. 5 WoBindG. Der Tatbestand wird dadurch erfüllt, daß der Inhaber trotz einer Rechtspflicht zur Beendigung des Leerstandes (oder zur Einholung einer Genehmigung der zuständigen Stelle) untätig bleibt, wenn ihm ein Handeln möglich und zumutbar ist.

36Die Handlungspflicht der Klägerin entstand im vorliegenden Verfahren mit der Kenntniserlangung von dem Auszug der Mieterin F. aus der Wohnung. Die Tatsache, daß Frau F. die Wohnung verlassen hatte, war der Klägerin spätestens mit dem Erhalt des Schreibens des Beklagten vom 3. Juni 1996 bekannt, als dieser auf den Leerstand hingewiesen hatte. Daran ändert auch die Tatsache nichts, daß sich die Mieterin F. vorübergehend noch im Besitz der Schlüssel befand und Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen hatte. Denn dies war erkennbar darauf zurückzuführen, daß das Mietverhältnis aufgrund des Widerspruchs der Klägerin gegen die durch die Mieterin ausgesprochene Kündigung weiterhin formell Bestand hatte. Anhaltspunkte, daß sich die Klägerin in ausreichendem Maße um eine Neuvermietung bemüht hat, sind nicht ersichtlich. Gegenüber der Mieterin F. hat sie auf der Einhaltung deren mietvertraglicher Verpflichtungen zur Entrichtung des Mietzinses bestanden. Nach dem unwidersprochenen Vorbringen der Mieterin hat sie hingegen die Benennung dreier Nachmieter nicht akzeptiert. Eine Bitte an den Beklagten um Benennung eines neuen Mieters aus dem Monat Juni 1996 hat sie bereits mit Schreiben vom 12. August 1996 mit der Begründung zurückgezogen, "sie hätten es hier anders geregelt". Zur Ausgestaltung dieser "andersartigen Regelung" hat die Klägerin nichts vorgetragen.

37Die Klägerin hat den Verstoß gegen das Verbot ungenehmigten Leerstandes auch verschuldet. Auch die Frage der Schuld stellt sich in bezug auf die Erfüllung ihrer Handlungspflicht. Dieser Handlungspflicht ist die Klägerin zumindest fahrlässig nicht nachgekommen, da ihr die Umstände bekannt waren, die zum Leerstand der Wohnung im wohnungsbindungsrechtlichen Sinne geführt hatten. Auf das Vorliegen eines Tatbestandsirrtums vermag sich die Klägerin nicht zu berufen.

38Einwendungen gegen die Höhe der Geldleistungen, bei deren Festsetzung der Beklagte sich an den Verwaltungsvorschriften zum Wohnungsbindungsgesetz orientiert hat, hat die Klägerin dem Grunde nach nicht geltend gemacht. Darüberhinaus steht ihr kein Anspruch auf eine Reduzierung aus Billigkeitsgesichtspunkten zu. Nach § 25 Abs. 3 Satz 1 WoBindG soll u.a. die Befugnis aus § 25 Abs. 1 WoBindG nicht geltend gemacht werden, wenn die Geltendmachung unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalles, namentlich der Bedeutung des Verstoßes unbillig sein würde. Diese Vorschrift greift nur für den Fall ein, daß die Billigkeitsgründe stark genug sind, einen vollen Verzicht auf die Heranziehung zu rechtfertigen. Dagegen sind Billigkeitsgründe von gleicher Beschaffenheit, aber minderer Kraft unmittelbar bei der Leistungsbemessung zu beachten, also in den Fällen, in denen eine Reduzierung einer zunächst schadensadäquaten Bemessung aus Billigkeitsgründen in Betracht kommt.

39Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 26. Juni 1987 - 8 C 6.85 -, in: Bundesbaublatt (BBaubl.) 1989, S. 202.

40Unbillig sind, soweit lediglich eine Reduzierung der Geldleistungen in Betracht kommt, die bei der grundsätzlichen Bemessung nicht gewollten Härten. Eine derartige Härte

läßt sich im Falle der Klägerin, die sich ausschließlich darauf beruft, es hätte allenfalls ein Verschulden in Form einer leichten Fahrlässigkeit vorgelegen, nicht feststellen. Denn aufgrund des persönlichen Gespräches am 23. Mai 1996 und des Anschreibens des Beklagten vom 3. Juni 1996, somit für den Zeitraum des hier noch in Rede stehenden wohnungsbindungsrechtlichen Verstoßes, war der Klägerin die Rechtsauffassung des Beklagten zur Frage des Leerstandes bekannt. Wenn sie trotzdem im wesentlichen untätig geblieben ist und lediglich der Mieterin gegenüber auf Einhaltung der mietvertraglichen Zahlungspflicht bestanden hat, geht dies zu ihren Lasten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. 41

42Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozeßordnung (ZPO).

43Für eine Zulassung der Revision fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen, vgl. §§ 132 Abs. 3, 137 VwGO.

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