Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen, Az. 14 A 1673/98

OVG NRW (wohnung, förderung des wohnungsbaus, begründung, bezug, besitz, mieter, form, stelle, bemessung, verhandlung)
Oberverwaltungsgericht NRW, 14 A 1673/98
Datum:
17.12.1998
Gericht:
Oberverwaltungsgericht NRW
Spruchkörper:
14. Senat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
14 A 1673/98
Vorinstanz:
Verwaltungsgericht Düsseldorf, 14 K 796/97
Tenor:
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand:
1
Die Klägerin ist Eigentümerin des Hauses H. straße 143 in Krefeld, dessen Errichtung
im Jahr 1956 mit öffentlichen Mitteln gefördert worden war.
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Im Januar 1996 meldete sich die Mieterin F. aus der Wohnung im IV. Obergeschoß links
(mit einer Wohnfläche von 68,69 qm) in die W. straße um.
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Anläßlich einer persönlichen Vorsprache beim Beklagten am 23. Mai 1996 wurde die
Klägerin gebeten, in der Sache F. unverzüglich tätig zu werden, da Frau F. in der H.
straße nicht mehr wohne. Mietervorschläge würden unterbreitet.
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Mit Schreiben vom 3. Juni 1996 wies der Beklagte die Klägerin darauf hin, daß die
Wohnung immer noch leerstehe. Zur Vermeidung von Maßnahmen, die nach dem
Wohnungsbindungsgesetz bei Verstößen einzuleiten seien, bat er sie, ihn über den
Stand der Angelegenheiten bis spätestens 18. Juni 1996 zu informieren. Gleichzeitig bot
er seine Unterstützung über die zentrale Wohnraumvermittlungsstelle an.
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Der Bevollmächtigte der Klägerin äußerte sich unter dem 12. Juni 1996 dahingehend,
daß die Wohnung nicht leerstehe, sondern weiterhin an Frau F. vermietet sei. Eine
Möglichkeit, das Mietverhältnis mit Frau F. zu kündigen, bestehe nicht.
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Mit Schreiben vom 30. Juli 1996 wies der Beklagte den Bevollmächtigten der Klägerin
darauf hin, bei der persönlichen Vorsprache am 23. Mai 1996 von der Klägerin über den
Leerstand der Wohnung unterrichtet worden zu sein. Da die Wohnung jedoch nach
Auskunft der Klägerin mit einer neuen Heizung zu versehen gewesen sei, sei vereinbart
worden, die Klägerin über Mietinteressenten zu informieren. Er bitte um Mitteilung bis
zum 13. August 1996, wann die Wohnung den gesetzlichen Bestimmungen
entsprechend gegen Vorlage einer Wohnungsberechtigungsbe-scheinigung vermietet
werde.
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Unter dem 12. August 1996 bat die Klägerin den Beklagten, das bei diesem
aushängende Wohnungsangebot zu entfernen. Die Sache sei anders geregelt worden.
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Mit Bescheid vom 16. September 1996 zog der Beklagte die Klägerin zu Geldleistungen
wegen Leerstandes der genannten Wohnung heran. Für die Zeit vom 1. Februar 1996
bis zum 31. August 1996 setzte er die Geldleistungen auf 3.864,-- DM, für die Zeit ab
dem 1. September 1996 auf 552,-- DM monatlich fest. Zur Begründung führte er aus, er
habe am 23. Mai 1996 festgestellt, daß die betreffende Wohnung seit dem 9. Januar
1996 leerstehe, weil zu diesem Zeitpunkt die örtliche Ummeldung der Mieterin F. bereits
erfolgt sei. Auch nach einem Hinweis auf den bestehenden Verstoß habe die Klägerin
die Wohnung trotz Fristsetzung einer ordnungsgemäßen Nutzung nicht zugeführt.
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Die Klägerin legte Widerspruch ein und wies darauf hin, daß der Mietvertrag mit der
Mieterin F. weiterhin bestehe. Tatsächlich habe die Mieterin auch die Wohnung noch
nicht geräumt.
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Bei einer Vorsprache am 11. Oktober 1996 beim Beklagten erklärte die Mieterin F. , sie
habe die Wohnung im August 1995 zum nächstmöglichen Zeitpunkt schriftlich
gekündigt. Danach habe sie von dem Anwalt der Klägerin eine Mitteilung erhalten, daß
sie ihre Kündigungsfrist einzuhalten und während des gesamten Zeitraumes ihre
Mietzahlungen zu erfüllen habe. Aus der Wohnung sei sie am 1. September 1995
ausgezogen. Da sie zu Mietzahlungen verpflichtet gewesen sei, habe sie die
Wohnungsschlüssel behalten. Sie habe der Klägerin mündlich drei Nachmieter
benannt, die jedoch die Wohnung nicht erhalten hätten, da die Klägerin bereits
angeblich über einen Nachmieter verfügt habe.
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Mit Bescheid vom 20. Dezember 1996 wies die Bezirksregierung Düsseldorf den
Widerspruch der Klägerin zurück, worauf diese am 31. Januar 1997 Klage erhoben hat.
Im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens befristete der Beklagte mit Bescheid vom 25.
September 1997 den Zeitraum für die Entrichtung der festgesetzten Geldleistungen bis
zum 31. Juli 1997, da am 15. August 1997 die Wohnung ordnungsgemäß mit einem
wohnberechtigten Mieter belegt worden war.
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Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin ausgeführt: Es sei kein Leerstand zu
verzeichnen gewesen, da die Wohnung noch nicht geräumt worden sei und sich die
Mieterin F. noch im Besitz der Schlüssel befunden habe. Der Mietvertrag sei von Frau F.
ohne die Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekündigt worden. Dem habe sie - die
Klägerin - widersprochen.
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In der mündlichen Verhandlung vom 10. Februar 1998 hat der Beklagte seinen
Geldleistungsbescheid aufgehoben, soweit Geldleistungen für den Zeitraum vor dem 1.
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September 1996 festgesetzt worden waren. Insoweit haben die Beteiligten das
Verfahren für in der Hauptsache erledigt erklärt.
Im übrigen hat die Klägerin beantragt,
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den Bescheid des Beklagten vom 16. September 1996 in der Fassung des Bescheides
vom 25. September 1997, soweit diese noch anhängig sind, und den
Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung Düsseldorf vom 20. Dezember 1996
aufzuheben und dem Beklagten die Kosten hinsichtlich des erledigten Teils
aufzuerlegen.
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Der Beklagte hat beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Zur Begründung hat er sich darauf berufen, daß die Mieterin F. die Wohnung bereits vor
Januar 1996 verlassen habe.
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Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das
Verwaltungsgericht das Verfahren eingestellt, soweit die Beteiligten es in der
mündlichen Verhandlung übereinstimmend für erledigt erklärt hatten. Im übrigen hat es
die Klage abgewiesen.
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Auf Antrag der Klägerin hat der Senat mit Beschluß vom 31. August 1998 die Berufung
zugelassen.
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Die Klägerin trägt zur Begründung vor: Das angefochtene Urteil habe den Begriff des
"Leerstehenlassens" inhaltlich nicht zutreffend definiert und komme zu Unrecht zur
Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide. Die Mieterin F. habe die Wohnung bis
Ende Januar 1997 in Besitz gehabt, als auch die Schlüsselübergabe erfolgt sei. Damit
sei ihr, der Klägerin, ein Zugriff auf die Wohnung sowohl rechtlich als auch tatsächlich
unmöglich gewesen. Zudem treffe sie kein Verschulden, sofern ein
wohnungsbindungsrechtlicher Verstoß vorgelegen habe. Sie habe nicht davon
ausgehen können, daß die Mieterin zuvor ausgezogen sei. Für diese Annahme hätten
plausible Anhaltspunkte auch in der Gestalt von Gegenständen bestanden, die sich
noch in der Wohnung befunden hätten. Schließlich habe der Beklagte eine Reduzierung
aus Billigkeitsgesichtspunkten in Erwägung ziehen müssen.
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Die Klägerin beantragt,
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das angefochtene Urteil zu ändern und den Bescheid des Beklagten vom 16.
September 1996 in der Fassung des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung
Düsseldorf vom 20. Dezember 1996 aufzuheben, soweit das Verfahren noch anhängig
ist.
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Der Beklagte beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen,
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und trägt zur Begründung vor: Der Begriff des "Leerstehen- lassens" im Sinne des
Wohnungsbindungsgesetzes gehe von der Situation aus, daß eine Wohnung
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tatsächlich zu Wohnzwecken nicht genutzt werde. Die Klägerin als Vermieterin habe die
gesetzliche Verpflichtung gehabt, alle Möglichkeiten einer Vermietung auszuschöpfen
und entgegenstehende Hindernisse auszuräumen. Sie habe nicht auf einer Einhaltung
der Kündigungsfrist bestehen dürfen, ohne sich darum zu bemühen, die Wohnung
wieder einer tatsächlichen Wohnnutzung zuzuführen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten
wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug
genommen.
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Entscheidungsgründe:
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Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.
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Rechtsgrundlage für die Heranziehung der Klägerin zu den umstrittenen Geldleistungen
ist § 25 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG). Danach kann die
zuständige Stelle für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft u.a.
gegen die Vorschrift des § 6 Abs. 5 WoBindG verstößt, von diesem durch
Verwaltungsakt Geldleistungen bis zu 10,-- DM monatlich je Quadratmeter Wohnfläche
der Wohnung erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 6 Abs. 5 WoBindG
darf der Verfügungsberechtigte eine Wohnung nur mit Genehmigung der zuständigen
Stelle leerstehen lassen, wenn eine Vermietung möglich wäre.
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Ein Leerstand im Sinne von § 6 Abs. 5 WoBindG ist dann anzunehmen, wenn die
Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken tatsächlich aufgegeben worden ist. Auf
die Frage, ob ein Rechtsverhältnis in Form mietvertraglicher Bindungen besteht, die den
Mieter berechtigen, die Räumlichkeiten weiterhin zu Wohnzwecken zu nutzen, und den
Vermieter, den Mietzins zu fordern, kommt es für die Bestimmung eines
wohnungsbindungsrechtlichen Leerstandes nach dem Sinn und Zweck der gesetzlichen
Regelungen nicht an. Die Förderung des Wohnungsbaus mit öffentlichen Mitteln dient
zum einen der Wohnungsversorgung der Wohnberechtigten, ggfls. mit weiterer
Einschränkung zugunsten bestimmter Personenkreise, und zum anderen darüberhinaus
auch dem Ausgleich der Wohnungsnachfrage auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt.
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Vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 3.1, § 6
WoBindG, Anm. 6, S. 20.
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Dieser Zweckbestimmung kann nur Rechnung getragen werden, wenn die betroffene
Wohnung auch tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird, nicht aber, wenn der -
ehemalige - Nutzer seinen Lebensmittelpunkt verlegt hat und die Wohnung
ausschließlich aufgrund mietvertragsrechtlicher Folgewirkungen noch dem bisherigen
Mietverhältnis unterfällt. Daher ist es unerheblich, ob unter Umständen noch Möbel in
der Wohnung zurückgeblieben sind, sofern eine tatsächliche Wohnnutzung in Form des
"Lebens in dieser Wohnung" nicht mehr stattfindet.
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Einer Beendigung des Leerstandes stand vorliegend auch nicht das Mietverhältnis mit
Frau F. entgegen. Die Besonderheiten des Wohnungsbindungsrechts zur Herstellung
bzw. Aufrechterhaltung des o.a. mit der Subventionierung verfolgten Zwecks schränken
die mietvertraglichen Rechte des Inhabers insoweit ein, als er verpflichtet ist, zur
Erreichung dieses Zwecks beizutragen. Daraus folgt, daß er sich nicht lediglich auf die
Einhaltung des Mietvertrages berufen darf, ohne sich gleichzeitig als
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Subventionsnehmer der öffentlichen Förderung um eine (Neu-)Belegung der
freigewordenen Wohnung zu bemühen. Denn sofern der Mieter die - tatsächliche -
Wohnungsnutzung einer Sozialwohnung aufgibt, verstößt der Vermieter und Inhaber der
Wohnung durch Unterlassen gegen § 6 Abs. 5 WoBindG. Der Tatbestand wird dadurch
erfüllt, daß der Inhaber trotz einer Rechtspflicht zur Beendigung des Leerstandes (oder
zur Einholung einer Genehmigung der zuständigen Stelle) untätig bleibt, wenn ihm ein
Handeln möglich und zumutbar ist.
Die Handlungspflicht der Klägerin entstand im vorliegenden Verfahren mit der
Kenntniserlangung von dem Auszug der Mieterin F. aus der Wohnung. Die Tatsache,
daß Frau F. die Wohnung verlassen hatte, war der Klägerin spätestens mit dem Erhalt
des Schreibens des Beklagten vom 3. Juni 1996 bekannt, als dieser auf den Leerstand
hingewiesen hatte. Daran ändert auch die Tatsache nichts, daß sich die Mieterin F.
vorübergehend noch im Besitz der Schlüssel befand und Gegenstände in der Wohnung
zurückgelassen hatte. Denn dies war erkennbar darauf zurückzuführen, daß das
Mietverhältnis aufgrund des Widerspruchs der Klägerin gegen die durch die Mieterin
ausgesprochene Kündigung weiterhin formell Bestand hatte. Anhaltspunkte, daß sich
die Klägerin in ausreichendem Maße um eine Neuvermietung bemüht hat, sind nicht
ersichtlich. Gegenüber der Mieterin F. hat sie auf der Einhaltung deren mietvertraglicher
Verpflichtungen zur Entrichtung des Mietzinses bestanden. Nach dem
unwidersprochenen Vorbringen der Mieterin hat sie hingegen die Benennung dreier
Nachmieter nicht akzeptiert. Eine Bitte an den Beklagten um Benennung eines neuen
Mieters aus dem Monat Juni 1996 hat sie bereits mit Schreiben vom 12. August 1996 mit
der Begründung zurückgezogen, "sie hätten es hier anders geregelt". Zur Ausgestaltung
dieser "andersartigen Regelung" hat die Klägerin nichts vorgetragen.
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Die Klägerin hat den Verstoß gegen das Verbot ungenehmigten Leerstandes auch
verschuldet. Auch die Frage der Schuld stellt sich in bezug auf die Erfüllung ihrer
Handlungspflicht. Dieser Handlungspflicht ist die Klägerin zumindest fahrlässig nicht
nachgekommen, da ihr die Umstände bekannt waren, die zum Leerstand der Wohnung
im wohnungsbindungsrechtlichen Sinne geführt hatten. Auf das Vorliegen eines
Tatbestandsirrtums vermag sich die Klägerin nicht zu berufen.
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Einwendungen gegen die Höhe der Geldleistungen, bei deren Festsetzung der
Beklagte sich an den Verwaltungsvorschriften zum Wohnungsbindungsgesetz orientiert
hat, hat die Klägerin dem Grunde nach nicht geltend gemacht. Darüberhinaus steht ihr
kein Anspruch auf eine Reduzierung aus Billigkeitsgesichtspunkten zu. Nach § 25 Abs.
3 Satz 1 WoBindG soll u.a. die Befugnis aus § 25 Abs. 1 WoBindG nicht geltend
gemacht werden, wenn die Geltendmachung unter Berücksichtigung der Verhältnisse
des Einzelfalles, namentlich der Bedeutung des Verstoßes unbillig sein würde. Diese
Vorschrift greift nur für den Fall ein, daß die Billigkeitsgründe stark genug sind, einen
vollen Verzicht auf die Heranziehung zu rechtfertigen. Dagegen sind Billigkeitsgründe
von gleicher Beschaffenheit, aber minderer Kraft unmittelbar bei der
Leistungsbemessung zu beachten, also in den Fällen, in denen eine Reduzierung einer
zunächst schadensadäquaten Bemessung aus Billigkeitsgründen in Betracht kommt.
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Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 26. Juni 1987 - 8 C 6.85 -, in:
Bundesbaublatt (BBaubl.) 1989, S. 202.
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Unbillig sind, soweit lediglich eine Reduzierung der Geldleistungen in Betracht kommt,
die bei der grundsätzlichen Bemessung nicht gewollten Härten. Eine derartige Härte
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läßt sich im Falle der Klägerin, die sich ausschließlich darauf beruft, es hätte allenfalls
ein Verschulden in Form einer leichten Fahrlässigkeit vorgelegen, nicht feststellen.
Denn aufgrund des persönlichen Gespräches am 23. Mai 1996 und des Anschreibens
des Beklagten vom 3. Juni 1996, somit für den Zeitraum des hier noch in Rede
stehenden wohnungsbindungsrechtlichen Verstoßes, war der Klägerin die
Rechtsauffassung des Beklagten zur Frage des Leerstandes bekannt. Wenn sie
trotzdem im wesentlichen untätig geblieben ist und lediglich der Mieterin gegenüber auf
Einhaltung der mietvertraglichen Zahlungspflicht bestanden hat, geht dies zu ihren
Lasten.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§
708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozeßordnung (ZPO).
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Für eine Zulassung der Revision fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen, vgl. §§
132 Abs. 3, 137 VwGO.
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