Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom 16.09.2005
OVG NRW: bebauungsplan, grünfläche, breite, eigentümer, grundstück, satzung, ausschluss, gebot der erforderlichkeit, grundsatz der erforderlichkeit, realisierung
Oberverwaltungsgericht NRW, 7 D 62/04.NE
Datum:
16.09.2005
Gericht:
Oberverwaltungsgericht NRW
Spruchkörper:
7. Senat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
7 D 62/04.NE
Tenor:
Der Bebauungsplan Nr. 2135 - C. - 1. Änderung der Stadt C1. H. ist
unwirksam.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand:
1
Der Antragsteller wendet sich gegen den Bebauungsplan Nr. 2135 - C. - 1. Änderung
(im folgenden: Bebauungsplan Nr. 2135 I).
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Der Antragsteller ist Eigentümer der im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans
gelegenen Grundstücke Gemarkung H. , Flur 21, Flurstücke 123, 124, 126 und 127 (I.----
straße 227 und 229) in C1. H. . Diese Grundstücke sind mit zwei Wohn- und
Geschäftshäusern bebaut. Der vordere, an die I.----straße angrenzende Grundstücksteil
ist mit zwei voll unterkellerten, zwei- bzw. dreigeschossigen Wohn - und
Geschäftshäusern mit ausgebautem Dachgeschoss bebaut. Im rückwärtigen
Grundstücksteil befindet sich ein eingeschossiger, voll unterkellerter Anbau. In den
beiden Gebäuden befinden sich eine Spielhalle, zwei Ladenlokale, zwei Büros und drei
Wohnungen. Der rückwärtige unbebaute Teil der Grundstücke wird als PKW- Stellplatz
und zur Andienung genutzt.
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Die Grundstücke des Antragstellers liegen auch im Geltungsbereich des
"Bebauungsplans Nr. 2.0 zur Ordnung der gewerblichen Nutzung im Bereich
Geschäftszentrum C1. H. " vom 20. Dezember 1984, der aus einer Satzung über den
Ausschluss von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben besteht. Gemäß § 2
Nr. 1 dieser Satzung sind in einem Bereich, der u.a. das Gebiet des Bebauungsplans
Nr. 2135 I umfasst, Vergnügungsstätten, deren überwiegende Zweckbestimmung die
kommerzielle Nutzung von Glücksspielen und/oder Unterhaltungsgeräten (Spielhallen,
Spielcasinos) ist, unzulässig. Die Grundstücke des Antragstellers waren vor Aufstellung
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des Bebauungsplans Nr. 2135 I vom räumlichen Geltungsbereich des vom Rat der
Antragsgegnerin am 26. April 1988 als Satzung beschlossenen Bebauungsplan Nr.
2135 (im folgenden: Bebauungsplan Nr. 2135) umfasst. Dieser Bebauungsplan, dessen
Gebiet im Wesentlichen mit dem des Bebauungsplans Nr. 2135 I identisch ist, wies die
Grundstücke des Antragstellers als Teil eines an der I.----straße gelegenen Kerngebiets
(MK) aus. Ausweislich seiner textlichen Festsetzung Nr. 1.4 waren im MK entlang (u.a.)
der I.----straße nur Nutzungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BauNVO [1977] zulässig;
eine ausdrückliche Regelung zum Ausschluss von Vergnügungsstätten enthielt dieser
Plan nicht. Mit seiner textlichen Festsetzung Nr. 1.5 wurden Wohnungen gemäß § 7
Abs. 2 Nr. 7 BauNVO [1977] ab dem 1. Obergeschoss für zulässig erklärt. Jener Plan
sah im Übrigen an den Rändern seines Gebietes im Wesentlichen Misch- und
Kerngebiete sowie an diversen Stellen - insbesondere im inneren Bereich des
Plangebietes unter dem seinerzeit noch vorgesehenen Regenrückhaltebecken -
Tiefgaragenplätze vor.
Die Grundstücke des Antragstellers liegen heute am südlichen Rand des räumlichen
Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 2135 I. Dieser wird begrenzt im Süden durch
die I.----straße , die sich in diesem Bereich auf einer Länge von ca. 400 m erstreckt.
Westlich wird das Plangebiet begrenzt durch die auf Teilabschnitten als
Straßenverkehrsfläche festgesetzte M.---------straße , die - ausgehend von der
katholischen Kirchengemeinde St. M1. , deren Grundstück das südwestliche Eck des
Plangebietes bildet - von Südwesten nach Nordosten verläuft. Nach etwa 300 m trifft die
M.---------straße auf die Straße Am C2. , die ihrerseits auf einer Strecke von ca. 190 m die
nördliche Begrenzung des Plangebietes markiert. Den östlichen Rand des Plangebietes
bildet die P. Straße, und zwar auf einer Länge von ca. 185 m, wobei der nordöstliche
Teilabschnitt der P. Straße auf ca. 90 m als Straßenverkehrsfläche ausgewiesen ist.
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Die Nutzung des durch das o.g. Straßengeviert gekennzeichneten Plangebietes stellt
sich im Wesentlichen wie folgt dar: Die I.----straße ist im zum Plangebiet gehörenden
Teil überwiegend mit zwei- bis dreigeschossigen Häusern bebaut. Im Erdgeschoss
befinden sich überwiegend gewerbliche Nutzungen. Zwischen den Grundstücken I.----
straße 227 und 223 befindet sich eine etwa 11 m breite Zufahrt bzw. Zuwegung zum
Innenbereich des o.g. Straßengevierts. Die genannte Zuwegung/Zufahrt gabelt sich
nach ca. 17 m an dem rückwärtig an das Gebäude der Volkshochschule (C3.---------
straße 12) keilförmig angebauten Gebäude (C3.--------- straße 2, 4, 6, 8 und 10); diese
Gebäude sind auf der Parzelle 371 gelegen und vom Flurstück 370 umgeben. Die
genannte Zuwegung/Zufahrt führt in westlicher Richtung zu dem unter Denkmalschutz
stehenden Haus C3.---------straße 17 und zu einem hinter der M2. kirche liegenden
(kleineren) Parkplatz und in östlicher Richtung an bzw. hinter dem Gebäude der
Volkshochschule vorbei zu einem größeren asphaltierten Areal, das als Parkplatzfläche
genutzt wird.
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Am südwestlichen Rand des Plangebiets befindet sich die unter Denkmalschutz
stehende Kirche St. M1. . In der M3.--------straße findet sich überwiegend
Wohnbebauung, im Erdgeschoss gibt es aber z.T. auch gewerbliche Nutzungen; auch
von der M.---------straße ist die Zufahrt zum Innenbereich des Plangebietes -
insbesondere zu den Parkplatzflächen - möglich. In der Straße Am C2. finden sich in
dem durch den Plan erfassten Areal im nordwestlichen Bereich einzelne Wohnhäuser
(Einfamilienhäuser), an die sich das Gelände der Gemeinschaftsgrundschule (Am C2. 8)
anschließt. Südwestlich des Schulgebäudes befindet sich das mit einem Wohnhaus
bebaute Grundstück C3.------- --straße 25, an das sich in Richtung auf das o.g. "C4.
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gebäude" eine ca. 45 X 70 m große Grünfläche anschließt. In der nordöstlichen Ecke
des Plangebietes befindet sich der ebenfalls etwa 45 X 70 m große "Rosengarten".
Südlich an den Rosengarten schließt sich ein sog. Gesundheitszentrum (mit
Massagepraxis, Ärzten usw.) an (P. Straße 19); sodann führt eine weitere Zufahrt zum
Innenbereich des Straßengevierts, anschließend folgt ein weiteres Gebäude (P. Straße
17), bevor die Planbegrenzung auf das unter Denkmalschutz stehende "Bürgerhaus A. "
trifft. Das Innere des Plangebiets ist im östlichen Bereich im Wesentlichen durch
versiegelte Flächen, insbesondere durch die sich westlich an das Gesundheitszentrum
anschließende als Parkplatz genutzte Fläche gekennzeichnet. Etwa am westlichen
Rand dieser Parkplatzfläche befindet sich eine (alte) Turnhalle (Flurstück 103), in der
zur Zeit eine Transformatorenstation untergebracht ist, und im Anschluss daran westlich
das o.g. Gebäude der Volkshochschule nebst rückwärtigem Anbau.
Der Bebauungsplan Nr. 2135 I enthält im Wesentlichen folgende zeichnerischen
Festsetzungen: Der südliche Bereich des Plangebiets wird von der Ecke P. Straße/I.----
straße auf einer Länge von ca. 230 m bis zu den Grundstücken des Antragstellers (I.----
straße 227 und 229), diese allerdings nur teilweise erfassend, als Kerngebiet (MK)
festgesetzt. Abgesehen vom "Bürgerhaus A. " trifft der Plan in diesem Kerngebiet
Festsetzungen über die GRZ, GFZ, die Gebäudehöhe und die (geschlossene)
Bauweise; im - von der I.----straße aus gesehen - rückwärtigen Bereich sind drei
Bebauungsriegel vorgesehen, die von der hinter dem Haus P. Straße 17 abzweigenden
Straßenverkehrfläche sowie einer Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung
erschlossen werden. Im Bereich der Grundstücke I.--- -straße 241 und 243 ist über die
teilweise bebaute Fläche ein nach Norden gehendes Gehrecht - gr 1 - zugunsten der
Allgemeinheit ausgewiesen; zwischen den Grundstücken I.----straße 253 und 255 ist ein
Fuß- und Radweg festgesetzt. Im Bereich der Grundstücke des Antragstellers I.----straße
227 und 229 biegt quasi halbmond- bzw. bogenförmig ein zunächst etwa ca. 17 m
breiter Streifen ab, der als "Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung -
Fußgängerbereich" ausgewiesen ist. An diesen schließt sich östlich - parallel
verlaufend - ein etwa 2,5 m breiter Streifen an, der als "Gehrecht zugunsten der
Allgemeinheit" - gr 2 - mit einer lichten Höhe von mindestens 3 m festgesetzt ist. Der
festgesetzte Fußgängerbereich gabelt sich an der südlichen Ecke des Gebäudes C3.----
-----straße 2 bis 10 in einen westlichen - zu einer Parkplatzfläche hinter der M2. kirche
verlaufenden - und einen östlichen Ausläufer. Kurz vor der genannten Gabelung beginnt
- hinweislich gekennzeichnet - eine Fläche für die Renaturierung der Strunde, die sich in
dem östlichen Ausläufer des festgesetzten Fußgängerbereichs auf einer Länge von ca.
50 m und mit einer Breite von 2,5 m erstreckt. Beiderseits dieser hinweislichen
Kennzeichnung für die Offenlegung der Strunde verläuft dieser Ausläufer des
Fußgängerbereichs auf einer Breite von jeweils ca. 5 m westlich an das Gebäude C3.----
-----straße 2 bis 10 und östlich an das 2,5 m breite Gehrecht zugunsten der
Allgemeinheit angrenzend. Die Breite des östlichen Ausläufers des festgesetzten
Fußgängerbereichs reduziert sich ab etwa der östlichen Kante des
Volkshochschulgebäudes auf ca. 7 m; diese Verkehrsfläche endet nach etwa 50 m an
dem Punkt, an dem sie auf das Gehrecht gr 1 trifft und an den sich dann eine etwa 140
m lange Straßenverkehrsfläche anschließt, die die Verbindung zur P. Straße herstellt.
Der zwischen der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich
und der zusammen mit ihrem Kirchhof als Fläche für den Gemeinbedarf ausgewiesenen
M2. kirche befindliche Bereich der I.----straße ist als MK ausgewiesen. Die sich
anschließenden Flächen des Plangebiets an der südöstlichen Seite der M.---------straße
sind im Wesentlichen als MK und - nach einer Zufahrt (Straßenverkehrsfläche) in das
Innere des Plangebiets - als Mischgebiet (MI) mit unterschiedlicher Begrenzung der Zahl
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der Vollgeschosse festgesetzt. Kurz hinter dem nordwestlichen Eckpunkt des
Plangebietes ist auf der Straße Am C2. eine ca. 90 m lange und - an ihrer größten
Ausdehnung in den inneren Bereich des Plangebiets hinein - ca. 75 m tiefe Fläche für
den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung "Schule" vorgesehen, an die sich in
südwestlicher Richtung eine etwa 50 X 100 m große private Grünfläche anschließt, die
das Grundstück C3.---------straße 25 umfasst; östlich dieser privaten Grünfläche und der
Gemeinbedarfsfläche schließt sich eine öffentliche Grünfläche an, die den Rosengarten
einschließt, sich bis zur P. Straße ausdehnt und dabei ein direkt an dieser gelegenes
kleineres Mischgebiet umfasst; die öffentliche Grünfläche ist in Teilbereichen
ausweislich einer hinweislichen Kennzeichnung für die Renaturierung der Strunde
vorgesehen. Im Süden wird die öffentliche Grünfläche begrenzt durch eine
Straßenverkehrsfläche, die sie von der oben beschriebenen quasi halbmondförmigen
Riegelbebauung im MK sowie von einer kleineren privaten Grünfläche nördlich des
Bürgerhauses A. trennt, und welche sich bis zu der o.g. Verkehrsfläche besonderer
Zweckbestimmung - Fußgängerbereich erstreckt.
Der Bebauungsplan Nr. 2135 I enthält ferner verschiedene textliche Festsetzungen zur
Art der baulichen Nutzung: So sind im MI Vergnügungsstätten i.S.d. § 6 Abs. 2 Nr. 8
BauNVO nicht zulässig, während im MK Wohnungen i.S.d. § 7 Abs. 2 Nr. 6 und 7
BauNVO ab dem 1. Obergeschoss zulässig sind. Ferner enthält der Bebauungsplan die
Festsetzung, dass "entsprechend der Satzung über den Ausschluss von
Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben vom 20.12.1984" im MK
Vergnügungsstätten, deren überwiegende Zweckbestimmung die kommerzielle
Nutzung von Glücksspielen und /oder Unterhaltungsgeräten (Spielhallen, Spielcasinos)
ist, nicht zulässig sind. Ferner finden sich Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung
und zur überbaubaren Grundstücksfläche. Hinsichtlich der "Flächen für
Versorgungsanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)" heißt es: "Bei der Umsetzung des
Bebauungsplans ist der genaue Standort der zur Gewährleistung einer ausreichenden
Stromversorgung erforderlichen und im Bebauungsplan festgesetzten
Transformatorenstation innerhalb des ausgewiesenen MK zwischen I.----straße und
öffentlicher Grünfläche im Einvernehmen mit dem Energieversorgungsunternehmen
festzulegen." Weiter enthält der Bebauungsplan Festsetzungen zum Lärmschutz, die
nach Lärmpegelbereichen entsprechend dem Abschnitt 5 der DIN 4109 gegliedert sind.
Ferner sind in den Bebauungsplan Regelungen zur Baugestaltung aufgenommen.
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Der Flächennutzungsplan Nr. 138/2135 - C. weist die äußere Begrenzung des
Straßengevierts sowie u.a. das Grundstück, auf dem sich das Gebäude C3.------- --
straße 25 befindet, als gemischte Baufläche und den inneren Bereich überwiegend als
Grünfläche aus. Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 2135 I nahm im
Wesentlichen folgenden Verlauf:
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Nach Durchführung von zwei Bürgerversammlungen im Februar und Oktober 2000
beschloss am 13. Februar 2001 der Planungsausschuss der Antragsgegnerin, das
Verfahren zur Aufstellung dieses Bebauungsplans durchzuführen. Im Rahmen der
frühzeitigen öffentlichen Bürgerbeteiligung ging eine Reihe von Stellungnahmen ein, die
im Wesentlichen die Gestaltung der Parkplatzsituation sowie den Erhalt des
Rosengartens, der seinerzeit noch durch ein zweistöckiges Parkgebäude ersetzt
werden sollte, zum Gegenstand hatten. Die Träger öffentlicher Belange wurden beteiligt.
In seiner Sitzung vom 21. Juni 2001 beauftragte der Planungsausschuss der
Antragsgegnerin die Verwaltung, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes
Nr. 2135 I auf der Grundlage des (geänderten) Vorentwurfs fortzuführen. Auf Antrag des
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Landschaftsverbandes Rheinland wurde der "Rosengarten" im September 2001 in die
Denkmalliste der Antragsgegnerin eingetragen; daraufhin wurde die bis dato geplante
Bebauung für diesen Bereich fallen gelassen. Am 15. November 2001 fasste der
Planungsausschuss den Beschluss, den Bebauungsplan Nr. 2135 I unter Beifügung der
Begründung öffentlich auszulegen. Nach öffentlicher Bekanntmachung am 20.
November 2001 wurde der Entwurf des Bebauungsplans in der Zeit vom 3. Dezember
2001 bis 11. Januar 2002 offen gelegt. Die Träger öffentlicher Belange wurden erneut
beteiligt. Unter dem 7. Januar 2002 wandte sich der Antragsteller an die
Antragsgegnerin und führte aus, die jetzt vorliegende Planung und deren Umsetzung
beschneide deutlich die Entwicklungsmöglichkeiten seiner Grundstücke. Bei
Umsetzung des Planentwurfes komme es zu einem vollständigen Abriss aller Gebäude,
eine Neubebauung sei nur in Teilbereichen möglich. Das sei eine mehr als deutliche
Wertminderung, mit der er sich nicht einverstanden erklären könne. Er sei allerdings
bereit, eine für beide Seiten tragbare Lösung zu finden.
In seiner Sitzung vom 18. April 2002 beschloss der Planungsausschuss der
Antragsgegnerin, dieser Einwendung nicht zu entsprechen und empfahl dem Rat, den
Bebauungsplan Nr. 2135 I als Satzung zu beschließen. In der Stellungnahme der
Bürgermeisterin der Antragsgegnerin zur Einwendung des Antragstellers heißt es: "Es
ist richtig, dass die Grundstücke I1. str. 227 und 229 überplant werden. Dies ist u.a.
erforderlich, um eine ausreichend breite Fußgängerverbindung zur Erschließung des
geplanten Gebäudekomplexes wie auch des VHS-Gebäudes zu schaffen. Mit der
Erstellung der Erschließungsanlage könnten jahrelange Streitigkeiten der Anlieger um
Wegerechte einer Lösung zugeführt werden. Die Breite der Verkehrsfläche begründet
sich mit der Notwendigkeit der Anlieferung und mit der vorgesehenen Trasse zur
Öffnung der Strunde. Für den geplanten Gebäudekomplex ist ein
parzellenübergreifendes, aber flexibles und stufenweise zu realisierendes Nutzungs-
und Bebauungskonzept [erforderlich]. Ziel ist es dabei, die Möglichkeiten der
Grundstücke in dieser Lage besser auszunutzen und durch ein gemeinsames Vorgehen
der Eigentümer und Einzelhändler eine Neugestaltung und Attraktivierung dieses Teiles
des Stadtzentrums zu erreichen. Das für die Realisierung der genannten
grundstücksübergreifenden Planungsziele am besten geeignete Rechtsinstrument ist
die Umlegung nach Baugesetzbuch. In der Umlegung werden die für die Eigentümer
entstehenden Nachteile ausgeglichen."
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In der Sitzung vom 16. Mai 2002 beschloss der Rat der Antragsgegnerin u.a. unter
Bezugnahme auf die genannte Stellungnahme der Bürgermeisterin, die im Rahmen der
öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen und Einwendungen (u.a.) des
Antragstellers und der Eigentümer des Grundstücks C3.---------straße 25
zurückzuweisen. Gleichzeitig beschloss der Rat den Bebauungsplan Nr. 2135 I als
Satzung.
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In der gleichzeitig beschlossenen Begründung zum Bebauungsplan Nr. 2135 I heißt es
zur städtebaulichen Zielsetzung, der 1987/1988 aufgestellte bisherige Bebauungsplan
Nr. 2135 habe über bestandsbezogene Festsetzungen hinaus vor allem
Planungsaussagen zum Innenbereich des C6. geländes enthalten. 1998 sei seitens der
Verwaltung die Rahmenplanung "Innenstadt C1. -H. " erstellt worden. Grundsätzliche
Aussagen zum Stadtzentrum und damit zur C. enthielten das Leitbildkonzept der
Rahmenplanung vom Juni 1998 und das Verkehrskonzept vom April 1999. Die dadurch
beschlossene zukünftige Abgrenzung des Stadtzentrums teile das Plangebiet in west-
östlicher Richtung, etwa entsprechend dem tatsächlichen Nutzungsverlauf (Kerngebiet
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im südlichen Teil, Mischgebiet im nördlichen Teil). Sodann heißt es in der Begründung,
ein weiterer Kernpunkt des Konzeptes sei die Überplanung der großflächigen
Stellplatzanlagen im Innenbereich der C. . In dem wiedergewonnenen Stadtraum sei für
den westlichen Teil eine Platzanlage und für den östlichen Teil eine öffentliche
Grünfläche vorgesehen. Die Änderungen gegenüber dem vorhergehenden
Bebauungsplan Nr. 2135 lägen vor allem in der planungsrechtlichen Sicherung des
neuen Sporthallenstandorts, der Herausnahme des Regenrückhaltebeckens, dem
Ersatz der Tiefgarage durch oberirdische Stellplatzanlagen und der Konkretisierung
eines Gebäudekomplexes im Bereich der rückwärtigen I.----straße .
Der Satzungsbeschluss wurde im Kölner Stadtanzeiger und in der Bergischen
Landeszeitung jeweils am 29. Mai 2002 öffentlich bekannt gemacht. Die Änderung des
Flächennutzungsplans Nr. 138/2135 - C. wurde am 27. Juni 2002 genehmigt und am 9.
August 2002 öffentlich bekannt gemacht. Am 12. Oktober 2002 wurde der
Bebauungsplan Nr. 2135 I erneut öffentlich bekannt gemacht. Die Ausfertigung des
Bebauungsplans erfolgte am 28. Oktober 2002. Am 26. Mai 2004 hat der Antragsteller
den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt, zu dessen Begründung er vorträgt, der
Bebauungsplan überplane seine Grundstücke als Verkehrsfläche besonderer
Zweckbestimmung bzw. als überbaubare Grundstücksfläche innerhalb eines
Kerngebietes. Um die Festsetzungen des Bebauungsplans zu realisieren, sei ein Abriss
der Gebäude auf seinen Grundstücken erforderlich. Außerdem trägt der Antragsteller
vor:
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Seine Grundstücke seien zur Ermöglichung der rückwärtigen Erschließung der
Nachbargrundstücke mit Wegerechten zugunsten der jeweiligen Eigentümer der
Nachbargrundstücke belastet. Es bestehe außerdem eine Grunddienstbarkeit betreffend
die Duldung der verlegten Kanalrohrleitung bzw. eines Regenwasserkanals. Zugunsten
seiner Grundstücke seien Wegerechte an den Nachbarparzellen 370 und 371 bestellt.
Diese Teilflächen bildeten zusammen mit den Teilflächen seiner Grundstücke den
Verbindungsweg von der I.----straße zu den rückwärtigen Grundstücksbereichen im
Bereich des heutigen Strundebachkanals.
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Hinsichtlich des Planes fehle es an der Bekanntmachungsanordnung, diese sei im
Aufstellungsvorgang nicht enthalten; auch sei ungewiss, ob die im Parallelverfahren
betriebene Änderung von Bebauungsplan und Flächennutzungsplan vor
Bekanntmachung des Bebauungsplans abgeschlossen gewesen sei, verneinendenfalls
fehle es an der erforderlichen Genehmigung.
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Es fehle an der Rechtfertigung für die Beschränkung von Wohnungen i.S.d. § 7 Abs. 2
Nr. 6 BauNVO auf Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss. Hierfür seien gemäß § 1
Abs. 7 BauNVO besondere städtebauliche Gründe erforderlich, die für
Betriebsinhaberwohnungen weder genannt noch erkennbar seien. Ziffer 1.4. der
textlichen Festsetzungen sei damit zumindest hinsichtlich der Beschränkung von
Betriebsinhaberwohnungen unwirksam.
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Unwirksam sei auch der in Nr. 1.5 der textlichen Festsetzungen vorgesehene
Ausschluss von bestimmten Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben. Es sei
zwar grundsätzlich möglich, diese Nutzungen auch in Kerngebieten auszuschließen.
Dies dürfe aber nicht so flächendeckend erfolgen, dass für solche Nutzungen im
eigentlichen Stadtzentrum kein Raum mehr sei. Der in der textlichen Festsetzung und in
der Begründung zitierte Textbebauungsplan vom 20. Dezember 1984 sehe genau das
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offenbar vor. Spätestens im Rahmen der Überplanung des Gebietes hätte für den
Plangeber Veranlassung bestanden, sich mit der städtebaulichen Rechtfertigung dieses
Ausschlusses noch einmal zu befassen. Dies gelte insbesondere, wenn im Plangebiet,
wie etwa auf seinem Grundstück I.----straße 227, ein solcher Spielsalon tatsächlich
vorhanden sei.
Die Festsetzung von Flächen für Versorgungsanlagen genüge nicht dem
Bestimmtheitsgebot, wenn der Plangeber es ausreichen lasse, dass der genaue
Standort im Einvernehmen mit dem Energieversorgungsunternehmen festzulegen sei.
Weil die Festsetzung einer solchen Versorgungsfläche einen Entschädigungsanspruch
begründe und letztlich auch Gegenstand eines Enteignungsverfahrens sein könne, sei
eine hinreichende Bestimmtheit zwingend erforderlich.
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Die abwägungsrelevanten Interessen seien nicht hinreichend ermittelt bzw. sachgerecht
bewertet worden. Hinsichtlich der Eigentümer des Grundstücks C3.------- --straße 25 sei
das darauf befindliche Gebäude als private Grünfläche überplant. Dies werde damit
begründet, dass bereits der Vorgängerbebauungsplan diese Fläche zwar als
Kerngebiet, aber nicht als überbaubare Fläche dargestellt habe. Die Antragsgegnerin
sei auf den im Verfahren geäußerten Einwand der Eigentümer des Grundstücks C3.------
---straße 25, das Wohnhaus werde auch weiterhin genutzt und zur Verbesserung der
Hinterlanderschließung solle an der bestehenden Feuerwehrzufahrt für die Schule ein
Geh- und Fahrrecht begründet werden, nicht eingegangen. Die offensichtliche
Planungsabsicht, die hinteren Grundstücksflächen frei von Bebauung zu halten, sei auf
Dauer nicht durchsetzbar, da nicht ansatzweise erkennbar sei, dass die Eigentümer des
Grundstücks C3.---------straße 25 das Wohnhaus aufgeben wollten. Für den Plangeber
sei die dauerhafte Nutzung in diesem Bereich erkennbar gewesen, dennoch habe er
den Eigentümer auf den bloßen Bestandsschutz beschränkt, ohne sich Gedanken über
eine Regelung nach § 1 Abs. 10 BauNVO zu machen. Der Umstand, dass bereits der
Vorgängerbebauungsplan eine Einschränkung der Bebaubarkeit enthalten habe,
entbinde den Plangeber nicht davon, sich bei einer Planänderung mit den
vorgetragenen Interessen des Grundstückseigentümers zu befassen und diese bei der
Neuaufstellung des Plans in diesem Teilbereich zu gewichten. Dann sei aber kein
Grund vorhanden, das Grundstück ungeachtet der existierenden Bebauung als
Grünfläche zu überplanen.
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Auch seine eigenen Eigentümerinteressen seien nicht hinreichend ermittelt bzw. nicht
sachgerecht abgewogen worden. Die Festsetzungen des Plans sähen eine nahezu
vollständige Inanspruchnahme seines Grundstücks für die Verkehrsfläche bzw. das
Gehrecht gr 2 vor. Nach Realisierung des Bebauungsplans verbleibe lediglich eine
kleinere, zur I.----straße ausgerichtete Fläche des Gebäudes I.---- straße 229, im Übrigen
werde dieses durch die Festsetzung des Gehrechts überlagert.
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Planungsalternativen habe die Antragsgegnerin überhaupt nicht einbezogen.
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Die Ausgangsbasis der Festsetzung des Gehrechts, wonach mit der Erstellung der
Erschließungsanlage jahrelange Streitigkeiten der Anlieger einer Lösung zugeführt
werden sollten, entbehre der tatsächlichen Grundlage. Streitigkeiten um das Wegerecht
gebe es nicht, vielmehr setze sich die in der Örtlichkeit vorhandene private Wegefläche
aus mehreren Privatgrundstücken zusammen, für die wechselseitig
Grunddienstbarkeiten bestünden, um die hinteren Grundstücksflächen zu erreichen.
Ebenso wie er ein Wegerecht an der Fläche besitze, die zum Grundstück der
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Volkshochschule gehöre, bestehe umgekehrt ein Wegerecht; gleiches gelte für andere
Wegeanlieger.
Von Streitigkeiten sei ihm nur insoweit etwas bekannt, als die Antragsgegnerin für die
Errichtung des Gebäudes der Volkshochschule auf dem Flurstück 371 offenbar Teile
dieses Grundstückes bzw. Teile der angrenzenden Parzelle 370 lastenfrei veräußert
habe. An dieser Lastenfreiheit fehle es aber, weil er, der Antragsteller, auf die
Ausnutzung des zu seinen Gunsten eingetragenen Geh- und Fahrrechts angewiesen
sei. Er könne nur vermuten, dass der Käufer des Grundstücks aus diesem Grunde
Schadensersatzansprüche geltend mache oder einen Teil des Kaufpreises einbehalten
habe. Es handele sich dabei jedenfalls um eine privatrechtliche Angelegenheit der
Antragsgegnerin, die nicht mit den Festsetzungen des angefochtenen Bebauungsplans
zu seinen Lasten gelöst werden dürfe.
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Die Ausweisung der Verkehrsfläche von 10 m bis zu 15 m sei aus städtebaulichen
Gründen nicht erforderlich; dies gelte um so mehr, als noch zusätzlich ein 2,5 m breites
Gehrecht vorgesehen sei. Die heute in der Örtlichkeit vorhandene Fläche sei vielmehr
vollkommen ausreichend, um die mit diesem Weg verbundenen Funktionen zu erfüllen.
Insbesondere für den Anlieferverkehr wäre es vollkommen ausreichend gewesen,
diesen über die ohnehin vorhandene rückwärtige Erschließung von der P. Straße aus
entweder zu verlängern oder die dort vorgesehene Verkehrsfläche von 7 m für
ausreichend zu erachten. Keinesfalls sei es aber erforderlich gewesen, diese
Wegefläche noch zu erweitern, insbesondere habe es keiner derartig breiten
Fußgängerverbindung zur Erschließung des VHS- Gebäudes bedurft, denn dieses
Gebäude sei bereits errichtet und verfüge bereits über eine ausreichende Erschließung,
weil ja sonst eine Baugenehmigung nicht erteilt worden wäre.
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Die Aufweitung der Verkehrsfläche könne auch nicht mit der vorgesehenen Trasse zur
Öffnung der Strunde begründet werden. Denn zum einen handele es sich nur um eine
Planungsabsicht; die hierfür erforderlichen Flächen seien im Plan lediglich hinweislich
enthalten. Zum zweiten könne es zwar sein, dass ökologische Gründe für die
Aufweitung des Baches im Bereich der öffentlichen Grünfläche sprächen, doch sei die
hierfür vorgesehene Fläche 2,5 m breit; dies stelle keine Bachnaturierung dar, sondern
lediglich die Öffnung eines verrohrten und zukünftig kanalisierten Baches. Eine
besondere ökologische Funktion sei hiermit nicht verbunden. Im Rahmen der
Abwägung sei nicht geprüft worden, ob auf die Offenlegung des Baches in diesem
Bereich zugunsten der Erhaltung der Privatnützigkeit der angrenzenden Grundstücke
habe verzichtet werden können.
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Bei einer den verkehrlichen Gegebenheiten angepassten und zurückhaltenderen
Verkehrswegeplanung hätte der auf seinen Grundstücken vorhandene Gebäudebestand
erhalten oder nur in kleineren Teilbereichen beschnitten werden müssen, während die
jetzige Planung zum vollständigen Verlust der Gebäudesubstanz führe. Seine
Grundstücke lägen heute an der Hauptverkehrsstraße. Selbst bei Wiederzuteilung von
Grundstücken im Umlegungsverfahren fiele dieser Lagevorteil weg. Auch die heute im
Gebäude I.---- straße 227 ausgeübte Nutzung eines Spielsalons wäre nach den
Festsetzungen des Bebauungsplans an anderer Stelle nicht mehr möglich. Diese
Gesichtspunkte habe die Antragsgegnerin nicht gesehen, sondern seine
Eigentümerinteressen einfach in das Umlegungsverfahren verlagert. Berücksichtige
man ferner, dass die Antragsgegnerin bei der Festsetzung von Verkehrsflächen die
örtlichen Gegebenheiten stets berücksichtigt habe, aber nicht einmal in Erwägung
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gezogen habe, das Grundstück der Volkshochschule zur Verbreiterung der
Zufahrtsmöglichkeit ebenfalls in Anspruch zu nehmen, so werde deutlich, dass die
Verkehrsflächenplanung der Antragsgegnerin letztlich die bloße Umsetzung der mit
einem Zirkel gezogenen rückwärtigen Bebauungsplanung ohne Rücksicht auf seine
Grundstücke darstelle. Ohne weiteres wären städtebauliche Lösungen denkbar
gewesen, die zumindest einen Erhalt der vorderen Gebäude auf den Grundstücken I.----
straße 227 und 229 ermöglicht hätten, ohne das städtebauliche Ziel der Neugestaltung
der hinteren Grundstücksflächen in Frage zu stellen.
Im derzeit laufenden Umlegungsverfahren sähen sich die betroffenen
Grundstückseigentümer wegen der hohen Folgekosten veranlasst, ihre Grundstücke an
einen privaten Investor zu veräußern, der sich auf diese Weise nach und nach die
Grundstücke verschaffe. Im Umlegungsverfahren sei für den Bau der Tiefgarage die
Bildung einer "Tiefgaragen-GbR" vorgesehen, die sich aus den
Grundstückseigentümern zusammensetze. Nach den im Umlegungsverfahren
vorgegebenen Regelungen reiche es aus, wenn mindestens zwei Eigentümer, welche
Flächen für die Errichtung der Tiefgarage zur Verfügung stellen, den Bau der Tiefgarage
beantragen; bereits dann seien alle anderen Eigentümer verpflichtet, ihren Kostenanteil
für die Errichtung der Tiefgarage zur Verfügung zu stellen. Auch um von diesen
Folgekosten der Planung der Antragsgegnerin verschont zu bleiben, würden
möglicherweise Eigentümer ihre hinteren Grundstücksflächen an den privaten Investor
verkaufen. Daher könne nicht von dem von der Antragsgegnerin so bezeichneten
gemeinsamen Vorgehen der Eigentümer und Einzelhändler zur Neugestaltung und
Attraktivierung dieses Teils des Stadtzentrums gesprochen werden; vielmehr sei die
Planung von vornherein so angelegt, dass nur ein privater Großinvestor die
Baumaßnahmen realisieren könne.
29
Die planungsrechtliche Inanspruchnahme seiner Grundstücke sei daher
unverhältnismäßig und abwägungsfehlerhaft, was die Unwirksamkeit des
Bebauungsplanes Nr. 2135 I zumindest im Bereich der I.----straße 223 bis P. Straße 17
zur Folge habe.
30
Der Antragsteller beantragt,
31
den Bebauungsplan der Stadt C1. H. Nr. 2135 - C. - 1. Änderung für unwirksam zu
erklären.
32
Die Antragsgegnerin beantragt,
33
den Antrag abzulehnen.
34
Sie trägt im Wesentlichen vor:
35
Ein Verstoß gegen § 8 Abs. 3 BauGB liege nicht vor. Zwar sei der Bebauungsplan
irrtümlich bereits vor der Genehmigung und Bekanntmachung des
Flächennutzungsplans bekannt gemacht worden, nachdem dieser Fehler aber erkannt
worden sei, sei am 12. Oktober 2002 eine erneute Bekanntmachung erfolgt.
36
Der Bebauungsplan Nr. 2135 I leide auch nicht an materiellen Mängeln.
37
Die Festsetzung, dass Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für
38
Betriebsinhaber nur ab dem 1. Obergeschoss zulässig seien, sei aus speziellen
städtebaulichen Gründen gerechtfertigt. Wohnungen im Erdgeschoss eines Gebäudes
würden nämlich dem Charakter eines Kerngebietes, welches die Schaffung eines
Geschäftszentrums ermöglichen solle, widersprechen, weil sie geeignet seien, den
Zusammenhang einer Einkaufsstraße zu unterbrechen und den Kundenstrom abreißen
zu lassen. Die Regelung, dass auch sonstige Wohnungen nur ab dem 1. Obergeschoss
zulässig seien, sei durch § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO gerechtfertigt; die Zulassung von
Wohnungen diene dazu, das Stadtzentrum auch außerhalb der Geschäftszeiten zu
beleben und eine soziale Kontrolle zu gewährleisten.
Der Ausschluss von Spielhallen im Kerngebiet in Ziffer 1.5. der textlichen
Festsetzungen könne schon deshalb nicht von dem Antragsteller angegriffen werden,
weil bei Feststellung der Unwirksamkeit dieser Regelung die Regelung der Satzung
über den Ausschluss von Vergnügungsstätten vom 20. Dezember 1984 eingriffe, die die
gleiche Regelung enthalte. Der durch den Bebauungsplan Nr. 2135 I festgesetzte
Ausschluss von (u.a.) Spielhallen sei aber auch in der Sache gerechtfertigt. Ziel sei es,
das Kerngebiet als Stadtzentrum zu erhalten, die durch die Zulassung von Wohnungen
geförderte Wohnfunktion nicht zu stören und eine Verdrängung von Betrieben mit
qualifiziertem Warenangebot zu verhindern.
39
Der Bebauungsplan habe in Ziffer 4 seiner textlichen Festsetzungen nicht eine
verbindliche Festsetzung zur Versorgungsfläche i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB treffen
wollen, sondern es handele sich insoweit um einen Hinweis darauf, dass innerhalb des
Kerngebietes eine Transformatorenstation untergebracht werden müsse; eine derartige
Station sei derzeit auch vorhanden und müsse von den Grundstückseigentümern
geduldet werden.
40
Gegenüber den Eigentümern des Grundstücks C3.---------straße 25 sei das
Abwägungsgebot ebenfalls nicht verletzt worden. Durch den Bebauungsplan Nr. 2135 I
werde diesen Grundstückseigentümern kein Baurecht genommen, da ihr Grundstück
bisher außerhalb der festgesetzten Baugrenzen gelegen habe. Die Festsetzung als
private Grünfläche entspreche seiner Belegenheit als "Hinterland" und ergänze die
öffentliche Grünfläche im Sinne einer optischen Fortsetzung; eine Bebauung in zweiter
Reihe solle gerade nicht zugelassen werden. Den Grundstückseigentümern sei es mit
ihren Einwendungen im Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans vorrangig um
die Erschließung ihres Grundstücks gegangen, die aber auch nach den Festsetzungen
des angegriffenen Bebauungsplans erhalten bleibe.
41
Auch gegenüber dem Antragsteller sei das Abwägungsgebot nicht verletzt worden. Es
sei durchaus erkannt worden, dass mit der Realisierung des Bebauungsplans in das
Grundeigentum des Antragstellers eingegriffen werde, doch habe sie mit den für die
Planung sprechenden öffentlichen Belangen seine Interessen wegwiegen können. Ziel
der Planung sei u.a. die Schaffung eines Gebäudekomplexes mit attraktiven Fassaden
auf allen Seiten, was eine ausreichend dimensionierte Erschließung voraussetze. Durch
die Gestaltung des ausgewiesenen Fußgängerbereichs solle der Innenraum der C. für
den fußläufigen Verkehr als Aufenthaltsbereich zur Verfügung stehen. Bei der im
Bebauungsplan festgesetzten Verkehrsfläche handele es sich um die künftige
Hauptwegeverbindung zwischen der schon bestehenden Fußgängerzone im Bereich
der I.----straße und dem geplanten C5. park. Die Verkehrsfläche müsse entsprechend
breit und einladend gestaltet werden, um ihre Funktion als Hauptfußgängerachse von
der Fußgängerzone über den C5. park bis zum Rosengarten zu erfüllen. Die
42
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung sei auch nicht überdimensioniert. Hinzu
komme, dass der angegriffene Bebauungsplan die Möglichkeit schaffen solle, die bisher
verrohrte Strunde wieder zu öffnen und sie als offenen Bachlauf in Erscheinung treten
zu lassen. Die hierzu vorzuhaltende Fläche von 2,5 m sei in dem Plan dargestellt,
daneben verbleibe für den Fußgänger- und Anlieferungsverkehr noch eine Fläche von 5
m, zu der die Breite der Flächen unter den Arkaden von 2,5 m hinzu trete; damit könne
von einer Überdimensionierung keine Rede sein.
Die von der I.----straße abzweigende Verkehrsfläche diene ferner u.a. dazu, die
innerhalb des Kerngebietes gelegenen Gebäude auch von ihrer der I.----straße
abgewandten Seite aus zu erschließen und eine Verbindung zu der im angegriffenen
Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Grünfläche zu schaffen. Hinter dieses
städtebauliche Ziel würden bisherige Streitigkeiten um die Zugänglichkeit einzelner im
rückwärtigen Bereich gelegener Grundstücke zurücktreten. Es sei allerdings ein
wichtiger Nebeneffekt der Planung, dass die bisher bestehende
Erschließungsproblematik mit der Realisierung des Bebauungsplans Nr. 2135 I gelöst
werde.
43
Angesichts dieser städtebaulichen Ziele müssten die Grundstücke des Antragstellers in
Anspruch genommen werden. Wegen der örtlichen Gegebenheiten sei es nicht möglich,
im Bereich zwischen den VHS-Gebäuden und den Grundstücken des Antragstellers den
Beginn einer attraktiven Fußgängerzone zu schaffen, ohne in den Gebäudebestand des
Antragstellers einzugreifen. Denn mit einem schmalen Durchgang seien die mit den
angegriffenen Bebauungsplan verfolgten Ziele nicht zu erreichen.
44
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die
Gerichtsakten und die beigezogenen Aufstellungsvorgänge und Verwaltungsvorgänge
der Antragsgegnerin Bezug genommen.
45
E n t s c h e i d u n g g r ü n d e :
46
Der Normenkontrollantrag hat Erfolg.
47
Der Normenkontrollantrag ist zulässig.
48
Der Antragsteller ist antragsbefugt i.S.d. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Die Antragsbefugnis
ist regelmäßig zu bejahen, wenn sich der Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen
Grundstücks gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, die unmittelbar sein
Grundstück betrifft.
49
Vgl. BVerwG, Urteil vom 10. März 1998 - 4 CN 6.97 -, BRS 60 Nr. 44.
50
Diese Voraussetzungen sind erfüllt, denn der Antragsteller ist Eigentümer der im
Plangebiet liegenden Flurstücke 123, 124, 126 und 127 (u.a. I.----straße 227 und 229);
diese werden durch die Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans überplant,
und die darauf befindlichen Gebäude müssen bei Realisierung der Festsetzungen des
angegriffenen Bebauungsplans (weitgehend) abgerissen werden.
51
Der Normenkontrollantrag ist begründet.
52
Der Bebauungsplan ist bereits formell fehlerhaft.
53
Der Bebauungsplan ist nicht ordnungsgemäß ausgefertigt. Durch die Ausfertigung des
als Satzung und damit als Rechtsnorm beschlossenen Bebauungsplans soll
sichergestellt werden, dass der Inhalt des Plans mit dem Willen des gemeindlichen
Beschlussorgans übereinstimmt, wobei das Bundesrecht ungeregelt lässt, welche
Anforderungen an eine solche Ausfertigung zu stellen sind.
54
Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 27. Januar 1999 - 4 B 129.98 -, BRS 62 Nr. 29 und vom
9. Mai 1996 - 4 B 60.96 -, BRS 58 Nr. 41.
55
Für das nordrhein-westfälische Landesrecht ist in der Rechtsprechung des Senats
geklärt, dass es mangels ausdrücklicher normativer Vorgaben für die Ausfertigung von
Bebauungsplänen ausreichend, aber auch erforderlich ist, wenn eine Originalurkunde
geschaffen wird, auf welcher der Bürgermeister als Vorsitzender des Rates (als
zuständigen Beschlussorgans der Gemeinde) zeitlich nach dem Ratsbeschluss und vor
der Verkündung der Satzung schriftlich bestätigt, dass der Rat an einem näher
bezeichneten Tag diesen Bebauungsplan als Satzung beschlossen hat.
56
Vgl. z.B. Senatsurteil vom 17. Oktober 1996 - 7a D 122/94.NE -, BRS 58 Nr. 30.
57
Nach diesen Grundsätzen liegt eine ordnungsgemäße Ausfertigung des
Bebauungsplans Nr. 2135 I nicht vor. Dieser ist nämlich am 12. Oktober 2002 öffentlich
bekannt gemacht worden, die Ausfertigung datiert aber erst vom 28. Oktober 2002.
58
Ob der Bebauungsplan Nr. 2135 I den Anforderungen des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB
genügt, weil er für das Grundstück C3.---------straße 25 eine private Grünfläche festsetzt,
obwohl der Flächennutzungsplan sowohl in seiner alten und als auch in seiner
geänderten Fassung eine gemischte Baufläche darstellt, kann offenbleiben. Denn selbst
wenn der Bebauungsplan insoweit mit dem Entwicklungsgebot nicht vereinbar sein
sollte, wäre ein solcher Verstoß gemäß § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich, da nicht
erkennbar ist, dass ein solcher (kleinräumiger) Verstoß die sich aus dem
Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung im
Gemeindegebiet der Antragsgegnerin oder auch nur im weiteren Umfeld des
Bebauungsplans beeinträchtigt hat.
59
Vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 26. Februar 1999 - 4 CN 6.98 -, BRS 62 Nr. 48.
60
Dass im Zeitpunkt der ersten Bekanntmachung des Bebauungsplans (29. Mai 2002) die
Genehmigung der Änderung des Flächennutzungsplans Nr. 138/2135 noch nicht vorlag
(vgl. § 6 Abs. 1 BauGB), sondern diese erst am 27. Juni 2002 erfolgte und am 9. August
2002 öffentlich bekannt gemacht wurde und damit gegen die Bestimmungen der §§ 8
Abs. 3, 10 Abs. 2 BauGB verstoßen worden sein könnte, führt ebenfalls nicht zur
Unwirksamkeit des angegriffenen Bebauungsplans. Gemäß § 214 Abs. 2 Nr. 4 BauGB
ist es für die Rechtswirksamkeit eine Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis
des Bebauungsplans zum Flächennutzungsplan nach § 8 Abs. 2 bis Abs. 4 BauGB
unbeachtlich, wenn im Parallelverfahren gegen § 8 Abs. 3 BauGB verstoßen worden ist,
ohne dass die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist.
61
Der Bebauungsplan leidet auch an materiellen Fehlern.
62
Allerdings war die Aufstellung des Bebauungsplan für die städtebauliche Entwicklung
63
und Ordnung erforderlich, § 1 Abs. 3 BauGB, weil sie nach der planerischen Konzeption
der Gemeinde als erforderlich angesehen werden kann. § 1 Abs. 3 BauGB setzt voraus,
dass der Gemeinde mit der Planungsbefugnis zugleich ein Planungsfreiraum
eingeräumt wird. Das Planungsermessen umfasst neben dem "Wie" auch das "Ob" und
"Wann" planerischer Gestaltung, es bedeutet Entschließungs- und
Gestaltungsermessen. Grundsätzlich bleibt es der Gemeinde überlassen, ob sie einen
Bebauungsplan aufstellt, ändert oder aufhebt; maßgebend sind ihre eigenen
städtebaulichen Vorstellungen. Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. September 2003 - 4 C
14.01 -, BRS 66 Nr. 1 m.w.N.
Erforderlich in diesem Sinne kann auch eine bauplanerische Regelung sein, die es der
Gemeinde im Vorgriff auf künftige Entwicklungen ermöglichen soll, einer Bedarfslage
gerecht zu werden, die sich zwar noch nicht konkret abzeichnet, aber bei
vorausschauender Betrachtung in einem absehbaren Zeitraum erwartet werden kann.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. September 1999 - 4 BN 14.99 -, BRS 62 Nr. 2.
64
Die Antragsgegnerin verfolgt mit dem Plan im Ansatz legitime bauplanungsrechtliche
Ziele, nämlich im Wesentlichen, das östliche Stadtzentrum von C1. H. zu attraktivieren
(§ 1 Abs. 5 Nr. 4 BauGB a.F.). In der in der Planbegründung mehrfach (z.B. auf S. 2 und
S. 4 bis 7) in Bezug genommenen "Rahmenplanung Innenstadt", ist das planerische
Konzept gerade für den Bereich "C. " dargestellt. Danach sollen mit einer attraktiven
Gestaltung der Freiflächen im Osten und einer Platzgestaltung im Westen als vielfältig
nutzbare öffentliche Räume für Besucher der Innenstadt neue Aufenthaltsqualitäten
geschaffen werden. Der geplante "C5. park" soll den Grünzug des Strundetals in die
Innenstadt hinein fortsetzen. Ein wichtiges Element soll die Offenlegung der Strunde in
naturnaher Ausgestaltung sein. Diese Planung ist im Laufe des Planverfahrens -
abgesehen davon, dass der Rosengarten infolge seiner Aufnahme in die Denkmalliste
im September 2001 nicht mehr zur Bebauung vorgesehen ist - im Kern erhalten
geblieben.
65
Die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen sind nicht alle von hinreichenden
Rechtsgrundlagen gedeckt.
66
Die Einräumung eines Gehrechts zugunsten der Allgemeinheit findet ihre
Rechtsgrundlage in § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB. Nach dieser Bestimmung können
festgesetzt werden mit (u.a.) Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastende
Flächen. Dabei kann auch insbesondere die höhenmäßige Ausdehnung festgesetzt
werden.
67
Vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Loseblattsammlung, Stand: 15. April
2005, § 9 Rz. 165.
68
Die Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB begründet nicht schon die darin
genannten Gehrechte; diese sind vielmehr - sofern sie nicht ohnehin schon existieren -
nach Privatrecht zu begründen. Die Festsetzung bewirkt aber, dass Vorhaben
unzulässig sind, die den Festsetzungen widersprechen.
69
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1987 - 4 NB 2.87 -, BRS 47 Nr. 4 sowie
Söfker, a.a.O., § 9 BauGB, Rz. 170
70
Nach diesen Grundsätzen ist die Festsetzung von Gehrechten für die Allgemeinheit (gr
71
1, gr 2 und gr 3) - ungeachtet der Frage der ordnungsgemäßen Abwägung, auf die noch
einzugehen sein wird - aus städtebaulichen Gründen (vgl. § 9 Abs. 1 BauGB) rechtlich
nicht zu beanstanden. Dies gilt insbesondere für das gr 2, das über die Grundstücke des
Antragstellers führt. Damit soll der Anschluss von der Innenstadt zum inneren C6.
gelände attraktiv gestaltet werden. Dass dabei eine lichte Höhe von mind. 3 m
festgesetzt wird, ist durch § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB abgedeckt. Dass lediglich ein
Mindestmaß der lichten Höhe angegeben wird, ist rechtlich nicht zu beanstanden.
Gerade bei Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB wird aus den dargelegten
Gründen das Recht nicht durch den Bebauungsplan, sondern (regelmäßig) durch
privatrechtliche Vereinbarungen begründet, die den Umfang im Einzelnen bestimmen.
Es kann deshalb noch nicht in allen Details im Bebauungsplan festgesetzt werden,
denn dieser hat insoweit nicht die Aufgabe, dem Vollzug seiner Festsetzungen in allen
Einzelheiten vorzugreifen oder diesen bis in alle Einzelheiten zu binden.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1987 - 4 NB 2.87 -, BRS 47 Nr. 4.
72
Vor diesem Hintergrund kann auch Nr. 5.1 der textlichen Festsetzungen, wonach sich
u.a. das zeichnerisch festgesetzte gr 2 um die Fläche erweitert, um welche die
anschließenden Gebäude im Erdgeschoss hinter die Baugrenze zurücktreten, als
gerechtfertigt angesehen werden. Ausweislich der Planbegründung (dort S. 11) soll der
an den Bereich des neuen Gebäudekomplexes sich anschließende Fußgängerbereich
eine Aufweitung in Arkadenform erfahren. Vor diesem Hintergrund ist die Erweiterung
des gr 2 im Erdgeschoss um die Fläche, um die daran liegende Gebäude zurücktreten,
aus städtebaulichen Gründen gerechtfertigt.
73
Die textliche Festsetzung Nr. 4 der Flächen für Versorgungsanlagen im Bereich des
Kerngebiets zwischen I.----straße und öffentlicher Grünfläche ist nicht von der - als
Rechtsgrundlage allein in Betracht kommenden - Bestimmung des § 9 Abs. 1 Nr. 12
BauGB gedeckt.
74
Hierbei sollte es sich nach der Vorstellung des Rates der Antragsgegnerin im Zeitpunkt
des Satzungsbeschlusses um eine verbindliche Regelung und - entgegen dem Vortrag
der Antragsgegnerin - nicht nur um eine quasi hinweisliche Kenntlichmachung handeln.
Dafür, dass eine Festsetzung beabsichtigt war, spricht insbesondere, dass Nr. 4 im
Textteil des Bebauungsplans ausdrücklich den "Festsetzungen" und gerade nicht den -
dort und auch im Plan ausdrücklich aufgeführten - Hinweisen oder hinweislichen
Kennzeichnungen zugeordnet ist. Auch ist die für die Festsetzung einer
Versorgungsfläche in Betracht kommende Ermächtigungsgrundlage (§ 9 Abs. 1 Nr. 12
BauGB) in der diesbezüglichen textlichen Festsetzung ausdrücklich benannt. Bei der
Festsetzung einer Versorgungsfläche ist deren konkreter Zweck anzugeben, auch wenn
ein konkret Begünstigter (Versorgungsunternehmen, Versorgungsträger) nicht konkret
benannt zu werden braucht.
75
Vgl. Gierke in Kohlhammer-Kommentar zum BauGB, Loseblattsammlung, Stand:
Februar 2004, § 9 Rz. 241.
76
Vorliegend ist bereits fraglich, ob der Zweck der Nr. 4 der textlichen Festsetzungen,
nämlich eine Fläche für Versorgungsanlagen festzusetzen, fehlgeschlagen ist. In dem
Bebauungsplan Nr. 2135 I findet sich nämlich für den betroffenen Bereich - anders als
für andere Transformatorenstationen im Plangebiet - keine Fläche für die Versorgung,
die farblich gelb zu kennzeichnen gewesen wäre; es ist lediglich die mit der Festsetzung
77
einer Versorgungsfläche verfolgbare Zweckbestimmung ("Elektrizität") angegeben (vgl.
auch Nr. 7 der Planzeichenverordnung). Ob das Fehlen der in Nr. 4 der textlichen
Festsetzungen vorausgesetzten Flächen für Versorgungsanlagen allein durch die
Festsetzung einer Zweckbestimmung ersetzt werden kann, kann offenbleiben, da auch
bei Bejahung dieser Frage die Festsetzung Nr. 4 unwirksam ist. Diese Festsetzung ist
nämlich nicht hinreichend bestimmt. Einer Norm fehlt zwar nicht deshalb die
rechtsstaatlich gebotene Bestimmtheit oder Klarheit, weil sie der Auslegung bedarf. Die
Interpretation der Norm ist dabei nicht durch den formalen Wortlaut der Norm begrenzt;
ausschlaggebend ist vielmehr der objektive Wille des Gesetzgebers, allerdings nur,
sofern er wenigstens andeutungsweise im Gesetzestext seinen Niederschlag gefunden
hat.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Dezember 1995 - 4 N 2.95 -, BRS 57 Nr. 57.
78
Nach diesen Grundsätzen ist die Festsetzung insgesamt nicht hinreichend bestimmt. Ihr
lässt sich nämlich nicht in der rechtlich erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen, wo sich
der Standort der Versorgungsanlage befinden soll. In der Planbegründung (dort S. 9/10)
ist zwar davon die Rede, die heute in der - noch abzureißenden Turnhalle - befindliche
Transformatorenstation sei im Rahmen der Baumaßnahme zum Gebäudekomplex am
Park beizubehalten bzw. im Einvernehmen mit dem zuständigen Energieunternehmen
innerhalb des betreffenden Baugebietes (MK) zu verlagern bzw. neu zu errichten. Um
einen flexiblen Spielraum bezüglich der Unterbringung der Trafo-Station zu
gewährleisten, werde im Bebauungsplan auf die Festsetzung eines bestimmten
Standortes bzw. einer Versorgungsfläche verzichtet. Die Unterbringung einer
entsprechenden Versorgungseinrichtung werde im Bebauungsplan durch Einschrieb
des Planzeichens Elektrizität sowie durch die textliche Festsetzung planungsrechtlich
gesichert. Damit lässt sich nicht in der gebotenen eindeutigen Weise der Standort der
Versorgungsanlage bestimmen. Zwar gibt es in dem Kerngebiet zwischen I.----straße
und öffentlicher Grünfläche innerhalb des Bebauungsplans nur eine
Transformatorenstation. Es ist aber rechtlich zu beanstanden, dass ihr Standort
innerhalb des genannten Kerngebiets nicht eindeutig festgelegt ist. Diesem Umstand
kommt hier vor allem deshalb besondere Bedeutung zu, weil die zur Zeit in dem
beschriebenen Bereich befindliche Transformatorenstation ausweislich eines in den
Aufstellungsvorgängen befindlichen Schreibens der Bergischen Licht-, Kraft- und
Wasserwerke (BELKAW) vom 30. Oktober 2001 eine Größe von immerhin 45 qm hat
und es sich damit um die deutlich größte innerhalb des gesamten Plangebiets handelt,
die einen Umkreis von ca. 100 bis 200 m zu versorgen hat. Der Standort, an dem sie -
nach dem offenbar geplanten Abriss der Turnhalle, in der sie sich zur Zeit befindet -
errichtet werden soll, ist mit der textlichen Festsetzung Nr. 4 aber nicht hinreichend
konkret umschrieben. Insbesondere ist nicht sicher, dass sie auf dem Flurstück 130, auf
dem sich die genannte Turnhalle befindet und das offenbar im Eigentum der
Antragsgegnerin steht, neu errichtet wird. Entsprechende Anhaltspunkte können der
Planbegründung und auch den zeichnerischen oder textlichen Festsetzungen nicht
eindeutig entnommen werden. Damit bleibt unklar, welcher der Eigentümer von
Grundstücken in dem betroffenen Kerngebiet die Errichtung der Transformatorenstation
hinzunehmen haben wird. Einer eindeutigen Bestimmung des Standorts hätte es auch
deshalb bedurft, weil gemäß § 40 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 i.V.m. Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 BauGB
Entschädigungsansprüche begründet werden, wenn es infolge der Festsetzung oder
Durchführung deshalb, weil Vorhaben gemäß § 32 BauGB nicht ausgeführt werden
dürfen, zu Nutzungsbeschränkungen für das betroffene Grundstück kommt. Bereits die
Festsetzung von Versorgungsflächen - und nicht erst ihre Durchführung bzw.
79
Realisierung - vermag die Entschädigungsansprüche auszulösen, wie sich bereits aus
dem Wortlaut der Bestimmungen ergibt. Bei dieser Sach- und Rechtslage konnte die
Antragsgegnerin nicht - auch nicht unter dem Aspekt planerischer Zurückhaltung - von
einer exakten räumlich-örtlichen Bestimmung des Standorts absehen.
Die Festsetzung der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich
- ist aus städtebaulichen Gründen i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB erfolgt. Nach dieser
Bestimmung können insbesondere Fußgängerbereiche festgesetzt werden. Angesichts
der oben dargelegten städtebaulichen Konzeption ist es - soweit es die Festsetzung als
solche betrifft - zur Verwirklichung der "Rahmenplanung Innenstadt" angemessen und
sachdienlich, den Fußgängerbereich hier festzusetzen, und zwar auch in der
vorgesehenen Breite von - die offenzulegende Fläche der Strunde mitgerechnet - 10 bis
15 m.
80
Die vom Antragsteller monierte Festsetzung "private Grünfläche" auf dem Grundstück
C3.---------straße 25 kann auf § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB gestützt werden. Die Festsetzung
"private Grünfläche", die die Bebaubarkeit der davon erfassten Fläche mit solchen
baulichen Anlagen ausschließt, die mit dem Zweck der Festsetzung nicht vereinbar
sind,
81
vgl. BayVGH, Urteil vom 22. November 1985 - 23 B 83 A.2659, BayVBl 1986, S. 756,
82
kann gerechtfertigt sein, wenn sie der Verwirklichung eines hinreichend tragfähigen
städtebaulichen Konzepts dient.
83
Vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 2003 - 4 BN 47/03 -, JURIS-
Dokumentation [insoweit in BRS 66 Nr. 65 nicht abgedruckt].
84
Vor diesem Hintergrund ist die Festsetzung vorliegend aus städtebaulichen Gründen
getroffen worden. In der Begründung zum Bebauungsplan (dort S. 10/11) wird auf den
parkartigen Zuschnitt des zu diesem Grundstück gehörenden Privatgartens sowie darauf
hingewiesen, dass diese Fläche die öffentliche Grünfläche im Innenbereich ergänze
und deren Fortsetzung bilde. Ferner wird ausgeführt, dass der nunmehr als private
Grünfläche ausgewiesene Bereich bislang ohnehin in einem nicht überbaubaren
Bereich eines Mischgebiets gelegen habe und daher mit der Einordnung als private
Grünfläche Baurechte nicht genommen würden. Diese Vorstellung der Antragsgegnerin
erscheint angesichts der Ausdehnung der festgesetzten privaten Grünfläche (insgesamt
45 X 100 m) und ihres unmittelbaren Anschlusses an die öffentliche Grünfläche
plausibel. Auch wenn aus den den o.g. Gründen die Festsetzung einer privaten
Grünfläche im hier betroffenen Bereich von den Darstellungen des
Flächennutzungsplans abweicht, ist sie - soweit es das Erfordernis der "städtebaulichen
Gründe" i.S.d. § 9 Abs. 1 BauGB betrifft - gerechtfertigt.
85
Die textliche Festsetzung Nr. 1.4 des Bebauungsplans ist ebenfalls von einer
hinreichenden Ermächtigungsgrundlage gedeckt. Gemäß 1.4. der textlichen
Festsetzungen sind im Kerngebiet MK Wohnungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 6 und Nr. 7
BauNVO ab dem 1. Obergeschoss zulässig.
86
Dieser Regelung fehlt nicht die hinreichende Bestimmtheit. Einer Rechtsvorschrift fehlt
nicht die rechtsstaatlich gebotene hinreichende Bestimmtheit, wenn der Norminhalt
durch die anerkannten Auslegungsmethoden hinreichend ermittelt werden kann. Im
87
Rahmen der Auslegung kommt dabei der Planbegründung besonderes Gewicht zu.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Dezember 1995 - 4 N 2.95 -, BRS 57 Nr. 57 m.w.N.
88
Allein nach dem Wortlaut ist nicht völlig eindeutig, ob nur Wohnungen i.S.d. § 7 Abs. 2
Nr. 6 bzw. 7 BauNVO ab dem ersten Obergeschoss zulässig sein sollen oder aber ob
derartige Wohnungen nur ab dem ersten Obergeschoss zulässig und deshalb im
Erdgeschoss unzulässig sein sollen. Im Hinblick darauf, dass die Planbegründung (dort
S. 6 unten) davon spricht, trotz der vorhandenen Lärmbelastung würden im Hinblick auf
die derzeitige Nutzungsstruktur und die angestrebte Nutzungs- und Funktionsmischung
Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss "weiterhin zugelassen", ergibt sich aber klar,
dass die Vorschrift in der zuletzt genannten Auslegung zu verstehen ist .
89
Als Ermächtigungsgrundlage für die Festsetzung hinsichtlich der Zulässigkeit von z.B.
Betriebsinhaberwohnungen erst ab dem 1. Obergeschoss (§ 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO)
kommt § 1 Abs. 7 Nr. 1 BauNVO in Betracht. Danach kann in Bebauungsplänen für
Baugebiete nach den §§ 4 bis 9, wenn besondere städtebauliche Gründe dies
rechtfertigen, festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder
sonstigen Teilen baulicher Anlagen nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet
allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind (Nr. 1). Besondere städtebauliche
Gründe sind solche Gründe, die für das Gebiet, in dem die Festsetzung gelten soll, eine
Gliederung von Nutzungsarten gerade nach Geschossen und damit ein in bestimmter
Weise geordnetes Vorhandensein von Nutzungen auch verschiedener Art jeweils auf
den einzelnen Grundstücken rechtfertigen können. Es muss sich um ein städtebauliches
Ziel handeln, das spezifisch eine bestimmte Verteilung und/oder Mischung von
Nutzungsarten auf jedem der davon betroffenen Grundstücke im Auge hat und deshalb
nach der konkreten örtlichen Planungssituation durch das Instrument der vertikalen
Gliederung verwirklicht werden soll. Damit wird ein städtebaulicher Grund erforderlich,
der gerade auf die vertikale Gliederung zielt, also die Nutzungsverteilung auf den
einzelnen Grundstücken im jeweiligen Baugebiet in den Blick nimmt, etwa um in einem
bestimmten Gebiet gewachsene Strukturen zu erhalten und fortzuentwickeln oder der
Verödung eines Stadtbereichs entgegenzuwirken. Dagegen ist die planerische Absicht,
einen bestimmten Anteil von Wohnnutzung in einem bestimmten Gebiet zu sichern, für
sich allein nicht geeignet, eine differenzierende Festsetzung nach § 1 Abs. 7 BauNVO
zu tragen.
90
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. Juni 1991 - 4 NB 35.89 -, BRS 52 Nr. 9 sowie Urteil des
Senats vom 7. September 2001 - 7a D 133/99.NE, S. 16 f. des amtlichem Umdrucks.
91
Nach diesen Grundsätzen sind besondere städtebauliche Gründe für den Ausschluss
von Betriebsinhaberwohnungen gegeben. In der Planbegründung heisst es hierzu (dort
S. 6 unten), trotz der verkehrsbedingten Vorbelastung auf Grund des Straßenverkehrs
würden Wohnungen im Hinblick auf die derzeitige Nutzungsstruktur und das
städtebauliche Ziel einer Nutzungs- bzw. Funktionsmischung ab dem 1. Obergeschoss
weiterhin zugelassen. Nicht zuletzt dienten Wohnnutzungen in innerstädtischen Lagen
dem städtebaulichen Ziel, das Stadtzentrum auch außerhalb der Geschäftszeiten zu
beleben und eine soziale Kontrolle zu gewährleisten. Diese Begründung rechtfertigt
nicht die Annahme, die planerische Absicht habe vorliegend allein darin bestanden,
einen bestimmten Anteil von Wohnnutzung dauerhaft zu sichern. Die städtebauliche
Rechtfertigung dafür, Betriebsinhaberwohnungen nur im 1. Obergeschoss zuzulassen
und damit im Erdgeschoss auszuschließen, ergibt sich vorliegend aus der Anlehnung
92
an die vorhandene Nutzungsstruktur. Diese Nutzungsstruktur soll nach dem
planerischen Konzept beibehalten werden. Denn der Erdgeschossbereich soll
Geschäften, Gastronomiebetrieben usw. vorbehalten sein. Konkrete Anhaltspunkte
dafür, dass im Plangebiet ein Bedarf an Betriebsinhaberwohnungen gerade im
Erdgeschoss besteht, sind nicht konkret erkennbar. Die in Nr. 1.4 der textlichen
Festsetzungen für "sonstige Wohnungen" (§ 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO) getroffene
Regelung ist ebenfalls von einer hinreichenden Rechtsgrundlage gedeckt. Dabei mag
offenbleiben, ob die Festsetzung, (nur) ab dem 1. Obergeschoss seien sonstige
Wohnungen zulässig, ihre Ermächtigungsgrundlage (als lex specialis) in § 7 Abs. 2 Nr.
7 BauNVO findet oder ob es insoweit des Rückgriffs auf § 1 Abs. 7 BauNVO (und damit
des Vorliegens besonderer städtebaulicher Gründe) bedarf.
Vgl. zu diesem Problemkreis Roeser in König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Auflage 2003,
§ 7 Rz. 26 und Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Auflage 2002, § 7 Rz.12.2, beide m.w.N.
pro et contra; vgl. auch Urteil des Senats vom 18. März 2004 - 7a D 52/03.NE -, NWVBl
2004, S. 384 ff.
93
Es liegen nämlich aus den in der Planbegründung genannten Gründen jedenfalls auch
besondere städtebauliche Gründe i.S.d. § 1 Abs. 7 BauNVO vor. Dass die
Erdgeschosse - insbesondere etwa im Bereich der I.----straße als Einkaufsstraße -
gewerblichen Nutzungen vorbehalten bleiben sollen, leuchtet aus den oben dargelegten
Gründen ohne weiteres ein; eine solche Regelung war im Übrigen bereits Bestandteil
des Bebauungsplans Nr. 2135 (dort Nr. 1.5 der textlichen Festsetzungen). Insoweit ist
mit der Planbegründung davon auszugehen, dass die "sonstige Wohnnutzung" zur
Durchmischung der Nutzungsarten beitragen können wird, zumal der Bebauungsplan
Nr. 2135 I - wie oben dargelegt - keine zwingende Wohnnutzung ab dem 1.
Obergeschoss vorschreibt. Er lässt vielmehr Wohnnutzung zu, ohne andere
kerngebietstypische Nutzungen auszuschließen.
94
Die Festsetzung in 1.5.1. der textlichen Festsetzungen ist rechtlich ebenfalls nicht zu
beanstanden. Dies gilt insbesondere, soweit danach "entsprechend der Satzung über
den Ausschluss von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben vom 20.12.1984"
im Kerngebiet u.a. nicht zulässig sind Vergnügungsstätten, deren überwiegende
Zweckbestimmung die kommerzielle Nutzung von Glücksspielen und/oder
Unterhaltungsgeräten ist.
95
Der Bebauungsplan trifft in Nr. 1.5.1 insoweit eine eigenständige Regelung zum
Ausschluss der genannten Vergnügungsstätten. Er übernimmt mit der expliziten
Bezugnahme auf die genannte Satzung vom 20. Dezember 1984 - die als einfacher
Bebauungsplan i.S.d. § 30 Abs. 3 BauGB/bzw. §§ 30, 34 Abs. 1 BBauG a.F.
einzuordnen sein wird - diese nicht nur etwa "nachrichtlich" oder "deklaratorisch" - mit
der Konsequenz, dass dann etwa im vorliegenden Verfahren der Wirksamkeit dieser als
"Textbebauungsplan" bezeichneten Satzung nachzugehen wäre.
96
Vgl. hierzu etwa OVG NRW, Urteil vom 21. August 1997 - 11a D 156/93.A -; vgl. zur
Unwirksamkeit eines "Textbebauungplans" auch VGH BW, Urteil vom 16. Dezember
1991 - 8 S 14/89 -, JURIS-Dokumentation.
97
Der Plangeber des vorliegend angegriffenen Planes wollte mit 1.5.1 der textlichen
Festsetzungen eine eigenständige, im Angesicht der "1. Änderung" erneute
Bestimmung zum Ausschluss u.a. von Vergnügungsstätten treffen. Dies ergibt sich aus
98
der Planbegründung. Dort heißt es auf S. 6 unten, das Plangebiet sei überlagert von der
genannten städtischen Satzung vom 20. Dezember 1984; die Absicht des Rates
bezüglich des Ausschlusses dieser Nutzungen bleibe aufrechterhalten. Da der
vorliegende Bebauungsplan den Textbebauungsplan vom 20. Dezember 1984 aufhebe,
erfolge eine "Übernahme" der seinerzeit getroffenen Zulässigkeitsregelung. Daraus
ergibt sich nicht etwa, dass der Rat die Regelungen der genannten Satzung lediglich
"fortschreiben" wollte. Vielmehr wollte er zur Umsetzung des Bebauungsplans Nr.2135
I, der der Umsetzung der städtischen Rahmenplanung aus Juni 1998 dienen sollte, eine
eigenständige neue Regelung der Unzulässigkeit von bestimmten Vergnügungsstätten
treffen. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 2135 im Jahre 1987/
1988 und erst recht unter Geltung des [noch vor Erlass der Satzung vom 20. Dezember
1984 geltenden] vorherigen Bebauungsplans Nr. 28/1 Teil 1 war nämlich das jetzige
Konzept auf Grund der Rahmenplanung aus 1998 gar nicht absehbar. Der Plangeber
wollte nunmehr (erstmals) in einem qualifizierten Plan angesichts der nunmehr
gegebenen städtebaulichen Situation zur Umsetzung des Konzepts, den Bereich C.
insbesondere zwischen I.----straße und dem "Innenbereich" des das Plangebiet
bildenden Straßengevierts zu attraktivieren und dort Aufenthaltsqualitäten zu schaffen,
eine eigenständige Regelung treffen. Ist damit die Satzung vom 20. Dezember 1984
nicht Bestandteil des vorliegenden Bebauungsplans geworden, bedarf es auch keiner
Überprüfung ihrer Wirksamkeit.
Der Ausschluss von Spielhallen in Nr. 1.5.1 der textlichen Festsetzungen ist auf der
Grundlage des § 1 Abs. 9 BauNVO möglich, wenn es besondere städtebauliche
Gründe, d.h. spezielle städtebauliche Gründe gerade für diese Differenzierung gibt.
99
Vgl. BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 77.84 -, BRS 47 Nr. 58 und Beschluss vom
21. Dezember 1992 - 4 B 182.92 -, BRS 55 Nr. 42.
100
Solche besonderen städtebaulichen Gründe können z.B. vorliegen, wenn Spielhallen
oder sonstige Vergnügungsstätten einen "trading-down-Effekt" bewirken.
101
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Dezember 1992 - 4 B 182.91 -, a.a.O.
102
Derartige Gründe sind hier zu bejahen. Ausweislich der auf S. 3 f. der Begründung
erläuterten städtebaulichen Konzeption dient der Bebauungsplan dazu, den im östlichen
Stadtzentrum, das durch das Plangebiet und den - weiter südlich auf der anderen Seite
der I.----straße gelegenen - Bereich G. -Park/C7. Löwe gebildet wird, in den letzten
Jahren eingetretenen Verlust an Anziehungskraft zu stoppen und diesen Teil des
Stadtzentrums attraktiv zu machen und neu zu beleben. Dieser Effekt soll mit der
Schaffung von Aufenthaltsqualitäten bewirkt werden. Neben Ladenlokalen,
Dienstleistungsbetrieben und attraktiven Stadtwohnungen in den oberen Geschossen
sollen gerade gastronomische Betriebe Innenstadtbesucher zum Verweilen bewegen
und den Bereich bis in die Abendstunden beleben (S. 5 der Planbegründung). Dass der
Betrieb einer Spielhalle dieser Absicht zuwiderlaufen kann, liegt auf der Hand, so dass
der Ausschluss auf der Grundlage des § 1 (Abs. 5 i.V.m.) Abs. 9 BauNVO zulässig ist.
Der Bebauungsplan ist abwägungsfehlerhaft. Er leidet an erheblichen Mängeln im
Abwägungsvorgang und gelangt zu einem mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit
nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis.
103
Gemäß § 1 Abs. 6 BauGB (jetzt: § 1 Abs. 7 BauGB) sind bei der Aufstellung der
Bauleitpläne die öffentlichen und die privaten Belange gegeneinander und
104
untereinander gerecht abzuwägen. Das Gebot, die öffentlichen und privaten Belange
gegeneinander und untereinander abzuwägen, wird zunächst dann verletzt, wenn eine
sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist ferner dann verletzt, wenn in
die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie
eingestellt werden muss. Schließlich liegt eine solche Verletzung auch dann vor, wenn
die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen
den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur
objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht.
Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis allerdings
genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener
Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die
Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet.
105
Zu den im Rahmen einer hoheitlichen Planungsentscheidung abwägungserheblichen
Belangen gehört "selbstverständlich und in hervorgehobener Weise" das Eigentum.
106
Vgl. BVerwG, Urteil vom 21. März 2002 - 4 CN 14.00 -, BRS 65 Nr. 17 m.w.N.
107
Gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wird das Eigentum gewährleistet. Seine Schranken
werden gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG durch die Gesetze bestimmt. Auch
Bebauungspläne bestimmen Inhalt und Schranken des Eigentums i.S.d. Art. 14 Abs. 1
Satz 2 GG. Der Satzungsgeber muss ebenso wie der Gesetzgeber bei der Bestimmung
von Inhalt und Schranken des Eigentums die schutzwürdigen Interessen des
Eigentümers und Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und ein
ausgewogenes Verhältnis bringen. Er muss dabei im Einklang mit allen anderen
Verfassungsnormen handeln; insbesondere ist er an den verfassungsrechtlichen
Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG
gebunden. Das Wohl der Allgemeinheit ist nicht nur Grund, sondern auch Grenze für die
dem Eigentum aufzuerlegenden Belastungen. Einschränkungen der
Eigentümerbefugnisse dürfen nicht weiter gehen, als der Schutzzweck reicht, dem die
Regelung dient. Der Kernbereich der Eigentumsgarantie darf nicht ausgehöhlt werden.
Zu diesem gehört sowohl die Privatnützigkeit als auch die grundsätzliche
Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand.
108
Vgl. BVerfG, Beschuss vom 19. Dezember 2002 - 1 BvR 1402/01 -, BRS 65 Nr. 6 und
BVerwG, Beschluss vom 3. Juni 1998 - 4 BN 25.98 -, BRS 60 Nr. 8; vgl. auch Papier in
Maunz/Dürig/ Herzog/Scholz (Begr./Hrsg), Grundgesetz, Loseblattsammlung, Stand:
Juni 2002, Art. 14 Rz. 92 f.
109
Beim Erlass eines Bebauungsplans muss im Rahmen der planerischen Abwägung das
private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen
Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung des Planungsgebiets abgewogen
werden. Dabei ist in die Abwägung einzustellen, dass sich der Entzug der baulichen
Nutzungsmöglichkeiten für den Betroffenen wie eine Teilenteignung auswirken kann
und dass dem Bestandsschutz daher ein den von Art. 14 Abs. 3 GG erfassten Fällen
vergleichbares Gewicht zukommt.
110
Vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999 - 1 BvR 565/91 -, BRS 62 Nr. 69.
111
Durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt sind auch Bauvorhaben oder bauliche Anlagen, die
112
zwar ohne Einholung der erforderlichen Genehmigung, jedoch materiell in Einklang mit
den einschlägigen Vorschriften ausgeführt werden. Derjenige, der ein Vorhaben zwar
formell baurechtswidrig, jedoch materiell baurechtsgemäß ausführt, übt damit materiell
sein Eigentumsrecht aus, so dass die bauliche Anlage dem Schutz des Art. 14 Abs. 1
GG unterstellt ist.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. Oktober 1980 - IV C 81.77 -, BRS 36 Nr. 99.
113
Bei der fremdnützigen Überplanung von Grundstücken ist dem Grundsatz des
geringstmöglichen Eingriffs als Element des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes Geltung
zu verschaffen. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verlangt einen
verfassungslegitimen Grund für den hoheitlichen Eingriff, die Eignung des gewählten
Eingriffsmittels, seine Erforderlichkeit im Sinne der Wahl des schonenden Mittels sowie
ein ausgewogenes Verhältnis zwischen der Eingriffsschwere und dem Eingriffsnutzen.
114
Vgl. Papier in Maunz/Dürig/Herzog/Scholz (Begr./Hrsg), Grundgesetz,
Loseblattsammlung, Stand: Juni 2002, Art. 14 Rz. 301 ff. sowie Krautzberger in
Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9. Auflage 2005 § 1 Rz. 126.
115
Bei der fremdnützigen Überplanung von Grundstücken muss also stets geprüft werden,
ob es ein milderes Mittel gibt, das zur Zweckerreichung annähernd gleich geeignet ist,
den Eigentümer aber weniger belastet. Als milderes Mittel ist es anzusehen, wenn das
Planvorhaben (annähernd) gleich gut auch auf Grundstücken der öffentlichen Hand
verwirklicht werden kann. In der Abwägung hat das Eigentum der öffentlichen Hand
nämlich ein geringeres Gewicht als das Eigentum Privater, weil Hoheitsträger - als ein
solcher ist im vorliegenden Zusammenhang auch die Antragsgegnerin anzusehen -
angesichts des personalen Schutzzwecks der Eigentumsgarantie nicht Inhaber des
Grundrechts aus Art. 14 Abs.1 GG sind.
116
Vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juni 2002 - 4 CN 6.01 -, BRS 65 Nr. 8; vgl. auch BVerfG,
Beschluss vom 8. Juli 1982 - 2 BvR 1187/80 -, BVerfGE 61, S. 82 (105).
117
Ferner ist zu beachten, dass die Grenzen der Verhältnismäßigkeit schneller erreicht
bzw. überschritten sind, wenn die Ausnutzung des vorhandenen Bestandes wesentlich
erschwert wird, als wenn es darum geht, die Erweiterungsfähigkeit des vorhandenen
Bestandes zu sichern,
118
Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. April 1971 - IV C 66.67 -, DVBl 1971, S. 746 (750);
Krautzberger, a.a.O., Rz. 126,
119
oder wenn der Betroffene nicht an der Weiterführung der bisherigen
Grundstücksnutzung gehindert wird.
120
Vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999 - 1 BvR 565/91 -, BRS 62 Nr. 69.
121
Nach diesen Grundsätzen ist jedenfalls das Eigentum des Antragstellers nicht mit dem
ihm objektiv gebührenden Rang in die Abwägung eingestellt worden.
122
Die Antragsgegnerin hat nicht übersehen, dass mit der Realisierung der Festsetzung
über die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich - und mit
der Festsetzung des Gehrechts zugunsten der Allgemeinheit (gr 2) die Grundstücke I.----
123
straße 227 und 229 überplant werden. Dass mit der Überplanung und der Realisierung
der genannten Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 2135 I aber die Bausubstanz
des Grundstücks I.----straße 227 vollständig und die des Grundstücks I.----straße 229 zu
einem nicht unerheblichen Teil beseitigt und die ausgeübte - jedenfalls weitgehend -
legale baurechtliche Nutzung, insbesondere die mit Baugenehmigung vom 25. März
1980 genehmigte Spielhalle, "vernichtet" wird, ist ihr in seiner Tragweite nicht bewusst
geworden.
Die Antragsgegnerin hat insbesondere keine Überlegungen angestellt, ob nicht die
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung nicht auch auf andere Weise,
insbesondere etwa durch Inanspruchnahme von Grundstücken, die sich in (ihrer)
öffentlichen Hand befinden, realisiert werden kann. Sie selbst war im für die Beurteilung
der Sach- und Rechtslage maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses (vgl. §
214 Abs. 3 Satz 1 BauGB) - jedenfalls teilweise - Eigentümerin der Parzellen Nr. 370
und 371. Sollte das Grundstück, auf dem der rückwärtige Anbau an das
Volkshochschulgebäude steht, soweit es an die ausgewiesene Verkehrsfläche
besonderer Zweckbestimmung angrenzt, im Eigentum der öffentlichen Hand stehen,
kann insoweit der Grundsatz der Erforderlichkeit schon deshalb verletzt sein, weil aus
den oben dargestellten Gründen den im Eigentum der öffentlichen Hand zustehenden
Flächen im Rahmen der Abwägung ein geringeres Gewicht zukommt. Jedenfalls hätte
die Antragsgegnerin in der Abwägung aufzeigen müssen, weshalb die
Inanspruchnahme dieser Grundstücke nicht in Betracht kam, obwohl das Eigentum des
Antragstellers weitgehend entzogen werden sollte.
124
Sollten die Parzellen 370 und 371 nicht im Eigentum der Antragsgegnerin stehen, wäre
das Gebot der Erforderlichkeit, nämlich der Grundsatz des mildesten Eingriffs bei
möglichst (annähernd) gleicher Effektivität, auch dadurch verletzt, dass sie - den
Antragsteller weniger belastende, aber ebenfalls geeignete - Alternativen der Planung
nicht ernsthaft erwogen hat. So ist nicht ohne weiteres ersichtlich, warum das im
ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 2135 ausgewiesene Gehrecht zugunsten der
Allgemeinheit lediglich eine Breite von 5 m hatte, nunmehr aber - ab der "Gabelung" der
öffentlichen Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung im Bereich der Grundstücke
des Antragstellers - eine Breite von 12 bis 15 m hat und dort zusätzlich noch ein
Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit von 2,5 m eingeräumt wird. Hier hätte es sich
aufgedrängt zu prüfen, ob die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung -
Fußgängerbereich, die im Bebauungsplan Nr. 2135 überhaupt nicht ausgewiesen war,
in diesem Abschnitt nicht auf eine deutlich geringere Breite hätte zurückgeführt werden
können. So verläuft der an den ersten der drei Bauriegel angelehnte Fußgängerbereich
ab etwa der nördlichen Grenze des Grundstücks I.---- straße 231 nur auf einer Breite von
insgesamt 7 m. Die Breite lässt sich auch nicht - wie in der Begründung zur
Zurückweisung der Einwendung des Antragstellers - damit rechtfertigen, sie sei
erforderlich, um den geplanten Gebäudekomplex und das VHS- Gelände zu
erschließen. Dass dies hinsichtlich des geplanten Gebäudekomplexes nicht (zwingend)
erforderlich ist, ergibt sich schon daraus, dass dieser jedenfalls ab dem o.g. Punkt ab
etwa der östlichen Seitenwand des VHS-Gebäudes auf einer Breite von etwa 7 m
verläuft. Eine größere Breite (bis zu dem gerade genannten Punkt) kann mit der
Erschließung der VHS nicht begründet werden, da insoweit ab der "Gabelung" des
Fußgängerbereichs (ab C3.---------straße 2/4) westlich eine zwischen 10 und 15 m breite
Verbindung besteht. Diese "Erschließungsmöglichkeit" zum VHS-Gebäude kann sogar
als für Besucher der VHS attraktiver angesehen werden, da sich nicht nur die Eingänge
zur VHS auf der westlichen bzw. nördlichen - und damit der von den Grundstücken des
125
Antragstellers abgewandten - Seite des Fußgängerbereichs befinden, sondern dort
auch die einzigen im Plangebiet befindlichen - von der M.---------straße aus anfahrbaren
- oberirdischen Parkplätze gelegen sind. Darüber hinaus befindet sich dort auch das
"C4. gebäude" (C3.----- ----straße 17). Der Fußgängerverkehr zur VHS vermag daher die
Breite der Verkehrsfläche im Bereich der Grundstücke des Antragstellers jedenfalls nicht
in dem Sinne zu rechtfertigen, dass sein Interesse an dem Substanzerhalt seines
Eigentums von vornherein zurücktreten müsste.
Die ins Feld geführte "Notwendigkeit der Anlieferung" vermag die Breite der Trasse
ebenfalls nicht zu rechtfertigen. Sollte hiermit die Anlieferung - z.B. von Kursmaterialien -
an die VHS gemeint sein, bietet sich aus den o.g. Gründen die Belieferung von der
westlichen Seite und damit gerade nicht von der Seite an, auf der sich die Grundstücke
des Antragstellers befinden. Sollte mit "Anlieferung" die Belieferung der
Bebauungsriegel - z.B. den in den Erdgeschossen vorgesehenen Gastronomiebetrieben
gemeint sein -, kann diese jedenfalls zu einem nicht unerheblichen Teil über die von der
P. Straße abzweigende (Plan-)Straße und im Übrigen - jedenfalls in gewissem Umfang -
über die I.----straße erfolgen.
126
Die geplante Offenlegung bzw. Renaturierung der Strunde vermag die Breite der
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung und die damit einhergehende
Substanzverletzung des Grundeigentums des Antragstellers ebenfalls nicht zu
begründen. Die entsprechende hinweisliche Kennzeichnung, die im vorliegenden
Normenkontrollverfahren rechtsverbindliche Vorgaben nicht zu begründen vermag,
127
vgl. hierzu z.B. Söfker in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, BauGB, Loseblattsammlung, Stand:
Januar 2005, § 9 Rz. 268 f.,
128
weist im Bereich der Grundstücke des Antragstellers eine 2,5 m breite und ca. 50 m
lange Trasse aus. Angesichts des dargestellten erheblichen Gewichts der
verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsposition hätte es hier durchaus nahe
gelegen, auf die Offenlegung der Strunde im hier relevanten - für die Renaturierung der
Strunde verhältnismäßig kleinen Bereich - zu verzichten. Von dem Verzicht auf die
Offenlegung der Strunde im Bereich der Grundstücke des Antragstellers blieben die
Renaturierung der Strunde im Areal der öffentlichen Grünfläche und auch der C5. park
in seiner Dimensionierung unangetastet. Durch das Absehen von der Offenlegung der
Strunde wird auch kaum der Eindruck entstehen, eine lückenlose - städtebaulich
angestrebte - Verbindung zwischen C5. park und G1. park bzw. (westlicher) Innenstadt
werde mangels Fortsetzung des Verlaufs der Strunde unterbrochen. Denn nur etwa 12
m unmittelbar nach Abschluss der für die Offenlegung der Strunde hinweislich
gekennzeichneten Fläche schließt sich bereits die I.----straße an. Unabhängig von
diesen Erwägungen stellt sich auch weiter die Frage, ob auch bei einer (weitgehenden)
Offenlegung der Strunde im Bereich der Grundstücke des Antragstellers - insbesondere
etwa des Grundstücks I.----straße 227 - nicht an der an das Gebäude der
Volkshochschule angrenzende Bereich der Verkehrsfläche besonderer
Zweckbestimmung stärker in Anspruch genommen werden kann und dann durch eine
Brücke über die Strunde eine Verbindung zum Bauriegel auf der rückwärtigen Seite der
I.----straße hergestellt werden kann. Dieser Gedanke liegt hier vor allem deshalb nahe,
weil in der von der Antragsgegnerin überreichten Dokumentation zur Rahmenplanung
(dort S. 16) der Innenstadt im Bereich des C5. parks mehrere Brücken bzw. Wege über
den Strundeverlauf vorgesehen sind. Anders als beim Antragsteller liegt es hingegen,
soweit das Grundstück C3.--------- straße 25 in Rede steht, soweit dort für den Bereich, in
129
dem das dortige Haus der betroffenen Grundstückseigentümer liegt "private Gründfläche
ausgewiesen ist. Dort geht es nämlich lediglich darum, zukünftige
Erweiterungsmöglichkeiten in bislang nicht zu Bauzwecken genutzten und - ausweislich
der Festsetzungen des bisherigen Bebauungsplans - auch nicht (für Hauptnutzungen)
nutzbaren Bereichen zu beschneiden. Der angegriffene Bebauungsplan steuert insoweit
nur die Zulässigkeit künftiger Nutzungsänderungen oder -erweiterungen, steht aber der
Fortsetzung der bestehenden und bestandsgeschützten privaten Nutzung des
Grundstücks nicht entgegen. In einem solchen Fall kann dann nicht von einer völligen
oder weitgehenden Entwertung des Grundeigentums gesprochen werden.
Vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999 - 1 BvR 565/91 -, BRS 62 Nr. 69; vgl.
auch Urteil des Senats vom 4. Juni 2003 7a D 46/02.NE -, JURIS- Dokumentation. Mit
Blick auf das Vorbringen des Antragstellers, hinsichtlich dieser Eigentümer sei noch
nicht einmal § 1 Abs. 10 BauNVO in Betracht gezogen worden, ist darauf hinzuweisen,
dass die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Bestimmung schon deshalb nicht
gegeben sind, weil dort vorausgesetzt wird, dass für den in Frage stehenden Bereich ein
Baugebiet nach den §§ 2 bis 9 BauNVO festgesetzt wird; dies ist hinsichtlich des
Grundstücks C3.---------straße 25 aber nicht der Fall. Welche Bedeutung im Rahmen der
Abwägung dem Umstand zukommen könnte, dass die Antragsgegnerin - soweit es das
Grundstück C3.---------straße 25 betrifft - von den Vorgaben des Flächennutzungsplans
abgewichen ist, ohne dies in der Planbegründung zu thematisieren, mag hier - weil nicht
entscheidungserheblich - offenbleiben; von einer Verletzung des Rechts der Eigentümer
des Grundstücks C3.- --------straße 25 auf Substanzerhaltung ihres Grundeigentums
kann jedenfalls keine Rede sein.
130
Dagegen werden die Substanz des Eigentums des Antragstellers (bis auf den vorderen
Bereich der I.----straße 229) durch die bauplanerischen Festsetzungen bzw. ihre
Realisierung vollständig und eine Reihe der Nutzungsmöglichkeiten des Eigentums -
wie vor allem die formell und materiell legale Nutzung der Spielhalle - vollständig
beseitigt. Die Nutzung insbesondere der Spielhalle genießt passiven Bestandsschutz,
der aber mit deren Abriss untergehen wird. Nach dem städtebaulichen Konzept des
angegriffenen Bebauungsplans (vgl. 1.5.1 der textlichen Festsetzungen) soll die
Spielhalle im Stadtzentrum gerade nicht mehr neu errichtet werden können.
131
Die Antragsgegnerin hat damit die Bedeutung der verfassungsrechtlichen Schutzes der
Substanz des Eigentums verkannt. Die Antragsgegnerin hat die diesbezügliche
Eigentumsgarantie nicht mit dem objektiv gebotenen Rang in die Abwägung eingestellt.
132
Sie hat den Ausgleich zwischen ihren städtebaulichen Vorstellungen und den dahinter
stehenden öffentlichen Belangen auf der einen Seite und den durch Art, 14 Abs.1 GG
geschützten Interessen des Antragstellers in einer Weise vorgenommen, die zu deren
objektiver Gewichtigkeit außer Verhältnis steht.
133
Insbesondere konnte die Antragsgegnerin den Antragsteller nicht auf das
Umlegungsverfahren verweisen. Allerdings kann im Einzelfall bei der Aufstellung eines
Bebauungsplans der bei der Planung anzustrebende gerechte Interessenausgleich je
nach Lage der Dinge einem späteren Umlegungsverfahren vorbehalten bleiben.
134
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 11. September 2001 - 10 A 407/98 -, BauR 2002, 674 f.
135
Die Inanspruchnahme von privatem Grundeigentum durch die Festsetzung einer
136
öffentlichen Verkehrsfläche in einem Bebauungsplan kann daher gerechtfertigt sein,
wenn die Gemeinde den Vollzug des Bebauungsplans durch ein die Gleichbehandlung
der Eigentümer gewährleistendes Umlegungsverfahren vorbereitet und darin
planungsbedingte Ungleichbelastungen durch bodenordnende Maßnahmen
ausgeglichen werden können.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. Juni 1998 - 4 BN 25/98 -, BRS 60 Nr. 8
137
Kann eine Absicherung bestimmter vorhandener Nutzungen nicht erreicht werden, weil
diese mit den planerischen Zielsetzungen schlechterdings nicht vereinbar ist, ist es für
eine abwägungsgerechte Entscheidung jedoch erforderlich, dass der Plangeber die
Augen vor den umlegungs- bzw. entschädigungsrechtlichen Konsequenzen nicht
verschließt oder andere gesicherte Lösungen zur Bewältigung des Konflikts in seine
Überlegungen einstellt.
138
Vgl. Kuschnerus, Der sachgerechte Bebauungsplan, 3. Auflage 2004, Rz. 223
139
In der Begründung des Beschlusses über die Einwendungen des Antragstellers vom 16.
Mai 2002 ist aber lapidar nur davon die Rede, das für die Realisierung der
grundstücksübergreifenden Planungsziele am besten geeignete Rechtsinstrument sei
die Umlegung nach dem Baugesetzbuch, in dem Umlegungsverfahren würden die für
die Eigentümer entstehenden Nachteile ausgeglichen. Damit wird aber übersehen, dass
es aus den o.g. dargelegten Gründen vorliegend nicht darum geht, die
Erweiterungsfähigkeit des vorhandenen Bestandes zu beschränken, sondern dass mit
der Realisierung der Festsetzungen des Bebauungsplanes zur öffentlichen
Verkehrsfläche (in dieser Breite) und zum Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit der
Bestand auf dem Grundstück in seiner Substanz vernichtet wird. Eine Kompensation
dieses Substanzverlustes im Umlegungsverfahren kann vorliegend - insbesondere
hinsichtlich der Spielhalle - nicht erfolgen, da das Umlegungsgebiet durch das Gebiet
des Bebauungsplans begrenzt wird (§ 52 Abs. 1 i.V.m. § 45 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) und die
bisherige Nutzung als Spielhalle - auch mangels Regelungen nach § 31 Abs. 1 BauGB
[oder ggf. § 1 Abs. 10 BauNVO] - in dem Plangebiet gerade nicht zulässig ist. Selbst
wenn im Umlegungsverfahren ggf. ein Wertausgleich erreichbar sein sollte, würde
dieser den Verlust der - auf Grund der Eigentumsgarantie primär zu schützenden -
Substanz des Eigentums nicht zu kompensieren vermögen. Damit kann der
Antragsteller hier nach Lage der Dinge auch nicht auf das Umlegungsverfahren
verwiesen werden. Zu diesen Aspekten hat die Antragsgegnerin ausweislich der
Aufstellungsvorgänge - außer dem pauschalen Verweis auf das Umlegungsverfahren -
Überlegungen nicht angestellt.
140
Eine Heilung des Mangels auf der Grundlage des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB kommt
nicht in Betracht.
141
Der Fehler im Abwägungsvorgang ist offensichtlich und auch auf das
Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen. Ein offensichtlicher Mangel ist gegeben,
wenn konkrete Umstände positiv und klar auf einen solchen Mangel hinweisen; "von
Einfluss gewesen" i.S.d. § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist der Mangel dann, wenn sich an
Hand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder naheliegender Umstände
abzeichnet, dass der Mangel im Abwägungsvorgang von Einfluss auf das
Abwägungsergebnis gewesen ist
142
- vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Januar 1995 - 4 NB 42.93 -, BRS 57 Nr. 22 m.w.N. -
bzw. wenn nach den Umständen des jeweiligen Falles die konkrete Möglichkeit besteht,
dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre.
143
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 2003 - 4 BN 47.03 -, BRS 66 Nr. 65.
144
Die Offensichtlichkeit des Mangels ergibt sich vorliegend schon daraus, dass der
Antragsteller durch seinen Bevollmächtigten aktenkundig auf die Beeinträchtigung der
Eigentumsposition durch den ausdrücklich so bezeichneten Abriss der Gebäude bereits
im Anschluss an die öffentliche Auslegung, nämlich mit Schreiben vom 7. Januar 2002
hingewiesen hat. Der Mangel ist auch von Einfluss gewesen, denn bei hinreichender
Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Position hätte der Rat der Antragsgegnerin
möglicherweise eine andere Entscheidung getroffen.
145
Der Abwägungsfehler führt nicht nur zu einer Unwirksamkeit der Festsetzungen
hinsichtlich der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung und des Gehrechts
zugunsten der Allgemeinheit, soweit sie das Grundstück des Antragstellers betreffen.
146
Die Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen des Bebauungsplanes führt nur dann nicht
zur Gesamtunwirksamkeit, wenn die übrigen Festsetzungen für sich betrachtet noch
eine den Anforderungen des § 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle städtebauliche
Ordnung bewirken und wenn zusätzlich die Gemeinde nach ihrem Willen im Zweifel
auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte.
147
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. März 1993 - 4 NB 10.91 -, BRS 55 Nr. 30 m.w.N.
148
Danach ist der Bebauungsplan Nr. 2135 I hier insgesamt unwirksam. Denkt man sich
das Gehrecht - gr 2 - und die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung -
Fußgängerbereich - hinweg, soweit sie die Grundstücke des Antragstellers betreffen, so
würde die diesbezügliche Passage von der I.----straße zum Bereich zwischen dem
ersten Bauriegel und dem C5. park - wenn man gleichzeitig an der vorgesehenen
Offenlegung der Strunde festhält -, auf weniger als 5 m reduziert. Ob dies allein
ausreicht, eine lediglich teilweise Unwirksamkeit zu verneinen, mag offenbleiben. Denn
es kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Rat der Antragsgegnerin den
Bebauungsplan auch bei hinweggedachter Inanspruchnahme der Grundstücke des
Antragstellers, insbesondere des Grundstücks I.----straße 227, beschlossen hätte. Durch
den Wegfall von Gehrechten für die Allgemeinheit und die Reduzierung des
Fußgängerbereichs wäre der Zugang zum C5. park zwar nicht unzumutbar, aber auch in
nicht völlig unerheblichem Umfang verengt worden. Dieser sollte aber nach der
Rahmenplanung Innenstadt, die mit dem Bebauungsplan Nr. 2135 I realisiert werden
sollte, gerade das "Haupteingangstor" zum inneren Bereich der C. darstellen. Außerdem
sollte, wie die Antragsgegnerin z.B. in ihrem Schriftsatz vom 9. September 2005 (dort S.
6) betont hat, gerade der festgesetzte Fußgängerbereich die Funktion einer
"Hauptfußgängerachse von der Fußgängerzone [der I.----straße ] über den C5. park bis
zum Rosengarten erfüllen". Dem entspricht es, wenn die Antragsgegnerin in ihrem
Schriftsatz vom 9. September 2005 die Auffassung des Rates bei Beschlussfassung
über den Bebauungsplan dahingehend erläutert, dass "mit einem schmalen
`Durchgang` ... die mit dem Bebauungsplan verfolgten Ziele nicht zu erreichen"
gewesen wären.
149
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
150
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf §§ 708 Nr. 11, 711,
713 ZPO.
151
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO
nicht vorliegen.
152