Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom 09.10.2007
OVG NRW: grundsteuer, erlass, vermieter, minderung, markt, vergleich, grundstück, eigentümer, unentgeltlich, forstwirtschaft
Oberverwaltungsgericht NRW, 14 A 2985/05
Datum:
09.10.2007
Gericht:
Oberverwaltungsgericht NRW
Spruchkörper:
14. Senat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
14 A 2985/05
Vorinstanz:
Verwaltungsgericht Düsseldorf, 25 K 6943/04
Tenor:
Das angefochtene Urteil wird für unwirksam erklärt, soweit es das
Erlassjahr 1999 betrifft.
Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
Unter teilweiser Neufassung der erstinstanzlichen Kostenentscheidung
tragen der Kläger 1/9 und der Beklagte 8/9 der Kosten in beiden
Rechtszügen.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand:
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Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks M. Straße in T. . Das Grundstücks ist mit
mehreren Gewerbehallen (insgesamt 17 unterschiedlich großen Einheiten) bebaut, die
der Kläger vermietet.
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Der Beklagte zog den Kläger unter anderem für die Jahre 1999, 2001, 2002 und 2003 zu
Grundsteuern in unterschiedlicher Höhe heran. Insoweit beantragte der Kläger jeweils
einen Erlass der Grundsteuer wegen Ertragsminderung nach § 33 GrStG und legte dar,
dass in diesen Jahren jeweils eine Minderung des Rohertrages zu verzeichnen
gewesen sei, die über 20 % gelegen habe.
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In Zusammenhang mit allen Erlassanträgen betreffend die Jahre 2001, 2002 und 2003
führte der Kläger aus, dass er zahlreiche Vermietungsbemühungen wie Werbeschilder,
Anzeigen und sonstige Kontakte getätigt, aber wegen der schlechten Konjunktur keinen
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Erfolg gehabt habe.
Mit zwei Bescheiden vom 20. Juli 2004 lehnte der Beklagte die Anträge auf Erlass der
Grundsteuer ab.
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Soweit es den Erlassantrag für das Jahr 1999 betraf, wies der Beklagte den
Widerspruch des Klägers mit Bescheid vom 11. Oktober 2004 als unbegründet zurück.
Der Kläger hat am 2. November 2004 im vorliegenden Verfahren Klage erhoben.
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Zur Begründung seines Ablehnungsbescheides betreffend die Erlassanträge für die
Jahre 2001, 2002 und 2003 legte der Beklagte dar, der Leerstand der Hallen sei
strukturell bedingt und treffe daher alle Vermieter gleichermaßen. Mietausfälle aufgrund
strukturell bedingter fehlender Mieternachfrage seien bei der Ermittlung des normalen
Rohertrages zu berücksichtigen und könnten daher nicht zum Erlass führen.
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Mit Bescheid vom 8. Oktober 2004 wies der Beklagte den Widerspruch des Klägers als
unbegründet zurück und führte ergänzend zu seinen Darlegungen im
Ausgangsbescheid aus, in dem Objekt hätten seit 1998 immer wieder Hallenteile nicht
vermietet werden können. Da es sich um ein Überangebot von gewissen Mietobjekten
handele, liege kein außergewöhnlicher, atypischer Umstand vor, so dass ein
Grundsteuererlass nicht in Betracht komme.
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Am 2. November 2004 hat der Kläger im Verfahren 25 K 6972/04 - VG Düsseldorf -
Klage erhoben.
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In der mündlichen Verhandlung vom 27. Juni 2005 hat das Verwaltungsgericht die
Verfahren zur gemeinsamen Entscheidung verbunden und unter dem Aktenzeichen 25
K 6943/04 fortgeführt.
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Der Kläger hat beantragt,
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den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 20. Juli 2004 und des
Widerspruchsbescheides vom 11. Oktober 2004 zu verpflichten, die Grundsteuer für das
Grundstück M. Straße für das Jahr 1999 in Höhe von 4.268,86 DM = 2.191,84 Euro zu
erlassen;
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den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 20. Juli 2004 und des
Widerspruchsbescheides vom 8. Oktober 2004 zu verpflichten, die Grundsteuer für das
Jahr 2001 in Höhe von 2.577,38 Euro, für das Jahr 2002 in Höhe von 2.218,24 Euro und
das Jahr 2003 in Höhe von 2.376,68 Euro zu erlassen.
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Der Beklagte hat beantragt,
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die Klagen abzuweisen.
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Zur Begründung hat er sein Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren ergänzt und
vertieft.
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Durch das angefochtene Urteil hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben und
ausgeführt: Der Kläger habe dargelegt, dass die Jahresrohmiete für das Jahr 1999 in
Höhe von 20,75 %, für das Jahr 2001 in Höhe von 24,4 %, für das Jahr 2002 in Höhe
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von 21 % und für das Jahr 2003 in Höhe von 22,5 % gemindert gewesen sei. Der
Beklagte sei diesem Vorbringen nicht entgegen getreten. Der Kläger habe den
Leerstand nicht zu vertreten. Der Grundsteuererlass könne nicht mit der Begründung
versagt werden, der Leerstand sei strukturell bedingt und deshalb im Rahmen des §§ 33
GrStG nicht zu berücksichtigen. Im Gegensatz zu der Meinung des Beklagten lasse sich
aus der Tatsache, dass in den letzten Jahren wiederholt Hallen auf dem Grundstück des
Klägers leergestanden hätten, nicht schließen, dass dieser Leerstand auf einer
Änderung der tatsächlichen Verhältnisse i.S.d. § 22 BewG bzw. der Wertverhältnisse
i.S.d. § 27 BewG beruhe. Der Kläger vermarkte Gewerbehallen, für die ein anderer
Markt als bei Wohnungen oder Büros vorliege. Es sei auch zu berücksichtigen, dass es
sich dabei um einen sehr spezialisierten Markt handele. Unter diesen Umständen sei
dem Vermieter von Gewerbehallen eine ausreichend lange Frist zuzugestehen, um
einen Mieter zu finden.
Der Beklagte hat beantragt, die Berufung zuzulassen und zur Begründung ausgeführt:
Es bestünden ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils. Die
Ausführungen des Verwaltungsgerichts, dass kein strukturell bedingter Leerstand
vorliege, seien nicht nachvollziehbar und in sich unschlüssig. Der Kläger selbst habe in
sämtlichen Anträgen vorgetragen, dass seine Hallen auf Grund der schlechten
Konjunkturlage nicht vermietet werden könnten. Außerdem träfen die Leerstände auch
andere Vermieter in T. . Selbst wenn in diesem Punkt der Argumentation des
Verwaltungsgerichts gefolgt werde, dass es sich nicht um einen strukturell bedingten
Leerstand, sondern um eine normale Marktlage handele, seien die daraus gezogenen
Folgerungen nicht zutreffend. Denn ein Erlass dürfe nur dann gewährt werden, wenn die
Ertragsminderung auf für die Ertragslage ungewöhnlichen Umständen beruhe.
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Mit Beschluss vom 26. März 2007 hat der Senat die Berufung zugelassen.
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Zur Begründung der Berufung hat der Beklagte sein bisheriges Vorbringen zunächst
wiederholt und insbesondere darauf verwiesen, dass der Mietausfall konjunkturell und
damit strukturell bedingt sei.
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Nachdem sich das Bundesverwaltungsgericht der Rechtsprechung des
Bundesfinanzhofs zum strukturell bedingten Leerstand angeschlossen hat, führt der
Beklagte nunmehr aus, sein Vortrag sei dahingehend zu korrigieren, dass die
Voraussetzungen für einen strukturell bedingten Leerstand nicht gegeben seien, da
keine wesentlichen Abweichungen vom Durchschnitt vorlägen. Dem Endbericht eines
regionalen Einzelhandelskonzeptes vom 25. August 2006 sei zu entnehmen, dass die
Leerstandsquote bei den insgesamt vorhandenen Verkaufsflächen in T. 6,3 % zu
Beginn des Jahres 2005 betragen habe. Diese Quote liege in Anlehnung an
verschiedene aktuelle Untersuchungen in einzelnen deutschen Städten etwa auf
durchschnittlichem Niveau. So gehe der Hauptverband des deutschen Einzelhandels
von 9 % aus. Daher liege nur ein normaler Leerstand vor, der keinen Erlassgrund
bedeute.
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In der mündlichen Verhandlung vom 9. Oktober 2007 haben die Parteien zur teilweisen
Erledigung des Rechtsstreits einen Vergleich geschlossen, in dem der Beklagte für das
Jahr 1999 die Grundsteuer in einem Umfang von 1.095,92 Euro erlassen hat.
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Der Beklagte beantragt daher noch,
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das angefochtene Urteil zu ändern und in Bezug auf die Erlassjahre 2001, 2002 und
2003 die Klage abzuweisen.
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Der Kläger beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Zur Begründung führt er aus, der Bundesfinanzhof habe darauf hingewiesen, dass die
vom Bundesverwaltungsgericht erfundene Differenzierung zwischen struktureller und
wertmäßiger Ertragseinbuße, bei welcher sich der Eigentümer seine Verluste ab der
nächsten Hauptfeststellung des Einheitswertes attestieren lassen könne, und
atypischem vorübergehendem Leerstand weder im Wortlaut noch in der Systematik des
§ 33 GrStG eine Stütze habe. Dies gelte bereits deswegen, weil der Gesetzgeber die
periodische Einheitsbewertung ausgesetzt habe. In seinem Fall sei von einem
strukturell bedingten Leerstand auszugehen, worauf sich der Beklagte stets berufen
habe. Soweit es die erforderliche Ertragsminderung um mehr als 20 % des Rohertrages
betreffe, stelle nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes zum Einen die übliche
Miete die Bezugsgröße nur für solche leerstehenden Räume dar, die zum Beginn des
Erlasszeitraums leer gestanden hätten. Zum Anderen blieben die nicht mehr als 20 %
von der üblichen Miete abweichenden Mieten für zu Beginn des Erlasszeitraumes
vermietete Räume auch dann die Bezugsgröße, wenn die Räume im Verlauf des
Erlasszeitraumes in einen Leerstand übergingen. Davon abweichend habe der Kläger
zwar vorliegend den Rohertrag weiterhin auf der Grundlage des vereinbarten Mietzinses
berechnet, wenn der Leerstand den Jahreswechsel überdauert habe. Ein
entscheidungserheblicher Unterschied sei dadurch jedoch nicht entstanden, weil
vereinbarte Miete, Durchschnittsmiete und geschätzte Miete einander entsprochen
hätten. Auch hätten die vom Beklagten zur Ermittlung des Rohertrages zur Verfügung
gestellten Formblätter keine Differenzierung entsprechend der heutigen
Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes vorgesehen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten
im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.
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Entscheidungsgründe:
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Die Berufung des Beklagten hat keinen Erfolg.
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Die noch im Streit stehenden Bescheide des Beklagten betreffend die Jahre 2001, 2202
und 2003 sind rechtswidrig und verletzen den Kläger in seinen Rechten. Der Kläger hat
Anspruch auf Erlass der Grundsteuer jeweils in dem von ihm beantragten Umfang - vgl.
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO -.
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Anspruchsgrundlage für den begehrten Erlass ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, wonach die
Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen wird, der vier Fünfteln des
Prozentsatzes der Minderung entspricht, soweit bei Betrieben der Land- und
Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des
Steuergegenstandes um mehr als 20 v.H. gemindert ist und der Steuerschuldner die
Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2
GrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem
Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei
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einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraumes maßgebend wäre.
Jahresrohmiete ist wiederum gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG das Gesamtentgelt, das
die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher
Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten
haben. Nach § 79 Abs. 2 Nr. 1 BewG gilt statt des Betrages nach Abs. 1 die übliche
Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die
eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen
sind, also auch für leerstehende Grundstücke.
Wie bereits das Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil ausgeführt hat, liegen diese
Voraussetzungen hier vor. Der Kläger hat dargelegt, dass die Jahresrohmiete für das
Jahr 2001 in Höhe von 24,4 %, für das Jahr 2002 in Höhe von 21 % und für das Jahr
2003 in Höhe von 22,5 % gemindert gewesen ist. Diesem Vorbringen ist der Beklagte
nicht entgegengetreten. Der Senat sieht keinen Anlass, im Hinblick auf die
Ausführungen des Klägers im Schriftsatz vom 24. September 2007 die Höhe der
jeweiligen Minderung des Rohertrages in Zweifel zu ziehen. Zwar räumt der Kläger ein,
die Berechnung stimme zum Teil nicht mit den Vorgaben überein, wie sie der
Bundesfinanzhof zugrunde lege,
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vgl. Beschluss vom 13. September 2006
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- II R 5/05 -, in: BFHE 213, 390 = BStBl. II 2006, 921.
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Der Kläger legt jedoch gleichzeitig nachvollziehbar dar, die unterschiedliche
Berechnungsmethode führe zu keinen entscheidungserheblichen Abweichungen, weil
vereinbarte Miete, Durchschnittsmiete und geschätzte Miete hier einander entsprächen.
Darüber hinaus zieht der Beklagte diese Ausführungen des Klägers nicht in Zweifel.
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Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil geht der
Senat davon aus, dass es sich bei dem Leerstand in den Jahren 2001, 2002 und 2003
um einen strukturell bedingten Leerstand gehandelt hat. Dies führt indes nicht zu einer
Abänderung des erstinstanzlichen Urteils. Der Senat schließt sich der Auffassung des
Bundesfinanzhofs und der dieser folgenden Änderung der Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts an,
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vgl. in diesem Zusammenhang u.a.: BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12/00 -, in:
BVerwGE 114, 132; BFH, Beschluss vom 13. September 2006, II R 5/05, a.a.O.,
BVerwG, Beschluss vom 24. April 2007 - GmS-OGB 1/07 - in: ZKF 2007, 211,
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wonach ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei atypischen und
vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern auch bei strukturell
bedingten Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur.
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Die Ertragsminderungen für die Jahre 2001, 2002 und 2003 beruhten auf einem
strukturell bedingten Leerstand. Sie gingen auf eine nachhaltige länger andauernde
Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurück, die sich im allgemeinen Markt-
und Preisniveau niedergeschlagen haben,
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vgl. zum Begriff: Martini, Der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG bei auf Veränderungen
der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse beruhenden Ertragsminderungen in der
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, in: BayVBl. 2006, 329, m.w.N. aus der
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Rechtsprechung.
Maßgeblich waren nach dem Vorbringen des Klägers die allgemeinen wirtschaftlichen
Verhältnisse aufgrund der über einen längeren Zeitraum andauernden schlechten
Konjunkturlage. Dies hat auch der Beklagte nahezu während des gesamten Verfahrens
ausdrücklich anerkannt und selbst ergänzend in der Begründung des
Zulassungsantrages vom 2. September 2005 und in der Berufungsbegründung vom 24.
April 2007 darauf hingewiesen, dass auch andere Vermieter in T. von diesem
konjunkturell und damit strukturell bedingten Leerstand betroffen seien.
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Soweit der Beklagte nunmehr vorträgt, es habe lediglich ein "normaler" Leerstand
vorgelegen und zur Begründung auf ein regionales Einzelhandelskonzept für das
Bergische Städtedreieck vom 25. August 2006 verweist, führt dies zu keiner
abweichenden Beurteilung. Zwar geht dieses Konzept von einer Leerstandsquote für T.
von 6,3 % der vorhandenen Verkaufsfläche aus, wobei das durchschnittliche Niveau
nach dem Vorbringen des Beklagten in Anlehnung an den Hauptverband des deutschen
Einzelhandels 9 % betragen soll. Es erscheint jedoch zweifelhaft, ob aus diesen zur
Einzelhandelsstruktur ermittelten Werten ein hinreichend sicherer Rückschluss auf die
Marktsituation für gewerblich genutzte Hallen wie im vorliegenden Fall gezogen werden
kann. Außerdem vermittelt eine statistisch festgestellte "Normalität" allein keine
Einsichten über die Ursache von Leerständen. Letztlich können diese Fragen jedoch
dahinstehen. Denn bei den Hallen des Klägers lag der jährliche Leerstand jeweils
wesentlich höher, so dass einer als "normal" zu bezeichnenden Leerstandsquote in
Höhe von 6 % bis 9 % für die hier zu beantwortende Frage ohnehin keine Aussagekraft
zugemessen werden kann.
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Dass der Kläger den Leerstand nicht zu vertreten hat, hat bereits das
Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil ausgeführt und wird vom Beklagten nicht
bestritten.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO sowie, soweit es den (Teil-
)Vergleich betrifft, auf § 161 Abs. 2 Satz 1 VwGO in entsprechender Anwendung, die
Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr.
10, 711 ZPO.
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Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen gemäß §§ 132 Abs. 2 und
137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.
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