Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom 27.03.2007
OVG NRW: zustand, umbau, grundstück, verpachtung, vermietung, erwerb, form, abrede, erlass, grundsteuer
Oberverwaltungsgericht NRW, 14 A 197/06
Datum:
27.03.2007
Gericht:
Oberverwaltungsgericht NRW
Spruchkörper:
14. Senat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
14 A 197/06
Vorinstanz:
Verwaltungsgericht Minden, 11 K 840/05
Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auch für das Zulassungsverfahren
auf 1.462,77 Euro festgesetzt.
G r ü n d e :
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Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.
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Das Verwaltungsgericht hat sich unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung,
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vgl. Bay VGH, Urteil vom 31. März 2005 - 4 B 01.1818 -, in: NJW 2006, 936, und VGH
Baden-Württemberg, Urteil vom 13. Dezember 2001 - 2 S 1450/01 - u.a. in: DÖV 2002,
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auf den Standpunkt gestellt, zum einen könnten die mit den Umbau- und
Renovierungsarbeiten verbundenen Ertragseinbußen nicht als atypisch und
vorübergehender Natur bewertet werden. Denn die Situation, dass ein Investor ein
sanierungsbedürftiges, in seiner bisherigen Form nicht mehr oder nicht mehr rentabel
nutzbares Objekt erwerbe und durch Umbau- und Renovierungsmaßnahmen einer
wirtschaftlichen Nutzung zuführe, sei keineswegs unüblich und typischerweise mit
einem Leerstand des Objektes sowie damit einhergehenden Ertragsverlusten
verbunden. Zum anderen habe die Klägerin die Ertragslosigkeit zu vertreten. Der
Entschluss, das Grundstück im Hinblick auf Bauzustand und Ertragslosigkeit
umzugestalten und einer anderen Nutzung zuzuführen, möge unter wirtschaftlichen
Gesichtspunkten unumgänglich gewesen sein. Dies ändere aber nichts daran, dass der
durch Renovierungs- und Umbaumaßnahmen eintretende Ertragsausfall von der
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Klägerin herbeigeführt worden und von ihr zu vertreten sei.
Soweit es die Frage der atypischen Ertragseinbußen betrifft, sind die geltend gemachten
ernstlichen Zweifel im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO nicht dargelegt. Die Klägerin
führt zwar aus, die Ertragslosigkeit sei aufgrund der Umbaumaßnahmen lediglich
vorübergehend. Das Verwaltungsgericht ist jedoch nicht davon ausgegangen, bei den
Umbaumaßnahmen handele es sich nicht um einen nur vorübergehenden Zustand.
Entscheidend für das Verwaltungsgericht war vielmehr der Erwerbsvorgang betreffend
ein nicht mehr oder nicht mehr rentabel nutzbares Objekt durch die Klägerin als
Investorin. Dabei ist es unerheblich, ob die Klägerin, wie vorgetragen, den Umfang der
Umbaumaßnahmen erst nach dem Erwerb hat ermitteln können. Denn der Zustand des
Objekts und dessen Sanierungsbedürftigkeit mussten der Klägerin ausweislich ihrer
Ausführungen in der Klageschrift vom 21. April 2005 bekannt gewesen sein. Danach
konnte bereits in der Zwangsverwaltung das Grundstück weder als Pension betrieben
noch eine Vermietung oder Verpachtung durchgeführt werden. Da es sich - nach dem
von der Klägerin vorgelegten Gutachten aufgrund vernachlässigter Instandsetzung - in
einem außerordentlich schlechten baulichen Zustand befand, waren eine Nutzung als
Pensionsbetrieb bzw. Vermietung oder Verpachtung nicht möglich. Für die Klägerin war
es zum Zeitpunkt des Erwerbs schlechterdings unmöglich, die Gebäude zu nutzen oder
zu vermieten.
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Ernstliche Zweifel sind ebenfalls nicht gegeben, soweit sich das Verwaltungsgericht auf
den Standpunkt gestellt hat, die Klägerin habe die Ertragslosigkeit auch zu vertreten.
Dass das Objekt bereits bei dem Erwerb durch die Klägerin über gravierende Mängel
verfügt hat, stellt das Verwaltungsgericht nicht in Abrede. Die Frage des
"Vertretenmüssens" beurteilt sich jedoch nicht ausschließlich nach der Verursachung
dieser Mängel sondern auch danach, dass die Klägerin sich entschieden hat, in das
Objekt zu investieren. Damit fällt der mit den Sanierungsmaßnahmen zwangsläufig
verbundene Leerstand in den Risikobereich der Klägerin,
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vgl. auch Bay VGH - 4 B 01/1818 -, a.a.O.
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Die geltend gemachte grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3
VwGO ist nicht dargelegt. Die Klägerin beruft sich darauf, streitentscheidend und damit
klärungsbedürftig sei das Vorliegen der Voraussetzungen für einen Erlass der
Grundsteuer gemäß § 33 GrStG, wenn ein Erwerber eines ursprünglich zu gewerblichen
Zwecken genutzten Grundstücks aufgrund des nicht von diesem zu vertretenden
schlechten baulichen Zustandes über die Dauer eines mehrjährigen Zeitraums Umbau-
und Renovierungsmaßnahmen zum Zweck einer Umgestaltung zu Wohnzwecken
durchführt und das Grundstück auch in seiner ursprünglichen Nutzungsart nicht ohne
langwierige Renovierungsmaßnahmen hätte genutzt werden können. Diese Frage stellt
sich nach dem Vorstehenden nicht in dieser Form. Im Übrigen wird mit der bloßen
Behauptung, die Frage sei klärungsbedürftig, da sie noch nicht letztinstanzlich
entschieden worden sei, die grundsätzliche Bedeutung nicht dargelegt. Sie ergibt sich
auch nicht daraus, dass noch weitere Erlassanträge für den Umbauzeitraum im
konkreten Fall der Klägerin im Raum stehen.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf §
52 Abs. 3 GKG.
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Dieser Beschluss ist unanfechtbar.
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