Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom 27.03.2007, 14 A 197/06

Entschieden
27.03.2007
Schlagworte
Zustand, Umbau, Grundstück, Verpachtung, Vermietung, Erwerb, Form, Abrede, Erlass, Grundsteuer
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Oberverwaltungsgericht NRW, 14 A 197/06

Datum: 27.03.2007

Gericht: Oberverwaltungsgericht NRW

Spruchkörper: 14. Senat

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: 14 A 197/06

Vorinstanz: Verwaltungsgericht Minden, 11 K 840/05

Tenor: Der Antrag wird abgelehnt.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auch für das Zulassungsverfahren auf 1.462,77 Euro festgesetzt.

G r ü n d e : 1

Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. 2

Das Verwaltungsgericht hat sich unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung, 3

4vgl. Bay VGH, Urteil vom 31. März 2005 - 4 B 01.1818 -, in: NJW 2006, 936, und VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13. Dezember 2001 - 2 S 1450/01 - u.a. in: DÖV 2002, 580,

5auf den Standpunkt gestellt, zum einen könnten die mit den Umbau- und Renovierungsarbeiten verbundenen Ertragseinbußen nicht als atypisch und vorübergehender Natur bewertet werden. Denn die Situation, dass ein Investor ein sanierungsbedürftiges, in seiner bisherigen Form nicht mehr oder nicht mehr rentabel nutzbares Objekt erwerbe und durch Umbau- und Renovierungsmaßnahmen einer wirtschaftlichen Nutzung zuführe, sei keineswegs unüblich und typischerweise mit einem Leerstand des Objektes sowie damit einhergehenden Ertragsverlusten verbunden. Zum anderen habe die Klägerin die Ertragslosigkeit zu vertreten. Der Entschluss, das Grundstück im Hinblick auf Bauzustand und Ertragslosigkeit umzugestalten und einer anderen Nutzung zuzuführen, möge unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten unumgänglich gewesen sein. Dies ändere aber nichts daran, dass der durch Renovierungs- und Umbaumaßnahmen eintretende Ertragsausfall von der

Klägerin herbeigeführt worden und von ihr zu vertreten sei.

6Soweit es die Frage der atypischen Ertragseinbußen betrifft, sind die geltend gemachten ernstlichen Zweifel im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO nicht dargelegt. Die Klägerin führt zwar aus, die Ertragslosigkeit sei aufgrund der Umbaumaßnahmen lediglich vorübergehend. Das Verwaltungsgericht ist jedoch nicht davon ausgegangen, bei den Umbaumaßnahmen handele es sich nicht um einen nur vorübergehenden Zustand. Entscheidend für das Verwaltungsgericht war vielmehr der Erwerbsvorgang betreffend ein nicht mehr oder nicht mehr rentabel nutzbares Objekt durch die Klägerin als Investorin. Dabei ist es unerheblich, ob die Klägerin, wie vorgetragen, den Umfang der Umbaumaßnahmen erst nach dem Erwerb hat ermitteln können. Denn der Zustand des Objekts und dessen Sanierungsbedürftigkeit mussten der Klägerin ausweislich ihrer Ausführungen in der Klageschrift vom 21. April 2005 bekannt gewesen sein. Danach konnte bereits in der Zwangsverwaltung das Grundstück weder als Pension betrieben noch eine Vermietung oder Verpachtung durchgeführt werden. Da es sich - nach dem von der Klägerin vorgelegten Gutachten aufgrund vernachlässigter Instandsetzung - in einem außerordentlich schlechten baulichen Zustand befand, waren eine Nutzung als Pensionsbetrieb bzw. Vermietung oder Verpachtung nicht möglich. Für die Klägerin war es zum Zeitpunkt des Erwerbs schlechterdings unmöglich, die Gebäude zu nutzen oder zu vermieten.

7Ernstliche Zweifel sind ebenfalls nicht gegeben, soweit sich das Verwaltungsgericht auf den Standpunkt gestellt hat, die Klägerin habe die Ertragslosigkeit auch zu vertreten. Dass das Objekt bereits bei dem Erwerb durch die Klägerin über gravierende Mängel verfügt hat, stellt das Verwaltungsgericht nicht in Abrede. Die Frage des "Vertretenmüssens" beurteilt sich jedoch nicht ausschließlich nach der Verursachung dieser Mängel sondern auch danach, dass die Klägerin sich entschieden hat, in das Objekt zu investieren. Damit fällt der mit den Sanierungsmaßnahmen zwangsläufig verbundene Leerstand in den Risikobereich der Klägerin,

vgl. auch Bay VGH - 4 B 01/1818 -, a.a.O. 8

9Die geltend gemachte grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO ist nicht dargelegt. Die Klägerin beruft sich darauf, streitentscheidend und damit klärungsbedürftig sei das Vorliegen der Voraussetzungen für einen Erlass der Grundsteuer gemäß § 33 GrStG, wenn ein Erwerber eines ursprünglich zu gewerblichen Zwecken genutzten Grundstücks aufgrund des nicht von diesem zu vertretenden schlechten baulichen Zustandes über die Dauer eines mehrjährigen Zeitraums Umbauund Renovierungsmaßnahmen zum Zweck einer Umgestaltung zu Wohnzwecken durchführt und das Grundstück auch in seiner ursprünglichen Nutzungsart nicht ohne langwierige Renovierungsmaßnahmen hätte genutzt werden können. Diese Frage stellt sich nach dem Vorstehenden nicht in dieser Form. Im Übrigen wird mit der bloßen Behauptung, die Frage sei klärungsbedürftig, da sie noch nicht letztinstanzlich entschieden worden sei, die grundsätzliche Bedeutung nicht dargelegt. Sie ergibt sich auch nicht daraus, dass noch weitere Erlassanträge für den Umbauzeitraum im konkreten Fall der Klägerin im Raum stehen.

10Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf § 52 Abs. 3 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar. 11

12

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Anmerkungen zum Urteil