Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen, Az. 3 A 954/94

OVG NRW (teil, wohnhaus, fläche, freifläche, höhe, verwaltungsgericht, grundstück, begründung, halle, gewerbe)
Oberverwaltungsgericht NRW, 3 A 954/94
Datum:
21.04.1999
Gericht:
Oberverwaltungsgericht NRW
Spruchkörper:
3. Senat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
3 A 954/94
Vorinstanz:
Verwaltungsgericht Köln, 7 K 3983/92
Tenor:
Die Berufung wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig
vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden,
wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung in gleicher Höhe
Sicherheit leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand:
1
Die Klägerin wendet sich gegen die Heranziehung zu einem Erschließungsbeitrag für
die erstmalige Herstellung des B. Weges in C. H. bach -I. .
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Die Klägerin ist Eigentümerin des 6.493 qm großen Grundstücks Gemarkung I. , Flur 2,
Flurstück 1601. Dieses grenzt in Ecklage westlich an den B. Weg und nördlich an eine
ca. 145 Meter lange, an ihrem Ende als Wendehammer ausgebaute Stichstraße, die im
Bebauungsplan Nr. 4222 ("C. ") als Planstraße C bezeichnet ist. Das Grundstück ist -
zusammen mit weiteren Parzellen (1898, 1900 und 1188) - Teil des umfangreichen
Grundbesitzes der Klägerin, auf dem diese ihren Gewerbebetrieb führt. Bei der Parzelle
1601 handelt es sich in ihrem nördlichen (dem B. Weg und der Stichstraße
zugewandten) Bereich zum ganz überwiegenden Teil um eine Wiesenfläche mit einigen
Sträuchern, Laub- und Nadelbäumen. Sie schließt sich in der Form eines rechten
Winkels nördlich und östlich an die Parzelle 1188 an. Letztere ist mit einem Wohnhaus
und Nebengebäuden (Garage und Schwimmhalle) sowie gewerblich genutzten Hallen
bebaut, von denen eine über die Parzellengrenze hinweg mit einer Fläche von ca. 160
qm auf den (vom B. Weg aus) rückwärtigen Teil der streitbefangenen Parzelle 1601
reicht. Hinter dieser Halle wurde im Jahr 1989 im rückwärtigen Bereich der Parzelle
1601 eine weitere gewerblich genutzte Halle errichtet, die außer- halb der vom
Beklagten angenommenen beitragspflichtigen Grund- stücksfläche im Geltungsbereich
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des Bebauungsplans Nr. 4222 liegt, der insoweit die Festsetzung Gewerbegebiet
vorsieht.
Der B. Weg verläuft von der Landstraße L 289 mit der Bezeichnung Straßen im Süden
bis I. im Norden. In den 80er Jahren ließ der Beklagte die Straße ausbauen. Im Jahre
1987 zog er die Klägerin zu einem Erschließungsbeitrag heran. Die damaligen
Bescheide wurden vom Verwaltungsgericht L. mit Urteil vom 26. Januar 1989
aufgehoben, weil der tat- sächliche Ausbau in Teilen wesentlich von den Festsetzungen
des damals maßgeblichen Bebauungsplans Nr. 119/1 abweiche und es somit an einer
rechtmäßigen Herstellung der Straße im Sinne von § 125 BauGB fehle. Nach
Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 119/1 durch den Rat der Stadt C. H. bach
(hinsichtlich seines östlichen Bereichs mit Beschluß des Bebauungsplans Nr. 4222 am
6. März 1986, hinsichtlich seines Restbereichs durch Satzungsbeschluß vom 19.
Dezember 1989) stimmte der Regierungspräsident L. dem Straßenausbau unter dem 8.
April 1992 nachträglich insoweit zu, als die Straße im Bereich des aufgehobenen
Bebauungsplans lag. Bereits unter dem 22. April 1987 hatte er insoweit zugestimmt, als
sie nicht im Bereich dieses und des Bebauungsplans Nr. 4121 liegt.
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Mit Bescheid vom 15. Mai 1992 zog der Beklagte die Klägerin (erneut) für die erstmalige
Herstellung des Abschnitts des B. Weges von Straßen bis H. straße für die
Teileinrichtungen Freilegung, Fahrbahn, Gehwege, Beleuchtung und
Straßenoberflächenentwässerung unter Kostenspaltung hin- sichtlich des Grunderwerbs
zu einem Erschließungsbeitrag in Höhe von 33.616,60 DM heran. Dabei sah er in
Anwendung der satzungsrechtlichen Tiefenbegrenzungsregelung (lediglich) eine
Grundstücksteilfläche von 3.043 qm als beitragsfähig an und setzte wegen überwiegend
gewerblicher Nutzung des Grundstücks einen Artzuschlag (Nutzungsfaktor in Höhe von
1,75) an. Den Widerspruch der Klägerin wies er mit Widerspruchsbescheid vom 24. Juni
1992 zurück.
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Die Klägerin hat am 10. Juli 1992 Klage erhoben. Zur Begründung hat sie im
wesentlichen vorgetragen: Der Heranziehung liege keine korrekte Abschnittsbildung
zugrunde, weil die in der Anlegung begriffene, entlang ihres Firmengeländes
verlaufende Stichstraße eine unselbständige und folglich zum B. Weg gehörende
Erschließungsanlage darstelle. Ferner sei zu berücksichtigen, daß sie hinsichtlich der
baulichen Nutzung ihres Grundstücks auf den Bestandsschutz beschränkt sei, nachdem
der Beklagte die Verlängerung eines positiven Bauvorbescheides abgelehnt habe.
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Die Klägerin hat beantragt,
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den Heranziehungsbescheid des Beklagten vom 15. Mai 1992 und seinen
Widerspruchsbescheid vom 24. Juni 1992 aufzuheben.
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Der Beklagte hat beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Er hat vorgetragen, daß die Planstraße C aufgrund ihrer Länge und der Zahl der durch
sie erschlossenen Grundstücke als selb- ständige Erschließungsanlage anzusehen und
daher nicht gemein- sam mit dem B. Weg abzurechnen sei.
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Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem angefochtenen Urteil, auf dessen
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Begründung Bezug genommen wird, abgewiesen.
Die Klägerin hat gegen das ihr am 10. Januar 1994 zugestellte Urteil am 4. Februar
1994 Berufung eingelegt. Sie trägt zur Begründung vor: Zu Unrecht sehe das
Verwaltungsgericht die Planstraße C als selbständige Erschließungsanlage an. Bei der
gebotenen natürlichen Betrachtungsweise sei zu berücksichtigen, daß diese Planstraße
auf der einen Seite nur das klägerische Grundstück erschließe. Zwar sei nicht
auszuschließen, daß sie zusammen mit den anderen (geplanten) Stichstraßen nach
deren Fertigstellung einmal ein gemeinsames System bilden werde; davon könne aber
derzeit keine Rede sein. Zu Unrecht habe der Beklagte einen Artzuschlag wegen
überwiegend gewerblicher Nutzung der Parzelle festgesetzt. Die einzige gewerbliche
Nutzung finde in dem auf die Parzelle ragenden Hallenteil mit einer Größe von ca. 160
qm statt. Die weit überwiegende Fläche des der Heranziehung zugrunde gelegten
Grundstücksteils, nämlich die oben genannte Wiesenfläche, sei dagegen dem auf der
Parzelle 1188 stehenden Wohnhaus zuzuordnen. Diese Fläche könne als "Hausgarten"
angesehen werden. Auch der Beklagte betrachte sie bauplanungsrechtlich als Teil des
Wohngebietes; Letzteres ergebe sich aus einem Schreiben des Beklagten vom 28. Juli
1992, in dem dieser eine Erweiterung der vorhandenen gewerbli- chen Nutzung
abgelehnt habe. Somit werde die Parzelle gegen- wärtig nicht überwiegend gewerblich
genutzt und werde auch in Zukunft nicht in dieser Weise genutzt werden können. Die
Rich- tigkeit der Auffassung des Beklagten unterstellt, daß die Stichstraße eine
selbständige Erschließungsanlage ist, sei au- ßerdem eine
Eckgrundstücksvergünstigung zu gewähren.
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Die Klägerin beantragt,
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das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag zu erkennen.
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Der Beklagte beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Er trägt zur Begründung im wesentlichen vor: Der Artzuschlag für die gewerbliche
Nutzung sei zu Recht angesetzt worden. Der satzungsrechtliche Verteilungsmaßstab
halte sich innerhalb des bundesrechtlichen Rahmens, wenn er auf die tatsächliche und
nicht auf die zulässige Nutzung eines Grundstücks abstelle. Dies eröffne die
Möglichkeit, gewerblich genutzte Grundstücke stärker zu belasten, wenn sie tatsächlich
zu einer intensiveren Inanspruchnahme der Erschließungsanlage führten. Ausreichend
sei dann auch, wenn die gewerbliche Nutzung nicht auf Dauer, sondern nur in etwa
entsprechend der Lebensdauer der Erschließungsanlage zulässig sei. Dies sei im Falle
der Klägerin gegeben, weil ihrem Gewerbebetrieb im unbeplanten Innenbereich nicht
nur der "normale", sondern sogar der übergreifende Bestandsschutz (vgl. § 34 Abs. 3
BauGB a.F.) zustehe und damit selbst eine Weiterentwicklung des Gewerbebetriebs
möglich sei. Ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung sei anzunehmen, wenn ein
Grundstück zu mehr als 50 % in einer bestimmten Weise ge- nutzt werde. Unter
Berücksichtigung des im Beitragsrecht grundsätzlich anzuwendenden
Buchgrundstücksbegriffs sei die einzige auf der Parzelle 1601 stattfindende Nutzung
eine ge- werbliche. Nur auf der Nachbarparzelle 1188, auf der sowohl ein Wohnhaus
wie auch ein gewerblich genutztes Gebäude aufste- he, sei überhaupt eine Aufteilung
bzw. Zuordnung der Freiflä- chen nach Nutzungsarten möglich. Demgegenüber sei die
Parzelle 1601 (immer bezogen auf den innerhalb der Tiefenbegrenzung ge- legenen
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Grundstücksteil) ausschließlich mit einem gewerblich genutzten Gebäude bebaut. Die
besagte Wiesenfläche werde kei- neswegs als Hausgarten genutzt, sondern liege
ungenutzt brach; sie könne somit nur der gewerblichen Nutzung auf gleicher Par- zelle
zugeordnet werden. Eine Zuordnung zu dem Wohnhaus auf der Nachbarparzelle 1188
sei eindeutig nicht gegeben; dieser Eindruck werde noch verstärkt durch einen auf der
Parzelle 1188 errichteten Zaun, der einen Durchgang zwischen den ver- schiedenen
Gebäuden verhindere. Wollte man die vorhandenen Freiflächen nicht der gewerblichen
Nutzung zuordnen, müßten sie bei der Feststellung der überwiegenden Nutzung
gänzlich außer Betracht bleiben, da sie eben auch keiner anderen Nut- zung
zugerechnet werden könnten. Auch in diesem Falle überwie- ge somit eindeutig das
Gewerbe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte nebst Beiakten Bezug ge- nommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die Berufung ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht
abgewiesen. Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin
nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Sie finden ihre Rechtsgrundlage in
den §§ 127 ff. BauGB i.V.m. der Erschließungsbeitragssatzung der Stadt C. H. bach vom
25. Juli 1988 in der Fassung der 1. Nachtragssatzung vom 31. Oktober 1990 (EBS
1988/1990).
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1. Der Beklagte hat der Beitragserhebung einen zutreffenden Ermittlungsraum zugrunde
gelegt. Mit Recht hat er die nördlich des klägerischen Grundstücks verlaufende
Planstraße C nicht als Bestandteil des B. Weges, sondern als selbständige
Erschließungsanlage angesehen und daher diese Verkehrsstrecke und die (nur) durch
sie erschlossenen Grundstücke nicht in die Abrechnung mit einbezogen. Ob eine Straße
oder ein Straßenzug eine einheitliche Erschließungsanlage darstellt oder in mehrere
selbständige Anlagen zerfällt, ist aufgrund einer natürlichen Betrachtungsweise nach
dem äußeren Erscheinungsbild zu beurteilen. Dies gilt auch für die Frage, ob eine
Stichstraße oder Sackgasse unselbständiger Bestandteil der Anbaustraße ist, von der
sie abzweigt. Hierbei sind von besonderer Bedeutung die Länge der Stichstraße, die
Zahl der durch sie erschlossenen Grundstücke und das Maß der Abhängigkeit zwischen
ihr und der Straße, in die sie einmündet.
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Vgl. Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 5. Aufl. 1999, § 12 Rdnr. 13 ff.
(m.w.N.).
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In Anwendung dieser Grundsätze ist die Planstraße C nicht als unselbständiges
zufahrtsähnliches "Anhängsel" des B. Weges anzusehen. Dem steht zum einen ihre
Länge von ca. 145 Metern entgegen, zum anderen erschließt sie neben dem (südlich
angrenzenden) Grundstück der Klägerin auf der gegenüberliegenden Straßenseite ein
Schulgrundstück sowie mehrere im Bereich des Bebauungsplans Nr. 4121 gelegene
Wohnhausgrundstücke, die über eine wiederum von ihr abzweigende, im weiteren
Verlauf abknickende Stichstraße erreichbar sind; außerdem ist sie über einen Rad- und
Fußweg mit den Planstraßen A und B des Bebauungsplans Nr. 4222 ("C. ") verbunden.
Schließlich hat sie auch nach dem Kriterium der Abhängigkeit von der Anbaustraße
nicht den Charakter einer bloßen Zufahrt zu den angrenzenden Grundstücken.
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2. Auch die Höhe des festgesetzten (Teil-) Erschließungsbeitrags ist nicht zu
beanstanden. Insbesondere durfte der Beklagte gemäß § 6 C der EBS 1988/1990 einen
Artzuschlag für die "überwiegend gewerbliche Nutzung" der Parzelle festsetzen. Die
erwähnte Satzungsbestimmung lautet:
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"Werden in einem Abrechnungsgebiet (§ 5) außer überwiegend gewerblich oder in
gleichartiger Weise (z.B. mit Büro-, Verwaltungs-, Post-, Bahn-, Krankenhaus- und
Schulgebäuden) genutzten Grundstücken oder Grundstücken, die nach den
Festsetzungen eines Bebauungsplanes in einem Kern-, Gewerbe-, oder Industriegebiet
liegen, auch andere Grundstücke erschlossen, so sind für die Grundstücke in Kern-,
Gewerbe- und Industriegebieten sowie für Grundstücke, die überwiegend gewerblich
oder in gleichartiger Weise genutzt werden, die in Abs. B (1) Nrn. 1-5 genannten
Nutzungsfaktoren um 0,5 zu erhöhen."
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Bei dem Abrechnungsgebiet handelt es sich (nach Aufhebung des früheren
Bebauungsplans Nr. 119/1) überwiegend - mit Ausnahme einer nördlichen Teilstrecke
(im Gebiet des Bebauungsplans Nr. 4121) - um ein unbeplantes Gebiet mit
überwiegender Wohnnutzung entlang des B. Weges und mit (nur) teilweiser
gewerblicher Nutzung, wie dies die zitierte Satzungsregelung voraussetzt. In deren
Anwendung hat der Beklagte im angefochtenen Heranziehungsbescheid den
Nutzungsfaktor von 1,25 für die tatsächlich vorhandene zweigeschossige Bebauung (in
Gestalt des die Parzellengrenzen überschreitenden Hallenteils auf dem Flurstück 1601)
um 0,5 auf 1,75 erhöht (§ 6 B (1) Nr. 2 i.V.m. (6) Buchst. a EBS 1988/1990).
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a) Gegen die Wirksamkeit dieser Satzungsregelung, insbesondere ihre Vereinbarkeit
mit höherrangigem Recht, bestehen keine Bedenken. Nach gefestigter
höchstrichterlicher Rechtsprechung ist es nicht zu beanstanden, wenn sich eine
Verteilungsregelung für unbeplante Gebiete an der tatsächlichen Nutzung der
Grundstücke orientiert, soweit eine solche vorhanden ist. Das gilt für das Maß und die
Art der Nutzung gleichermaßen.
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Vgl. BVerwG, Urteile vom 3. Juni 1971 - IV C 28.70 -, BVerwGE 38, 147 (148 f.) = BRS
37, Nr. 120 = DÖV 1971, 815 und vom 16. Februar 1973 - IV C 52.71 -, BVerwGE 42, 17
(18 f.); Drie- haus, a.a.O., § 18 Rdnr. 7.
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Dabei entspricht das Abstellen auf die tatsächliche Nutzung durchaus der
Abgabengerechtigkeit, weil es die Möglichkeit eröffnet, im maßgeblichen Zeitpunkt der
Entstehung der sachlichen Beitragspflicht gewerblich genutzte Grundstücke auch dann
stärker zu belasten, wenn sie nicht in ausgewiesenen Gewerbe- oder Industriegebieten
liegen.
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Vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1979 - 4 C 23.78 -, NJW 1980, 2208; Driehaus,
a.a.O., § 18 Rdnrn. 54 und 56.
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Hieran anknüpfend bestehen keine Bedenken, einen Artzuschlag für gewerbliche
Nutzung auch dann zu erheben, wenn - wie dies vorliegend nach dem Vortrag der
Klägerin der Fall ist - ein Gewerbebetrieb an seinem Standort zwar mit
Baugenehmigung errichtet worden ist, aber wegen späterer Änderung des
Gebietscharakters durch hinzutretende Wohn- und Mischbebauung an dieser Stelle
nicht mehr genehmigungsfähig ist und nur noch Bestandsschutz genießt. Denn mit dem
Abstellen auf die tatsächliche (anstatt der zulässigen) Nutzung nimmt der
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Satzungsgeber nur den Entscheidungsspielraum wahr, der ihm als Ortsgesetzgeber in
den Grenzen des § 131 Abs. 3 BauGB zusteht. Demgemäß kommt es vorliegend nicht
auf die künftige baurechtliche Zulässigkeit und entsprechende Nutzungsmöglichkeit an,
sondern auf eine aktuelle, tatsächliche "Momentaufnahme" zum Zeitpunkt der
Entstehung der sachlichen Beitragspflicht. Der den (Erschließungs-)Beitrag von
anderen Abgabetypen unterscheidende, mit der Einmaligkeit seiner Erhebung
zusammenhängende Grundsatz, daß der mit dem Beitrag abgegoltene, ihm äquivalente
Vorteil tatsächlich und rechtlich auf Dauer gesichert sein muß und z.B. ein nach
materiellem Baurecht nicht bebaubares Grund- stück deswegen auch nach rechtswidrig
erteilter und ausgenutzter Baugenehmigung nicht als erschlossen anzusehen ist, kann
daher im vorliegenden Zusammenhang keine Geltung beanspruchen.
Vgl. auch Driehaus, a.a.O., § 18 Rdnr. 7, wonach eine Verteilungsrege- lung selbst
Fallgestaltungen berück- sichtigen dürfte, in denen mit Hilfe einer Ausnahme oder
Befreiung die nach dem Bebauungsplan zulässige Nutzung überschritten oder eine
vorhandene Altbebauung oder geduldete - an sich baurechtswidrige - Nutzung
hingenommen wird.
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b) Zu Recht hat der Beklagte angenommen, daß das Grundstück der Klägerin im Sinne
der maßgeblichen Satzungsbestimmung "überwiegend gewerblich genutzt" wird.
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Maßgeblicher Zeitpunkt für diese Beurteilung ist das Entstehen der sachlichen
Beitragspflicht, hier mit der den Straßenbauarbeiten nachfolgenden Entscheidung des
Beklagten, den (bisher entstandenen) Erschließungsaufwand im Wege der
Kostenspaltung (mit Ausnahme der Kosten des Grunderwerbs) geltend zu machen;
mangels gegenteiliger Anhaltspunkte und in Übereinstimmung mit dem Vortrag der
Beteiligten geht der Senat davon aus, daß seither keine Änderung der Sachlage
eingetreten ist und daher die derzeit vorhandene und die seinerzeitige tatsächliche
Nutzung einander entsprechen. Gegenstand der Nutzungsüberprüfung ist nunmehr die
beitragsfähige Grundstücksfläche, deren Grenze der Beklagte in Anwendung der
Tiefenbegrenzung gemäß § 6 A (2) Buchst. b EBS 1988/1990 in Höhe der hinteren
Wand der auf den Flurstücken 1188/1601 aufstehenden (die Parzellengrenzen über-
schreitenden) Halle gezogen hat.
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Nach der erwähnten Satzungsbestimmung ist der Artzuschlag anzuwenden auf
Grundstücke, die "überwiegend gewerblich genutzt werden". Ein "Überwiegen" ist nach
allgemeinem Sprachgebrauch anzunehmen, wenn im Rahmen einer Prozent-
Rechnung eine Nutzung mehr als 50 % beträgt.
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Vgl. Driehaus, a.a.O., § 18 Rdnr. 63.
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Die Satzungsbestimmung nennt allerdings nicht die dem gegenüberzustellende
Nutzungsart, im Vergleich zu der die gewerbliche Nutzung überwiegen muß. Die
Regelung ist im vorliegenden Fall eines kombinierten Grundstücksflächen/Vollgeschoß-
Maßstabs in dem Sinne auszulegen, daß die Konträr-Nutzung jede andere verwirklichte,
beitragsrechtlich relevante, nicht- gewerbliche Nutzung ist. Bedeutung und
Konsequenzen der drei genannten Kriterien ergeben sich aus Folgendem: Das Merkmal
der verwirklichten Nutzung ist unmittelbare Konsequenz dessen, daß die Satzung auf
die tatsächliche Nutzung abstellt.
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Vgl. auch Driehaus, a.a.O., § 18 Rdnr. 63 ("ausgeübte Nutzung").
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Dies hat zur Folge, daß etwa Flächen einer "Nichtnutzung", d.h. brachliegende Flächen
(Vorratsflächen), die (noch) keiner Nutzung zugeführt sind, nicht zu berücksichtigen
sind. Daß die Nutzung (erschließungs-)beitragsrechtlich relevant sein muß, folgt daraus,
daß der Artzuschlag neben andere in Ansatz gebrachte Bemessungsfaktoren tritt, die
ihrerseits schon eine beitragsrechtlich relevante Nutzung voraussetzen (z.B. Zuschläge
für eine Bebauung in mehreren Geschossen), und einen im Vergleich zu diesen
höherwertigen Erschließungsvorteil abgelten soll. Nicht-gewerblich ist insbesondere
eine Wohnnutzung, wobei nicht nur entsprechend genutzte Gebäudeflächen
(Gebäudenutzflächen),
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so aber wohl Driehaus, a.a.O., § 18 Rdnr. 63 (mit der Folge, daß im vor- liegenden Fall
schon deshalb ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung anzunehmen wäre, weil
Wohngebäudeflächen auf der Parzelle 1601 nicht vorhanden sind),
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sondern auch der Wohnnutzung dienende und ihr deswegen zuzuordnende
Grundstücksfreiflächen (etwa Terrassen, Freisitze, Vor- oder Hausgärten), zu
berücksichtigen sind.
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Vgl. bereits das Urteil des Senats vom 7. September 1995 - 3 A 1164/92 -, NVwZ-RR
1996, 251 (252).
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In Anwendung dieser Kriterien sind die gewerblich und die nicht-gewerblich genutzten
(Teil-)Flächen eines Grundstücks quasi zu "bilanzieren". Dies setzt - idealiter - voraus,
daß es sich um deutlich unterscheidbare, abgegrenzte oder abgrenzbare Teilflächen
handelt. Bei gemischt genutzten Grundstücken, auf denen gewerbliche und nicht-
gewerbliche Nutzungen miteinander vermengt werden, wird dies nur selten der Fall und
eine Bilanzierung daher schwierig sein. Soll die Feststellung des Überwiegens einer
Nutzung objektivierbar und praktikabel sein, so müssen die einzelnen Teilflächen der
einen oder anderen Nutzungsart zugeordnet werden. Soweit dies nicht möglich ist, etwa
weil es sich um eine "Nichtnutzung" handelt oder die Nutzung einer (Teil-)Fläche
"diffus" ist, sie also weder eindeutig der gewerblichen noch der nicht-gewerblichen
Nutzung zugeordnet werden kann, müssen diese (Teil-)Flächen bei der Bilanzierung
der gewerblichen und der nicht- gewerblichen (Teil-) Flächen außer Ansatz bleiben.
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So schon das Urteil des Senats vom 7. September 1995, a.a.O.
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Die Anwendung dieser Grundsätze ergibt hier: Ausweislich der vom Beklagten mit
Schriftsatz vom 12. März 1998 vorgelegten Fotos, der zugehörigen Planskizze sowie
nach dem - insoweit übereinstimmenden - Vortrag der Beteiligten in der mündlichen
Verhandlung vor dem Senat ist die streitbefangene Parzelle (innerhalb der
beitragspflichtigen Fläche) nur in einem geringen Umfang bebaut, nämlich in Gestalt
des im rückwärtigen Bereich vom Nachbarflurstück 1188 über die Parzellengrenze
"hineinragenden" Hallenteils mit einer Fläche von ca. 160 qm. Im übrigen handelt es
sich um eine Wiesenfläche. Dabei ist die (nördliche und östliche) Freifläche zwischen
der Planstraße C und dem auf der Nachbarparzelle 1181 aufstehenden Wohnhaus
(nebst Garage und Schwimmhalle) durch einen Jägerzaun von der übrigen (südlich
dieser Gebäude gelegenen) Freifläche abgetrennt. Das Wohnhaus verfügt auf seiner
Nordseite zur Freifläche hin über keinen Ausgang, es sind dort auch keine
Einrichtungen wie z.B. Terrassen, Freisitze oder im Boden verankertes Spielgerät
vorhanden. Die Fläche ist schon aufgrund ihrer Ausdehnung zu groß, um eine
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Vermutung zu begründen, es handele sich um einen Garten (selbst in Gestalt eines
"Wildgartens"). Daß sie wenigstens teilweise dem Wohnhaus als Garten dient, ist
mangels jedweder Anhaltspunkte ebenfalls nicht anzunehmen: Eine Abgrenzung in
Richtung der gewerblich genutzten Halle ist nicht zu erkennen; eine in Teilflächen
unterschiedliche, die Nutzungsvorstellungen des Eigentümers verdeutlichende
Gestaltung oder Pflege ("Kultivierung") der Freifläche ist ebenfalls nicht festzustellen.
Derartige, für einen objektiven Betrachter erkennbare Anhaltspunkte wären aber nötig,
um die satzungsrechtliche Anknüpfung an die tatsächliche Nutzung nicht leerlaufen zu
lassen, die Erhebung des Artzuschlags objektivierbar und nicht von subjektiven
Einschätzungen der Klägerin abhängig zu machen und sie damit nicht faktisch in deren
Belieben zu stellen. Nach all dem erscheint diese Freifläche nicht als "Hausgarten" des
Wohnhauses. Daß man von dem Wohnhaus aus den Blick über die Freifläche
schweifen lassen kann, reicht - entgegen der vom Prozeßbevollmächtigten der Klägerin
in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Auffassung - hierfür nicht
aus; Gleiches gilt für seine Überlegung, ein "Hausgarten" müsse nicht irgendwelchen
gärtnerischen Vorstellungen des Beklagten entsprechen und auch keinen "in Mark und
Pfennig" ausdrückbaren Nutzwert haben. Bei der gebotenen natürlichen Betrachtung
eines unbefangenen Beobachters kann diese Freifläche daher weder eindeutig der
Wohnnutzung (dem Wohnhaus auf der Parzelle 1188) noch der gewerblichen Nutzung
zugeordnet werden. Es handelt sich um eine brachliegende (Vorrats-)Fläche mit einer
beitragsrechtlich - unter dem Gesichtspunkt des Artzuschlags - irrelevanten
"Nichtnutzung", die nicht im vorstehenden Sinne in eine der Vergleichsgruppen
"katalogisiert" werden kann. Folglich muß sie bei der Bilanzierung der gewerblichen
und der nicht-gewerblichen Teilflächen außer Ansatz bleiben. Dann bleibt als einzige
und eindeutige Nutzungsart die gewerbliche Nutzung in dem (von der Nachbar- parzelle
her überbauten) Hallenteil (mit einer Größe von immerhin 160 qm), so daß diese -
konsequenterweise - auch "überwiegt". Danach ist die Festsetzung des Artzuschlags zu
Recht erfolgt.
3. Dies hat weiter zur Folge, daß die Klägerin aufgrund der Ecklage des Grundstücks
(am B. Weg und an der nördlichen Stichstraße) keine Vergünstigung wegen Mehrfacher-
schließung gemäß § 6 D (1) EBS 1988/1990 verlangen kann, weil § 6 D (2) Buchst. a
EBS 1988/1990 dies für überwiegend gewerb- lich genutzte Grundstücke ausschließt.
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4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Der Ausspruch zur
vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen (§
132 Abs. 2 VwGO).
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