Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen, Az. 3 A 4165/99

OVG NRW: grundstück, stadt, beitragspflicht, öffentliches interesse, gütliche einigung, gemeinde, bebauungsplan, eigentümer, entstehung, vollstreckung
Oberverwaltungsgericht NRW, 3 A 4165/99
Datum:
28.02.2002
Gericht:
Oberverwaltungsgericht NRW
Spruchkörper:
3. Senat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
3 A 4165/99
Vorinstanz:
Verwaltungsgericht Düsseldorf, 12 K 12968/96
Tenor:
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte
darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des
beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
T a t b e s t a n d :
1
Die Klägerin wendet sich gegen ihre Heranziehung zu einem Erschließungsbeitrag für
die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlage "G. - D. -Straße" im Gebiet der
Stadt D. .
2
Die Klägerin ist (Mit-)Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung G. Flur 6 Flurstück 143.
Das 1630 qm große Grundstück grenzt mit einer Breite von ca. 18 m an die K. Straße an.
Es ist dort straßennah mit einem zweigeschossigen freistehenden Wohnhaus (K. Straße
277) bebaut und erstreckt sich mit ca. 85 m in den rückwärtigen - bislang gärtnerisch
genutzten - Bereich. Das Grundstück unterfällt dem Geltungsbereich des
Bebauungsplans Nr. 5380/27 der Stadt D. vom 20. September 1969, der es als
Kerngebiet ausweist und innerhalb der durch Baugrenzen bestimmten überbaubaren
Grundstücksflächen eine viergeschossige Bebauung zulässt. Die Lage des
festgesetzten Baufensters orientiert sich teilweise an dem vorhandenen
Gebäudebestand, erstreckt sich jedoch darüber hinaus ca. 55 m in den rückwärtigen
Bereich. Die südliche Baugrenze liegt überwiegend auf der Grenze des Flurstücks 143
zu dem sich dort südlich anschließenden, ca. 5 m tiefen und 85 m breiten Flurstück 171,
das im Eigentum der Stadt D. steht. Dieses Flurstück gehört als nicht überbaubare
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Grundstücksfläche zu dem festgesetzten Kerngebiet. Es ist mit Bäumen und Sträuchern
dicht bestanden und fällt teilweise zum Flurstück 143 hin ab. Südlich des Flurstücks 171
weist der Bebauungsplan eine Verkehrsfläche aus, die die G. -D. -Straße in Anspruch
nimmt.
Diese Straße, die beidseitig über Gehwege verfügt, wurde nach ihrer im wesentlichen
durchgeführten bautechnischen Herstellung im Jahre 1969 gewidmet. Bemühungen des
Beklagten, das Flurstück 171 an die Eigentümer des Flurstücks 143 zu veräußern,
hatten keinen Erfolg. Ob eine Erschließung des Grundstücks Flurstück 143 durch die G.
-D. -Straße - mit der hieraus folgenden Beitragspflicht - dadurch bewirkt werden könnte,
dass die Stadt als Eigentümerin des Flurstücks 171 eine Zuwegungs- bzw.
Zufahrtbaulast zu Gunsten des Flurstücks 143 einräumt, wurde zunächst von den
beteiligten Ämtern des Beklagten unterschiedlich beurteilt. Mit Baulasterklärung vom 31.
März 1992 verpflichtete sich die Stadt D. gegenüber ihrer Bauaufsichtsbehörde zu
dulden, dass die Fläche des Grundstücks Flurstück 171 vom jeweiligen Eigentümer des
Grundstücks K. Straße 277 als Zufahrt bzw. Zugang zum Privatgrundstück genutzt wird.
Die Verpflichtungserklärung wurde am 3. April 1992 in das Baulastenverzeichnis des
Beklagten eingetragen.
4
Nachdem im Dezember 1992 letzte Arbeiten zur Herstellung von Gehwegen an der G. -
D. Straße abgeschlossen waren, ermittelte der Beklagten den bei- tragsfähigen
Aufwand der Anlage und zog die Klägerin mit Bescheid vom 15. September 1995 zu
einem Erschließungsbeitrag in Höhe von 101.121,40 DM heran. Auf den Widerspruch
der Klägerin wurde der Beitrag unter Zurückweisung des Widerspruchs im Übrigen auf
93.983,10 DM festgesetzt. Das (Hinterlie- ger-)Grundstück der Klägerin verfüge auf
Grund der eingetragenen Baulast über eine gesicherte Erschließung zu dieser Straße
und sei damit beitragspflichtig.
5
Die Klägerin hat am 19. Dezember 1996 Klage erhoben und zur Begründung im
Wesentlichen ausgeführt: Ihr Grundstück werde, weil von der abgerechneten
Anbaustraße durch das städtische Flurstück 171 getrennt, durch die G. -D. - Straße nicht
im Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB erschlossen. Die am 3. April 1992 eingetragene
Baulast bewirke keine dauerhafte Sicherung der Zugänglichkeit ihres Grundstücks von
dieser Straße. Das für die Eintragung erforderliche bauordnungsrechtliche Interesse
habe nicht bestanden. Sie - die Klägerin - beabsichtige nicht, ihr Grundstück zu
bebauen. Eine solche Absicht sei auch zu keinem Zeitpunkt dem Beklagten gegenüber
erklärt worden. Die fehlerhaft eingetragene Baulast sei damit zwingend zu löschen.
Unabhängig davon erhalte sie - die Klägerin - durch die bloße Bestellung einer Baulast
keine gesicherte Rechtsposition, das Flurstück 171 als Zugang bzw. Zufahrt zu nutzen.
Hierzu sei eine vertragliche Vereinbarung notwendig, was der Beklagte jedoch stets
verweigert habe. Schließlich seien dem Beklagten bei der Aufwandsermittlung und bei
der Verteilung des umlagefähigen Aufwandes im Einzelnen angeführte Fehler
unterlaufen.
6
In der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht hat der Beklagte den
Beitrag auf 93.162,31 DM ermäßigt; die Beteiligten haben den Rechtsstreit inso- weit
übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.
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Die Klägerin hat beantragt,
8
den Heranziehungsbescheid des Beklagten vom 15. September 1995 in der Fassung
9
des zu Protokoll des Gerichts erklärten Änderungsbescheides aufzuheben.
Der Beklagte hat beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Er hat seine Auffassung wiederholt, die eingetragene Baulast stelle für das Grundstück
der Klägerin eine hinreichende öffentlich-rechtliche Erschließungssi- cherung dar. Die
auf die Höhe des Beitrags bezogenen Angriffe der Klägerin gingen fehl.
12
Das Verwaltungsgericht hat der Klage durch das angefochtene Urteil entsprochen. Das
Grundstück der Klägerin sei derzeit nicht beitragspflichtig, weil es als
Hinterliegergrundstück noch nicht im Sinne des § 133 Abs. 1 BauGB von der G. -D. -
Straße erschlossen werde. Die nach gescheiterten Verkaufsbemü- hungen allein der
Beitragspflicht wegen eingetragene Baulast bewirke nicht auf Dauer die nach § 4 Abs. 1
Nr. 1 BauO NW erforderliche öffentlich-rechtliche Zu- gangssicherung. Für sie bestehe
derzeit keine baurechtliche, nämlich auf die Ausräumung von Hindernissen für ein
Bauvorhaben bezogene Erforderlichkeit. Das bloß beitragsrechtliche Interesse des
Beklagten stelle kein die Eintragung bzw. den Fortbestand der Baulast rechtfertigendes
öffentliches Interesse im Sinne des § 83 Abs. 3 Satz 1 BauO NW 1995 (§ 78 Abs. 3
BauO NW 1984) dar. Der Beklagte als Bauaufsichtsbehörde habe deshalb den Verzicht
auf die überflüssige Baulast zu erklären und sie von Amts wegen zu löschen.
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Mit der vom Senat zugelassenen und rechtzeitig begründeten Berufung tritt der Beklagte
der Beurteilung des Verwaltungsgerichts entgegen.
14
Hierzu führt er im Wesentlichen aus: Es sei zunächst zu prüfen, was im vorlie- genden
Fall als die abgerechnete Erschließungsanlage anzusprechen sei. Die Fläche des
Flurstücks 171 sei - wie auch entsprechend auf der anderen Stra- ßenseite - ein das
angrenzende Baugrundstück von der Straße abschirmender Grünstreifen. Es gehöre
deshalb nach der maßgeblichen natürlichen Betrach- tungsweise als
Straßenbegleitgrün zur abgerechneten Erschließungsanlage. Das Grundstück der
Klägerin werde von der G. -D. -Straße im Sinne von § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB
erschlossen, weil es durch diese Straße einen beitragsrechtlich relevanten Vorteil
erfahre. Es habe durch den Bebauungsplan 5380/27 eine zusätzliche
Bebauungsmöglichkeit erhalten, und zwar bis zu einer Bebauungstiefe von mindestens
85 m. Diese Bebauungsmöglichkeit werde durch die K. Straße allein nicht eröffnet. Auch
sei die Beitragspflicht nach § 133 Abs. 1 BauGB entstanden. Die abgerechnete Straße
vermittele unter Außerachtlassen der Erschließung von der K. Straße dem Grundstück
der Klägerin die tatsächliche Bebaubarkeit entsprechend den Festsetzungen des
Bebauungsplans. Das Flurstück 171 sei mit einer Zuwegungsbaulast zu Gunsten des
Grundstücks der Klägerin belastet. Diese sei mit Blick auf den Inhalt des
Bebauungsplans, der erkennbar von einer Erschließung der neuen Baufläche durch die
G. -D. - Straße ausgehe, gerechtfertigt. Der Gesichtspunkt einer "aufgedrängten"
Baulast, von dem das Verwaltungsgericht ausgegangen sei, greife nicht. Auf einen
tatsächlichen Bauwunsch der Klägerin komme es nicht an.
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In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat sich die Stadt D. ver- pflichtet, dem
jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 143 auf ihre - der Stadt - Kosten eine Zufahrt von
der G. -D. -Straße bis zur Grundstücksgrenze an der gewünschten Stelle unter
Durchbrechung des derzeitigen Gehölzstreifens anzulegen und ein unbeschränktes
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dauerhaftes Nutzungsrecht hinsichtlich dieser Zufahrt zu gewähren.
Der Beklagte beantragt,
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das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.
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Die Klägerin beantragt,
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die Berufung zurückweisen,
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hilfsweise,
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festzustellen, dass bis zu der Protokollerklärung des Beklagten eine
Erschließungsbeitragszahlung seitens der Klägerin nicht geschuldet war.
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Sie tritt den Ausführungen des Beklagten im Einzelnen entgegen und hebt hervor: Das
Flurstück 171 stelle kein der abgerechneten Anlage zugehörendes Straßenbegleitgrün
dar. Ihr Grundstück sei auch nicht als Hinterliegergrundstück für diese Straße
beitragspflichtig. Eine tatsächlich und rechtlich unbedenkliche Zufahrt bzw. Zuwegung
bestehe von der abgerechneten Anlage aus nicht. Auf die durch den Bebauungsplan
eröffneten Bebauungsmöglichkeiten, von denen Gebrauch zu machen nicht beabsichtigt
sei, komme es nicht an. Die zu Lasten des Flurstücks 171 eingetragene Baulast sei
rechtswidrig. Der vorhandene Höhenunterschied zwischen ihrem Grundstück, dem
Flurstück 171 und der Straße sowie der vorhandene dichte Bewuchs auf der Parzelle
171 schlössen eine Erreichbarkeit ihres Grundstücks von der G. -D. -Straße her derzeit
aus.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der
Gerichtsakten und der vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge und Pläne
verwiesen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
25
Die vom Senat zugelassene und auch im Übrigen zulässige Berufung des Be- klagten
ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu Recht ent- sprochen.
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Der angefochtene Beitragsbescheid des Beklagten in der Fassung, die dieser zuletzt in
der mündlichen Verhandlung I. Instanz erhalten hat, ist rechtswidrig und verletzt die
Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
27
Das Verwaltungsgericht hat zutreffend erkannt, dass die mit dem streitbefange- nen
Bescheid geltend gemachte Erschließungsbeitragspflicht bisher nicht entstanden ist,
weil das veranlagte Grundstück nicht zu den von der G. -D. -Straße erschlossenen
Grundstücken im Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB gehört. Hieran hat sich bis zum
Zeitpunkt der Entscheidung durch den Senat nichts geändert.
28
Nach § 133 Abs. 1 BauGB ist ein Grundstück beitragspflichtig, wenn es der abzu-
rechnenden Anbaustraße wegen bebaubar ist, d.h. unter anderem von ihr aus in einer
Weise verkehrlich erreichbar ist, die den einschlägigen Bestimmungen des
Bebauungsrechts, § 30 BauGB, und des Bauordnungsrechts, § 4 BauO NRW, genügt.
Dabei muss bei Wohngrundstücken - bei Grundstücken in einem festge- setzten
29
Kerngebiet gelten jedenfalls keine minderen Anforderungen - regelmäßig die
Möglichkeit bestehen, mit privaten Kraftfahrzeugen und solchen des öffentlichen
Versorgungs- und Rettungswesens auf der Fahrbahn der Anbaustraße bis zur Höhe des
Grundstücks zu fahren und es von dort aus (u. U. über einen Geh- und/oder Radweg) zu
betreten.
Grenzt das Grundstück nicht an die abzurechnende Anbaustraße (Hinterlieger-
grundstück), muss das auch hier erforderliche Heranfahrenkönnen an die Grund-
stücksgrenze im Falle zwischenliegenden fremden Grundbesitzes durch eine öf-
fentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt über diesen Grundbesitz vermittelt werden. Erst
dann wird das Hinterliegergrundstück durch die Anbaustraße im Sinne von § 133
BauGB erschlossen und kommt die Erschließungswirkung der Anbaustraße zum
Tragen.
30
Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben.
31
Dabei braucht der Senat nicht weiter zu untersuchen, ob sich das Grundstück der
Klägerin nach dem hierfür maßgeblichen Eindruck eines unbefangenen Beobachters
vor Ort,
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vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 29. Oktober 1993 - 8 C 53.91 -, NVwZ 1994, 909,
33
im Verhältnis zu der Erschließungsanlage "G. -D. -Straße" wegen des vor- gelagerten
städtischen Flurstücks 171 als Hinterliegergrundstück darstellt oder ob es - bei
Zugehörigkeit dieses Flurstücks zur ausgebauten und gewidmeten Straße - ein an diese
Anlage unmittelbar angrenzendes Anliegergrundstück ist. In beiden Fällen liegt ein
Erschlossensein i.S.d. § 133 BauGB nicht vor.
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1. Geht man von der auch vom Beklagten bis zu seinem Meinungswandel im Be-
rufungszulassungsverfahren für richtig gehaltenen Beurteilung aus, das Grundstück der
Klägerin sei im Verhältnis zu der abgerechneten Erschließungsanlage ein
Hinterliegergrundstück, scheitert ein Erschlossensein nach § 133 Abs. 1 BauGB
jedenfalls daran, dass es an der rechtlichen Sicherung einer Zufahrt über das
Anliegergrundstück Flurstück 171 in der von §§ 30 Abs. 1 BauGB, 4 BauO NRW
gebotenen Weise noch fehlt. Das gilt sowohl für den Zeitpunkt der Entstehung der
sachlichen Beitragspflicht für diese Anlage (§ 133 Abs. 2 BauGB) als auch für die Zeit
danach bis zur Entscheidung im Berufungsverfahren.
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Der Senat teilt die Beurteilung des Verwaltungsgerichts, dass die von der Stadt als
Eigentümerin des Flurstücks 171 übernommene und vom Beklagten als Untere
Bauaufsichtsbehörde im April 1992 im Verfahren nach § 78 BauO NW a.F. eingetragene
Zuwegungsbaulast nach den besonderen Umständen des Falles die Voraussetzungen
der §§ 30 Abs. 1 BauGB, 4 BauO NRW an die rechtliche Sicherung der Erschließung
nicht erfüllt.
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Zweck der in Rede stehenden Zuwegungsbaulast nach § 78 BauO NW a.F./§ 83 BauO
NRW n.F. ist es, dem hierdurch Begünstigten die Möglichkeit zu verschaffen, bei einem
Bauvorhaben, das nach den Grundstücksverhältnissen allein nicht genehmigt werden
könnte, dem bauordnungsrechtlichen Erschließungserfordernis nach § 4 Abs. 1 Nr. 1
BauO NW unter Ausnutzung von Nachbargrundstücken zu genügen. Die
Zuwegungsbaulast ist das Mittel zur Verwirklichung des vorgesehenen Bauvorhabens
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auf dem "notleidenden" Grundstück. Die Vorhabenbezogenheit, die darin besteht, einem
Bauvorhaben durch die Verpflichtung eines Dritten zu einem sein Grundstück
betreffendes baurechtlich relevantes Tun, Dulden oder Unterlassen die
Genehmigungsfähigkeit zu vermitteln, macht die bauaufsichtliche Bedeutsamkeit der
Zuwegungsbaulast aus. Sie ist für Eintragung und Fortbestand der Baulast unerlässlich.
Vgl. OVG NRW, Urteil vom 15. Mai 1992 - 11 A 890/91 -, NJW 1993, 1284 und
Beschluss vom 10. Oktober 1997 - 7 B 1974/97 -; Bödding- haus/Hahn/Schulte, BauO
NW, § 83 Rdn. 8 und 14; Gädtke/Böckenförde/Temme/Heinz, BauO NW, 9. Aufl., § 83
Rdn. 21 ff.; s. zum dortigen Landesrecht auch OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 25. Juni
1985 - 6 A 54/84 -, KStZ 1986, 76, und OVG Lüneburg, Urteil vom 2. Juli 1991 - 6 L
132/89 -, BRS 52 Nr. 164; allgemein auch BVerwG, Beschluss vom 4. Oktober 1994 - 4
B 175.94 -, NVwZ 1995, 377.
38
Die bauaufsichtliche Bedeutsamkeit stellt gleichzeitig die Grundlage für die Befugnis der
Bauaufsichtsbehörde dar, die von dem Dritten mit der Baulastübernahme eingegangene
Verpflichtung während des Baugenehmigungsverfahrens und danach, insbesondere
nach Verwirklichung des genehmigten Bauvorhabens, notfalls mit ordnungsrechtlichen
Mitteln durchzusetzen.
39
Die hier von der Stadt D. in Bezug auf ihr Grundstück Flurstück 171 über- nommene
Zuwegungsbaulast hat, wie der Beklagte auch in der mündlichen Ver- handlung vor
dem Senat nicht in Abrede gestellt hat, zu keinem Zeitpunkt einen solchen Bezug zu
einem auf dem Grundstück der Klägerin anstehenden oder auch nur sonstwie in
überschaubarer Zukunft beabsichtigten Bauvorhaben auf- gewiesen.
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Zum zeitlichen Zusammenhang zwischen der Baulastbegründung und einer diese
einbeziehenden bauaufsichtlichen Entscheidung, insbesondere in einem
Baugenehmigungsverfahren, vgl. Böddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., § 83 Rdn. 10
sowie Gädtke/ Böckenförde/ Temme/Heinz, a.a.O., § 83 Rdn. 27.
41
Die Klägerin hat stets erklärt, ihr Grundstück über den vorhandenen, zur K. Straße hin
orientierten und von dieser Straße erschlossenen Gebäu- debestand hinaus nicht weiter
gehend baulich ausnutzen zu wollen. Gegenteiliges hat der Beklagte nicht geltend
gemacht und ist auch sonst nicht hervorgetreten, und zwar weder vor noch nach
Eintragung der Baulast im April 1992. Auch derzeit besteht, wie die Klägerin vor dem
Senat unwidersprochen vorgetragen hat, keinerlei Bauabsicht.
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Der gleichwohl - nach einem langwierigen Verwaltungsverfahren und kontrover- ser
Meinungsbildung unter den Fachämtern - von der Bauaufsichtsbehörde des Beklagten
eingetragenen Baulast fehlte und fehlt damit jedweder Bezug zu einem auf das
Grundstück der Klägerin bezogenen Bauwunsch. Die Baulast stellt sich deshalb hier
nach Lage der Dinge als eine von der Stadt aus eigenem - nach Scheitern ihrer
Verkaufsbemühungen beitragsrechtlich motivierten - Antrieb gleichsam als "auf Vorrat"
übernommene Baulast dar für einen nach dem geltenden Bebauungsplan auf dem
Grundstück der Klägerin zulässigen, nach Zeitpunkt und Ausgestaltung aber nicht
absehbaren Baufall, bei dem sich infolgedessen auch nicht überschauen lässt, ob und
in welchem Umfang Erschließungsbedürfnisse hierdurch in Richtung auf die G. -D. -
Straße ausgelöst werden könnten und wie das Flurstück 171 ggf. zwecks Herstellung
der Erreichbarkeit des Grundstücks von der Straße in Anspruch genommen werden
müsste.
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Eine baurechtliche Bedeutsamkeit der Zuwegungsbaulast aus sonst beachtlichen
bauordnungs- bzw. bauplanungsrechtlichen Gründen bestand - und besteht - ebenfalls
nicht. Es ist nichts dafür ersichtlich, die übernommene Baulast diene etwa der
Verhinderung dort sonst anderweit zu besorgender baurechtswidriger Zustände. Der
Beklagte nimmt solches auch selbst nicht an. Dass für die in Rede stehende
Zuwegungsbaulast eine baurechtliche Bedeutsamkeit allein aus der das Gebiet
erfassenden Bauleitplanung, hier aus den Festsetzungen des Bebauungsplans
5380/27, abgeleitet werden könnte, ist gleichfalls zu verneinen. Eine mit einem Geh-,
Fahr- oder Leitungsrecht zu belastende Fläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BBauG/BauGB), zu
deren Umsetzung die Baulast hier dienen könnte, ist im Bebauungsplan nicht
festgesetzt worden. Dass dieser Plan dem Grundstück der Klägerin - bei Schaffung
einer Zuwegung über das Flurstück 171 - eine zusätzliche Bebauungsmöglichkeit zur G.
-D. -Straße hin bietet,
44
zum Rechtscharakter eines Bebauungsplans als bloße Angebotsplanung vgl. statt
vieler: BVerwG, Urteile vom 24. November 1989 - 4 C 41.88 -, NVwZ 1990, 860 und vom
26. August 1993 - 4 C 24.91 -, BRS 55 Nr. 17,
45
reicht mangels absehbarer Realisierung derselben nicht aus, der Baulast die er-
forderliche baurechtliche Bedeutsamkeit zuzuerkennen. Das nachvollziehbare Interesse
des Beklagten, das Grundstück der Klägerin wegen der aktuell gebotenen
Bebauungsmöglichkeit auch aktuell an der Verteilung der Straßenausbaukosten mittels
Erschließungsbeiträgen zu beteiligen, ändert daran nichts.
46
Vgl. Senatsbeschluss vom 17. Januar 1997 - 3 B 2995/94 - unter Hinweis u.a. auf OVG
Rheinland- Pfalz, Urteil vom 25. Juni 1985 - 6 A 54/84 -, a.a.O.
47
Ob bei diesen Gegebenheiten die Eintragung der Baulast durch die Untere Bau-
aufsichtsbehörde rechtswidrig war und deshalb hätte unterbleiben müssen, oder ob im
Zeitpunkt der Entstehung der sachlichen Beitragspflicht (§ 133 Abs. 2 BauGB ) die
Voraussetzungen eines Verzichts im Sinne von § 78 Abs. 3 Satz 2 BauO NW a.F./§ 83
Abs. 3 Satz 2 BauO NRW n.F. vorlagen, braucht der Senat nicht zu entscheiden. Denn
die Bauaufsichtsbehörde hätte auf die in Rede stehende Baulast - mangels
baurechtlicher Bedeutsamkeit - jedenfalls von Amts wegen,
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zu der im Gesetz nicht ausdrücklich geregelten, jedoch allgemein anerkannten Befugnis
zur Lö- schung einer Baulast von Amts wegen vgl.: Böd- dinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O.
§ 83 Rdn. 103, sowie OVG Lüneburg, Urteil vom 2. Juli 1991 - 6 L 132/89 - , a.a.O. zum
dortigen Landesrecht,
49
zu den genannten Zeitpunkten und jederzeit später ermessensfehlerfrei verzich- ten
können. Dabei erscheint eine solche Verzichtsentscheidung schon deshalb nicht
fernliegend, weil hierdurch das Baulastenverzeichnis um eine absehbar nicht benötigte
Baulast bereinigt würde. Durch eine in dieser Weise Bestandsrisiken unterworfene, dem
greifbaren Risiko jederzeitiger Löschung ausgesetzte Baulast ist die Erschließung -
anders als in dem vom Senat entschiedenen Fall einer aufschiebend bedingten oder
befristeten Baulast,
50
vgl. Urteil vom 23. März 2001 - 3 A 1255/99 -, n. rk. -
51
zu keinem Zeitpunkt i.S.v. § 30 Abs. 1 BauGB, § 4 BauO NRW "gesichert" mit der Folge,
dass den Anforderungen des § 133 Abs. 1 BauGB bisher nicht ent- sprochen ist.
52
2. Legt man hingegen die jetzige Sicht des Beklagten zugrunde, das Flurstück 171 sei
als unselbständiger Grünstreifen Bestandteil der Anbaustraße, das Grundstück der
Klägerin damit Anliegergrundstück, ändert dies an dem fehlenden Erschlossensein des
Grundstücks der Klägerin im Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB durch die G. -D. -Straße
nichts. Der Erreichbarkeit des Grundstücks der Klägerin von dieser Straße her steht in
diesem Fall der auf dem Flurstück 171 dicht aufstehende Bewuchs, zugleich der aus
dieser Ausgestaltung der Fläche als Grünstreifen (Straßenbegleitgrün) erkennbare
Widmungsinhalt entgegen, der ein Überqueren dieses Streifens durch Fußgänger bzw.
mit Fahrzeugen ohne vorherige Befestigung hindert. Solange diese tatsächlichen und
rechtlichen Hindernisse nur ausräumbar, aber noch nicht ausgeräumt sind, fehlt es am
Erschlossensein i.S.d. § 133 Abs. 1 BauGB mit der Folge, dass das Grundstück der
Klägerin einer Beitragspflicht für die abgerechnete Anlage (noch) nicht unterliegt.
53
Vgl. BVerwG, Urteile vom 26. September 1983 - 8 C 86.81 -, DVBl. 1984, 184, vom 20.
August 1986 - 8 C 58.85 -, NVwZ 1987, 57, und vom 21. Oktober 1988 - 8 C 56.87 -,
NVwZ 1989, 570; Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 6. Aufl., § 23 Rdn. 22
f.
54
Die in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vom Beklagten abgegebene
Verpflichtungserklärung, dem jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 143 auf Kosten der
Stadt eine Zufahrt von der G. -D. -Straße bis zur Grenze dieses Flurstücks an der
gewünschten Stelle unter Durchbrechung des derzeitigen Gehölzstreifens anzulegen
und ein unbeschränktes dauerhaftes Nutzungsrecht hinsichtlich dieser Zufahrt zu
gewähren, lässt die bestehenden tatsächlichen und rechtlichen Hindernisse nicht
unbeachtlich werden.
55
In der Rechtsprechung des BVerwG,
56
vgl. Urteil vom 29. Mai 1991 - 8 C 67.89 -, NVwZ 1991, 1089,
57
ist als Ausnahme von dem Grundsatz, dass im Rahmen des § 133 Abs. 1 BauGB ein
bestehendes (ausräumbares) Erreichbarkeitshindernis auch ausgeräumt sein muss, um
die Beitragspflicht entstehen zu lassen, nur der Fall anerkannt, dass ein auf dem
Straßengrund bestehendes (tatsächliches) Hindernis (etwa eine Stützmauer) von der
zur Beseitigung bereiten Gemeinde nicht beseitigt werden kann, weil sie dafür
angesichts einer Hanglage des betreffenden Grundstücks auf die Mitwirkung des
Grundstückseigentümers angewiesen ist, die dieser verweigert. Ihre Rechtfertigung
findet diese Ausnahme in der Erwägung, dass es in dieser Konstellation wie auch sonst
nicht im Belieben eines Anliegers stehen kann, darüber zu bestimmen, ob sein
Grundstück an der Verteilung des Erschließungsaufwandes für eine Anbaustraße
teilnimmt und der sachlichen Beitragspflicht unterliegt. Darum geht es hier jedoch nicht.
Was die technische Überwindung des Hindernisses auf dem Flurstück 171 betrifft
(jedenfalls teilweise Rodung des Gehölzbestandes, Anlage einer befestigten Zufahrt),
ist die Stadt auf eine Mitwirkung der Klägerin nicht angewiesen. Gleiches gilt für die
Änderung des Widmungsinhaltes, die hier an keiner Form gebunden ist und mit der
Durchführung der beschriebenen technischen Maßnahmen konkludent erfolgen kann.
Einer Mitwirkung der Klägerin bei der Beseitigung der bestehenden Hindernisse bedarf
es auch nicht, um die Position der Zufahrtsstelle einvernehmlich festzulegen und
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dadurch späteren Einwänden der Klägerin vorzubeugen, die Zufahrt sei für die
Grundstücksnutzung untauglich oder "unzweckmäßig" angelegt.
Anders VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 1. September 1997 - 2 S 661/96 -,
VGHBW-LS 1997, Beilage 12, B 2, sowie Juris - Dokument 114009700.
59
Eine Mitwirkung des Anliegers bei der Festlegung der Zufahrtsstelle ist nämlich nicht
von Rechts wegen geboten. Es ist vielmehr der weiten Planungsbefugnis der Gemeinde
überlassen, bei der Herstellung von Anbaustraßen die Details, zu denen auch die
Zufahrten zu Anliegergrundstücken gehören, festzulegen. Insoweit gilt für den
vorliegenden Fall nichts anders, als wenn die Gemeinde den Zufahrtbereich vor dem
Grundstück der Klägerin im Wege bauleitplanerischer Festsetzungen (etwa gemäß § 9
Abs. 1 Nr. 11 BauGB) bestimmt hätte. Auszurichten sind solche Entscheidungen an den
objektiven Gegebenheiten, die die betroffenen Grundstücke mitsamt ihrer Einbindung in
das Erschließungsgebiet kennzeichnen, nicht hingegen am subjektiven Interesse des
derzeitigen Grundeigentümers, das wiederum von dessen etwaigen Bauabsichten
abhängt.
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Soweit im Fachschrifttum die vorliegende Konstellation in den Blick genommen ist,
61
vgl. Driehaus, a.a.O., § 23 Rdn. 23 f.; derselbe in: Die Rechtsprechung des BVerwG zum
Er- schließungs- und Erschließungsbeitragsrecht, 8. Aufl., Rdn. 631,
62
ist dies in einer Weise geschehen, die nicht darauf schließen lässt, die Recht-
sprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu einer verweigerten Mitwirkung des
Anliegers könne auch hier Anwendung finden.
63
Das Ergebnis des vorliegenden Rechtsstreits, dass das Grundstück der Klägerin trotz
der in der mündlichen Verhandlung zweiter Instanz erklärten Verpflichtung des
Beklagten nicht eher im Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB erschlossen ist, als eine Zufahrt
tatsächlich hergestellt und damit auch eine Widmungsänderung vollzogen ist, steht in
Einklang mit der bisherigen Senatsrechtsprechung. So ist bereits mit Senatsurteil vom
23. März 1987 - 3 A 2346/84 - entschieden worden, dass die bloße Zusage der Stadt,
"dem Kläger werde auf Antrag eine Zufahrt zu seinem Grundstück von der
Straßenfläche ... aus über die jetzt bestehende Grünfläche eingerichtet werden", nicht
ausreicht um anzunehmen, das dort vorhandene Gehölz sei als Zuwegungshindernis
unbeachtlich geworden und stände einem Erschlossensein gemäß § 133 Abs. 1 BauGB
nicht mehr entgegen. Das Senatsurteil vom 25. August 1997
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- 3 A 4257/92 -, OVG RSE §§ 131, 133 BBauG/BauGB Erschlossensein,
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betraf eine Situation, in der - anders als hier - für die Dauer der Rechtswirkung eines
erteilten Bauvorbescheides feststand, dass die Baugenehmigung für ein
Anliegergrundstück trotz zwischenliegenden und zur Straße gehörenden Grün- streifens
für die Bebauung mit einer Garage nebst Zufahrt erteilt werden musste. Dieser
Sachverhalt ist nach den Entscheidungsgründen des genannten Urteils als mit den in
der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts behandelten Fällen zumutbarer,
aber verweigerter Mitwirkung des Anliegers vergleichbar beurteilt worden, letzteres mit
Blick darauf, dass der Anlieger den Vorbescheid für die Garage nebst Zufahrt zur Straße
selbst beantragt und dem entgegen im Streit um den Erschließungsbeitrag das
Bestehen eines Zufahrthindernisses geltend gemacht hatte. Mit dieser Konstellation ist
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die vorliegende Streitsache nicht vergleichbar. Die Klägerin hat keinen ohne Weiteres
realisierbaren Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung. Sie hat auch nicht die
Baulastbestellung durch die Stadt durch Bekundung eines Bauwunsches mitveranlasst.
Im Gegenteil hat sie seinerzeit durch Nachfrage nach der Bereitschaft der Stadt zur
Bestellung einer der Baulast entsprechenden Grunddienstbarkeit Zweifel an der
Ernsthaftigkeit eines Erschließungsangebots der Stadt verdeutlicht. Zu der
Protokollerklärung des Beklagten in der mündlichen Verhandlung II. Instanz hat sie
gleichfalls keinen Anstoß gegeben.
Soweit der Senat in vergleichbaren Fällen eine gütliche Einigung des Inhalts an- regt,
dass der Grundstückseigentümer den geforderten Erschließungsbeitrag zahlt, während
die Gemeinde die Prozesskosten übernimmt und auf Nebenforderungen (Zinsen u.ä.)
verzichtet, liegen dem wirtschaftliche Überlegungen zugrunde, dass nämlich die
Gemeinde die Beitragspflicht durch eigenes Handeln in Kürze zur Entstehung bringen
und einen erneuten, nunmehr rechtmäßigen Beitragsbescheid erlassen kann.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Der Ausspruch zur vor- läufigen
Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht
gegeben sind (§ 132 Abs. 2 VwGO).
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