Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom 15.08.1997

OVG NRW (öffentliches interesse, überwiegendes öffentliches interesse, eigentümer, denkmal, wirtschaftliche lage, der rat, objekt, interesse, abbruch, in angemessener weise)

Oberverwaltungsgericht NRW, 7 A 133/95

Datum:

15.08.1997

Gericht:

Oberverwaltungsgericht NRW

Spruchkörper:

7. Senat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

7 A 133/95

Vorinstanz:

Verwaltungsgericht Arnsberg, 7 K 6173/93

Tenor:

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens; die

außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer baurechtlichen Abbruchgenehmigung für ein

unter Denkmalschutz stehendes ehemaliges Arbeiterschlafhaus.

Die Klägerin ist Eigentümerin des in H gelegenen Grundstücks C Straße 4 (Gemarkung

D Flur 5 Flurstück 287), das mit einem ca. 30 m langen Fachwerkhaus bebaut ist. Das

Gebäude liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. "Ortsmitte D " der Stadt H

aus dem Jahr 1981. Dieser setzt für den betroffenen Bereich ein allgemeines

Wohngebiet fest, wobei die festgesetzten Baugrenzen den vorhandenen Baukörper

nicht vollständig erfassen, sondern teilweise als nicht überbaubare Grundstücksfläche

ausweisen.

Durch - für sofort vollziehbar erklärten - Bescheid des Beigeladenen zu 2. vom 10. April

1987 wurde das Gebäude in die Denkmalliste eingetragen, nachdem der Rat der Stadt

H es zunächst abgelehnt hatte, das Gebäude gemäß dem Antrag des Beigeladenen zu

1. unter Denkmalschutz zu stellen, und die oberste Denkmalbehörde eine Weisung zur

Eintragung erteilt hatte. Die Eintragung, die zwischenzeitlich bestandskräftig geworden

ist, bezieht sich auf das Äußere des Arbeiterschlafhauses von 1872 (ohne spätere

Treppenhausanbauten an der Nord- und Südseite) sowie im Inneren auf die noch

vorhandene ursprüngliche Fachwerkkonstruktion zur Aufteilung des Gebäudes in

Schlafsäle und die drei Kamine aus der Entstehungszeit.

Zur Begründung der Eintragung ist im Bescheid u.a. ausgeführt, das Objekt sei

bedeutend für die Stadt H , insbesondere den Ortsteil D , weil es zu den wenigen noch

erhaltenen typischen siegerländischen Dokumenten für den Arbeiterwohnungsbau der

70er Jahre des 19. Jahrhunderts gehöre. Typisch siegerländisch sei dabei die Tatsache,

daß das Gebäude in der hier üblichen Sparfachwerkbauweise errichtet wurde.

Sämtliche Kriterien für diese Bauweise würden durch das Gebäude besonders

anschaulich dokumentiert. Das Gebäude der ehemaligen D Eisengiesserei sei ein

wichtiges Zeugnis für die Wohnverhältnisse eines Teils der damals dort beschäftigten

Arbeiter und belege den "Wirtschaftsboom" bei der Eisenproduktion im Siegerland in

der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Das Typische eines Schlafhauses, das dem

Gebäude auch jetzt noch ein barackenähnliches Gepräge gebe, sei trotz der

vorgenommenen Veränderungen am Objekt noch gut ablesbar; sein Zeugniswert werde

durch die Veränderungen nur unwesentlich beeinträchtigt. Es stehe in einer Gruppe von

mehreren Arbeiterhäusern unterschiedlicher Gestalt aber gleicher Konstruktionsweise,

so daß auf engstem Raum eine überaus anschauliche Typenvielfalt dieser speziellen

Bauaufgabe aus der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts erhalten geblieben sei. Reine

Schlafhäuser dieser Form seien im Ruhrgebiet und in anderen westfälischen

Industriegebieten kaum bekannt. Als seltenem Anschauungsobjekt für die Entwicklung

im Arbeiterwohnungsbau des Siegerlands und darüber hinaus Westfalens komme dem

Objekt besondere Bedeutung zu. Für die Erhaltung und Nutzung des Objekts lägen

wissenschaftliche, insbesondere baugeschichtliche sowie arbeits- und

sozialgeschichtliche Gründe vor.

Bereits im März 1984 hatte die Klägerin beim Beklagten als untere Bauaufsichtsbehörde

die Genehmigung zum Abbruch des Gebäudes mit der Begründung beantragt, das

Gebäude befinde sich in einem schlechten Zustand; bei einer Instandsetzung würden zu

hohe Kosten anfallen. Mit Bescheid vom 10. September 1987 lehnte der Beklagte die

Abbruchgenehmigung erstmals mit der Begründung ab, das Objekt unterliege den

Vorschriften des Denkmalschutzgesetzes (DSchG); der Beigeladene zu 2. als untere

Denkmalbehörde habe die nach § 9 DSchG erforderliche Erlaubnis nicht erteilt. Im

daraufhin nach erfolglosem Widerspruchsverfahren von der Klägerin eingeleiteten

Klageverfahren (7 K 1048/89 VG Arnsberg) schlossen die Beteiligten des vorliegenden

Verfahrens am 2. Mai 1990 einen Vergleich, in dem der Beklagte seinen Bescheid vom

10. September 1987 aufhob und sich verpflichtete, über den Bauantrag zum Abbruch

des Gebäudes bis zum 31. August 1990 neu zu entscheiden.

In der Folgezeit kam es zu Differenzen über die Frage, ob dem Abbruchantrag

denkmalrechtlich zuzustimmen sei. Nachdem der Eintragungsbescheid infolge

Rücknahme der Berufung der Klägerin in dem die Unterschutzstellung betreffenden

Klageverfahren bestandskräftig geworden war, beschloß der Rat der Stadt H am 24.

Juni 1992 - entgegen dem Vorschlag des Beigeladenen zu 2. als untere

Denkmalbehörde, die denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruchantrag zu erteilen. Auf

Antrag des Beigeladenen zu 1. entschied die Oberste Denkmalbehörde mit Erlaß vom

12. August 1993 gemäß § 21 Abs. 4 DSchG, daß die denkmalrechtliche Erlaubnis zum

Abbruch zu versagen sei. Der Beklagte lehnte daraufhin mit Bescheid vom 6. Oktober

1993 den Abbruchantrag der Klägerin vom 24. August 1987 ab.

Zur Begründung führte er aus, daß dem Abbruch zwingende gesetzliche Gründe

entgegenstünden, weil die Voraussetzungen für eine isolierte denkmalrechtliche

Erlaubnis zum Abbruch gemäß § 9 DSchG nicht vorlägen. Die nach den

denkmalschutzrechtlichen Vorschriften vorzunehmende Interessenabwägung ergebe,

daß die Belange des Denkmalschutzes gegenüber den privaten und wirtschaftlichen

Interessen der Klägerin am Abbruch des Gebäudes überwögen. Mit der Beseitigung des

Baudenkmals ginge ein typisches siegerländisches Dokument für den

Arbeiterwohnungsbau der 70er Jahre des 19. Jahrhunderts verloren. Das Gebäude sei

ein wichtiges Zeugnis für die Wohnverhältnisse der damaligen Arbeiterschaft und

belege zugleich den industriellen Aufschwung bei der Eisenproduktion im Siegerland

der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts. Der Erhaltungszustand des Gebäudes rechtfertige

den Abbruch nicht. Auf Grund der Lage, der Konstruktion und des Grundrisses des

Gebäudes sei es durchaus möglich, dieses in familiengerechte Wohnungen aufzuteilen.

Für die Schaffung von Wohnraum bestünden staatliche Förderungsmittel; auch habe

das Ministerium für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes NW

Finanzmittel in Aussicht gestellt, wenn die Belastungen die Zumutbarkeitsgrenze

überschritten. Sollten sich die Kosten für die Erhaltung und Nutzung des Gebäudes als

wirtschaftlich unzumutbar erweisen, könne die Übernahme des Denkmals nach § 31

DSchG verlangt werden; auch sei auf die Entschädigungsregelung des § 33 DSchG zu

verweisen. Ein überwiegendes öffentliches Interesse für den Abbruch liege nicht vor.

Insbesondere habe der Bebauungsplan Nr. keinen Vorrang. Ein Änderungsverfahren für

andere Bereiche sei eingeleitet; dieses könne auch dazu genutzt werden, die

überbaubaren Grundstücksflächen auf dem hier betroffenen Grundstück so

auszurichten, daß das Baudenkmal erhalten bleiben könne. Auch bei Beibehaltung des

Plans würden jedenfalls die Grundzüge der Planung verwirklicht, weil das

Arbeiterschlafhaus für die Einrichtung von Wohnungen geeignet sei.

Die Klägerin hat bereits am 17. September 1993 Untätigkeitsklage erhoben. Zur

Begründung hat sie im wesentlichen vorgetragen, die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2

DSchG lägen vor. Das Gebäude könne nicht in seinem bisherigen Zustand belassen

bleiben. Es sei baufällig, und massive Eingriffe in die Bausubstanz seien nötig. Eine

Veräußerung sei ihr - der Klägerin - nicht zumutbar; mit der "Belastung" durch das

Denkmal finde sich kein Käufer zu einem angemessenen Preis für das wertvolle

Bauland. Die Sanierungskosten für das Objekt seien außerordentlich hoch. Die hierfür

benötigten Finanzierungskosten könnten durch Mieteinnahmen nicht gedeckt werden.

Es sei ihr daher auch nicht zuzumuten, das Objekt zu erhalten. Insoweit sei eine

objektbezogene Betrachtungsweise geboten und nicht auf ihre - der Klägerin - sonstige

wirtschaftliche Lage abzustellen. Sie müsse nicht ihr sonstiges Vermögen für den Erhalt

des Denkmals opfern und auf Dauer "zuschießen". Auch die Möglichkeit, einen

Übernahmeanspruch zu stellen, entbinde nicht von der Pflicht zur Interessenabwägung.

Insoweit sei auch zu berücksichtigen, daß die Bedeutung des Denkmals gering sei.

Die Klägerin hat beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 6. Oktober 1993 zu

verpflichten, ihr die Genehmigung zum Abbruch des Gebäudes C Straße 4 in H zu

erteilen,

hilfsweise,

den Beklagten zu verpflichten, erneut über ihren Antrag auf Abbruch des Gebäudes C

Straße 4 in H unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu entscheiden.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat sich insbesondere auf die Ausführungen in seinem Ablehnungsbescheid

bezogen.

Die Beigeladenen haben keine Sachanträge gestellt.

Der Beigeladene zu 1. hat hervorgehoben, daß die Kostenerwägungen der Klägerin

nicht nachvollziehbar seien und daß das Grundstück nach den Festsetzungen des

Bebauungsplans im übrigen durchaus verwertbar sei.

Der Beigeladene zu 2. hat insbesondere ausgeführt, daß die Stadt versucht habe, das

Grundstück zu erwerben.

Mit dem angefochtenen, den Bevollmächtigten der Klägerin am 8./13. Dezember 1994

zugestellten Urteil hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet

sich die am 1. Januar 1995 eingelegte Berufung der Klägerin.

Zur Begründung ihrer Berufung trägt die Klägerin in Ergänzung und Vertiefung ihres

bisherigen Vorbringens insbesondere vor, das Objekt sei abgängig. Der begehrte

Abbruch bedeute keinen Totalverlust des Objekts, da dessen Umsetzung an einen

anderen Standort möglich sei; hierzu sei sie - die Klägerin - bereit. Im Hinblick auf die

Möglichkeit der Übernahme durch die Gemeinde gehe es ihr - der Klägerin - nicht nur

um die Vermeidung von Kosten, sondern insbesondere auch um die Nutzbarkeit des

Grundstücks. Eine solche sei mit dem Denkmal nicht sinnvoll möglich. Auch der

Bebauungsplan müsse berücksichtigt werden; die Bauleitplanung könne Belange des

Denkmalschutzes überwinden, was hier geschehen sei. Im Hinblick auf die im

Berufungsverfahren in Abstimmung mit den weiteren Beteiligten erstellte Berechnung

der Wirtschaftlichkeit eines Umbaus des Objekts zu vier Mietwohneinheiten im Rahmen

des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus ergebe sich auch unter Berücksichtigung

von Zuschüssen auf Grund der erzielbaren Mieteinnahmen ein jährlicher Fehlbetrag von

rd. 24.000,-- DM. Dies belege, daß ihr eine Sanierung und Erhaltung des Objekts nicht

zuzumuten sei. Darauf, ob sie "ein florierendes Weltunternehmen mit

Milliardenumsätzen" sei, komme es nicht an; selbst dann sei es ihr nicht zuzumuten, ein

Denkmal im Interesse der Allgemeinheit unter Verlusten zu erhalten. Daraus, daß eine

Vermietung des Objekts wirtschaftlich nicht vertretbar sei, folge zwangsläufig, daß auch

ein Verkauf nicht rentabel sei. Ein Verkauf komme für sie auch deshalb nicht in Frage,

weil sie auf Grund der Nähe des Grundstücks zum Betriebsgelände daran interessiert

sei, auf das Grundstück ggf. zurückgreifen zu können. Die Ablehnung einer Überführung

des Denkmals z.B. in ein Freilichtmuseum sei nicht nachvollziehbar.

Die Klägerin beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag zu erkennen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er hält das angefochtene Urteil für zutreffend. Im Hinblick auf die im Berufungsverfahren

erstellte Wirtschaftlichkeitsberechnung bezieht er sich ferner auf Ausführungen des

Ministeriums für Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes NW. Hiernach sei die

Berechnung unter der Prämisse erstellt worden, daß eine maximale Wirtschaftlichkeit

bei einem öffentlich geförderten Umbau zum Mietwohnungshaus zu erzielen sei. Trotz

des dort ausgewiesenen Fehlbetrags sei der Klägerin die Sanierung des Objekts unter

Inanspruchnahme öffentlicher Mittel zuzumuten. So seien verschiedene Ansätze

zweifelhaft und die hohen Sanierungskosten dadurch beeinflußt, daß die Klägerin seit

über einem Jahrzehnt ihren Verpflichtungen zur Unterhaltung des Objekts nicht

nachkomme. Auch sei zweifelhaft, ob ein neues Wohnbauvorhaben nennenswert

kostengünstiger gegenüber einer Sanierung durchgeführt werden könne. Im Interesse

des Denkmals sei die Übernahme zu beantragen, um so den Denkmalbehörden die

Möglichkeit zu eröffnen, für das Denkmal einen Investor zu suchen, der bereit sei, mit

den gegebenen öffentlichen Mitteln das Objekt als Baudenkmal zu sanieren und zu

erhalten.

Der Beigeladene zu 1. weist ergänzend zu seinem bisherigen Vorbringen insbesondere

darauf hin, daß das Objekt durchaus in einen nutzbaren Zustand versetzt werden könne.

Es sei nicht abgängig und könne - ggf. mit denkmalverträglichen Anbauten - zu

Wohnungen umgebaut werden. Im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung

sei auch der im Unterschutzstellungsbescheid hervorgehobene Seltenheitswert des

Arbeiterschlafhauses von Bedeutung. Einer Umsetzung des Objekts stehe neben dem

Verlust historischer Substanz entgegen, daß seine denkmalrechtliche Bedeutung

gerade auch durch den Standort und die Nähe weiterer Arbeiterhäuser wesentlich

beeinflußt sei. Im Hinblick auf den errechneten Fehlbetrag bei einer Sanierung und

Nutzung des Objekts für den sozialen Wohnungsbau sei zu berücksichtigen, daß dem

hohen Denkmalwert des Objekts letztlich nur das Interesse der Klägerin an einer

Vermeidung von Vermögensnachteilen gegenüberstehe. Letzterem könne mit den

Mitteln der §§ 31 und 33 DSchG angemessen begegnet werden.

Der Berichterstatter des Senats hat am 17. September 1996 eine Ortsbesichtigung

durchgeführt. Auf die hierüber gefertigte Niederschrift wird verwiesen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der

Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der vom Beklagten vorgelegten

Verwaltungsvorgänge sowie der von der Klägerin vorgelegten Berechnungsunterlagen

ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung

der begehrten Abbrucherlaubnis nach § 63 BauO NW, weil dem Vorhaben öffentlich-

rechtliche Vorschriften entgegenstehen (§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NW).

Der Abbruch des unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes ist gemäß § 9 Abs. 1

Buchst. a) DSchG erlaubnispflichtig, wobei sich die Voraussetzungen für die Erteilung

der Erlaubnis aus § 9 Abs. 2 DSchG ergeben. Diese Voraussetzungen für die

Zulassung des Abbruchs eines Baudenkmals sind auch im vorliegenden Verfahren

maßgeblich, in dem die Klägerin nicht gemäß § 9 Abs. 3 Satz 2 DSchG eine isolierte

denkmalschutzrechtliche Erlaubnis beantragt hat, sondern über die

denkmalschutzrechtlichen Voraussetzungen für die Zulassung des vorgesehenen

Abbruchs in dem von der Klägerin eingeleiteten Baugenehmigungsverfahren zu

befinden ist. Gemäß § 9 Abs. 3 Satz 1 DSchG sind in einem baurechtlichen

Genehmigungsverfahren die Belange des Denkmalschutzes "entsprechend" dem

Denkmalschutzgesetz "in angemessener Weise zu berücksichtigen". Hiernach hat der

Denkmalschutz auch in einem baurechtlichen Verfahren den gleichen Stellenwert und

die gleiche Bedeutung wie bei einem gesonderten denkmalschutzrechtlichen Verfahren

nach § 9 Abs. 1 DSchG und läuft regelmäßig auf eine strikte Anwendung der

Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis nach § 9 Abs. 2 DSchG hinaus.

Vgl.: OVG NW, Urteil vom 4. Dezem- ber 1991 - 7 A 1113/90 - NVwZ 1992, 1218 m.w.N..

Die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 DSchG für den von der Klägerin beabsichtigten

Abbruch des Gebäudes liegen nicht vor.

Daß ein "überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme verlangt" (§ 9 Abs. 2

Buchst. b) DSchG), scheidet offensichtlich aus. Ein solches öffentliches Interesse kann

insbesondere nicht aus den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. der Stadt H

hergeleitet werden. Diese Festsetzungen lassen den Bestand des Gebäudes unberührt

und gebieten es nicht etwa, die mit den festgesetzten Baugrenzen nicht in Einklang

stehende Bausubstanz des vorhandenen Objekts zu beseitigen.

Näher zu prüfen ist lediglich, ob die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG

vorliegen. Hiernach ist die nach Absatz 1 der genannten Vorschrift erforderliche

Erlaubnis zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen. Das

trifft im vorliegenden Fall jedoch nicht zu.

Der Begriff "entgegenstehen" in § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG ist in der Rechtsprechung

des erkennenden Gerichts dahin geklärt, daß nicht schon jede noch so geringfügige

nachteilige Betroffenheit denkmalrechtlicher Belange einer Erlaubniserteilung

entgegensteht. Es ist vielmehr eine Abwägung der Belange des Denkmalschutzes

vorzunehmen mit den in der Regel privaten Interessen, die für die erlaubnispflichtige

Maßnahme streiten. Diese in dem Begriff "entgegenstehen" enthaltene Befugnis zur

Abwägung räumt der Behörde keine Gestaltungsfreiheit ein, sondern enthält die

Verpflichtung zu einer gesetzlich gebundenen und gerichtlich uneingeschränkt

kontrollierbaren Bewertung der in der Norm genannten Voraussetzungen. Insoweit ist

eine von der Qualität des jeweils zu schützenden Denkmals abhängige

Einzelfallprüfung vorzunehmen, ob und inwieweit die Schutzziele und -zwecke des

Denkmalschutzgesetzes durch die in Rede stehende Maßnahme konkret betroffen sind.

Die im Einzelfall erheblichen Umstände sind zu ermitteln und sodann im Wege der

Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzes und den für die

erlaubnispflichtige Maßnahme streitenden privaten Interessen zu gewichten.

Vgl.: OVG NW, Urteil vom 4. Dezem- ber 1991 - 7 A 1113/90 - NVwZ 1992, 1218, Urteil

vom 3. September 1996 - 10 A 1453/92 - und Urteil vom 20. Februar 1997 - 7 A 4406/95

- jeweils m.w.N..

Bei den näheren Anforderungen an diese Gewichtung ist zu berücksichtigen, daß es

Ziel des Denkmalschutzes ist, Denkmäler zu schützen, zu pflegen, sinnvoll zu nutzen

und wissenschaftlich zu erforschen (§ 1 Satz 1 DSchG). Die Legaldefinition des

Denkmalbegriffs in § 2 Abs. 1 Satz 1 DSchG knüpft ferner daran an, daß der Schutz, die

Pflege und die Nutzung von Denkmälern im Interesse des Allgemeinwohls liegt; denn

nach dieser Vorschrift erfüllen nur solche Sachen, Mehrheiten von Sachen und Teile

von Sachen den Denkmalbegriff, an deren Erhaltung und Nutzung ein "öffentliches

Interesse" besteht. Denkmalschutz besteht nach den Zielsetzungen des

Denkmalschutzgesetzes damit darin, das geschützte Objekt im Interesse des

Allgemeinwohls nicht nur in seiner denkmalrechtlich relevanten Aussagekraft zu

erhalten, sondern auch einer hiermit zu vereinbarenden sinnvollen Nutzung zuzuführen.

Dabei geht das Denkmalschutzgesetz davon aus, daß es dem privaten Eigentümer im

Rahmen der Sozialpflichtigkeit des (Grund-)Eigentums grundsätzlich zuzumuten ist,

seine eigenverantwortliche und privatnützige Ausübung der Eigentümerbefugnisse an

einem Baudenkmal an den Erfordernissen des Denkmalschutzes auszurichten.

Die sich aus dem Denkmalschutzgesetz ergebenden Pflichten und Beschränkungen der

privaten Nutzungsbefugnisse sind insgesamt als Bestimmungen von Inhalt und

Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu werten, die darauf

abzielen, daß das Eigentum an einem Denkmal grundsätzlich in einer privatnützigen

Form erhalten bleibt, die zugleich den verfassungsrechtlich legitimen Zielen des

Denkmalschutzes gerecht wird.

Vgl.: OVG NW, Urteil vom 25. Ju- ni 1990 - 7 A 1837/89 - unter Hinweis auf BVerwG,

Beschluß vom 10. Ju-li 1987 - 4 B 146.87 - BRS 47 Nr. 123.

Bei verfassungskonformem Verständnis der Regelungen des Denkmalschutzgesetzes

gehen die sich aus den Erfordernissen des Denkmalschutzes ergebenden Pflichten des

Eigentümers jedoch nicht stets zu seinen Lasten. Zwar hat der Eigentümer eines

Denkmals im Rahmen der Sozialbindung mit Blick auf das Denkmalschutzrecht - nicht

anders als etwa im Bereich des Naturschutzrechts - gewisse aus der

Situationsgebundenheit des betreffenden Grundstücks, nämlich der Bebauung mit

einem nach denkmalschutzrechtlichen Kriterien schützenswerten Bauwerk, folgende

Einschränkungen seiner privaten Nutzungsbefugnisse hinzunehmen.

Zur Situationsgebundenheit aus denkmal- und naturschutzrechtlichen Gründen als

Element der Sozialpflichtigkeit des Grundeigentums vgl.: BGH, Urteil vom 9. Oktober

1986 - III ZR 2/85 - NJW 1987, 2068 und Urteil vom 7. Juli 1994 - III ZR 5/93 - DVBl.

1995, 104; BVerwG, Urteil vom 24. Juni 1993 - 7 C 26.92 - DVBl. 1993, 1141 und

Beschluß vom 30. September 1996 - 4 NB 31 und 32.96 - ZfBR 1997, 94.

Auch Bestimmungen von Inhalt und Schranken des Grundeigentums müssen jedoch

den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren und dürfen dem Betroffenen

unzumutbare Opfer nur auferlegen, wenn hierfür ein Ausgleich vorgesehen ist.

Vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 1994 - III ZR 5/93 - DVBl. 1995, 104; BVerwG, Urteil vom 24.

Juni 1993 - 7 C 26.92 - DVBl. 1993, 1141.

Dem hat der Gesetzgeber in den einzelnen Regelungen für die konkrete Abwicklung

des Denkmalschutzes in unterschiedlicher Weise Rechnung getragen. Während § 7

Abs. 1 Satz 1 DSchG die den Eigentümer eines Denkmals treffenden reinen

Unterhaltungs- und Schutzpflichten unter den Vorbehalt des ihm Zumutbaren stellt,

knüpft § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG für die Fälle, in denen Veränderungen (auch

Nutzungsänderungen) sowie die Beseitigung des Denkmals aus anderen Gründen als

denen des Denkmalschutzes zugelassen werden sollen, mit dem Tatbestandsmerkmal

"entgegenstehen" nicht an den Begriff der Zumutbarkeit an. Dementsprechend kann

nach der Rechtsprechung des erkennenden Gerichts eine Maßnahme, die den im

konkreten Fall relevanten Denkmalwert des in Rede stehenden Objekts wesentlich

mindern oder gar aufheben würde, allenfalls in Ausnahmefällen aus zwingenden

Gründen zugelassen werden. Dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit für den betroffenen

Eigentümer ist dadurch Rechnung zu tragen, daß im Rahmen der Abwägung zu

untersuchen ist, ob den privaten Belangen auch im Wege der Übernahme des

Denkmals durch die Gemeinde gemäß § 31 DSchG oder durch eine angemessene

Entschädigung auf der Grundlage von § 33 DSchG hinreichend Rechnung getragen

werden kann. Mit diesen Vorschriften hat der Gesetzgeber ein System von

Ausgleichsregelungen geschaffen, das bei der aus Gründen des Denkmalschutzes und

damit im Interesse des Allgemeinwohls auszusprechenden Versagung der Zulassung

von Veränderungen oder gar Beseitigung von Denkmälern jedenfalls im

vermögensrechtlich relevanten Bereich in dem oben erwähnten Sinne unzumutbare

Belastungen verhindert und demgemäß auch im Rahmen der nach § 9 Abs. 2 Buchst. a)

DSchG vorzunehmenden Interessenabwägung Berücksichtigung zu finden hat.

Vgl. OVG NW, Urteil vom 4. Dezem- ber 1991 - 7 A 1113/90 - NVwZ 1992, 1218 m.w.N.

und Urteil vom 20. Februar 1997 - 7 A 4406/95.

Für die Berücksichtigung der Ausgleichsregelungen der §§ 31 und 33 DSchG sind

dabei folgende Kriterien maßgeblich:

Nach § 31 DSchG kann der Eigentümer die Übernahme eines Denkmals durch die

Gemeinde verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf seine Pflicht zur

Erhaltung des Denkmals auf Grund einer behördlichen Maßnahme nach dem

Denkmalschutzgesetz wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, das Denkmal zu behalten oder

es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Diese Vorschrift gibt

dem Eigentümer bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit einer sinnvollen Nutzung des

Denkmals das Recht, gleichsam spiegelbildlich zur Enteignung die Entziehung seines

Eigentums und dessen Übertragung auf die übernahmeverpflichtete Gemeinde zu

beantragen.

Vgl. OVG NW, Urteil vom 25. Juni 1990 - 7 A 1837/89 -.

Insoweit kann sich die Gemeinde dieser Übernahmepflicht nicht - auch nicht unter

Hinweis auf eine fehlende Leistungsfähigkeit - entziehen.

Vgl.: OVG NW, Urteil vom 18. Mai 1984 - 11 A 1776/83 - BRS 42 Nr. 137.

Maßstab für das dem Eigentümer Zumutbare sind dabei seine gesamtwirtschaftlichen

Verhältnisse und seine allgemeine wirtschaftliche Lage nur insoweit, als sie Einfluß

haben auf die unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten erfolgende Bewertung der

ausschließlich auf das Denkmal selbst beschränkten Folgewirkungen. Insoweit kommt

es nur darauf an, ob der Weiterbestand des Denkmals mit der unter Gesichtspunkten

des Denkmalschutzes in Betracht kommenden sinnvollen Nutzung für den Eigentümer,

in Beziehung gesetzt zu der durch das Denkmal gebundenen Vermögenssubstanz, eine

noch zumutbare Nutzung dieser Vermögenssubstanz darstellt, oder ob eine solche

Nutzung, verglichen mit einer durch Denkmalrecht unberührten Nutzungsmöglichkeit

des in Rede stehenden Objekts, zu spürbaren, nicht nur unwesentlichen oder den

Kernbereich der Nutzungsmöglichkeiten unberührt lassenden finanziellen Verlusten

führen kann.

Vgl. zum gleichen Begriff der wirtschaftlichen Zumutbarkeit nach § 40 Abs. 2 Satz 1 Nr.

1 BBauG: BGH, Urteil vom 25. November 1974 - III ZR 42/73 - BGHZ 63, 240 (249).

Maßgeblich ist damit, inwieweit sich das Denkmal bei einer sinnvollen Nutzung "selbst

trägt". Spürbare Verluste im dargelegten Sinne braucht der Eigentümer nicht ohne

Ausgleich hinzunehmen. Dabei ist es ihm auch nicht etwa zuzumuten, sein übriges

Vermögen im Interesse der Allgemeinheit für die verlustreiche Nutzung des Denkmals

aufzuopfern.

Der Übernahmeanspruch nach § 31 DSchG allein stellt jedoch den gebotenen

Verhältnismäßigkeitsausgleich noch nicht sicher. Er läßt dem betroffenen Eigentümer

lediglich die Alternative, das Denkmal in der ihm wirtschaftlich nicht zumutbaren

verlustreichen Weise zu nutzen und damit einen Teil seines Vermögens im Interesse

des Allgemeinwohls aufzuopfern oder sich des Denkmals vollständig zu entäußern. Will

der Eigentümer mit Blick auf den grundsätzlichen Schutz der Substanz des Eigentums

- vgl.: BVerfG, Urteil vom 15. Ju- ni 1976 - 1 BvL 19 und 20/75, 1 BvR 148/75 - BVerfGE

42, 263 (295) und Urteil vom 1. März 1979 - 1 BvR 532, 533/77, 419/78 und 1 BvL 21/78

- BVerfGE 50, 290 (341) -

trotz Überschreitens der Zumutbarkeitsgrenze von der Übernahmemöglichkeit des § 31

DSchG keinen Gebrauch machen, sondern das ihn unzumutbar belastende Denkmal

behalten, und akzeptiert er damit zwangsläufig die durch die Belange des

Denkmalschutzes vorgegebene eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit, hat ihn die

Allgemeinheit von den durch die Unwirtschaftlichkeit konkret eintretenden

vermögensrechtlichen Nachteilen, soweit sie die Schwelle der Sozialbindung des

Grundeigentums überschreiten, zu entlasten. Dem trägt die Regelung des § 33 DSchG

Rechnung.

Seinem Wortlaut nach erfaßt § 33 DSchG zwar nur die Fälle, in denen der Vollzug des

DSchG "enteignende Wirkung" hat. Mit dieser Wortwahl hat der Gesetzgeber jedoch nur

formal an den überkommenen weiten Enteignungsbegriff angeknüpft. Der Sache nach

ging es dem Gesetzgeber darum, im Wege einer "salvatorischen Klausel" eine

Entschädigungspflicht für die Fälle zu normieren, in denen der Vollzug des Gesetzes die

Sozialpflichtigkeit des Eigentums überschreitet.

Vgl. die Begründung zu Abschnitt VII des Gesetzentwurfs des DSchG in LT-Drs. 8/4492,

S. 35.

Nach dem zwischenzeitlich eingetretenen Wandel im Verständnis des

Enteignungsbegriffs

- vgl.: BVerwG, Urteil vom 24. Ju- ni 1993 - 7 C 26.92 - DVBl. 1993, 1141 und Beschluß

vom 30. Septem-ber 1996 - 4 NB 31 und 32.96 - ZfBR 1997, 94; zur Rechtsprechung

des BGH vgl.: Krohn, Enteignung und Inhaltsbestimmung des Eigentums in der neueren

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, ZfBR 1994, 5 ff -

ist § 33 DSchG daher als Regelung über Ausgleichsansprüche im Rahmen der

Inhaltsbestimmung des Eigentums zu begreifen, die dem Zweck dient, eine dem

Eigentümer durch denkmalschutzrechtliche Maßnahmen im Einzelfall auferlegte

Belastung durch eine Entschädigungsleistung auf ein zumutbares Maß herabzumildern.

Vgl. OVG NW, Urteil vom 29. Febru- ar 1996 - 10 A 366/92 - NWVBl. 1996, 386.

Seinem Inhalt nach setzt dieser Ausgleichsanspruch die Beeinträchtigung einer als

Eigentum geschützten Rechtsposition voraus, durch die der Eigentümer

unverhältnismäßig oder im Verhältnis zu anderen ungleich belastet wird.

Zum Regelungsgehalt und zur Gültigkeit salvatorischer Klauseln der hier vorliegenden

Art vgl.: BverwG, Urteil vom 24. Juni 1993 - 7 C 26.92 - DVBl. 1993, 1141; BGH, Urteil

vom 7. Ju-li 1994 - III ZR 5/93 - DVBl. 1995, 104.

Zusammenfassend ist damit im Rahmen der Interessenabwägung nach § 9 Abs. 2

Buchst. a) DSchG zu berücksichtigen, daß diese Interessenabwägung unter

Einbeziehung des Bestehens der in den §§ 31 und 33 DSchG festgelegten

"Schadensausgleichsregelungen" zu erfolgen hat und daß im Rahmen dieses

Ausgleichs ein Wahlrecht des Eigentümers - und nur des Eigentümers - besteht, sich zu

entscheiden, ob er sich zur Hinnahme dieser Belastungen mit der Folge entschließt,

daß ihm ein angemessener Ausgleich für die Vermögensnachteile zu zahlen ist, die die

Grenze der Sozialbindung des Eigentums überschreiten, oder ob er sich des Denkmals

zu Lasten der betroffenen Gemeinde entäußert, die dieses sodann einer mit den

Zielsetzungen des Denkmalschutzgesetzes vereinbaren sinnvollen Nutzung zuzuführen

hat.

Nach Maßgabe dieser Kriterien überwiegen im vorliegenden Fall die gegen die

Beseitigung des Denkmals sprechenden Gründe des Denkmalschutzes gegenüber den

gegenläufigen privaten Interessen der Klägerin.

Auf Grund der im Berufungsverfahren angestellten Überprüfungen steht fest, daß das

strittige Objekt im Rahmen der privatnützigen Ausübung der Eigentümerbefugnisse

durch die Klägerin durchaus einer sinnvollen, seine charakteristischen

Denkmaleigenschaften wahrenden privaten Nutzung zugänglich ist. Es kann, wenn

auch mit erheblichem Kostenaufwand, zu heutigen Wohnanforderungen gerecht

werdenden Wohnungen umgebaut werden, ohne daß die charakteristischen Merkmale

des Denkmals - seine äußere Hülle und die unter Schutz gestellte

Fachwerkkonstruktion einschließlich der Kamine - in ihrer denkmalrelevanten

Aussagekraft entscheidend beeinträchtigt werden. Diese Nutzung ist auch ohne

weiteres realisierbar, weil sie ihrer Art nach mit der hier maßgeblichen Ausweisung des

Bebauungsplans übereinstimmt und - soweit die im Bebauungsplan festgesetzten

Baugrenzen nicht eingehalten werden - entweder vom Bestandsschutz gedeckt oder

jedenfalls aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit im Wege der Befreiung nach § 31

Abs. 2 Nr. 1 BauGB zuzulassen ist.

Gegen das Beseitigungsverlangen streitet die hier gegebene besondere Bedeutung des

Objekts, die im Ablehnungsbescheid des Beklagten zutreffend näher umschrieben ist.

Der Einwand der Klägerin, das Objekt könne ohne Beeinträchtigung seiner

denkmalschutzrechtlich relevanten Aussagekraft abgebaut und an einen anderen

Standort - etwa in ein Freilichtmuseum - umgesetzt werden, geht schon wegen der

spezifischen Standortgebundenheit des Objekts fehl. Das Gebäude befindet sich noch

exakt an der Stelle, an der die für seine Denkmalrelevanz maßgebliche hervorragende

Bedeutung als eines der wenigen Zeugnisse für siegerländische Arbeiterschlafhäuser in

räumlicher Nähe zur Betriebsstätte - insoweit handelt es sich um das jetzige

Werksgelände der Klägerin im Tal - begründet worden ist. Es steht zudem in engem

räumlichen Kontext zu weiteren Objekten des Arbeiterwohnungsbaus, deren

Unterschutzstellung allerdings noch nicht rechtskräftig abgeschlossen ist. Eine

Umsetzung in ein Museum, wie sie von der Klägerin wiederholt angeboten wurde,

würde abgesehen von dem seitens des Beigeladenen zu 1. zutreffend angesprochenen

Gesichtspunkt des erheblichen Verlustes historischer Bausubstanz im übrigen zwar

nicht von vornherein ausscheiden, aber im Hinblick darauf, daß sich das Gebäude als

solches nicht als Museum anbietet und ein darüber hinausgehender

Museumsgegenstand nicht konkret festliegt, auch unter dem Gesichtspunkt fernliegen,

daß Baudenkmäler in erster Linie in Annäherung an ihre ursprüngliche

Zweckbestimmung sinnvoll zu nutzen sind.

Auf Seiten der Klägerin stehen den solchermaßen beachtlichen öffentlichen Interessen

erhebliche finanzielle (wirtschaftliche) Interessen gegenüber.

In diesem Zusammenhang ist allerdings von vornherein der Einwand der Klägerin

unbeachtlich, das Grundstück für ihre betrieblichen Belange gleichsam "in Vorrat" halten

zu wollen. Es kann nach den maßgeblichen Festsetzungen des Bebauungsplans nur zu

den in einem allgemeinen Wohngebiet zulässigen Zwecken genutzt werden; eine

Einbeziehung in das betriebliche Geschehen ist daher derzeit ausgeschlossen.

Spekulative Erwägungen der Klägerin über denkbare zukünftige Ereignisse, die

ohnehin nicht näher spezifiziert sind, sind insoweit irrelevant.

Gleichermaßen unbeachtlich ist das von der Klägerin hervorgehobene Interesse, ihr

Grundeigentum ohne die Belastung mit der "Hypothek" des Denkmals behalten und ggf.

wirtschaftlich lukrativ verwerten zu wollen. Die Denkmaleigenschaft steht

bestandskräftig fest und schränkt damit - sofern und solange das Objekt unter

Beibehaltung seiner denkmalrelevanten Bestandteile sinnvoll nutzbar ist - die privaten

Verfügungsbefugnisse über das mit dem Denkmal belegte Grundeigentum ein. Insoweit

hat sich letztlich die besondere Situationsgebundenheit des Grundeigentums, die durch

die Existenz des Denkmals bereits vorgezeichnet war, durch die Unterschutzstellung

nur manifestiert und bestimmt dann auch die für die Bewertung der Zumutbarkeit

zugrunde zu legende Ausgangslage. Diese Ausgangslage ist ferner dadurch

beschrieben, daß die wirtschaftlichen Folgewirkungen der Denkmaleigenschaft des

Gebäudes - wie ausgeführt - durch die Möglichkeit der Ausgleichsregelungen der §§ 31

und 33 DSchG in einem die Zumutbarkeit sichernden Umfang ausgeglichen werden

können.

Im vorliegenden Fall werden die wirtschaftlichen Folgewirkungen der durch den

Denkmalschutz bedingten Beschränkungen des streitigen Gebäudes einschließlich des

mit dem Denkmal belegten Grundstücks durch die Ausgleichsregelungen der §§ 31 und

33 DSchG in einem Maße "abgefedert", daß es der Klägerin angesichts der konkreten

Bedeutung des Objekts zuzumuten ist, sich für eine der beiden Alternativen - Stellung

eines Übernahmeverlangens nach § 31 DSchG oder Behalten und Nutzen des

Denkmals in der hier in Betracht kommenden Weise mit der Folge eines die

wirtschaftlichen Belastungen auf das zumutbare Maß herabsetzenden finanziellen

Ausgleichs über § 33 DSchG - zu entscheiden und unter dieser Prämisse auf die von ihr

beabsichtigte Beseitigung des Denkmals zu verzichten.

Hinsichtlich eines eventuellen Übernahmeverlangens, dem sich die Stadt H - wie

angeführt - auch unter Berücksichtigung ihrer in der mündlichen Verhandlung vor dem

Senat angesprochenen angespannten finanziellen Situation nicht entziehen kann, ist

anzumerken:

Die Voraussetzungen für ein solches Übernahmeverlangen dürften nach den nunmehr

vorliegenden Erkenntnissen gegeben sein. Als private Nutzungsform des Objekts

kommt in der gegebenen Situation praktisch nur dessen Umbau zu zeitgerechten

Wohnungen in Betracht. Andere theoretisch denkbare, etwa von öffentlichen Trägern

realisierbare Nutzungsformen - z.B. als Begegnungsstätte, soziale Einrichtung u.a.m. -

scheiden für die Klägerin als privater Grundeigentümerin von vornherein aus. Bei der

Herrichtung zu zeitgemäß nutzbarem Wohnraum ist ferner davon auszugehen, daß der

im Berufungsverfahren geprüfte Umbau zu öffentlich geförderten Mietwohnungen -

entsprechend der eigenen Einschätzung der an der Prüfung maßgeblich mit beteiligten

Denkmalbehörden - am ehesten "wirtschaftlich" ist. Auf andere Alternativen, etwa die

Herrichtung zu marktgerechten Eigentumswohnungen für den freien Wohnungsmarkt,

kann die Klägerin ersichtlich nicht verwiesen werden. Das strittige Objekt ist schon

wegen seines beengten Charakters, der durch das "barackenähnliche" Äußere

zusätzlich betont wird, keineswegs geeignet, zu mit hohem Preis vermarktbaren

Eigentumswohnungen umgebaut zu werden, wie dies etwa bei Jugendstilvillen an

attraktiven innerstädtischen Standorten und anderen Objekten der Fall sein mag. Auch

die hier ermittelten Gesamtkosten von rd. 1,5 Mio DM für vier Wohneinheiten von jeweils

nur rd. 110 qm Wohnfläche, die letztlich zu einem Preis von nahezu 400.000,-- DM je

Wohnung führen, bewegen sich nach der allgemein bekannten derzeitigen Marktlage in

einem Bereich, der in Großstädten mit hohem Wohnungsbedarf für bestimmte

Altbauobjekte erzielbar sein mag. Für die bestehende örtliche Situation von D scheidet

bei dieser Preislage jedoch eine kostengerechte Vermarktung offensichtlich aus.

Angesichts dessen kann dahinstehen, ob die Klägerin überhaupt im nachhinein auf eine

solche Nutzungsalternative verwiesen werden kann, wenn zuvor im Einvernehmen aller

Beteiligten, insbesondere auch unter Einbeziehung der fachlichen Beratung durch den

Beigeladenen zu 1., eine bestimmte Kalkulationsgrundlage festgelegt ist. Es ist nicht

Aufgabe des betroffenen Eigentümers, alle theoretisch nur erdenkbaren potentiellen

Nutzungen auf ihre Wirtschaftlichkeit zu überprüfen, wenn er sich auf die wirtschaftliche

Unzumutbarkeit des Behaltens und Nutzens des Denkmals berufen will. Vielmehr trifft

insoweit die Denkmalbehörden eine Mitwirkungslast, bei der sie sich auch der

fachlichen Beratungen durch die Landschaftsverbände (vgl. § 22 Abs. 3 Nr. 1 DSchG)

zu bedienen haben. Auf deren Einschätzungen hinsichtlich der Nutzbarkeit von

Denkmälern können sich die Beteiligten, wenn sie ihnen nicht widersprechen, für den

weiteren Gang des Verfahrens verlassen.

Die insoweit im vorliegenden Verfahren angestellte Wirtschaftlichkeitsberechnung führt

zu dem Ergebnis, daß der Umbau des Denkmals zu zeitgerechten Wohnungen unter

Ansatz der für den sozialen Wohnungsbau üblichen Wirtschaftlichkeitskriterien eine

dauernde Belastung des Eigentümers durch das Denkmal als "Zuschußobjekt" bewirkt.

Dies mag je nach den konkreten Umständen des Einzelfalls für den betreffenden

Eigentümer kein Anlaß sein, auf das ihn belastende Denkmal verzichten zu wollen; sei

es, weil er als Eigennutzer bereit ist, für das "Wohnen in einem Denkmal" einen höheren

Preis zu zahlen, sei es, weil ihm auf Grund seiner weiteren Vermögenssituation die

Möglichkeit gegeben ist, die Belastungen etwa durch steuerrechtliche Verrechnung zu

mindern. Der Umstand, daß sich das Objekt, wenn es der hier in Betracht kommenden

sinnvollen Nutzung zugeführt wird, nicht nur nicht trägt, sondern im Ergebnis Kosten von

jährlich rd. 24.000,-- DM verursacht, erfüllt im Regelfall jedenfalls im dargelegten Sinne

das Merkmal "wirtschaftlich nicht zuzumuten" nach § 31 DSchG und führt damit zu der

Berechtigung, von der Gemeinde die Übernahme zu verlangen.

Der Klägerin kann - wie geschehen - im vorliegenden Fall auch konkret entgegenhalten

werden, daß bei einem Behalten und Nutzen des Denkmals in der geprüften sinnvollen

Weise unzumutbare Belastungen über § 33 DSchG auszugleichen sind, so daß auch

unter Einbeziehung dieses Ausgleichs die hier vorzunehmende Interessenabwägung zu

ihren Lasten ausgeht. Die Anwendung dieser Vorschrift kommt hier nach den

gegebenen Umständen des Einzelfalls durchaus in Betracht. Im Rahmen der Prüfung,

ob der betroffene Eigentümer in einer die Grenzen der Sozialpflichtigkeit

überschreitenden Weise unzumutbar belastet wird und deshalb eines finanziellen

Ausgleichs bedarf, ist maßgeblich darauf abzustellen, wie sich ein - als Leitbild

gedachter - vernünftiger und einsichtiger Eigentümer, der auch das Gemeinwohl nicht

aus dem Auge verliert, entscheiden würde. Dabei müssen die in der

Situationsgebundenheit des konkreten Eigentumsobjekts zum Ausdruck kommenden

Belange des Denkmalschutzes mit ihrem vollen Gewicht berücksichtigt werden. Je

stärker diese Interessen sind und je mehr das betroffene Grundstück in seiner konkreten

"Situation" durch sie geprägt wird, um so eher können die wirtschaftlichen Folgen dem

einzelnen Eigentümer zugemutet werden.

Vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 1993 - III ZR 60/92 - DVBl. 1993, 1092

Ein in diesem Sinne auf das Gemeinwohl bedachter Eigentümer hat hiernach dann,

wenn er sich zum Behalt und der privatnützigen Nutzung des Denkmals entschließt, -

selbstverständlich - nur solche Nutzungen in den Blick zu nehmen, die die

Allgemeinheit auf Grund eventueller Ausgleichsaussprüche möglichst gering belasten.

Dabei hat er zugleich die speziell für den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern

vorgesehenen Fördermittel und sonstigen Vergünstigungen in vollem Umfang in

Anspruch zu nehmen. Erst wenn sich bei Ausrichtung an diesen Kriterien dauerhafte

Verluste aus der privatnützigen Nutzung des Denkmals ergeben, stellt sich die Frage,

inwieweit die verbleibenden Belastungen unzumutbar sind.

Insoweit steht im vorliegenden Fall außer Streit, daß der hinsichtlich seiner

Wirtschaftlickeit geprüfte Umbau des Objekts zu Mietwohnungen im sozialen

Wohnungsbau eine der Klägerin angesichts ihres umfangreichen, über das eigentliche

Betriebsgelände hinausgehenden Grundeigentums zumutbare Nutzungsmöglichkeit

darstellt, in deren konkrete Ausgestaltung auch die unmittelbar zur Verfügung stehenden

Fördermittel einzurechnen sind. Der Umstand, daß gleichwohl bei Realisierung dieser

Nutzung eine Dauerbelastung in der genannten Größenordnung verbleibt, legt es nahe,

daß im vorliegenden Fall ein Anspruch auf Ausgleichszahlungen nach § 33 DSchG

besteht.

Bei der Ermittlung der Höhe dieser Ausgleichszahlung ist allerdings nicht, wie in den

Ausführungen der Klägerin vom Ansatz her anklingt, davon auszugehen, daß sich der

auszugleichende "Schaden" durch die Differenz zwischen der in jeder Hinsicht

uneingeschränkten Nutzbarkeit der Immobilie und der durch den Denkmalschutz

eingeschränkten Nutzbarkeit bestimmt. Insoweit ist vielmehr zu berücksichtigen, daß ein

Ausgleich, soweit die Sozialbindung des Eigentums - auch durch den Denkmalschutz -

reicht, nicht stattfindet. Ein Ausgleich erfaßt vielmehr nur Betroffenheiten im Kernbereich

des Eigentums. Dies bedeutet für die wirtschaftliche Bewertung der Höhe des

Ausgleichs, daß die wirtschaftlichen Folgen, die der Denkmaleigentümer auf Grund

dessen hinzunehmen hat, daß er seine Immobilie nicht im üblichen Umfang auf dem

freien Markt verwerten kann, als solche nicht auszugleichen und die Bewertungen auf

dem freien Markt damit nicht heranzuziehen sind. Der Kernbereich des Eigentums ist

von vornherein nur da betroffen, wo der wirtschaftliche Verlust nicht entgangener

Gewinn, sondern echter Verlust in dem Sinne ist, daß auf Dauer zur Erhaltung des

Denkmals aus dem sonstigen Vermögen zugeschossen werden muß. Nur dieser

Bereich ist von der Ausgleichspflicht erfaßt. Der Umfang des insoweit zu erbringenden

Ausgleichs ist nach Entschädigungsrecht zu ermitteln und gewährleistet dem

Betroffenen so gesehen einen als sachgerecht zu bewertenden Ausgleich.

Nach diesen Maßgaben ist auch die nach § 33 DSchG gegebene

Ausgleichsmöglichkeit - kein Ersatz der durch die Sozialbindung als solcher bedingten

Betroffenheiten, wohl aber Ersatz im Bereich der "echten" Verluste - als mit Art. 14 GG

vereinbarer und damit der Klägerin zumutbarer Ausgleich zu bewerten, so daß ihr ein

Erhalt des Denkmals angesichts hinreichender Ausgleichsmöglichkeiten insgesamt

zuzumuten ist und die im Rahmen des § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG stattfindende

Interessenabwägung damit zu ihren Lasten ausgeht.

Stehen dem Begehren der Klägerin auf Zulassung des Abbruchs somit Gründe des

Denkmalschutzes entgegen, folgt hieraus zugleich, daß die Klägerin auch keinen

Anspruch auf die mit dem Hilfsantrag begehrte Neubescheidung ihres Antrags hat.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2 und 162 Abs. 3 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§

708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO

nicht gegeben sind.