Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom 28.05.2009
OVG NRW: grundstück, wohnwagen, wohnhaus, wichtiger grund, unbestimmter rechtsbegriff, firma, gewerbe, insolvenz, geschäftsbetrieb, zustand
Oberverwaltungsgericht NRW, 10 A 949/08
Datum:
28.05.2009
Gericht:
Oberverwaltungsgericht NRW
Spruchkörper:
10. Senat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
10 A 949/08
Vorinstanz:
Verwaltungsgericht Düsseldorf, 4 K 3089/07
Tenor:
Das angefochtene Urteil wird geändert.
Die Klage wird insgesamt abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten
der Beigeladenen trägt die Klägerin.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin
darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des
jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn der jeweilige
Vollstreckungsgläubiger nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in
gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand:
1
Die Klägerin begehrt von dem Beklagten ein bauaufsichtsrechtliches Einschreiten
gegen die von den Beigeladenen ausgeübte Wohnnutzung auf dem Grundstück B. I.-----
-weg 3 in L. , das im Eigentum der Beigeladenen zu 1) steht. Der Beigeladene zu 2) ist
ihr Lebensgefährte.
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Die Klägerin ist Eigentümerin der östlich der Straße B. I.------weg in L. gelegenen
Flurstücke 89, 91, 98 und 101 sowie des westlich gelegenen Flurstücks 93 (B. I.------weg
1). Die Flurstücke erwarb sie durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts H. vom 23.
Mai 2006 aus der Insolvenzmasse der Firma F. X. GmbH & Co. KG. Auf den östlich der
Straße gelegenen Flurstücken befand sich seit 1977 der Produktionsstandort der Firma
X. Wohnwagenwerke GmbH, die dort Wohnwagen und Reisemobile herstellte. Das
Grundstück B. I.------weg 1 wurde schon zum damaligen Zeitpunkt als Bürogebäude
genutzt, diese Nutzung wird von der jetzigen Mieterin, der Firma J. C. F1. J1. GmbH
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fortgesetzt, die auf den östlichen Flurstücken eine Toner-Produktion für die Herstellung
von Fotokopien sowie ihr Logistikzentrum betreibt. Gesellschafter der GmbH sind die
Klägerin und ihr Ehemann.
Die im Eigentum der Klägerin und des Beigeladenen zu 1) stehenden Grundstücke
liegen im Geltungsbereich des am 22. März 1975 in Kraft getretenen Bebauungsplanes
Nr. 10 "Gewerbegebiet O. " der Gemeinde L. . Er enthält für diese Flurstücke die
Festsetzung Gewerbegebiet-H1. -. Im Straßendreieck zwischen der L1. Straße, der
Straße B. I.------weg und dem T.------weg befinden sich neben dem hier betroffenen
Grundstück und dem von der Mutter der Beigeladenen bewohnten Grundstück, das
Gegenstand des Verfahrens 10 A 971/08 ist, auf dem Flurstück 67 noch ein
Wohngebäude mit sechs Wohneinheiten zur L1. Straße hin sowie auf den Flurstücken
8, 70, 74 und 72 weitere Wohngebäude, die zum Zeitpunkt der Planaufstellung bereits
vorhanden waren. B. T.------weg findet jedenfalls keine äußerlich sichtbare
Gewerbenutzung auf der dem I.------weg zugewandten Seite statt.
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Mit Bauschein vom 03. November 1978 genehmigte der Beklagte der Beigeladenen zu
1) auf ihren Antrag vom 26. Mai 1978 die Errichtung eines "Lager- und
Ausstellungsplatzes für Wohnwagen einschließlich Einfamilienhaus mit Büro für den
Betriebsinhaber" auf dem Grundstück B. I.------weg 3 (Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke
14 und 66) für einen von ihr geplanten Einzelhandel mit Wohnwagen (Caravans) und
Zubehör. Nach Fertigstellung des Wohnhauses teilte die Beigeladene zu 1) mit, dass
die Grundlage der geplanten gewerblichen Nutzung zurzeit nicht gegeben sei. Die
Situation am Wohnwagenmarkt habe sich negativ verschoben, das geplante Vorhaben
sei nicht wirtschaftlich. Darüber hinaus müsse sie aus dringenden betrieblichen
Gründen aufgrund der schweren Erkrankung ihres Vaters voraussichtlich dauerhaft die
Geschäftsführung der Wohnwagenfabrik mit übernehmen. Es sei jedoch sichergestellt,
dass ihr Wohnhaus betriebsbezogen für das gegenüberliegende Betriebsgelände
genutzt werde. Für die Flurstücke 14 und 66 wurde daraufhin im Baulastenverzeichnis
eine Baulast mit folgendem Wortlaut eingetragen:
5
"Übernahme der Verpflichtung, das zu errichtende Wohnhaus ausschließlich als
Betriebsleiterwohnhaus gemäß § 8 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung für den auf dem
Grundstück Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstück 93 befindlichen Betrieb zu nutzen."
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Nach der Insolvenz des ursprünglichen Wohnwagenwerkes, das unter der Bezeichnung
"X. Wohnwagenwerke GmbH" firmierte und dessen Alleingesellschafterin bis 1999 die
Mutter der Beigeladenen zu 1) und danach die Beigeladene war, wurde im November
2001 zunächst als Auffanggesellschaft die X. Caravans GmbH gegründet, deren
alleinige Geschäftsführerin und Gesellschafterin die Beigeladene zu 1) war. Diese
Gesellschaft geriet etwa Mitte des Jahres 2003 in Insolvenz. Über das Vermögen einer
weiteren Auffanggesellschaft, der Firma "X. Wohnwagen und Reisemobile GmbH",
deren Geschäftsführer die Beigeladenen waren, wurde im Dezember 2005 das
Insolvenzverfahren eröffnet und der Wohnwagenfertigungsbetrieb endgültig eingestellt.
7
Am 14. März 2006 meldete die Beigeladene zu 1) bei der Gemeinde L. die
Hauptniederlassung ihres auf den Vertrieb von Wohnwagen gerichteten
Einzelunternehmens "A. X. Wohnwagenvertrieb" zunächst mit der Betriebsstätte T.------
weg 30 an. B. 09. August 2006 erfolgte die Ummeldung der Hauptniederlassung unter
der Anschrift B. I.------weg 3 in L. . Das Baulastenverzeichnis von F2. für das Grundstück
B. I.------weg 3 wurde am 25. September 2007 wie folgt geändert:
8
"2. Die betriebliche Bindung zu laufender Nummer 1) wird nunmehr fortgeschrieben auf
den Gewerbebetrieb auf dem gleichen Grundstück wie das Betriebsleiterwohnhaus."
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Mit Schreiben vom 08. Juni 2007 forderte die Klägerin den Beklagten auf, gegen die
Beigeladenen die "erforderlichen ordnungsbehördlichen Maßnahmen" zu ergreifen. Die
Beigeladenen nutzten das für den Betriebsleiter genehmigte Wohnhaus ausschließlich
privat. Ein Gewerbe sei weder angemeldet noch werde es betrieben. Die Nutzung stehe
aufgrund der eingetragenen Baulast allein ihr - der Klägerin - zu.
10
Mit Bescheid vom 14. Juni 2007 lehnte der Beklagte das beantragte Einschreiten ab.
Entgegen den Angaben der Klägerin werde das Betriebsleiterwohnhaus wieterhin
bestimmungsgemäß genutzt. Die Beigeladene habe für das Grundstück ein Gewerbe
angemeldet. Eine Veranlassung zu ordnungsbehördlichem Einschreiten sei daher
gegenwärtig nicht gegeben.
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Am 14. Juli 2007 hat die Klägerin Klage erhoben. Sie habe sämtliche
Betriebsgrundstücke von der F. X. GmbH & Co. KG zu Eigentum und damit aufgrund der
eingetragenen Baulast auch die Nutzungsrechte an dem Wohnhaus der Beigeladenen
zu 1) erworben. Die derzeitige Nutzung des Gebäudes als privates Wohnhaus sei
unzulässig. Bereits die erteilte Genehmigung aus dem Jahre 1978 sei rechtswidrig. Der
Beklagte sei arglistig getäuscht worden. Die Beigeladene zu 1) habe von Anfang an
beabsichtigt, das Wohnhaus allein zu privaten Zwecken zu nutzen. Die neue
Gewerbeanmeldung ändere an dem privaten Charakter des Wohnens nichts. Ein
Gewerbebetrieb werde tatsächlich nicht ausgeübt. Die Geschäftstätigkeit der
Beigeladenen beschränke sich darauf, fortlaufend für Betriebe unter ihrer Führung
Insolvenz anzumelden. Auf dem Grundstück B. I.------weg 3 seien lediglich etwa zehn
Wohnwagen abgestellt, die zur Insolvenzmasse des Wohnwagenwerkes gehörten. Die
Beigeladene zu 1) sei allenfalls zu Kommissionsgeschäften berechtigt. Der Abverkauf
von maximal 35 Wohnwagen in zwei Jahren rechtfertige keine Betriebsleiterwohnung.
Ein Geschäftsbetrieb finde allenfalls in J2. in einer ca. 1.500 m² großen Werkshalle statt.
Nur dort sei auch die beabsichtigte Wohnwagenproduktion möglich. Dabei handele es
sich jedoch um eine reine Wunschvorstellung der Beigeladenen. Schließlich könnten
die Angaben des Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung zu Umsatz und Größe
des Betriebes nicht zutreffen. Ein Monteur sei dort nicht beschäftigt. Dem Finanzamt sei
Entsprechendes nicht bekannt. Auch für die von dem Beigeladenen geschilderte Art und
Weise der Abwicklung von An- und Verkäufen sei ein Betriebsleiterwohnhaus B. I.------
weg 3 nicht erforderlich. Es handele sich um einen Scheinstandort. Unabhängig davon
seien die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nicht erfüllt, weil das
Wohnhaus der Grundfläche und Baumasse des Gewerbebetriebes nicht untergeordnet
sei.
12
Die Klägerin hat beantragt,
13
den Beklagen unter Aufhebung seines Bescheides vom 14. Juni 2007 zu verpflichten,
den Beigeladenen zu 1) und 2) im Wege einer für sofort vollziehbar erklärten
Bauordnungsverfügung aufzugeben, die Nutzung des auf dem Grundstück B. I.------weg
3, L. (Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstück 139 vormals Flurstücke 14 und 66)
aufstehenden Wohnhauses zu sonstigen, nicht betriebsbezogenen Wohnzwecken zu
untersagen,
14
festzustellen, dass die im Baulastenverzeichnis von F2. , Baulastenblatt Nr. 12, Seite 1
unter laufender Nummer 1 Bauregisternummer B6-1160/B6-783 für das Grundstück
Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 14, 66 (heutiges Flurstück 139) eingetragene Baulast
ein Recht der Klägerin begründet, das auf dem Grundstück aufstehende Wohngebäude
als Betriebsleiterwohnhaus, zugeordnet dem auf dem Grundstück Gemarkung F2. , Flur
2, Flurstück 93 befindlichen Geschäftsbetrieb der Firma J. C. F1. J1. GmbH, L. , zu
nutzen.
15
Der Beklagte hat beantragt,
16
die Klage abzuweisen.
17
Das Wohnhaus werde jedenfalls gegenwärtig bestimmungsgemäß in Verbindung mit
einem Gewerbe genutzt. Die gewerbliche Nutzung werde dadurch belegt, dass auf dem
Grundstück tatsächlich mehrere Wohnwagen zum Kauf angeboten würden, worauf auch
eine Beschilderung hinweise.
18
Die Beigeladenen haben jeweils beantragt,
19
die Klage abzuweisen.
20
Entgegen der Auffassung der Klägerin werde das Grundstück für die Firma "A. X.
Wohnwagenvertrieb" gewerblich genutzt. Nach der Betriebseinstellung des
Wohnwagenwerks habe die Beigeladene zu 1) zusammen mit dem Beigeladenen zu 2)
einen Handel mit Ersatzteilen für Wohnwagen, deren Reparatur sowie den An- und
Verkauf von Wohnwagen aufgenommen. In der in J2. gelegenen Werkshalle würden
lediglich die Reparaturen ausgeführt. Dort sei ein Monteur beschäftigt. Den
Neuwagenbestand bildeten im Wesentlichen die zur Insolvenzmasse gehörenden
Fahrzeuge des ehemaligen Wohnwagenfertigungsbetriebes. Es sei geplant, zukünftig
wieder eine eigene Produktion aufzunehmen. Der Geschäftsbetrieb - insbesondere die
Verkaufsverhandlungen und die Geschäftskontakte - werde auf dem Grundstück B. I.-----
-weg 3 abgewickelt. In der Werkshalle in J2. seien keine Büro- oder
Vertreibseinrichtungen vorhanden. Auch die reparaturbedürftigen Wagen würden
üblicherweise dorthin gebracht und von den Beigeladenen zur Reparatur nach J2.
gefahren. Realistisch sei ein Jahresumsatz von ca. 500.000,00 Euro.
21
Mit dem teilweise angefochtenen Urteil vom 28. Februar 2008 hat das
Verwaltungsgericht dem Klageantrag zu 1) stattgegeben und die Klage im Übrigen
abgewiesen. Der Beklagte sei zum Erlass einer für sofort vollziehbar zu erklärenden
Nutzungsuntersagungsverfügung gegenüber den Beigeladenen verpflichtet. Die
derzeitige Wohnnutzung sei formell und materiell illegal. Die in der Baugenehmigung
festgeschriebene Nutzung sei niemals aufgenommen worden. Die Wohnnutzung sei
auch nicht nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968 ausnahmsweise zulässig. Es fehle an
dem vorausgesetzten engen räumlichen Zusammenhang zum gesamten Betrieb der
Beigeladenen. Das gut 4.000 m² große Grundstück werde nur zu ca. ¼ gewerblich
genutzt. Weitere Betriebsflächen befänden sich nicht in L. , sondern in J2. . Vor diesem
Hintergrund sei die Wohnnutzung zu Betriebszwecken nicht objektiv sinnvoll.
Angesichts der formellen und materiellen Illegalität sei der Beklagte verpflichtet, eine für
sofort vollziehbar zu erklärende Nutzungsuntersagungsverfügung zu erlassen. Ein
Ermessen stehe ihm nicht zu, da sich die Klägerin auf ihren
Gebietsgewährleistungsanspruch berufen könne. Im Übrigen habe die Klage keinen
22
Erfolg, die Baulast begründe keine subjektiven Rechte der Klägerin im Sinne eines
Nutzungsrechtes.
Der Beklagte hat am 25. März 2008, die Beigeladenen haben am 26. März 2008 gegen
das ihnen jeweils am 07. März 2008 zugestellte Urteil die Zulassung der Berufung
beantragt, soweit das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben hat. Mit Beschluss
vom 21. Juli 2008 hat der Senat die Berufung des Beklagten und der Beigeladenen
zugelassen.
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Der Beklagte macht geltend, das Verwaltungsgericht habe ihn ohne eine Abwägung im
Einzelfall zu treffen, und damit letztlich grundlos verpflichtet, eine sofort vollziehbare
Nutzungsuntersagung gegenüber den Beigeladenen auszusprechen. Es habe außer
Acht gelassen, dass das Wohnhaus seit fast 30 Jahren mit nur kurzen Unterbrechungen
betriebsbezogen genutzt werde. Auch derzeit sei dort ein Gewerbebetrieb vorhanden.
Ob der Betrieb profitabel sei, könne und müsse er nicht prüfen. "Insolvenzreife" - sollte
sie vorliegen - sei kein planungsrechtlicher Maßstab. In L. liege der Schwerpunkt des
Betriebes. Das Grundstück in J2. biete keinen Platz zum Abstellen und Anbieten von
Fahrzeugen. Es sei bereits schwierig, die Wohnwagen über die enge Ein- und Ausfahrt
in die Halle zu bringen. Angesichts der erkennbaren Geschäftsaktivitäten müsse der
Beklagte davon ausgehen, dass ein ausreichender Gewerbebetrieb im Aufbau sei,
dessen Ausbau und vollständige Verlagerung nach L. geplant sei. B. 28. August 2008
sei der Beigeladenen zu 1) zu diesem Zweck ein planungsrechtlicher Vorbescheid zur
Errichtung einer Montagehalle und eines Lager- und Bürogebäudes mit einer
Grundfläche von insgesamt ca. 1100 qm erteilt worden. In dieser Situation sei es
ermessensgerecht, die weitere Entwicklung abzuwarten. Zudem bestehe nicht die
Gefahr einer negativen Vorbildwirkung. Der baurechtswidrige Zustand und die
baurechtswidrige Nutzung seien für Außenstehende nicht zu erkennen. Im Gegenteil
dränge sich durch die deutlich sichtbare Beschilderung einem objektiven Dritten der
Eindruck auf, dass hier betriebsbezogen gewohnt werde. Nach derzeitigem Stand
bestehe in dem betroffenen Gebiet außer auf dem Grundstück der Klägerin keine
Möglichkeit, ein Wohnhaus zu errichten. Seit 1980 seien keine weiteren Wohnhäuser
angesiedelt worden.
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Der Beklagte beantragt,
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das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen.
26
Die Klägerin beantragt,
27
die Berufung zurückzuweisen.
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Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Die tatsächlichen Behauptungen der
Beigeladenen zu Art und Umfang der gewerblichen Tätigkeit seien falsch. Das
Wohnhaus diene seit jeher ausschließlich privaten Wohnzwecken. Bereits die
ursprüngliche Baugenehmigung habe nicht erteilt werden dürfen. Die Beigeladene habe
dem Beklagten fortlaufend über einen Zeitraum von jetzt 28 Jahren "vorgegaukelt", es
würden irgendwann irgendwelche Gewerbebetriebe errichtet werden. Das sei
tatsächlich nie geschehen. Es sei lediglich fortlaufend zu Insolvenzen gekommen. Es
sei auch nicht zu erwarten, dass der derzeitige Betrieb - sollte es ihn geben - Erfolg
haben werde. Im Gegenteil belegten die von den Beigeladenen - verspätet - vorgelegten
Unterlagen, dass der Betrieb von Anfang überschuldet gewesen sei. Die Beigeladenen
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seien nicht einmal in der Lage, die Miete für die Lagerhalle zu zahlen. Diese sei als
Produktionsstätte weder genehmigt noch geeignet. Die Beigeladenen hätten anlässlich
des Ortstermins eine Neuproduktion nur vorgespielt. Die vorgelegten Unterlagen zum
Geschäftsbetrieb, soweit sie nicht falsch und/oder gefälscht seien, bestätigten dies.
Denn die - angebliche - Rechnung vom 19. Mai 2009 beziehe sich auf einen
Wohnwagen, der nach seiner Kfz-Identifikationsnummer aus dem Jahr 2003 stamme.
Gleiches gelte für die - angeblichen - Neuaufträge. Offenbar bestehe die "Produktion"
aus einer Resteverwertung der Insolvenzmasse. Unabhängig davon seien in J2.
ausreichende Präsentationsflächen und ein Büro vorhanden, das offensichtlich auch
genutzt werde. Beides reiche für den Betrieb vollständig aus. Auf dem Grundstück B. I.---
---weg 3 befänden sich dagegen seit Monaten nur noch zwei Wohnwagen. Sie
rechtfertigten keinesfalls die Nutzung eines Betriebsleiterwohnhauses. Die zum
Zeitpunkt des Ortstermins aufgestellten beiden Wohnwagen seien erst in den Tagen vor
dem Ortstermin dorthin gebracht worden. Tatsächlich stünden dort üblicherweise keine
Wohnwagen. Offenbar gehe es den Beigeladenen darum, ihren Lebensstandard
aufrecht zu erhalten und wie bisher Gartenpflege und Heizkosten als Kosten des
Gewerbebetriebes steuerlich absetzen zu können. Die nunmehr genehmigte Halle mit
einer Fläche von 700 qm sei offensichtlich zu klein für eine Wohnwagenproduktion. Ihre
Errichtung sei nicht beabsichtigt.
Die Beigeladenen beantragen jeweils,
30
das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen.
31
Das Urteil sei verfahrensfehlerhaft zustande gekommen. Der Einzelrichter habe die
Anträge der Klägerin in einer Weise vorformuliert, dass sie über das ursprünglich
verfolgte Rechtsschutzziel noch hinausgegangen seien. Unabhängig davon bestehe
kein Anspruch der Klägerin auf ein bauaufsichtsrechtliches Einschreiten gegen die
Beigeladenen. Die derzeitige Nutzung sei materiell legal. Bei dem Grundstück handele
es sich um die Hauptniederlassung des Gewerbebetriebes. Die Montagehalle in J2. sei
nur deshalb angemietet worden, weil auf dem Grundstück B. I.------weg 3 (noch) keine
Möglichkeit vorhanden sei, Reparaturen auszuführen und Wohnwagen zu produzieren.
Die Lagerhalle sei jedoch in einem so desolaten Zustand, dass sie nur vorübergehend
genutzt werden könne. Deshalb solle auf dem Grundstück B. I.------weg 3 eine
Montagehalle errichtet werden. Die Abwicklung von Verkaufsaktivitäten in J2. sei zum
einen wegen des Zustandes der Halle und zum anderen wegen einer fehlenden
angemessenen Präsentationsfläche für die Neuwagen, die zu einem Grundpreis von
50.-60.000,00 Euro verkauft würden, ausgeschlossen. Ein Büro gebe es dort nicht.
Zudem habe das Verwaltungsgericht unberücksichtigt gelassen, dass die Wohnwagen
der Marke "X. " im Wesentlichen von Schaustellern gekauft würden. Deshalb gebe es
keine festen Öffnungszeiten. Die Termine würden üblicherweise telefonisch vereinbart
und müssten meistens in den Abendstunden oder am Wochenende stattfinden. Nur für
diese Verkaufsaktivitäten, nicht aber für die anstehenden Arbeiten in J2. , sei die
Anwesenheit der Beigeladenen erforderlich. Die Wohnnutzung am I.------weg sei
deshalb für den Betrieb zweifellos objektiv sinnvoll. Er werde sich ausweiten, da
inzwischen ein neues Modell entwickelt worden sei. Seit Februar 2009 seien vier
Fahrzeuge verkauft worden. Aufträge lägen für mindestens drei weitere vor. Das
Unternehmen beschäftige deshalb zur Zeit vier feste Mitarbeiter. Der Steuerberater der
Beigeladenen bescheinige nach Umsätzen zwischen 170.000 und 250.000 Euro in den
Jahren 2006-2008 für das 1. Quartal 2009 einen Umsatz von ca. 75.000 Euro netto,
obwohl der Verkauf des neuen Modells erst Ende Februar 2009 angelaufen sei. Für die
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Monate April und Mai lägen Rechnungsausgänge von gut 100.000 Euro vor.
Der Berichterstatter des Senats hat am 22. April 2009 eine Ortsbesichtigung
durchgeführt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das
Terminsprotokoll Bezug genommen. In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin
mehrere Beweisanträge sowie einen Vertagungsantrag gestellt. Die Anträge hat der
Senat abgelehnt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der mündlichen
Verhandlung vom 28. Mai 2009 Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten
des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses Verfahrens
und des Verfahrens 10 A 971/08 sowie auf die in diesen Verfahren beigezogenen
Verwaltungsvorgänge und Gerichtsakten verwiesen.
33
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
34
Der Senat war nicht gehindert, zu entscheiden, weil die Klägerin in der mündlichen
Verhandlung Vertagung beantragt hat. Ein wichtiger Grund im Sinne von § 227 Abs. 1
ZPO liegt nicht vor. Den Vertagungsantrag hat die Klägerseite im Wesentlichen damit
begründet, eine angemessene Reaktion auf den Schriftsatz der Beigeladenen vom 26.
Mai 2009 sei ihr in der Kürze der Zeit nicht möglich gewesen. Der genannte Schriftsatz
enthält jedoch keine entscheidungserheblichen Tatsachen. Zur Gewährung
ausreichenden rechtlichen Gehörs bedurfte es der Vertagung nicht. Sie kam zudem
nach § 227 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO nicht in Betracht. Die geltend gemachte mangelnde
Vorbereitungsmöglichkeit resultiert nämlich daraus, dass der Prozessbevollmächtigte
der Klägerin seine eigene Stellungnahme nicht fristgerecht abgegeben hat. Für diesen
Schriftsatz war der Klägerin eine Frist bis zum 6. Mai 2009 gesetzt worden, die sie sich
selbst bis zum 20. Mai 2009 mit der Begründung verlängert hat, dies reiche zur
Vorbereitung der mündlichen Verhandlung aus. Der Schriftsatz der Beigeladenen vom
26. Mai 2009 ist im Wesentlichen eine Reaktion auf den Vortrag der Klägerin im
Schriftsatz vom 20. Mai 2009. Angesichts des Inhalts ihres Schriftsatzes musste die
Klägerseite jedoch damit rechnen, dass die Beigeladenen reagieren würden. Mit ihrem
auf fehlende Vorbereitungszeit gestützten Vertagungsantrag setzt sich die Klägerseite in
Widerspruch zu ihrem früheren Verhalten.
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Die zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu Unrecht
teilweise stattgegeben.
36
Die Klage ist - soweit sie noch anhängig ist - zulässig, aber unbegründet. Der Bescheid
des Beklagten vom 14. Juni 2007 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren
Rechten. Sie hat keinen Anspruch auf ein bauaufsichtsrechtliches Einschreiten des
Beklagten gegenüber den Beigeladenen zu 1) und 2), § 113 Abs. 5 VwGO.
37
Als Rechtsgrundlage für das begehrte bauaufsichtsrechtliche Einschreiten kommt § 61
Abs. 1 Satz 2 BauO NRW in Betracht. Danach hat die Bauaufsichtsbehörde nach
pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, um
sicherzustellen, dass u.a. bei Errichtung, Nutzung oder Nutzungsänderung baulicher
Anlagen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften
erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Ein Anspruch der Klägerin auf ein
Einschreiten des Beklagten setzt voraus, dass ein zu ihren Lasten baurechtswidriger
Zustand besteht und das dem Beklagten eingeräumte Ermessen sowohl hinsichtlich des
Ob als auch der Art und Weise des Einschreitens derart reduziert ist, dass allein die von
der Klägerin begehrte Nutzungsuntersagung rechtmäßig ist. Das ist hier nicht der Fall.
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Der Beklagte hat vielmehr zu Recht angenommen, dass ein zulasten der Klägerin
baurechtswidriger Zustand derzeit nicht vorliegt (1.) und er unabhängig davon im
Rahmen seines Ermessens nicht zum Einschreiten verpflichtet ist (2.).
1.) Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW liegen,
soweit Rechte der Klägerin betroffen sind, nicht vor. Die von der Beigeladenen zu 1)
ausgeübte Wohnnutzung, auf die es maßgeblich ankommt, da der Beigeladene zu 2) als
ihr Lebensgefährte nur ein abgeleitetes Wohnrecht besitzt, ist zumindest materiell legal.
Bestandteil des 1975 in Kraft getretenen Bebauungsplans ist die BauNVO 1968. Nach §
8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968 können im Gewerbegebiet ausnahmsweise Wohnungen
für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter
zugelassen werden. Die Beigeladenen nutzen eine solche Betriebsleiterwohnung für
ihren Wohnwagenhandel. Auf eine mögliche formelle Illegalität kann sich die Klägerin
nicht berufen. Die Genehmigungsbedürftigkeit ist nämlich ebenso wenig
nachbarschützend wie ein Antragserfordernis.
39
Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein- Westfalen,
Kommentar, Loseblatt, Stand: Mai 2009, § 74 Rz. 365.
40
Ein Gewerbebetrieb im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968 liegt hier vor.
"Gewerbebetrieb" im Sinne des § 8 BauNVO ist ein gerichtlich in vollem Umfang
überprüfbarer unbestimmter Rechtsbegriff. Ein solches Gewerbe ist jede selbständige,
auf Dauer und auf Gewinnerzielung angelegte Tätigkeit.
41
BVerwG, Urteil vom 26.1.1993 - 1 C 25.91 -, NVwZ 1993, 775; König/Roeser/Stock,
BauNVO, Kommentar, 2. Aufl. 2003, § 8 Rz. 16.
42
Diese Voraussetzungen erfüllt der Betrieb der Beigeladenen zu 1) am I.------weg zum für
die vorliegende Verpflichtungsklage maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen
Verhandlung (wieder). Er rechtfertigt die Nutzung des bestehenden
Betriebsleiterwohnhauses. Nachdem die Firma der Beigeladene zu 1) bisher vor allem
Wohnwagen aus der Konkursmasse vertrieben hat, produziert und vertreibt sie
gegenwärtig im Wesentlichen ein von ihr neu entwickeltes Wohnwagenmodell, "J3.
990", das dem Stammkundenkreis der Schausteller bessere Wohnmöglichkeiten bieten
soll. Der Prototyp konnte im Rahmen des Ortsrtermins ebenso besichtigt werden wie die
Produktion eines bereits für den Verkauf bestimmten Modells, das zu ca. 2/3
fertiggestellt war. Dieses Modell kostet in der Grundausstattung ca. 50.000 Euro. In der
angelaufenen Wohnwagenproduktion sind vier Mitarbeiter beschäftigt, die während des
Ortstermins angetroffen wurden. Daneben werden Reparaturen durchgeführt sowie in
beschränktem Umfang in Zahlung genommene Gebrauchtwohnwagen angeboten. Die
Jahresumsätze der letzten Jahre beliefen sich auf 170.000 - 250.000 Euro. Für die
Frage, ob ein mit Gewinnerzielungsabsicht geführtes Unternehmen vorliegt, ist es dabei
irrelevant, ob diese Umsätze aus Insolvenzmasse oder Neugeschäften stammen. Auf
die in der mündlichen Verhandlung unter Beweis gestellte Frage, wem der Erlös in den
Jahren 2006 - 2008 letztlich zustand, kommt es deshalb nicht an, zumal solche
Geschäfte im Jahr 2009 nicht mehr getätigt werden.
43
Für das laufende Jahr ist bei gleichbleibender Geschäftslage mit einem Netto- Umsatz
von ca. 300.000 Euro zu rechnen. Das ergibt sich aus der am 20. Mai 2009 überreichten
Bescheinigung des Steuerberaters der Beigeladenen zu 1. Diese Zahlen werden in dem
in der mündlichen Verhandlung überreichten erweiterten Testat vom 27. Mai 2009
44
lediglich bestätigt. Die dort ausgewiesenen Beträge für Januar bis März sind identisch
mit der am 20. Mai 2009 für diesen Zeitraum angegebenen Gesamtsumme. Dass die
von der Beigeladenen zu 1) am 26. Mai 2009 erstmals genannten und von ihrem
Steuerberater in der Bescheinigung vom 27. Mai bestätigten Zahlen für April und Mai
einen höheren Jahresumsatz erwarten lassen, als er sich im 1. Quartal abzeichnete, ist
ohne eigenständige Bedeutung. Schon der nur fortgeschriebene Umsatz des 1. Quartals
rechtfertigt die Annahme eines Gewerbebetriebes.
Angesichts der tatsächlichen Verhältnisse und der vorgelegten Unterlagen der
Beigeladenen hält der Senat die Behauptung der Klägerin, die Beigeladenen übten
überhaupt kein Gewerbe aus, sondern spielten einen Geschäftsbetrieb insgesamt nur
vor, für abwegig. Soweit sich die - teilweise widersprüchlichen - Behauptungen der
Klägerin überhaupt auf einen Tatsachenkern zurückführen lassen, sind sie zudem
falsch. Dies gilt insbesondere für die Behauptung, es gebe kein neues Modell. Die
Klägerseite schließt dies - trotz der sichtbaren Arbeiten an einem neuen Wohnwagen
während des Ortstermins - im Wesentlichen daraus, dass die Fahrzeuge nach den in
den vorgelegten Rechnungen und Auftragskopien genannten Identifikationsnummern
tatsächlich im Jahre 2003 hergestellt worden seien. Das beruht offenkundig auf
Unkenntnis der Rechtsgrundlagen und des Aussagegehaltes dieser
Identifikationsnummern. Die fünfstellige Endziffer der Fahrzeugnummer X in der
Rechnung vom 19. Mai 2009 bezieht sich nämlich nicht - unter Unterschlagung einer
Null - auf das Herstellungsjahr. Nach der einschlägigen Richtlinie des Rates der
Europäischen Gemeinschaften vom 18. Dezember 1995 - ABl. EG vom 30. Januar 1976
Nr. L 24/1 -, in der Fassung der Richtlinie 78/507/EWG der Kommission vom 19. Mai
1978 - ABl. EG vom 13. Juni 1978 Nr. L 155/31 -, umgesetzt in § 59 StVZO, handelt es
sich bei diesen Endziffern um eine fortlaufende Nummerierung des Herstellers, deren
Einzelheiten dieser im Wesentlichen frei wählen kann. Einen Bezug zum
Produktionsjahr hat dies nicht. Die Verschlüsselung für das Herstellungsjahr findet sich
vielmehr in der mittleren Zahlenkombination. In der fraglichen Rechnung steht dort eine
9 - ersichtlich für das Jahr 2009. Gleiches gilt für die anderen aus den vorgelegten
Unterlagenen der Beigeladenen zu erkennenden Identifikationsnummern. Sie belegen
damit gerade eine Neuproduktion im laufenden Jahr.
45
Auch im Übrigen entbehren die Vermutungen und Behauptungen der Klägerin eines
nachprüfbaren Tatsachenkerns. Für eine rechtmäßige Untersagungsverfügung des
Beklagten bieten sie keine tragfähige Grundlage. Auf reine Vermutungen kann er eine
Aufsichtsmaßnahme jedenfalls nicht stützen. Das gilt um so mehr, als sich die
bisherigen Prognosen und Aussagen der Klägerin zu Art und Umfang des ausgeübten
Gewerbebetriebes der Beigeladenen - die bemerkenswerte, nicht öffentlich zugängliche
Details etwa aus den Steuererklärungen der Beigeladenen erkennen lassen - weder in
diesem Verfahren noch im Verfahren 10 A 971/08 als belastbar erwiesen haben.
46
Gleiches gilt für die Frage, ob der Betrieb der Beigeladenen zu 1) insolvenzreif sein
könnte. Gesicherte Anhaltspunkt für diese Vermutung der Klägerin sind aus den
vorgelegten Umsatzzahlen nicht abzuleiten. Auf diese Frage kommt es letztlich aber
auch nicht entscheidend an. Ein Gewerbe verlangt eine Gewinnerzielungsabsicht, nicht
einen tatsächlich erzielten Gewinn. Eine Bauaufsichtsbehörde wäre auch offensichtlich
überfordert, müsste sie für jeden in einem Gewerbegebiet ansässigen Betrieb prüfen, ob
er aktuell und zukünftig wirtschaftlich überlebensfähig ist. Maßgeblich für die
planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens kann daher nur sein, ob ein
entsprechendes Gewerbe tatsächlich ausgeübt wird.
47
Auch unter diesem Aspekt kommt es auf die in der mündlichen Verhandlung unter
Beweis gestellten Fragen (Beweisanträge 1. und 2.) nicht an. Selbst wenn die fehlende
Substantiierung insoweit außer acht gelassen würde, ist weder die konkrete
Umsatzzusammensetzung der Vergangenheit noch die Frage, ob sich damit ein
Gewerbebetrieb wirtschaftlich führen lässt, für die planungsrechtliche Zulässigkeit des
umstrittenen Vorhabens von Bedeutung.
48
Eine Betriebsleiter- oder -inhaberwohnung B. I.------weg 3 ist für den von der
Beigeladenen zu 1. ausgeübten Gewerbebetrieb auch objektiv sinnvoll. Es ist zu
berücksichtigen, dass das Wohnhaus bereits seit ca. 30 Jahren vorhanden und von den
Beigeladenen seitdem genutzt wird. Die Frage, ob der derzeitige Gewerbebetrieb die
Neuerrichtung eines Betriebsleiterwohnhauses bereits zum jetzigen Zeitpunkt
rechtfertigen würde, stellt sich deshalb nicht. Die Klägerin beruft sich zu Unrecht auf
eine fehlende Unterordnung des Wohnhauses i.S.v. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1990. Die
anzuwendende BauNVO 1968 kennt eine entsprechende Einschränkung nicht.
Maßgeblich ist deshalb lediglich, dass eine Betriebsinhaberwohnung objektiv sinnvoll
ist.
49
Vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 16.3.1984 - 4 C 50.80 -, BRS 42 Nr. 73; OVG NRW, Urteil
vom 6.9.1993 - 11 A 1650/91 -, BRS 55 Nr. 60; OVG Lüneburg, Urteil vom 27.5.1991 - 1
L 137/89 -.
50
Hiervon ist jedenfalls dann auszugehen, wenn auf dem Betriebsgrundstück die
Lagerung von Ersatzteilen stattfindet, auf die beispielsweise zur Durchführung
kurzfristiger Reparaturen oder sonstiger Arbeiten jederzeit zurückgegriffen werden
muss. Gleiches gilt, wenn die Art der Betriebsorganisation eine Flexibilität des
Betriebsinhabers und -leiters verlangt, nach der er praktisch jederzeit für die Abwicklung
von Kundenwünschen zur Verfügung stehen muss. Zudem kann in solchen Fällen der
Aspekt der erhöhten Einbruchssicherung von Bedeutung sein, zumindest dann, wenn es
um die Lagerung nicht ganz unbedeutender Gegenstände handelt.
51
OVG NRW, Urteil vom 6.9.1993 - 11 A 1650/91 -, BRS 55 Nr. 60; OVG Lüneburg, Urteil
vom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -.
52
Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Aufgrund des vorhandenen Kundenkreises
müssen die Beigeladenen stets präsent sein. Die Kunden aus dem
Schaustellergewerbe erwarten flexible Öffnungszeiten, da sie Besichtigungstermine nur
mit Rücksicht auf ihre sonstigen Reiseplanungen wahrnehmen können. Da die
Beigeladenen auch außerhalb normaler Betriebszeiten zur Verfügung stehen müssen,
ist es zweckmäßig, den Gewerbebetrieb mit der privaten Wohnnutzung zu verbinden.
Eine Anfahrt zu den Besichtungs- und Verkaufsterminen ist somit nicht erforderlich. Die
Zulässigkeit von Betriebsleiterwohnungen nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968 hängt
zudem nicht davon ab, dass die betriebsverbundene Wohnnutzung alternativlos wäre.
53
Unabhängig davon hat die Beigeladene zu 1) auch ein berechtigtes Interesse, zum
Schutz vor Diebstählen und Sachbeschädigungen an der Ausstellungsfläche zu
wohnen. Die im Freien ausgestellten Wohnwagen - zum Zeitpunkt des Ortstermins im
wesentlichen ein gebrauchter Wohnwagen sowie das Vorführmodell des neu
entwickelten Wohnwagentyps - haben einen Wert von ca. 70.000,00 Euro und sind
aufgrund der Aufstellung im Freien Gefahren stärker ausgesetzt als Gegenstände, die in
54
Häusern oder Hallen gesichert gelagert werden.
Zu diesem Aspekt vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -; BRS 52 Nr.
59.
55
Der funktionale und damit objektiv sinnvolle Bezug des Wohnens zum Gewerbebetrieb
der Beigeladenen wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Produktion derzeit
nicht in L. , sondern in J2. stattfindet. Nach dem Eindruck, den der Berichterstatter des
Senats von den Örtlichkeiten gewonnen und den übrigen Mitgliedern des Spruchkörpers
anhand von Fotos und Plänen vermittelt hat, spricht nämlich alles dafür, dass der
Betriebsschwerpunkt schon jetzt am I.------weg liegt. Die angemietet Montagehalle ist
ungeeignet, Wohnwagen angemessen zu präsentieren und Verkaufsverhandlungen zu
führen. Das Gebäude ist in Teilen abgängig, große Bereiche der Deckenverkleidung
sind bereits heruntergefallen. Abgesehen davon handelt es sich um eine reine
Arbeitshalle. Wohnwagen mit einer Gesamtlänge von mehr als 12 m dort ab- oder
aufzustellen, ist praktisch unmöglich, zumal sie auch auf dem Gelände bewegt werden
müssen. Somit kommt dem Umstand, dass in der Montagehalle ein Büroraum
vorhanden ist, keine ausschlaggebende Bedeutung zu, weil es nicht sinnvoll ist,
Präsentationsstätte und Büro zu trennen.
56
Der Senat folgt nicht der Behauptung der Klägerin, die Beigeladene habe anlässlich des
Ortstermins Gewerbeaktivitäten in L. lediglich vorgespiegelt und eigens zu diesem
Zweck zwei Wohnwagen nach L. transportiert. Die Klägerin hat in der
Berufungserwiderung selbst ausgeführt, auf dem Grundstück stünden "seit Monaten"
zwei Wohnwagen. Gerade das hat sich beim Ortstermin bestätigt.
57
Schließlich ist zu erwarten, dass die betriebswirtschaftlich und -technisch naheliegende
Zusammenführung des Betriebes in absehbarer Zeit zu einem einheitlichen Standort in
L. führen wird. Das Grundstück gehört der Beigeladenen zu 1) und ist deshalb die
kostengünstigere Variante. Bei dem Standort B. I.------weg handelt es sich um den
traditionellen Firmensitz. Es bietet sich daher an, diesen Standort mit Rücksicht auf die
große Zahl der Stammkunden zu erhalten und je nach finanziellen Möglichkeiten
auszubauen. Zudem spricht objektiv alles dafür, dass die Produktionshalle in J2.
allenfalls vorübergehend genutzt werden kann und nur ein den beengten finanziellen
Verhältnissen der Beigeladenen geschuldeter Notbehelf ist. Die konkret beabsichtigte
Konzentration am Standort B. I.------weg 3 wird nicht zuletzt durch den beantragten und
erteilten Vorbescheid zur Errichtung zweier Betriebshallen bestätigt. Dass dem keine
ernsthaften Bauabsichten zugrunde liegen, ist eine reine Vermutung der Klägerin, aber
keine Basis für ein behördliches Einschreiten. Der Bauvorbescheid gilt bis August 2011
und kann darüber hinaus verlängert werden.
58
Entgegen der Auffassung der Klägerin sieht der Senat auch keinen Anhaltspunkt dafür,
dass die Größe der mit dem Vorbescheid genehmigten beiden Hallengebäude mit ca.
1100 qm Grundfläche von vornherein für die Zwecke des Gewerbebetriebs der
Beigeladenen zu 1) ungeeignet sein könnte. Unabhängig davon ist es Sache der
Beigeladenen, ihre Betriebsorganisation selbst zu bestimmen. Die Klägerin geht dies
nichts an.
59
Angesichts dessen war auch dem dritten in der mündlichen Verhandlung gestellten
Beweisantrag mangels Erheblichkeit nicht nachzugehen. Darüber hinaus geht der
Antrag von falschen tatsächlichen Grundlagen - einer Produktions-, Reparatur- und
60
Bürohalle mit nur 700 qm Nutzfläche - aus. Diese von der Klägerseite aufgeworfene
Frage stellte sich nach dem Inhalt der Genehmigungsakte, in die der
Prozessbevollmächtigte der Klägerin ab dem 19. Mai 2009 Einsicht nehmen konnte,
nicht. Hierauf hat der Senat in seinem Ablehnungsbeschluss auch abgestellt, einen
Beweisantrag mit den tatsächlich genehmigten Maßen hat die Klägerseite nicht gestellt.
2.) Abgesehen davon wäre die Klage auch dann abzuweisen, wenn die Beigeladene zu
1) derzeit tatsächlich noch keinen Betrieb ausübte, der ein betriebsbezogenes Wohnen
rechtfertigte. Die nicht genehmigte reine Wohnnutzung wäre in dem festgesetzten
Gewerbegebiet dann illegal. Der Beklagte wäre allerdings wegen der Besonderheiten
des vorliegenden Einzelfalles nicht zum Einschreiten - wie es die Klägerin beantragt hat
- verpflichtet.
61
Allerdings ist der Beklagte bei einem Verstoß gegen bundesrechtliche Vorschriften des
Bauplanungsrechtes gehalten, im Rahmen seines nach Landesrecht bestehenden
Entscheidungsermessens dem Bundesrecht Geltung zu verschaffen.
62
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 17.4.1998 - 4 B 144/97 - BRS 60 Nr. 169.
63
Angesichts der in einem festgesetzten Gewerbegebiet nicht zulässigen reinen
Wohnnutzung kann die Klägerin zudem ein solches Einschreiten wegen eines
Verstoßes gegen nachbarschützende Vorschriften grundsätzlich verlangen.
64
Vgl. dazu etwa OVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, 13;
Urteil vom 13.10.1999 - 7 A 998/99 -, NVwZ-RR 2000, 205 f., Urteil vom 15.8.1995 - 11
A 850/92 -, BRS 57 Nr. 258; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 9.2.2000 - 4 B 11.00
-, Baurecht 2000, 1318f.; zusammenfassend Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung
für das Land Nordrhein-Westfalen, Kommentar, Loseblatt, Stand: Mai 2009, § 61 Rdnr.
143 ff.
65
Der Gebietsgewährleistungsanspruch der Klägerin besteht unabhängig von einer
konkreten Beeinträchtigung und ihrem Schweregrad.
66
OVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, 13.
67
Trotz des solchermaßen vorgeprägten, im Sinne eines Eingreifens intendierten
Ermessens bleibt die Bauaufsichtsbehörde nach § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW aber
verpflichtet, nicht zuletzt unter - von Verfassungs wegen zu beachtenden -
Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten die Besonderheiten des Einzelfalles zu
berücksichtigen und zu prüfen, ob besondere Umstände vorliegen, die eine andere
rechtliche Einschätzung ermöglichen oder erzwingen.
68
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.12.1997 - 4 B 204.97 -, ZfBR 1998, 106 f.; OVG NRW,
Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, 13; Boeddinghaus/Hahn/ Schulte,
a.a.O., § 61 Rdnr. 139, 143, 146, 148.
69
In Anwendung dieser Grundsätze durfte der Beklagte hier ausnahmsweise wegen der
Besonderheiten des Einzelfalles von einem Einschreiten gegen die gebietsfremde
Wohnnutzung durch die Beigeladenen absehen. In die Ermessenserwägungen war
insbesondere einzustellen, dass die langjährige Wohnnutzung der Beigeladenen zu 1)
zumindest ganz überwiegend materiell legal war. Sie hat von 1980 bis 2001 in der
70
Geschäftsführung des elterlichen Betriebes gearbeitet und durfte in dieser Eigenschaft
das Wohnhaus betriebsbezogen nutzen. Eine entsprechende Baulast hat der Beklagte
eingetragen. Auch in der Folgezeit war sie nahezu durchgängig als Gesellschafterin
und/oder Geschäftsführerin ähnlicher Gewerbebetriebe tätig. Eine betriebsbezogene
Wohnnutzung blieb also im Wesentlichen aufrecht erhalten, auch wenn sie in den
letzten Jahren mehrfach kurzfristig unterbrochen war, weil die zugehörigen Betriebe
wegen Insolvenz eingestellt wurden. Die Beigeladene zu 1) hat ihre Bemühungen,
einen Gewerbebetrieb dauerhaft zu etablieren, bis heute nicht eingestellt; im Gegenteil
ist die Situation durch den zumindest im Aufbau befindlichen Produktions- und
Handelsbetrieb in Bewegung. Eine Fortführung des Unternehmens in L. ist derzeit
jedenfalls wahrscheinlich. Vor diesem Hintergrund ist es nicht ermessensfehlerhaft, die
weitere Betriebsentwicklung abzuwarten.
Solche Umbruch- und Übergangsphasen, in denen zweifelhaft sein kann, ob noch bzw.
schon wieder betriebsbezogen gewohnt wird, kommen immer wieder vor.
Betriebsänderungen oder Insolvenzen lassen sich im Wirtschaftsleben - insbesondere
in Wirtschaftskrisen - nicht vermeiden. Sie zwingen die Bauaufsichtsbehörden jedoch
auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Nachbarn an der
Gebietserhaltung nicht, bauaufsichtsrechtlich einzuschreiten. Die Klägerin verkennt,
dass mit einem solchen bedingungslosen Einschreiten die Wiederaufnahme einer
legalen Nutzung regelmäßig erschwert, wenn nicht sogar unmöglich gemacht würde.
Statt sich um den Aufbau des Betriebes kümmern zu können, müsste der Betroffene
zunächst sein Privatleben neu ordnen. Er liefe Gefahr, nach der betrieblichen Insolvenz
auch privat in den finanziellen Ruin getrieben zu werden. Dem stehen berechtigte
Nachbarinteresse nicht gegenüber, insbesondere ist in diesen Phasen nicht zu
befürchten, dass eine schleichende Veränderung des Gebietscharakters eintreten
könnte, im Gegenteil besteht gerade das Bemühen, das Grundstück (wieder)
gewerbegebietstypisch zu nutzen.
71
Dies gilt im vorliegenden Fall um so weniger, als eine negative Vorbildwirkung, die
sofortiges Tätigwerden des Beklagten erforderlich machen könnte, nicht zu befürchten
ist. Nach dem Eindruck, den der Berichterstatter des Senats von der Örtlichkeit
gewonnen und den übrigen Mitgliedern des Spruchkörpers vermittelt hat, trifft die
Einschätzung des Beklagten zu, dass lediglich auf den der Klägerin gehörenden
Grundstücken noch Raum für die Errichtung von zusätzlichen Wohnhäusern wäre.
Zudem hat der Beklagte unwidersprochen vorgetragen, dass in den ca. 30 Jahren, in
denen auf den Grundstücken B. I.------weg 3 und 5 gewohnt wird, weitere Bauanträge für
Wohnhäuser nicht gestellt worden sind. Dass sich dies kurzfristig ändern könnte, ist
zumindest unwahrscheinlich und erzwingt unter diesem Gesichtspunkt kein sofortiges
Eingreifen des Beklagten.
72
Sollten sich die Pläne der Beigeladenen in der Zukunft nicht realisieren lassen oder aus
sonstigen Gründen aufgegeben werden, müsste der Beklagte ggfls. zu einem späteren
Zeitpunkt einschreiten, dies wäre jedoch auch unter Berücksichtigung der Interessen der
Klägerin ausreichend.
73
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der
Billigkeit, der Klägerin auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen
aufzuerlegen, weil diese sich durch Stellung von Anträgen einem eigenen Kostenrisiko
ausgesetzt haben.
74
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§
708 Nr. 10, 711 ZPO.
75
Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO
nicht vorliegen.
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