Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom 04.06.2003
OVG NRW: bebauungsplan, grundstück, stadt, geschlossene bauweise, aufschiebende wirkung, gemeinde, gebäude, gestaltung, eigentümer, rechtfertigung
Oberverwaltungsgericht NRW, 7A D 46/02.NE
Datum:
04.06.2003
Gericht:
Oberverwaltungsgericht NRW
Spruchkörper:
7a Senat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
7A D 46/02.NE
Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens als
Gesamtschuldner.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand:
1
Die Antragsteller wenden sich mit dem Normenkontrollantrag gegen den
Bebauungsplan 1/6 Neue Q. straße der Antragsgegnerin, der teilweise den
Bebauungsplan 1/4 neu überplant. Sie sind Eigentümer des mit einem Wohn- und
Geschäftshaus bebauten Grundstücks Flur 5, Flurstück 4327 (X. straße 56) und des
daneben liegenden unbebauten Grundstücks Flurstück 4329. Das Flurstück 4327 ist
zum geringen Teil, das Flurstück 4329 ganz im Plangebiet gelegen.
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Der Bebauungsplan 1/4 (Aufstellungsbeschluss vom 30. April 1970, Satzungsbeschluss
vom 4. November 1971) sollte u.a. die Errichtung des neuen Amtsgerichts ermöglichen.
Im Bebauungsplan wurde zudem die Neutrassierung der Neuen Q. straße festgelegt, die
erheblich verbreitert und an das Amtsgericht sowie an das Grundstück X. straße 56
angrenzen sollte, so dass dieses Grundstück nach Abriss der damals noch
aufstehenden Gebäude X. straße 54 und 52 ein Eckgrundstück werden sollte. Um den
Bau des Amtsgerichts zu ermöglichen, kaufte die Antragsgegnerin mit notariellem
Vertrag vom 2. September 1970 von den Rechtsvorgängern der Antragsteller eine ca.
600 qm große Teilfläche ihres Grundstücks X. straße 56 und verpflichtete sich, innerhalb
eines Jahres nach Mitteilung des Vermessungsergebnisses eine ca. 60 qm große
Restfläche, die nach Ausbau der Neuen Q. straße zwischen der öffentlichen
Verkehrsfläche und dem Grundstück X. straße 56 verbleiben werde (nunmehr Flurstück
4329), auf deren Verlangen an die Rechtsvorgänger der Antragsteller zu verkaufen. Im
Gegenzug verpflichteten sich die Rechtsvorgänger der Antragsteller, aus ihrem
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Grundstück eine weitere Teilfläche von etwa 15 qm für Straßenzwecke an die
Antragsgegnerin zu veräußern. Nach einem Vermerk vom 19. September 1973 fand am
13. August 1973 ein Gespräch zwischen dem Direktor des Amtsgerichts, Vertretern des
Staatshochbauamtes und der Stadt T. sowie den Eigentümerinnen des Grundstücks X.
straße 56 statt, in dem letztere ihre Zustimmung zur Grenzbebauung des Amtsgerichts
von der Verwirklichung des Bebauungsplans 1/4 abhängig machten, in dem ihr
Grundstück als Eckgrundstück ausgewiesen sei. Der damalige Stadtdirektor der
Antragsgegnerin erklärte, das im städtischen Besitz befindliche Haus X. straße 54
werde kurzfristig abgerissen und damit erfolge die vertraglich bereits vorgesehene
Arrondierung des Grundstücks X. straße 56 zum Eckgrundstück. Die Stadt werde die
Verhandlungen mit dem Eigentümer der Grundstücke X. straße 52 und Neue Q. straße
2-12 wieder aufnehmen mit dem Ziel, die auf diesen Grundstücken befindlichen
Baulichkeiten abzureißen. Auch die neuesten Planungen der Stadt, die Neue Q. straße
in die Fußgängerzone einzubeziehen, hätten keine Veränderung der Situation ergeben,
da die öffentliche Fläche (Straßenfläche) in voller Breite erhalten bleiben solle. Der
Vermerk wurde jedenfalls der Miteigentümerin des Grundstücks X. straße 56 Frau G. mit
einem Anschreiben vom gleichen Tage übersandt, in dem darauf hingewiesen wurde,
dass das Grundstück X. straße 56 im Bebauungsplan 1/4 als Eckgrundstück
ausgewiesen sei. Der damalige Direktor des Amtsgerichts führte in einem Schreiben
vom 13. April 1978 an Frau G. aus, Voraussetzung für die Zustimmung zur
Grenzbebauung sei nach dem Vermerk allein die Zusicherung der Stadtverwaltung
gewesen, dass der Bebauungsplan 1/4 verwirklicht und "ihr" Grundstück Eckgrundstück
werde. Mit notariellem Vertrag vom 20. Mai 1977 erwarben die Rechtsvorgänger der
Antragsteller die bereits im Vertrag vom 2. September 1970 angesprochene Fläche von
60 qm von der Antragsgegnerin und verkauften dieser die für Straßenzwecke benötigte
Fläche von 15 qm.
Der Bebauungsplan 1/4 wurde in dem hier interessierenden Bereich insoweit
umgesetzt, als die vorhandene Bebauung X. straße 54 und 52 sowie Neue Q. straße 2-
12 abgerissen wurde. Dagegen erfolgte der vorgesehene Ausbau der Neuen Q. straße
nicht. Ebensowenig wurde die im Bebauungplan festgesetzte Bebaubarkeit des (neuen)
Eckgrundstücks der Antragsteller bis an die entlang der Verkehrsflächen der X. straße
/Neue Q. straße ausgewiesene Baulinie ausgenutzt.
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Das Plangebiet des Bebauungsplans 1/6 umfasst im Wesentlichen den F. platz
einschließlich der Bebauung bis zum Bahnsteig und des vor dem F. platz liegenden
Abschnitts der X. straße sowie in Richtung Nordosten die Neue Q. straße bis zur U.
straße einschließlich der nordwestlich gelegenen Flächen bis zur Bebauung X. straße
56/Amtsgericht. Ferner sind drei ingesamt ca. 25 bis 30 m tiefe Grundstücke östlich der
Neuen Q. straße zwischen N. und U. straße in das Plangebiet einbezogen.
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Der Bebauungsplan setzt vier Kerngebiete fest. Das MK 1 liegt im Einmündungsbereich
der Neuen Q. straße in die X. straße den Grundstücken der Antragsteller und des
Amtsgerichts zur Neuen Q. straße hin vorgelagert. Das MK 2 erfasst die Grundstücke
zwischen N. und U. straße . Die Kerngebiete MK 3 und MK 4 begrenzen den F. platz an
seiner südwestlichen und nordwestlichen Seite. Der F. platz ist als Fußgängerbereich,
die übrigen öffentlichen Verkehrsflächen sind als verkehrsberuhigte Zonen
ausgewiesen. Die Fläche zwischen dem Kerngebiet MK 1 und der bebauten Fläche des
Grundstücks X. straße 56 und des Amtsgerichts ist als private Grünfläche festgesetzt.
Die GRZ beträgt für die Kerngebiete zwischen 0,7 und 1,0. In allen Baugebieten ist
geschlossene Bauweise vorgeschrieben. Hinsichtlich des MK 1 sind im südwestlichen
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Teil vier Vollgeschosse zwingend, im Übrigen eine bis zu dreigeschossige Bebauung,
für das MK 2 zwei bis vier Vollgeschosse, für das MK 3 ein Vollgeschoss sowie für das
MK 4 maximal vier Vollgeschosse festgesetzt. Die Baufenster sind überwiegend durch
Baugrenzen, teilweise durch Baulinien begrenzt.
Nach den textlichen Festsetzungen sind Einzelhandelsbetriebe mit Sortimenten von
sexuellem Charakter, bestimmte Unterarten von Vergnügungsstätten sowie Tankstellen
im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen nicht zulässig. Weiter enthalten
die textlichen Festsetzungen Vorgaben hinsichtlich der Wandhöhen. Im MK 1 ist ein
Staffelgeschoss über dem vierten Vollgeschoss zulässig, wobei ein Zurücktreten von
den Baulinien ausnahmsweise zulässig ist. In einer im Bereich der Verkehrsfläche
festgesetzten Fläche für Anpflanzungen sind zehn schmalkronige Laubbäume zu
pflanzen, Flachdachflächen sind extensiv zu begrünen. Im MK 1 und MK 3 ist die
Herstellung von Stellplätzen nicht zulässig, im MK 4 sind oberirdische Stellplätze nicht
zulässig. Ferner enthält der Bebauungsplan Hinweise zur Kampfmittelbelastung und zu
Altlasten.
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Das Aufstellungsverfahren nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf: Der
Planungsausschuss fasste am 10. Mai 1999 einen Aufstellungsbeschluss zum
Bebauungsplan, der im Wesentlichen lediglich das MK 1-Gebiet umfasste, in dem ein
Geschäftshaus ("Medienhaus") vorgesehen war. Eine frühzeitige Bürgerbeteiligung
wurde am 2. November 1999 durchgeführt. Am 14. November 2000 hob der
Planungsausschuss den Aufstellungsbeschluss vom 10. Mai 1999 auf und fasste einen
erneuten Aufstellungsbeschluss für das nunmehrige Plangebiet. Am 17. Mai 2001
beschloss der Planungsausschuss die Offenlage des Planentwurfs, die nach
Bekanntmachung vom 19. Dezember 2001 in der Zeit vom 2. Januar bis zum 1. Februar
2002 erfolgte. Mit Schreiben vom 18. Mai und 3. Dezember 2001 wurden Träger
öffentlicher Belange beteiligt. Mehrere Bürger, darunter die Antragsteller, regten
Änderungen an. Die Antragsteller beantragten, den bisher bebauungsfreien Bereich der
Neuen Q. straße von jeglicher Bebauung frei zu halten. Zur Begründung führten sie aus,
ihr Geschäfts- und Wohnhaus X. straße 56 sei als Eckgrundstück konzipiert und
ausgeführt. Die Gestaltung des Hauses sei auf Verlangen und in Abstimmung mit der
Stadt T. erfolgt. Mit diesem früheren Verhalten setze sich die Stadt in Widerspruch, wenn
sie nunmehr einen Gebäudekomplex in diesem Bereich konzipiere, durch den das
Gebäude X. straße 56 die Qualität eines Eckgrundstücks und die geschäftsmäßige
Anbindung an die Neue Q. straße verliere. Das Grundstück werde in Richtung auf die
Neue Q. straße zum Hinterhof des neuen Gebäudekomplexes. Die bisherige
Bebaubarkeit des unbebauten Teils des Grundstücks X. straße 56 werde beseitigt. Die
Stadt habe das bisher baufreie Grundstück im Jahre 2001 verkauft. Damit stehe nicht
der nach dem Gesetz verlangte Gesichtspunkt der städtebaulichen Entwicklung und
Ordnung im Vordergrund der Planung, sondern das finanzielle Interesse der Stadt, eine
bisher dem Gemeinbedarf gewidmete Fläche fiskalisch verwerten zu können. Durch den
Kaufvertrag sei eine Selbstbindung der Stadt T. eingetreten, eine unabhängige
Abwägung der öffentlichen und privaten Belange sei nicht mehr möglich. Der
Bebauungsplan berücksichtige nicht die Gestaltung des Ortsbildes. Er enthalte in Bezug
auf die Gebäudekomplexe kein einheitliches Konzept, sondern drei Insellösungen,
denen kein städtebauliches Gesamtkonzept zugrunde liege. Kern des bisherigen
Konzepts, wie es sich auch im Flächennutzungs- und im Bebauungsplan 1/4
niedergeschlagen habe, sei eine großzügige und einladende Gestaltung des Bereichs
zwischen dem Bahnhof und der Kreissparkasse als Entree für die mit Zug oder Bus
ankommenden Reisenden. Diesem Konzept sei bei der Errichtung des Amtsgerichts
8
Rechnung getragen worden. Entsprechend habe die Antragsgegnerin in den
vergangenen Jahrzehnten die früher entlang der X. straße in der jetzigen Einmündung
der Neuen Q. straße stehenden Gebäude mit finanziellem Aufwand erworben und
abreißen lassen. Auch einzelne Träger öffentlicher Belange gaben Anregungen und
Hinweise.
In seiner Sitzung vom 20. März 2002 beschloss der Rat der Antragsgegnerin über die
eingegangenen Anregungen. Er fasste sodann den Satzungsbeschluss und erklärte
sich mit der zum Satzungsbeschluss vorliegenden Begründung einverstanden. Der
Satzungsbeschluss wurde am 27. März 2002 bekannt gemacht. Eine erneute
Bekanntmachung ist während des anhängigen Normenkontrollverfahrens am 14. Mai
2003 erfolgt.
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Zur Begründung ihres am 8. Mai 2002 eingegangenen Normenkontrollantrages
wiederholen und vertiefen die Antragsteller ihr bisheriges Vorbringen im
Planaufstellungsverfahren und tragen ergänzend vor:
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Die Antragsgegnerin habe in vielfacher Weise gegen das Gebot der gerechten
Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB verstoßen. Ihr - der Antragsteller - Interesse an der
Beibehaltung und Realisierung der im Vorgängerbebauungsplan Nr. 1/4 festgesetzten
Planung sei nicht, jedenfalls nicht hinreichend, berücksichtigt worden. Ihr Interesse habe
weder in der Begründung des Bebauungsplans noch im Satzungsbeschluss irgendeine
Erwähnung gefunden. In der Auseinandersetzung mit ihren Einwendungen habe sich
der Rat der Antragsgegnerin mit dem Belang des Vertrauens in eine rechtskräftige
gemeindliche Bauleitplanung nicht auseinandergesetzt. Diese Vertrauensposition sei
durch das Ergebnis der Besprechung vom 13. August 1973 verstärkt worden, in der die
Eigentümer des Hauses X. straße 56 ihre Zustimmung zur Grenzbebauung des
Amtsgerichts gegeben hätten. Insoweit habe Konsens zwischen den Teilnehmern der
Besprechung darüber bestanden, dass die Zustimmung die Verwirklichung des
Bebauungsplans Nr. 1/4 und des Charakters des Grundstücks X. straße 56 als Eckhaus
voraussetze. Auch die Kaufverträge vom 2. September 1970 und vom 20. Mai 1977, das
Schreiben des Direktors des Amtsgerichts vom 13. April 1978 sowie das Anschreiben
zum Vermerk vom 19. September 1973 bestätigten die Verpflichtung der
Antragsgegnerin, für die Eckgrundstückssituation des Gebäudes X. straße 56 zu sorgen.
Abwägungsfehlerhaft sei darüber hinaus die Behandlung der verkehrlichen Belange
durch den Bebauungsplan, der in massiver Weise in die Straßenführung an dieser
zentralen Lage der Kreisstadt T. eingreife. Vom Straßen- und Verkehrskonzept des
Vorgängerbebauungsplans bleibe nichts mehr übrig. Die Zugangssituation des
Grundstücks X. straße 56 und die der Nachbarn werde völlig verändert. Die
Voraussetzungen für eine Einziehung der Straße nach dem Straßen- und Wegegesetz
des Landes lägen nicht vor. Unerfindlich sei, wie die Festsetzung für das MK 4
angesichts der festgesetzten Baugrenze auf einer Breite von nur 3 m umgesetzt werden
solle. Einigen Trägern öffentlicher Belange habe die Antragsgegnerin keine Mitteilung
nach § 3 BauGB gemacht und diese auch nicht im Satzungsbeschluss oder in der
Begründung des Bebauungsplans erwähnt. Einige Anregungen und Einwendungen von
Trägern öffentlicher Belange seien zwar beschieden worden, jedoch nicht oder nicht
adäquat berücksichtigt worden.
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Darüber hinaus lasse die Planurkunde die rechtlich gebotene Bestimmtheit vermissen.
Zwischen dem MK 1 und dem südöstlich der Neuen Q. straße gelegenen Gebäude der
VR-Bank sei zeichnerisch eine "Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und
12
sonstigen Bepflanzungen" festgesetzt worden. Diesbezüglich bestimme die textliche
Festsetzung Nr. 4.1: "In der Fläche für Anpflanzungen sind 10 schmalkronige
Laubbäume (Hochstamm) zu pflanzen". Zeichnerische Darstellung und textliche
Festsetzung erweckten den Eindruck einer verbindlichen Festsetzung durch den
Bebauungsplan. Die Beschlussfassung hinsichtlich der vorgebrachten Anregungen und
Hinweise Träger öffentlicher Belange und insbesondere der VR-Bank zeige dagegen
eine Diskrepanz zwischen Planurkunde und Planabsicht auf, als der Rat negiert habe,
für diese Fläche überhaupt irgendwelche konkreten Festsetzungen der einzelnen
Nutzungen treffen zu wollen. Insoweit habe der Rat ausgeführt, für die verkehrsberuhigte
Fläche der Neuen Q. straße sei keine Gestaltung (Bäume, Fahrstreifen, Gehweg)
festgesetzt.
Die Festsetzung des Ausschlusses bestimmter Nutzungen sei nichtig, weil dann, wenn -
wie hier - bestehende Anlagen auf den Bestandschutz gesetzt werden sollten,
grundsätzlich stets zu prüfen sei, ob eine Sicherung der überplanten Anlage über § 1
Abs. 10 BauNVO möglich sei. Der Ausschluss von Tankstellen sei nicht begründet
worden, so dass die städtebauliche Rechtfertigung fehle.
13
Schließlich beständen erhebliche Zweifel an der Erforderlichkeit des Bebauungsplans
für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung. Es sei kein alltäglicher Vorgang, dass
eine Stadt eine beträchtliche Teilfläche einer zuvor planerisch ausdrücklich
festgesetzten und von ihrer Verkehrsbedeutung her zentralen Straße an Private
verkaufe und diese bauplanungsrechtlich als wirtschaftlich lukratives MK-Gebiet
ausweise. Es liege nahe, dass dann keine städtebauliche Erforderlichkeit des Planes
bestehe, sondern dieser in Wahrheit eine privatnützige Zielsetzung verfolge.
14
Die Antragsteller beantragen,
15
den Bebauungsplan Nr. 1/6 der Antragsgegnerin für nichtig zu erklären.
16
Die Antragsgegnerin beantragt,
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den Normenkontrollantrag abzulehnen.
18
Einen Antrag, den Bebauungsplan bis zur Entscheidung über den Normenkontrollantrag
außer Vollzug zu setzen, haben die Antragsteller zurückgenommen, nachdem sie im
Wege des einstweiligen Rechtsschutzes erfolglos versucht haben, die aufschiebende
Wirkung ihres Widerspruchs gegen die das MK 1- Gebiet betreffende Baugenehmigung
anzuordnen (VG Köln, Beschluss vom 8. November 2002 - 8 L 1734/02 -; OVG NRW,
Beschluss vom 20. Januar 2003 - 7 B 2501/02 -).
19
Die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes ergeben sich aus der
Gerichtsakte, den Verfahrensakten 7a B 2569/02.NE und 7 B 2501/02 sowie den von
der Antragsgegnerin eingereichten Verwaltungsvorgängen und Plänen; hierauf wird
Bezug genommen.
20
Entscheidungsgründe:
21
Im Einverständnis mit den Beteiligten entscheidet der Senat ohne (erneute) mündliche
Verhandlung (§ 101 Abs. 2 VwGO).
22
Der zulässige Antrag ist nicht begründet.
23
Die Zulässigkeit des Normenkontrollantrags, mit dem sich die Antragsteller gegen die -
teilweise - Überplanung ihres Grundeigentums und die Verletzung des Rechts auf
Abwägung ihrer Belange berufen, begegnet keinen Bedenken; solche werden von der
Antragsgegnerin auch nicht geltend gemacht.
24
Der Antrag ist jedoch nicht begründet.
25
Der angegriffene Bebauungsplan leidet nicht an beachtlichen Form- oder
Verfahrensmängeln. Form- oder Verfahrensmängel des Bebauungsplans Nr. 1/6, die
auch ohne Rüge beachtlich sind, liegen nicht vor. Die Rüge, die Antragsgegnerin habe
einigen Trägern öffentlicher Belange des Ergebnis der Prüfung ihrer Anregungen nicht
gemäß § 3 Abs. 2 Satz 4 2. Halbsatz BauGB mitgeteilt, geht fehl, denn die genannte
Rechtsvorschrift betrifft die Beteiligung der Bürger, nicht die von Trägern öffentlicher
Belange. § 4 BauGB fordert eine Mitteilung über das Ergebnis der Prüfung der
Stellungnahmen von Trägern öffentlicher Belange gerade nicht. Die von den
Antragstellern erwähnten Stellungnahmen der Flughafen L. /C. GmbH, der T. und der S.
gaben darüber hinaus auch keinen Anlass für die Annahme, dass diese Träger
öffentlicher Belange eine Antwort auf die lediglich Hinweise enthaltenden
Stellungnahmen erwarteten.
26
Der Bebauungsplan 1/6 der Antragsgegnerin ist städtebaulich gerechtfertigt im Sinne
des § 1 Abs. 3 BauGB.
27
Was im Sinne dieser Vorschrift erforderlich ist, bestimmt sich nach der jeweiligen
planerischen Konzeption der Gemeinde. Welche städtebaulichen Ziele sie sich setzt,
liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die
Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen
entspricht. Mit Rücksicht auf die planerische Gestaltungsfreiheit und die entsprechend
verminderte Dichte der Ansatzpunkte für eine gerichtliche Kontrolle begründet das
Merkmal der Erforderlichkeit eine praktisch nur bei groben und einigermaßen
offensichtlichen Missgriffen wirksame Schranke der Planungshoheit.
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So ausdrücklich: BVerwG, Urteil vom 3. Juni 1971 - IV C 64.70 -, BRS 24 Nr. 1 (Seite 4
oben).
29
Gemessen hieran unterliegt die städtebauliche Rechtfertigung keinem Zweifel. Die
Antragsgegnerin will mit dem Bebauungsplan den Vorplatz des neuen ICE-Bahnhofs T.
mit seinen platzgestaltenden Gebäuden sowie den zum Marktplatz führenden Teil der
Neuen Q. straße als Eingangsbereich zur Innenstadt neu gestalten und hochwertigen
Nutzungen vorbehalten. Dass die Antragsgegnerin von den früheren Vorstellungen, wie
sie im Bebauungsplan 1/4 ihren Niederschlag gefunden haben, nämlich großzügige
Verkehrsflächen im Sinne einer autogerechten Stadt auszuweisen, abgerückt ist und
nunmehr eine qualitativ hochwertige Verdichtung der Bebauung auf dem Wege in die
Innenstadt anstrebt, steht in ihrem planerischen Ermessen. Einen Anspruch auf
Beibehaltung einer bisherigen Plankonzeption und bestehender Bebauungspläne gibt
es auch für Eigentümer von im Planbereich gelegenen Grundstücken und für
angrenzende Grundstückseigentümer nicht.
30
Der städtebaulichen Erforderlichkeit steht auch nicht entgegen, dass die
31
Antragsgegnerin das Grundstück für das im MK 1-Gebiet genehmigte Hotelgebäude
bereits im Jahre 2001 an die Bauherren verkauft hat. Allerdings kann es an der
städtebaulichen Erforderlichkeit fehlen, wenn eine Planung nur im privaten Interesse
eines bestimmten Grundstückseigentümers erfolgt, um diesem einen wirtschaftlichen
Vorteil zu ermöglichen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 - IV C 105.66 -, BRS 22 Nr. 4; Beschluss
vom 24. August 1993 - 4 NB 12.93 -, BRS 55 Nr. 119; Beschluss vom 8. Januar 2002 - 4
BN 61/01 -, ZfBR 2002, 583.
32
Es kann jedoch keine Rede davon sein, dass es der Antragsgegnerin lediglich im
Interesse eines Hotelbetreibers darum ging, den Bebauungsplan aufzustellen. Vielmehr
stand im Vordergrund der bereits im Jahre 1999 in Angriff genommenen Planung, eine
städtebauliche Empfangszone mit hochwertiger Nutzung als Verbindung zur Innenstadt
zu schaffen. Die Antragsgegnerin verkaufte das Grundstück nicht, um privaten
Investoren einen wirtschaftlichen Vorteil zu ermöglichen, sondern um eine Realisierung
ihrer städtebaulichen Konzeption zu fördern, wie sie dem Aufstellungsbeschluss
zugrunde lag. Auch das fiskalische Verwertungsinteresse ändert nichts an der
Rechtfertigung der Planung. Die Antragsgegnerin verfolgte ihre Planung wegen der
Neugestaltung des ICE- Bahnhofsumfeldes nicht deshalb, weil sie im Plangebiet ein
verwertbares Grundstück besaß.
33
Schließlich ist der Hinweis der Antragsteller, der Bebauungsplan stelle einen sog.
Briefmarkenplan mit Insellösungen dar, schon deshalb verfehlt, weil der Plan ein in sich
geschlossenes, zusammenhängendes Gebiet erfasst; denn zu den einzelnen
festgesetzten Kerngebietsflächen treten auch die festgesetzten Verkehrsflächen und die
festgesetzte Grünfläche, die insoweit insgesamt ein - wenn auch räumlich begrenztes -
Gesamtkonzept ergeben.
34
Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind hinreichend bestimmt und von
einschlägigen Ermächtigungsgrundlagen getragen. Der von den Antragstellern
behauptete Widerspruch zwischen der zeichnerischen und der textlichen Festsetzung
4.1 besteht nicht. Die zeichnerische Darstellung der Fläche zum Anpflanzen von
Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ist eindeutig. Ebenso eindeutig ist
die textliche Festsetzung, dass in dieser Fläche 10 schmalkronige Laubbäume zu
pflanzen sind. Der genaue Standort derartiger Bäume kann einer Ausführungsplanung
vorbehalten bleiben. Etwaige unglückliche Formulierungen in den Stellungnahmen zu
einzelnen Anregungen ändern an der Eindeutigkeit nichts.
35
Der Ausschluss bestimmter, an sich in Kerngebieten zulässiger Nutzungen findet seine
Ermächtigungsgrundlage in § 1 Abs. 5 iVm Abs. 9 BauNVO. Die städtebauliche
Rechtfertigung für den Ausschluss von Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern
und Großgaragen sowie Einzelhandelsbetrieben mit Sortimenten von sexuellem
Charakter sowie einigen sonstigen Unterarten von Vergnügungsstätten ergibt sich aus
der Begründung des Bebauungsplans, wonach die im Plangebiet möglichen Nutzungen
der städtebaulichen "Empfangszone" eine hochwertige Prägung ausweisen sollen.
36
Der Bebauungsplan genügt dem Abwägungsgebot in § 1 Abs. 6 BauGB.
37
Das Gebot, die öffentlichen und privaten Belange untereinander und gegeneinander
gerecht abzuwägen, wird zunächst dann verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung
38
überhaupt nicht stattfindet. Es ist ferner dann verletzt, wenn in die Abwägung an
Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden
muss. Schließlich liegt eine solche Verletzung auch dann vor, wenn die Bedeutung der
betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung
berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit
einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist
dem Abwägungsgebot jedoch genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde
im Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit
notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet.
Die Antragsteller werfen der Antragsgegnerin vor, sie habe die Situation ihres Wohn-
und Geschäftshauses X. straße 56 als Eckgrundstück nicht, jedenfalls nicht hinreichend
berücksichtigt. Kern ihres Vorwurfs ist insbesondere, die Antragsgegnerin habe nicht
berücksichtigt, dass sie sich Anfang der 70er Jahre verpflichtet habe, die
Eckgrundstückssituation des Hauses herzustellen und sie verpflichtet sei, diese
Situation zu erhalten, solange der Grenzanbau des Amtsgerichts bestehe.
39
Mit diesem Vortrag, den die Antragsteller erstmals im gerichtlichen Verfahren
vorgebracht haben, können sie nicht durchdringen.
40
Zum notwendigen Abwägungsmaterial gehören alle (privaten) Belange, die "nach Lage
der Dinge" in die Abwägung eingestellt werden müssen. Generell gilt, dass das
notwendige Abwägungsmaterial einer planerischen Abwägung tendenziell eher weit als
eng abgegrenzt werden muss.
41
BVerwG, Beschluss vom 9. November 1979 - 4 N 1.78 u.a. -, BRS 35 Nr. 24 (Seite 72).
42
Dennoch unterliegt es keinem Zweifel, dass das notwendige Abwägungsmaterial
ungeachtet dieser Tendenz zur Ausweitung sachgerechter Beschränkung bedarf. Der
Planer kann nicht "alles" berücksichtigen müssen. Eine Forderung, die darauf hinaus
liefe, wäre offensichtlich nicht erfüllbar und damit lebensfremd.
43
BVerwG, Beschluss vom 9. November 1979, a.a.O.
44
Die Abwägungsbeachtlichkeit beschränkt sich vor allem auf solche Betroffenheiten, die
für die planende Stelle bei der Entscheidung über den Plan als abwägungsbeachtlich
erkennbar sind. Was die planende Stelle nicht "sieht", und was sie nach den gegebenen
Umständen auch nicht zu "sehen" braucht, kann von ihr bei der Abwägung nicht
berücksichtigt werden und braucht von ihr auch nicht berücksichtigt zu werden.
45
BVerwG, Beschluss vom 9. November 1979, a.a.O.
46
Insoweit ist die Gemeinde bei der Bauleitplanung auf die Mitwirkung der betroffenen
Privaten angewiesen. Die Bürgerbeteiligung nach § 3 BauGB hat nicht zuletzt die
Aufgabe, der planenden Stelle Interessenbetroffenheiten sichtbar zu machen. Hat es ein
Betroffener unterlassen, seine Betroffenheit im Zuge der Bürgerbeteiligung vorzutragen,
ist die Betroffenheit abwägungsbeachtlich nur dann, wenn sich der planenden Stelle die
Tatsache dieser Betroffenheit aufdrängen musste. Für die Abwägungsbeachtlichkeit
eines Interesses kommt es in zeitlicher Hinsicht grundsätzlich auf die Sach- und
Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bauleitplan an.
47
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. November 1979, a.a.O.
48
Hiervon ausgehend sind die von den Antragstellern erstmals im gerichtlichen Verfahren
vorgetragenen Vorgänge nicht abwägungsbeachtlich. Der Kaufvertrag von 1970 und
das Gespräch vom 13. August 1973 lagen zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses und
auch schon zu Beginn des Planungsverfahrens über 25 Jahre zurück. Es kann nicht
davon ausgegangen werden, dass auch nur ein Entscheidungsträger der Verwaltung
oder gar ein Ratsmitglied von diesen Vorgängen noch etwas wusste. Selbst den
Antragstellern als unmittelbar Betroffenen waren die Vorgänge nicht bekannt. Gleiches
gilt für den Vertrag vom 20. Mai 1977, der nach seinem Inhalt ein eher unbedeutendes
Geschäft betrifft. Das Schreiben des Direktors des Amtsgerichts ist ausschließlich an
eine frühere Miteigentümerin des Grundstücks X. straße 56 gerichtet.
49
Die Antragsgegnerin musste im Planaufstellungsverfahren auch nicht ohne jeden
Anlass bei ihr vorhandene Akten auf evtl. relevante Abwägungsbelange durchsehen.
Eine effektiv arbeitende Verwaltung kann es nicht leisten, in jedem Planverfahren
sämtliche vorhandenen Akten der im Planbereich gelegenen und der angrenzenden
Grundstücke auf möglicherweise erhebliches Abwägungsmaterial durchzuforsten. Es ist
gerade Aufgabe der betroffenen Bürger, ihre Interessen gegenüber der Gemeinde zu
äußern und auf ihre Position untermauernde Vorgänge aufmerksam zu machen.
50
Abgesehen davon wäre der Rat der Antragsgegnerin auch bei Kenntnis der von den
Antragstellern nunmehr vorgelegten Unterlagen nicht an der Neuplanung gehindert
gewesen. Es gibt kein gesetzlich geschütztes Vertrauen in den unveränderten
Fortbestand einer bestehenden Planung. Für eine Neuplanung und für eine
Planänderung gelten dieselben Regeln wie für die erstmalige Aufstellung eines
Bebauungsplans (§ 2 Abs. 4 BauGB). Damit gilt das allgemeine Abwägungsgebot des §
1 Abs. 6 BauGB auch für eine Neuplanung und für eine Planänderung. Welche
Bedeutung das Interesse an der Beibehaltung des bisherigen Zustandes innerhalb der
Abwägung besitzt, hängt immer von der jeweiligen Situation ab, die die Gemeinde
vorfindet. Einen generellen Vorrang gegenüber anderen Belange besitzt das Interesse
der Planbetroffenen an der Beibehaltung der bisherigen Planung nicht, weil bei der
Planung alle in Betracht kommenden privaten und öffentlichen Belange prinzipiell
gleichgewichtig sein können; welcher Belang sich in einer konkreten Planung
durchsetzt, richtet sich nach den Umständen des Falles.
51
Auch bei Kenntnis der Vorgänge aus den 70er Jahren wären diese für den Rat nicht
abwägungserheblich gewesen. Die im Bebauungsplan 1/4 vorgesehene Bebauung des
Eckgrundstücks X. straße /Neue Q. straße ist von den Antragstellern bzw. von ihren
Rechtsvorgängern nicht verwirklicht worden. Ein Großteil dessen, was Gegenstand des
Bebauungsplans 1/4 in dem hier interessierenden Bereich und der darauf bezogenen
Besprechungen, möglicherweise sogar Abmachungen war, ist von beiden Seiten nicht
umgesetzt worden. Weder ist die Neue Q. straße entsprechend der vorgesehenen
Trassenführung ausgebaut worden noch haben die Antragsteller die im Bebauungsplan
vorgesehene Grundstückssituation hergestellt. Allerdings haben die Rechtsvorgänger
der Antragsteller ihre Zustimmung zur Grenzbebauung des Amtsgerichts davon
abhängig gemacht, dass in Verwirklichung des Bebauungsplans 1/4 ihr Grundstück
Eckgrundstück wurde. Die Antragsgegnerin ist dem nachgekommen; sie hat durch den
Abriss der dies verhindernden Bausubstanz die Möglichkeit geschaffen, dass die
Antragsteller bzw. ihre Rechtsvorgänger ihr Grundstück entsprechend dem
Bebauungsplan ausnutzten. Dies haben sie jedoch nicht getan. Eine dauerhafte
52
Verpflichtung, auch noch Jahrzehnte später eine im Bebauungsplan gar nicht
vorgesehene Eckgrundstückssituation des Hauses X. straße 56 in ihrer seinerzeit
bestehenden, bis heute unveränderten baulichen Ausgestaltung beizubehalten,
entstand für die Antragsgegnerin aufgrund der Besprechungen und Abreden nicht. Sie
konnte mit der Neuplanung auf veränderte Auffassungen - Abkehr von der
autogerechten Stadt - und auf die Chancen, die sich ihr durch die Ausweisung als ICE-
Haltepunkt boten, reagieren.
Im übrigen hat der Rat der Antragsgegnerin die Betroffenheit der Antragsteller
hinsichtlich des Verlustes der Eckgrundstückssituation ihres Hauses gesehen und
fehlerfrei abgewogen. Er hat die Architektur des im Jahre 1899 errichteten Gebäudes
und seine Sichtbeziehung zur Neuen Q. straße gewürdigt. Seine Einschätzung, die
derzeit tatsächliche vorhandene Situation als Eckgebäude - bezogen auf den
viergeschossigen Hauptbau - werde durch eine im Bebauungsplan platzgestalterisch
wirksame Raumkante - der markante Eckturm ist wegen der hier zurückgesetzten Lage
des MK 1-Gebietes weiterhin optisch dominant - nur unwesentlich beeinflusst, trifft
ebenso zu wie die Einschätzung vertretbar ist, dass die künftige Hauptsichtbeziehung
vom Eingangsbereich des neuen ICE-Bahnhofs aus das Haus X. straße 56 in seiner
Wirkung erheblich aufwertet. Hinsichtlich der Einschränkung der bisherigen
Bebaubarkeit des Grundstücks X. straße 56 hat sich der Rat der Antragsgegnerin
abwägungsfehlerfrei dafür entscheiden, dem allgemeinen Planungsinteresse an einer
städtebaulich stimmigen Platzrandgestaltung, der Erhaltung und Schaffung der für das
Stadtbild wichtigen Blickbeziehungen sowie der guten Anbindung der Geschäftslagen
ein höheres Gewicht beizumessen als der bisherigen - nie ausgenutzten - Bebaubarkeit
der Fläche.
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Auch im Übrigen sind Abwägungsfehler nicht erkennbar. Anhaltspunkte dafür, dass der
Rat der Antragsgegnerin sich durch den Verkauf des Grundstücks an die Bauherren des
Hotelgebäudes seiner Planungsfreiheit begeben hat, sind nicht ersichtlich. Der Senat
verkennt zwar nicht, dass der Verkauf eines derartig hochwertigen Grundstücks ein
gewichtiges Argument für die Weiterführung einer Planung ist. Damit ist aber keine
unzulässige Vorentscheidung getroffen worden. Das Bundesverwaltungsgericht hat zu
einem vergleichbaren Fall ausgeführt: "Es kann ernstlich keine
Meinungsverschiedenheit darüber geben, dass insbesondere bei Projekten einer
bestimmten Größenordnung häufig nicht alle Entscheidungen - im Sinne einer Erhaltung
voller planerischer Freiheit - bis zur abschließenden Abwägung zurückgestellt werden
können. Je umfangreicher und je komplizierter ein planerisches Vorhaben ist oder wird,
um so mehr kommt es nach aller Erfahrung zu einer notwendigen Wechselwirkung
zwischen der planerischen Festsetzung und ihrer konkreten Verwirklichung. Das führt -
in diesem oder jenem Stadium, innerhalb oder außerhalb des eigentlichen
Planverfahrens - zu mehr oder weniger endgültigen Festlegungen, die eine
entsprechende Schmälerung des abschließenden Abwägungsvorganges bewirken und
auch bewirken sollen. Dem Planverfahren vorgeschaltete Besprechungen,
Abstimmungen, Zusagen, Verträge u.a.m. können geradezu unerläßlich sein, um
überhaupt sachgerecht planen und eine angemessene, effektive Realisierung dieser
Planung gewährleisten zu können. Das alles pauschal als gesetzwidrig abtun zu
wollen, ginge an der Realität der Planungsvorgänge vorbei. In diesem Sinne hat der
Senat schon in seinem Urteil vom 6. Juni 1973 - IV C 22.72 -, Buchholz 406.11 § 1
BBauG Nr. 7 Seite 21, ausgesprochen, dass eine Bauleitplanung nicht ohne weiteres
deshalb fehlerhaft ist, weil hier ein (Folgekosten-)Vertrag vorausgegangen ist und sich
das auf die den Plan tragende Abwägung ausgewirkt hat. Auf der anderen Seite kann
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allerdings ebenso wenig einem Zweifel unterliegen, dass vorgegebene Bindungen mit
der durch sie verursachten Verkürzung des abschließenden Abwägungsvorganges dem
Sinn des nach § 2 Abs. 6 Satz 2 BBauG gebotenen Anregungsverfahren widersprechen.
Je stärker und umfassender die durch Vorentscheidungen getroffenen Bindungen sind,
um so mehr droht dem Anregungsverfahren die Gefahr, zu einer funktionslosen
Förmlichkeit zu werden. ... Die Annahme, dass ... rechtliche Bindungen einen
grundsätzlich gewichtigeren Bindungsgrad erreichen, erweist sich bei näherer
Betrachtung schon deshalb als verfehlt, weil auch rechtliche Bindungen wahrhaft
unüberwindlich nicht zu sein pflegen; insbesondere Bindungen, die auf Verträge
zurückgehen, werden sich in aller Regel durch die Bereitschaft zur Leistung von
Schadensersatz kompensieren lassen."
Vgl. BVerwG, Urteil vom 5. Juli 1974 - IV C 50.72 -, BRS 28 Nr. 4 (Seite 26 f.) und
Beschluss vom 15. April 1988 - 4 N 4.87 -, BRS 48 Nr. 21 (S. 67).
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Hier kann nicht davon ausgegangen werden, und die Antragsteller haben auch keine
konkreten Anhaltspunkte dafür vorgetragen, dass der Rat der Antragsgegnerin sich
durch den Kaufvertrag derart gebunden gesehen hat, dass er nunmehr die begonnene
Planung in jedem Fall "durchziehen" musste. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass
gerade die Planung für ein derart städtebaulich exponiertes Grundstück noch geändert
oder aufgegeben wird, wenn sich im Laufe des Verfahrens andere städtebauliche
Vorstellungen durchsetzen oder Widerstände auftreten, die nicht oder nur schwer
überwindbar erscheinen.
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Hinsichtlich des behaupteten Verstosses gegen die Vorschriften des Straßen- und
Wegegesetzes des Landes bezüglich der Einziehung einer Straße hat die
Antragsgegnerin im Verfahren - 7a B 2569/02.NE - zutreffend vorgetragen, dass die
bestehende Straßenführung der Neuen Q. straße im wesentlichen erhalten bleibt und
eine Einziehung durch den vorliegenden Bebauungsplan nicht stattfindet. Mangels
wesentlicher Verschmälerung der bestehenden Straßensituation konnte die
Antragsgegnerin auch von der Einholung eines Verkehrsgutachtens absehen, zumal sie
eine deutliche Verringerung des bisherigen Durchgangsverkehrs erwartete.
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Die geringe Breite der im MK 4-Gebiet festgesetzten Baugrenze von nur 3 m hat die
Antragsgegnerin plausibel damit erklärt, dass das geplante Gebäude in den Bereich
eines anderen Bebauungsplans hineinreicht, für den bereits ein Aufstellungsbeschluss
gefasst worden ist.
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Die Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange, die sich mit der Befahrbarkeit des
Plangebiets mit Bussen beschäftigen, sind vom Rat der Antragsgegnerin in seiner
Abwägung hinreichend berücksichtigt worden. Angesichts der im Kern identischen
Stellungnahmen ist nicht zu beanstanden, dass der Rat der Antragsgegnerin die
Stellungnahmen mittels Verwendung gleicher Textbausteine beschieden hat. Er durfte
auch auf die konkrete Ausbauplanung zu einem späteren Zeitpunkt verweisen.
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Schließlich hat sich der Rat der Antragsgegnerin abwägungsfehlerfrei dafür
entschieden, Einzelhandelsbetriebe mit Sortimenten von sexuellem Charakter,
bestimmte Unterarten von Vergnügungsstätten und Tankstellen im Zusammenhang mit
Parkhäusern und Großgaragen auszuschließen. Insoweit kann auf die obigen
Darlegungen zur städtebaulichen Erforderlichkeit dieser Festsetzungen verwiesen
werden, die auch das Abwägungsergebnis tragen. Mangels vorhandener
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Einzelhandelsbetriebe mit Sortimenten von sexuellem Charakter und
ausgeschlossenen Vergnügungsstätten brauchte sich die Antragsgegnerin auch nicht
mit der Frage zu befassen, ob eine Sicherung entsprechender Nutzungen über § 1 Abs.
10 BauNVO erfolgen sollte.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2 VwGO, die Entscheidung
zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 10, 711, 713
ZPO.
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Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO
nicht gegeben sind. Die von den Antragstellern als rechtsgrundsätzlich aufgeworfene
Frage, unter welchen Umständen eine Gemeinde gehalten sei, rechtliche Verhältnisse
zu einem an das Plangebiet angrenzenden Grundstück zu überprüfen, ist nach obigen
Ausführungen nicht - allein - entscheidungserheblich.
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