Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen, Az. 7 D 8/04.NE

OVG NRW: bebauungsplan, grundstück, stadt, metallverarbeitender betrieb, religiöse gemeinschaft, satzung, rechtfertigung, gemeinde, abgrenzung, lebensmittel
Oberverwaltungsgericht NRW, 7 D 8/04.NE
Datum:
30.01.2006
Gericht:
Oberverwaltungsgericht NRW
Spruchkörper:
7. Senat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
7 D 8/04.NE
Tenor:
Der Bebauungsplan Nr. 79 "Am E. " der Stadt L. ist
unwirksam.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand:
1
Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan Nr. 79 "Am E. " der
Antragsgegnerin, weil dieser ihr Grundeigentum mit ihrer Meinung nach nicht
gerechtfertigten Nutzungseinschränkungen überplant.
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Der Bebauungsplan Nr. 79 erfasst ein Areal an der Ostseite der T. Straße, die von
Süden kommend in Richtung Nordwesten in das Zentrum des Stadtteils L. der
Antragsgegnerin hineinführt. Hier kreuzt die T. Straße die N. Straße und führt als I.
Straße weiter nach Norden. Der östlich der T. Straße befindliche Abschnitt der N. Straße
ist teilweise als Fußgängerzone ausgestaltet; hier befindet sich u.a. ein
Einkaufszentrum. Das Rathaus der Antragsgegnerin liegt etwas südlich der Kreuzung T.
Straße/N. Straße an der T. Straße. Rd. 350 m südöstlich dieser Kreuzung überquert die
T. Straße den Bachlauf "G. ". Etwas südlich des Bachs kreuzt der Straßenzug M.--straße
/C.------straße die T. Straße. Die C.------straße führt zu dem weiter südwestlich
gelegenen Bahnhofsgebäude, die M.--straße nach Nordosten zum Hang des E1. .
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Das Plangebiet des strittigen Bebauungsplans wird im Westen von der T. Straße und im
Norden von der M.--straße begrenzt. Es erstreckt sich knapp 300 m nach Süden und hat
- von der T. Straße aus gesehen - eine Tiefe zwischen rd. 50 und rd. 80 m. Gut 150 m
südlich der Einmündung der M.--straße in die T. Straße zweigt von dieser die Dr. F. -N1.
-Straße nach Osten ab. Sie führt zum E. hinauf, dessen der T. Straße zugewandter
Westhang nahezu ausschließlich mit Wohnhäusern bebaut ist. Im Norden des
Plangebiets des strittigen Bebauungsplans liegt ein umfangreiches, im Eigentum der
Antragsgegnerin stehendes Areal, das für den städtischen Baubetriebshof und die
Stadtwerke genutzt wird. Nach Süden schließen sich bis über die Dr. F. -N1. -Straße
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hinaus einige Wohnhäuser an, in denen auch wohnfremde Nutzungen (Gaststätte,
Hotel-Restaurant, Kfz-Sachverständigen-Büro, religiöse Gemeinschaft) untergebracht
sind.
Der südliche Bereich des Plangebiets - Flurstücke 92 und 433 (T. Straße 35-37)- steht
im Eigentum der Antragstellerin. Hier steht ein größeres Gebäude, in dem auf Grund
einer Baugenehmigung aus dem Jahr 1991 bis zum Jahr 2000 auf rd. 2.700 m2
Verkaufsfläche ein Baumarkt untergebracht war. Zuletzt wurde das Objekt der
Antragstellerin für einen Sonderpostenmarkt genutzt.
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An der dem Plangebiet des strittigen Bebauungsplans gegenüber liegenden Westseite
der T. Straße befinden sich zwischen den ausgedehnten Bahnanlagen und der T.
Straße ein metallverarbeitender Betrieb, ein gemischt genutztes Wohn- und Bürohaus
sowie ein Modehaus mit ca. 3.200 m2 Verkaufsfläche, das nach der Ansiedlung des
Baumarkts der Antragstellerin in einer ehemaligen Fabrik eingerichtet wurde. Für diesen
Bereich hatte die Antragsgegnerin 1999 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 78 "In
der U. X. " beschlossen.
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Das Aufstellungsverfahren wurde in der Folgezeit nicht weitergeführt, nachdem
verschiedene Planungen zur Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel im
Geltungsbereich dieses Bebauungsplanentwurfs aufgegeben worden waren.
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Die vorbeschriebene Umgebung wird durch den nachfolgenden Kartenausschnitt
verdeutlicht:
8
Der Bebauungsplan Nr. 79 trifft insbesondere folgende Festsetzungen:
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Das gesamte Plangebiet mit Ausnahme des Grundstücks der Antragstellerin ist als
Mischgebiet ausgewiesen. Hier sind die Nutzungen gemäß § 6 Abs. 2 Nrn. 1 bis 7
BauNVO zulässig. Ausdrücklich für nicht zulässig erklärt wurden Vergnügungsstätten
aller Art sowie Einzelhandelsbetriebe mit folgenden nahversorgungs- und
zentrenrelevanten Sortimenten:
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"1. Bücher, Büroorganisation
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2. Kunst, Antiquitäten
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3. Baby-, Kinderartikel
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4. Bekleidung, Lederwaren, Schuhe
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5. Unterhaltungselektronik, Computer, Elektrohaushaltswaren
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6. Foto, Optik
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7. Möbel mit Einrichtungszubehör, Haus- und Heimtextilien, Bastelartikel, Kunstgewerbe
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8. Musikalienhandel
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9. Uhren, Schmuck
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10. Spielwaren, Sportartikel
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11. Drogerie, Kosmetik, Haushaltswaren
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12. Teppiche (ohne Teppichböden)
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13. Blumen
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14. Campingartikel
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15. Tiere und Tiernahrung, Zooartikel
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16. Fahrräder und Zubehör, Mofas"
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Textlich ist ferner festgesetzt, dass Erweiterungen, Änderungen und Erneuerungen des
Baubetriebshofs auf den Flurstücken 347 und 348 der Flur 10 gemäß § 1 (10) BauNVO
ausnahmsweise zugelassen werden können.
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Für das Grundstück der Antragstellerin setzt der Bebauungsplan ein sonstiges
Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "großflächiger Einzelhandel" fest. Hier sind
Einzelhandelsbetriebe aller Art mit max. 2.700 m2 Verkaufsfläche zulässig. Hiervon
dürfen allerdings zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente 300 m2
Verkaufsfläche nicht überschreiten. Die diesbezügliche Sortimentsliste stimmt mit
folgenden Abweichungen hinsichtlich der im Mischgebiet ausgeschlossenen Sortimente
überein:
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- Zusätzlich in die Beschränkung der zentren- und nahversorgungsrelevanten
Sortimente einbezogen sind im Sondergebiet (als Nr. 1 der Liste für das Sondergebiet)
die Sortimente "Lebensmittel, Getränke";
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- die auf Möbel und einrichtungsbezogene Sortimente bezogene Umschreibung (Nr. 7
der Liste für das Mischgebiet) lautet hier (als Nr. 8 der Liste für das Sondergebiet):
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"Möbel (außer Möbelmitnahmemarkt mit max. 300 m2 zentren- und
nahversorgungsrelevanten Randsortimenten) mit Einrichtungszubehör, Haus- und
Heimtextilien, Bastelartikel, Kunstgewerbe".
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Der Plan setzt ferner das Maß der baulichen Nutzung für beide Baugebiete mit max. 2
Vollgeschossen, einer GRZ von 0,6 und einer GFZ von 1,2 fest, gibt die überbaubaren
Grundstücksflächen durch Baugrenzen vor und legt für das Sondergebiet den Bereich
für Kundenstellplätze fest. Schließlich trifft er gestalterische Festsetzungen zu den
zulässigen Dachformen.
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Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans nahm folgenden Verlauf:
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Am 10. Juni 1999 fasste der Rat der Antragsgegnerin den am 13. November 1999
bekannt gemachten Aufstellungsbeschluss. Er erließ mit Blick auf einen
Nutzungsänderungsantrag für das Grundstück der Antragstellerin ferner eine
Veränderungssperre, die am 21. September 2000 bekannt gemacht wurde.
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Nach Durchführung einer frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und
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Beteiligung der Träger öffentlicher Belange beschloss der Rat der Antragsgegnerin am
29. Juni 2000 die Offenlegung des Planentwurfs. Diese fand gemäß
Bekanntmachungen vom 4. September 2000 in der Zeit vom 13. September bis 13.
Oktober 2000 statt. Träger öffentlicher Belange wurden mit Anschreiben vom 29. August
2000 erneut beteiligt. Im Mai 2001 wies das Planungsamt der Antragsgegnerin die
Bezirksregierung B. auf die Anfragen mehrerer Interessenten (Dänisches Bettenlager,
Möbelhersteller und -vermarkter, Schuhmarkt) bezüglich einer Ansiedlung auf dem
Grundstück der Antragstellerin sowie die potentiellen Vor- und Nachteile solcher
Ansiedlungen hin. Die Bezirksregierung B. führte in einer Besprechung vom 11. Juni
2001 hierzu aus, gegen ein "Dänisches Bettenlager" und einen Schuhmarkt bestünden
Bedenken, weil deren zentrenrelevanten Sortimente der Innenstadt schaden würden. Mit
Schreiben vom 20. Juni 2001 an die Antragsgegnerin trugen die früheren
Bevollmächtigten der Antragsgegnerin verschiedene Bedenken gegen die Planung vor.
Am 13. September 2001 befasste sich der Rat der Antragsgegnerin mit den
eingegangenen Stellungnahmen und wies die Anregungen der Antragstellerin zurück.
In der Vorlage Nr. 171/2001, der der Rat der Antragsgegnerin folgte, ist hierzu u.a.
ausgeführt:
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"Der in Rede stehende Bebauungsplan ist... unabdingbar, um städtebauliche
Fehlentwicklungen zu vermeiden. Es soll vermieden werden, dass nach der
Verlagerung bzw. Aufgabe des genehmigten großflächigen Baumarktes an diesem, dem
Stadtzentrum nicht zugehörigen, aber zentrumsnahen Standort Einzelhandelsgeschäfte
mit zentrenrelevanten Sortimenten angesiedelt werden, die zu einer Schwächung der
Innenstadt führen würden. In Verbindung mit dem gegenüberliegenden großflächigen
Textilmarkt (ca. 3.200 qm Verkaufsfläche), der sich bereits jetzt negativ auf das
eigentliche Stadtzentrum auswirkt, könnte sonst die Kaufkraftbindung an diesem nicht
integrierten Standort so stark werden, dass Niveau und Vielfalt der
Einzelhandelsgeschäfte in der Innenstadt absinken, weil es zu immer mehr Leerständen
kommt. Das wäre auch insofern unverantwortlich, als das Stadtzentrum in der
Vergangenheit mit erheblichen öffentlichen und privaten Mitteln ausgebaut worden ist...
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Seit der Ansiedlung des vorhandenen Modehauses hat sich gezeigt, wie problematisch
die Situation für die Innenstadt ist. Nach heutigen Erkenntnissen würde man versuchen,
darauf hinzuwirken, dass das Modehaus an anderer Stelle angesiedelt wird. Die Stadt L.
versucht auch bereits seit einiger Zeit, durch eine geeignete Bauleitplanung in den
Stadtteilen bezüglich des Einzelhandels einer weiteren Schwächung der Innenstadt zu
begegnen. Aus früheren, städtebaulich überholten Einzelfallentscheidungen können
heute keine städtebaulichen Zielvorgaben und auch keine Rechte abgeleitet werden.
Das würde der Stadt die Chance nehmen, durch die Bauleitplanung überholte
Strukturen zu vermeiden bzw. zu verbessern, und somit - gerade auch im Hinblick auf
die Innenstadt - eine Verschlechterung der Gesamtsituation bewirken."
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Anschließend beschloss der Rat der Antragsgegnerin den Bebauungsplan als Satzung
und die Begründung hierzu. In der Begründung heißt es zum Anlass der Planung u.a.:
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"Unmittelbar dem Plangebiet gegenüber - im Geltungsbereich des ebenfalls z. Zt. in
Aufstellung befindlichen B-Planes Nr. 79 "U1. X. " - befand und befindet sich ein
Modehaus mit ca. 3.200 qm Verkaufsfläche. Mit den Mitteln des § 34 Abs. 1 ist in diesem
gesamten Bereich eine ordnungsgemäße, den zentrumsstärkenden Zielen der Stadt L.
entsprechende städtebauliche Steuerung möglicher Neuinvestitionen nicht zu bewirken.
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In beiden Bebauungsplänen wird in Bezug auf die Zulassung zentrenrelevanter
Sortimente eine äußerst restriktive Richtung eingeschlagen. Beide Planbereiche
gehören zwar zum einzelhandelsrelevanten Bereich der Stadt, aber eindeutig nicht
mehr in der Weise zum Zentrum, dass hier uneingeschränkt zentrenrelevante Artikel
zugelassen werden könnten, ohne eine nachhaltige schwere Schädigung des
städtebaulich gewachsenen Gefüges der L1. Innenstadt zu bewirken. Das Zentrum der
Stadt L. befindet sich überwiegend im Bereich der "N. Straße" und dem angrenzenden
Teil der "T. Straße". Eine Ausdehnung nach Süden kann nur gestaffelt, mit fallenden
Sortimentsausnutzungen, erfolgen. Die definitive räumliche Grenze für diesen
zentrenrelevanten Einzelhandelsbereich liegt in Höhe der Einmündung "C.------straße "-
"T. Straße". Aus diesem Grunde ist hier die Aufstellung eines Bebauungsplanes zur
Regelung der zukünftigen städtebaulichen Entwicklung dringend notwendig."
Bezogen auf die Ausweisung des Sondergebiets für das Grundstück der Antragstellerin
wird in der Begründung insbesondere ausgeführt:
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"In einer Untersuchung bezüglich der Abwehr der willkürlichen Ansiedlung von
großflächigem Einzelhandel im Sinne von § 11 (3) BauNVO 1990 in den Gewerbe- und
Industrieflächen des gesamten Stadtgebiets wurde für den hier betrachteten Bereich
festgestellt, dass auch weiterhin die Möglichkeit zur Ansiedlung von großflächigem
Einzelhandel gegeben bleiben sollte, allerdings mit weitgehend zentrenuntypischen
Sortimenten.
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Es wird darum ein Sondergebiet gem. § 11 (3) BauNVO ausgewiesen, mit der
Zweckbestimmung "großflächiger Einzelhandel", in dem kein bestimmter Typus
festgeschrieben werden soll.
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Da die zentrenrelevanten Artikel weitestgehend auf das Kerngebiet beschränkt bleiben
sollen und auch die Gesamtverkaufsfläche für großflächigen Einzelhandel -
insbesondere in Anbetracht des unmittelbar gegenüber liegenden Modehauses -
begrenzt bleiben muss, wird zum einen die Gesamtverkaufsfläche für dieses
Sondergebiet auf 2.700 qm festgesetzt inklusive 350 qm Freifläche und ihr Anteil an
zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten nach der obigen Liste (hier aber
plus Lebensmittel und Getränke) auf 300 qm beschränkt. Eine weitere Unterteilung von
Kern- und Randsortimenten wird nicht angestrebt, um eine möglichst breite Palette
nichtzentrenrelevanter Einzelhandelstypen zuzulassen."
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Die Schlussbekanntmachung des Bebauungsplans erfolgte am 28. Januar 2002.
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Zur Begründung ihres am 26. Januar 2004 gestellten Normenkontrollantrag trägt die
Antragstellerin insbesondere vor:
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Ihr Antrag sei zulässig, weil der Bebauungsplan die Nutzung ihres Grundeigentums, auf
dem bislang großflächiger Einzelhandel ohne Verkaufsflächenbegrenzung für zentren-
und nahversorgungsrelevante Sortimente zulässig war, neu festlege.
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Der Antrag sei auch begründet.
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Der Bebauungsplan sei formell fehlerhaft, weil in mehreren Bekanntmachungen der
Offenlegung auf einen Bebauungsplan "Nr. 70" statt Nr. 79 hingewiesen worden sei. Er
sei ferner nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Dort sei ihr - der
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Antragstellerin - Grundstück als Sonderbaufläche für großflächigen Einzelhandel mit
2.700 qm Gesamtverkaufsfläche und 300 qm zentrenrelevanten Sortimenten dargestellt.
Davon weiche der Bebauungsplan ab, weil er auch nahversorgungsrelevante
Sortimente auf 300 qm beschränke. Wegen der vorhandenen Gebäudestruktur auf ihrem
Grundstück sei nahversorgungsrelevanter Einzelhandel bei dieser Begrenzung faktisch
unmöglich. In der eigentlichen Kernzone von L. sei im Übrigen nahezu kein
Einzelhandel mit nahversorgungsrelevantem Sortiment vorhanden. Er könne dort auch
künftig nicht angesiedelt werden, denn 400 bis 500 m östlich der innerstädtischen
Kernzone sei auf dem Gelände der heutigen Volksbank und eines Baustoffhandels ein
großflächiger Einzelhandel der Kauflandgruppe geplant. Demgemäß sei die
Nahversorgung für die Wohnbevölkerung im Einzugsbereich des hier strittigen
Plangebiets nicht mehr gewährleistet.
Dem Plan fehle ferner die hinreichende städtebauliche Rechtfertigung. Zwar sei die
Stärkung der Attraktivität der Innenstadt ein legitimes städtebauliches Ziel. Die hierauf
gestützte Rechtfertigung der Planung setze jedoch ein schlüssiges und
nachvollziehbares städtebauliches Gesamtkonzept voraus. Daran fehle es hier. Das
strittige Plangebiet sei zwar stets als Einheit mit dem gegenüber liegenden Bereich "U1.
X. " gesehen worden, die hierfür eingeleitete Planung sei jedoch bereits 1999 nicht
weiter verfolgt worden. Es sei willkürlich, wenn ihr - der Antragstellerin - Grundstück
einschränkend überplant werde, während das gegenüber liegende Areal
bauplanungsrechtlich dem Regime des § 34 Abs. 1 BauGB überlassen bleibe. Das
Fehlen eines städtebaulichen Gesamtkonzepts werde auch dadurch belegt, dass die
Antragsgegnerin auf anderen, gleichfalls nicht zur Kernzone gehörenden Flächen
großflächigen Einzelhandel mit zentrenrelevanten und nahversorgungsrelevanten
Sortimenten zulasse bzw. plane, wie dies für die Ansiedlung des Kaufland-Markts
zutreffe. Die Widersprüchlichkeit des Vorgehens der Antragsgegnerin werde ferner
durch das von ihr - der Antragstellerin - vorgelegte Marktgutachten bestätigt.
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Der Plan verstoße auch gegen die Anforderungen des Abwägungsgebots. Die
Antragsgegnerin habe ihre - der Antragstellerin - bestandsgeschützten Nutzungsrechte
verkannt. Der Baumarkt habe bereits verschiedene zentrenrelevante Sortimente auf
insgesamt mindestens 700 qm aufgewiesen und nicht lediglich 250 qm.
Unberücksichtigt geblieben seien auch wirtschaftliche Auswirkungen wie etwa
Planungsschäden, die sie durch Mietverluste getroffen hätten. Das hier betroffene
Grundstück diene ihr - der Antragstellerin - und ihrem Ehemann als Altersversorgung, in
die einschneidend eingegriffen werde.
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Es sei ferner ungerechtfertigt, ihr Grundstück nicht dem Zentrum von L. zuzuordnen. Die
Regelungen des Bebauungsplans ließen die tatsächliche Gebietsstruktur
unberücksichtigt und liefen der natürlichen Infrastruktur des Plangebiets zuwider. Auch
dies werde durch das von ihr - der Antragstellerin - vorgelegte Marktgutachten belegt.
Dieses Gutachten bestätige, dass sich der vom Plan bewirkte Leerstand ihres
Grundstücks negativ auf den als eigentliches Zentrum erachteten Bereich der
Fußgängerzone um die "Kaufcenter-Passage" auswirken würde. So komme der
südlichen T. Straße nach dem Gutachten eine "Visitenkarten-Funktion" auch für den
Zentrums-Einzelhandel zu. Auf ihrem - der Antragstellerin - Grundstück ließen sich von
den aus der Planungssicht der Antragsgegnerin erwünschten Branchen viele wegen
eines größeren Flächenbedarfs als der zur Verfügung stehenden 2.700 m2
Verkaufsfläche nicht ansiedeln. Das Grundstück sei daher von nachhaltigem Leerstand
bedroht, der sich seinerseits zentrenschädigend für die Stadt auswirke. Durch den
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Verbleib des Modehauses L2. an seinem - gegenüber liegenden - Standort werde das
hier betroffene Sondergebiet hinsichtlich des von der Antragsgegnerin aufgestellten
Planziels ad absurdum geführt. Da eine sinnvolle Vermarktung ihres - der
Antragstellerin - Grundstück nicht mehr möglich sei, sei der strittige Bebauungsplan
funktionslos. Das Planziel einer Unterbindung der Ansiedlung großflächiger
Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten könne
im Übrigen nicht mit der Überplanung eines einzigen Grundstücks erreicht werden.
Fehlerhaft sei der Plan auch, weil die Verkaufsflächenbegrenzung unzulässig sei.
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Die Sortimentsbeschränkung stelle eine im Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO
unzulässige Festsetzung über die Eigenschaft eines Betriebes dar. Die Festsetzung
würde zudem dazu führen, dass sich dieses Sondergebiet nicht wesentlich von anderen
Baugebieten im Sinne der §§ 2 bis 10 BauNVO unterscheide.
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Das von der Antragsgegnerin angestrebte Planziel könne nur erreicht werden, wenn die
Planung sämtliche an der T. Straße gelegenen Geschäfte mit zentrenrelevanten
Sortimenten erfasse, mithin auch das Modehaus L2. . Wegen der durch den Plan
bewirkten Vermarktungsschwierigkeiten sei ihr - der Antragstellerin -
verfassungsrechtlich verbürgtes Eigentumsrecht letztlich ausgehöhlt worden. Diese
Eigentumsverletzung könne auch nicht mit einem überwiegenden öffentlichen Interesse
der Stärkung des Zentrums von L. gerechtfertigt werden, weil dieses Planziel - wie auch
das vorgelegte Marktgutachten bestätige - durch die negativen Auswirkungen auf die
Kaufkraftentwicklung in der Stadt gerade vereitelt würde.
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Die Antragstellerin beantragt,
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den Bebauungsplan Nr. 79 "Am E. " der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären.
57
Die Antragsgegnerin beantragt,
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den Antrag abzulehnen.
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Sie trägt insbesondere vor, Zweifel an der Antragsbefugnis der Antragstellerin
bestünden nicht. Der Antrag sei jedoch unbegründet.
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Ziel des Plans sei es, die Entstehung eines Geschäftskomplexes mit einem
umfassenden Warenangebot wie in einem Zentrum zu verhindern, weil dies zu einer
Schwächung und Verödung der Innenstadt, der Stadtmitte L3. , führen würde.
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Das Grundeigentum der Antragstellerin liege außerhalb dieses zentralen Bereiches.
62
Der Plan habe auch einen nach § 9 BauGB zulässigen Inhalt. Bei der Festsetzung von
Sondergebieten für großflächigen Einzelhandel können sowohl die Art als auch die
Verkaufsfläche der zulässigen Sortimente eingegrenzt werden. Aus den Festsetzungen
ergebe sich in Übereinstimmung mit der Anlage zum Einzelhandelserlass, welche
Warensortimente zentren- und nahversorgungsrelevant und mithin nicht zulässig seien.
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Der Plan wahre auch die Erfordernisse des Abwägungsgebots. Sie - die
Antragsgegnerin - habe die Auswirkungen der Sondergebietsausweisung sachgerecht
abgeschätzt und zum Gegenstand ihrer Abwägung gemacht. Um die Funktionsfähigkeit
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der L1. Innenstadt zu erhalten, zu verbessern und zu entwickeln sowie um Leerstände
zu beseitigen oder zumindest zu verhindern, habe der Entstehung eines Unterzentrums
mit nah- und zentrenrelevanten Sortimenten entgegengewirkt werden müssen. Dem
stehe das Interesse der Antragstellerin an einer zügigen Vermietung oder Verpachtung
ihrer Geschäftsräume gegenüber.
Dieses werde zwar dadurch erschwert, dass sich dort nicht mehr bestimmte
Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten ansiedeln könnten. Das führe
jedoch nicht dazu, dass das Grundstück der Antragstellerin faktisch nicht mehr nutzbar
sei. Dort könne großflächiger Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten
angesiedelt werden, was nach dem Wegzug des Baumarkts auch geschehen sei. Die
grundlegende Entscheidung, das Interesse der Stadt an der Beseitigung von
Leerständen im Kernbereich und der Vermeidung der Entstehung von Unterzentren
außerhalb der Innenstadt höher zu bewerten als das Interesse der Antragstellerin an der
zügigen Vermietung ihres Eigentums, sei sachgerecht getroffen worden. Das Plangebiet
sei keineswegs zu klein gewählt worden.
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Schließlich bestätige das von der Antragstellerin vorgelegte Marktgutachten, das Rat
und Verwaltung der Stadt von der Unschädlichkeit der Auswirkungen der von der
Antragstellerin geplanten Nutzungen auf die Stadtmitte überzeugen sollte, die schlechte
Situation des Einzelhandels in L. und die Notwendigkeit, die mittelzentrale Funktion der
Stadt als zweitgrößte Stadt des Kreises T1. -X1. zu stärken.
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Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringen der
Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, des von der Antragstellerin vorgelegten
Marktgutachtens sowie der von der Antragsgegnerin vorgelegten Pläne,
Aufstellungsvorgänge und sonstigen Unterlagen Bezug genommen.
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Entscheidungsgründe:
68
Der Normenkontrollantrag ist zulässig.
69
Die Antragsbefugnis der Antragstellerin nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO steht außer
Streit. Sie folgt im Übrigen bereits daraus, dass sich die Antragstellerin gegen
Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 79 wendet, die die Nutzbarkeit ihres
Grundeigentums ihrer Meinung nach unzulässig einschränken.
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Der Normenkontrollantrag ist auch begründet. Der strittige Bebauungsplan leidet an
mehreren zu seiner Unwirksamkeit führenden Mängeln.
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Soweit die Antragstellerin mit ihrem im vorliegenden Normenkontrollverfahren
eingereichten Schriftsatz vom 20. Januar 2006 erstmals rügt, die Offenlegung des
Planentwurfs sei nicht ordnungsgemäß bekannt gemacht worden, liegt allerdings kein
beachtlicher Mangel des Plans vor. Zum einen ist der - angebliche - Verfahrensmangel
nicht innerhalb der hier gemäß § 233 Abs. 2 Satz 3 BauGB weiterhin maßgeblichen
Jahresfrist des § 215 Abs. 1 BauGB a.F. gerügt worden.
72
Zum anderen folgt aus der fehlerhaften Bezifferung des Bebauungsplans in mehreren
der Offenlegungsbekanntmachungen - Nr. 70 statt Nr. 79 - noch nicht, dass die
Offenlegungsbekanntmachung die ihr zukommende Anstoßfunktion
73
- vgl. hierzu: BVerwG, Urteil vom 6. Juli 1984 - 4 C 22.80 -, BRS 42 Nr. 23 -
74
verfehlt hat. Das Plangebiet ist mit der in den Bekanntmachungen enthaltenen
schlagwortigen Kennzeichnung "Am E. " hinreichend deutlich umschrieben. Zudem
enthalten die Bekanntmachungen auch Auflistungen der das Plangebiet einrahmenden
Straßen und lassen so hinreichend klar erkennen, welchen Teil des Stadtgebiets die
Antragsgegnerin zu überplanen beabsichtigte.
75
Der Plan leidet auch nicht an einem ohne Rüge beachtlichen Mangel der Ausfertigung.
76
Für die Ausfertigung von Bebauungsplänen ist erforderlich, aber auch ausreichend,
wenn eine Originalurkunde geschaffen wird, auf welcher der Bürgermeister zeitlich nach
dem Ratsbeschluss und vor der Verkündung der Satzung schriftlich bestätigt, dass der
Rat an einem näher bezeichneten Tag "diesen Bebauungsplan als Satzung
beschlossen" hat. Entscheidend ist insoweit die Herstellung einer Originalurkunde,
hinsichtlich der dokumentiert wird, dass sie den Inhalt der vom Rat beschlossenen
Festsetzungen zutreffend wiedergibt. Dabei kann der Bürgermeister gemäß § 68 Abs. 3
Satz 1 GO NRW auch andere Beamte oder Angestellte mit der ihm obliegenden
Ausfertigung von Bebauungsplänen auftragsweise betrauen.
77
Vgl. zu alledem: OVG NRW, Urteil vom 12. März 2003 - 7a D 20/02.NE -, NVwZ-RR
2003, 667 m.w.N..
78
Diesen Anforderungen wird der strittige Plan noch gerecht. Zwar reicht der bloße
Vermerk auf der Planurkunde "Satzung der Stadt L. , B-Plan Nr. 79 ‚Am E. ' in L. ", der
vom Bürgermeister mit dem Datum 23.01.2002 unterzeichnet worden ist, als
ordnungsgemäße Ausfertigung allein nicht aus. Zusätzlich ist der Planurkunde jedoch
eine "Präambel" aufgedruckt, die auch die Aussage enthält, dass "der Rat der Stadt L.
am 13. 09. 2001 die planungsrechtlichen Festsetzungen gemäß § 10 BauGB sowie die
Gestaltungsvorschriften gemäß § 86 Abs. 4 BaONW als Satzung beschlossen" hat.
Zwar ist der Inhalt dieser Präambel nicht gesondert mit Datumsangabe vom
Bürgermeister unterzeichnet. Aus dem Gesamtkontext von Präambel und
unterzeichnetem Satzungsvermerk folgt jedoch die Aussage, dass die als "Satzung"
bezeichnete Urkunde eben die Festsetzungen enthält, die vom Rat der Stadt am 13.
September 2001 beschlossen worden waren.
79
Der strittige Bebauungsplan ist jedoch materiell fehlerhaft.
80
Insoweit kann letztlich dahinstehen, ob der Bebauungsplan gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1
BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist. Zwar trifft die Rüge der
Antragstellerin zu, dass der Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin und der strittige
Bebauungsplan hinsichtlich der konkreten Umschreibung der das Grundstück der
Antragstellerin erfassenden Darstellung bzw. Festsetzung eines Sondergebiets nicht
exakt übereinstimmen. Es erscheint jedoch zumindest zweifelhaft, dass die
diesbezügliche Diskrepanz - zusätzliche Beschränkung nahversorgungsrelevanter
Sortimente auf max. 300 qm Verkaufsfläche im Bebauungsplan - nicht mehr von § 8
Abs. 2 Satz 1 BauGB gedeckt ist, wie die Antragstellerin meint.
81
Der Flächennutzungsplan lässt aufgrund seiner geringeren Detailschärfe
Gestaltungsspielräume offen, die von der gemeindlichen Bebauungsplanung ausgefüllt
werden dürfen. Vorausgesetzt, dass die Grundzüge des Flächennutzungsplans
82
unangetastet bleiben, gestattet das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB
auch Abweichungen. Entscheidend für die Wahrung der Anforderungen des
Entwicklungsgebots ist, dass die Konzeption, die dem Flächennutzungsplan zugrunde
liegt, in sich schlüssig bleibt.
Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2004 - 4 BN 1.04 -, BauR 2004, 1264 = BRS
67 Nr. 55.
83
Gemessen hieran spricht manches dafür, dass die Konzeption des
Flächennutzungsplans nicht verlassen wird, wenn in dem Sondergebiet die
Zweckbestimmung für großflächigen Einzelhandel mit 2.700 qm Verkaufsfläche und
einem nur auf 300 qm begrenzten Angebot zentrenrelevanter Sortimente erhalten bleibt
und lediglich durch eine Begrenzung auch des Angebots nahversorgungsrelevanter
Sortimente ergänzt wird. Einer abschließenden Entscheidung dieser Frage bedarf es
jedoch nicht, weil der Bebauungsplan jedenfalls an weiteren grundlegenden materiellen
Mängeln leidet.
84
Dem Bebauungsplan fehlt bereits eine hinreichende städtebauliche Rechtfertigung nach
§ 1 Abs. 3 BauGB.
85
Allerdings kann die hier von der Antragsgegnerin verfolgte Zielsetzung, zur Vermeidung
städtebaulicher Fehlentwicklungen durch einen Bebauungsplan Einzelhandel mit
zentrenrelevanten Sortimenten in solchen Bereichen auszuschließen, in denen die
Ansiedlung solcher Nutzungen zu einer Schwächung der Innenstadt führen würde,
durchaus städtebaulich gerechtfertigt sein.
86
Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 - 4 BN 15.99 -, BRS 62 Nr. 19.
87
Dabei kann auch das Ziel verfolgt werden, die Attraktivität und Einzelhandelsfunktion
der Innenstadt zu erhalten und zu stärken, wobei die Gemeinde zugleich im Rahmen
des ihr zustehenden Planungsermessens auch den in seiner zentralen Funktion
besonders zu schützenden Kernbereich ihrer Innenstadt eigenverantwortlich festlegen
kann.
88
Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 22. April 2004 - 7a D 142/02.NE -, BRS 67 Nr. 12.
89
Diese Planungsbefugnis trägt ihre Rechtfertigung jedoch nicht gleichsam in sich selbst.
Sollen zum Schutz etwa des Innenstadtbereichs bestimmte Warensortimente an nicht
integrierten Standorten ausgeschlossen werden, bedarf es regelmäßig einer
individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation.
90
Vgl.: OVG NRW, Urteile vom 3. Juni 2002 - 7a D 92/99.NE -, BRS 65 Nr. 38, vom 22.
April 2004 - 7a D 142/02.NE -, BRS 67 Nr. 12 und vom 30. Juni 2005 - 7 D 139/04.NE -.
91
In diesem Zusammenhang ist es regelmäßig auch angezeigt, ein städtebauliches
Konzept zu entwickeln, auf das im Einzelfall bei der Steuerung des Einzelhandels
zurückgegriffen werden kann.
92
Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 30. Juni 2005 - 7 D 139/04.NE -.
93
Erst solche konzeptionelle Festlegungen, die dann gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB n.F.
94
(früher: § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 10 BauGB) auch bei der weiteren Aufstellung der
Bauleitpläne zu berücksichtigen sind, lassen in aller Regel die Feststellung zu, ob das
Angebot bestimmter Warensortimente an bestimmten Standorten in das städtebauliche
Ordnungssystem der jeweiligen Gemeinde funktionsgerecht eingebunden ist. Dieses
Erfordernis konzeptioneller Festlegungen gilt umso mehr, wenn die Nichteinbindung
bestimmter Standorte in das städtebauliche Ordnungssystem - wie im vorliegenden Fall
- als Rechtfertigung dafür herangezogen werden soll, die baulichen
Nutzungsmöglichkeiten einzelner Grundstücke mit den Instrumenten des Ausschlusses
bestimmter Unterarten von Nutzungen nach § 1 Abs. 9 BauNVO bzw. der dezidierten
Festlegung zulässiger Warensortimente durch Sondergebietsausweisungen einer
Feinsteuerung zu unterziehen. Insoweit soll das Erfordernis einer internen Bindung der
Gemeinde insbesondere auch sicherstellen, dass sich die Gemeinde in ihrem weiteren
Verhalten nicht widersprüchlich verhält.
Hinreichende konzeptionelle Prüfungen und Festlegungen dieser Art, die Grundlage der
vorliegenden Planung waren, liegen jedoch weder in räumlicher noch in funktionaler
Hinsicht vor.
95
Die Antragsgegnerin hat in der Begründung zum strittigen Bebauungsplan zwar
ausgeführt, dass sie mit dem strittigen Plan ihre "Innenstadt" schützen will. Welcher
Bereich konkret damit gemeint ist, ist jedoch weder in den dem Senat vorliegenden
Aufstellungsvorgängen verlautbart noch sonst erkennbar. So ist in der Planbegründung
zwar die Rede davon, das Zentrum befinde "sich überwiegend im Bereich der N. Straße
sowie dem angrenzenden Teil der T. Straße".
96
Weshalb aber die "definitive räumliche Grenze" für den "zentrenrelevanten
Einzelhandelsbereich" exakt in Höhe der Einmündung C.------straße /T. Straße liegen
soll, erschließt sich hieraus nicht. Abgesehen davon ist auch nicht ersichtlich, wo der
zentrenrelevante Einzelhandelsbereich im Übrigen - etwa in Richtung Norden, Westen
und Osten - enden soll.
97
Die in der Planbegründung erwähnte Untersuchung, nämlich die "Strukturuntersuchung
Stadt L. " der ECON-Consult GmbH von April 1990 (ECON-Untersuchung 1990), gibt für
eine hinreichende Abgrenzung der nach den planerischen Vorstellungen der
Antragsgegnerin zu schützenden Innenstadt gleichfalls nichts her. Sie schlägt auf S. 172
f. als "langfristig weiterzuentwickelnden Hauptgeschäftsbereich (Verdichtung,
Arrondierung)" zwar einen kartenmäßig exakt abgegrenzten Bereich beiderseits der N.
Straße vor, der in Richtung Süden in Höhe der Einmündung der N2.-----straße in die T.
Straße, mithin noch 150 m nördlich der Einmündung der C.------straße in die T. Straße
endet. Dafür, dass die Antragsgegnerin sich dieser Einschätzung im Rahmen eines
gemeindlichen städtebaulichen Konzepts angeschlossen hätte, ist jedoch nichts
dargetan oder sonst ersichtlich. Immerhin endet der in der Untersuchung
vorgeschlagene Bereich mit rd. 150 m deutlich nördlich der in der Planbegründung
angeführten Grenze. Hinzu kommt, dass sich erst nach Erstellung der ECON-
Untersuchung 1990 dem Grundstück der Antragstellerin gegenüber an der Westseite
der T. Straße das Modehaus mit über 3.000 qm in einem ehemaligen Fabrikgebäude
etabliert hat. Wieso dieser großflächige Einzelhandelsbetrieb mit ausschließlich
zentrenrelevantem Sortiment, der nur durch ein kleineres Baugrundstück von der als
"definitive räumliche Grenze" angeführten Einmündung der C.------straße in die T.
Straße getrennt ist, außerhalb des weniger als 100 m nördlich endenden
"zentrenrelevanten Einzelhandelsbereichs" liegen soll, ist nicht nachvollziehbar. Zwar
98
mag es sein, dass die Ansiedlung dieses Betriebs an seinem Standort aus heutiger
Sicht als "städtebaulich überholt" zu werten sein mag. Dies kann jedoch nicht darüber
hinwegtäuschen, dass dieser Betrieb mit der beachtlichen Ausstrahlungswirkung seiner
umfangreichen Verkaufsfläche im zentrenrelevanten Sortiment Bekleidung an seinem in
jedem Fall zentrumsnahen Standort vorhanden ist und bei einer sachgerechten
Abgrenzung des zentrenrelevanten Einzelhandelsbereichs damit nicht schlechthin
negiert werden kann.
Konkreten Anlass, sich nähere Gedanken über eine sachgerechte Abgrenzung ihres zu
schützenden Innenstadtbereichs zu machen, hatte die Antragsgegnerin um so mehr, als
ihr bei Satzungsbeschluss bereits auf Grund der ECON-Untersuchung 1990 bekannt
war, dass in dem als Zentrum des Ortsteils angesehenen Bereich mit 23 % ohnehin nur
ein Vierteil der Einzelhandelskapazitäten der Stadt vorhanden war und mit 33 % auch
nur ein Drittel des Umsatzes getätigt wurde, wie aus der Übersicht 9 auf Seite 30 folgt.
An dieser Situation hat sich in der Folgezeit nichts geändert, wie das seitens der
Antragstellerin vorgelegte "Marktgutachten Stadt L. " der Schütz und Hirsch Research
vom Oktober 2001 (Marktgutachten 2001) bestätigt. Hiernach ist der Anteil des - von der
Antragsgegnerin angenommenen - engeren Zentrums an der Verkaufsfläche sogar auf
16,5 % und der Anteil am Umsatz auf 17,2 % zurückgegangen. Zwar war der
Antragsgegnerin dieses Marktgutachten bei Erlass des Satzungsbeschlusses über den
strittigen Bebauungsplan noch nicht bekannt, aber die Umstrukturierungen im
zentrumsnahen Bereich etwa durch die zusätzliche Ansiedlung des Modehauses und
des auf dem Grundstück der Antragstellerin früher ansässigen Baumarkts mit
Verkaufsflächen von insgesamt nahezu 6.000 qm mussten ihr jedenfalls bekannt
gewesen sein. Die Antragsgegnerin hatte daher besonderen Anlass, im vorliegenden
Fall zu erwägen, ob der hier in Rede stehende Standort nicht doch als dem
schützenswerten Zentrum zugehörig anzusehen war.
99
Dies verdeutlicht auch die im Planungsverfahren an die Bezirksregierung B. gerichtete
Anfrage vom 21. Mai 2001, in der bezüglich des hier in Rede stehenden Grundstücks
der Antragstellerin - nachvollziehbar - ausgeführt ist:
100
"Dem Eigentümer der Immobilie… liegen nunmehr drei Anfragen von Interessenten vor,
zu denen die Stadt kurzfristig Stellung beziehen soll. Dabei handelt es sich um die
Firma "Dänisches Bettenlager", um einen Hersteller/Vermarkter von Möbeln für den
gehobenen Anspruch und um die Firma T2. Schuhcenter AG & Co.KG, welche die
Räumlichkeiten großflächig nutzen möchte. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten
können grundsätzlich nur zwei Firmen in dem vorhandenen Gebäude untergebracht
werden.
101
Während die Möbelfirmen im Allgemeinen als relativ unproblematisch eingeschätzt
werden (je nach Größenordnung), sind die Meinungen im Hinblick auf das Schuhcenter
geteilt. In Verbindung mit dem Bekleidungshaus "L4. ", T. Straße 30, könnte ein
Kundenmagnet entstehen, der Kaufkraft an die Kernstadt bindet und durch seine
zentrumsnahe Lage auch zusätzliche Kunden in die Innenstadt führt - oder die
Innenstadt schwächt.
102
Angesichts der zunehmenden Leerstände - besonders in der Innenstadt -, angesichts
des zunehmenden Kaufkraftabflusses - nicht nur in L1. Stadtteile, sondern auch in
andere Städte - und angesichts der aus dieser Situation resultierenden enorm großen
Probleme bei der Neuansiedlung von Geschäften und bei der Vermarktung von
103
Grundstücken stellt sich die Frage, wie dieser gefährlichen Entwicklung begegnet
werden kann. Womöglich dient ein Kundenmagnet, der zwar neben dem Zentrum, aber
dafür wenigstens in der Kernstadt und in Zentrumsnähe liegt, der Sache besser, als
wenn eine Immobilie - wie viele andere - noch länger leer steht und weiterhin alle
potentiellen Investoren verprellt werden, während besagter Kundenmagnet sich in einer
Nachbarstadt niederlässt.
Es ist aber auch zu bedenken, dass in der Innenstadt drei Schuhhäuser vorhanden sind,
die durch das großflächige Schuhcenter in ihrer Existenz bedroht werden könnten.
Damit würden die Probleme im Zentrum noch verschärft oder die negative Entwicklung
zumindest noch beschleunigt. (Wäre das Schuhcenter aber in der Innenstadt geplant,
würde unter Hinweise auf die freie Marktwirtschaft und den üblichen Konkurrenzkampf
niemand etwas dagegen einwenden)."
104
Diese Überlegungen verdeutlichen, dass eine Grenzziehung des zu schützenden
Zentrums zumindest seit der Ansiedlung des Baumarkts auf dem Grundstück der
Antragstellerin und des gegenüber liegenden Modemarkts in den 90er Jahren des
vorigen Jahrhunderts diese an der T. Straße vorhandenen zentrumsnahen
Einzelhandelsstandorte nicht vernachlässigen konnte und deren Ausschluss einer - hier
nicht erfolgten - näheren Begründung bedurfte. Dies gilt umso mehr, als der nach der
ECON-Untersuchung durch Verdichtung und Arrondierung weiterzuentwickelnde
Hauptgeschäftsbereich in den mehr als 10 Jahren zwischen dieser Untersuchung und
dem Abschluss des hier strittigen Planverfahrens eben gerade keinen weiteren
Arrondierungen innerhalb dieses Bereichs unterzogen wurde, sondern die zusätzlichen
Entwicklungen mit Schaffung von insgesamt rd. 6.000 qm neuer Verkaufsfläche sich an
den nur ca. 200 bis 300 m weiter südlich gelegenen Standorten beiderseits der T.
Straße vollzogen haben.
105
Neben einer hinreichend bestimmten und nachvollziehbaren räumlichen Abgrenzung
der zu schützenden "Innenstadt" fehlt es auch an einer hinreichenden Festlegung,
welche Funktionen der Innenstadt nach den Intentionen der Antragsgegnerin geschützt
werden sollen.
106
Soweit es um den Einzelhandel mit "zentrenrelevanten" Sortimenten geht, ist zu
berücksichtigen, dass es keine Legaldefinition dafür gibt, wann sich ein Warensortiment
als zentrenrelevant erweist. Ebenso wenig legt der für das Land Nordrhein-Westfalen
ergangene Einzelhandelserlass (MBl. NRW 1996, S. 922), an dem sich die
Antragsgegnerin bei ihren in den strittigen Bebauungsplänen aufgenommenen
Sortimentslisten orientiert hat, verbindlich fest, dass bestimmte Sortimente
"zentrenrelevant" sind. Für die Festlegung der Warensortimente, die zum Schutz etwa
eines Innenstadtbereichs an nicht integrierten Standorten ausgeschlossen werden
sollen, bedarf es einer individuellen Betrachtung der örtlichen Situation, insbesondere
wenn jeglicher Handel mit den angeführten Sortimenten ausgeschlossen werden soll.
107
Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 3. Juni 2002 - 7a D 92/99.NE -, BRS 65 Nr. 38.
108
Insoweit finden sich in der Planbegründung zwar durchaus differenzierende
Betrachtungen darüber, welche Sortimente für die Stadt L. nicht als "zentrenschädlich"
gewertet werden sollten. Aber diese Besonderheiten sind schon nicht auf Grund
bestimmter örtlicher Gegebenheiten näher belegt. Hinzu kommt hier, dass gerade das
Vorhandensein des großflächigen Modehauses an der T. Straße der Antragsgegnerin
109
Anlass geben musste, ggf. auch differenzierende Betrachtungen anzustellen, welche
Einkaufsfunktionen dem "Zentrum" entlang der N. Straße einerseits und der an der T.
Straße faktisch bereits vorhandenen Agglomeration mit zentrenrelevantem Handel
zugeordnet werden sollten. Zudem muss sich die planende Gemeinde dann, wenn sie
einem zu schützenden Zentrum bestimmte Einkaufsfunktionen beimessen will,
selbstverständlich auch Gedanken darüber machen, ob die dem Zentrum zugewiesenen
Funktionen dort - zumindest in absehbarer Zeit - auch hinreichend erfüllt werden
können, mithin dieses Zentrum überhaupt geeignet und in der Lage ist, den Bedarf zu
decken, der an anderer Stelle nicht befriedigt werden soll.
Schließlich ist auch nicht nachvollziehbar belegt, warum zum Schutz der - ohnehin nicht
näher definierten - Innenstadt von L. im hier betroffenen Bereich auch praktisch alle
nahversorgungsrelevanten Sortimente im Sinne des Einzelhandelserlasses
ausgeschlossen bzw. beschränkt werden sollen. Immerhin weist die Antragstellerin
zutreffend darauf hin, dass gerade auch ihr Grundstück in ein weit reichendes Umfeld
eingebunden ist, das zu Wohnzwecken genutzt wird.
110
Schließlich lassen auch die Differenzierungen der Antragsgegnerin zwischen den
beiden Bereichen des strittigen Bebauungsplans hinsichtlich der
nahversorgungsrelevanten Sortimente kein schlüssiges Konzept erkennen. So nimmt
die Antragsgegnerin es für das Mischgebiet im Norden des Plangebiets hin, dass sich
dort etwa ein Lebensmitteldiscounter mit "einer tendenziellen Zentrenschädigung"
durchaus ansiedeln kann, weil ein solcher ohnehin unwahrscheinlicher Betrieb - nach
rechtlich zumindest zweifelhaften Erwägungen - "ein Solitär bleiben" würde, während im
Sondergebiet der Antragstellerin auch Lebensmittel und Getränke zu den zahlreichen
Sortimenten gehören, deren Verkaufsfläche insgesamt auf 300 qm begrenzt ist.
111
Das seitens der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat
vorgelegte "Entwicklungskonzept Innenstadt L. " gibt schon deshalb keinen Anlass zu
einer anderweitigen Beurteilung, weil es erst mehrere Jahre nach dem
Satzungsbeschluss für den hier strittigen Bebauungsplan erstellt worden ist und
demgemäß nicht als dessen Grundlage herangezogen werden kann.
112
Die vorstehenden Erwägungen zur fehlenden städtebaulichen Rechtfertigung der hier
strittigen Planung lassen zugleich auch durchgreifende Mängel bei der Abwägung der
von der Planung berührten Belange erkennen.
113
Eine solche, den Anforderungen des § 1 Abs. 6 BauGB (nunmehr: § 1 Abs. 7 BauGB)
gerecht werdende Abwägung setzt insbesondere eine hinreichende Aufbereitung des
Abwägungsmaterials (Ermittlung und Bewertung der abwägungsrelevanten Belange)
voraus. Dazu gehört bei einer auf die Steuerung des Einzelhandels und damit zugleich
auch auf die Einschränkung der Nutzbarkeit privater Grundflächen abzielenden Planung
die sorgfältige Erfassung der für die Eingriffe in das private Grundeigentum sprechenden
städtebaulichen Belange.
114
Insoweit erfordert auch die sachgerechte Abwägung eine konkrete Betrachtung der
örtlichen Situation, um erfassen zu können, welcher Bereich mit welcher Funktion durch
die restriktive Steuerung des Einzelhandels geschützt werden soll. An alledem fehlt es
hier, wie aus dem Vorstehenden folgt.
115
Des weiteren hat die Antragsgegnerin bei der bereits angesprochenen Differenzierung
116
zwischen den Nutzungsregelungen für das im strittigen Plan festgesetzte Mischgebiet
einerseits und für das Sondergebiet andererseits die Gewichte der betroffenen Belange
verkannt. Ein sachlicher Grund dafür, warum im Mischgebiet ggf. sogar die Ansiedlung
eines - ausdrücklich so bezeichneten - tendenziell zentrenschädlichen
Lebensmitteldiscounters städtebaulich hingenommen werden kann, während bei dem
unmittelbar benachbarten Grundstück der Antragstellerin auch Lebensmittel und
Getränke zu der weit reichenden Auflistung vom Sortimenten gehören, die insgesamt
auf 300 qm begrenzt sind, ist auch nicht ansatzweise erkennbar. Für das Grundstück der
Antragstellerin hat dieser Aspekt umso mehr Gewicht, als es dort konkret um künftige
Beschränkungen der Ausübung bereits ausgenutzter Einzelhandelsaktivitäten geht,
während in dem benachbarten Mischgebiet Einzelhandel zu den bislang noch nicht
konkret ausgeübten Nutzungsarten gehört. Schließlich war für das Grundstück der
Antragstellerin - vor der Aufnahme der Nutzung als Sonderpostenmarkt - gerade auch
eine Nutzung im Bereich Lebensmittel eine konkret in Erwägung gezogene
Nachfolgenutzung für den Baumarkt.
Diese Mängel im Abwägungsvorgang, nämlich bei der Ermittlung und Bewertung der
Belange sowie bei der Gewichtung der betroffenen Belange, sind auch im Sinne von §
214 BauGB beachtlich.
117
Die Mängel sind offensichtlich, weil sie sich ohne weiteres aus den
Aufstellungsvorgängen und der Planbegründung ergeben. Sie sind auch auf das
Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen. Hätte die Antragsgegnerin die
erforderlichen Ermittlungen zur Abgrenzung der zu schützenden Innenstadt und
Festlegung ihrer zu schützenden Funktion angestellt, spricht viel dafür, dass die
Planung im Ergebnis anders ausgefallen wäre; sei es, dass der hier überplante Bereich
durchaus noch dem für zentrenrelevanten Einzelhandel vorbehaltenen
Innenstadtbereich zugeordnet worden wäre, sei es, dass die Antragsgegnerin zumindest
die inhaltlichen Beschränkungen der zulässigen Sortimente anders gefasst hätte. Auch
hinsichtlich der Differenzierung zwischen Misch- und Sondergebiet ist davon
auszugehen, dass die Antragsgegnerin bei sachgerechter Gewichtung der Belange
ihrem Plan insoweit einen anderen Inhalt gegeben hätte.
118
Schließlich ist die hier gemäß § 233 Abs. 2 Satz 3 BauGB weiterhin maßgebliche 7-
Jahresfrist des § 215 BauGB a.F. noch nicht abgelaufen.
119
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
120
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708
Nr. 10, 711, 713 ZPO.
121
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO
nicht gegeben sind.
122