Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom 28.12.2007
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Oberverwaltungsgericht NRW, 10 B 1827/07
Datum:
28.12.2007
Gericht:
Oberverwaltungsgericht NRW
Spruchkörper:
10. Senat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
10 B 1827/07
Vorinstanz:
Verwaltungsgericht Düsseldorf, 4 L 1646/07
Tenor:
Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Düsseldorf vom 24. Oktober
2007 wird geändert. Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der
Antragstellerin gegen die Ordnungsverfügung des Antragsgegners vom
22. März 2006 wird hinsichtlich der Nutzungsuntersagung
wiederhergestellt und hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung
angeordnet.
Der Antragsgegner trägt die Kosten des Verfahrens in beiden
Rechtszügen.
Der Streitwert wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 2.500,- EUR
festgesetzt.
Gründe:
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I.
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Die Antragstellerin bewohnt als Mieterin im zweiten Dachgeschoss (ehemaliger
Spitzboden) des Hauses X. X1. 28 in E. (Gemarkung S. , Flur 8, Flurstück 813) eine ca.
47 m² große Wohnung. Eine Baugenehmigung für diese Nutzung besteht nicht;
dasselbe gilt für die Nutzung mehrere Kellerräume zu Wohnzwecken. Nachdem der
Antragsgegner im Jahre 2005 erstmalig auf diese Nutzung aufmerksam gemacht
worden war, hörte er die Eigentümerin und durch Schreiben vom 20. Februar 2006 auch
die Antragstellerin zu der beabsichtigten Nutzungsuntersagung an.
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Durch Ordnungsverfügung vom 22. März 2006 untersagte der Antragsgegner der
Eigentümerin die weitere Nutzung bzw. Vermietung u.a. der Dachgeschosswohnung
nach Aufgabe der Nutzung durch die Antragstellerin. Mit der streitgegenständlichen
Ordnungsverfügung von demselben Tag - zugestellt am 29. März 2006 - gab der
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Antragsgegner der Antragstellerin auf, die Nutzung ihrer Wohnung zu Wohnzwecken bis
zum 31. Mai 2006 einzustellen und drohte für den Fall der Nichtbefolgung ein
Zwangsgeld in Höhe von 1.000 EUR an; der Sofortvollzug der Verfügung wurde
angeordnet. Zur Begründung der Ordnungsverfügung und des Sofortvollzugs verwies
der Antragsgegner auf die formelle Illegalität der Nutzung; weitere Gesichtspunkte
waren nicht genannt. Die Antragstellerin legte rechtzeitig Widerspruch ein.
Nach einer Begehung der Räumlichkeiten wandte sich der Antragsgegner durch
Schreiben vom 19. April 2006 an den damaligen Verfahrensbevollmächtigten des
Ehemannes der Eigentümerin und sicherte diesem zu, die Vollstreckung der gegen die
Antragstellerin gerichteten Ordnungsverfügung auch über den 31. Mai 2006 hinaus
auszusetzen, wenn kurzfristig ein Bauantrag für die Räumlichkeiten eingereicht und ein
zweiter Rettungsweg bis zum 31. Mai 2006 hergestellt würde. In der Folge wurden zwei
Bauanträge vorgelegt, von denen einer ausschließlich die Wohnung der Antragstellerin
betraf. Beide Anträge wurde wegen Unvollständigkeit der Bauvorlagen gemäß § 72 Abs.
1 Satz 2 BauO NRW durch Bescheide vom 1. März 2007 abgelehnt. Durch
Ordnungsverfügung vom 22. März 2007 setzte der Antragsgegner das angedrohte
Zwangsgeld in Höhe von 1.000 EUR fest, gab der Antragstellerin die Räumung der
Wohnung bis zum 30. April 2007 auf und drohte ein Zwangsgeld in Höhe von 1.500
EUR an. Auch dieses Zwangsgeld wurde durch Bescheid vom 17. September 2007
festgesetzt, verbunden mit der Aufforderung zur Räumung bis zum 31. Oktober 2007 und
der Androhung der Versiegelung der Wohnung im Wege des unmittelbaren Zwangs.
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In der ersten Jahreshälfte des Jahres 2007 ist nach Angaben der Antragstellerin der
zweite Rettungsweg für ihre Wohnung installiert worden. Das Verwaltungsgericht hat
den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der
Antragstellerin gegen die Grundverfügung vom 22. März 2006 abgelehnt.
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II.
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Die Beschwerde der Antragstellerin ist zulässig und begründet. Die aufschiebende
Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Grundverfügung vom 22. März 2006 ist
hinsichtlich der Nutzungsuntersagung wiederherzustellen, da diese ermessensfehlerhaft
und damit rechtswidrig ist. Zwar rechtfertigt nach ständiger Rechtsprechung der
Bausenate eine formell illegale Nutzung regelmäßig eine Nutzungsuntersagung, wenn
nicht eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit gegeben ist, was hier - wie das
Verwaltungsgericht zu Recht ausgeführt hat - ausscheidet. Eine eingehende
Begründung für die Anordnung einer Nutzungsuntersagung ist deshalb grundsätzlich
entbehrlich, wenn für den Adressaten der Ordnungsverfügung der maßgebliche
Gesichtspunkt - formelle Illegalität - zweifelsfrei erkennbar ist. Der Antragsgegner muss
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aber jedenfalls dann, wenn er gegen den Mieter einer Wohnung vorgeht, sein Ermessen
auch hinsichtlich der Frage ausüben und seine Entscheidung entsprechend begründen,
ob dem Mieter in gleicher Weise wie dem Eigentümer die Nutzung untersagt werden
soll, insbesondere innerhalb welcher Frist dem Mieter eine Räumung der Wohnung
zuzumuten ist.
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Vgl. Senatsbeschluss vom 15. November 2006 - 10 B 2352/06 -.
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Bei dieser Entscheidung sind die relevanten Umstände des Einzelfalls zu ermitteln und
zu berücksichtigen. Denn anders als der Eigentümer formell illegal genutzter
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Räumlichkeiten hat der Mieter keinen unmittelbaren Einfluss darauf, dass in Reaktion
auf ein behördliches Anhörungsschreiben unverzüglich genehmigungsfähige
Bauvorlagen gefertigt und ein entsprechender Bauantrag gestellt wird. Zu
berücksichtigen ist einerseits, ob neben dem Gesichtspunkt der formellen Illegalität
weitere öffentliche Belange - insbesondere solche der Standsicherheit oder des
Brandschutzes - den Sofortvollzug rechtfertigen und welche Belange des betroffenen
Mieters entweder einer Anordnung der sofortigen Vollziehung entgegenstehen oder
jedenfalls eine längere Frist zur Befolgung der Nutzungsuntersagung erfordern. Sofern
insbesondere Bedenken der Bausicherheit nicht entgegenstehen, ist daher u.a. zu
berücksichtigen, dass zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit eine hinreichende Frist
zur Auswahl einer neuen Wohnung und für den Umzug dorthin zur Verfügung stehen
muss; dabei spielen die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Betroffenen
ebenso wie die Situation des örtlichen Wohnungsmarkts eine Rolle, die ggf. ermittelt
werden müssen.
Daran fehlt es im vorliegenden Fall vollständig. Die streitgegenständliche
Ordnungsverfügung ist ausschließlich mit der formellen Illegalität der Nutzung
begründet worden, ohne dass erkennbar wird, ob dem Antragsgegner der Umstand,
dass die Antragstellerin die Wohnung als Mieterin nutzt, überhaupt bewusst gewesen
ist. Erst recht hat der Antragsgegner offenbar keine Überlegungen dazu angestellt, ob
die Antragstellerin innerhalb der ihr eingeräumten Frist passenden Ersatzwohnraum
würde finden und den Umzug bewältigen können. Hinzu kommt, dass der
Antragsgegner noch innerhalb der Widerspruchsfrist gegenüber der Eigentümerin zu
erkennen gegeben hat, dass jedenfalls keine dringenden Gründe für einen Sofortvollzug
der Ordnungsverfügung sprechen; vielmehr hat er der Eigentümerin eine - nach der
gewählten Formulierung unbefristete - Aussetzung der Vollstreckung zugesichert für den
Fall, dass ein Bauantrag eingereicht und der zweite Rettungsweg installiert wird. Die
Erforderlichkeit einer gesonderten Ermessensausübung hinsichtlich der Räumungsfrist
liegt angesichts dieser Umstände auf der Hand.
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Die Tatsache, dass im vorliegenden Fall brandschutzrechtliche Bedenken gegen die
Nutzung der Wohnung durch die Antragstellerin bestanden haben, ändert daran nichts.
Zwar ist es zulässig, die Frist zur Befolgung einer Nutzungsuntersagung in Fällen
fehlenden Brandschutzes besonders kurz zu bemessen, da dies gerade auch dem
Schutz der Mieter dient; dies hat der Senat wiederholt bestätigt. Der Antragstellerin
gegenüber hat der Antragsgegner diesen Gesichtspunkt jedoch nicht einmal
ansatzweise geltend gemacht; dies gilt sowohl für die Grundverfügung als auch für alle
weiteren Bescheide, die gegen die Antragstellerin erlassen worden sind. Der weitere
Verlauf des Verfahrens bestätigt diese Einschätzung, zumal der zweite Rettungsweg
inzwischen offenbar vorhanden ist; die Anordnung und Durchsetzung der sofortigen
Vollziehung der Grundverfügung gegenüber der Mieterin dürfte nach deutlich mehr als
eineinhalb Jahren nicht mehr angezeigt sein, auch wenn die formelle Illegalität der
Nutzung auf Grund des uneinsichtigen Verhaltens der Eigentümerin auch weiterhin
fortbesteht. Der Antragsgegner wird deshalb zur Durchsetzung der
Nutzungsuntersagung die erforderlichen Ermessensüberlegungen anzustellen und ggf.
einem gesonderten Bescheid zu Grunde zu legen haben. Hat die Grundverfügung
voraussichtlich keinen Bestand, ist auch die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs
gegen die Zwangsgeldandrohung anzuordnen.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.
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Die Streitwertfestsetzung stützt sich auf §§ 53 Abs. 3, 52 Abs. 1 GKG. Dabei geht der
Senat davon aus, dass das wirtschaftliche Interesse der Antragstellerin an dem
Verfahren mit dem Jahresnutzwert der Wohnung zu bemessen ist. Diesen schätzt er auf
einen Betrag von 5.000 EUR, der im Hinblick auf den Charakter des Verfahrens als
Eilverfahren zu halbieren ist.
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Dieser Beschluss ist unanfechtbar, § 152 Abs. 1 VwGO.
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