Urteil des OVG Niedersachsen vom 28.08.2013
OVG Lüneburg: rechtliches gehör, verzicht, zugang, nachbar, genehmigung, vermietung, irrtum, upr, widerruf, umbau
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Anfechtung einer Baugenehmigung (Nachbarklage)
- Antrag auf Zulassung der Berufung -
Die Zustimmung des Nachbarn zu einem Bauvorhaben ist in entsprechender
Anwendung von § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB nur bis zu deren Zugang bei der
Baugenehmigungsbehörde widerrufllich.
OVG Lüneburg 1. Senat, Beschluss vom 28.08.2013, 1 LA 235/11
§ 130 Abs 1 BGB, § 183 BGB, § 68 Abs 4 BauO ND, § 72 Abs 4 BauO ND
Gründe
I.
Der Kläger wendet sich gegen eine der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung
zum Umbau eines Mehrfamilienhauses.
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks F. Str. 39 in C.; die Beigeladene ist
Eigentümerin des nördlich angrenzenden Grundstücks mit der Hausnummer 41.
Beide Grundstücke sind mit um die Jahrhundertwende errichteten
Mehrfamilienhäusern bebaut, die zu den seitlichen Grenzen jeweils
Grenzabstände von rund einem Meter einhalten.
Mit Bauantrag vom 27. November 2009 beantragte die Beigeladene die
Erteilung einer Baugenehmigung zur Erweiterung und zum Umbau ihres
Hauses. Dabei sollte das Dachgeschoss zu einer weiteren - vierten - Wohnung
ausgebaut werden. Im rückwärtigen Bereich war die Errichtung eines gut vier
Meter tiefen Anbaus vorgesehen, der Wintergärten und Balkone aufnehmen
sollte. Zudem war der Einbau einer zum Grundstück des Klägers hin
ausgerichteten Dachgaube geplant. Die entsprechenden Planzeichnungen, die
das Bauvorhaben als „Um- und Anbau eines Wohnhauses“ bezeichnen und von
eins bis vier durchnummerierte und vollständig separierte Wohnungen
darstellen, legte der Lebensgefährte der Beigeladenen dem Kläger vor. Dieser
erteilte unter dem 17. Oktober 2009 schriftlich seine Zustimmung; diese ging
wenig später der Beklagten zu.
Mit Schreiben vom 17. Mai 2010 widerrief der Kläger seine Zustimmung unter
Hinweis darauf, dass er sich von dem Lebensgefährten der Beigeladenen
arglistig getäuscht fühle. Dieser habe versichert, dass er das Objekt gemeinsam
mit der Beigeladenen selbst nutzen und bewohnen wolle. Nunmehr habe er
jedoch erfahren, dass eine Vermietung der Wohnungen geplant sei, weshalb er
seine Zustimmung nicht mehr aufrechterhalte.
Die Beklagte erteilte der Beigeladenen unter dem 2. Juni 2010 mit Nachtrag vom
16. August 2010 die Baugenehmigung für das beantragte Bauvorhaben.
Aufgrund der Zustimmung der Nachbarn werde von der Einhaltung der
Abstandsvorschriften Befreiung erteilt. Ein dagegen gerichteter Widerspruch
sowie Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes blieben ohne Erfolg (VG
Oldenburg, Beschl. v. 26.7.2010 - 4 B 1700/10 -; Nds. OVG, Beschl. v. 9.9.2010
- 1 ME 162/10 -, Beschl. v. 29.3.2012 - 1 MC 8/12 -).
Das Verwaltungsgericht hat die gegen die Baugenehmigung gerichtete Klage
mit Urteil vom 28. Oktober 2011 abgewiesen und zur Begründung im
Wesentlichen ausgeführt, der Kläger habe seine Zustimmung zu dem
Bauvorhaben der Beigeladenen nicht wirksam widerrufen. Ein solcher Widerruf
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komme entsprechend § 130 Abs. 1 BGB nur bis zum Eingang der Erklärung bei
der Baugenehmigungsbehörde in Betracht. § 183 BGB ändere an diesem
Ergebnis nichts. Auch ein Anfechtungsrecht stehe dem Kläger nicht zu. Er sei
über den Inhalt seiner Erklärung, nämlich der Zustimmung zu der Herstellung
von vier Wohnungen, nicht im Irrtum gewesen. Ein Anfechtungsrecht gemäß §
123 BGB bestehe zudem auch deshalb nicht, weil die Zustimmungserklärung
gegenüber der Beklagten abzugeben gewesen sei und diese - anders als nach
§ 123 Abs. 2 Satz 1 BGB erforderlich - eine etwaige Täuschung weder gekannt
habe noch habe kennen müssen.
Gegen dieses Urteil hat der Kläger die Zulassung der Berufung beantragt. Nach
Stellung des Zulassungsantrags hat die Beklagte der Beigeladenen eine weitere
Nachtragsgenehmigung vom 14. November 2011 für eine veränderte
Bauausführung der Wintergärten sowie eine Außentreppe erteilt. Im Hinblick auf
diese zunächst in das Zulassungsverfahren einbezogene Genehmigung haben
der Kläger und die Beklagte übereinstimmende Erledigungserklärungen
abgegeben.
II.
Der Zulassungsantrag bleibt ohne Erfolg.
Die Voraussetzungen des geltend gemachten Zulassungsgrundes der
ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2
Nr. 1 VwGO) sind nicht erfüllt.
Ernstliche Zweifel sind zu bejahen, wenn bei der Überprüfung im
Zulassungsverfahren, also aufgrund der Begründung des Zulassungsantrages
und der angefochtenen Entscheidung des Verwaltungsgerichts, gewichtige,
gegen die Richtigkeit der Entscheidung sprechende Gründe zu Tage treten, aus
denen sich ergibt, dass ein Erfolg der erstrebten Berufung mindestens ebenso
wahrscheinlich ist wie ein Misserfolg. Das ist der Fall, wenn ein einzelner
tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit
schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird. Die Richtigkeitszweifel
müssen sich auch auf das Ergebnis der Entscheidung beziehen; es muss also
mit hinreichender Wahrscheinlichkeit anzunehmen sein, dass die Berufung zur
Änderung der angefochtenen Entscheidung führt. Um ernstliche Zweifel an der
Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils darzulegen, muss sich der
Zulassungsantragsteller substantiiert mit der angefochtenen Entscheidung
auseinandersetzen. Welche Anforderungen an Umfang und Dichte seiner
Darlegung zu stellen sind, hängt deshalb auch von der Intensität ab, mit der die
Entscheidung des Verwaltungsgerichts begründet worden ist (vgl. Nds. OVG,
Beschluss vom 25.4.2008 - 5 LA 154/07 -).
Nach diesen Maßgaben bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit
des verwaltungsgerichtlichen Urteils. Das Verwaltungsgericht hat vielmehr zu
Recht und mit zutreffender Begründung, auf die der Senat gemäß § 122 Abs. 2
Satz 3 VwGO zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt, entschieden,
dass die Zustimmung des Klägers zu dem Bauvorhaben der Beigeladenen
weiterhin wirksam ist und einen Erfolg seiner Klage hindert. Die dagegen
erhobenen Einwände überzeugen nicht.
Ohne Erfolg meint der Kläger zunächst, die Zustimmung zu einer
Baugenehmigung (vgl. § 72 Abs. 4 NBauO in der Fassung vom 10.2.2003, Nds.
GVBl. S. 89 - a. F. -, nunmehr § 68 Abs. 4 NBauO in der Fassung vom 3.4.2012,
Nds. GVBl. S. 46) sei bis zur Erteilung der Genehmigung frei widerruflich. Das
Verwaltungsgericht hat insofern in Übereinstimmung mit der seit längerem
einhelligen Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte und der - soweit
ersichtlich - ganz überwiegenden Auffassung in der Literatur entschieden, dass
ein Widerruf in entsprechender Anwendung von § 130 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 3
BGB nur bis zum Zugang der Zustimmungserklärung bei der
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Baugenehmigungsbehörde erklärt werden kann (vgl. BayVGH, Beschl. v.
3.11.2005 - 2 BV 04.1756 u.a. -, juris Rn. 8; OVG LSA, Beschl. v. 4.2.2002 - 2 M
328/01 -, juris Rn. 8; OVG Rl.-Pf., Urt. v. 25.2.1987 - 8 A 27/86 -, juris Ls. 1; mit
etwas anderer Begründung auch OVG NRW, Beschl. v. 20.1.2000 - 7 B 2103/99
-, juris Rn. 12; ebenso für das Immissionsschutzrecht OVG NRW, Urt. v.
14.3.2012 - 8 D 48/11.AK -, juris Rn. 113 ff., und für das Planfeststellungsrecht
VGH Ba.-Wü., Urt. v. 6.4.2004 - 8 S 1997/03 -, juris Rn. 30; aus der Literatur
ebenso Schmaltz, in: Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, NBauO, 8.
Aufl. 2006, § 72 Rn. 35, 131; Molodovsky, in: Koch/Molodovsky/Famers,
BayBauO, Art. 66 Rn. 183 ; wohl auch
Dirnberger, in: Simon/Busse, BayBauO, Art. 66 Rn. 132 ff.
Bearbeitung: Juni 2008>; anders aber Jäde, UPR 2005, 161 <163 f.>). Dem ist
zuzustimmen. Die Zustimmung des Nachbarn zu einem Bauvorhaben bewirkt
sowohl einen materiell-rechtlichen als auch einen verfahrensrechtlichen Verzicht
auf mögliche Abwehrrechte; die entsprechenden Rechte gehen damit - soweit
sie disponibel sind - unter (unzutreffend insofern Jäde, UPR 2005, 161, der eine
allein verfahrensrechtliche Wirkung annimmt). Ist ein solcher Untergang mit
Zugang der Erklärung bei der Bauaufsichtsbehörde eingetreten, leben die
untergegangenen Rechte nicht dadurch wieder auf, dass sich der Nachbar im
Nachhinein von seiner Erklärung distanziert.
Soweit der Kläger demgegenüber eine entsprechende Anwendung des § 183
BGB favorisiert, steht dem entgegen, dass die dort geregelte Interessenlage mit
der vorliegenden nicht vergleichbar ist. § 183 BGB betrifft den Fall, dass die
Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts von der Zustimmung eines Dritten abhängt
(vgl. § 182 Abs. 1 BGB). Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Weder die
Wirksamkeit des Bauantrags noch die Erteilung der Baugenehmigung ist von
der Zustimmung des Nachbarn abhängig. Unabhängig davon, ob der Nachbar
durch seine Unterschrift dem Bauvorhaben zugestimmt oder nicht zugestimmt
hat, hängt die Erteilung der Baugenehmigung gemäß § 75 Abs. 1 Satz 1 NBauO
a. F.; § 70 Abs. 1 Satz 1 NBauO allein von der Vereinbarkeit des konkreten
Bauvorhabens mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften ab (zutreffend BayVGH,
Beschl. v. 3.11.2005, a. a. O., Rn. 18).
Auch eine besondere Schutzbedürftigkeit des Nachbarn spricht nicht dafür, die
Zustimmungserklärung noch nach Zugang bei der Baugenehmigungsbehörde
für frei widerruflich zu halten. Zu fordern ist nämlich, dass die Zustimmung in
hinreichend bestimmter Form erklärt wird und sich auf ein konkretes, genau
umschriebenes Bauvorhaben bezieht (vgl. Schmaltz, a. a. O., Rn. 33). Das
beugt Missverständnissen vor; zudem besteht gegebenenfalls ein
Anfechtungsrecht im Fall eines Irrtums des Erklärenden. Der Gefahr einer
Überrumpelung kann der Nachbar schließlich selbst wirksam dadurch
begegnen, dass er die vorgelegten Bauvorlagen sorgfältig prüft.
Zu Unrecht wendet sich der Kläger zudem gegen die Annahme des
Verwaltungsgerichts, die Erklärung sei gegenüber der
Baugenehmigungsbehörde abgegeben worden. Richtig ist zwar, dass die
Zustimmung in tatsächlicher Hinsicht gegenüber dem Lebensgefährten der
Beigeladenen erfolgt ist. Das bedeutet jedoch nicht, dass dieser - oder die
Beigeladene selbst - zugleich Adressat der Erklärung ist. Adressat der Erklärung
ist vielmehr derjenige, dem gegenüber sie ihre Rechtswirkung entfaltet. Dies ist
im vorliegenden Fall nicht etwa der Bauherr, sondern die
Baugenehmigungsbehörde, die - wie ausgeführt - die Vereinbarkeit des
Vorhabens mit dem öffentlichen Baurecht zu prüfen hat. Ihr gegenüber bewirkt
der Verzicht auf bestehende materiell-rechtliche Abwehrrechte, dass die
entsprechenden Rechte dem Vorhaben nicht mehr entgegenstehen. Soweit der
Verzicht tatsächlich gegenüber dem Bauherrn erklärt worden ist, fungiert dieser
als Bote, überbringt also eine nicht für ihn bestimmte Erklärung an den
Empfänger im Sinne des § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. Einsele, in: Münchener
Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2012, § 130 Rn. 26). Eine Dreieckskonstellation
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liegt mithin im Hinblick auf den Verzicht - anders als der Kläger meint - nicht vor.
Ernstliche Zweifel bestehen auch nicht insoweit, als das Verwaltungsgericht ein
Anfechtungsrecht auf der Grundlage der §§ 119, 123 BGB verneint hat. Das
dagegen gerichtete Vorbringen des Klägers genügt schon nicht den
Darlegungsanforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO. Das
Verwaltungsgericht hat seine Auffassung, ein Anfechtungsrecht bestehe nicht,
nämlich vorrangig damit begründet, dass der in Immobiliengeschäften erfahrene
Kläger über den Inhalt seiner Erklärung, nämlich der Zustimmung zu einem
Mehrfamilienhaus mit vier vollständig separierten und deshalb zur Vermietung
bestimmten Wohnungen, nicht im Unklaren war, mithin also ein Irrtum nicht
vorlag. Dagegen bringt der Kläger mit seinem Zulassungsantrag nichts vor. Auf
die weiteren Fragen, ob der Beigeladenen bzw. ihrem Lebensgefährten eine
Täuschungshandlung zur Last zu legen und ob § 123 Abs. 2 Satz 1 BGB im
vorliegenden Fall anwendbar ist, kommt es deshalb nicht an.
Soweit der Kläger schließlich ernstliche Zweifel aus dem Inhalt der
Nachtragsbaugenehmigung vom 14. November 2011 abgeleitet hat, hat er das
Verfahren mit Schriftsatz vom 27. März 2013 für erledigt erklärt. Diese
Erledigungserklärung ist - wie auch dem zusammenfassenden Schriftsatz des
Klägers vom 27. Mai 2013 zu entnehmen ist - dahingehend auszulegen, dass
der Kläger an seinem auf die vorgenannte Nachtragsbaugenehmigung
bezogenen Vorbringen nicht mehr festhält. Einer Erledigungserklärung im
prozessualen Sinne bedurfte es demgegenüber nicht, weil die
Ausgangsbaugenehmigung und Nachtragsgenehmigung eine
genehmigungsrechtliche Einheit darstellen (vgl. OVG NRW, Beschl. v.
13.12.2012 - 2 B 1250/12 -, juris Rn. 33 ff.; Urt. v. 18.2.2013 - 2 A 2135/11 -, juris
Rn. 46). Mit der Einbeziehung von Nachtragsgenehmigungen in das laufende
Verfahren ist demzufolge keine Erweiterung bzw. Änderung des
Streitgegenstands verbunden, die eine Erledigungserklärung erforderlich
machen könnte.
Die Berufung ist auch nicht wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache
(§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) zuzulassen.
Grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO hat eine
Rechtssache dann, wenn sie eine grundsätzliche, fallübergreifende Rechts-
oder Tatsachenfrage aufwirft, die im allgemeinen Interesse der Klärung bedarf.
Das ist nur dann zu bejahen, wenn die Klärung der Frage durch die im
erstrebten Berufungsverfahren zu erwartende Entscheidung zur Erhaltung der
Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder für eine bedeutsame Fortentwicklung
des Rechts geboten erscheint (Nds. OVG, Beschluss vom 1.10.2008 - 5 LA
64/06 -, juris Rn. 14). Daran fehlt es bei der von dem Kläger aufgeworfenen
Frage nach der Widerruflichkeit der Nachbarzustimmung. Es entspricht - wie
ausgeführt - der einhelligen Auffassung der Oberverwaltungsgerichte und der
nahezu einhelligen Auffassung in der Literatur, dass sich die Widerruflichkeit
nach § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB richtet. Gegenargumente, die eine andere
Betrachtungsweise als ernstlich möglich erscheinen lassen, sind weder
ersichtlich noch von dem Kläger vorgetragen. Ein weitergehendes
Klärungsbedürfnis besteht damit nicht. Hinzu kommt, dass die von dem Kläger
vermisste höchstrichterliche Klärung ohnehin nicht möglich sein dürfte. Der
Verzicht auf Nachbarrechte dürfte eine bauordnungsrechtliche und damit
landesrechtliche Fragestellung betreffen, die sich einer Klärung durch das
Bundesverwaltungsgericht entzieht (§ 137 Abs. 1 VwGO).
Schließlich ist der Zulassungsgrund eines erheblichen Verfahrensfehlers im
Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO nicht gegeben. Der Einwand, das
Verwaltungsgericht habe die Beweisanträge des Klägers zu Unrecht abgelehnt
und dessen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, greift nicht durch. Wie das
Verwaltungsgericht zu Recht entschieden hat, waren die unter Beweis gestellten
Tatsachenbehauptungen nach seiner insoweit maßgeblichen materiellen
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Rechtsauffassung unerheblich. Der Vernehmung des Behördenmitarbeiters zu
seinen mündlichen Äußerungen gegenüber dem Kläger bedurfte es danach
nicht, weil etwaige mündliche Äußerungen gemäß § 38 Abs. 1 VwVfG ohnehin
keine wirksame Zusicherung darstellen. Eine Beweiserhebung zu den
behaupteten Äußerungen der Beigeladenen und ihres Lebensgefährten
gegenüber Dritten, die Indizien für eine Täuschungshandlung ergeben sollten,
war entbehrlich, weil das Verwaltungsgerichts bereits das Vorliegen eines
Irrtums verneint hat.
Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das angefochtene Urteil
rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).