Urteil des HessVGH vom 21.06.1988

VGH Kassel: aufschiebende wirkung, wohnung, wiederherstellung der aufschiebenden wirkung, verfügung, mieter, öffentliches interesse, vollziehung, liegenschaft, architekt, gemeinde

Gericht:

Hessischer

Verwaltungsgerichtshof

4. Senat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

4 TH 1940/88

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 80 Abs 5 VwGO, § 3

WoAufG HE, § 4 WoAufG HE

(Anordnungen der Wohnungsaufsicht)

Tatbestand

I. Gegenstand des Verfahrens sind bauliche Änderungen in der Wohnung im

Kellergeschoß der Liegenschaft P.-E.-Straße 31 in F. und Maßnahmen zu ihrer

Instandsetzung, deren Durchführung die Antragsgegnerin im Wege der

Wohnungsaufsicht unter Sofortvollzug angeordnet hat. Die Antragsteller sind

Eigentümer dieser Liegenschaft.

Nach den Feststellungen in den Verwaltungsvorgängen besteht die 45,57 qm

große Wohnung aus Wohnküche, Schlafzimmer, Bad, Vorplatz und einem

außerhalb in den Kellerräumen liegenden WC. Während Zimmer, Wohnküche und

WC baurechtlich genehmigt sind, wurde das innenliegende Badezimmer

nachträglich ohne baurechtlich Genehmigung eingebaut. Es verfügt über keine

eigene Entlüftung. Diese erfolgt durch Öffnen der Badezimmertür über die

Wohnräume. Die zur Beheizung der beiden Wohnräume vorhandenen Heizkörper

sind etwa 1,50 m über dem Fußboden angebracht. Die beiden einzigen Fenster der

Wohnung liegen ca. 25 cm unter Geländeoberfläche.

Im November 1983 wandten sich die Mieter an das Amt für Wohnungswesen mit

der Begründung, ihre Wohnung sei insgesamt zu feucht. Am 25. 01. 1984 erfolgte

daraufhin eine Überprüfung, an der neben einem Vertreter der Antragsgegnerin

die Mieter der Wohnung sowie der Architekt der Antragsteller Prof. H. teilnahmen.

Bei ihm lag die Bauleitung für die Generalrenovierung des Hauses, die zu jener

Zeit von den Antragstellern vorgenommen wurde. Nach einer erneuten

Überprüfung der Wohnung am 02. 05. 1984 ließ die Antragsgegnerin eine

bautechnische Stellungnahme zu den Mängeln erarbeiten und gab den

Antragstellern mit Schreiben vom 17. 07. 1984 Gelegenheit zur Äußerung gemäß

§ 28 des Hessischen Verwaltungsverfahrensgesetzes - HVwVfG -. Sie informierte

die Antragsteller über die vorgefundenen Mängel, kleinere Sporflecken, geringe

Oberflächenfeuchtigkeit in den Wandflächen der Wohnküche über dem Fußboden

und führte diese Schäden zum größten Teil darauf zurück, daß sich der in der

Küche und dem Bad erzeugte Wasserdampf als Kondenswasser an den

abgekühlten Wandflächen über dem Fußboden niederschlage und hier zur

Sporenbildung führe. Eine ausreichende Erwärmung dieser Wandflächen sei -

bedingt durch die zu hoch über dem Fußboden angebrachten Heizkörper - nicht

möglich, ebensowenig ein Abtrocknen dieser Wandflächen. Ferner sei der

Innenputz an den Fensterlaibungen über dem Fenster porös und feucht, eine

offene Fuge zwischen Fensterrahmen und Mauerwerk von außen vorhanden.

Vermutliche Ursache sei eindringende Feuchtigkeit von außen. Abhilfe könne durch

Anordnung der Heizkörper über dem Fußboden und die Abdichtung der Fugen an

den Fenstern geschaffen werden. Auch sollte überprüft werden, wie das

Badezimmer nach außen entlüftet werden könne. Feuchte Wohnungen könnten zu

Gesundheitsschäden der Bewohner führen. Zudem bestehe die Gefahr, daß das

Mauerwerk durch die eindringende Nässe unter Umständen zerstört werde. Es

werde auch um Mitteilung gebeten, ob und gegebenenfalls bis wann Bereitschaft

bestehe, die genannten Mängel beseitigen zu lassen.

Mit Schreiben vom 20. 10. 1984 teilte der Antragsteller zu 1 mit, es seien zwar

sämtliche Voraussetzungen für eine umgehende Beseitigung möglicher Schäden

geschaffen. Ohne nähere Auskünfte und belegbare Unterlagen könne aber eine

Schadensbeseitigung nicht durchgeführt werden, da Fehlinvestitionen andernfalls

nicht auszuschließen seien. Im Schreiben vom 23. 01. 1985 teilte Prof. H. als

beauftragter Architekt der Antragsteller unter Bezug auf das Anhörungsschreiben

vom 17. 07. 1984 mit, daß ihm die Situation der Wohnung bekannt sei und er

bezüglich der festgestellten Mängel und ihrer Ursachen mit der im

Anhörungsschreiben vertretenen Auffassung übereinstimme. Eine Heizungsfirma

sei mit Untersuchungen zur Tieferlegung der Heizkörper und eine Schreinerfirma

mit der äußeren Versiegelung der Fenster beauftragt worden. Zur Entlüftung des

Bades müsse noch die Stellungnahme des zuständigen Schornsteinfegermeisters

abgewartet werden.

Insgesamt fand zwischen dem 27. 01. 1984 und dem 06. 01. 1988 sechs mal eine

örtliche Überprüfung bzw. eine Nachschau durch die Antragsgegnerin statt. Dabei

wurde jeweils der Fortbestand der Schäden bei den Überprüfungen in den Jahren

1987 und 1988 auch Feuchtigkeitsschäden in der Außenwand festgestellt.

Mit Bescheid vom 06. 08. 1985 gab die Antragsgegnerin - der Magistrat (Amt für

Wohnungswesen) - den Antragstellern gemäß § 3 des Hessischen

Wohnungsaufsichtsgesetzes - HWoAufG - auf, die Mängel in der Kellerwohnung der

Liegenschaft F., P.-E.-Straße 31, innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der

Verfügung wie folgt beseitigen zu lassen:

1) In Wohnküche und Schlafzimmer der vorgenannten Wohnung sind die

Anschlußfugen zwischen Fenster und Mauerwerk umlaufend mit dauerelastischem

Kitt, insgesamt 25 lfdm. auszuspritzen.

Kosten je lfdm. ca. 12,-- DM, insgesamt ca. 400,-- DM.

2) Die Heizkörper in der Wohnküche und im Schlafzimmer sind so zu

installieren, daß sie sich da. 10 cm über dem Fußboden befinden. Hierfür ist

gleichzeitig die Verlängerung der Heizkörperanschlüsse entsprechend nach unten

erforderlich.

Voraussichtliche Kosten insgesamt ca. 1.000,-- DM.

Zur Begründung führte sie unter Aufzählung der einzelnen Mängel auf, daß

Feuchtigkeit, insbesondere aber eine offensichtlich nicht ausreichende

Beheizungs- und Belüftungsmöglichkeit eine erhebliche Beeinträchtigung des

Wohnens und somit einen Mangel i. S. v. § 3 WoAufG darstellen. Diese

Beeinträchtigungen könnten auf Dauer zu einer Gefahr für die Gesundheit der

Bewohner führen. Für den Fall der Nichtbefolgung der Verfügung wurde den

Antragstellern die Ersatzvornahme angedroht und die Kosten hierfür auf

insgesamt 1.400,-- DM festgesetzt.

Gegen die Verfügung vom 06.08.1985 legten die Antragsteller Widerspruch ein,

über den bisher noch nicht entschieden worden ist. Zur Begründung führten sie im

wesentlichen aus, daß die Antragsgegnerin sie nicht entsprechend § 11 HWoAufG

ordnungsgemäß aufgeklärt und beraten habe. Sie seien nach wie vor bereit,

erforderliche Mängel zu beseitigen. Grund dafür, daß eine Mängelbeseitigung noch

nicht erfolgt sei, sei neben der unzureichenden Mithilfe der Antragsgegnerin die

fehlende Bereitschaft der Mieter, Handwerksfirmen zur Untersuchung und zur

Beseitigung evtl. Mängel in die Wohnung zu lassen. Im übrigen hätten die Mieter

die ihnen nach dem Mietvertrag obliegenden Renovierungsarbeiten nicht

durchgeführt.

Mit Schreiben vom 08. 08. 1985 wies die Antragsgegnerin die Mieter der

Kellergeschoßwohnung darauf hin, daß sie nach § 10 Abs. 4 HWoAufG verpflichtet

seien, Maßnahmen, die nach §§ 3 und 4 des HWoAufG angeordnet worden seien,

zu dulden. Mit Erklärung vom 27. 05. 1986 verpflichteten sich die Mieter der

Kellergeschoßwohnung, sowohl den Antragstellern als Vermietern als auch deren

Architekten sowie den mit der Durchführung erforderlicher Arbeiten beauftragten

Mitarbeitern der jeweiligen Handwerksfirmen nach vorheriger, rechtzeitiger

Terminankündigung den Zutritt zu ihren Wohnräumen zu ermöglichen.

Nachdem am 04. 01. 1988 das Stadtgesundheitsamt die Kellergeschoßwohnung in

der P.-E.-Straße 31 überprüft und festgestellt hatte, daß im Wohn- und

Schlafzimmer so erhebliche Feuchtigkeitsschäden vorlägen, daß für die Bewohner

eine akute Gesundheitsgefährdung bestehe, ordnete die Antragsgegnerin mit

Bescheid vom 08. 02. 1988 die sofortige Vollziehung der Verfügung vom 06. 08.

1985 gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO an. Die Antragsteller seien der Verfügung

vom 06. 08. 1985 nicht nachgekommen. Die Benutzbarkeit der Wohnung werde

durch das andauernde Eindringen von Feuchtigkeit zwischen Fenster und

Mauerwerk im Wohn- und Schlafzimmer sowie durch nicht ausreichende

Beheizungs- und Belüftungsmöglichkeiten erheblich beeinträchtigt. Nach

Feststellung des Stadtgesundheitsamtes bestehe nunmehr für die Bewohner eine

akute Gesundheitsgefährdung. Deshalb und im Hinblick auf die bevorstehende

kalte Jahreszeit müsse unabhängig von einer weiteren Schädigung der

Bausubstanz mit einer konkreten Gesundheitsschädigung der Bewohner

gerechnet werden. Aus den vorgenannten Gründen könne ein weiteres Andauern

der Mißstände bis zu einem rechtskräftigen Abschluß des Verfahrens nicht

geduldet werden. Zur Nachholung der Arbeiten gemäß der Verfügung vom 06. 08.

1985 werde eine Nachfrist von zwei Monaten nach Zustellung der Anordnung des

Sofortvollzuges gesetzt. Für den Fall der Nichteinhaltung der gesetzten Frist wurde

die Ersatzvornahme angedroht.

Das Verwaltungsgericht hat den gemäß § 80 Abs. 5 VwGO gestellten Eilantrag der

Antragsteller mit Beschluß vom 07. 04. 1988 abgelehnt. Gegen den den

Antragstellerbevollmächtigten am 11. 04. 1988 zugestellten Beschluß haben diese

am 21. 04. 1988 Beschwerde erhoben, der das Verwaltungsgericht nicht

abgeholfen hat. Zur Begründung tragen sie vor: Vor einer Mängelbeseitigung

hätten sie einen Anspruch auf nähere Bezeichnung der Ursachen. Im vorliegenden

Fall sei dies von besonderer Beurteilung, weil Feuchtigkeitsschäden durch

mangelhafte Belüftung der Mieter und insbesondere das Aufhängen von Wäsche in

der Wohnung hervorgerufen worden seien. Bei einer Temperatur- und

Feuchtigkeitsmessung in der Wohnung am 09. 05. 1988 durch den beauftragten

Architekten sei in keinem Raum eine höhere Luftfeuchtigkeit als 46 % gemessen

worden. Aus den festgestellten Werten könne nach einer Stellungnahme des

Medizinaldirektors Dr. B. vom Kreisgesundheitsamt Bergstraße vom 11.05.1988

weder eine akute noch latente Gesundheitsgefährdung in wohnungshygienischer

Sicht abgeleitet werden.

Die Antragsteller beantragen sinngemäß,

unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses vom 07.04.1988 die

aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Verfügung vom 06.08.1985

wiederherzustellen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Sie bezieht sich auf ihr bisheriges Vorbringen.

Die Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin und ihre Widerspruchsakten (3

Hefte) lagen vor und waren Gegenstand der Beratung.

Entscheidungsgründe

II. Die gemäß §§ 146, 147 VwGO zulässige Beschwerde ist unbegründet. Das

Verwaltungsgericht hat es im Ergebnis zu Recht abgelehnt, die aufschiebende

Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller wiederherzustellen.

Widerspruch und Anfechtungsklage haben regelmäßig aufschiebende Wirkung (§

80 Abs. 1 VwGO). Ausnahmsweise kann die Behörde jedoch die aufschiebende

Wirkung des Widerspruchs dadurch beseitigen, daß sie nach § 80 Abs. 2 Nr. 4

VwGO die sofortige Vollziehung dieser Verfügung anordnet. Sie ist zu einer solchen

Anordnung aber nur berechtigt, wenn die sofortige Vollziehung der Verfügung im

öffentlichen Interesse oder im überwiegenden Interesse eines Beteiligten geboten

erscheint. Vor Erlaß der Anordnung muß die Behörde einerseits die Interessen der

Öffentlichkeit und eines Beteiligten an einer sofortigen Durchführung der

Maßnahme sowie andererseits die entgegenstehenden Interessen des Betroffenen

und den Bestand der aufschiebenden Wirkung des eingelegten Widerspruchs

gegeneinander abwägen. Eine ähnliche Prüfung hat das Gericht anzustellen, wenn

es gemäß § 80 Abs. 5 VwGO mit einem Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz gegen

die Anordnung der sofortigen Vollziehung eines Verwaltungsaktes befaßt wird.

Dem sogenannten Stoppantrag ist stattzugeben, wenn der Verwaltungsakt, gegen

den Widerspruch erhoben ist, offensichtlich rechtswidrig ist, in diesem Fall kann

kein öffentliches Interesse an einer sofortigen Vollziehung bestehen. Umgekehrt

ist der Rechtsschutzantrag abzulehnen, wenn der angefochtene Verwaltungsakt

offensichtlich rechtmäßig, seine Anfechtung auch nicht etwa wegen eigenen

Ermessens der Widerspruchsbehörde aussichtsreich und seine Vollziehung

eilbedürftig ist. In allen anderen Fällen entscheidet bei summarischer Beurteilung

des Sachverhalts eine reine Abwägung der Beteiligten öffentlichen und privaten

Interessen, die für oder gegen die Dringlichkeit der Vollziehung sprechen, über die

Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes. Auf die Eilbedürftigkeit wegen der

besonderen Wichtigkeit und Dringlichkeit einer sofortigen Vollziehung, die auch

falltypisch gegeben sein kann, kann nicht allein wegen der Belange des

Betroffenen, sondern schon wegen der Wahrung des Regel-Ausnahme-

Verhältnisse der Absätze 1 und 2 des § 80 VwGO nicht verzichtet werden. Die

Regel bleibt, daß sich die Vollstreckung eines Verwaltungsaktes, gegen den

Widerspruch erhoben wird, an ein abgeschlossenes Hauptsacheverfahren

anschließt. Das entspricht der langjährigen Rechtsprechung auch des

beschließenden Senats (vgl. Beschlüsse vom 28. 06. 1965 - B IV 21/65 - ESVGH

15, 153 (154); vom 14. 07. 1971 - IV TH 25/71 - BRS 24 Nr. 205;

zusammenfassend: Beschluß vom 12. 07. 19854 TH 530/85 - BRS 44 Nr. 198; st.

Rspr.).

Die von der Antragsgegnerin ergriffenen Maßnahmen der Wohnungsaufsicht sind

rechtmäßig und eilbedürftig. Nach § 2 HWoAufG haben die Gemeinden nach den

Bestimmungen dieses Gesetzes auf die Beseitigung von Wohnungsmißständen

hinzuwirken (Wohnungsaufsicht). Derartige Wohnungsmißstände liegen gemäß § 3

HWoAufG vor, wenn an nicht eigengenutzten Wohnungen oder Wohnräumen

Instandhaltungsarbeiten unterblieben sind und dadurch die Benutzbarkeit des

Wohnraumes unter Berücksichtigung der örtlichen Wohngewohnheiten

offensichtlich erheblich beeinträchtigt wird. Bei Vorliegen der vorgenannten

Voraussetzungen kann die Gemeinde anordnen, daß der dinglich

Verfügungsberechtigte diese Arbeiten nachholt, wobei gemäß § 3 Abs. 3 HWoAufG

in der Anordnung die Arbeiten zu bezeichnen sind und eine Frist für ihre

Nachholung zu bestimmen ist. Bei den Schäden an den Fenstern der

Kellergeschoßwohnung handelt es sich um derartige Mängel im Sinne von § 3 Abs.

1 HWoAufG, deren Art und deren tatsächliches Vorhandensein sich für das Gericht

aus den Verwaltungsvorgängen, die auch vom Antragstellerbevollmächtigten

eingesehen worden sind, insbesondere den Überprüfungsberichten des Amtes für

Wohnungswesen sowie des Stadtgesundheitsamtes ergeben. Insoweit hat die

Antragsgegnerin Ziffer 1 der Verfügung als Instandsetzungsverfügung zutreffend

auf § 3 HWoAufG gestützt.

Allerdings trägt diese Vorschrift mit der gegebenen Begründung die unter Ziffer 2

getroffene Anordnung nicht, die Heizkörper in der Wohnung und im Schlafzimmer

anders zu installieren. Dabei handelt es sich nicht um eine

Instandsetzungsmaßnahme, sondern um eine bauliche Änderung, die unter den

Voraussetzungen des § 4 HWoAufG im Wege der Wohnungsaufsicht verlangt

werden kann. Nach § 4 Abs. 1 Nr. 6 kann die Gemeinde anordnen, daß der

dingliche Verfügungsberechtigte die bauliche Beschaffenheit von Wohnungen oder

Wohnräumen zur Beseitigung untragbarer Wohnverhältnisse ändert, insbesondere

wenn u.a. Wände dauernd durchfeuchtet sind. Auch diese Voraussetzungen liegen

nach Aktenlage vor, wie sich insbesondere aus den Berichten über die

Überprüfungen der Jahre 1987 und 1988 ergibt. Nach der Begründung der

Verfügung vom 06. 08. 1985 haben die Instandsetzungsmängel und die

vorhandenen Baumängel im Zusammenwirken zu der Entstehung der

verschiedenen Schäden darunter auch der Durchfeuchtung der Außenwand

beigetragen. Als Baumängel sind hier das Fehlen einer Außenlüftung des

innenliegenden Badezimmers und die Anbringung der Heizkörper in einer Höhe

von etwa 1,50 m über dem Fußboden festgestellt. Die Einrichtung eines

Badezimmers ohne wirksame Lüftung ist nach Bauordnungsrecht unzulässig (vgl.

§ 56 HBO i.V.m. § 55 Abs. 2 HBO). An der zutreffenden Benennung der

Schadensverursachung, der sich im übrigen der beauftragte Architekt der

Antragsteller angeschlossen hat, hat der Senat keine Zweifel. Demgegenüber sind

die Einwendungen der Antragsteller nicht substantiiert. Die Antragsteller sind im

Beschwerdeverfahren selbst von dem Vorhandensein von erheblichen

Feuchtigkeitsschäden in der Außenwand ausgegangen, haben diese auch nach der

Wohnungsbesichtigung durch ihren Architekten am 09. 05. 1988 nicht in Frage

gestellt, sondern die Auffassung vertreten, diese seien durch mangelhafte

Belüftung und insbesondere ständiges Aufhängen von nasser Wäsche in der

Wohnung hervorgerufen worden. Selbst wenn man davon ausgeht, daß

Besonderheiten der Nutzung durch den Mieter zu der Feuchtigkeitsbildung

beigetragen haben, so ändert das an der Verantwortlichkeit der Antragsteller als

der dinglich Verfügungsberechtigten nichts, solange die unterbliebenen

Instandsetzungsarbeiten und die vorhandenen baulichen Mängel, die ihrerseits

auch mitursächlich für die Auswirkungen des Wäschetrocknens in der Wohnung auf

die Schadensbildung sein dürften, nicht behoben sind.

Auch die Ergebnisse der am 09. 05. 1988 durchgeführten Temperatur- und

Feuchtigkeitsmessungen in der Wohnung bilden keinen verläßlichen Hinweis auf

eine ordnungsgemäße Benutzbarkeit der Wohnung. Sie sind in der günstigen

Jahreszeit durchgeführt und stellen eine Momentanaufnahme dar. Sie haben

deshalb angesichts der vorhandenen Schäden keinen gegenteiligen

durchschlagenden Aussagewert.

Allerdings meinen die Antragsteller einen Anspruch auf nähere Bezeichnung der

Ursachen der Mängel zu haben. Sie weisen zwar zutreffend darauf hin, daß die

Gemeinde gemäß § 11 Abs. 3 HWoAufG die Beteiligten zur Abhilfe veranlassen

soll, bevor sie eine Anordnung im Wege der Wohnungsaufsicht erläßt. Das ist im

vorliegenden Fall jedoch bereits hinreichend bei der Überprüfung der Wohnung am

25. 01. 1984 unter Beteiligung des beauftragten Architekten der Antragsteller und

durch die Anhörung der Antragsteller mit Schreiben vom 17. 07. 1984 geschehen.

Die überhöhte Luftfeuchtigkeit in der Wohnung und ihre Unterkühlung im

Fußboden- und unteren Wandbereich rechtfertigen auf der Grundlage des § 4 Abs.

1 Nr. 6 HWoAufG die Anordnung, die Heizkörper in Fußbodennähe zu installieren

und zwar auch dann, wenn sich herausstellen sollte, daß diese Maßnahme allein

nicht ausreichen sollte, die Wohnverhältnisse im erforderlichen Umfange zu

verbessern, wenn nicht zugleich für eine ordnungsgemäße Entlüftung des

Badezimmers gesorgt wird. Es wird gegebenenfalls Aufgabe der zuständigen

Fachbehörden - sei es des Wohnungsamtes oder der unteren

Bauaufsichtsbehörde - sein, insoweit eine ergänzende Anordnung zur Schaffung

ordnungsgemäßer Zustände im baurechtlichen und wohnungsrechtlichen Sinn zu

treffen.

Der Senat kann die Zulässigkeit der angeordneten baulichen Veränderung auf der

Grundlage des § 4 Abs. 1 Nr. 6 HWoAufG im Rahmen der Überprüfung der

getroffenen Ermessensentscheidung der Antragsgegnerin berücksichtigen, weil sie

der Zielrichtung der Anordnung entspricht. § 3 und § 4 HWoAufG dienen der

Beseitigung von Wohnungsmißständen im Sinne des § 2 HWoAufG. Die

Antragsgegnerin erreicht das von ihr angestrebte Ziel nunmehr auf der Grundlage

des § 4 HWoAufG.

Danach ist die Beschwerde zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Der Streitwert bemißt sich nach der Bedeutung der Sache für die Antragsteller (§§

13 Abs. 1, 14 Abs. 1 und 25 Abs. 1 Gerichtskostengesetz - GKG -). Der Senat geht

wie das Verwaltungsgericht von einem Wert des Hauptsache von 1.400,-- DM aus.

Im Verfahren auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung bringt der Senat

regelmäßig 2/3 dieses Wertes in Ansatz.

Die Befugnis zur Änderung der erstinstanzlichen Streitwertfestsetzung beruht auf §

25 Abs. 1 Satz 3 GKG

Hinweis: Der Beschluß ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 Satz 1 VwGO, 25 Abs. 2

Satz 2 GKG).

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.